江蘇南通高迪晶城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位報(bào)告

1、南通高迪晶城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目定位報(bào)告,深圳鼎泰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2009.3,謹(jǐn)呈：上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司,報(bào)告總思維導(dǎo)圖,思維導(dǎo)圖,宏觀市場(chǎng)分析,南通市房地產(chǎn)調(diào)研,微觀市場(chǎng)分析,全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),項(xiàng)目定位,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,08年，盡管下半年受世界金融危機(jī)影響沖擊，但國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,在過去的一年里，面對(duì)國(guó)內(nèi)接連不斷發(fā)生的嚴(yán)重自然災(zāi)害的沖擊和世界經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)振蕩多變并惡化的不利影響，政府審時(shí)度勢(shì)，果斷決策，采取了一系列宏觀調(diào)控應(yīng)對(duì)措施，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。分季度看，一季度增長(zhǎng)10.6%，二季度增長(zhǎng)1

2、0.1%，三季度增長(zhǎng)9.0%，四季度增長(zhǎng)6.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，增長(zhǎng)5.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，增9.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，增長(zhǎng)9.5,初步核算，2008年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長(zhǎng)9.0 ,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,全年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度為近五年來(lái)最高,2008年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲5.9,其中食品價(jià)格上漲14.3%，固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲8.9%，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲6.9%，其中生產(chǎn)資料價(jià)格上漲7.7%，生活資料價(jià)格上漲4.1%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲10.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲14.1%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲20.

3、3%。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲6.5%，其中新建住宅價(jià)格上漲7.1%，二手住宅價(jià)格上漲6.2%；房屋租賃價(jià)格上漲1.4,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,08年年底，為應(yīng)付世界金融危機(jī)，政府出臺(tái)四萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，力爭(zhēng)09年保八,增加固定資產(chǎn)投資，是09年政府工作的重點(diǎn)，也是全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八的關(guān)鍵,投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善 2008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元，比上年25.5%，增速比上年加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額108488億元，比上年增長(zhǎng)21.6%，增速比上年加快4.8個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，比上年增長(zhǎng)5

4、4.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，增長(zhǎng)28.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，增長(zhǎng)24.1,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,金融市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，仍在可控范圍內(nèi)，國(guó)家財(cái)政收入增幅放緩,金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額32.0萬(wàn)億元，增長(zhǎng)17.9% 12月末，廣義貨幣(M2)余額47.5萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)17.8%，加快1.1個(gè)百分點(diǎn);狹義貨幣(M1)余額16.6萬(wàn)億元，增長(zhǎng)9.1%，回落12.0個(gè)百分點(diǎn),財(cái)政收入增速明顯放緩 前三季度，全國(guó)財(cái)政收入48947億元，同比增長(zhǎng)258，比上年同期回落56個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落75個(gè)百分點(diǎn)。分稅種看，國(guó)內(nèi)增值稅增長(zhǎng)214，國(guó)內(nèi)消費(fèi)稅增長(zhǎng)174，進(jìn)口貨物增值稅、消費(fèi)稅增長(zhǎng)32

5、9，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)192，企業(yè)所得稅增長(zhǎng) 318，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)217，印花稅下降267，其中證券交易印花稅下降347。外貿(mào)企業(yè)出口退稅4191億元，比上年同期增加46。如扣除印花稅，前三季度全國(guó)財(cái)政收入同比增長(zhǎng) 281，略高于上年同期增速(27,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,進(jìn)出口貿(mào)易受嚴(yán)重考驗(yàn)，結(jié)構(gòu)性調(diào)整迫在眉睫；拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主調(diào),進(jìn)出口貿(mào)易增長(zhǎng)明顯回落，政府主導(dǎo)尋求新市場(chǎng) 從08年第四季度起，受當(dāng)前世界性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊力已經(jīng)日益顯現(xiàn)，珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)出現(xiàn)的工廠倒閉、工人失業(yè)日趨嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示：受國(guó)際市場(chǎng)需求萎縮、國(guó)際初級(jí)產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，四季度進(jìn)口同比下降8.8%

6、，出口同比增長(zhǎng)4.3%。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，1月份國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人頻頻出訪拉美、非洲和歐洲國(guó)家，力求打開對(duì)外貿(mào)易新局面，開拓新市場(chǎng)，受各界廣泛關(guān)注,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄穩(wěn)健增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)信心正上漲 2008年12月底，全國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已達(dá)225640.74 億元。在國(guó)外尤其歐美地區(qū)國(guó)家經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)一片蕭條，國(guó)家甚至陷入破產(chǎn)危機(jī)時(shí)，中國(guó)各級(jí)政府正千方百計(jì)按照中央關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的總體要求，落實(shí)好促進(jìn)增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生的一系列政策措施，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和保持社會(huì)和諧穩(wěn)定 。進(jìn)入09年，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施的“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”等措施，已有一定成效,內(nèi)外施壓，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在負(fù)重中繼續(xù)前行,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,

7、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃實(shí)施，掀起政府宏觀調(diào)控政策新一輪高潮,危機(jī)下尋找契機(jī)，逆境中樹立信心 歐、美、日本等國(guó)的經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入下行周期，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)能不能在2009年保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)？是一個(gè)急需解答無(wú)法回避的難題。 隨著國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，市場(chǎng)需求出現(xiàn)萎縮，市場(chǎng)銷售不暢導(dǎo)致外貿(mào)出口較為困難，停產(chǎn)半停產(chǎn)的企業(yè)逐漸增多，虧損企業(yè)和虧損額明顯擴(kuò)大，形勢(shì)比較嚴(yán)峻。 制定出臺(tái)十大行業(yè)振興規(guī)劃是在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊，著力解決當(dāng)前存在的突出矛盾的同時(shí)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)發(fā)展后勁、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下提出的,著力在保增長(zhǎng)上下功夫，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑 制訂和實(shí)施重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃是確保經(jīng)

8、濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、增強(qiáng)后勁再上新臺(tái)階的重要舉措。要通過制訂和實(shí)施重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，研究提出強(qiáng)有力的、有針對(duì)性的、可操作的措施，穩(wěn)定生產(chǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)；同時(shí)抓住當(dāng)前有利的時(shí)機(jī)，加快體制創(chuàng)新，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有一個(gè)大提高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有一個(gè)大提升，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階夯實(shí)基礎(chǔ),截止2009年2月27日，根據(jù)國(guó)務(wù)院部署,由國(guó)家發(fā)展改革委與工業(yè)和信息化部會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門對(duì)鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造業(yè)、電子信息，以及物流業(yè)十個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整和振興規(guī)劃，確定以作為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要措施,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析小結(jié),08年席卷全

9、球的金融危機(jī)正對(duì)世界和中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)而重大的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)不振、股市低迷，已經(jīng)直接影響到了消費(fèi)者的信心。政府為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展上下半年的政策特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策可謂大相徑庭。上半年還在為防止經(jīng)濟(jì)過熱對(duì)房地產(chǎn)制定一系列的調(diào)控措施，限制房?jī)r(jià)的瘋漲。9月美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生，波及到中國(guó)，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了不利的影響，政府不得不放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制以確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。 隨著全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩，政府以支持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)為目標(biāo)，推出積極的刺激開支方案，以舒緩內(nèi)部增速放緩的壓力。雖然政府積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)對(duì)沖部分經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，但2009年我國(guó)宏觀

10、經(jīng)濟(jì)還將面臨巨大的下行壓力，各行各業(yè)都會(huì)受到較大的沖擊，據(jù)調(diào)查各省GDP增速已經(jīng)開始下滑，這在近10年以來(lái)尚屬首次。因此估計(jì)2009年國(guó)家經(jīng)濟(jì)將是非常困難的一年，也是關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否迅速?gòu)?fù)蘇至關(guān)重要的一年,思維導(dǎo)圖,宏觀市場(chǎng)分析,南通市房地產(chǎn)調(diào)研,微觀市場(chǎng)分析,全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析,08年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),項(xiàng)目定位,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,08年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 上下半年政府對(duì)房市的態(tài)度迥異,上半年政府為防止經(jīng)濟(jì)過熱，防止通貨膨脹，政策從緊 08年上半年國(guó)家通過銀行連續(xù)加息、調(diào)整利息率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率及抑制房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展的相關(guān)政策法規(guī)等手段來(lái)表明政府“抑制投資、打擊投機(jī)、平

11、抑房?jī)r(jià)”的決心。 貨幣從緊政策的見效很明顯，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費(fèi)者購(gòu)房門檻；對(duì)多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機(jī)行為,下半年政府政策以“放松”和“鼓勵(lì)” 為主 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)惡化、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、市場(chǎng)觀望氣氛濃郁，消費(fèi)者的信心跌至低谷，在市場(chǎng)信心不足的情況下，國(guó)家相繼出臺(tái)各項(xiàng)“救市”政策應(yīng)對(duì)愈演愈烈的國(guó)際金融危機(jī)，挽救市場(chǎng)信心，刺激購(gòu)房需求，擴(kuò)大內(nèi)需，防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快下滑，從而維持國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。一時(shí)間利好消息不斷：?jiǎn)芜呎魇沼』ǘ?、首套房契稅降?%，首付款降至2成、一次降息、兩次、三次百日內(nèi)，央行共五次降息,房地產(chǎn)市場(chǎng),09年一

12、月份，全國(guó)大中城市樓市成交量總體環(huán)比呈下降趨勢(shì)，開發(fā)商降價(jià)是主流,北京1月銷量環(huán)比減少47%，二手房成交量超過一手房 1月北京商品住宅共成交了7200套，環(huán)比2008年12月13581套下降了47%，樓市大環(huán)境尚未明顯改善。1月北京新建商品房交易量為5940套，而二手房的交易量則達(dá)到7330套，超過商品房23%。二手房成交量的上升主要與二手房營(yíng)業(yè)稅減免等政策相關(guān)，一方面是出現(xiàn)元旦后集中過戶現(xiàn)象，另一方面政策利好使得越來(lái)越多的消費(fèi)者關(guān)注二手房,上海1月商品住宅價(jià)漲量跌 1月上海市商品住宅成交面積為48萬(wàn)，環(huán)比跌幅為44%，成交均價(jià)為13974元/，環(huán)比上漲了16%。價(jià)格上漲主要由于本月成交以外環(huán)

13、線以內(nèi)的樓盤為主，拉高了整體單價(jià),09年1月全國(guó)四大城市成交量雖然均比08年12月有所下滑，但經(jīng)過08年的調(diào)整，樓價(jià)逐漸回歸理性，加上房地產(chǎn)新政利好作用，1月成交量同比有所上漲。另外，二手房營(yíng)業(yè)稅減免等政策使得二手房?jī)?yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)，二手房市場(chǎng)將越來(lái)越受到關(guān)注,房地產(chǎn)市場(chǎng),09年一月份，全國(guó)大中城市樓市成交量總體環(huán)比呈下降趨勢(shì)，開發(fā)商降價(jià)是主流,廣州1月成交量環(huán)比降20% 1月1-31日，廣州共有262個(gè)樓盤有銷售，平均每個(gè)樓盤銷售20.8套，2203.03。1月廣州共計(jì)成交5450套，成交面積57.72萬(wàn)，與08年12月6817套、72.33萬(wàn)的成交量相比，分別減少了21和20,深圳樓價(jià)回

14、調(diào)，1月成交量同比漲90% 1月份深圳全市新房成交面積為39.23萬(wàn)，環(huán)比減少46%，同比增長(zhǎng)90%；成交套數(shù)4448套，環(huán)比減少44%，同比增長(zhǎng)99%；成交均價(jià)11034元/，環(huán)比下跌0.5%，同比則下跌了25%，說(shuō)明經(jīng)過08年全年調(diào)整，深圳樓價(jià)泡沫現(xiàn)象有所改善，樓價(jià)正在理性回歸,房地產(chǎn)市場(chǎng),2月份，全國(guó)樓市迎來(lái)回暖報(bào)春,北京與一月份相比環(huán)比上漲6% 北京2月份共成交商品房住宅期房6563套，除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)，北京2月實(shí)際成交的商品住房期房為5862套，日均成交套數(shù)為209套，較上月環(huán)比上漲6,上海成交面積增加了61%，但成交價(jià)格跌幅為13.94% 2月上海市商品住宅的

15、成交面積為78.76萬(wàn)平方米，相比2009年1月48.81萬(wàn)平方米增加了61%。全市商品住宅成交均價(jià)為12141元/平方米，相比1月出現(xiàn)了明顯的下跌，其跌幅為13.94,房地產(chǎn)市場(chǎng),2月份，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)利好政策遭遇了嚴(yán)重的滑鐵盧，但樓市在開發(fā)商“降價(jià)自救”的行動(dòng)中出現(xiàn)快速回暖,廣州一手房銷售接近8000套 從2009-02-01到2009-02-28一手房方面共有276個(gè)樓盤有銷售成交，共計(jì)銷售7698套，810680平方米，平均每個(gè)樓盤銷售27.89套，2937.25平方米,深圳一手房和二手房成交均活躍 深圳二月全市商品房一手樓共成交5275套,日均成交量約為188套, 全市的成交均價(jià)為

16、10988元/平。價(jià)格也趨于穩(wěn)定，二手樓共成交5380套，日均成交量約為192套。深圳一手樓的庫(kù)存量雖仍處高位，不過庫(kù)存已經(jīng)開始下降。1-2月的庫(kù)存量持續(xù)下降，有利于緩解銷售壓力，利于樓市穩(wěn)定,政策解讀之二套房?jī)?yōu)惠政策放權(quán)商業(yè)銀行,政策回放：2009年1月6日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行指出要提高住房金融服務(wù)，避免“一刀切”，賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間，根據(jù)借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)，進(jìn)一步明確了居民購(gòu)買首次自住房享受優(yōu)惠的貸款利率和首付款優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)于購(gòu)買改善性住房，同時(shí)可以享受優(yōu)惠的貸款條件，對(duì)于其他住房貸款，由商業(yè)銀行借款人的信用和所購(gòu)買的住房類型以及借款人能力的基礎(chǔ)上，合

17、理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后確定貸款利率。居民購(gòu)房首付款比例最低為20%，各商業(yè)銀行根據(jù)購(gòu)房者購(gòu)房實(shí)際情況及借款人的信用記錄等確定首付款比例,鼎泰解讀：央行此舉已釋放出取消二套房首付款比例限制的信號(hào)，將房貸比例的確定等交由各商業(yè)銀行，這是中央調(diào)控政策的一大進(jìn)步，對(duì)提振市場(chǎng)信心，刺激住房消費(fèi)是個(gè)利好消息，但具體效果仍要看各商業(yè)銀行制定的細(xì)則,房地產(chǎn)市場(chǎng),政策解讀之銀行存量房貸7折優(yōu)惠細(xì)則和政府公布的2009年房地產(chǎn)九大工作重點(diǎn),政策回放： 截至09年1月9日，14大銀行相繼出臺(tái)存量房貸7折優(yōu)惠細(xì)則，公布了關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率的措施：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85折優(yōu)惠，且無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客

18、戶，便可在原則上申請(qǐng)七折優(yōu)惠,鼎泰解讀：雖然銀行已對(duì)存量放貸7折優(yōu)惠松口，但由于各銀行間存在競(jìng)爭(zhēng)，各銀行或存在互相觀望的情況，或慢慢觀望中央政策方向，7折存量放貸落地實(shí)施需要一定時(shí)間。而至于09年房地產(chǎn)市場(chǎng)政府九大工作重點(diǎn)，表明國(guó)家通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)拉動(dòng)內(nèi)需的意愿,1月9日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要著力做好九方面工作。 一是，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。 二是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。 三是，進(jìn)一步做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作。 四是，力爭(zhēng)建筑節(jié)能取得新突破。 五是，提高工程質(zhì)量安全和建筑市場(chǎng)監(jiān)管水平。 六是，推動(dòng)法制和工程標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 七是，維護(hù)建設(shè)領(lǐng)域社會(huì)

19、穩(wěn)定。 八是，認(rèn)真做好汶川地震災(zāi)區(qū)重建相關(guān)工作。 九是，促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長(zhǎng)，更大力度加快保障性住房建設(shè)和保障體系建設(shè)，深化改革，加強(qiáng)住房政策等重大問題的研究，創(chuàng)新體制機(jī)制,房地產(chǎn)市場(chǎng),中央與地方博弈之中央嚴(yán)令地方政府不許越權(quán)救市,住房部部長(zhǎng)稱房?jī)r(jià)必降，副部長(zhǎng)擔(dān)憂降價(jià)影響 “2007年下半年我國(guó)市場(chǎng)化的住房?jī)r(jià)格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受，因此房?jī)r(jià)已經(jīng)到了必須調(diào)整的時(shí)候，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)催化了這個(gè)調(diào)整?！?009年2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新如是說(shuō)。 同一天住房部副部長(zhǎng)齊驥則對(duì)“始自去年以來(lái)的房屋銷售價(jià)格下降可能導(dǎo)致房屋流動(dòng)性固化、

20、今年房屋開工率降低從而減弱住房業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率”表示了擔(dān)憂,鼎泰解讀：政府如此嚴(yán)厲的政令出臺(tái)和主管官員的言論表明：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到的問題，不是簡(jiǎn)單的降價(jià)問題，而是更深層次的復(fù)雜矛盾雜糅其中，中央與地方的博弈才剛剛開始,房地產(chǎn)市場(chǎng),新聞聚焦： 政策回放：1月9日全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，姜偉新指出在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段上，各地政府可以根據(jù)地方實(shí)際出臺(tái)政策，但是2009年要加強(qiáng)地方政策的嚴(yán)肅性和合法性，因此地方政府不許再越權(quán)出臺(tái)稅收、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,中央與地方博弈之為刺激樓市，各地頻頻推出“救市新政,2008年12月12日，成都市率先實(shí)施購(gòu)房落戶新政,3,1月20日，直轄市重慶也出臺(tái)

21、政策，規(guī)定重慶新購(gòu)房戶，在主城區(qū)購(gòu)買建筑面積90平米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。同時(shí)間國(guó)務(wù)院緊急叫停重慶”購(gòu)房退稅“政策,1,房地產(chǎn)市場(chǎng),政策解讀之“政府報(bào)告”房改新政分析,新聞回放：3月5日，十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在所作的政府工作報(bào)告，明確提出“加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理”。表示：要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展,鼎泰解讀：政府“要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展?！边@表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是坐視不理，也不會(huì)繼續(xù)打壓，而制定政策的目的在于首先是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

22、的穩(wěn)定，其次是保持健康，促進(jìn)發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng),市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這是在房地產(chǎn)行業(yè)落選十大行業(yè)振興計(jì)劃后，最近幾年以來(lái)政府報(bào)告中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)最正面積極的表態(tài)。加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理，也就是說(shuō)必須在分類管理的基礎(chǔ)上來(lái)穩(wěn)定和加強(qiáng)，要有效區(qū)分普通自住房、高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的區(qū)別，對(duì)不同的產(chǎn)品要有不同的政策,首先，中央在已出臺(tái)一系列新政的基礎(chǔ)之上，步入09年，政策調(diào)整的關(guān)鍵是將已出臺(tái)的政策細(xì)化并落到實(shí)處，落實(shí)到地方。而在政策落實(shí)過程中，必將面對(duì)各種利益的平衡，各地政府應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到各地房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況，制定切合實(shí)際的政策才能“救”地方市場(chǎng)。 其次，地方政府的又一輪“救市”說(shuō)明各地市場(chǎng)

23、存量很大，房地產(chǎn)銷售壓力逐漸增大；此次“救市”，作為政策風(fēng)向標(biāo)的北京率先行動(dòng)，或會(huì)得到各地的效仿； 再次，雖然地方政府積極“救市”，但開發(fā)商能否撐得過去不光看政策，地方政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到本地區(qū)房地產(chǎn)真實(shí)情況，一味“救市”維持高價(jià)不但不能幫助開發(fā)商度過難關(guān)，更不利于地區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，也是擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵所在，未來(lái)不排除為了刺激民眾購(gòu)房熱情，政府出臺(tái)更大的利好政策，以促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi),小 結(jié),思維導(dǎo)圖,南通概況,經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,南通市房地產(chǎn)調(diào)研,微觀市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,南通，地處我國(guó)黃海南部，長(zhǎng)

24、江入?？诒卑?，南與蘇州、上海兩市隔江相望，西與泰州市接壤，北與鹽城市接壤。 我國(guó)首批對(duì)外開放的14個(gè)沿海城市之一。在長(zhǎng)三角一體化開發(fā)區(qū)域中，南通具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)和長(zhǎng)江三角洲洲頭的城市只有上海與南通兩個(gè)城市。 蘇通大橋開通后，南通已進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。更有利于承接上海等大城市的商業(yè)外溢和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在產(chǎn)業(yè)區(qū)位經(jīng)濟(jì)特征上承接性大于輻射性,地理位置 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，長(zhǎng)江下游水路交通樞紐,南通概況,行政區(qū)劃 轄4市2縣3區(qū)，首批對(duì)外開放沿海城市之一,南通市是我國(guó)首批對(duì)外開放的14個(gè)沿海城市之一，現(xiàn)轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級(jí)），海安、如東2縣，崇川、港閘

25、2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，共有146個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全市總面積8001平方公里，是江蘇全省的十二分之一。南通是一個(gè)人口大市，2007年底，全市總?cè)丝?69.35萬(wàn)，人口密度為962人/平方公里，人口出生率為5.46，人口自然增長(zhǎng)率為-2.27。人口密度居全國(guó)地級(jí)市之首,南通概況,區(qū)域交通 地理區(qū)位良好 交通四通八達(dá),南通是長(zhǎng)江流域進(jìn)出物資的轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐港，交通四通八達(dá)。 公路：已建成204國(guó)道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 鐵路：新長(zhǎng)鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線； 大橋：蘇通長(zhǎng)江大橋、崇啟大橋、崇海大橋； 港口：南通港, 與世界上65個(gè)國(guó)家和地區(qū)的199個(gè)港口

26、通航，江海岸線綿延430多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬(wàn)噸至20萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道,南通概況,南通集“黃金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢(shì)于一身，擁有長(zhǎng)江岸線226公里，其中可建萬(wàn)噸級(jí)深水泊位的岸線30多公里；擁有海岸線210公里，其中可建5萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位的岸線40多公里。 全市海岸帶面積1.3萬(wàn)平方公里，沿海灘涂21萬(wàn)公頃，是我國(guó)沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū)之一。已探明的礦產(chǎn)資源主要有鐵礦、石油、天然氣、煤、大理石等。 水產(chǎn)資源十分豐富，是全國(guó)文蛤、紫菜、河鰻、沙蠶、對(duì)蝦的出口創(chuàng)匯基地。呂四漁場(chǎng)是全國(guó)四大漁場(chǎng)、世界九大漁場(chǎng)之一,自然資源得天獨(dú)厚、物

27、產(chǎn)豐富,南通概況,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 以建筑業(yè)和紡織業(yè)等為支柱產(chǎn)業(yè),南通是全國(guó)紡織大市，紡織服裝工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，很多產(chǎn)品的加工工藝處于全國(guó)和國(guó)際先進(jìn)水平，是全國(guó)12個(gè)紡織品出口和10大服裝出口基地之一。拒不完全統(tǒng)計(jì)，南通現(xiàn)有紡織企業(yè)約10000多家，產(chǎn)值約1500億元,建筑業(yè)是南通一大支柱產(chǎn)業(yè)。08年全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值1580億元，實(shí)現(xiàn)增加值380億元，利稅總額102億元，同比分別增長(zhǎng)18.5%、20.5%和17%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)繼續(xù)位居全省第一。到目前為止共捧得魯班獎(jiǎng)累計(jì)達(dá)到53項(xiàng)，居全國(guó)地級(jí)市之首,南通概況,思維導(dǎo)圖,南通概況,經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,南通市房地產(chǎn)調(diào)

28、研,微觀市場(chǎng)分析,項(xiàng)目定位,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,綜合經(jīng)濟(jì) 區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,盡管受到自然災(zāi)害，國(guó)際金融危機(jī)，但南通經(jīng)濟(jì)仍然保持了較快的發(fā)展速度。2008年南通實(shí)現(xiàn)GDP2510.1億元，按可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng)13.3%，增幅在全省13個(gè)省轄市中名列第五；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入390.2億元，比上年增長(zhǎng)29.8% ；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1505.4億元，增長(zhǎng)18.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額915.1億元，增長(zhǎng)24.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18903元，農(nóng)民人均純收入7811元，分別增長(zhǎng)14.9%和13.1,經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,南通市城市整體規(guī)劃,大南通城市結(jié)構(gòu) 大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市

29、為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國(guó)道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu),經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,城市發(fā)展規(guī)劃 北翼新城是政府重點(diǎn)改造區(qū)域,南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)。遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。 港閘區(qū)傳承國(guó)際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地

30、進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。 江海港區(qū)以發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)為主的新區(qū),經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,小結(jié)分析： 數(shù)據(jù)顯示，南通市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，各項(xiàng)城市建設(shè)成績(jī)明顯，居民生活水平顯著提高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，投資環(huán)境優(yōu)化。作為是長(zhǎng)江下游重要城市的南通正迎來(lái)她進(jìn)一步發(fā)展崛起的最佳時(shí)機(jī)。強(qiáng)勁的宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力，必將南通市房地產(chǎn)的發(fā)展將奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),思維導(dǎo)圖,南通概況,經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展,南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,宏觀市場(chǎng)分析,南通市房地產(chǎn)調(diào)研,微觀市場(chǎng)分

31、析,項(xiàng)目定位,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,正高速發(fā)展中的南通房地產(chǎn)市場(chǎng),概 況 08年在政府宏觀調(diào)控的大棒與股市虛擬資本縮水、國(guó)際金融危機(jī)的三重打擊下，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟。新盤接連低開對(duì)老盤形成極大沖擊與分流。9月萬(wàn)科在全國(guó)幾大城市的降價(jià)促銷更是給市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)烈的“多米諾骨牌坍塌效應(yīng)”信號(hào)，導(dǎo)致市場(chǎng)愈加低迷。 形式在11月份得到扭轉(zhuǎn)。11月的秋季房交會(huì)政府推出“十天貼稅救市政策”，刺激商品房交易量急劇放大，使壓抑了近一年之久的剛性需求得到一定的釋放。開放商也積極響應(yīng)政府號(hào)召，價(jià)格優(yōu)惠進(jìn)一步擴(kuò)大，采用特價(jià)房、優(yōu)惠送禮、無(wú)理由退房、降價(jià)補(bǔ)償保障等各種措施使得房?jī)r(jià)“見底”，贏得了不少客戶。房交會(huì)后

32、各級(jí)政府救市政策頻出，使得市場(chǎng)成交持續(xù)活躍，12月份成為一個(gè)難得的“暖冬,南通房地產(chǎn)分析,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,0-800美元,啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期,2008年，南通GDP為2510.1億元，增速達(dá)到13.3%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段,南通房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重的階段，從我們對(duì)南通商品房的初步調(diào)查中也可以映證這一發(fā)展特征,南通房地產(chǎn)分析,南通市2005年-200

33、8年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)一覽表,南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析,南通房地產(chǎn)分析,從歷年商品房成交均價(jià)與土地樓面價(jià)格上來(lái)看，2005年至2007年增長(zhǎng)比較平穩(wěn)。但是08年宏觀調(diào)控使得南通的地價(jià)、房?jī)r(jià)、土地供量都有所回調(diào),從圖中可以看出，南通市土地成交量07年達(dá)到頂峰后，08年顯著下滑，尤其是商品住宅用地幾乎沒有，出讓的地塊大都是工業(yè)、商辦及低價(jià)位商品房用地,地價(jià)、房?jī)r(jià)、土地供給情況分析,南通房地產(chǎn)分析,08年開工、竣工面積均有所下降,從上圖看，自2005年以來(lái)南通市商品房新開工面積呈逐年下降趨勢(shì)，2008年商品房竣工面積相比較2007年下降態(tài)勢(shì)明顯。今后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨日益嚴(yán)峻的資金、銷售等壓力，這

34、一現(xiàn)象仍會(huì)在2009年持續(xù),南通房地產(chǎn)分析,說(shuō)明：如紅線所示，從05年至08年，南通市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積一直處于平衡增長(zhǎng)狀態(tài)，沒有太大的起伏，但08年增幅有所回落。 如黃線所示，05年宏觀調(diào)控時(shí)銷售面積較低，06、07年提升至較高水平，08年受本輪調(diào)控影響明顯回落,08年商品房總體供給平穩(wěn)上升、銷售明顯回落、供過于求,南通房地產(chǎn)分析,08年商品房總體供給平穩(wěn),說(shuō)明:如紅線所示，商品房預(yù)售面積由05年以來(lái)逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中黃線代表的住宅面積（包括商住與商辦面積）08年有所回落，表明在宏觀調(diào)控影響下，開發(fā)商在減緩住在開發(fā)進(jìn)度，延后開盤時(shí)間，導(dǎo)致住在供給有所減少。但同時(shí)也可以看到，非住宅類面積（包括

35、商業(yè)、商辦、辦公）08年繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)上銷售抗性極大，銷售一直不理想。特別是城北港閘區(qū)規(guī)劃的商業(yè)比重過大，導(dǎo)致嚴(yán)重供過于求的局面,南通房地產(chǎn)分析,09年2月份南通房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析,春節(jié)過后，南通樓市的第一輪促銷已經(jīng)隱隱傳出戰(zhàn)鼓聲，而現(xiàn)在則有一觸即發(fā)之勢(shì)。多個(gè)樓盤紛紛拿出“殺手锏”刺激樓市，2月2日到2月6日出現(xiàn)售樓高峰期，市區(qū)成交住宅達(dá)707套，市區(qū)成交住宅成交金額：260676099.50元；市區(qū)成交非住宅用房面積：58460.87 平方米，市區(qū)成交非住宅用房面積成交金額：207726043.7元。2月后期南通市區(qū)成交量進(jìn)入平穩(wěn)期,南通房地產(chǎn)分析,09年南通房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 競(jìng)爭(zhēng)將尤為激

36、烈,2008年尤其下半年，南通市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)、銀根收緊等諸多因素影響，形勢(shì)每況愈下，交易量不斷萎縮，各發(fā)展商資金回籠并未達(dá)到預(yù)期。09年為盡快回籠資金，發(fā)展商必將加快推盤速度和推廣力度?？梢灶A(yù)計(jì)09年南通市房地產(chǎn)形勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將會(huì)進(jìn)一步的加劇。當(dāng)前和今后一段時(shí)間，影響南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素有以下方面： 第一，從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，全球最大經(jīng)濟(jì)體美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)將在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)對(duì)世界金融市場(chǎng)產(chǎn)生影響，使得我國(guó)進(jìn)一步實(shí)施緊縮貨幣政策的空間縮小，利用貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控受到限制； 第二，從國(guó)內(nèi)情況看，一邊是房?jī)r(jià)不斷攀升而另一邊卻是居民的收入停滯不前，增長(zhǎng)有限。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收

37、入增長(zhǎng)。而受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)各行各業(yè)都受到?jīng)_擊，尤其是加工、貿(mào)易行業(yè)尤為顯著。居民收入不增反降，購(gòu)買力進(jìn)一步下降，各地房地產(chǎn)的銷售比上年均有不同程度的下降。今年的形式將更加嚴(yán)峻。 第三，從南通當(dāng)?shù)貋?lái)看，2008年尤其下半年，南通市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)各大城市場(chǎng)行情極為相似，受金融危機(jī)、銀根收緊等諸多因素影響，形勢(shì)每況愈下。為避免更大的損失，政府部門紛紛出臺(tái)相關(guān)利好政策，力求穩(wěn)定市場(chǎng)，但見效甚微，老百姓觀望情緒仍十分濃厚，開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)銷售量回籠資金，將會(huì)各顯神通,南通房地產(chǎn)分析,思維導(dǎo)圖,市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定位,宏觀市場(chǎng)分析,南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,微觀市場(chǎng)分析,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,建材市場(chǎng)調(diào)研,在

38、售項(xiàng)目調(diào)研,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,問卷調(diào)查與訪談,永興商城,項(xiàng)目地址】位于外環(huán)北路，永興汽車總站正對(duì)面 【業(yè)態(tài)定位】該市場(chǎng)一共18號(hào)門，以陶瓷、衛(wèi)浴為主。主要品種有：地磚；內(nèi)、外墻磚系列；琉璃瓦系列；水暖器材、衛(wèi)浴潔具系列；花崗巖、大理石、文化石系列；油漆、涂料系列、木制品系列、五金配件系列、各類管件、鑄鐵件系列、櫥具系列、燈具燈飾系列、窗簾布藝、室內(nèi)外工藝雕刻精品等數(shù)千個(gè)品種。 【租金情況】調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于該市場(chǎng)是以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)，因此租金比較低。一般情況下商鋪?zhàn)饨馂?20-200元/.年，僅為10-20元/.月。1-4號(hào)門的位置靠前的商鋪?zhàn)饨鹕愿撸骄饨鹂梢赃_(dá)到20-40元/.月。沿街的租金約

39、在60-90元/.月。倉(cāng)庫(kù)的租金一般是120元/.年,商城布局圖,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,永興商城,簡(jiǎn)述】南通永興商城建于一九九四年五月，商城現(xiàn)有總面積26.8萬(wàn)，建筑面積20.3萬(wàn)。云集全國(guó)14個(gè)省、市46個(gè)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶1200多家，現(xiàn)有從業(yè)人員8000多人，直銷、代銷廣東、福建、浙江、上海、山東等地800多個(gè)生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品；年進(jìn)出貨量400余萬(wàn)噸，銷售輻射江蘇、山東、安徽、上海等省、市，銷售直徑約1000公里左右，年成交額數(shù)十億元。由于經(jīng)營(yíng)狀況良好，商鋪空置率很低，轉(zhuǎn)讓費(fèi)非常高，達(dá)到1000元的高價(jià),專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,永興商城,分析點(diǎn)評(píng)（永興商城商業(yè)特征）： 永興商城是南通市形成歷史最早，輻射范圍最廣的

40、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)， 是華東地區(qū)重要的建材產(chǎn)品集散地； 以經(jīng)營(yíng)中低端建材用品批發(fā)為主，毗鄰永興汽車總站，憑借便利的交通和物流條件，立足南通，面向蘇北地區(qū)，是區(qū)域范圍內(nèi)建材產(chǎn)品批發(fā)流通首選之地； 市場(chǎng)規(guī)模大，倉(cāng)儲(chǔ)等配套設(shè)施完善，匯聚全國(guó)絕大多數(shù)建材產(chǎn)品品牌； 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶為各大小建材產(chǎn)品品牌經(jīng)銷商，客戶以南通市各縣區(qū)和蘇北地區(qū)市縣建材產(chǎn)品零售商為主； 以永興商城、名流家具城等商業(yè)為代表的永興商圈是目前南通地區(qū)最集中和具有市場(chǎng)影響力的建材家具批發(fā)市場(chǎng)。 隨著永興商城的發(fā)展，規(guī)劃滯后、管理混亂等問題與矛盾日益突出，這是制約永興商城未來(lái)發(fā)展的主要難題。 因此我司認(rèn)為，本項(xiàng)目位于永興商圈核心區(qū)域之內(nèi)，商業(yè)定位必

41、須立足永興商圈現(xiàn)有商業(yè)特色與發(fā)展態(tài)勢(shì)，尋找切合點(diǎn)，與整個(gè)商圈融合共贏,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,名流家具城,項(xiàng)目地址】位于外環(huán)北路，永興客運(yùn)站對(duì)面 【業(yè)態(tài)定位】家具、陶瓷、衛(wèi)浴、燈飾、廚具等 【業(yè)態(tài)分布】一樓 陶瓷、衛(wèi)浴、樓梯、櫥柜 、家居用品 二樓 辦公及民用家具 三樓:辦公與倉(cāng)儲(chǔ)（3號(hào)館） 【租金情況】一樓 50-80元/平米 二樓 30-40元/平米，三樓25元/平米左右，如果一次性繳清一年租金可以享受八折優(yōu)惠,分析點(diǎn)評(píng)： 名流家具城共分3個(gè)展館，以陶瓷衛(wèi)浴用品和家具為主，是永興商圈最重要且具有規(guī)模效應(yīng)的商業(yè)體； 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰永興長(zhǎng)途客運(yùn)站，是名流家具城最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力資源，人流聚集，物流通暢便達(dá)

42、。倉(cāng) 儲(chǔ)、電梯等配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理水平高； 名流家具城以批發(fā)為主兼營(yíng)零售，經(jīng)營(yíng)戶為家具和衛(wèi)浴陶瓷產(chǎn)品經(jīng)銷商，客戶以各縣區(qū)零售商為主； 由于經(jīng)營(yíng)批發(fā)中低端衛(wèi)浴陶瓷與家具等產(chǎn)品，普遍為商戶承租面積大、租金低。 集中式展館型商業(yè)，展示面差，對(duì)各區(qū)域商家經(jīng)營(yíng)有很大影響。 名流家具城與永興商城是永興商圈目前最具規(guī)模和影響力的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，我司認(rèn)為項(xiàng)目與它們之間呈三角態(tài)勢(shì)分布，應(yīng)善于利用現(xiàn)有資源，突出商業(yè)優(yōu)勢(shì)，合理運(yùn)用策略，分析客戶源，整合區(qū)域資源，為項(xiàng)目所用,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,華東輕紡市場(chǎng),項(xiàng)目地址】位于濠西路好一家家居廣場(chǎng)旁 【定 位】小商品市場(chǎng) 【業(yè)態(tài)分布】 一樓 布料區(qū)、小家電、洗化用品 二樓 鞋

43、帽精品區(qū)，小百貨等 三樓 服裝區(qū) 四樓 精品服裝區(qū) 【租金情況】 1F：40-60元/每平米/月 3F：租金在60-100元/月/平米， 2F：80-120元月/平米 4F：為服裝賣場(chǎng),分析點(diǎn)評(píng) 經(jīng)過調(diào)研，我司認(rèn)為華東輕紡市場(chǎng)目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)如下： 市場(chǎng)建立時(shí)間早，位于市區(qū)，但配套設(shè)施已落后。如市場(chǎng)只有上樓電梯，下樓則需經(jīng)過安全樓梯；通道相對(duì)狹窄，市場(chǎng)整體規(guī)劃布局和內(nèi)部形象較差。 華東輕紡市場(chǎng)以低端服裝、鞋帽等商品批發(fā)為主兼營(yíng)零售，主要客戶源為南通市各縣區(qū)及周邊地區(qū)零售商和部分城市低收入消費(fèi)人群。市場(chǎng)內(nèi)商品相對(duì)廉價(jià)。 市場(chǎng)內(nèi)租金水平因各樓層所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品種類的不同而存在明顯差異。一樓因經(jīng)營(yíng)布匹等相比

44、二三樓租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)都比較低。 以小面積鋪位為主，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較為成熟，在南通地區(qū)有相當(dāng)影響力，形成了良好的商業(yè)氛圍，目前商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高。據(jù)了解轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般在數(shù)萬(wàn)元左右，位置好的區(qū)域，有的高達(dá)20萬(wàn)元。 受當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶普遍反映生意狀況與以往有較大的差距，鋪位轉(zhuǎn)租出讓現(xiàn)象較多。 華東輕紡市場(chǎng)作為南通市最大的低端服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有地域交通等優(yōu)勢(shì)，而本項(xiàng)目可參照該市場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)分析，以此基礎(chǔ)，可行性評(píng)估項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)定位，揚(yáng)長(zhǎng)避短,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,好一家家居大世界,項(xiàng)目地址】位于鐘秀西路與濠西路交叉路口 【業(yè)態(tài)分布及品牌】 1F： 衛(wèi)浴 陶瓷 五金 水暖 ，已進(jìn)駐的品牌商家有科勒、箭牌、

45、尚高、阿波羅、樂家、IVI、紅協(xié)、銀晶、中陶、諾貝爾、現(xiàn)代、冠軍、羅馬、亞細(xì)亞、蒙娜麗莎、東鵬、高儀、加楓、摩恩、九美等 2F： 家具 櫥柜 地板 樓梯 衣柜，已進(jìn)駐的品牌商家有菲林格爾、歐派、飛馬、富利、摩登、雅迪爾、錦致、歐卡羅、美時(shí)、特銘、度望、好萊客、史丹利、潤(rùn)成門，奧斯美吊頂、美步樓梯、譽(yù)豐地板，弗蘭卡水槽等 3F：套房家具 品牌沙發(fā) 餐臺(tái) 桌椅 紅木 地毯 4F：概念家具 沙發(fā)套房 兒童家具 辦公家具 5F： 家裝公司 辦公套房 6F： 辦公區(qū) 【租金情況】1F：80-100元/平米/月 23F：60-80元/平米/月 4F：40-50元/平米/月,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,好一家家居大世界,

46、分析點(diǎn)評(píng) 位于市區(qū)，毗鄰建材一條街，位置好； 建立時(shí)間長(zhǎng)，為南通市最早的家居用品零售賣場(chǎng)； 以經(jīng)營(yíng)中高檔家居用品零售為主； 商戶多數(shù)為全國(guó)中高端家居用品品牌代理商； 消費(fèi)群體為南通市及各縣區(qū)中高收入市民階層； 配套設(shè)施相對(duì)完善，舒適度體驗(yàn)感高，統(tǒng)一管理，市場(chǎng)整體形象高； 受規(guī)模等條件限制，產(chǎn)品類別尚不齊全，現(xiàn)今主要零售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)自鐘 秀中路建材一條街等； 市場(chǎng)成熟，知名度較高，租金水平為同類市場(chǎng)中最高。 好一家家居大世界是目前南通市區(qū)為數(shù)不多的中高檔家居用品零售賣場(chǎng)，擁有一定的市場(chǎng)影響力，與鐘秀路建材一條街等相共存，形成了南通市最重要建材產(chǎn)品零售商圈。 我司認(rèn)為，目前南通市建材產(chǎn)品已成為產(chǎn)業(yè)優(yōu)

47、勢(shì)，而零售方面面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)異常激烈。本項(xiàng)目作為正在規(guī)劃中的商業(yè)，應(yīng)熟悉各類別商業(yè)市場(chǎng)及發(fā)展態(tài)勢(shì)，從自身實(shí)際出發(fā)，尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)，做到精確定位,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,鐘秀中路建材一條街,項(xiàng)目地址】鐘秀中路 【業(yè)態(tài)定位】 各種陶瓷、衛(wèi)浴、木業(yè)、五金、燈飾、家具等 【租金情況】 該條街根據(jù)租金水平根據(jù)臨近店面集中度以及店面自身建筑相關(guān)，租金從40-100元/平米/月不等 【商鋪售價(jià)】 目前該路段商鋪空置率極低，據(jù)了解商鋪出售價(jià)格在 2.5萬(wàn)元/平米左右。 【概況介紹】該建材一條街是南通目前主要的建材集中地,各種陶瓷、衛(wèi)浴、木業(yè)、五金等建材店分布在整條街上。 財(cái)神道生活家居館、美家居、 優(yōu)佳尤嘉、東星燈飾城等中

48、高端建材家居賣場(chǎng)均分布于此，形成了一定的規(guī)模與特色,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,財(cái)神道精品家居館,地址】位于鐘秀中路建材一條街上 【業(yè)態(tài)定位】櫥柜、陶瓷、木門等精品家居為主 【業(yè)態(tài)分布】 一樓為陶瓷衛(wèi)浴 二樓為木門 、櫥柜等 【租金情況】 一樓租金約為50-70元/平方米/月 二樓租金約40-55元/平方米/月 【簡(jiǎn)述】以高端品牌家居用品、廚具為主，一樓二樓租金相差不大。商業(yè)共兩層，其中二樓以樓頂為底，先不封頂，后加玻璃蓋的形式不僅解決了分?jǐn)偞蟮膯栴}，也解決了采光問題,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,優(yōu)家尤嘉,名家裝飾城 【項(xiàng)目地址】江蘇南通鐘秀中路78號(hào) 【業(yè)態(tài)定位】以五金、櫥柜、瓷磚和布藝為主 【業(yè)態(tài)分布】一樓 五金布藝

49、、櫥柜地板、油漆木門、玻璃吊頂、樓梯衣柜 二樓 衛(wèi)生潔具、瓷磚、布藝窗簾 三樓 布藝、雕刻、燈飾 四樓 家裝設(shè)計(jì)中心 【租金情況】一樓租金50-70元/平米月 二樓租金25-33元/平米月 三樓租金 16元/平米月 【簡(jiǎn)述】年底為了更好地突出二期優(yōu)佳尤嘉的展示面，名家裝飾城將部分拆除，保留一半鋪面,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,優(yōu)家尤嘉,優(yōu)家尤嘉 【商業(yè)體量】12萬(wàn)平方米 【業(yè)態(tài)分布】 負(fù)一樓：瓷磚、衛(wèi)浴類； 一、二樓： 五金、地板、櫥柜類； 三樓： 精品布藝、各類家具； 四樓： 家裝設(shè)計(jì)中心、家居體驗(yàn)中心。 【租金情況】 負(fù)一樓：60-80元/平米月 一樓：約100元/平米月 二樓：45-60元/平米月 三

50、樓：約45元/平米月 四樓：30-40元/平米月， 【簡(jiǎn)述】目前優(yōu)佳尤嘉正在招商中，預(yù)計(jì)下半年將開業(yè)。其招商一中高檔建材家居品牌為主，實(shí)行租金繳半年優(yōu)惠兩個(gè)月的策略。因其地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)反應(yīng)良好,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,東星燈飾城,項(xiàng)目地址】鐘秀西路與工農(nóng)路口 【業(yè)態(tài)定位】 地下： 辦公家具，家用家具 一樓： 衛(wèi)浴、地板、五金、油漆等； 二樓： 民用燈飾、開關(guān)面板等； 三樓： 精品燈飾 【租金情況】 一樓租金約為45-65元平米月； 二樓租金約為35元/平米月； 三樓租金約為25-30元/平米月； 【簡(jiǎn)述】該市場(chǎng)以中端零售為主，外立面廣告位效果不錯(cuò)，地理位置優(yōu)越，屬于傳統(tǒng)的集中賣場(chǎng)式市場(chǎng)。商場(chǎng)內(nèi)上下扶

51、梯位于中間，相對(duì)便利，但對(duì)市場(chǎng)的人流帶動(dòng)效果一般，容易讓樓層間出現(xiàn)死角,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,鐘秀中路建材一條街調(diào)研分析,分析點(diǎn)評(píng) 通過對(duì)鐘秀中路建材一條街的調(diào)研，其目前商業(yè)特征如下： 地處南通市區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通便利可達(dá)性強(qiáng)； 聚集各中高檔次建材家居用品專業(yè)賣場(chǎng)，規(guī)模效應(yīng)大，區(qū)域影響力高； 經(jīng)營(yíng)模式為集中型零售，商家以品牌產(chǎn)品代理為主，是南通市最集中的建材家居用品零售經(jīng)營(yíng)區(qū)域； 消費(fèi)群體主要為南通市區(qū)城市居民； 市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定成熟，產(chǎn)品門類齊全，檔次不一，集中大賣場(chǎng)與沿街商鋪相結(jié)合； 以優(yōu)家尤嘉、美家居、財(cái)神道和東星燈飾城等商業(yè)體為代表，整個(gè)商圈專業(yè)市場(chǎng)極具綜合性、市場(chǎng)認(rèn)可度高，整體競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)； 緊鄰城

52、市主要交通干道，物流條件好，倉(cāng)儲(chǔ)等配套完善； 鐘秀中路建材一條街尤其是沿街商鋪，臨街展示面好，租金水平最高； 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為好一家家居大世界和百安誼家等。 我司認(rèn)為：鐘秀中路建材一條街商業(yè)優(yōu)勢(shì)非常顯著，知名度高。本項(xiàng)目若要在現(xiàn)今激烈的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如魚得水，力求效應(yīng)，需要通過詳細(xì)的市場(chǎng)論證與專業(yè)的比較分析，以鐘秀中路建材一條街為例，善于借勢(shì)，降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是盲目的不切實(shí)際的一枝獨(dú)秀,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,百安誼家,項(xiàng)目地址】濠西路和外環(huán)北路交匯處 【項(xiàng)目業(yè)態(tài)】 負(fù)一樓：地板、木門、樓梯、衣柜、櫥柜、家居飾品 一樓：陶瓷、衛(wèi)浴 二樓：沙發(fā)、床墊、軟床、兒童家具 三樓 ：現(xiàn)代居家家具用品 四樓：歐式古典

53、家具、實(shí)木家具、紅木家具、辦公家具 【項(xiàng)目租金】 負(fù)一樓：約60-70元/； 一樓：約50-60元/； 二樓：約40-50元/； 三樓、四樓：約20-40元/ 【優(yōu)惠策略】 3年一簽，免租一年 【各樓層情況分布】 負(fù)一層鋪位面積：11559.48平米 一層鋪位面積：10121.84平米 二層鋪位面積：12505.68平米 三層鋪位面積：12505.68平米 四層鋪位面積：12505.68平米,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,百安誼家,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】該項(xiàng)目定位略高于好一家家居大世界，主要定位于南通高端家居賣場(chǎng)，對(duì)進(jìn)駐品牌有要求。地下負(fù)一層，采用中空庭的形式利用扶手電梯上下連接，功能配套優(yōu)。 倉(cāng)儲(chǔ)物流配套完備，周邊配備

54、1000多輛機(jī)動(dòng)車位和5000個(gè)非機(jī)動(dòng)車位,分析點(diǎn)評(píng)： 百安誼家南通目前規(guī)模最大，檔次最高，設(shè)計(jì)最先進(jìn)的品牌建材購(gòu)物中心。其與好一家和以優(yōu)佳尤嘉為代表的鐘秀中路建材一條街形成三足鼎立之勢(shì)； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)科學(xué)，業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，體驗(yàn)感強(qiáng)。由于負(fù)一樓有大型的活動(dòng)廣場(chǎng)，以及業(yè)態(tài)的關(guān)系，因此負(fù)一樓的租金高于一樓租金；目前還處于商業(yè)市場(chǎng)培育期； 定位為高端家居生活用品零售賣場(chǎng)，中高端品牌產(chǎn)品代理，消費(fèi)群體為中高收入中青年市民人群，目前還處于商業(yè)市場(chǎng)培育期； 集中式體驗(yàn)型展館，商家外立廣告展示推廣更多借助戶外或媒體； 交通物流條件良好，商業(yè)影響力正在進(jìn)一步擴(kuò)大,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,南通電器市場(chǎng),項(xiàng)目地址】位于工農(nóng)路與鐘

55、秀中路交匯處 【業(yè)態(tài)定位】電器、通訊器材為主 【業(yè)態(tài)分布】沿街一棟有內(nèi)外街 內(nèi)部全為一層電器市場(chǎng) 【租金情況】 沿街平均租金約為：110-150元/平米/月 內(nèi)街平均租金約為：50-60元/平米/月 具體調(diào)研租金如：南通歐富菱18平米年租3萬(wàn)；安全廣播通訊器材20平米年租4萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)20萬(wàn)；天正電器20平米每月3000；名勝電器40平米年租2.5萬(wàn)；新黎明防爆20平米年租1.2萬(wàn)；南通天和電器30平米年租3萬(wàn)左右,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,南通電器市場(chǎng),分析點(diǎn)評(píng)： 該市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)家用電器為主，只租不售，為一企業(yè)所有。該市場(chǎng)整體形象比較陳舊，且多數(shù)為一層店面，以低端零售為主兼營(yíng)批發(fā)，客戶主要來(lái)源南通各縣區(qū)

56、零售商和市區(qū)低收入人群。 目前存在的問題主要有： 車道太窄不便于人流和貨流的暢通，且經(jīng)常因?yàn)橥＼噯栴}引發(fā)矛盾； 市場(chǎng)老舊，形象差，多數(shù)商家認(rèn)為未來(lái)改造的可能性很大，有主動(dòng)尋求新市場(chǎng)的想法； 對(duì)其他地方新成立市場(chǎng)，如果定位合理，管理到位，并具備一定的規(guī)模，商戶愿意嘗試進(jìn)駐,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,方天大市場(chǎng)、中原燈飾、南方批發(fā)市場(chǎng),項(xiàng)目地址】工農(nóng)路與鐘秀路交叉路口附近 【業(yè)態(tài)定位】該幾市場(chǎng)銜接一起，連成一片，普遍為一層店面，主要以建材裝飾、百貨、五金、油漆、日用小商品等為主 【租金情況】該片市場(chǎng)租金差異較大，40-100元左右/平米/月均有，根據(jù)位置不同租金不同。 個(gè)案調(diào)查：方天百貨兩間50平米/8萬(wàn)/年

57、；長(zhǎng)春藤漆100平米/年租800；奇恩電器燈飾批發(fā)行300平米/8.5萬(wàn)/年；卡譜林諾100平米/5.5萬(wàn)/年/；鋼木家具批發(fā)15平米年租2.8萬(wàn)；萬(wàn)家燈火220平米2層年租金10萬(wàn)；內(nèi)街鋪3平米年租金3500元,分析點(diǎn)評(píng)：該片區(qū)市場(chǎng)，主要特征表現(xiàn)為： 以經(jīng)營(yíng)低端生活日用商品批發(fā)為主，市場(chǎng)整體形象較差，業(yè)態(tài)分布較為混亂； 主要消費(fèi)客戶群體為南通各縣區(qū)零售商和城市低收入人群； 該片區(qū)市場(chǎng)，特別是方天大市場(chǎng)商鋪空置率較高，臨街商鋪以小面積為主； 市場(chǎng)有待整合，以適應(yīng)南通城市發(fā)展規(guī)劃需要和市場(chǎng)新需求,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,南通合板市場(chǎng)、南通建材市場(chǎng),項(xiàng)目地址】濠西路一號(hào)橋附近 【業(yè)態(tài)定位】南通合板市場(chǎng)以木板

58、為主；南通建材市場(chǎng)則分兩區(qū)，一部分以重五金為主，另一部分以家具、木業(yè)等為主； 【租金情況】南通合板市場(chǎng)租金普遍在40-50元/平米之間。如：德爾地板600平米年租金30萬(wàn)；惠爾地板100平米年租金6萬(wàn)； 南通建材市場(chǎng)則租金相對(duì)低廉，30平米左右標(biāo)準(zhǔn)店面，沿街租金租金平均為2.4萬(wàn)/年，而內(nèi)街則約為1.5-1.7萬(wàn)/年,分析點(diǎn)評(píng)：該片區(qū)市場(chǎng)與濠西路隔路相望，目前為只租不售，主要商業(yè)表現(xiàn)為： 以經(jīng)營(yíng)中低端木板、家具用品零售兼批發(fā)，市場(chǎng)相對(duì)陳舊，配套不完備，整體形象較差； 臨近市區(qū)，交通便利，為南通市最早的建材專業(yè)市場(chǎng)，在南通市縣和附近省市有一定影響力； 消費(fèi)客戶群體主要來(lái)自南通縣區(qū)代理零售經(jīng)營(yíng)戶和

59、市區(qū)中低收入家庭； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，來(lái)自其他同類市場(chǎng)沖擊，面臨市場(chǎng)資源整合，規(guī)劃調(diào)整中,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,南通八仙城,項(xiàng)目地址】南通市人民中路附近 【商業(yè)業(yè)態(tài)】服飾、鞋具、電子產(chǎn)品等，以服飾為主 【租金情況】 一樓租金為：約150210元 二樓租金為：約90140元 商鋪出租轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高，普遍為30004000元 【周邊環(huán)境】位于南通市商業(yè)繁華地段，緊鄰城市主要居住區(qū)，與南通百貨大樓等為鄰，人流旺盛,分析點(diǎn)評(píng)：通過調(diào)研，南通八仙城商業(yè)發(fā)展主要的優(yōu)劣勢(shì)在于: 位于城市商業(yè)繁華地段，出行便利，具有極強(qiáng)的交通可達(dá)性； 形成時(shí)間久，為南通市重要的中低端服裝類商品零售商業(yè)市場(chǎng)； 成功引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)品牌超市，對(duì)項(xiàng)目

60、是巨大的推動(dòng)；輻射范圍增廣、影響力加大，消費(fèi)群體主要為南通市民，特別是中青年女性，還包括外來(lái)旅游觀光人士； 市場(chǎng)成熟，生意興隆，商鋪以小面積為主，租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)在南通地區(qū)為最高； 市場(chǎng)區(qū)域業(yè)態(tài)劃分明確，但管理等方面存在問題，車流人流的分流和衛(wèi)生狀況不盡人意。 我司認(rèn)為：南通八仙城的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功在清晰自身商業(yè)資源，充分利用所在區(qū)域消費(fèi)人流特性，引導(dǎo)性地創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，這是本項(xiàng)目必須借鑒的,專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研,紫陽(yáng)五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng),項(xiàng)目地址】位于人民西路長(zhǎng)途汽車站旁 【業(yè)態(tài)定位】該市場(chǎng)主要以五金機(jī)電為主 【租金情況】標(biāo)準(zhǔn)店面為40平米，年租金約3-4萬(wàn)元，平均72元/月/平米,分析點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目為紫陽(yáng)新城的