科學(xué)合理供應(yīng)經(jīng)營性土地促進(jìn)產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展

1、科學(xué)合理供應(yīng)經(jīng)營性土地促進(jìn)產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展杜軍【摘要】在新的發(fā)展起點(diǎn)上，兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)既迎來兩帶一路;、五大功能區(qū)建設(shè)等戰(zhàn)略機(jī)遇，又面臨投資需求不足，各地開發(fā)區(qū)競爭加劇的較大挑戰(zhàn)。當(dāng)前工業(yè)開發(fā)區(qū)既需要保持持續(xù)強(qiáng)勁的投資，又迎來了償債高峰。圍繞兩江新區(qū)兩年初見成效、五年形成框架、十年基本建成;的發(fā)展目標(biāo)，兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)20112016 年累計(jì)供應(yīng)土地8 萬畝，總價(jià)款300 億元，為各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地提供了用地保障，為兩江新區(qū)投融資和現(xiàn)金流平衡提供了重要財(cái)政收入來源。目前，工業(yè)開發(fā)區(qū)已從基礎(chǔ)配套階段進(jìn)入功能配套階段，為科學(xué)合理把控經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模、時(shí)序和價(jià)格，積極應(yīng)

2、對(duì)各種不利因素，保障開發(fā)建設(shè)投融資平衡，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化，促進(jìn)工業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展，筆者對(duì)兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域120km2 范圍20172020 年四年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)進(jìn)行了深入研究，并且有針對(duì)性地提出了相關(guān)建議?！娟P(guān)鍵詞】土地供應(yīng)；持續(xù)發(fā)展；產(chǎn)城融合【中圖分類號(hào)】F293.2【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A科學(xué)合理供應(yīng)經(jīng)營性土地 促進(jìn)產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展1、兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況兩江新區(qū)成立于2010 年6 月18 日，是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后，由國務(wù)院直接批復(fù)的第三個(gè)國家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)，也是中國內(nèi)陸地區(qū)第一個(gè)國家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)。兩江新區(qū)幅員面積1200km2，包括江北區(qū)、渝北

3、區(qū)、北碚區(qū)三個(gè)行政區(qū)的部分區(qū)域，其中可開發(fā)面積550km2，2020 年城市人口規(guī)模達(dá)500 萬人，是重慶建設(shè)國家級(jí)中心城市的重要載體。國務(wù)院賦予了兩江新區(qū)五大定位：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的先行區(qū)；內(nèi)陸重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；長江上游地區(qū)的金融中心和創(chuàng)新中心；內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶；科學(xué)發(fā)展的示范窗口。兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)成立于2010 年7 月18 日，規(guī)劃建設(shè)用地238km2，可開發(fā)建設(shè)面積212km2，占整個(gè)兩江新區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地的近40%。工業(yè)開發(fā)區(qū)作為兩江新區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心板塊之一，承擔(dān)著打造兩江新區(qū)萬億級(jí)工業(yè)新城和重慶先進(jìn)制造業(yè)形象與功能集中展示區(qū)的歷史重任。2、前六

4、年土地供應(yīng)情況成立六年多來，兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)累計(jì)供應(yīng)土地584 宗，面積約8 萬畝，成交價(jià)款300億元；年均供應(yīng)土地約97 宗，面積1.33 萬畝，價(jià)款50 億元。已供應(yīng)土地中，工業(yè)用地（含物流）規(guī)模最大，面積3.87 萬畝，占比達(dá)48.4%；經(jīng)營性用地（含生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地）1.24 萬畝，占比僅為15.5%；道路等基礎(chǔ)設(shè)施用地次之，面積2.28 萬畝，占比28.5%；安置房和公租房項(xiàng)目用地0.61 萬畝，占比7.6%。通過與周邊區(qū)域土地供應(yīng)進(jìn)行對(duì)比，工業(yè)開發(fā)區(qū)前六年土地供應(yīng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）規(guī)模大。六年供應(yīng)8 萬畝，年均1.5 萬畝，在重慶市主城諸多開發(fā)區(qū)中名列前茅。（2）價(jià)格低。

5、為強(qiáng)化招商引資，工業(yè)用地出讓均價(jià)為20 萬元/畝；經(jīng)營性用地出讓均價(jià)約為122 萬元/ 畝，平均樓面地價(jià)在1350 元/ 平方米左右，在主城區(qū)內(nèi)屬于較低水平。（3）結(jié)構(gòu)不均衡。工業(yè)用地供應(yīng)3.87 萬畝，占比最大，占了接近五成；而作為產(chǎn)城協(xié)調(diào)融合發(fā)展的經(jīng)營性用地（含生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地）僅供應(yīng)1.24 萬畝，年均約0.2 萬畝，占比偏小，無法匹配產(chǎn)城融合發(fā)展的需求。3、市場環(huán)境分析3.1 宏觀市場環(huán)境分析從全國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，目前世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整影響經(jīng)濟(jì)增速放緩；貨比政策發(fā)揮效用存在滯后性，流動(dòng)性寬松效果尚未顯現(xiàn)；工業(yè)投資增速放緩，產(chǎn)出增速下滑明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)增

6、長趨弱從根本上決定了房地產(chǎn)市場連同土地市場的疲軟。2015 年6 月28 日，中國人民銀行宣布：有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25 個(gè)百分點(diǎn)，以進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。半年內(nèi)三次降準(zhǔn)降息有利于降低購房成本，提高購房者入市的積極性，提高樓市成交量，將改善房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況，同時(shí)也將促進(jìn)房地產(chǎn)需求釋放。3.2 重慶市房地產(chǎn)市場分析2017 年一季度，全國70 個(gè)城市房價(jià)上漲趨勢重現(xiàn)，22 個(gè)城市加碼限購，堅(jiān)持分類調(diào)控不動(dòng)搖。今年1-2 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在8% 以上，一二線城市有所控制 ，但三四線城市熱度持續(xù)

7、；重慶商品房銷售841.44 萬平米，同比增長41.4%。3 月，中國70 個(gè)大中城市有56 個(gè)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比上月增加11 個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市則比上月增加4 個(gè)。重慶市3 月新開盤方面，房地產(chǎn)市場供應(yīng)斷檔，需求旺盛，開盤當(dāng)天整體認(rèn)購率8 成以上。土地市場迎來供地高峰，核心區(qū)土地集中供應(yīng)，多家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注并且參與報(bào)名競買土地，多宗土地通過拍賣程序產(chǎn)生較高溢價(jià)率，房地產(chǎn)用地市場需求旺盛。3.3 工業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)劣勢分析通過六年的開發(fā)建設(shè)，工業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)具備了五大優(yōu)勢條件：一是具備了良好的域內(nèi)外交通條件，水、陸、空立體交通體系已經(jīng)構(gòu)建，鐵路、公路、港口碼頭全面布局。二是形成了

8、汽車、航空、電子信息和裝備制造四大產(chǎn)業(yè)集群，北京現(xiàn)代、長安汽車、上汽通用五菱、馬達(dá)西奇發(fā)動(dòng)機(jī)、京東方、萊寶高科、AOS、中聯(lián)重科等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼落地建設(shè)投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)集聚功能凸顯。三是正在加快引進(jìn)和建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、公園等城市功能配套項(xiàng)目，兩江南開實(shí)驗(yàn)學(xué)校、兩江人民小學(xué)已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018 年9 月開學(xué)，三甲醫(yī)院分別落戶龍盛和水土片區(qū)，龍灣森林公園、中航體育公園、竹溪河公園已建成投用。四是具有得天獨(dú)厚的御臨河、竹溪河兩條水體資源，圍繞河流打造高品質(zhì)河流景觀，塑造良好人居環(huán)境。五是格力總部、中航小鎮(zhèn)、兩江綠城御園、兩江智慧總部城、金科億達(dá)健康城等諸多地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)強(qiáng)勢落地。通過自身剖

9、析和向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷，工業(yè)開發(fā)區(qū)的劣勢主要包括：一是因宣傳推介方式單一、力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工業(yè)開發(fā)區(qū)的了解較少；二是工業(yè)開發(fā)區(qū)大部分區(qū)域位于繞城高速以外，盡管一橫線和悅復(fù)大道已建成通車，距主城距離仍然較遠(yuǎn)，心理距離較遠(yuǎn)，區(qū)位條件較差；三是區(qū)域周邊配套條件不夠成熟，缺乏已建成成熟的學(xué)校、醫(yī)院、賣場等可以聚集人氣的城市配套。4、經(jīng)營性土地供應(yīng)研究4.1 供應(yīng)原則一是簽約優(yōu)先。優(yōu)先供應(yīng)已經(jīng)簽約的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，充分發(fā)揮集聚作用。二是配套優(yōu)先。地塊周邊學(xué)校、）醫(yī)院、商場等配套設(shè)施越完善，越優(yōu)先供地，有利于集聚人氣商氣。三是節(jié)點(diǎn)優(yōu)先。對(duì)于區(qū)域內(nèi)重要道路節(jié)點(diǎn)，應(yīng)通過各種優(yōu)惠政策招商引資，加快供地和

10、建設(shè)。四是品牌優(yōu)先。對(duì)知名房地產(chǎn)企業(yè)打造的項(xiàng)目，尤其是在國際國內(nèi)具有重大引領(lǐng)作用的，優(yōu)先供應(yīng)土地。五是熟地優(yōu)先。優(yōu)先供應(yīng)已經(jīng)實(shí)施征地，基本達(dá)到三通一平條件的土地。4.2 供地規(guī)模、時(shí)序和價(jià)格結(jié)合上述供應(yīng)原則，綜合分析研究當(dāng)前及未來房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，考略工業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)際，通過完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，加快北京現(xiàn)代、馬達(dá)西奇等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，強(qiáng)化推介力度，加大房地產(chǎn)招商引資力度，預(yù)計(jì)20172020 年供應(yīng)經(jīng)營性用地9000 畝，年均2250 畝。經(jīng)過前六年的產(chǎn)業(yè)培育過渡期，區(qū)內(nèi)投產(chǎn)項(xiàng)目日益增多，人氣逐漸聚集，城市配套功能逐步完善，未來四年城市建設(shè)將步入快車道，并以此帶動(dòng)土地市場發(fā)展，經(jīng)營性用地供應(yīng)量價(jià)

11、都將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，預(yù)計(jì)在20182020 年將達(dá)到較高水平。因此，供應(yīng)時(shí)序考慮2017 2020 年價(jià)格從低到高，供應(yīng)量逐漸增大。經(jīng)參考主城區(qū)及江北、渝北、北碚區(qū)從20112016 年間的土地樓面地價(jià)平均增幅（其中：主城區(qū)平均增幅為4.9%、三北地區(qū)為10.1%），綜合考慮房地產(chǎn)市場的不確定因素，供應(yīng)價(jià)格謹(jǐn)慎考慮2017 年比2016 年（居住用地容積率1.5，樓面地價(jià)1500 元/m2；居住用地容積率1.0，樓面地價(jià)2350 元/m2）略有上浮，居住用地容積率1.0，樓面地價(jià)2600 元/ 平方米；2018 2020 年按20% 逐年遞增，1.0 容積率居住用地起始樓面地價(jià)分別達(dá)到3120 元/m2、3744 元/m2、4493 元/m2。表1兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)20172020 年經(jīng)營性用地供應(yīng)表5、建議為科學(xué)合理供應(yīng)經(jīng)營性用地，加快推進(jìn)產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)兩江新區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)目前存在的劣勢和供地中存在的困難，現(xiàn)提出以下建議：一是加快基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。針對(duì)問卷調(diào)查中廣泛反映到的沒有學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的劣勢，應(yīng)加大力度引進(jìn)建設(shè)知名學(xué)校、醫(yī)院、大型賣場等配套項(xiàng)目，聚集人氣和商氣，吸引地產(chǎn)企業(yè)入駐。對(duì)已供地的配套項(xiàng)目，創(chuàng)造條件督促企業(yè)盡快動(dòng)工，爭取早日建成發(fā)揮作用。二是重點(diǎn)打造節(jié)點(diǎn)形象。經(jīng)過六年的開發(fā)建設(shè)，工業(yè)開發(fā)區(qū)已初具形象。然而，在