重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告

1、配置建議,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷策略,銷售中心,思維導(dǎo)圖,項(xiàng)目本體,客群分析,產(chǎn)品分析,市場(chǎng)分析,第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略,目 錄,強(qiáng)壓下的彈性空間,重慶GDP發(fā)展：2010年我市GDP總額達(dá)到7894億元，五年翻一番，同比增幅達(dá)17.1%，創(chuàng)直轄以來新高。人均GDP邁上4000美元新臺(tái)階，達(dá)到全國(guó)平均水平。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的動(dòng)力,2000-2010年重慶市GDP總額及增速,2010年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,重慶GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從2002年以來平均增長(zhǎng)率在12

2、%以上； 2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.1%，增速創(chuàng)直轄以來新高，經(jīng)濟(jì)高位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。 今年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,存款準(zhǔn)備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是年內(nèi)第六次調(diào)整存準(zhǔn)金率，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)21.0%，銀根一再緊縮，導(dǎo)致開發(fā)商融資難度加大，拿地速度放緩，開發(fā)周期壓縮,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,宏觀經(jīng)濟(jì)

3、走勢(shì)：確定十二五期間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來五年將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)家重要的先進(jìn)制造業(yè)基地,重慶“十二五”目標(biāo)：一化、四愿景,未來五年我市將加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,2010 年宏觀政策:中國(guó)樓市調(diào)控的史上最強(qiáng)年，圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺(tái)了方方面面的政策，調(diào)控重點(diǎn)仍為住宅市場(chǎng)，對(duì)商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯,商務(wù)類物業(yè)商機(jī)凸顯,2010年樓市政策三宗最,最多 10年中央

4、下發(fā)三個(gè)國(guó)字號(hào)文件：國(guó)十一條、國(guó)十條和國(guó)五條，其密度對(duì)房產(chǎn)業(yè)來說前所未有；然后各部委和地方跟進(jìn)，出臺(tái)進(jìn)100個(gè)文件，時(shí)間幾乎覆蓋了2010年全年,最全 10年政策圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺(tái)方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購(gòu)等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面,最嚴(yán) 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸 2、保障房建設(shè)在10年力度空前，計(jì)劃建設(shè)1000萬套,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,2011年政策預(yù)測(cè)：基于當(dāng)前通脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻，一線城市樓市反彈，預(yù)計(jì)2011年又是一個(gè)樓市調(diào)控年，新“國(guó)

5、八條”出臺(tái)，重慶、上海已開征房產(chǎn)稅，為11年樓市調(diào)控定下基調(diào)，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)及商務(wù)類投資機(jī)會(huì)凸顯,10年調(diào)控力度史上最強(qiáng)，與高通脹帶來的資產(chǎn)價(jià)格上漲的背景息息相關(guān)，而現(xiàn)在通脹形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，2011年CPI預(yù)計(jì)控制在4%，而政府對(duì)樓市態(tài)度依然堅(jiān)決，因此11年樓市調(diào)控將持續(xù),1、量化價(jià)格控制目標(biāo) 且地方問責(zé) 為城市房?jī)r(jià)上漲設(shè)定天花板，用行政手段硬性限定房?jī)r(jià)上漲 2、全額征收營(yíng)業(yè)稅 從二手市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)加重稅負(fù)，提高二手房購(gòu)買者成本，從而有效控制商品住宅流轉(zhuǎn)頻率，達(dá)到放緩房?jī)r(jià)上漲速度的目的，遏制投資，打擊投機(jī) 3、提高二套房首付比例 利率1.1倍 提高購(gòu)房成本，延緩改善性需求入市，降低市場(chǎng)投資

6、熱情。但具有一定資金實(shí)力的改善性需求和投資需求預(yù)計(jì)會(huì)在下半年市場(chǎng)情況逐漸明朗的情況下緩慢回歸 4、全面限購(gòu) 導(dǎo)致多套房消費(fèi)者退出市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，加劇拐點(diǎn)到來。預(yù)計(jì)2011年上半年全國(guó)市場(chǎng)交易量持續(xù)下滑，但交易價(jià)格堅(jiān)挺；下半年開發(fā)商降價(jià)促銷手段將逐漸顯現(xiàn)，以回籠資金，剛性需求則趁機(jī)積極入市，支撐交易量回升,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,2010年重慶市商品房供銷態(tài)勢(shì)：全年全市商品房銷售4314.39萬方，受政策調(diào)控影響商品住宅成交量為3986.31萬方，同比僅增長(zhǎng)5.7%，成交均價(jià)為4040元/方，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房未受調(diào)控政策波及，成

7、交量、額均大幅度上漲,2010年重慶市商品房銷售金額走勢(shì)（單位：億元,2010年重慶市商品房銷售面積走勢(shì)（單位：萬方,2010年重慶市商品房銷售面積同比圖,2010年重慶市商品房銷售金額同比圖,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,寫字樓市場(chǎng)等級(jí)：2011年我市人均GDP邁上4000美元臺(tái)階，當(dāng)前重慶已經(jīng)處于城市寫字樓市場(chǎng)的第一級(jí)水平，是投資寫字樓的良好時(shí)機(jī)，再加上CBD建設(shè)進(jìn)程盡快及兩江新區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，重慶寫字樓發(fā)展前景看好,標(biāo)準(zhǔn)來源：寫字樓開發(fā)運(yùn)營(yíng)指南,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,重慶寫字樓供求：

8、2010年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面積突破62萬方，是09年銷售面積的兩倍多，且出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，供求差達(dá)32萬余 ，銷售均價(jià)達(dá)到9536元/ ，較09年同比上漲84.7,圖：近年來重慶市寫字樓供求狀況（單位：萬,數(shù)據(jù)來源:重慶統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站/截止10年9月,圖：10年重慶市各類物業(yè)銷售狀況,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來城市發(fā)展空前機(jī)遇，投資前景看好,提升 戰(zhàn)略地位,6月18日兩江新區(qū)掛牌成立，助推重慶作為內(nèi)陸開放城市的地位 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國(guó)增長(zhǎng)“

9、第四極”的使命,推動(dòng) 金融發(fā)展,成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進(jìn)出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算 賦予長(zhǎng)江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機(jī)構(gòu),打造 重慶模式,保障 民生建設(shè),開建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本 房產(chǎn)稅試點(diǎn)原則獲批，房產(chǎn)稅影響成為眾人關(guān)注焦點(diǎn),全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 戶籍改革全面啟動(dòng)，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進(jìn)程,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,重慶商務(wù)環(huán)境綜述： 中央政府的大力支持、大手筆的規(guī)劃，重慶城市地位大幅提升，經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型及城市化進(jìn)程的加快為商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇； 重慶市

10、房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，2010年重慶房?jī)r(jià)5720元，排名40 ，仍有上漲空間，當(dāng)前仍處于價(jià)格洼地，極具投資潛力； 當(dāng)前已處于樓市政策頻出期，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)越來越大，而商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的投資前景則較為看好,1）經(jīng)濟(jì)走勢(shì),2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢(shì),4）規(guī)劃走勢(shì),5）環(huán)境綜述,歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅 重慶經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,目前重慶寫字樓市場(chǎng)在售項(xiàng)目16個(gè)，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)，在售寫字樓總體量97萬，截止2011年1月初該部分在售寫字樓潛在50萬,北部新區(qū)在售項(xiàng)目6個(gè)，總放量41.9萬，市場(chǎng)占比43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動(dòng)和區(qū)域格局發(fā)展，

11、寫字樓放量明顯增大； 渝中區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量28.8萬，市場(chǎng)占比30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大； 南岸區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量14.7萬，市場(chǎng)占比15%，位列第三，區(qū)域?qū)懽謽欠帕坑幸欢q幅,各區(qū)域在售項(xiàng)目放量情況,各區(qū)域在售項(xiàng)目潛在放量情況,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,重慶寫字樓分布特征,一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊 兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)高新園 三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪 四個(gè)區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪,1）供應(yīng)總量,2）

12、區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,英利國(guó)際金融中心,聯(lián)合國(guó)際,新華國(guó)際,創(chuàng)匯首座,上海城嘉德中心,國(guó)匯中心,世紀(jì)英皇,富力海洋國(guó)際,協(xié)信中心,金融中心,康田國(guó)際企業(yè)港,ARC中央廣場(chǎng),渝高智博中心,線外商政公園,兩江星界,中渝愛都會(huì),睿尚MOHO,新科國(guó)際廣場(chǎng),金開協(xié)信中心,疊彩中心,財(cái)富中心,國(guó)際金融大廈（喜來登,長(zhǎng)江國(guó)際,主城在售寫字樓分布,近期售罄,目前在售,規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成： 目前重慶主城寫字樓市場(chǎng)分類規(guī)劃非常清晰，渝中區(qū)CBD主要以單體類項(xiàng)目為主，其他區(qū)域均以復(fù)合類項(xiàng)目為主，區(qū)域特征較為明顯； 業(yè)態(tài)構(gòu)成以復(fù)合型業(yè)態(tài)

13、為主，占比82.6%，純寫字樓占比17.4%；復(fù)合業(yè)態(tài)中，以商業(yè)和酒店兩種業(yè)態(tài)比重較大，含商業(yè)業(yè)態(tài)占比47.8%，含酒店業(yè)態(tài)占比43.5%； 高端復(fù)合型業(yè)態(tài)匹配是目前寫字樓打造的主流趨勢(shì)，品質(zhì)檔次均有較大的提升,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,立面用材：高級(jí)面磚、石材和玻璃幕墻成為當(dāng)前寫字樓立面首選用材，黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級(jí)物業(yè)則傾向于采用進(jìn)口石材、高級(jí)面磚等建材以提升項(xiàng)目品質(zhì),1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5

14、）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,電梯配置: 目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高，每棟電梯匹配集中在5-10部； 電梯平均速度集中在3-4米/秒，最高達(dá)6米/秒，保障垂直快速暢通； 高低分區(qū)、客貨分流、功能分區(qū)等成為目前寫字樓常采取的集中保障垂直交通通達(dá)的幾種方式，68%的項(xiàng)目均采取高低和功能的分區(qū),1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,層高及單層面積： 中高端寫字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致，標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1000-1500平方米內(nèi)，層高集中在3.5-4米； 中高端寫字樓客戶對(duì)于層高都有較高

15、的要求； 辦公環(huán)境舒適性和功能檔次成為目前寫字樓市場(chǎng)看重因素之一,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,物業(yè)管理：頂級(jí)物業(yè)一般外聘國(guó)際知名物管公司管理，而一般寫字樓引進(jìn)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司或自行管理，但服務(wù)水平優(yōu)先，影響物業(yè)形象,頂級(jí)物業(yè)在智能化設(shè)施配套上采用比較先進(jìn)，如DVD畫質(zhì)無盲點(diǎn)監(jiān)控。安保系統(tǒng)較為嚴(yán)密，配備應(yīng)急用電設(shè)施,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,銷售價(jià)格： 目前主城寫字樓主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD

16、銷售價(jià)格集中在20000元/左右，其他區(qū)域集中在12000-17000元/； 當(dāng)前北部新區(qū)在售寫字樓價(jià)格集中在9000-13000元/ ，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展，其價(jià)格仍具上漲空間。 目前在售寫字樓銷售策略仍以先售后租為主，尤其以整層銷售優(yōu)先，輔以分零銷售，兩者結(jié)合的靈活銷售策略為輔，策略靈活,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,重慶寫字樓市場(chǎng)客戶來源以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔；投資客戶占比較大，其次為辦公自用，隨著重慶寫字樓市場(chǎng)火爆，投資客比例增加,典型案例：創(chuàng)匯首座,在創(chuàng)匯首座的客戶群體中，重慶

17、主城客戶約占45%，來自上海等城市的外地客戶約占30%，區(qū)縣客戶約占25% 分析： 1、瑞安憑借其在上海的品牌實(shí)力和市場(chǎng)美譽(yù)度吸引了大批上海的品牌追隨者；其次上海與重慶的房?jī)r(jià)高差促使外地客戶涌入重慶投資； 2、針對(duì)區(qū)縣頂級(jí)高端客戶進(jìn)行了線下渠道推廣和營(yíng)銷； 3、在主城區(qū)進(jìn)行的網(wǎng)媒、報(bào)媒投放及線下公關(guān)活動(dòng)為其帶來了部分主城客戶,特征一：本地客戶依舊主力 特征二：區(qū)縣外省客戶增加 特征三：投資客戶成為主流,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,重慶幾大主流報(bào)紙和戶外廣告是最為常用的兩種推廣方式； 網(wǎng)絡(luò)媒體作為新興

18、的推廣渠道比重日益增加，成為現(xiàn)在寫字樓等房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的常規(guī)方式； 專業(yè)的渠道（大客戶）銷售逐漸成為銷售推廣中較為重要的方式之一，其較高專業(yè)性、較強(qiáng)針對(duì)性、較好的有效性，使其在目前中高端寫字樓產(chǎn)品的推廣中運(yùn)用越來越廣泛,推廣方式：當(dāng)前寫字樓推廣方式形式多樣，渠道眾多，借助發(fā)達(dá)的廣告?zhèn)髅胶颓蕾Y源，突出推廣針對(duì)性、高效性,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,星級(jí)酒店成為目前寫字樓招商較為普遍的一種途徑，借勢(shì)酒店式管理和品牌服務(wù)； 城市綜合體商業(yè)和配套成為大部分新興商圈核心寫字樓招商的優(yōu)勢(shì)之一； 寫字樓未來招商

19、的途徑更趨廣泛和多元化，尋求不同需求空白點(diǎn)，讓寫字樓和商業(yè)達(dá)到更好的契合,項(xiàng)目招商情況： 寫字樓匹配商業(yè)的招商均結(jié)合項(xiàng)目整體定位和檔次，目前該部分商業(yè)招商主要有星級(jí)酒店和高檔購(gòu)物兩類，打造高品質(zhì)配套和高檔次品牌,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項(xiàng)目招商,重慶11年寫字樓供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 主流商圈、新興商務(wù)區(qū)競(jìng)相發(fā)展 區(qū)域集中性明顯 用材、配套、產(chǎn)品各方面檔次均為提升 區(qū)域價(jià)差明顯，仍以先售再租為主 本地客戶為主，區(qū)縣、外地為輔 推廣方式多樣、渠道模式眾多 星級(jí)酒店、城市綜合商業(yè)，招商渠道多樣,重慶在售寫字

20、樓市場(chǎng)綜述,繁華都市、高樓林立 寫字樓后的商務(wù)公寓,目前重慶公寓市場(chǎng)在售項(xiàng)目21個(gè)，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)，在售公寓總體量175萬，截止2011年1月初該部分在售公寓潛在99萬,渝中區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量72.7萬，市場(chǎng)占比41%，位列第一，其中時(shí)代天街公寓體量近40萬，拉動(dòng)渝中區(qū)公寓占比； 南岸區(qū)在售項(xiàng)目4個(gè)，總放量38.4萬，市場(chǎng)占比22%，位列第二，其中協(xié)信城項(xiàng)目公寓體量28萬，帶動(dòng)南岸區(qū)公寓占比； 北部新區(qū)和江北區(qū)在售項(xiàng)目分別為5個(gè)和4個(gè)，總放量為24.1萬和24.9萬，市場(chǎng)占比14%，并列第三，隨著兩江新區(qū)成熟，這兩個(gè)區(qū)域未來公寓放量和發(fā)展空間較大,各區(qū)域在售項(xiàng)目

21、放量情況,各區(qū)域在售項(xiàng)目潛在放量情況,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,重慶公寓分布特征,遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分布 圍繞三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪 新興區(qū)域崛起壯大：新牌坊+北部新區(qū)高新園+金開園,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,日月光廣場(chǎng),國(guó)際社區(qū),創(chuàng)匯首座,時(shí)代天街,重慶公館,協(xié)信城,亞太商谷,南濱國(guó)際,浦輝溫泉二號(hào),國(guó)匯中心,觀音橋COSMO,渝能明日城市,九街高屋,華潤(rùn)中央公園,綠地新都會(huì),煌華新紀(jì)元,ARC中

22、央廣場(chǎng),中渝愛都會(huì),華宇北城中央,煌華新街項(xiàng)目,國(guó)際家紡城,金易伯爵世家,中冶北麓原,中渝都會(huì)首站,魔幻瑪型,尚領(lǐng)公館,華潤(rùn)二十四城,建工太陽(yáng)公館,主城在售公寓分布,在售項(xiàng)目,潛在項(xiàng)目,規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成： 目前重慶主城公寓市場(chǎng)分類絕大部分為復(fù)合類業(yè)態(tài)，并以城市綜合體為主，公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等多類業(yè)態(tài)靈活組合； 公寓以商務(wù)公寓為主，含商務(wù)公寓的項(xiàng)目占比57%，商務(wù)公寓成為非核心商務(wù)區(qū)主力產(chǎn)品，作為新興的商務(wù)平臺(tái)，其價(jià)值逐步提升，銷售較寫字樓更為靈活，逐漸成為非核心商務(wù)區(qū)主力商務(wù)產(chǎn)品,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,公

23、寓外立面特征： 目前公寓產(chǎn)品外立面最常用材料為“玻璃+石材”，占比約70%，這兩種材料組合，給人現(xiàn)代感和高檔次等審美； 設(shè)計(jì)風(fēng)格上以“灰色系”為主，設(shè)計(jì)理念以“簡(jiǎn)約型”為主，同時(shí)不失現(xiàn)代氣息，注重細(xì)節(jié)打造、整體建筑審美感等,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,層高及面積分割： 在售公寓以3米層高為主，僅有少量公寓層高在3米以下。 目前公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積均集中在500-700內(nèi)，層高集中在3m左右； 公寓產(chǎn)品面積分割主要集中在30-70之間，戶型設(shè)計(jì)靈活，主要以公寓投資和辦公需求為導(dǎo)向設(shè)計(jì),1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在

24、售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,公寓項(xiàng)目用地屬性和裝修特征： 項(xiàng)目用地屬性中，商業(yè)用地占比28%（主要集中在商圈核心），綜合用地占比48%，住宅用地占比24%； 80%的公寓產(chǎn)品通氣，部分公寓產(chǎn)品商住兩用，增大了客戶投資的靈活性； 52%的項(xiàng)目均有精裝產(chǎn)品推出，目前重慶精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)集中在1000元/左右和3000元/左右,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,公寓產(chǎn)品價(jià)格及銷售策略特征： 目前重慶公寓產(chǎn)品銷售價(jià)格集中在10000-13000元/之間，CBD公寓產(chǎn)品成為市場(chǎng)價(jià)值

25、最高點(diǎn)，銷售價(jià)格逼近20000元/； 產(chǎn)品銷售方式以分戶銷售為主，結(jié)合半層整層等多種銷售方式靈活組合； 公寓樓層集中在30-33層，未來超高層復(fù)合型產(chǎn)品比例加大，區(qū)域主要集中在CBD和商圈核心地段,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,客戶特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強(qiáng)的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來源最重要的因素,典型案例：長(zhǎng)安尚領(lǐng)公館,特征一：公寓產(chǎn)品投資明顯 特征二：區(qū)位對(duì)公寓投資客戶影響較大,主城區(qū)的客戶以江北、渝北兩北區(qū)域?yàn)橹?，本地客戶占?6；區(qū)縣占比11%，外地客戶3,自住客戶占67%，投資客戶占37%，與公寓產(chǎn)品屬

26、性直接關(guān)系，導(dǎo)致投資型客戶占比有較大提升，但因遠(yuǎn)離商務(wù)中心自住型客戶任為主流,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，達(dá)到推廣最佳效果； 在推廣賣點(diǎn)訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開盤告知三類為主；訴求點(diǎn)重在針對(duì)性和及時(shí)性,推廣方式：當(dāng)前公寓的推廣方式仍以媒體+活動(dòng)推廣為主，但渠道銷售成為新興銷售方式,公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在項(xiàng)目組成及銷售策略中占據(jù)重要位置決定，其推廣成效將影響項(xiàng)目整體銷售結(jié)果,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點(diǎn),5）

27、銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,重慶11年公寓市場(chǎng)供應(yīng)量超大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海嚴(yán)重 分布較為分散，以商圈輻射為主 復(fù)合型項(xiàng)目為主 介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多 區(qū)域價(jià)差明顯，分戶銷售為主 項(xiàng)目區(qū)域決定客戶來源 “報(bào)媒+活動(dòng)”形式為主，渠道分銷成為新興方式,重慶在售公寓市場(chǎng)綜述,諸侯爭(zhēng)雄，敢問鹿有幾何 變化篇,另一股國(guó)家力量同樣耐人尋味：2011年兩會(huì)僅僅給出GDP增長(zhǎng)8%的目標(biāo)，前所未有冠以“國(guó)家尊嚴(yán)”定義。及至未來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) 1、保持適度寬松貨幣政策，鼓勵(lì)投資向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。 2、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)投資向高科技經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)及文化經(jīng)濟(jì)傾斜 一如

28、20年前的上海，同樣作為中國(guó)大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。同樣的類似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當(dāng)年“浦東開發(fā)”等量級(jí)的國(guó)家戰(zhàn)略。 有題材城市題材區(qū)域護(hù)駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護(hù)駕最新的國(guó)家戰(zhàn)略解讀告訴我們： 重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì),重慶作為當(dāng)下國(guó)家戰(zhàn)略，已經(jīng)毫無疑問,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格銷售,4）客戶變化,中心新定義 重心有偏移 分布更廣闊 格局更合理,重慶寫字樓市場(chǎng)重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務(wù)區(qū) 由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的CBD核心區(qū)將成為重慶商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)重心和價(jià)值高地； 新興商業(yè)副中心隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成

29、為商務(wù)產(chǎn)品新興市場(chǎng) 以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市發(fā)展中對(duì)商務(wù)產(chǎn)品需求空間大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈； 傳統(tǒng)成熟商圈商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)更趨成熟，檔次更趨國(guó)際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整 隨著重慶商務(wù)市場(chǎng)日趨成熟，借助各大商圈擴(kuò)容利好，迎來又一次發(fā)展契機(jī),重慶商務(wù)產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢(shì),1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格銷售,4）客戶變化,注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向 更多商務(wù)空間、更高景觀要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)已成為重慶商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向； 產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設(shè)計(jì)更趨國(guó)際化、品質(zhì)更加高端化 獨(dú)棟類商務(wù)產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)

30、展的趨勢(shì)，追求國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)甚至超越； “硬件”“軟件”同升級(jí)，共同打造高品質(zhì) 城市綜合體、復(fù)合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理（如引入星級(jí)酒店管理）等，在“軟件”配套服務(wù)等方面，完善商務(wù)環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時(shí)規(guī)避產(chǎn)品單一帶來的風(fēng)險(xiǎn),重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì),產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品設(shè)計(jì)國(guó)際化 產(chǎn)品品質(zhì)高端化 “硬件”“軟件”同升級(jí),辦公環(huán)境舒適性和人性化,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格銷售,4）客戶變化,重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì) 在重慶經(jīng)濟(jì)格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)；

31、 主城各區(qū)域價(jià)格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng) 因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對(duì)具有較強(qiáng)投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價(jià)格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價(jià)格差距將進(jìn)一步擴(kuò)大； 新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格漲幅較大 以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來較大升值空間； CBD成為價(jià)格標(biāo)桿 以解放碑、江北嘴為中心形成CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破20000元/大關(guān)，成為商務(wù)市場(chǎng)標(biāo)桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場(chǎng)快速發(fā)展,重慶商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格銷售趨勢(shì),整體價(jià)格穩(wěn)步上漲 價(jià)格坡度明顯加大 新興區(qū)域發(fā)展迅猛 CBD成為價(jià)格標(biāo)桿,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格

32、銷售,4）客戶變化,重慶商務(wù)市場(chǎng)客戶變化趨勢(shì),本地客戶依舊主力 區(qū)縣客戶占比較大 外省客戶明顯增加 客戶來源更國(guó)際化,目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源大致為“5+3+2”的格局 “5+2+2+1”：50%主城各區(qū)客戶、20%區(qū)縣客戶、30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場(chǎng)客戶來源也將發(fā)生變化； 主城區(qū)縣客戶逐步強(qiáng)大，外省客戶比例增加 該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來發(fā)展前景，其中臺(tái)灣客戶、溫州等沿海客戶明顯增加，也刺激了重慶商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展； 重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源趨于國(guó)際化 重慶在西部經(jīng)濟(jì)格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國(guó)際化等，吸引度也逐步走向國(guó)際化并更趨明顯,A類：專業(yè)事

33、務(wù)所類 （會(huì)計(jì)/審計(jì)/測(cè)量/評(píng)估/公證/律師等） B類：旅游/教育/培訓(xùn)類 （旅行社、電腦培訓(xùn)、 商務(wù)培訓(xùn)、出國(guó)咨詢、報(bào)社、雜志社等） C類：政務(wù)類企業(yè) D類：銀行/保險(xiǎn)/證券/金融類 E類：零售及服務(wù)類 （票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等） F類：電子信息及IT類 （電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)） G類：電器產(chǎn)品類 （普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營(yíng)） H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 （開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計(jì)等） I類：商貿(mào)運(yùn)輸類 （商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋?J類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類 K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類 L類

34、：服裝 類（服裝、化妝品,綠線：07年客戶構(gòu)成 紅線：10年客戶構(gòu)成,出去辦公/公寓用戶變化趨勢(shì),1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格銷售,4）客戶變化,變化趨勢(shì)一： A類用戶（專業(yè)咨詢事務(wù)所）、G類用戶（IT電子行業(yè)）、H類用戶（房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)）、I類用戶（商貿(mào)物流行業(yè)），基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及行業(yè)對(duì)形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。 變化趨勢(shì)二： 曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的E類用戶（松散型零售及服務(wù)業(yè)），明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì),新形勢(shì)下的鼓勵(lì)發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動(dòng)辦公準(zhǔn)入門檻提高 這些咨詢、IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力 傳統(tǒng)

35、占據(jù)辦公的松散型零售、服務(wù)業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè),重慶辦公樓的用戶演變趨勢(shì)，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢(shì),1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格銷售,4）客戶變化,藍(lán)線：07年客戶構(gòu)成 紅線：10年客戶構(gòu)成,商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢(shì)，而其中： 餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長(zhǎng)趨勢(shì),商業(yè)用戶變化趨勢(shì),1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場(chǎng)趨勢(shì),3）價(jià)格銷售,4）客戶變化,魚嘴市場(chǎng),從實(shí)地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域暫無寫字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。商務(wù)市場(chǎng)屬于啟蒙初生期,1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn) 2、政策影響未能促及

36、商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)行情趨好 3、供應(yīng)和需求情況決定商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展向上 4、城市商務(wù)市場(chǎng)重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移 5、商務(wù)市場(chǎng)主流客戶轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 6、魚嘴區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)暫無商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng),商務(wù)市場(chǎng)總結(jié),知己知彼、百戰(zhàn)不殆 認(rèn)清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人,第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略,目 錄,中國(guó)的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部?jī)?nèi)陸地區(qū)有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎,金融危機(jī)深刻影響后 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、 投資重心的轉(zhuǎn)移、 并進(jìn)一步影響中國(guó) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模

37、式將 從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn) 變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型 投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向 西部?jī)?nèi)陸地區(qū) 西部地區(qū)有望成 為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 高增長(zhǎng)區(qū)，中國(guó) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新擎,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,兩江新區(qū) 兩路寸灘保稅港區(qū) 北部新區(qū) 重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 重慶出口加工區(qū) 西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) 國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),重慶占位：已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn),1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,

38、包括：三個(gè)區(qū)域 形成：三個(gè)組團(tuán) 布局：十大功能區(qū) 實(shí)現(xiàn)：五大功能,拉動(dòng)“成渝經(jīng)濟(jì)帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn) 云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn)， 促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場(chǎng)協(xié)作加強(qiáng) 50%左右的制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn),兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍， 對(duì)西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著非凡意義,西部?jī)?nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶 長(zhǎng)江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心 國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 內(nèi)陸國(guó)際貿(mào)易大通道和出口商品加

39、工基地 長(zhǎng)江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,產(chǎn)業(yè)布局：魚嘴組團(tuán)將建成機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū),緊緊圍繞先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2大領(lǐng)域 打造“6+3”核心產(chǎn)業(yè)體系,兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)：范圍包括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。以“園中園”的模式分組團(tuán)布局，重點(diǎn)打造新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進(jìn)裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、以及現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWT

40、O分析,6）本體綜述,2）交通解析,2010年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成立， 整個(gè)新區(qū)規(guī)劃為都市綜合功能板塊、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊、先進(jìn)制造業(yè)基地板塊，本項(xiàng)目位于先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶核心位置,本案,先進(jìn)制造業(yè)板塊 范圍：位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。屬于主城外環(huán)繞城高速地帶，包括龍石先進(jìn)制造區(qū)、木古出口加工區(qū)、水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。 產(chǎn)業(yè)：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)家級(jí)先進(jìn)制造業(yè)平臺(tái)功能，重點(diǎn)發(fā)展汽車、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品等5大核心產(chǎn)業(yè),功能分區(qū)：項(xiàng)目位于魚嘴中心服務(wù)區(qū)中心位置，屬于“兩江新區(qū)”先進(jìn)制造業(yè)板塊核心位置，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展

41、重心所在，發(fā)展前景良好,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基,魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基,奶牛夢(mèng)工廠,長(zhǎng)客城市軌道,長(zhǎng)安汽車,韓泰輪胎,汽車產(chǎn)業(yè)組團(tuán),魚復(fù)片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運(yùn)基地和港口物流基地，著重發(fā)展 現(xiàn)代物流以及以新能源汽車、軌道交通、重型裝備等為重點(diǎn)的臨港裝備產(chǎn)業(yè)， 建設(shè)具有國(guó)際影響的新能源汽車城、 西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地 和最具競(jìng)爭(zhēng)力的裝備產(chǎn)業(yè)城,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚嘴片區(qū)未來發(fā)展

42、的重大因素，魚嘴將再建一個(gè)重慶主城交通樞紐中心，為魚嘴衛(wèi)星城的發(fā)展奠定了硬件基礎(chǔ),廣陽(yáng)島,觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通 輕軌4號(hào)線、8號(hào)線均將到達(dá)魚嘴 魚嘴立交東接長(zhǎng)壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū) 魚嘴大橋連接茶園廣陽(yáng)島 魚嘴2012年到達(dá)主城區(qū)時(shí)間將銳減至20分鐘，“20分”衛(wèi)星城成立,城外風(fēng)景型,城內(nèi)風(fēng)景型,規(guī)劃中潛力型,發(fā)展中潛力型,商貿(mào)發(fā)達(dá)型,城內(nèi)成熟型,地塊特征： 郊區(qū)山、水、空氣,地塊特征： 風(fēng)景、市區(qū),地塊特征： 土地價(jià)格低,地塊特征： 配套逐漸完善中,地塊特征： 位置、交通,地塊特征： 寫字樓、商場(chǎng),土地不動(dòng)產(chǎn)屬性：規(guī)劃中潛力型為主、城外風(fēng)景型為輔,規(guī)

43、劃中潛力型要素作為本項(xiàng)目核心土地價(jià)值之一，其可控程度、操作性、項(xiàng)目貢獻(xiàn)率均強(qiáng)于本地塊的城外風(fēng)景型屬性，而城外風(fēng)景型指本項(xiàng)目周邊臨近南山等景點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升有所幫助,房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類型劃分為6個(gè)類別 不動(dòng)產(chǎn)土地特性是客戶購(gòu)房時(shí)另一個(gè)重要的影響因素。房產(chǎn)所處的區(qū)位、交通、周邊配套設(shè)施，未來的發(fā)展?jié)摿Φ榷际窍M(fèi)者購(gòu)房決策是考慮的最為重要影響因素之一,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地17萬方，體量26萬方，綜合容積率1.64，其中，一期A樓體量12萬方，酒店占2.55萬方，辦公類占7.92萬方,本案,地塊

44、面積較大，緊鄰魚嘴立交； 距離周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)近，可塑性強(qiáng),1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線性”，場(chǎng)內(nèi)較為平整， 緊臨魚嘴立交及支路，毗鄰孵化園、長(zhǎng)安基地，無明顯自然景觀,本案,長(zhǎng)安汽車公司,中石油加油站,長(zhǎng)客軌道公司,社區(qū)臨街商業(yè),地塊實(shí)拍,地塊航圖,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,東：魚嘴鎮(zhèn)中心 華渝風(fēng)電廠 瑞祥家園、金鑫家園 南：長(zhǎng)江江岸 倉(cāng)儲(chǔ)用地 西：長(zhǎng)安汽車基地 孵化園 長(zhǎng)客軌道公司 北：霍利維爾公司 韓泰輪胎廠,地塊周邊：先進(jìn)制造業(yè)

45、基地，西側(cè)相鄰倉(cāng)儲(chǔ)用地、生活、商業(yè)配套弱 汽車城基地中心、魚嘴立交橋中心、渝宜快速路南側(cè)、交通便捷,本案,N,還建房,瑞祥家園,金鑫家園,移民房,巨龍地塊,魚嘴鎮(zhèn),長(zhǎng)安汽車基地,長(zhǎng)客軌道公司,孵化園,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,1、重慶水務(wù)集團(tuán)簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團(tuán)將投資1.4億元打造新魚嘴水廠 2、成功引進(jìn)并開工建設(shè)了重慶長(zhǎng)安汽車集團(tuán)的整車和發(fā)動(dòng)機(jī)項(xiàng)目； 3、重慶長(zhǎng)客的輕軌車輛制造項(xiàng)目 4、重慶市重點(diǎn)環(huán)保企業(yè)中天環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團(tuán)； 5、規(guī)劃修建物流能力百萬標(biāo)箱級(jí)的綜合性物流港口； 6、華渝電氣儀表廠民品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐魚嘴

46、新城； 7、光大奶牛夢(mèng)工廠進(jìn)駐魚嘴,魚嘴大事記,依托長(zhǎng)安汽車、長(zhǎng)客軌道、華渝風(fēng)電三大基地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶動(dòng)先進(jìn)制造汽車業(yè)下游產(chǎn)業(yè) 包擴(kuò)機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè),1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,本案,酒店,新車發(fā)布及學(xué)術(shù)交流會(huì)議中心,會(huì)展及辦公大廳,管委會(huì)辦公樓,汽車展示 中心,汽車文化展示中心,汽車城效果圖,本案屬于汽車城的核心部分，周邊有四星級(jí)酒店和管委會(huì)辦公樓，臨近汽車城會(huì)展中心，各項(xiàng)配套齊全，未來升值潛力巨大,1）區(qū)位

47、解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,區(qū)域式微、關(guān)注度低 周邊無明顯優(yōu)勢(shì)資源 產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展無限 城外商業(yè)用地、一定成本優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目本體綜述,綜合化 產(chǎn)業(yè)化 低碳化 智能化 生態(tài)化 科技化,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項(xiàng)目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略,目 錄,1）目標(biāo)客戶,2）關(guān)于魚嘴,客群分析,3）客戶定位,土地屬性下的目標(biāo)客戶,項(xiàng)目土地屬性匹配客戶排序?yàn)椋和顿Y及自持、

48、投資、需求 其中，寫字樓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為：產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶 公寓類產(chǎn)品的主力目標(biāo)客戶為：中上層領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶,根據(jù)金融街顧問客戶數(shù)據(jù)庫(kù)中，對(duì)重慶消費(fèi)者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標(biāo)客群的重慶屬像,對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：適合打造商務(wù)屬性、投資型產(chǎn)品為主 對(duì)應(yīng)客群：投資欲、需求性、產(chǎn)業(yè)輻射相關(guān)人,了解土地屬性下客戶特征后 深入一些 探究項(xiàng)目核心價(jià)值與消費(fèi)者洞察的重疊 尋找從理性上升到感性的路徑,長(zhǎng)安汽車 長(zhǎng)客軌道 華渝風(fēng)電 魚嘴先進(jìn)制造園 產(chǎn)業(yè)基地輻射發(fā)散,一”航空港 “一”影視城 “三”大公園 “六”大產(chǎn)業(yè)園,一 一三六,在粗獷線條的背后，有一顆躍動(dòng)的心， 渴望用一種受人認(rèn)同的生活方式來證明自己

49、并不落伍的價(jià)值 “歸屬感、發(fā)展觀”冥冥指引,重慶人的地域性格,產(chǎn)業(yè)輻射決定購(gòu)買者！” 對(duì)于目標(biāo)客戶的尋找，我們更多的是產(chǎn)業(yè)鏈末端需求上進(jìn)行判斷,寫字樓： 各產(chǎn)業(yè)中下游公司 本地投資客戶,公寓： 各產(chǎn)業(yè)中高端領(lǐng)導(dǎo)層 產(chǎn)業(yè)技術(shù)骨干 跨區(qū)域高層領(lǐng)導(dǎo) 投資客戶,在重慶， 他們是誰,城市中產(chǎn)階層中的個(gè)性人群,與辦公融合，兼具自我主張,廣泛接受新資訊，運(yùn)用理性分析,領(lǐng)悟事物的本源，有自己的人生哲學(xué),審美情趣，偏好深邃的思想表達(dá)、留有想象空間,青睞國(guó)際化的觀點(diǎn)以及溝通方式,他們就是,重慶，新知富階層,他們，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與知識(shí)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)起的新菁英 他們，是老板、上司，倍受矚目與尊敬，然而內(nèi)心卻偶爾涌現(xiàn)出智者的寂

50、寞 他們，求取富裕成功，但不狂熱地追名逐利，具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)力量，事業(yè)處于上升通道 他們，生活觀念不矯情，目標(biāo)明確，醉心于精致，享受舒適與權(quán)利，但不鋪張奢靡 他們，崇尚自由心靈，追求個(gè)性、夢(mèng)想與創(chuàng)新，追求享受特立獨(dú)行但不標(biāo)榜另類,第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略,目 錄,條條大路通羅馬 我們?cè)撊绾芜x擇,篇首：有必要先確立8.49m最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)作為定位前提。 體量小至80000m，意味著項(xiàng)目運(yùn)作的短周期；意味著中途幾乎沒有策略調(diào)整余地。 所以，項(xiàng)目的成本安全性乃至優(yōu)勢(shì)，成為定位思考的第一要著。 8

51、.49m柱網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)性主要體現(xiàn)在： 地下開挖一層解決停車：根據(jù)每100m配置0.7個(gè)車位的規(guī)劃要求，項(xiàng)目需要配置560個(gè)車位?；亻L(zhǎng)寬根據(jù)8.49m劃分可以形成817總計(jì)136個(gè)網(wǎng)格，即便考慮上下口及塔樓核心筒下落，地下一層至少能解決350-400個(gè)停車位（單邊寬裕布置，見下圖所示）。在車位壓力絕大部分釋放的基礎(chǔ)上，局部增加附二層及地面停車，即可輕松滿足車位規(guī)劃指標(biāo),車道,車道,車道,車道,9000 9000 9000 9000,8400 8400 8400,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品定位,8.49m柱網(wǎng)的

52、經(jīng)濟(jì)性還體現(xiàn)在： 符合市場(chǎng)主流的酒店公寓主力面積：?jiǎn)挝痪W(wǎng)格均分2戶，每戶套內(nèi)面積為8.44.5（面寬兼顧舒適）=37.8m，輕松成為舒適型商務(wù)酒店公寓的主力配置。 符合寫字樓主流柱距要求并可靈活運(yùn)用：3-4個(gè)單位網(wǎng)格，中小企業(yè)最歡迎的套內(nèi)226.8-302.4m辦公空間；8個(gè)單位網(wǎng)格，則可以達(dá)成套內(nèi)604.8m的甲級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)。 大小商業(yè)合理分割及和諧共融：形成套內(nèi)8.492=151.2m為主力的中小商鋪；也可根據(jù)大業(yè)態(tài)需求，劃分大面積商業(yè)。 由此，地下結(jié)構(gòu)與地上各類物業(yè)形態(tài)，形成統(tǒng)一結(jié)構(gòu)框體,產(chǎn)品定位,基本認(rèn)知 1、公寓相對(duì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：可以做，但是總量不超過寫字樓，且必須有效對(duì)接需求。 2、辦公

53、絕對(duì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：可以做，且可以多做。因?yàn)橛欣麧?rùn)，且相對(duì)最安全。 3、商業(yè)相對(duì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：必做1層，少做2層，不做3層。不做生活型配套。 4、盡可能提高得房率，力爭(zhēng)明顯高于公寓70%、辦公60%的普遍水平,2）可行方案,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,精裝公寓+甲級(jí)寫字樓+SOHO辦公+商業(yè) 公寓面積占比約31.5%，即25000m左右。 公寓細(xì)分為酒店公寓、商務(wù)公寓2檔概念，避免審美疲勞。 辦公分為準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓及SOHO辦公樓，細(xì)分客戶。 準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓面積占比約31.5%，即25000m左右。 SOHO辦公樓面積占比約25%，即20000m左右。 商業(yè)面積占比約12%，即100

54、00m左右,2）可行方案,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,商業(yè),公寓,寫字樓,酒店,補(bǔ)充酒店的功能,經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái),高消費(fèi)能力的商務(wù)人流,高品質(zhì)商業(yè)配套,提升商務(wù)配套檔次,商務(wù)人流,高品質(zhì)的商業(yè)配套,高消費(fèi)能力,高品質(zhì)的商務(wù)人流,高消費(fèi)能力,四大業(yè)態(tài)：相輔相成、互為依托，營(yíng)造良好的商務(wù)氛圍,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,細(xì)分各業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)面積（單層）：寬（約64.6m) 長(zhǎng)（約154.8m）=10000平米； 樓體限高100m； 商業(yè)層高6m，局部采用2層設(shè)計(jì)； 甲級(jí)寫字樓

55、層高4.5m，共20層，面積約25000，單層面積約1250； SOHO辦公層高3.5m，共計(jì)26層，面積約20000，單層面積約769； 精裝公寓層高3m，共計(jì)29層，面積約25000，單層面積約862,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,1-2F商業(yè),甲級(jí)寫字樓 1F商業(yè) 2-21層辦公,1-2F商業(yè),精裝公寓 1F商業(yè) 3-31層公寓,1F商業(yè),1F商業(yè),1-2F商業(yè),1-2F商業(yè),生態(tài)中庭,生態(tài)中庭,合理的樓宇間距，公寓一線廣場(chǎng)景觀，辦公與公寓共享內(nèi)庭景觀。 雙十字內(nèi)街商業(yè)布局，圍合式生態(tài)庭院，促成商業(yè)人氣動(dòng)線,SOHO辦公 1F商業(yè) 2-27層辦公,1-

56、2F 商業(yè),1-2F商業(yè),精裝公寓部分 平層，不考慮Loft創(chuàng)新（沒必要的成本壓力），以經(jīng)典格調(diào)出位。 商務(wù)風(fēng)情酒店的使用定位；商鋪等同品的投資定位。 31m精鉆公寓/38m行政公寓兩檔主力產(chǎn)品。 桔子酒店式的素雅精裝風(fēng)情，強(qiáng)化床上用品舒適感、衛(wèi)浴裝置情趣感,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,大堂及標(biāo)準(zhǔn)層外廓投影,標(biāo)準(zhǔn)層平面示意,精裝公寓大堂,消防步梯2,電梯及消防步梯1,電梯及消防步梯1,電梯前室,1.5m寬內(nèi)廊,1.5m寬內(nèi)廊露天段,消防步梯2,戶型B：套內(nèi)31m,戶型A：套內(nèi)38m,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,標(biāo)準(zhǔn)層（

57、3-31層）建筑面積862m； 標(biāo)準(zhǔn)層28層，3m高；建筑面積24998m（含大堂,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,寬敞烹飪操作,溫馨餐臺(tái),商務(wù)辦公區(qū)域,室內(nèi)外陽(yáng)光享受,情趣衛(wèi)浴,方案一,方案二,37.8m（8.44.5） 小空間大功能,仿“桔子酒店”素雅精裝風(fēng)情,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,商鋪等同品”的整層購(gòu)買蠱惑 整層建面862m，均價(jià)6000元/m（建面）購(gòu)置總價(jià)517.2萬元。 單層酒店經(jīng)營(yíng)初期，平均房租100元/天，出租率50%，年收入100X1

58、6X365X0.5=29.2萬元，回報(bào)率5.6%； 單層酒店經(jīng)營(yíng)成熟期，平均房租150元/天，出租率80%，年收入150X16X365X0.8=70.08萬元，回報(bào)率13.5%！ 收獲絕不低于商鋪投資的回報(bào)， 同時(shí)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)還在增值,辦公部分 中小企業(yè)形象總部的使用定位；商鋪等同品的投資定位。 超高得房率，尤其是整層購(gòu)買。 形成100-、100+、200+、300+、600+、1000+多檔需求級(jí)差，以額外贈(zèng)送鼓勵(lì)整層消費(fèi)。 實(shí)現(xiàn)建面5000元/單價(jià)水平，投資門檻低至40萬（僅相當(dāng)于一套高層，產(chǎn)租能力卻不可比擬,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)

59、品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,辦公大堂,電梯及消防步梯,電梯前室/空中花園,A套：378m,B套：378m,C套：302.4m,標(biāo)準(zhǔn)層（2-27層）建筑面積1250m 整層購(gòu)買額外贈(zèng)送151.2m實(shí)得面積，超大面積贈(zèng)送 標(biāo)準(zhǔn)層20層，4.5m層高，建筑面積25000m（含大堂,甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面示意,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,電梯前室 空中花園,電梯及消防步梯,A套：75.6m,C套：226.8m,B套：151.2m,A套：75.6m,電梯前室 空中花園,SOHO辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面示意,標(biāo)準(zhǔn)層（2-27層）建筑面積769m 整層購(gòu)買額外

60、贈(zèng)送151.2m實(shí)得面積，超大面積贈(zèng)送 標(biāo)準(zhǔn)層26層，3.5m層高，建筑面積19994m（含大堂,辦公大堂,商鋪等同品”的整層購(gòu)買蠱惑 甲級(jí)寫字樓： 整層建面1250m，均價(jià)5000元/m，購(gòu)置總價(jià)625萬元。 初期租金25元/m/月，租金年收入40X1250X12=37.5萬元，回報(bào)率6%； 成熟期租金40元/m/月，租金年收入60X1250X12=60萬元，回報(bào)率9.6%！ SOHO辦公樓： 整層建面769，均價(jià)5500元/，購(gòu)置總價(jià)423萬元。 初期租金25元/月，租金年收入25X769X12=23萬,回報(bào)率5.5%； 成熟期租金40元/月，租金年收入40X769X12=41.5萬，回報(bào)