住宅產(chǎn)品質(zhì)量保障體系實踐

1、住宅產(chǎn)品質(zhì)量保障體系實踐,廣大城鎮(zhèn)居民對住宅產(chǎn)品質(zhì)量的意識和自身的保護意識不斷增強。 因為住宅產(chǎn)品畢竟是老百姓長期使用的生活必需品，也是高附加質(zhì) 的耐用消費品，老百姓要買它，必定要權(quán)衡各種關(guān)系。產(chǎn)品質(zhì)量一 直都是老百姓關(guān) 注的熱門話題， 由于規(guī)劃質(zhì)量、 環(huán)境質(zhì)量、建造 質(zhì)量和售后服務(wù) 的差距，造成了 大量的投拆，這 都給房地產(chǎn)市場 投下了一道陰影,通過收集投訴問題的實測數(shù)據(jù)，對各問題實測數(shù)據(jù)按頻數(shù)大小排隊， 計算各問題出現(xiàn)的頻率及累計頻率，如表1-1所示。以頻數(shù)和累計頻 率為縱坐標(biāo)，各問題為橫坐標(biāo)，按照表1-1中各問題的排列序號依次 畫出直方圖，并以累計頻率值點繪出帕萊脫曲線，如圖1-1所示,

2、數(shù)據(jù)分析,表1-1,對排列圖的分析：通常將帕萊脫曲線分成三個區(qū)域，累計頻率80%為A區(qū)所包含問題是主要問題；累計頻率在80%-90%為B區(qū)，所包含問題是次要問題；累計頻率在90%-100%為C區(qū)，所包含問題是一般問題,圖1-1,投訴問題排列圖,從圖1-1中可以看出， 物業(yè)質(zhì)量、 服務(wù)質(zhì)量和發(fā)證問題是居民的主要投訴問 題，因此如何解決物業(yè)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和發(fā)證問題是擺在我們面前的重要課 題。從構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系入手，通過實證研究探討如何提升物業(yè) 質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量即產(chǎn)品質(zhì)量。以下是探討的主體,房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)狀,工程建造質(zhì)量問題,房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素探析,從工程實踐探析解決質(zhì)量通病對策,房

3、地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)狀,工程建造質(zhì)量問題,工程建造質(zhì)量是消費者怨氣最大，投訴最多的問題，但體現(xiàn)出來的主要包括 設(shè)計質(zhì)量造成的后果和工程施工質(zhì)量造成的,購房成為居民消費的商品，居民對工程質(zhì)量自身保護意識有了很大提高，甚至在建造過程中，跟蹤房屋的質(zhì)量。雖然開發(fā)商對工程質(zhì)量有所重視，但遺憾的是質(zhì)量通病依然存在滲、偏、裂、丑問題，粉刷空鼓導(dǎo)致平頂脫落問題、門窗制作安裝問題等，居民質(zhì)量投訴比例逐年增加,當(dāng)前住宅建設(shè)中存在的突出問題： 一是以功能空間、面積配置、細(xì)部處理的合理性為主的住宅功能質(zhì)量還不高。 二是以聲、光、熱、空氣質(zhì)量等物理性能和設(shè)施設(shè)備性能為主的住宅性能質(zhì)量還較低。 三是以跑、冒、滴、漏為特征的工

4、程質(zhì)量沒有根治。 四是以安全環(huán)保、舒適便捷、配套完善為特征的住宅環(huán)境質(zhì)量有待提高。 五是以性能價格為反差的住宅性價質(zhì)量不盡合理。 六是以毛坯房供應(yīng)為主的住宅供應(yīng)方式還沒改變,1、設(shè)計質(zhì)量： 1）、設(shè)計階段不明確、審批手續(xù)不齊、原委不清 2）、四圖設(shè)計矛盾，深度不夠：紅線圖、地形圖、總圖、綜合管線圖 3）、違規(guī)、違章、突破規(guī)范，缺少手續(xù) 4）、單體設(shè)計不合理，使用不適 5）、使用性能方面的問題 6）、防火問題 7）、構(gòu)造問題，盲目索引圖集 8）、專業(yè)間缺乏協(xié)調(diào)，各自為政，造成矛盾 9）、帶病出圖，影響質(zhì)量 10）、結(jié)構(gòu)造型及構(gòu)造要求欠合理,2、工程質(zhì)量 主要集中反映在質(zhì)量通病方面： 1）、地基不

5、均勻沉降，墻體開裂 2）、屋面滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外墻滲漏 3）、鋁合金門窗不密封，滲水 4）、粉刷空鼓、開裂，頂棚脫落 5）、地面及樓面起砂、起殼、開裂 6）、管道滲漏、材質(zhì)不合格，影響水質(zhì) 7）、金屬欄桿、配料銹蝕 8）、電氣質(zhì)量,質(zhì)量是反映實體滿足明確和隱含需要能力的特性之總和，因此質(zhì)量的主 體不僅包括物業(yè)，而且包括活動、過程、組織體系或人以及他們的組合。 由此可見，產(chǎn)品質(zhì)量即是反映住宅滿足規(guī)定或潛在需要能力的特征的特 性的總和。滿足需要（包括實際需要和潛在需要）成為檢驗住宅質(zhì)量的 客觀標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品質(zhì)量又是特征和特性的總和。因此，產(chǎn)品質(zhì)量的主體不僅包括住宅本身，而且包括住宅的開發(fā)活動、建設(shè)活

6、動和售后服務(wù)，涉及組織體系和建設(shè)者。從功能和使用價值上看，住宅質(zhì)量表現(xiàn)在滿足住戶實際和潛在需要上，具體如住宅的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、外觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面,設(shè)計、施工是開發(fā)意圖的實現(xiàn)者，必須精心施工，確保結(jié)構(gòu)安全。地基基礎(chǔ)及 主體結(jié)構(gòu)必須滿足以下基本要求： （1）靜荷載體及動荷載體符合設(shè)計要求； （2）建筑物使用壽命在80年以上； （3）符合抗御地震、臺風(fēng)要求。同時要充分考慮地面沉降等不穩(wěn)定因素。 我國屬于多地震國家，全國31個省、自治區(qū)、直轄市發(fā)生過6級以上地震的有 28個，占90%，抗震設(shè)防地區(qū)占國土面積的75%，抗震是所在建筑特別是住宅 建筑中應(yīng)予以特別關(guān)注的問題,資料顯示,專家指出：

7、 建筑施工技術(shù)與材料質(zhì)量較低有關(guān)， 而過分強調(diào)房屋外觀和布局，人為降 低建筑材料的成本，是許多房產(chǎn)的軟 肋,多建成品房，少建毛壞房。由住戶 自行裝修對建筑物造成的隱患和污 染已成為一種公害，把建造不具備 使用功能的毛壞房作為降低房價措 施大面積推行，有悖于住房商品化,政策的實施，不利于質(zhì)量責(zé)任制 的建立。滿足住戶多樣化需求應(yīng) 靠市場調(diào)查來解決，必要時由承 建商按交鑰匙方式實行菜單式裝 修,房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素探析,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，是對策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建造和物業(yè) 管理各階段的資源進行有效整合的結(jié)果。其開發(fā)建設(shè)過程不同于一般工業(yè) 產(chǎn)品，最終也不可能像某些工業(yè)產(chǎn)品那樣可以解體進

8、行檢查。房地產(chǎn)質(zhì)量 的特點主要體現(xiàn)在,1、影響因素多 由于房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，是開發(fā)商對各項資源進行整合的結(jié)果， 任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都直接或間接對產(chǎn)品質(zhì)量造成影響,門窗滲漏問題,2、質(zhì)量波動大 由于我國目前生產(chǎn)力水平低下，住宅建設(shè)尚未形成產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化集中 生產(chǎn)，現(xiàn)場拼裝，生產(chǎn)又受到環(huán)境變化的影響。不像一般工業(yè)產(chǎn)品那樣， 有固定的生產(chǎn)流水線，標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)工藝和完善的檢測技術(shù)，有成套的 生產(chǎn)設(shè)備和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，有相同系列規(guī)格相同功能的產(chǎn)品，故其質(zhì) 量波動大,鋼筋問題的后果地震,3、質(zhì)量變異大 由于影響質(zhì)量的因素較多且各因素之間相互制約，任一因素出現(xiàn)問題，均會引 起質(zhì)量變異,保溫層的構(gòu)

9、造位置對建筑結(jié)構(gòu)運動狀態(tài)的影響,建筑結(jié)構(gòu)溫度場的影響,用有限元和有限差分法，建立典型保溫墻體在外界大氣溫度變化等條件下溫度場的計算模型，得出各種保溫體系的溫度場曲線圖如下圖,a）外保溫,b）內(nèi)保溫,內(nèi)外保溫系統(tǒng)冬夏季墻體表面溫度最高、最低時保溫墻體沿墻厚方向溫度分布圖,由上圖分析可知,外保溫體系為建筑結(jié)構(gòu)提供了一個穩(wěn)定的溫度環(huán)境，在保證建筑物保溫效果的同時維護結(jié)構(gòu)體系的熱穩(wěn)定性，延長建筑結(jié)構(gòu)的壽命。 內(nèi)保溫體系建筑結(jié)構(gòu)外墻受周期性環(huán)境溫度影響，加大了不同結(jié)構(gòu)部位的溫差，建筑結(jié)構(gòu)熱穩(wěn)定性較差,外保溫體系溫度應(yīng)力曲線圖,內(nèi)保溫體系溫度應(yīng)力曲線圖,外保溫墻體，結(jié)構(gòu)溫度變化及其梯度均較小，溫度應(yīng)力也小

10、，內(nèi)保溫墻體的結(jié)構(gòu)溫度變化較大，溫度梯度也較大，溫度應(yīng)力較大。外保溫對于建筑物結(jié)構(gòu)有很好的保護作用,保溫層對建筑物形成不同的溫度環(huán)境,使建筑物受力狀態(tài)發(fā)生變化，選擇正 確的保溫構(gòu)造能延長建筑物壽命。同時滿足保溫效果和減少內(nèi)保溫造成的質(zhì) 量通病,由上圖分析可知,4、質(zhì)量隱蔽性 主要是針對工程質(zhì)量而言，建設(shè)過程中工序多，半成品多，隱蔽多，由于管理 程序和質(zhì)量體系等原因未及時檢查，或未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，而大多工序完成后表 面質(zhì)量可能很好，這樣容易造成第二判斷失誤，即不合格產(chǎn)品誤認(rèn)為合格產(chǎn)品。從而導(dǎo)致后果,5、終檢局限大 工程竣工驗收，主要是針對竣工資料和觀感質(zhì)量進行檢查，不可能像某些工業(yè) 產(chǎn)品那樣，可以

11、拆毀或解體進行檢查,6、質(zhì)量后續(xù)性 物業(yè)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的重要特性是后續(xù)檢驗性，物業(yè)質(zhì)量通常在使用過程中 暴露。服務(wù)質(zhì)量是同樣的，是在物業(yè)管理提供的服務(wù)中體現(xiàn)出來的,例如：滲漏水、 不均勻沉降、 樓板溫度應(yīng)力造成的非結(jié)構(gòu)性裂縫（0.2MM以內(nèi)的無害裂縫）、 樓板受荷載后的結(jié)構(gòu)性裂縫、 頂棚脫落、 墻面抹灰層空鼓及裂縫等,7、二次裝修造成的質(zhì)量通病 打墻（承重墻和非承重墻）振動引起周邊抹灰層空鼓和裂縫，墻體預(yù)埋管線不按規(guī)定開槽和封堵產(chǎn)生的裂縫，過長的木地板地垅釘造成樓板的破壞等等,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的這些特點，要求在操作的各個環(huán)節(jié)始終以事前控制為主， 規(guī)范事中控制，做好事后控制,從工程實踐探析解決質(zhì)量

12、通病對策,樓板面電線管較多，雖然采用 6鋼筋網(wǎng)片上下加密，但在 穿線管時局部未考慮線管間距,線管密集部位采用上下 層鋼絲網(wǎng)片綁扎牢固,鋼筋綁扎整齊，樓面干凈， 馬凳擺放符合要求,樓板鋼筋綁扎零亂，保護層墊塊不 到位，鋼筋馬凳設(shè)置不到位，樓板 面未清理主要原因：未做好鋼 筋成品保護，管理不到位,鋼筋問題,砌體裂縫,針對磚混結(jié)構(gòu)砌體工程窗下墻附近出現(xiàn)豎向或斜向裂縫的問題，從設(shè)計 措施方面，在砌體工程的頂層（包括躍層）和底層增設(shè)通長現(xiàn)澆鋼筋混 凝土窗臺梁 （高度120mm，縱向配筋410，箍筋 6200 mm）， 其他層在窗臺標(biāo)高處增設(shè) 通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土板帶 （板帶厚度60mm，配筋 38,625

13、0 mm）， 可有效改變墻體受力性狀， 控制豎向和斜向裂縫的產(chǎn) 生,頂層門洞過梁伸入兩端墻內(nèi)每邊600 mm，門邊有砼構(gòu)造柱伸入構(gòu)造柱內(nèi)； 頂層及躍層砌筑砂漿的強度等級為M7.5。從施工措施方面,在墻體砌筑時， 嚴(yán)格控制磚的搭接長度和砂漿飽滿度；通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土窗臺梁和板帶 必須一次澆筑完成； 寬度大于300 mm的預(yù)留洞口增設(shè)鋼筋混凝土過梁，兩端伸入每邊墻體長 度為250 mm,砌體裂縫 過梁和砂漿強度,框剪結(jié)構(gòu)填充墻與砼墻柱、梁交接處分別出現(xiàn)豎向、水平裂縫的情況，在框 架柱、剪力墻與填充墻間采取柱、剪力墻中每隔500 mm高預(yù)埋26拉接筋， 離砼結(jié)構(gòu)面250mm開始預(yù)埋，伸入墻中1000

14、mm（或門窗洞邊）；拉接筋 必須滿足磚模數(shù)要求，嚴(yán)禁 將鋼筋折彎壓入磚縫，拉結(jié) 筋優(yōu)先采用預(yù)埋法留置，對 于采取化學(xué)植筋等有效補救 措施，植筋應(yīng)先進行抗拉拔 試驗，滿足要求后才可進行 砌筑，確保拉結(jié)效果,每層墻高的中部增設(shè)通長現(xiàn)澆鋼筋混凝土 腰梁（高度120mm，縱向配筋410，箍 筋 6200 mm,填充墻砌至接近梁底、板底時，內(nèi)墻預(yù)留200mm高的空隙，待填充墻砌筑 完并間隔15天后，用斜磚補砌擠緊，斜磚雙側(cè)的縫隙部位用1：3水泥砂漿 嵌填密實, 外墻預(yù)留100高的空隙,用微膨脹防水細(xì)石混凝土澆筑填塞密實,填充墻有窗洞處,在窗臺標(biāo)高處增設(shè)通長 現(xiàn)澆鋼筋混凝土板帶（板帶厚度60mm， 配筋3

15、8,6250 mm），無窗洞處在 每層墻高的中部增設(shè)通長現(xiàn)澆鋼筋混凝 土腰梁（高度120mm，縱向配筋410， 箍筋 6200 mm）；頂層及躍層砌筑 砂漿的強度等級為M7.5,樓板措施預(yù)防裂縫,現(xiàn)澆板設(shè)計厚度不小于120mm，廚房、浴廁、陽臺板不小于90 mm；建筑物 端開間及變形縫兩側(cè)的現(xiàn)澆板中（中間 部位宜設(shè)）設(shè)置雙層雙向鋼筋8100 mm,所有外墻陽角處設(shè)置放射形鋼筋 710,長度大于板跨的13,且不 小于2000 mm,現(xiàn)澆板中的線管密集處(包括兩根及兩根以上管線交叉處和配電箱周圍管線)沿預(yù) 埋線管上下表面增設(shè)雙層4100鋼筋網(wǎng)片,覆蓋范圍超過線管中心線150mm,滲漏,屋面天溝、檐

16、溝、伸出屋面管道及煙道、變形縫、坡屋面天窗及屋脊等細(xì)部 節(jié)點部位，必須按設(shè)計規(guī)范要求增設(shè)附加層，進行多道增強設(shè)防，并用性能 好的密封材料封嚴(yán)；坡屋面混凝土澆筑時必須保證屋脊、屋面梁與斜屋面板 砼振搗密實，同時從設(shè)計上加強了屋面細(xì)部節(jié)點構(gòu)造的設(shè)計完善處理,外墻滲漏方面，禁止留設(shè)外墻腳手洞，穿墻螺桿洞必須用微膨脹防水砂漿分 次填搗塞實；空調(diào)板、陽臺挑梁、構(gòu)架部位、外墻腰線等根部沿外墻邊向上 做200mm高C20素砼翻邊，伸入兩端墻內(nèi)每邊長度為250mm；頂層露臺門 邊處向上做300mm高C20素砼翻邊，伸入兩端墻內(nèi)每邊長度為250mm；陽 臺與室內(nèi)地面高差50 mm，并設(shè)置陽臺鋁合金門下砼門檻,廚、衛(wèi)間滲漏,廚、衛(wèi)間樓板周邊向上做一道200mm高度的C20混凝土翻邊，與樓板一同澆筑，保證墻角處不滲漏；現(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞前，必須將洞口清洗干凈，涂刷加膠水泥漿，先用防水細(xì)石混凝土澆筑至樓板厚度的23處，待混凝土凝固后進行4小時蓄水試驗，無滲漏后再用防水水泥砂漿進行填塞；管道安裝后，在管周進行24小時蓄水試驗，不滲漏后再按設(shè)計規(guī)范要求做好防水層，防水層沿四周翻高150mm以上；煙道粉刷時用纖維絲網(wǎng)布包裹固定后粉刷，保證煙道粉刷后沒有裂縫,陽臺30mm高差不合理,陽臺30mm高差不合理,窗臺900宜調(diào)整為950mm； 多層欄桿1050宜調(diào)整為1100mm； 小高層欄桿1100宜調(diào)整為1150