坦洲項目開發(fā)可行性分析報告

1、坦洲項目開發(fā)可行性分析報告目 錄一、市場調(diào)研部分 031、宏觀市場分析031.1坦洲概況 031.2坦洲水陸交通 031.3坦洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 041.4坦洲城市發(fā)展?fàn)顩r 051.5坦洲人口發(fā)展?fàn)顩r 071.6坦洲房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 082、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析082.1區(qū)域配套 082.2區(qū)域樓盤分布 102.3區(qū)域樓盤分析 102.3.1各樓盤規(guī)模與供應(yīng)量對比102.3.2推出戶型對比112.3.3各類戶型購房客戶特點(diǎn)112.3.4各樓盤規(guī)劃配套特點(diǎn)對比122.3.5各樓盤建筑型態(tài)對比132.3.6各樓盤物業(yè)管理服務(wù)對比142.3.7各區(qū)域分析142.3.8市場分析總結(jié) 252.3.9未來發(fā)展27

2、二、項目區(qū)位分析271、項目四至范圍272、項目周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃283、項目居住及開發(fā)條件分析294、項目SWOT分析 30三、市場定位 311、目標(biāo)消費(fèi)群定位312、形象定位313、產(chǎn)品定位324、價格定位32四、投資與成本費(fèi)用表及經(jīng)營收益與估算 321、 投資經(jīng)濟(jì)性分析 332、 投資經(jīng)濟(jì)性分析（附件二）343、 投資經(jīng)濟(jì)性分析（附件三）35五、項目風(fēng)險分析 361、國家風(fēng)險362、市場風(fēng)險363、企業(yè)風(fēng)險37六、結(jié)論與建議 381、對可行性報告推薦方案進(jìn)行描述382、對方案的全面評價383、最終建議38七、政策摘要解讀 39一、市場調(diào)研部分1、宏觀市場分析1.1坦洲概況：坦洲鎮(zhèn)位于珠江口西

3、岸，地處中山市最南端，毗鄰珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)，鄰近香港、澳門，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施 完善。全鎮(zhèn)總面積136平方公里，土地資源豐富，人口接近15萬。全鎮(zhèn)有耕地4萬多畝，山地近3萬畝，農(nóng)產(chǎn)品和海鮮等物產(chǎn)豐富，素有“金斗灣”美譽(yù)。近年坦洲經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速，先后獲得 “廣東省衛(wèi)生先 進(jìn)鎮(zhèn)”、“廣東省企業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn)”、“廣東省文明示范鎮(zhèn)”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“中山市工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”、“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)”等榮譽(yù)稱號。1.2坦洲水陸交通：坦洲鎮(zhèn)交通便利，地理位置優(yōu)越。到廣州、深圳只需要80分鐘車程，到珠海、澳門10分鐘便可到達(dá)。中山港、神灣港、珠海港、珠海機(jī)場、澳門國際機(jī)場近在咫尺，半徑100公里范圍內(nèi)還有廣州、深圳、香港等 多

4、個國際機(jī)場。連接京珠高速公路的廣東西部沿海高速公路2005年建成通車，并在中山火炬高新技術(shù)坦洲 工業(yè)園附近留有出口；連接市區(qū)的中山市一級公路城桂路二期穿越坦洲；港珠澳大橋落腳珠海拱北，使坦洲與珠海、澳門、香港連為一體，為坦洲的發(fā)展帶來了勃勃生機(jī)。- 往珠海九洲港或拱北出入境關(guān)口約 12.5 公里。 - 往澳門國際機(jī)場約 36 公里。 - 往中山市區(qū)或中山港約 50 公里。 - 港珠澳大橋入口近在咫尺。 - 離城際輕軌三鄉(xiāng)站約 2 公里。 - 廣珠高速公路西線、沿海高速公路都貫穿坦洲境內(nèi)，并設(shè)有出入 口。11.3坦洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r工業(yè)：坦洲不斷深入推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化服務(wù)意識，不斷完善投資

5、環(huán)境，大力開展全方位招商引資工作，吸引了日、美、法、意、臺、港、澳等多個國家和地區(qū)的大批外資企業(yè)客商300多家。2002年“3.28”經(jīng)貿(mào)招商洽談會上簽定新引進(jìn)項目15項（含增資）全部履約，全年新增三資企業(yè)21家，增資擴(kuò)產(chǎn)41家。2002年坦洲鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值57.5735億元，比上年增長37.18%；全年實際利用外資6372萬美元；三資企業(yè)出口創(chuàng)匯36300萬美元，增長2.33%；來料加工企業(yè)工繳費(fèi)結(jié)匯4621萬港元；規(guī)模大、效益高企業(yè)不斷涌現(xiàn)，上規(guī)模企業(yè)(產(chǎn)值500萬元以上)有83家，年產(chǎn)值超億元企業(yè)12家，實現(xiàn)創(chuàng)稅3735萬元。坦洲鎮(zhèn)加快了民營企業(yè)發(fā)展的步伐，民營企業(yè)成為坦洲鎮(zhèn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

6、2002年實現(xiàn)民營工業(yè)產(chǎn)值33837萬元，新增民營企業(yè)38家；成立了坦洲鎮(zhèn)工商聯(lián)合會、紡織服裝行業(yè)協(xié)會、印刷包裝行業(yè)協(xié)會的基礎(chǔ)上，2002年又先后成立電子信息行業(yè)協(xié)會，金屬制品行業(yè)協(xié)會等，不斷促進(jìn)民營企業(yè)共同發(fā)展。自 1990 年坦洲鎮(zhèn)投資開始興建第一個工業(yè)區(qū)至今，已經(jīng)市立項，建有三個大型的鎮(zhèn)級工業(yè)園：第一工業(yè)園區(qū) ： 建于 1990 年，規(guī)劃面積 3500 畝，已開發(fā)面積 2800 畝，引進(jìn)企業(yè) 106 家，累計合同引進(jìn)資金 3.5 億美元，是坦洲鎮(zhèn)目前主要工業(yè)產(chǎn)出園區(qū)。杰士美電子有限公司、聯(lián)邦制藥、日星電氣等大型企業(yè)設(shè)廠于此。 2002 年區(qū)內(nèi)增設(shè)占地 1017 畝的安南工業(yè)園，該園已通過

7、廣東省環(huán)保局環(huán)保立項，可吸納制革、漂染等項目在此投資。第二工業(yè)園區(qū)： 規(guī)劃占地面積 1505 畝，已開發(fā)面積 1155 畝，該區(qū)環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套完善，共引進(jìn)企業(yè) 62 家，累計引進(jìn)資金 8500 萬美元。其中有欣昌鞋業(yè)、依泰蓮娜首飾、裕昌橡膠等大型廠企。第一、第二工業(yè)園區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，配套設(shè)施完備、規(guī)模企業(yè)多。初步形成了以制鞋、紡織服裝、金屬制品、化工藥業(yè)、電氣機(jī)械（模具）等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主的特色產(chǎn)業(yè)基地，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。第三工業(yè)園區(qū)： 該區(qū)占地 7500 畝，位于坦神公路、沙坦公路和粵西沿海高速公路匯合處，交通十分便利，區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施完善，設(shè)有中山海關(guān)坦洲辦事處、動植物檢驗檢

8、疫辦事處、港澳車輛查驗場等機(jī)構(gòu)和場所，實現(xiàn) EDI 聯(lián)網(wǎng)，為客商提供“一站式”服務(wù)，是坦洲一個適應(yīng) 21 世紀(jì)發(fā)展需要的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)園區(qū)。園區(qū)引資對象主要面向國內(nèi)外大型或高新技術(shù)企業(yè)，現(xiàn)已有 40 多家大型企業(yè)落戶興建投產(chǎn)。有望發(fā)展成為坦洲規(guī)模最大，標(biāo)準(zhǔn)最高，環(huán)境最美，規(guī)劃最完善，發(fā)展?jié)摿ψ畲?，產(chǎn)出最高的工業(yè)園區(qū)。目前，園區(qū)內(nèi)前三期已基本開發(fā)轉(zhuǎn)讓完畢，現(xiàn)正開發(fā)四至六期。已有高宏精密、鈞維電子、小原光學(xué)等高新技術(shù)企業(yè)在此興建投產(chǎn)。區(qū)內(nèi)開辟有民營工業(yè)園，引導(dǎo)民營企業(yè)從分散走向集中。 農(nóng)業(yè)：坦洲鎮(zhèn)不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)和優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。2002年，投入300多萬元建

9、成農(nóng)路總長38公里，已建成農(nóng)路近120公里。在確保糧食生產(chǎn)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，繼續(xù)把重點(diǎn)放在種植業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖上，增加蔬菜水果面積3000畝，優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積2000畝。“抽咸打井”養(yǎng)殖南美白對蝦項目發(fā)展迅速，全鎮(zhèn)擴(kuò)大至5000畝，全年輪養(yǎng)面積近10000畝，并獲得較高效益，平均每畝純收入達(dá)40006000元。坦洲鎮(zhèn)繼續(xù)擴(kuò)大農(nóng)副產(chǎn)品流通市場，發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品流通的橋梁紐帶作用，召開座談會及時反饋信息，通過網(wǎng)絡(luò)獲取更多農(nóng)業(yè)信息籌劃批發(fā)市場?！疤镱^農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)點(diǎn)”投入使用，并不斷擴(kuò)大珠海、港澳、上海、杭州等市場。流通戶全年運(yùn)銷四大家魚8200噸，其它農(nóng)副產(chǎn)品4.8萬噸。2002年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值3.66億元，比上年增長8

10、.9%；全鎮(zhèn)水稻種植面積23793萬畝，糧食產(chǎn)量17581噸，蔬菜產(chǎn)量80348噸，水產(chǎn)品產(chǎn)量12891噸，生豬飼養(yǎng)量19015頭，上市43594頭；“三鳥”飼養(yǎng)量只，上市只；全年農(nóng)村人均純收入為6358元，比去年增長35.42%。1.4坦洲城市發(fā)展?fàn)顩r隨著坦洲城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，坦洲鎮(zhèn)加大了鎮(zhèn)邊緣中心村規(guī)劃建設(shè)的力度。坦洲鎮(zhèn)西部為鎮(zhèn)重要農(nóng)田保護(hù)區(qū)，通過行政區(qū)劃調(diào)整，重點(diǎn)是調(diào)整鎮(zhèn)邊緣的自然村，對區(qū)域內(nèi)各項指標(biāo)達(dá)不到要求的自然村進(jìn)行了合并，使全鎮(zhèn)從原來的22個行政村減少到目前的13個，并對中心村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資建設(shè)、成片綜合開發(fā)，并以保護(hù)耕地和能產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益及良好的社會效益為前提，

11、充分利用原有的各種公共服務(wù)設(shè)施，因地制宜地進(jìn)行合理布局，改變了以往鎮(zhèn)區(qū)邊緣村居建設(shè)規(guī)模小、居住沿河分散、土地資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，逐步引導(dǎo)著村居建設(shè)健康有序地發(fā)展，實現(xiàn)資源要素的優(yōu)化配置。按規(guī)劃實施后的中心村有望成為該鎮(zhèn)具有區(qū)域特色的、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的小經(jīng)濟(jì)中心，輻射和拉動著周邊村落迅速集聚，形成強(qiáng)輻射的小經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈。這些年來坦洲一直把城鎮(zhèn)建設(shè)作為一項重要工作來抓，目前全鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編已完成，下一步要加大規(guī)劃的調(diào)控力度，堅持規(guī)劃的“前瞻性、指導(dǎo)性、可行性”三統(tǒng)一，規(guī)劃好各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的空間布局，加速形成新一輪發(fā)展的大平臺?，F(xiàn)在全鎮(zhèn)水、電、通訊網(wǎng)絡(luò)健全，為企業(yè)正常生產(chǎn)和群眾生活提供了保障。今年坦洲將

12、完成水廠二期擴(kuò)建工程、新垃圾填埋場等工程，以滿足不斷發(fā)展的城鎮(zhèn)化需求。中山在南部的公共汽車總站、實驗中學(xué)、已竣工使用，坦洲新醫(yī)院建成將投入使用，污水處理廠也要動工，商貿(mào)街的改造將于開始，這一系列工程的完成將使坦洲的城鎮(zhèn)化水平更上一個臺階。按照集約利用土地的原則，坦洲對中心村的用地布局、居住用地、公共設(shè)施和市政設(shè)施用地、道路系統(tǒng)等進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計，以提升農(nóng)村生活質(zhì)量。今年坦洲還全力開展環(huán)境優(yōu)美城鎮(zhèn)創(chuàng)建活動，此舉將進(jìn)一步推動全鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。此外，近幾年坦洲要逐步完善工業(yè)區(qū)、新中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)、休閑旅游區(qū)和舊區(qū)功能分工，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施配套與發(fā)展相協(xié)調(diào)。1.5坦洲人口發(fā)展?fàn)顩r2000年第五次人口普查，坦

13、洲人口為13.43萬人，其中41.36%為鎮(zhèn)區(qū)人口。另有資料表明，坦洲鎮(zhèn)在不到十年的時間內(nèi)消化商品房接近2萬戶，增加了新移民70。珠海特區(qū)置業(yè)大軍的進(jìn)駐，香港、澳門等地的投資者也看好坦洲的發(fā)展前景，坦洲本地居民的購房觀念也在逐步改變，市場需求的增長也促進(jìn)著坦洲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使坦洲地產(chǎn)的開發(fā)水平大步跨入鎮(zhèn)區(qū)前列。1.6坦洲房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r由于坦洲緊臨珠海的特殊地理位置，再加上近年來坦洲經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，城市建設(shè)不斷加快，多家房地產(chǎn)商把目光投向了這塊寶地。早在1993年，紅塔和金匯兩家房地產(chǎn)公司就率先進(jìn)入坦洲，開啟了坦洲房地產(chǎn)業(yè)的新局面。近年來，中澳、錦繡大地、中山南通、新洲際等房地產(chǎn)企業(yè)相繼加入，使

14、坦洲的房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆。在較長的一段時間里，珠海的平均房價都在3000-3200多元的中低價位徘徊，上沖關(guān)口也阻礙了大多數(shù)珠海人對坦洲房地產(chǎn)的關(guān)注。隨著近幾年關(guān)口檢查收費(fèi)的解除，以及珠海房價的快速上漲等因素的誘導(dǎo)，珠海中等收入的工薪階層和投資人士，紛紛把眼光投向關(guān)外的坦洲。2004年開始，珠海房價迅速攀升，也帶動了坦洲房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。在短短兩三年時間里，坦洲鎮(zhèn)出現(xiàn)了中澳新城、錦繡年華、洲際新天等規(guī)模超大樓盤，加上駿逸華庭、碧濤花園.金斗灣畔等多個項目的上馬，坦洲房地產(chǎn)開發(fā)呈遍地開花之態(tài)勢。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.1區(qū)域配套新行政中心區(qū)：坦洲鎮(zhèn)目前規(guī)劃得最為細(xì)致的一個區(qū)，不但劃定了土地功能

15、，還詳細(xì)規(guī)劃了各項基礎(chǔ)配套設(shè)施。地稅、工商、勞動局、國土管理所、農(nóng)業(yè)局等部分行政機(jī)構(gòu)已搬遷至新行政中心區(qū)，坦洲新市場已建成投入使用，一加一購物超市已成為坦洲人購物的好去處，坦洲新汽車總站、投資7000萬元建設(shè)的坦洲新醫(yī)院、坦洲實驗中學(xué)、5萬平米的市民廣場等市政配套也已投入使用及投入前試驗中。新鎮(zhèn)政府及五星級酒店也規(guī)劃在這一帶建設(shè)，新興的坦洲行政中心區(qū)雛形初具。南坦路新興商業(yè)帶：南坦路沿線至坦神路交匯處，由于金山城、匯翠山莊、中澳新城、洲際新天等大規(guī)模樓盤的興起，吃喝玩樂等飲食娛樂場所在此區(qū)域已具備成型。大興路舊中心區(qū)：坦洲鎮(zhèn)政府一帶雖商業(yè)已相當(dāng)成熟，但隨著各大樓盤在新行政中心及新興商業(yè)帶的崛起

16、，此區(qū)域已漸漸成為坦洲邊緣地帶。2.2區(qū)域樓盤分布錦繡年華美麗花園皇爵假日廣場新 行 政 中 心 區(qū)匯喬花園星洲花園金山城洲際新天新興商業(yè)帶駿逸華庭本案舊中心區(qū)匯翠山莊中澳新城金筑美居所景湖翠苑名苑花園碧濤花園售 磬在 售在 售2.3區(qū)域樓盤分析2.3.1各樓盤規(guī)模與供應(yīng)量對比： u 坦洲在建樓盤仍以10-40萬平米以上中大規(guī)模項目為主，在建在售樓盤有10家，按各項目的總建筑面積計算，總供應(yīng)量超過200萬平方米，大規(guī)模樓盤的開發(fā)周期長至5年以上。u 即使是大規(guī)模項目，也多半采取“階段開發(fā)，階段推廣”的策略。尤其是新政實施后，開發(fā)更為謹(jǐn)慎。階段性推出套數(shù)一般在100多至300套之間，即建筑面積約

17、3-4萬平米之內(nèi)。每一階段的推廣時間多在2-4個月之間，一批單位銷售接近尾聲時，再推出一批新戶型。2.3.2推出戶型對比：區(qū)域樓盤主力戶型戶型面積一梯幾戶新行政中心區(qū)錦繡年華兩房、小三房兩房：78平米、三房：90-120平米一梯四戶美麗花園兩房兩房：70多平米三房：110-140平米一梯兩戶、一梯三戶駿逸華庭兩房、小三房兩房：88平米、三房：109-116平米一梯四戶匯喬花園三房三房：101-120平米一梯兩戶、一梯三戶星洲花園小三房兩房：70平米、三房：90-130平米一梯四戶南坦路新興商業(yè)帶洲際新天兩房、三房兩房：80平米、三房：100120平米一梯四戶中澳新城單間、一房單間：38平米、一

18、房：47平米兩房：88平米兩梯十四戶金筑美居一房、兩房一房：40多平米、兩房：50多平米、三房：98112多平米兩梯四戶、兩梯六戶名苑花園兩房、三房一房：4557平米、兩房：79平米三房：97平米一梯四戶、一梯五戶金山城林湖美居已售清未有新戶型在售匯翠山莊親澤園已售清未有新戶型在售大興舊中心區(qū)碧濤花園兩房、三房兩房：70多平米、三房：90108平米一梯四戶錦湖翠苑已售清兩房：69平米、三房：88-99平米一梯四戶u 坦洲在售樓盤的戶型創(chuàng)新少，以方正實用戶型為主。規(guī)劃多為一梯四戶，一梯三戶和一梯兩戶的戶型比較少。目前推出戶型有一梯二至三戶的樓盤有匯喬花園、中澳新城和美麗花園，其余均為一梯四戶設(shè)計

19、。2.3.3各類戶型購房客戶特點(diǎn)：u 80多平米以下兩房、一房單位，購房者多為投資客，對價格非常敏感，對戶型朝向的要求不高。u 90-120平米三房、四房，以自住型客戶為主，往往是一家人對多個樓盤進(jìn)行對比后方落訂，樓花階段促成成交速度較慢。但從以往的經(jīng)驗看，90-120平米戶型隨著工程進(jìn)度加快，客戶信心逐漸增加，在準(zhǔn)現(xiàn)樓階段銷售速度會加快。u 120平米以上的大戶型，總價一般達(dá)到40萬元以上，購買門檻較高，除錦繡年華的個別無敵湖景戶型銷售較好，其它銷售情況普遍較差。如中澳新城的一梯兩戶150-160平米大戶型，雖位于小區(qū)中庭，樓間距超過150米，又有中庭園林水景，銷售依然非常差，一棟僅售出一兩

20、套。u 從各樓盤的實際銷售情況來看，購房者最關(guān)心的問題有：實際成交價格、戶型面積、小區(qū)規(guī)模配套、發(fā)展商實力信譽(yù)。2.3.4各樓盤規(guī)劃配套特點(diǎn)對比：區(qū)域樓盤規(guī)劃配套新行政中心區(qū)錦繡年華5萬平方米超大人工湖泊、數(shù)千米長的湖畔休閑小徑、主題公園美麗花園雙星泳池、兒童樂園、花園廣場等，開通住戶專車直通珠?；示艏偃諒V場一站式SHOPPINGMALL駿逸華庭小區(qū)內(nèi)將設(shè)陽光會所、大型停車場、兒童游樂場、活水沙灘泳池、人造瀑布以及其他娛樂休閑設(shè)施，并引進(jìn)煤氣管道系統(tǒng)。匯喬花園無會所泳池等內(nèi)部配套，但周邊市政配套齊全星洲花園無內(nèi)部配套，但緊鄰錦繡年華大型樓盤，居住人氣、居住氛圍濃厚。南坦路新興商業(yè)帶洲際新天規(guī)劃

21、設(shè)立五大會所：康體、兒童益智、文化、交友、親子五大主題會所。中澳新城小學(xué)、中學(xué)及農(nóng)貿(mào)市場。五星級的中澳酒店建設(shè)中。開通住戶專車直通珠海。金筑美居會所、雙游泳池、8000平米商業(yè)配套、美食街、假日酒店名苑花園300多平米商業(yè)風(fēng)情街金山城從超市、銀行到郵政、學(xué)校等一應(yīng)俱全，有42路車直達(dá)珠海前山匯翠山莊幼兒園、小學(xué)、初中、綜合市場、西餐廳、室外游泳池、游樂場、兒童游樂園、乒乓球室等大興路舊中心區(qū)碧濤花園幼兒園、游泳池等休閑設(shè)施錦湖翠苑無內(nèi)部配套，但緊鄰水鄉(xiāng)度假怡樂園，且周邊生活配套齊全，與坦洲舊鎮(zhèn)中心非常近。u 樓盤規(guī)模在6萬平方米以下的樓盤，基本沒有會所、泳池配套，主要靠周邊完善的市政生活配套支

22、持；u 樓盤規(guī)模達(dá)到10萬平方米以上的，基本都會有泳池、會所等內(nèi) 部配套；u 規(guī)模達(dá)到40萬平方米以上的，還配套有學(xué)校、幼兒園、酒店、商業(yè)街等公建配套設(shè)施。2.3.5各樓盤建筑型態(tài)對比：區(qū)域樓盤建筑類型新行政中心區(qū)錦繡年華多層、小高層、別墅美麗花園多層、小高層皇爵假日廣場商鋪、高層駿逸華庭小高層匯喬花園多層、小高層星洲花園多層南坦路新興商業(yè)帶洲際新天多層、小高層中澳新城多層、小高層、高層金筑美居小高層名苑花園多層金山城多層、小高層匯翠山莊多層、小高層、別墅大興舊中心區(qū)碧濤花園多層、小高層錦湖翠苑多層u 坦洲樓盤的建筑形態(tài)以多層和小高層為主，極少高層和別墅。u 從各樓盤的銷售情況來看，多層由于實

23、用率高，物業(yè)管理費(fèi)低，銷售情況最為理想；小高層比較容易被珠海、澳門的投資客和二次置業(yè)人士接受，但物業(yè)管理費(fèi)較高，坦洲本地客戶和珠海一次置業(yè)人士接受度較低；高層住宅由于實用率低，管理費(fèi)高，銷售情況不太理想。u 別墅產(chǎn)品在坦洲比較少，僅匯翠山莊和錦繡年華兩個樓盤有。匯翠山莊的別墅2006年初推出，銷售均價4000元/平方米，主要為珠?？蛻糍徺I，由于價格便宜，銷售情況比較好。錦繡年華的錦繡名居于2006年底推出，銷售價格從4000多至8000多元不等，由于價格相對偏高，銷售情況一般。2.3.6各樓盤物業(yè)管理服務(wù)對比：區(qū)域樓盤物業(yè)管理公司管理費(fèi)多層小高層/高層新行政中心區(qū)錦繡年華自管0.8元/平米1.

24、2元/平米美麗花園自管0.6元/平米1.2元/平米駿逸華庭自管1.2元/平米匯喬花園葆力物業(yè)0.5元/平米1.1元/平米星洲花園康健物業(yè)0.6元/平米南坦路新興商業(yè)帶洲際新天葆力物業(yè)0.5元/平米0.85元/平米中澳新城自管0.5元/平米1.0元/平米金筑美居佳和物業(yè)1.2元/平米名苑花園未定0.6元/平米金山城自管0.4元/平米1.0元/平米匯翠山莊自管0.5元/平米1.2元/平米大興舊中心區(qū)碧濤花園自管0.6元/平米1.0元/平米錦湖翠苑未定0.5元/平米u(yù) 有長期房地產(chǎn)開發(fā)計劃的大規(guī)模樓盤開發(fā)商多為選擇自行組織物業(yè)管理公司進(jìn)行管理服務(wù)；u 中小規(guī)模樓盤多半為聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；

25、u 國家一級資質(zhì)的大型物業(yè)管理公司開始進(jìn)入坦洲，開拓新市場，如珠海葆力物業(yè)管理公司，在坦洲已接下宏景園、洲際新天、匯喬花園等三個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。2.3.7各區(qū)域分析u 新行政中心區(qū)錦繡陽光花園：錦繡大地占地40萬平方米，是坦洲目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目之一。中山錦繡大地房地產(chǎn)公司隸屬的廣州錦繡大地房地產(chǎn)集團(tuán)公司，已開發(fā)多個大型樓盤，成為華南地區(qū)十大樓盤之一，2004年該樓盤躋身廣州年度銷售第二名。04年底錦繡大地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司已將業(yè)務(wù)拓展至中山、肇慶、四會等地，確定了以珠江三角洲為中心的發(fā)展戰(zhàn)略。2004年12月該公司入駐坦洲鎮(zhèn)，在坦洲新中心區(qū)打造該地區(qū)最大型樓盤集居住、度假、休閑、購物

26、于一體的錦繡陽光花園。錦繡陽光花園錦繡年華單位以及臨街旺鋪，其建筑風(fēng)格呈歐陸新典雅主義風(fēng)格，高貴典雅，歷久彌新。強(qiáng)烈的現(xiàn)代休閑意境，讓業(yè)主感受到異域高雅的建筑文化品位。社區(qū)內(nèi)5萬平方米超大型人工湖泊“夢里水香”環(huán)繞整個社區(qū)，數(shù)千米長“水印長灘”湖畔休閑小徑。主推戶型：錦繡年華9期共980套住宅，現(xiàn)已銷售過半。 多層及小高層90140多平米的兩房和三房。其中100平米以下三房基本售清，現(xiàn)主要推售120多平米北向房和120-140平米南向三房。價格情況：多層銷售價格在22002450元/平米，小高層價格集中在24002980多元/平米，其中南向均價在2800元/平方米，北向房比南向房低200-25

27、0元/平方米不等。錦繡同時在售的還有10期錦繡名居（別墅），聯(lián)排別墅起價4800元/平米起，一樓有商鋪的均價60007000元/平米，一樓無商鋪的均價7000元/平米以上；獨(dú)立別墅戶型從200400多平米不等，均價900012000元/平米，已裝修好的450平米左右的樓王別墅售價8，888，888元。促銷措施：按揭和一次性付款都沒有折扣。從春節(jié)期間凡購房客戶或老業(yè)主成功介紹新業(yè)主購房即可獲贈價值2000多元的金豬一只； 廣告推廣：春節(jié)期間一直電視賀年促銷廣告、整版半版報紙廣告不斷，每天免費(fèi)豪華大巴看樓專車從香洲、拱北兩條線接送客戶上門看樓，每一小時一班車。工程進(jìn)度：一期小區(qū)已交樓入伙，二期園林

28、主體完工，準(zhǔn)備交樓，九期多層封頂，小高層建至三分之二，已拿到預(yù)售證。錦繡陽光花園美麗花園：總占地面積8萬，建筑面積16萬,共985戶。主推戶型：美麗花園一梯三戶多層、小高層80200多平米戶型已全部 推出市場，現(xiàn)剩余三房接近200套，兩房10余套。銷售速度明顯緩慢。該項目除對上述貨量推售外，現(xiàn)階段還將未推出市場的幾棟一梯兩戶的小高層對外認(rèn)籌，認(rèn)籌金一萬元，銷售價格暫未對市場公開。價格情況：多層價格在2200-2500元/平米，小高層均價2700元/平米。促銷措施：按揭和一次性付款均無折扣。春節(jié)期間沒有任何優(yōu)惠措施。工程進(jìn)度：多層與小高層均已建至封頂，項目整體交樓時間為2008年2月。廣告推廣：

29、春節(jié)前后沒有什么廣告投入，銷售現(xiàn)場比較冷清。美麗花園皇爵假日廣場：占地面積50000平方米，建筑面積約平方米，有70000平方米商業(yè)中心、26層白金五星級酒店、28層高級酒店公寓，定位為綜合購物、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動等功能分區(qū)。一層商業(yè)約300個臨街鋪位。工程進(jìn)度：3月10左右開工（但是據(jù)售樓員解釋：由于坦洲工程施工要進(jìn)行統(tǒng)一的招投標(biāo)，因此延誤了工程的進(jìn)度。）預(yù)計推出時間：預(yù)計07年7、8月份拿到預(yù)售證之后再推出市場。到時候再出價格。現(xiàn)階段銷售：無廣告推廣：拱北關(guān)口有展示活動?；示艏偃諒V場 駿逸華庭：總用地面積：33331，商鋪面積：3460.8，住宅面積：70195.9，總戶數(shù)：618戶。

30、主推111小高層電梯洋房，小區(qū)由15棟小高層電梯洋房圍合而成，一梯四戶，外觀設(shè)計為簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格。小區(qū)內(nèi)設(shè)陽光會所、大型停車場、兒童游樂場、活水沙灘泳池、人造瀑布以及其他娛樂休閑設(shè)施。在坦洲率先實現(xiàn)了煤氣管道。以澳門等地投資客戶為主。主推戶型：二期推出貨量300多套，以80平米兩房及100平米以上三房為主，一梯四戶，現(xiàn)樓發(fā)售，現(xiàn)在貨量約150套。價格情況：起價2500元/平米，均價27002800元/平米。促銷措施：購房客戶享98折優(yōu)惠。新春期間優(yōu)惠措施包括一口價單位、新年置業(yè)中大獎及六重大禮迎新春。二月份的優(yōu)惠措施：凡購三房單位的可以贈送一知萬酒店的一桌價值1888的酒席以及1888元的

31、大利市.工程進(jìn)度：已經(jīng)全部是現(xiàn)樓，07年8月份交樓廣告推廣：春節(jié)期間在電視上有做廣告，在拱北關(guān)口有展銷活動。駿 逸 華 庭 匯喬花園：總占地面積2萬多平方米，建筑面積4萬多平方米，共472戶主推戶型： 101-120平米三房，三房戶型均為一梯兩戶和一梯三戶、南北通透，且全部帶入戶陽光花房。價格情況：小高層銷售均價在2700元/平米。工程進(jìn)度：多層于4月底至5月初交樓，小高層接近封頂。銷售情況：年前推售200套，現(xiàn)階段剩余貨量50套。匯 喬 花 園星州花園：占地面積約2萬多平米，建筑面積4萬多平米 ，約280戶主推戶型：主力戶型為80多平米和106平米的小三房，共約200多套。工程進(jìn)度：接近交樓

32、階段價格情況：起價1880元/平米，均價約為2150-2200元/平米。銷售情況：售磬星 洲 花 園 u 南坦路新興居住商業(yè)帶洲際新天：洲際新天位于南坦路中，占地近290畝，項目西側(cè)緊臨規(guī)劃通向珠海南屏主干道的坦隆路。該項目距珠海上沖關(guān)口僅1公里，交通非常便利。樓盤規(guī)劃設(shè)立五大會所：康體、兒童益智、文化、交友、親子五大主題會所。主推戶型：一期、二期小高層80平米兩房及110平米三房已全部銷售完畢。2007年2月16日三期60多套單位開盤，一棟多層，一棟小高層。面積在90-110平方米。多層已賣完了，小高層銷售30套左右，剩余貨量幾套。銷售價格：均價3000元/平米。現(xiàn)在只用交10000元定金，

33、5月份交首期。促銷措施：春節(jié)至現(xiàn)在均有優(yōu)惠，購房客戶享99折扣和購房10大優(yōu)惠。工程進(jìn)度：三期工程2007年5月份封頂，12月入 伙。廣告推廣：春節(jié)前在珠海打報紙廣告，戶外大型招牌廣告。洲 際 新 天中澳新城：中澳新城項目占地約40萬平方米，總建筑面積80萬平方米，采取住宅、商業(yè)、教育三位一體的復(fù)合地產(chǎn)模式。主推戶型：酒店式公寓已于2007年1月28日開盤，共推出500多套，銷售人員對外統(tǒng)一口徑說已售200多套，水份較重。另外，還有部分御湖居的120-180平米大戶型，也作為酈湖居的一部分戶型對外銷售。價格情況：（8樓以下為酒店）8樓起價3620元/平米，實際成交均價約3820元/平米，送80

34、0元/平米精裝修。除部分好朝向戶型銷售比較好，其它朝向戶型銷售情況不佳。酈湖居（原御湖居剩余單位）120-160多平米三房單位2500元/平米左右起價，均價2750-2850元/平米左右。其中130平米為一梯兩戶單位，價格稍貴，但銷售情況不理想。促銷措施：春節(jié)期間有98折優(yōu)惠，現(xiàn)沒有折扣，也沒有其它優(yōu)惠。銷售情況：原登記的600多名意向客戶大部分因為價格過高而放棄購買，現(xiàn)收取客戶定金10000元，銷售人員預(yù)計78月份將可交付首期款。工程進(jìn)度：項目現(xiàn)階段已打樁完畢。廣告推廣：春節(jié)前廣告投入量大，春節(jié)期間沒有什么廣告投入。中 澳 新 城金筑美居：總占地面積34500平米，建筑面積9萬多平米，共89

35、9戶主推戶型：4060平米的一房兩房已銷售完畢，現(xiàn)階段繼續(xù)推售1 05112平米的三房。全推出的136套三房現(xiàn)剩余貨量約20套，剩余房號多為北向。銷售價格：一期15-17層高層住宅的均價2700元/平米，二期尚未推出。促銷措施：正常折扣98折，一次性付款97折。老客戶介紹新客戶成交，老業(yè)主送2000元現(xiàn)金，新業(yè)主送額外98折優(yōu)惠。工程進(jìn)度：一期住宅已封頂，項目二期現(xiàn)正打樁中。廣告推廣：年前進(jìn)行小量廣告推廣，以報紙廣告和坦洲戶外招牌廣告為主。金 筑 美 居名苑花園：約200多戶主推戶型：45平米一房一廳、57-79平米兩房、91平米三房，全為多層住宅。銷售價格：26002700元/平米銷售情況：

36、剩余貨量7套商鋪價格：銷售均價約80009000元/平方米商鋪情況：商鋪面積70-110平米，層高5.4米，共70套。自06年7月底推出，至今銷售貨量一半左右。名 苑 花 園金山城：金山城位于從上世紀(jì)90年代開始建設(shè)，經(jīng)過十年，現(xiàn)小區(qū)入住已超過3500戶，社區(qū)周邊及內(nèi)部生活配套豐富，從超市、銀行到郵政、學(xué)校等一應(yīng)俱全，有42路車直達(dá)珠海前山。所面向的購房客戶群從最初的中低收入工薪階層逐步向中等收入及投資客轉(zhuǎn)變。金山城第九期林湖美居占地面積3萬平方米，建筑面積近4萬平方米，共390戶。銷售情況：售磬金 山 城匯翠山莊：紅塔匯翠山莊于1994年動工，經(jīng)過12年開發(fā)與建設(shè)，現(xiàn)已建成大型成熟生活社區(qū)。

37、整個小區(qū)規(guī)劃用地平方米，總建筑面積平方米，規(guī)劃住宅平方米，4140套，其中已建成平方米，共2184套住宅，小區(qū)規(guī)劃配套設(shè)施功能齊全，有一幼兒園、小學(xué)、初中、綜合市場、西餐廳、室外游泳池、游樂場、兒童游樂園、乒乓球室等。銷售情況：售磬匯翠山莊u 大興路舊中心區(qū)：碧濤花園.金斗灣畔：位于坦州工業(yè)大道和大興路交匯處。占地30400，總建筑面積83000，其中住宅73000，商鋪3500。共設(shè)計車位800個，總戶數(shù)1000戶。主推戶型：碧濤花園（金斗灣畔）總貨量1000套，多層已全部推售完畢，現(xiàn)階段繼續(xù)推售小高層，以三房為主，剩余約100套。銷售價格：售樓部小高層均價26002700元/平米，沒有折扣

38、?，F(xiàn)售樓部有十幾套小高層110平米左右的三房戶型是業(yè)主放出來的，6樓北向價格2450多元/平方米。工程進(jìn)度：園林基本完工，三月底入伙。廣告推廣：少量坦洲戶外招牌廣告，珠海坦洲電視廣告投放。金斗灣畔錦湖翠苑：占地8000，總建筑面積18000，共193戶銷售情況：售磬錦湖翠苑2.3.8市場分析總結(jié)：u 2007年初，坦洲關(guān)口一帶的毛坯房價格仍在2700-3000元/平方米之間徘徊，單價在3000元以上，總價在40萬元以上的戶型銷售情況一般。u 新行政中心區(qū)一帶的住宅均價在2600-2800元/平方米，其中已頗具規(guī)模的錦繡年華成為該片區(qū)樓市的龍頭，其小高層均價為2600（北向）-2800（南向）元

39、/平方米，多層2200-2450元/平方米；中澳美麗花園小高層均價2700元/平方米。u 有現(xiàn)樓園林實景的樓盤占據(jù)著明顯的優(yōu)勢，如錦繡年華、洲際新天、中澳新城，都是購房者主要選擇的目標(biāo)。u 并不是所有樓盤價格定位和銷售情況都出現(xiàn)良好的態(tài)勢，如碧濤花園的金斗灣畔，價格一直偏高。從2005年下半年銷售至今，小高層價格從2400元升至2700元均價，至今仍有近百套小高層戶型未售。u 沒有現(xiàn)樓園林的中小規(guī)模樓盤，多采取中低價定位，力求“短平快”實現(xiàn)資金回籠，都希望趕在房地產(chǎn)形勢良好的2008-2009年前，把手頭的項目盡快完成開發(fā)，如金筑美居、星洲花園。u 2006年底開始，坦洲的一房一廳如金筑美居、

40、中澳新城酒店式公寓都受到珠海投資者的關(guān)注；70多平米兩房、90-100平米三房兩廳兩衛(wèi)仍是市場上銷售最暢旺的戶型；100平米至120多平米的大三房受到珠坦二次置業(yè)人士的喜愛；130平米以上的大戶型滯銷，如中澳新城的大戶型，現(xiàn)均價為2800多元/平方米，但銷售情況依然緩慢。u 各類購房客戶的不同需求：購買一房一廳投資型客戶主要關(guān)注項目周邊的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍和商業(yè)發(fā)展前景，對小區(qū)園林等配套要求不高；購買兩房兩廳的客戶對朝向、景觀要求不高，但對價格敏感；三房兩廳的客戶但這部分人群購房時對小區(qū)園林、景觀、居住環(huán)境有著較高的要求，加上坦洲中大戶型的供應(yīng)量較大，客戶選擇面寬，大戶型競爭比較激烈。u 雖然

41、小高層的物業(yè)管理費(fèi)及分?jǐn)偯娣e上比多層住宅高，但隨著坦洲政府對土地容積率的要求提高，越來越多的小高層建筑出現(xiàn)，坦洲本地客戶也逐漸改變觀念，接受小高層帶電梯住宅。u 小規(guī)模社區(qū)大部分規(guī)劃為多層住宅，如星洲花園、錦湖翠苑、名苑花園等，這些客戶更為實在，物業(yè)管理費(fèi)較低的同時更可擁有更大的使用率，因而此批樓盤在一推售出市場便呈搶購一空態(tài)勢。2.3.9未來發(fā)展u 坦洲房地產(chǎn)將成為珠海房地產(chǎn)市場的一部分，與珠海房地產(chǎn)形成梯級供應(yīng)模式，“在珠海工作，在坦洲生活”將逐步成為部分珠海人的選擇。u 由于地理優(yōu)勢。坦洲毗鄰港澳，位于珠三角腹地，是廣東東西連接道路網(wǎng)絡(luò)的必經(jīng)之地，它靠近珠海，與珠海機(jī)場和幾大港口、關(guān)口較

42、近；廣東西部沿海高速公路和城桂公路的投入使用，使坦洲與周邊市鎮(zhèn)的聯(lián)系更加密切，交通更加方便。此外廣珠輕軌、港珠澳大橋等也于施工定點(diǎn)中，這些交通命脈打通后，坦洲便納入為珠三角一小時生活圈中。u 工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)優(yōu)勢持續(xù)發(fā)展，大批外來人口對住房的需求將繼續(xù)增加。坦洲是中山市第一批工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，近年來工業(yè)取得了很大發(fā)展。坦洲把壯大發(fā)展工業(yè)擺在首要位置，始終把招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作第一要務(wù)，從培育特色產(chǎn)業(yè)招商、地域優(yōu)勢招商兩方面著力，引進(jìn)科技含量高的企業(yè)?，F(xiàn)在全鎮(zhèn)已有外資企業(yè)幾百家，眾多的企業(yè)落戶坦洲，使一大批在企業(yè)工作的外來人口對房子的需求增大，這也是坦洲發(fā)展房地產(chǎn)的一個潛在市場。u 坦洲房地產(chǎn)起點(diǎn)高，規(guī)模大的特

43、點(diǎn)，促使坦洲房地產(chǎn)快速完善生活、教育、交通等配套設(shè)施的建設(shè)，使坦洲房地產(chǎn)向更高水平提升。u 目前坦洲房地產(chǎn)市場已呈遍地開花之態(tài)勢，市政各方面的配套也日益完善，大大滿足新增外來人口對生活配套、教育配套、交通配套等各方面的需求。大規(guī)模的樓盤建設(shè)，發(fā)展商已把這些配套設(shè)施融入社區(qū)的建設(shè)之中。隨著各方面配套設(shè)施的完善，坦洲與珠海居住水平之間的差距將會日益縮小，吸引力將進(jìn)一步增加。二、項目區(qū)位分析1、 項目四至范圍北面西面項目地塊東面南面地塊概況：項目地塊位于南坦路洲際新天銷售中心轉(zhuǎn)左側(cè)道路直入約1.5公里地段，地塊包括地塊四至現(xiàn)狀為農(nóng)民耕地和魚塘，地塊四至現(xiàn)階段較為荒蕪，沒有任何區(qū)域配套設(shè)施。地塊延伸：

44、東面延伸至十四村；南面延伸至順泰圍；西面延伸至中澳新城；北面延伸至同勝村及南坦路。2、項目周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃地塊周邊現(xiàn)狀：坦洲東部聚集了不少村民自辦的小規(guī)模工廠，而與這里交接的珠海地域，卻是居住區(qū)。兩邊的功能和景觀差異都很大。坦洲與珠海特區(qū)之間，隔著長長的鐵絲網(wǎng)。惟一的關(guān)口就在105國道與南坦路交接處。每天，許多中山和珠海的人們通過這里往返兩地，堵車是他們再熟悉不過的生活場景。據(jù)了解，除了這個關(guān)口，在十四村和裕洲村這兩個城中村附近還有兩個只能人行不能通車的路口。地塊周邊交通規(guī)劃：據(jù)坦洲有關(guān)部門的新規(guī)劃，未來將把坦洲中部和東部調(diào)整為生活居住空間，并配套集中的行政辦公和商貿(mào)區(qū)，與珠海主城區(qū)的生活居住區(qū)

45、在空間上聯(lián)為一體，并力爭在城市功能和景觀上與珠海主城區(qū)相銜接，避免形成“城中村”現(xiàn)象。在尚未撤關(guān)的條件下，坦洲新規(guī)劃對坦珠的交通銜接可謂下足了工夫。據(jù)統(tǒng)計，將增加的比較大的道路銜接口就有10個左右，其中最主要的銜接口有兩個。將過境交通吸引到環(huán)鎮(zhèn)路上，減少過境交通對鎮(zhèn)區(qū)的影響。另外，將來的沿海高速公路與105國道之間建一座互通立交，其直接效應(yīng)是帶動規(guī)劃中的坦洲物流園區(qū)。但由于近幾年來，珠海對于邊界交通的工作進(jìn)展并不明顯，坦洲接向珠海的新路至今尚未通車。3、項目居住及開發(fā)條件分析：3.1人文環(huán)境 本項目位于坦洲鎮(zhèn)東勝村與順達(dá)村路段，項目周邊缺乏交通、教育、市政等配套； 從南坦路到項目地塊由一條水泥

46、路連接，項目周邊除一些自然村落外沒有小區(qū)生活氛圍。3.2自然環(huán)境 項目周邊環(huán)境全為魚塘、耕地、村落及高壓線網(wǎng)路，周邊環(huán)境雜亂，沒有路網(wǎng)規(guī)劃，只有一條水泥路連接到項目； 項目周邊地勢不平且有魚塘，填土打樁難度較大，周邊自然環(huán)境相對缺乏。3.3地質(zhì)條件由于坦洲鎮(zhèn)屬于大沙田地區(qū)，地質(zhì)極不穩(wěn)定，在鉆樁時最深的樁達(dá)50多米，最淺的也有30多米，施工過程中，首先要克服地質(zhì)變化大的困難； （大沙田地區(qū)：是指工商業(yè)仍不發(fā)達(dá)，住宅未成區(qū)、工商未成園，種養(yǎng)、農(nóng)業(yè)用電面積較大而經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的水鄉(xiāng)地區(qū)。）3.4交通配套南坦路到本項目只有一條不規(guī)整的水泥路連接，暫時沒有交通線路行駛于此。3.5教育配套項目較為接近的學(xué)校

47、為匯翠山莊的匯翠小學(xué)、匯翠幼兒園、景湖幼兒園。4、項目SWOT分析：SWOT優(yōu)勢：劣勢：1、項目規(guī)模大；2、噪音小1、交通便捷性差；2、外部配套不完善；3、地理位置較偏；4、昭示性弱；5、周邊環(huán)境雜亂機(jī)會：威脅：1、較接近珠海；2、占地16萬大社區(qū)造城;3、路網(wǎng)規(guī)劃接通可直至連接珠海造貝。1、區(qū)域形象檔次不高；2、洲際新天直接在路口截留客戶本項目要解決的主要問題有以下幾個：u 交通問題：小區(qū)距坦洲鎮(zhèn)主干道約1500米距離，從坦洲規(guī)劃的泥路進(jìn)入珠海造貝約5公里，至珠海市區(qū)更沒有直線巴士，公共交通極度缺乏，因此，項目自身為客戶提供的市區(qū)穿梭巴士是不可缺少的。u 商業(yè)生活配套問題：小區(qū)周邊沒有任何公

48、建配套設(shè)施，基本的生活配套需要自身建設(shè)。u 景觀環(huán)境營造問題：周邊都是開闊的水鄉(xiāng)田園地區(qū)，沒有其它景觀環(huán)境可以利用，因此，內(nèi)部環(huán)境的營造非常重要，而且適宜做出部分樣板區(qū)再進(jìn)入市場銷售。三、市場定位1、目標(biāo)消費(fèi)群定位偶得客戶珠三角及其他省市投資客游離客戶珠海自住客戶及投資客戶坦洲、澳門的自住客戶及投資客戶核心客戶區(qū)域樓盤客戶比例珠海坦洲澳門南坦路一帶70%20%10%100%鎮(zhèn)中心區(qū)60%25%15%100%從上述圖表看出，越靠近珠海的南坦路一帶，珠?？蛻羧赫嫉谋壤酱?，反之，越趨向鎮(zhèn)中心一帶，坦洲及澳門客戶比例越大，因而，項目較靠近珠海上沖關(guān)口一帶，主導(dǎo)客戶以珠海為主，其次為坦洲及澳門客戶。2

49、、 形象定位由于項目遠(yuǎn)離坦洲鎮(zhèn)中心區(qū)，更靠近珠海的前山造貝一帶，從上沖關(guān)口進(jìn)入珠海，或從坦洲的規(guī)劃未通道路進(jìn)入珠海，只需要十幾分鐘時間。因此，項目的形象定位應(yīng)該根據(jù)項目靠近珠海的特點(diǎn)，根據(jù)項目具體社區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)確定，目的在于吸引珠海、澳門的投資型和度假型人士購買。3、 產(chǎn)品定位坦洲項目戶型定位基本在70到110平方米之間居多，主要是以二房和小三房戶型為主，建有大型別墅社區(qū)目前只有錦繡名居和匯翠山莊。在小戶型中，近一兩年也被受客戶熱烈追捧，銷售態(tài)勢良好。根據(jù)以上市場經(jīng)驗，并結(jié)合本項目目標(biāo)客戶群特點(diǎn)，建議項目地塊建設(shè)綜合性的建筑。第一期開發(fā)以居家型住宅為主，并建設(shè)相對獨(dú)立的公建配套和商業(yè)配套，并配套

50、本項目至珠海市區(qū)的市區(qū)穿梭巴士，以形成獨(dú)立生活片區(qū)，易于帶動銷售。第二期可以考慮增加部分小戶型公寓；在第三期開發(fā)時，一期住宅樣板區(qū)已完工，園林環(huán)境完工，會形成良好的內(nèi)部環(huán)境和居住氛圍，可增加部分小別墅產(chǎn)品以提升樓盤整體檔次。4、 價格定位以項目一期為樣板，綜合市場的具體價格作為項目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品的價位參照。四、投資與成本費(fèi)用表及經(jīng)營收益與估算投資經(jīng)濟(jì)性分析項目概況占地面積約：246.359畝，合計.55m2；容積率：1.8；規(guī)劃建筑面積約：.58m2；由于密度及商業(yè)比例等相關(guān)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)及紅線圖等為具備，故只能按一般普遍性來推測。假設(shè)密度約：25%。地價約：50萬/畝，即750元/m2。按1.8容

51、積率計算得，417元/m2。商業(yè)比例約8%。項目分5期滾動開發(fā)，每期為59000平方米，根據(jù)坦洲市場消化能力，大約開發(fā)期為3年到3.5年，取最大值為3.5年。按經(jīng)驗可知首期再投入值至少為：10000萬元，假設(shè)本資金為貸款資金，則有如下推測：成本支出（人民幣）序號項目金額（萬）備注1總地價12328.58m2417元/m2=12328萬2建安成本36956.58m21250元/m2=36956萬（含電梯）3報建費(fèi)73925元每平方米4用地配套費(fèi)614.9用地配套費(fèi)=總用地面積8%基準(zhǔn)地價1.25建筑配套費(fèi)3193建筑配套費(fèi)=總建筑面積9%1200元/m26其它工程3000設(shè)備、水電、消防、勘探、審圖、質(zhì)檢7園林設(shè)計及工程2587按綠化率45%計：350元/m2（含路網(wǎng)、小區(qū)管道工程）8建筑設(shè)計473按16元/m29營銷費(fèi)3179萬3%=3179萬（含銷售、策劃費(fèi)用、廣告）10營業(yè)綜合稅9007萬8.5%=1804萬（含營業(yè)稅、所得稅及所有其它稅種）11管理及業(yè)務(wù)費(fèi)用1589按總銷售額的1.5%計，萬1.5%=1589萬。 人員、水電、交通、通訊、業(yè)務(wù)等12銀行利息1950貸款10000萬啟動，貸款期二年13不可預(yù)見費(fèi)用500指報建、建設(shè)及銷售、驗收等過程所發(fā)生的難以預(yù)料的費(fèi)用14合計76115.9銷售收入（人民幣）序號項目金額（萬）備注1住宅87038.93m2320