銀行房產(chǎn)開發(fā)貸款估算思索

1、銀行房產(chǎn)開發(fā)貸款估算思索房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，住房商品化和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)將處于持續(xù)飛速發(fā)展的態(tài)勢。然而我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，70%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)存在著所需資金量大、資金周轉(zhuǎn)時間長的特點，隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，開發(fā)商對銀行貸款的依賴程度加重，銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險也就更高了。 一、銀行房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估中存在的問題 1、銀行與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息不對稱在房地產(chǎn)貸款市場中，房地產(chǎn)企業(yè)是擁有私人信息的參與主體，商業(yè)銀行是不擁有私人信息的參與主體。銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱普遍存在，開發(fā)商對自身的綜合開發(fā)實力、項

2、目預(yù)計收益、真實貸款用途、還款能力和還款意愿等情況心知肚明，而銀行靠開發(fā)業(yè)績、財務(wù)報表等有限信息，很難審查其還貸能力。信息不對稱大致分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、不受當(dāng)事人控制的。令一類信息是內(nèi)生的，取決于當(dāng)事人，它出現(xiàn)在簽訂合同之后。第二類信息將產(chǎn)生道德和法律風(fēng)險。這兩種情況都在貸款市場上造成信貸風(fēng)險。 2、房地產(chǎn)企業(yè)信用問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還表現(xiàn)出信用意識差、還款意愿低的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著資金籌集能力有限，融資渠道單一等問題。開發(fā)企業(yè)為了獲得銀行貸款，往往向銀行提供不完整信息，刻意隱瞞甚至偽造自身的財務(wù)狀況和償還能力，即使銀行在發(fā)放貸款后了解到借款企業(yè)的真實狀況，也

3、難以有效解決問題，造成銀行不良貸款的產(chǎn)生。 3、房地產(chǎn)貸款項目評估體系銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，往往缺乏一個客觀的評價標(biāo)準(zhǔn)。目前商業(yè)銀行有的采用委托評估的辦法，而外部評測機構(gòu)往往不夠?qū)I(yè)，評估可信度低，職業(yè)道德受到現(xiàn)實利益的影響。眾多商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)項目上都有自己的評價體系，并且各家銀行所選取的指標(biāo)不盡相同。企業(yè)償還能力受很多因素的影響，而這些因素難以用指標(biāo)量化，指標(biāo)的權(quán)重設(shè)計往往憑個人經(jīng)驗主觀判斷。這些問題都加大了銀行的信貸風(fēng)險。 4、項目評價過分依賴可行性研究商業(yè)銀行的可行性研究一般是從股東的角度出發(fā)的，而股東對風(fēng)險的態(tài)度和債權(quán)人不一樣，因此對項目的評價股東和銀行有不同的看法。因此，

4、對貸款項目評價時，銀行應(yīng)該親自對項目的市場、投資、風(fēng)險等關(guān)鍵因素進(jìn)行調(diào)研。 二、銀行房地產(chǎn)貸款項目評估工作的對策 1、在項目評估中加強對借款人的資信評估借款人或其股東的綜合競爭力，包括區(qū)域排名、品牌、核心競爭力、歷史經(jīng)營業(yè)績和納稅記錄等；借款人及其股東是否存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張等高風(fēng)險行為；借款人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來情況，是否存在資金占用情況，是否存在集團(tuán)公司通過母子公司借款和其他各種關(guān)聯(lián)交易將信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的行為。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，但普遍資產(chǎn)規(guī)模小、生產(chǎn)能力低，這與房地產(chǎn)開發(fā)投資大的特點顯然不相適應(yīng)，加大了銀行貸款的風(fēng)險。因此對借款人項目概況評估時應(yīng)重點

5、對其資信進(jìn)行評估，即對企業(yè)注冊資金到位情況，開發(fā)資質(zhì)等級，企業(yè)近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量，借款本息償還情況等進(jìn)行審查和分析。 2、制定靈活的房地產(chǎn)貸款政策，加強銀行之間的信息交流房地產(chǎn)市場是受宏觀經(jīng)濟政策、居民收入水平、市場供求等因素影響的動態(tài)市場，商業(yè)銀行有必要專門成立研究機構(gòu)對房地產(chǎn)市場做細(xì)化分析。評估人員應(yīng)定期從相關(guān)部門、企業(yè)、銀行收集儲存信息，分析各行業(yè)原材料、成本、供需等因素的變動情況。利用計算機網(wǎng)絡(luò)，建立各行業(yè)資料信息數(shù)據(jù)庫，以方便評估查詢之用。加強銀行間信息的交流，降低信息收集成本，避免重復(fù)投資或貸款失誤。 3、建立房地產(chǎn)科學(xué)評估體系在項目評估中除對借款人資信評估外，更重點對項

6、目自身進(jìn)行全面的評估，包括項目概況和建設(shè)情況評估、項目市場情況評估、投資估算與融資方案評估、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范措施評估。項目概況和建設(shè)情況評估要對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實施進(jìn)程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。評估的重點在于房地產(chǎn)開發(fā)項目需求與供給的分析。市場分析包括政策環(huán)境評估、項目市場定位評估、房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估、市場供求總體情況、成本、價格、項目周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r評估、市場競爭力分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，融資方案評估應(yīng)側(cè)重

7、于對貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行評估。貸款風(fēng)險與防范措施評估，不但要落實有效的擔(dān)保措施，一般采用項目土地使用權(quán)、在建工程、不動產(chǎn)作為抵押。還要加強項目銷售資金的管理，保證有充足的現(xiàn)金流歸還銀行貸款。 三、結(jié)語 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款有著資金運用規(guī)模大、資金流動性差、資金周轉(zhuǎn)期長的特點，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款前的評估工作，對規(guī)避貸款風(fēng)險，提高房地產(chǎn)項目貸款質(zhì)量，維護(hù)國家金融安全有著重要的意義。3 1、最靈夢想是一個天真的詞，實現(xiàn)夢想是個殘酷的詞。21.2.172.17.202108:4708:47:062月-2108:472、只有收獲，才能檢驗耕耘的好處；只有貢獻(xiàn)，方可衡量人生的價值。

8、二二一二二一年二月十七日2021年2月17日星期三3、不要放棄，你要配的上自己的野心，也不要辜負(fù)了所受的苦難。08:472.17.202108:472.17.202108:4708:47:062.17.202108:472.17.20214、找一個理由，否認(rèn)憂傷，笑容就會燦爛到無所不在。2.17.20212.17.202108:4708:4708:47:0608:47:065、成功與不成功之間有時距離很短只要后者再向前幾步。二月 21星期三, 二月 17, 20212/17/20216、只要努力抬起你的雙腳，勝利將屬于你。8時47分8時47分17-2月-212.17.20217、青春如此華美，

9、卻在煙火在散場。21.2.1721.2.1721.2.17。2021年2月17日星期三二二一二二一年二月十七日8、真正沒有資格談明天的人，是那個不懂得珍惜今日的人。08:4708:47:062.17.2021星期三, 二月 17, 20211、你始終不屬于我，屬于我的只是我自己。21.2.172.17.202108:4708:47:062月-2108:472、一份信心，一份努力，一份成功；十分信心，十分努力，十分成功。二二一二二一年二月十七日2021年2月17日星期三3、你是唯一的，你是十分獨特的，你就是你生命中的第一名。08:472.17.202108:472.17.202108:4708:

10、47:062.17.202108:472.17.20214、要跟成功者有同樣的結(jié)果，就必須采取同樣的行動。2.17.20212.17.202108:4708:4708:47:0608:47:065、我們的生命，就是以不斷出發(fā)的姿勢得到重生。二月 21星期三, 二月 17, 20212/17/20216、只要站起來的次數(shù)比倒下去的次數(shù)多，那就是成功。8時47分8時47分17-2月-212.17.20217、自知之明是最難得的知識。21.2.1721.2.1721.2.17。2021年2月17日星期三二二一二二一年二月十七日8、勇氣通往天堂，怯懦通往地獄。08:4708:47:062.17.202

11、1星期三, 二月 17, 20211、最靈繁的人也看不見自己的背脊。21.2.172.17.202108:4708:47:062月-2108:472、最困難的事情就是認(rèn)識自己。二二一二二一年二月十七日2021年2月17日星期三3、有勇氣承擔(dān)命運這才是英雄好漢。08:472.17.202108:472.17.202108:4708:47:062.17.202108:472.17.20214、與肝膽人共事，無字句處讀書。2.17.20212.17.202108:4708:4708:47:0608:47:065、閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。二月 21星期三, 二月 17, 20212/1