南京新街口周邊商業(yè)市場分析

1、南京新街口商業(yè)市場分析一、傳統(tǒng)大型商業(yè)百貨業(yè)態(tài)分布及位置分析 新街口地區(qū)的大型商廈包括金鷹購物、南京新百、中央商場、商貿(mào)百貨、金陵百貨、 華聯(lián)商廈、東方商廈等一大批大型商廈。其中以東方商廈、金陵百貨、金鷹購物等高檔 次的代表，同時也有新百、中央、商貿(mào)等一批中等檔次的商業(yè)設(shè)施，同時，也存在華聯(lián) 商廈等以經(jīng)營中低檔次的商場。新百與中央兩大商業(yè)百貨航母有著多年百貨業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，各自不管在經(jīng)營模式和經(jīng) 營管理上都有一套詳實(shí)且適應(yīng)市場需求的戰(zhàn)略方案， 在南京商業(yè)圈確實(shí)有著不可取代的位置分析；新百、中央位于新街口商業(yè)街的中心地帶，交通便利，人流量占新街口 之首，各類配套設(shè)施齊全。人流分析：兩大商場的人流主要

2、來自中山南路、以及從中山東方商城過街而來的人 群。而進(jìn)入商場的人群最主要來自正洪廣場一側(cè)的入口以及淮海路入口，兩大商場都有 自己獨(dú)立的停車場。新百、中央兩大商場幾乎壟斷了南京中低檔服飾鞋類和日用百貨的商場，在新街口 地區(qū)已經(jīng)奠定了零售百貨業(yè)的霸主地位。A、中央商場經(jīng)營范圍 ： -1-6 層B層：超市1F 皮鞋、箱包、化妝品、鐘表、飛利浦松下小家電、食品2F 女裝、毛衫、童裝3F 男裝、休閑運(yùn)動裝4F 日用百貨、布藝、床上用品、運(yùn)動器材、小家電5F 家用電器6F 詩婷女子中心進(jìn)場費(fèi) 1-3 萬不等，扣點(diǎn)形式運(yùn)作，點(diǎn)數(shù)為每月總銷售額的B、新百商場經(jīng)營范圍 ： -1-6 層B 東 食品百貨B 西 五

3、金、自行車1F 女鞋、箱包、鐘表、化妝品、珠寶、禮品、飛利浦小家電2F 休閑運(yùn)動裝3F 女裝、男女內(nèi)衣4F 男裝、男鞋、男士飾品、男士手表、照相器材5F 電腦用品、辦公用品、童裝、兒童用品、托兒站6F 家用電器客戶定位： 中低檔新百的情況與中央商場大致相同需交納入場費(fèi)， 以扣點(diǎn)的形式運(yùn)作， 但有些知名品 牌不需要交納入場費(fèi)?？勐剩悍b 30%-33%；家電 20%左右；珠寶和玉器 30%左右；黃金 按國家規(guī)定扣率執(zhí)行； （部分品牌有商家與供貨商協(xié)調(diào)） 。C、東方商城東方商城定位于高檔商品， 滿足不了大多數(shù)南京市民的消費(fèi)心理， 雖然近一年商場 也引進(jìn)了一部分中檔商品，但業(yè)績不佳，所以至今為止經(jīng)營

4、狀況不容樂觀。人流分析： 人流主要來自于中山南路、珠江路以及中央、新百、商貿(mào)的過街人群 和金鷹、金陵百貨向東逛街的人群。1F:國際品牌服飾、珠寶類、化妝品、鐘表2F:中高檔職業(yè)女裝，箱包、女鞋3F:中高檔休閑女裝4F：男裝、男鞋5F：床上用品、小家電6F：運(yùn)動器材、運(yùn)動服飾客戶定位： 中高檔 商場扣率為服裝內(nèi) 26-28%；小家電 20%多；運(yùn)動系列（ 6F） 25-26%、珠寶 27-30%。 商場每日營業(yè)額 2-3F ：8-10 萬左右、 4F： 6-10 萬左右。D金鷹百貨位置分析： 金鷹國際位于漢中路與王府大街交界西南角，地處南京新街口繁華商 圈內(nèi)。 該區(qū)域交通便利， 社會配套設(shè)施齊全

5、， 人流熙攘， 是南京新街口地段繁華的地段。從我們市場調(diào)研的結(jié)果來看，漢中路是南京交通主干道，而王府大 街由于車流輛超過道路的承載能力，所 以改制成由北至南的單行道。這樣 促使原本擁擠、堵塞的交通順暢起來。通過漢中路與王府大街的公共汽車有特 1、3、4、5、9、16、18、33、35、38、804、 805 等十幾條交通線路。人流分析： 從金鷹通過的人流來主要分為以下幾種。交通. 這里包括過街而來的各類人群， 包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作 的工作人群。購物. 這里包括來金鷹購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑. 這里包括逛街參觀休息的人群， 這類人一般在金鷹正門門口居多， 尤其在

6、節(jié) 假日居多。還包括通過直達(dá)電梯到 6 樓的悠仙美地以及樓上的天上人間交通組織： 私家車、出租車可以通過漢中路、王府大街兩端進(jìn)入一個在服務(wù)上以 服務(wù)酒店為主的、在形式上以地下車庫為主的停車場地。在自行的停放上，在王府大街 上、靠近金鷹一段停放大量的自行車輛以及助動車。人流組織： 漢中路西端金鷹一帶人流最多，其中進(jìn)入商場的人流占經(jīng)過商場人流 的 10%左右，其中 80%的人流是通過金鷹正門進(jìn)入的， 15%是通過王府大街一段進(jìn)入商場 的，其余 4%左右是通過漢中路小門進(jìn)入商場的 （該門主要是直達(dá)電梯， 為悠仙美地和天 上人間準(zhǔn)備的） ，還有部分人群是通過酒店進(jìn)入商場內(nèi)部的。發(fā)現(xiàn)問題：通過市調(diào)，我們

7、發(fā)現(xiàn)：車輛組織有困難。王府大街單行道。綠化以及圍廊隔離作用突出。打車難。經(jīng)營方式： 屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀，扣點(diǎn)經(jīng)營。 商場共分六層整體布局規(guī)范能體現(xiàn)較高檔次購物中心的風(fēng)范。 柜臺分布于四周和中 間，樓層共設(shè)六部電梯，九個安全通道，鋪位間通道約為 2.5 米，頂樓設(shè)悠縣仙美地酒 吧約 192 平米。商場的業(yè)態(tài)分布及相關(guān)品牌：一樓：化妝品、名品女鞋、箱包皮具、黃金珠寶、名表館、酒煙禮品羽西、Za、Dior、百麗、Top Gloria、le faunda、RIZ、B - SILLY、普伯林、方久、 超非凡、周大福、羅西尼、CASIO Nivada、RADO雅蘭玫瑰、卓林百林、芝華士、杰克丹

8、尼等。二樓： 時尚女裝、精品女裝、淑女裝、職業(yè)女裝、女士飾品卡迪黛爾、 溫莎蒂、 月泰氏、 伊絲丹奴、 敦奴、 阿曼琪、 菲姿、 歐尼爾、 伊泰蓮娜、 Yes or No 等三樓： 流行服飾、休閑女裝、女士內(nèi)衣、針織羊絨、眼鏡、JACKJONES BOSSINE LEE、LEVI S、佐丹奴、真維絲、婭奴、黛安芬、奧黛莉、 月神、Etam、Chanel、都彭、登喜路、ELAND VEROMODA四樓： 精品男裝、精品男鞋、西服正裝、領(lǐng)帶配飾、時尚修閑、男士內(nèi)衣、 路易詩蘭、都彭、法迪來、爵士丹尼、迪柯尼、 LACOSTE 卓凡妮，華倫天奴、博 里尼、萬寶龍、露華濃等五樓： 運(yùn)動廣場、兒童世界、

9、音響器材、家用電器、文具用品、生活館、床上用品耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、麗嬰房、博士娃、好孩子、米奇、索尼、飛利浦、松下、 博朗、卡撒天驕、安睡寶、 ELLE六樓：金鷹超市、工藝禮品、滋補(bǔ)藥堂、玻璃陶瓷、音像書店、主題餐廳雅家時尚、瑪戈隆特、長白參、燕窩店、天福名茶、亞瑪哈、博斯 由于“金鷹”在南京為較為知名的大商場，中高檔品牌較為齊全， 1-4 層每天營業(yè) 額大約在 20-30 萬之間，扣率大約在 26%-30%之間（服裝類） 。金鷹國際購物中心是南京建設(shè)較早的一個大型、 高檔次的商業(yè)百貨。 該項目為金鷹 大廈的裙樓部分。由于項目定位的高檔次，所以他鎖定位于南京收入位于金字塔頂層的 金領(lǐng)、白領(lǐng)、

10、私營業(yè)主等這批高收入客戶。雖然項目的操作采取傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式， 但是，樓層之間良好的主題定位與商品的組織是非常成功的。尤其是頂層的悠仙美地高 品位的主題餐廳與商場高檔次定位的融合， 這是南京商業(yè)項目當(dāng)中在 5 樓以上成功經(jīng)營 的餐飲的為數(shù)不多的幾家商場之一。E、南京商貿(mào)南京商貿(mào)前期銷售狀況非?；鸨?， 它市南京第一家采取分割式銷售的商業(yè)物業(yè)， 主 要客層大多以投資型客戶為主。人流組織： 該商場是南京新街口地段最繁華的地區(qū)之一。從該商場與周邊的中央、 新百比較，是人流最少的。該商場的人流主要來自中山南路、以及從中山東方商城過街 而來的人群。而進(jìn)入商場的人群最主要來自正洪廣場一測的入口。同時，在該

11、商場與新 百空檔處，有很多的馬自達(dá)，這說明這類交通工具也是為商場帶動的大量的人群。項目 有獨(dú)立的停車場，面向洪武南路一側(cè)。經(jīng)營模式： 該項目在建設(shè)期曾經(jīng)采取過銷售的方式來募集建設(shè)資金，但是，在該 商場的成功度過苦難期以后，開發(fā)上采取逐年分紅，逐步收回的策略，把項目的產(chǎn)權(quán)逐 步收回。根據(jù)位置的不同采取不同的租金。經(jīng)營方式： 該商場根據(jù)品牌的不同，采取不同的合作方式，優(yōu)勢品牌，商場采取 買斷銷售的策略， 中檔品牌， 商場采取扣點(diǎn)的方式， 地下一層， 則采取租賃的自營方式。 其中平均租金 300 元/ 月/ 平米。管理費(fèi) 90元/ 月。電費(fèi)自負(fù)，水費(fèi)免交。沒有入場費(fèi)。般營業(yè)面積在 10-20 平米之

12、間。商場的業(yè)態(tài)分布及相關(guān)品牌：負(fù)一樓：時尚隧道、桂花鴨休閑店佩飾、服飾、一樓：精品世界、名品女鞋、化裝品、通訊、手機(jī)配件、煙酒、飾品BELLE森達(dá)、博敦、瑞貝卡、雪莉、畢加索、羽西、美伊娜多、露華濃、仙妮蕾 德、哈森二樓：女裝芭莎休閑女表、少淑表、針織系列、女鞋包、小飾品、利典昂、狐仙、憶思凱達(dá)、米奇、千花伴、和人雅姿、伊拉貝妮、雷諾蒂亞、美保 羅、堡獅龍、高邦三樓：名媛麗人街淑女裝、內(nèi)衣、職業(yè)表、中式服飾、女褲、針織鄂爾多斯、 阿萊、 宜家詠、 勁草、 紫陌、 安莉芳、奧利爾、達(dá)吉斯、 博凡、 葛萊玫、 古曼四樓：男人世家西服、襯衫、紳士休閑、男士用品、領(lǐng)帶、男鞋、箱包 壯臣、鱷魚、華倫天奴

13、佐旦、古卡、萊七五樓：特賣場精品鞋類、時尚服飾、歡奈柯、艷楚、斯林百蘭、六樓： SPORT 100s運(yùn)動品牌服飾、互助式娛樂區(qū)、運(yùn)動健身器材、休閑服飾 耐克、美津儂、銳步、杰斯帕、阿迪達(dá)斯七樓：特色美食街 東山老鵝、大骨頭湯、錢塘本鴨堡、西林鐵板、金陵風(fēng)味、雞鳴湯包、楊四龍蝦、酸菜魚館、廣東客棧八樓、九樓、十樓：規(guī)劃定位中。該商城的扣率基本在 25%-27%該項目的內(nèi)部人流吸引原本靠七樓的美食廣場以及 6 樓的運(yùn)動賣場， 但是，由于項 目七樓的美食廣場非常不成功， 5 樓的特賣廣場沒有良好的將關(guān)鍵的四樓與六樓運(yùn)動廣 場概念聯(lián)系到一起來。所以，商場的頂層策略并不成功；項目本身定位十分不明確。該商

14、場單層面積 1500 平米左右，狹小的單層建筑面積 為項目提供了良好的精品的定位空間。但是，從商貿(mào)的實(shí)際情況來看，他已經(jīng)掉進(jìn)了傳 統(tǒng)商業(yè)百貨的競爭當(dāng)中來。F、流行青年購物廣場人流組織： 該商場地處南京新街口最繁華的區(qū)域，但是，從小區(qū)域來看，該商場 是背陽面。該商場人流是以正洪步行街廣場為中心的周邊商場人流最少的一個。該項目 的人流 65%來自屈臣氏這一測的入口，其余 35%的人流來自洪武南路一測的三個入口； 規(guī)劃設(shè)計： 該項目的規(guī)劃設(shè)計中基本沒有吸引與留住人群的設(shè)計。項目最成功的策劃應(yīng) 該是成功的引進(jìn)南京市場上的第一家屈臣士連鎖超市，為項目帶來了最主要的人群。商 場的頂樓設(shè)計毫無新意，不能有效

15、的組織人流。交通組織： 項目沒有停放機(jī)動車的地點(diǎn)，在新街口區(qū)域，自行車可以停放在洪武 南路兩側(cè)，中山東路南側(cè)，中山南路兩側(cè)；裝潢風(fēng)格： 商場店面設(shè)計無統(tǒng)一風(fēng)格，難以讓消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)的安全感。 經(jīng)營模式：任何品牌與經(jīng)營者進(jìn)入項目都是采取提交租金的形式進(jìn)入商場的。租金費(fèi)用： 一樓： 600 元/平米 /月（使用面積，以下同） ；二樓： 350 元/平米/ 月；三樓： 300 元/平米/ 月；四樓： 2.8 萬元/8-12 平米 /年；入場費(fèi)：入場押金 2 萬元，年入場費(fèi) 5000 元，在押金中扣除。管理費(fèi)： 100 元/ 月，包括水費(fèi)，電費(fèi)自理。商場規(guī)模： 1-3 樓建筑面積 3000 平米左右，

16、 4 樓建筑面積 2000 平米，合計 12000平米。和約年限： 一年一簽。商場業(yè)態(tài)及品牌一樓：名品專賣、CD總匯、屈臣氏超市、客戶服務(wù)中心舜天、小魔魚、李寧、MINMUM SWATGH影響時尚、佰草集二樓：前衛(wèi)休閑、休閑吧、美式撞球、汽車用品、戶外用品露姿、路易都彭、COC（精品、急至尚、柏拉圖、紅咖啡、松鷹、 X-zone、揚(yáng)子鱷、 斯得雅三樓： 淑女天地、飾品專賣、針織內(nèi)衣、婚紗攝影、兒童世界、美容用具、名淑純美護(hù)理 瘦身菲揚(yáng)、依麗莎、尚林、伊秀、奧麗儂四樓：趣味禮品、工藝畫廊、家居、西餐、美容、俱樂部、禮品兌換中心、T型臺二樓副：紳士服飾、皮具鞋類、修改中心三樓副：精品女裝、配飾總匯

17、該商場租金不隨位置的不同而采取不同的租金的方式，該商場看進(jìn)入商場品牌、品 質(zhì)的具體不同而安排不同位置、不同的面積；商場總體內(nèi)裝修設(shè)計以冷色調(diào)為主，大面 積留空，形成大范圍的空曠區(qū)域，設(shè)計的定位有悖市場主流，形成類咖啡吧設(shè)計的淡雅 氣氛，沒欣欣向榮，朝氣蓬勃的氣勢。項目的招商從今年 4月 11號就已經(jīng)展開， 截至 9月18 日開業(yè)，項目招商共耗時 5 個多月。 充足的招商時間保障的入住的結(jié)果， 但是并有保障招商的質(zhì)量， 縱觀整個商場， 只有有限的幾個知名品牌，這已經(jīng)預(yù)示著該商場經(jīng)營必然失敗。去年 10 月 8 日現(xiàn)代快報報道了該商場因?yàn)樵陂_業(yè)的短短 20 天內(nèi)，人氣不夠興旺，所以業(yè)主集體找到商場

18、管理部門，要求立即采取措施，提高人氣指數(shù)。而商場管理方面 進(jìn)行逃避。最后雙方?jīng)]有達(dá)成共識，業(yè)主靜坐在辦公區(qū)域以是抗議，結(jié)果遭受保安人員 毆打。該商場與項目之間存在較強(qiáng)可比性，所以，該商場造成的不良影響勢必增強(qiáng)投資者對招商的重視程度，加大了項目的招商難度。商業(yè)物業(yè)營運(yùn)成本：南京一般零售商場商品組合扣率表序號商品類別行業(yè)扣率備注1化妝品23-27%2眼鏡30-35%3鐘表15-20%4超市23-25%5日用百貨23-25%6皮件23-28%品牌檔7服飾25-27%次由高8辦公設(shè)備20%到低9文具23-28%10禮品23-28%11珠寶25-27%12卄 亠 黃金17-21%13工藝品27-35%其

19、他成本費(fèi)用占零售價之百分比: 華已經(jīng)成為眾多開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)， 從現(xiàn)有經(jīng)營的項目來看， 各家都在經(jīng)營管理上下足了功夫， 因此，經(jīng)營管理將是未來大型商業(yè)項目經(jīng)營成功的關(guān)鍵。通過以上數(shù)據(jù)我們可以看出，新街口地區(qū)作為南京的商業(yè)中心，它的繁進(jìn)貨成本：45-55%廣告費(fèi)提成：2-3%人員工資：2%人員提成：1-2%二、小型分割商鋪市場分析（一）市場狀況 今年上半年，南京市主城內(nèi)商鋪，包括舊樓盤新增項目的商鋪和在售（在建）的商業(yè)面 積，投放量大概在 50-70 萬平方米這么個區(qū)間，投放的區(qū)域主要以珠江為主，約占投放量的 30%左右；其次是山西路，商業(yè)面積的投放總量與去年同期相比，增加了10-20 萬平方米。

20、主城外樓盤商鋪及純商業(yè)項目也有一定比例的增加，其中以江寧區(qū)東山鎮(zhèn)增長速度最 快，約占商鋪總量的 1/4。截至 5 月份，隨著春季新盤的投放市場，新樓盤新增商鋪面積、 純商業(yè)項目在內(nèi)的商業(yè)面積達(dá) 30 萬平方米左右。由于今年市場投放量的相對增多， 商鋪的銷售壓力在逐步增大， 一方面是舊的商鋪還有 相當(dāng)?shù)囊徊糠譀]有消化掉，新的商鋪又投放市場，所以會給商鋪的銷售帶來壓力，引起南京 商鋪市場的激烈競爭。就本項目而言，新街口地帶就產(chǎn)生三項競爭類項目：萬達(dá)購物廣場、 谷陽世紀(jì)廣場、新百新天地。（二）競爭項目A、萬達(dá)購物廣場：1樓外鋪均價5萬元/怦，內(nèi)鋪3萬元/怦，經(jīng)營服裝、箱包、珠寶等；2-3樓出租給沃爾

21、瑪超市， 4 樓準(zhǔn)備做家居市場整層出租。得房率為 60.8%，無返租回報及優(yōu)惠。物業(yè)自管，費(fèi)用不高于 30元/ m2 月。10月 31 日前交付，年底開業(yè)。因?yàn)轶w量不大，目前已基本售磬。B、新百新天地：地下層做餐飲， 1、 2 層休閑娛樂， 3 層娛樂， 4、 5層做 KTV ， 6層為閣樓，已租給史努比玩具店， 1、2 層出租， 3、4、5層銷售。原計劃 5月底接待中心落成，直接開盤， 8 月營業(yè)。價格未定，計劃有 3-5 年的返租回報，回報率未定。C 、谷陽世紀(jì)大廈：22 層建筑， 1-4 層為商鋪， 5-10 為辦公寫字樓， 11-21 為商務(wù)豪華套房， 22 層為 公司自用，得房率： 50%，該項目全面對外銷售。1F 28000元/ m2, 2F17000 元/ 怦，3F13000 元 / 怦，4F8300 元/ m2整個商鋪只針對從事電子產(chǎn)業(yè)，