2021公共政策視野下經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展困境及問題探究簡論

1、xx年X月X日精品范文-公共政策視野下經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展困境及問題探究簡論 公共政策 困境 視野 為您編輯了“公共政策視野下經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展困境及問題探究簡論” 公共政策視野下經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展困境及問題探究簡論 我國自xx年開始，國家就明確提出要大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他較高收入家庭購買或租賃商品房的住房供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房也就此進(jìn)入中國城市居民的視野，從最初的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，到2xx年以后定位為“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，為努力實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一住房保障

2、體系的基本目標(biāo)而提供典型模式，是我國政府干預(yù)住房市場一種方式的積極探索。 （一）、經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)涵及其作用 經(jīng)濟(jì)適用住房是一種供中低收入者居住，享受政府政策優(yōu)惠的住房，它與市場價(jià)商品房均屬于商品房的范疇，受政府控制并限價(jià)銷售。它作為一種帶有社會福利性質(zhì)的“準(zhǔn)商品房”，兼具行政性和商品性，其行政層面關(guān)注社會公平和福利，商品層面則追逐利潤最大化。其具體內(nèi)涵可參考王洪春學(xué)者的住房社會保障研究一書中提到的：“經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性特點(diǎn)的具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格

3、相對同期市場價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。而適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排?！?經(jīng)濟(jì)適用房政策是具有過渡性質(zhì)的住房保障政策，是我國住房政策領(lǐng)域由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的特殊產(chǎn)物。實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房這項(xiàng)政策，其特有的社會保障和經(jīng)濟(jì)功能滿足了公平和效率的統(tǒng)籌兼顧，是實(shí)現(xiàn)居民住房需求的有效方式，它與其他的住房保障形式共同構(gòu)成我國住房保障體系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）經(jīng)濟(jì)適用房有助于實(shí)現(xiàn)社會公平公正 實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃，是重大的利益調(diào)整，是施惠

4、于民的善舉。由于商品房的售價(jià)比經(jīng)濟(jì)房要高出很多，中低收入人群根本無力購買，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)成為他們的首選，很多無力購買商品房的群體在國家的補(bǔ)貼下能買得起經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房在克服收入方面不平等引起的住房問題過程中也扮演著重要角色。在國民收入二次分配中，涉及住房的資源配置和流通、消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房在扭轉(zhuǎn)此中富者愈富、弱者愈弱的趨勢向社會公平傾斜里邊擔(dān)負(fù)著重要角色，在很大程度上解決了中低收入者的住房問題，促進(jìn)了住房公平，有利于實(shí)現(xiàn)社會公平公正和公共住房政策目標(biāo)。 （二）經(jīng)濟(jì)適用房有助于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整 經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)行以來，各地相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整存進(jìn)了商品房開發(fā)的理

5、性回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)基本一致，此外，經(jīng)濟(jì)適用房由于其經(jīng)濟(jì)性特征，相比其他商品房價(jià)格要低得多，吸引了大批投資者的關(guān)注，給商品房市場帶來一定壓力，不得不相應(yīng)作出價(jià)格調(diào)整。 （三）經(jīng)濟(jì)適用房有助于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)社會和諧 推行經(jīng)濟(jì)適用房它不僅可以讓許多中低收入者和部分中等收入者進(jìn)入消費(fèi)者的行列，同時(shí)還會促使商品房降價(jià)放量，是啟動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)的重要選項(xiàng)。保障房與普通商品房消費(fèi)的“雙龍合璧”是以自主需求為特征的大批量的消費(fèi)行為，它不同于以投資為目的的購房行為，它產(chǎn)生的是真實(shí)的、持續(xù)的消費(fèi)，可以拉長

6、消費(fèi)鏈，帶動(dòng)生產(chǎn)鏈，其能量不可低估。既可在破解房地產(chǎn)僵局上一展身手，又能在挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)中建立卓越功勛，成為啟動(dòng)內(nèi)需，扭轉(zhuǎn)危局的關(guān)鍵之舉，其效能將超過已經(jīng)出臺的諸多措施，對于建設(shè)和諧社會起到促進(jìn)作用，推進(jìn)社會的和諧發(fā)展。 （二）、我國經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展困境及發(fā)展過程中存在問題 經(jīng)濟(jì)適用房或許是住房改革中強(qiáng)調(diào)保障性和強(qiáng)調(diào)商品性兩種改革思路并存的產(chǎn)物，從這個(gè)角度上講，經(jīng)濟(jì)適用房更像是一種試驗(yàn)品。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)與建設(shè)，對改善城鎮(zhèn)中低收入居民的住房條件，完善城鎮(zhèn)住房保障制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。從政策設(shè)定初衷而言它本身是為社會中低經(jīng)濟(jì)收入的家庭設(shè)計(jì)、建設(shè)的，現(xiàn)在卻表現(xiàn)出不“經(jīng)濟(jì)”不“

7、實(shí)用”的一面，值得我們總結(jié)、反思和完善。其中最主要的問題表現(xiàn)為： （一）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)違規(guī)超標(biāo)，建設(shè)出現(xiàn)“高檔化”現(xiàn)象 經(jīng)濟(jì)適用房缺乏具體標(biāo)準(zhǔn)，使得經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)容易陷入一個(gè)邏輯上的怪圈越造越大，日顯貴族氣息。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房定價(jià)相對同區(qū)域內(nèi)的商品房來說較低，利潤有限，大多數(shù)開發(fā)商只好將房屋面積擴(kuò)大，以此來降低成本，造成目前市場上的經(jīng)濟(jì)適用房主流產(chǎn)品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在實(shí)際中，一部分高收入階層通過不正當(dāng)渠道購買了經(jīng)濟(jì)適用房，使得經(jīng)濟(jì)適用房成為出租或炒賣的投資品，造成了經(jīng)濟(jì)適用房的旺銷和供不應(yīng)求，誘使經(jīng)濟(jì)適用房越蓋面積越大，越蓋越豪華，造成惡性循環(huán)；另一方面經(jīng)濟(jì)適用房

8、本應(yīng)保障的對象中低收入者卻無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，只能望房興嘆。 （二）經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格不合理，出現(xiàn)棄購現(xiàn)象 雖有明文規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房在各地的價(jià)格，但在實(shí)際的操作層面上，由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用的建筑材料上檔次，經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)有所提高，加上經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)模式從過去經(jīng)濟(jì)適用房與商品房交叉合建的模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾纬杉兘?jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)模式及因經(jīng)濟(jì)房價(jià)格較商品房低，消費(fèi)者爭相搶購，市場供不應(yīng)求等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格往往與規(guī)定的購買價(jià)格存在出入。因此雖然很多中低收入家庭沖著低的房價(jià)去，最終卻因其實(shí)際規(guī)定價(jià)格而未能如愿購房。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格過高，超過中低收入家庭的平均承受能力。 （三）經(jīng)濟(jì)適用房配套設(shè)施“缺失化” 經(jīng)

9、濟(jì)適用房不同于商品房，其出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)、適用，設(shè)定為只提供給中低收入者，受成本和地價(jià)約束，經(jīng)濟(jì)適用房往往地處偏遠(yuǎn)或者交通不便地帶，一般建設(shè)在市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不太完善的地塊，加上政府以及電力、電信、供電、供暖、供水等部門的低效率，消費(fèi)者入住后生活上出現(xiàn)諸多不便，這與經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)違背。 （四）發(fā)售過程存在黑箱操作，出現(xiàn)權(quán)力尋租現(xiàn)象 按最初的制度設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象是中低收入城鎮(zhèn)居民家庭。但在實(shí)際操作過程中，因?yàn)閭€(gè)人和家庭收入信息很難準(zhǔn)確獲得，人們普遍認(rèn)為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房被“富人”買走了，而很少落到真正的窮人手里。由于定價(jià)較高、支付能力和運(yùn)作不透明等原因，有相當(dāng)部分出售給了收入偏高甚至是高

10、收入家庭，他們從中獲得的住房資源甚至超過了最困難的廉租住戶，導(dǎo)致政策優(yōu)惠未能真正落實(shí)到那些最需要保障的家庭，反映出供應(yīng)過程中存在不公平現(xiàn)象。許多經(jīng)濟(jì)適用房在未正式銷售之前就已經(jīng)被稅務(wù)、建設(shè)、房管、規(guī)劃等與房地產(chǎn)有關(guān)的政府機(jī)關(guān)部門的工作人員買走，開著私家車去買經(jīng)濟(jì)適用房的人也不鮮見，一棟樓排在前十幾名的都是有“門路”的人。 （五）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象明顯，監(jiān)督管理失控 按規(guī)定，經(jīng)適房在拿到房產(chǎn)證3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。但是一些轉(zhuǎn)讓者也有其對策：出售經(jīng)適房的人在房屋租售中心登記后，遇到合適買家，雙方私底下簽訂房屋購買合同。一些開發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管缺失，以經(jīng)濟(jì)適用房政策獲得土地，以純粹商品房性質(zhì)開發(fā)出售，擾亂

11、市場秩序。另外對于如何確定中低收入者標(biāo)準(zhǔn)難以確定。 （三）、我國經(jīng)濟(jì)適用房政策出現(xiàn)問題的原因分析 經(jīng)濟(jì)適用房之所以能長期在保障房建設(shè)中占有重要地位，并不是因?yàn)檎疀]有發(fā)現(xiàn)它在制度設(shè)計(jì)上的諸多缺陷，而是由于政府對住房保障本質(zhì)屬性和改革路徑的認(rèn)識的游移不定。鑒于麥克拉夫林對政策執(zhí)行實(shí)踐中提出的“互適模型”，對政策的執(zhí)行進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。因此，本文以麥克拉夫林的互適模型為分析工具，對我國經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行出現(xiàn)問題的原因進(jìn)行分析。 麥克拉夫林通過由具體到抽象的方法，說明政策執(zhí)行是執(zhí)行者與受影響著之間就目標(biāo)或手段做相互調(diào)適的一個(gè)過程，他認(rèn)為這應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過程，政策執(zhí)行是否有效取決于兩者互適的程度。

12、如下圖所示： （一）政策執(zhí)行者與受影響者之間的需求和觀點(diǎn)并不完全一致 政策執(zhí)行者與受影響者之間的需求和觀點(diǎn)并不完全一致，基于雙方在政策上的共同利益，彼此經(jīng)過說明、協(xié)商、妥協(xié)等確定一個(gè)雙方都可以接受的政策執(zhí)行方式。在經(jīng)濟(jì)適用房政策的執(zhí)行中，政府與中低收入人群之間的需求并不一致，從當(dāng)初提出經(jīng)濟(jì)適用房至今，這項(xiàng)政策就處于不斷的調(diào)適狀態(tài)，為的就是能夠保障大部分中低收入人群的利益，實(shí)現(xiàn)以民為本的執(zhí)政理念。 （二）相互調(diào)適的過程是處于平等地位的雙方彼此進(jìn)行雙向交流的過程 相互調(diào)適的過程是處于平等地位的雙方彼此進(jìn)行雙向交流的過程，而不是傳統(tǒng)的上令下行單向流程。傳統(tǒng)的交流方式已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行的要

13、求，對于政府房地產(chǎn)商（市場）中低收入人群這三方面來說，更側(cè)重的多方的交流。 （三）政策執(zhí)行者的目標(biāo)和手段可隨著環(huán)境因素、受影響者的需求和觀點(diǎn)的改變而改變 隨著經(jīng)濟(jì)適用房叫停的聲音不斷出現(xiàn)，公共租賃住房的大規(guī)模擴(kuò)建，越來越多的人看重的政府的監(jiān)督執(zhí)行力度上如何保障我國中低收入人群的群體利益。 （四）受影響者的利益和價(jià)值取向?qū)⒎答伒秸呱?受影響者的利益和價(jià)值取向?qū)⒎答伒秸呱希瑥亩绊懻邎?zhí)行者的利益和價(jià)值取向?qū)τ诮?jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中出現(xiàn)的黑箱操作以及住房質(zhì)量、配套設(shè)施等問題都是根據(jù)中低收入者的利益和價(jià)值取向進(jìn)行調(diào)整。 （四）、健全住房保障體系，完善經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的政策建議 在當(dāng)前的環(huán)境下，我們不應(yīng)對

14、經(jīng)濟(jì)適用房抱著“一刀切”的態(tài)度，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是可進(jìn)可出的，對有限資源進(jìn)行有效配置，進(jìn)行一種動(dòng)態(tài)的管理和分配是當(dāng)前滿足市場上對于經(jīng)濟(jì)適用房需求人群的一個(gè)重要途徑，要保證達(dá)到各區(qū)域的住房保障的要求和任務(wù)。應(yīng)該在不斷修正和規(guī)范現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房的政策，保持推進(jìn)其在我國住房保障體系中的不可取代的作用，當(dāng)廉租房和公租房等多樣式的住房保障形式建立起來的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房就可以功成身退的淡出大眾的視野。 （一）規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，符合政策對象需求 家庭收入水平式衡量是否具有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的重要指標(biāo)。應(yīng)該根據(jù)職工工資、家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、房租水平等因素，拓寬審核參照對象，綜合界定購房目標(biāo)群體，計(jì)算并合理確定經(jīng)濟(jì)適用住

15、房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的面積及其在總的房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比例也應(yīng)做到因地因時(shí)制宜，規(guī)定具體的住房標(biāo)準(zhǔn)，在構(gòu)建時(shí)嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)細(xì)節(jié)，根據(jù)馬斯洛需要層次理論，需求層次越高，消費(fèi)者就越不容易被滿足。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格=消費(fèi)者獲得的滿意度”也就是說，同樣的住宅，滿足消費(fèi)者需求的層次越高，消費(fèi)者能接受的定價(jià)也越高。 （二）進(jìn)行政府干預(yù)，多種方式進(jìn)行補(bǔ)貼 經(jīng)濟(jì)適用房類屬于政府直接干預(yù)市場，由直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接干預(yù)，在補(bǔ)貼方式上向住房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變，減少保障面。一般的，住房保障水平隨著收入結(jié)構(gòu)發(fā)展呈倒U型曲線，其保障規(guī)模也趨于下降。政府注重在整體價(jià)格上的微調(diào)工作，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各地的

16、經(jīng)濟(jì)水平情況不一，因地制宜，關(guān)注中低收入群體的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)不攀高商品房，不損傷開發(fā)商的利益，維持與中低收入群體的平均值相平衡。 （三）合理規(guī)劃選址，完善配套設(shè)施建設(shè) 要滿足到入住群體的交通便利問題，需要從其建筑選址上入手，經(jīng)濟(jì)適用房的選址應(yīng)在充分考慮居民需求意愿的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的空間布局，所建之處應(yīng)搭建好公交車、出租車等交通工具的標(biāo)志牌，在道路交通處構(gòu)建更能達(dá)到交通方便；要選“熟地”市政、管線、道路等配套齊全；從成本方面考慮，要選拆量不大的地，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市政、生活等配套設(shè)施的建設(shè)，以人為本，關(guān)注中低收入群體的情感生活交流需要，建設(shè)花園、活動(dòng)區(qū)等作為溝通平臺，對于居民生活

17、痛苦指數(shù)的緩解起到幫助作用，是新時(shí)期下構(gòu)建人本社會的要求，是安居工程進(jìn)一步落實(shí)的體現(xiàn)。 （四）執(zhí)行問責(zé)制，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用 明確界定在住房問題上市場與政府的關(guān)系，落實(shí)政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，通過培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求，利用規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融和稅收等手段對市場供應(yīng)與需求進(jìn)行引導(dǎo)及調(diào)控，實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出比例要求。制定住房保障的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實(shí)布局，具體項(xiàng)目和交付日期等，按年度對社會公布。 在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分利用市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障資源的高效率供給與配置。住房保障制度是政府的重要職能之一，因而政府必須在住房保障制

18、度中發(fā)揮主導(dǎo)作用，如經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃設(shè)計(jì)和保障對象資格審查環(huán)節(jié)，都需要政府制定標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格管理。涉及到戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要依據(jù)政府制定的具體規(guī)劃實(shí)施建設(shè)；在其分配環(huán)節(jié)，住房保障管理部門對申請者應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的審查。 （五）完善相關(guān)法律法規(guī)，加大監(jiān)督執(zhí)行力度 建立更加公正透明的監(jiān)督機(jī)制，通過公開搖號確定購買人員，擴(kuò)大公示范圍，延長公示時(shí)間，對騙購經(jīng)濟(jì)適用房者進(jìn)行包括經(jīng)濟(jì)上大額罰金和行政處罰在內(nèi)的重罰和公示；及時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房情況的信息公開，從經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃到始建，再到申請人群的獲批事情，相關(guān)部門的規(guī)定等進(jìn)行全方位的信息公開，利于政府負(fù)外部性的扭轉(zhuǎn)，實(shí)行其行政性質(zhì)。 在經(jīng)濟(jì)適用住房的平時(shí)開盤銷售活動(dòng)過程中進(jìn)行全程監(jiān)督，通過開展現(xiàn)場政策解答、銷售信息公開檢查、現(xiàn)場監(jiān)督房源投放、售后管理明查暗訪等工作，進(jìn)一步加大對經(jīng)濟(jì)適用房銷