泰州坡子街項目市場分析及投資測算管理報告

1、泰州坡子街工程市場分析及投資測算報告 目 錄 第一章、 工程簡況及周邊環(huán)境分析3 1.1地理位置 3 1.2工程現(xiàn)狀 3 1.3周邊環(huán)境 4 第二章、 泰州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析5 2.1經(jīng)濟發(fā)展 5 2.2生活水平 5 2.3人口 6 第三章、 泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析7 3.1泰州商業(yè)市場分析 7 3.1.1市場特點 7 3.1.2市場供給 9 3.1.3需求 9 3.1.4未來趨勢分析12 3.2問卷調(diào)查分析13 第四章、 泰州市住宅、辦公樓、酒店（公寓）市場分析 18 4.1住宅市場分析18 4.2辦公樓市場分析21 4.3酒店（公寓）市場分析22 第五章、 工程SWOT分析及產(chǎn)品定位24

2、 5.1工程SWOT分析 24 5.2工程風(fēng)險提示27 5.3商業(yè)部分產(chǎn)品定位30 5.3.1產(chǎn)品定位31 5.3.2產(chǎn)品分區(qū)32 5.3.3客戶定位33 5.3.4價格定位33 5.4住宅、辦公、酒店式公寓部分產(chǎn)品定位34 第六章、 營銷推廣35 6.1廣告策略 35 6.2租售策略 36 6.2.1租售面積的確定 36 37 銷售進(jìn)度6.2.2 6.3招商經(jīng)管37 6.3.1目標(biāo)商戶設(shè)定與選擇 37 6.3.2 招商流程38 第七章、 財務(wù)分析 38 7.1工程開發(fā)進(jìn)度計劃38 7.2技術(shù)方案1（出售為主）的財務(wù)測算38 7.3技術(shù)方案2（出售為主）的財務(wù)測算43 7.4技術(shù)方案1和技術(shù)方

3、案2的比較 46 第八章、 結(jié)論和建議 47 第一章 工程簡況及周邊環(huán)境分析 1.1 地理位置 本工程位于泰州市坡子街，為原金鷹服飾廣場、天福商城、鳳凰商場舊址。工程北面聚集了泰州商城、泰州第一百貨和錦泰購物廣場等眾多商業(yè)設(shè)施，是泰州市最為繁華的商業(yè)區(qū)；工程南面將建設(shè)貫通東城河和西城河的護城河；工程東面是在建的濱河綠地廣場。人文、景觀、商業(yè)，獨一無二的地段優(yōu)勢，為本工程的開發(fā)提供了有利的條件。 1.2 工程現(xiàn)狀 2004年5月坡子街進(jìn)行拆遷改造后建設(shè)本工程，目前，工程用地尚未拆遷完畢，還有部分住宅用房待拆遷。工程已經(jīng)于去年年底開始銷售，目前購物中心底層部分已經(jīng)銷售70%左右。 該工程用地共六塊

4、，土地用途為商業(yè)和住宅。較大的兩塊用地上規(guī)劃建造一個大型購物中心，其下面三層為Shopping Mall, 上面四至六層為辦公用途；其余四塊用地規(guī)劃建造住宅，下面作為商業(yè)用途。 工程主要經(jīng)濟數(shù)據(jù) 4103占地面平M 4.33 容積率59.7% 建筑密度21.1% 綠化率地上部分（平方M） 商業(yè)部分 82105.12 23664.66 辦公樓60292.50 住宅 10929.24 酒店式公寓 749.35 屋頂樓梯間 合計 177740.87 地下部分（平方M） 大賣場 16000 24382.36 車庫及設(shè)備用房 40382.36 合計車位部分（個） 地上車位 70 424 地下車位1.3

5、周邊環(huán)境 工程周邊商業(yè)氛圍濃厚，為泰州市最具影響力的商業(yè)區(qū)域。工程用地為原金鷹服飾廣場、天福商城、鳳凰商場舊址，而在周邊聚集了眾多的商業(yè)設(shè)施，工程北面為第一百貨，東進(jìn)西路對面為泰州商城和錦泰購物廣場，工程南面為泰山購物中心，工程東面已經(jīng)建成濱河商貿(mào)城，在工程東面的新民路上仍然聚集著較多的小商販，目前人流量比較大。工程東面已建成下沉式濱河綠地廣場，待工程南面貫通東西城河后，該廣場將成為泰州市民的一大休閑場所。工程南面附近聚集了中國銀行、中信實業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等多家金融服務(wù)設(shè)施，東北面則有中醫(yī)院北院和仁濟藥房，西面為大浦中心小學(xué)，各種生活配套非常齊全。工程北面的東進(jìn)路貫通泰州東西，泰州市交通主干道

6、之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便捷。 第二章 泰州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 2.1經(jīng)濟發(fā)展 近年來，泰州市經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP 連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長。2004年，泰州市GDP達(dá)到705.2億元，開始步入全國百強市行列，列第75位。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元，增長14.8%。 1999-2004年泰州市GDP 20.0%1000 15.0%10.0500 5.0%0.0%0 200420001999200120022003GDP(億元)368.92405.25449.97504.26580.04705.2 增長率14.7%13.4%11.6%11.0%11.0%10.5% 年都地區(qū)生產(chǎn)總值

7、排13但從經(jīng)濟總量來看，泰州在江蘇省個地級市中相對較少，2003從城市規(guī)模以及整體經(jīng)濟實力上看仍與其蘇中連云港和淮安三市，在第十位，僅高于宿遷、 重要地區(qū)的地位難以匹配。 2.2 生活水平631813.8%元，泰州市城市居民人均可支配收入2004年度，9695增長；人均消費性支出 15.4%元，增長。全市城鎮(zhèn)職工平均工資10.0%元，增長13188。 2.3 人口比萬人，502.77年末，泰州市戶籍總?cè)丝跒?004截至近年來，泰州市人口持續(xù)下降。上年下降1.8。其中，市區(qū)62.81萬人，增長8.3。全市城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到44.4%，較上年提高2個百分點。 第三章 泰州市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 3.1

8、商業(yè)市場分析 3.1.1市場特點 根據(jù)對泰州市商業(yè)市場以及居民消費的接觸了解后發(fā)現(xiàn)，泰州市商業(yè)市場主要呈現(xiàn)以下特點： ? 整體消費水平不高，以中檔消費為主； ? 影響居民消費的主要因素是價格，其次才是品牌，反映了泰州市居民對價格的敏感度較高； ? 人口結(jié)構(gòu)對消費觀念的影響。目前泰州市年輕的群體很多在上海、蘇南，他們消費主要在外地，而在本地的消費群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購物，很少去其它商業(yè)網(wǎng)點；部分高收入群體選擇去外地進(jìn)行較高檔次的購物消費； 其余其中七八成為城區(qū)居民消費，目前泰州主要為本地消費，地區(qū)差異對消費的影響。 ?二三層為周邊區(qū)域消費者。消費區(qū)域集中在工程周邊區(qū)域； ? 交通

9、情況對消費者的影響。泰州市交通工具以自行車和摩托車為主，但主要商業(yè)街和商場等沒有足夠的停車場所，無法駐留，對商業(yè)消費影響較大； ? 目前，泰州商業(yè)經(jīng)營以服裝和餐飲為主，尚無經(jīng)營狀況特別好的經(jīng)營種類，目前經(jīng)營狀況相對較好的為網(wǎng)吧等低消費娛樂場所和超市等，中高檔消費群體比較有限。 3.1.2市場供給 目前泰州市商業(yè)分布主要在以下幾個區(qū)域： （一） 第一百貨周邊區(qū)域 沿東進(jìn)路沿線，分布了金貿(mào)大廈、時代購物中心、太平洋電腦城、泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、天孚銀樓珠寶世界等多個商業(yè)工程?？偯娣e約175000平方M。 東進(jìn)路沿線主要商業(yè)分布 工程名稱 城市居民可支配收入位置 規(guī)模

10、經(jīng)營品種 經(jīng)營狀況 200420022003969577888517家用電器、小家電等,主力店為蘇寧2一般 60000m 金貿(mào)大廈 東進(jìn)西路/青年路 約電器 可支配收入增長13.80%9.40%9.50%時代購物中心 東進(jìn)西路2/青年路 約30000m 百貨、超市、餐飲、產(chǎn)權(quán)式酒店 尚未開業(yè) 太平洋電腦市東進(jìn)西路 場2/青年路 約3000m 電腦主機、配件、電腦耗材 經(jīng)營較好 200東進(jìn)西路 泰州第一百貨工程名稱 位置海陵北/2經(jīng)營較好 約20000m 日用百貨 現(xiàn)在價格 開盤價格漲幅 工程名稱 建筑形態(tài) 價格 總價 備注 路海陵北東進(jìn)西路/23% 2700 新世界花園 2200 目前 在東進(jìn)

11、售一幢11層，454006900元的28.878 巴黎時光萬/青年路泰州商城 路路2已關(guān)閉 服裝為主 約25000m 3060% 盛和花園 （多層）185825003000 是 611層的裝戶，共梯34/平M 修帶電全錦泰購物廣場 東進(jìn)東路2經(jīng)營慘淡 /新民路 約24000m 日用百貨 但人氣不足，4664% 天陽花園 2128 30003500 部分，6160計套， 但銷售器2 服裝、皮革、箱包、餐飲約 13000m 東進(jìn)東路濱河商貿(mào)城 /新民路 出租率較高情況。以樓下開發(fā)商是時此外，在原坡子街周邊，分布了華聯(lián)商廈、月星廣場、泰山購物中心等多個工程，總面積超過16000平方M。 （二） 五一

12、路沿線區(qū)域 五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業(yè)街以及在建的財富廣場后續(xù)部分。目前在海陵飾品等為主，箱包、皮革、鞋類、以經(jīng)營品牌服裝、路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，鋪面面積在20-90平方M之間，總建筑面積估計約6000平方M。由于區(qū)域臨近坡子街，且具有較好的文化底蘊，加上坡子街正處于改造階段，坡子街原有的不少消費者轉(zhuǎn)移到該區(qū)域。目前該區(qū)域經(jīng)營較為成功，一層沿街鋪面人流量比較大，經(jīng)營效果較好，但二層經(jīng)營較差，還有不少空鋪面，人流量非常少。不過財富廣場二期估計還將會有部分商業(yè)工程推出，保守估計將達(dá)到10000平方M。 在五一路和青年路交匯處聚集了兩個新的商業(yè)工程，一個是泰山行宮步行街，建筑

13、面積約3000平方M；另一個是現(xiàn)代城，建筑面積不足1000平方M。這兩個工程目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。 （三） 文峰千家惠周邊區(qū)域 這一區(qū)域擁有文峰千家惠商場、文峰千家惠超市、時代超市。文峰千家惠商場目前是泰州市經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營情況最好的一家大型商場,總面積約30000平方M。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場一樓的東側(cè)，相互之間連通的，總面積約6000平方M。時代超市位于它們的南側(cè)，距離200M，面積約為5000平方M。此外，緊鄰時代超市還有即將搬遷的港澳家具城。 （四） 濟川東路沿線區(qū)域 本區(qū)域集中了太陽商業(yè)廣場和世紀(jì)聯(lián)華兩個較大的商業(yè)工程。太陽商業(yè)廣場位于濟川路

14、和青年路交匯處，主力店是好易家裝飾城，總面積約24000平方M， 附近還將有主營板材、五金、綜合材料的二期工程啟動。世紀(jì)聯(lián)華位于濟川路和鼓樓北路交匯處，主要為蓮花小區(qū)提供生活日需品，總面積約10000平方M，沿街部分轉(zhuǎn)租作餐飲和電信。 此外，在泰州市西部揚州路上的新港澳家具城約30000平方M，經(jīng)營品牌家具，該工程出租率較高，目前月租金在25元/平方M。江洲廣場附近的海鳥家具市場經(jīng)營檔次較低，約2萬平方M。泰州市東部的泰東鎮(zhèn)南通路上分布有多個綜合市場，總建筑面積約74000平方M。主要是兩個較大的商業(yè)市場：蘇北商業(yè)廣場和溫泰小商品市場。蘇北商業(yè)廣場以經(jīng)營床上用品、窗簾布匹、日用百貨、辦公用品、

15、服裝批發(fā)、鞋帽針織、箱包、電器等為主，總面積約30000平方M。溫泰小商品市場分為四個區(qū)，以經(jīng)營建材、服裝、百貨、鞋類、五金、電器等為主，總面積約30000平方M。此外，嘉誠五金裝潢電器市場（約4000平方M）、永安裝飾材料批發(fā)市場（約7000平方M），天中市場（3000平方M）。 以上各主要商業(yè)設(shè)施累計面積達(dá)到39萬平方M，還不包括住宅底商以及規(guī)模較小的商20000（如大學(xué)城附近的易初蓮花隨著部分規(guī)劃和在建中的商業(yè)工程陸續(xù)完成，此外，業(yè)設(shè)施。平方M），泰州市的商業(yè)供給非常迅猛，競爭也將日趨激烈。 3.1.3需求 近年來，隨著居民生活水平的快速提高，社會消費迅速增加。2004年，泰州市全社會消

16、費品零售額首次超過200億元，達(dá)到200.69億元，增長達(dá)15.5%。 1999-2004年泰州社會消費品零售額40020.00% 15.00%10.00%2005.00%0.00%0200420032001200219992000社會消費品零售額123.22133.57146.16161.19173.76200.69增長7.40%8.40%9.40%10.3%12.4%15.5% 而從消費結(jié)構(gòu)來看，仍以批發(fā)零售貿(mào)易為主。2004年，泰州市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額達(dá)到172.26億元，增長15.4%。其中，食品、飲料、煙酒類商品增長達(dá)16.2%，服裝、針紡織品類商品增長11%，日用品類增長4.3%

17、，家用電器和音像器材類商品增長15.0%, 通訊器材類商品增長72.3%。 2002-2004年泰州市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元）20.00% 15.00%10.00%1005.00%0.00%0321批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額172.26116.05149.34增長15.40%14.50%9.60% 2002-2004年泰州市餐飲業(yè)零售額(億元)5040.00% 30.00%20.00%10.00%0.00%0123餐飲業(yè)零售額25.3521.516.11增長17.90%33.50%15.70% 此外，餐飲業(yè)增長也很迅速，2002年至2004年，泰州市餐飲業(yè)零售額連續(xù)三年保持兩位數(shù)的高速增長，20

18、04年為25.35億元，增長17.9%。 2004年，泰州市居民可支配收入大幅度提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長達(dá)13.8%, 農(nóng)民可支配收入增長12.1%。 2002-2004年泰州市城市居民可支配收入(元)2000015.00% 10.00%100005.00%0.00%0 2002-2004年泰州市農(nóng)民可支配收入500014.00% 12.00%450010.00%8.00%40006.00%4.00%35002.00%0.00%3000200220032004457438344079農(nóng)民可支配收入12.10%5.10%6.40%可支配收入增長 收入的提高為居民改善生活提供了必要的條件，20

19、04年，泰州市居民消費支出增長較快，市區(qū)居民生活消費支出達(dá)到6318元，增長10%，農(nóng)民生活消費支出達(dá)到2924元，增長 。12.2%2002-2004年泰州市區(qū)居民生活消費支出(元)800015.00% 10.00%60005.00%0.00%4000200420032002市區(qū)居民生活消費支631855505743出消費支出增長10.00%12.20%9.40% 2002-2004年泰州市農(nóng)民生活消費支出(元)300015.00% 10.00%25005.00%0.00%2000200420022003農(nóng)民生活消費支出292426032606消費支出增長12.20%11.00%0.70%

20、3.1.4未來趨勢分析 從泰州市目前商業(yè)供給和需求狀況來看，商業(yè)供給增長較快。2005年新增了濱河商貿(mào)城、五星電器、蘇寧電器、九州商廈、金貿(mào)大廈、錦泰購物廣場等多個工程，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出泰州市GDP和居民可支配收入增長速度。其結(jié)果是市場競爭激烈，幾家歡喜幾家愁。從泰州市目前的主要商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營狀況來看，泰州市第一百貨、文峰千家惠、時代超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、太平洋電腦市場經(jīng)營狀況都不錯，而錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、泰州商城、泰山購物中心等經(jīng)營狀況堪憂，泰州商城經(jīng)營到現(xiàn)在約兩年時間，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)閉。錦泰購物廣場開業(yè)不久又準(zhǔn)備重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，濱河商貿(mào)城雖然現(xiàn)在多數(shù)鋪面已經(jīng)招商完成，但很少有人氣。 根據(jù)前面的分析

21、，預(yù)計到2005年底，泰州市主要的商業(yè)設(shè)施面積超過40萬平方M，這還不包括沿街商鋪以及住宅商鋪。而從泰州市發(fā)展來看，泰州市區(qū)還是以海陵區(qū)所在的老城區(qū)為主，新城區(qū)以及所轄四個市與市區(qū)的聯(lián)系不夠密切，泰州市區(qū)的商業(yè)對周邊區(qū)域的輻射力不夠強，泰州市區(qū)商業(yè)工程所面對的消費群體主要是泰州市區(qū)居民。目前，泰州市老城區(qū)0.5-1遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積，M平方1.2人均擁有商業(yè)面積超過萬人，34人口約平方M的水平。 從泰州市商業(yè)業(yè)態(tài)來看： 百貨商業(yè)過多。老城區(qū)內(nèi)目前有泰州市第一百貨、泰州商城、錦泰購物廣場、濱河商貿(mào)城、月星廣場、華聯(lián)商廈、時代購物中心、文峰千家惠、泰山購物中心等多個工程，由于工程眾多，相

22、距較近，商品品種與經(jīng)營經(jīng)管差異性不明顯，所以相互競爭非常激烈，導(dǎo)致多家商場瀕臨倒閉。 大型超市經(jīng)營狀況較好，尤其是時代超市和世紀(jì)聯(lián)華，2005年，在大學(xué)城附近還將有易初蓮花開業(yè)，屆時，泰州市區(qū)大型超市供給也將基本飽和。 專業(yè)綜合市場仍有潛力。從泰州市目前的幾個專業(yè)綜合市場來看，家具市場已經(jīng)有港澳家具城、海鳥家具城、好易家裝飾城等多個工程，即將開業(yè)的青年路、東進(jìn)西路上的時代購物中心也將有一層作為家具市場，因此，泰州的家具市場基本飽和；目前，泰州市區(qū)僅有太平洋電腦市場，該工程規(guī)模較小，檔次不高，經(jīng)營狀況較好，而隨著信息化的普及，電腦以及相關(guān)服務(wù)將會有非常大的增長潛力，因此，電腦以及電腦耗材等專業(yè)市

23、場前景較好；目前，泰州市較大的家電專業(yè)市場是五星電器城和蘇寧電器，其它的主要是綜合百貨中的家電市場，作為專業(yè)市場的蘇寧電器在競爭中無疑占據(jù)絕對優(yōu)勢。因此，家用電器市場未來增長潛力不大。從2004年泰州市居民消費增長來看，通訊器材類增長高達(dá)72.3%，可以看出，未來幾年內(nèi)，泰州市通訊器材市場增長潛力非常大。 目前，泰州市休閑娛樂場所不少，舞廳、歌廳、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美發(fā)中心、浴室等都有，但較為分散，沒有專門的休閑娛樂一條街或者集中各種休閑娛樂于一體的綜合休閑場所。未來幾年內(nèi)，隨著居民生活水平的提高，精神消費將更為突出，具有精神消費功能的休閑娛樂業(yè)將迎來快速發(fā)展的黃金時期。 泰州市的餐飲

24、業(yè)不甚發(fā)達(dá)，這與當(dāng)?shù)鼐用裆钏较⑾⑾嚓P(guān)。一方面，上規(guī)模、上檔次的大酒店、大排擋等較少，經(jīng)營狀況也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意紅火，尤其是財富廣場邊上的海陵路，人流如織，路邊上的小吃小販經(jīng)營狀況非常好。此外，泰州市現(xiàn)有的兩家肯德基經(jīng)營狀況也不甚理想，很少出現(xiàn)滿座的情形，說明泰州市消費水平有待提高，餐飲消費還有待升級。 綜上所述，泰州市現(xiàn)有的商業(yè)功能單一，還不具備同時提供購物、休閑、娛樂、餐飲等不注重經(jīng)營經(jīng)管與整多種功能，以至于市場競爭激烈，許多商家經(jīng)營困難；經(jīng)營業(yè)態(tài)單一、體形象等也是個比較突出的問題。因此，具備購物、休閑、娛樂、餐飲以及旅游觀光等多功而完善的經(jīng)營經(jīng)管和經(jīng)營服務(wù)也能于一體的綜

25、合性消費場所是泰州市商業(yè)的必然發(fā)展趨勢， 是泰州市商業(yè)發(fā)展的必然要求。 3.2問卷調(diào)查分析 調(diào)研問卷的統(tǒng)計分析結(jié)果如下： 現(xiàn)有的店面經(jīng)營模式和傾向于獲取店面的方式1） 傾向于獲取店面的方式現(xiàn)有店面經(jīng)營模式16% 41%59%84% 產(chǎn)權(quán)租賃購買租賃 只有少數(shù)經(jīng)營者擁有產(chǎn)權(quán)商目前泰州絕大部分經(jīng)營者是租賃商鋪經(jīng)營，問卷調(diào)查顯示，反映了泰州是相當(dāng)部分鋪。與之對應(yīng)的是，將近一半經(jīng)營者希望將來擁有自己的產(chǎn)權(quán)商鋪， 經(jīng)營者有購買產(chǎn)權(quán)商鋪的意圖。 2對目前的營業(yè)狀況的滿意程度） ）的經(jīng)營者表示對目前的經(jīng)營狀況感到滿意，超過半數(shù)（52%問卷調(diào)查顯示，大約42% 的經(jīng)營者表示不滿意。表示目前經(jīng)營狀況一般，只有7

26、%更換商鋪傾向?qū)δ壳盃I業(yè)狀況的滿意程度7%16%26%26%51%74%不滿意會一般非常滿意比較滿意否 3）如果有更合適的商鋪出租或出售，選擇新的商鋪進(jìn)行經(jīng)營或者投資的經(jīng)營者表示，如果有更合適的商鋪出租或出售，會選擇新的74%問卷調(diào)查顯示，約有設(shè)計、經(jīng)說明泰州市的商鋪市場還有較大發(fā)展空間，尤其是規(guī)劃、商鋪進(jìn)行經(jīng)營或者投資。新入市管較好的商業(yè)設(shè)施，經(jīng)營者愿意而且需要尋找他們能夠承受且認(rèn)為有利可圖的商鋪， 的商鋪是他們的目標(biāo)選擇。 4）認(rèn)為店鋪經(jīng)營狀況的主要影響因素決定店鋪經(jīng)營狀況的主要因素4%4%4%37%15%20%16%自身經(jīng)營方式商品種類市場競爭地段其它市場經(jīng)營管理店面裝修 ；其次是市37

27、%問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者最關(guān)注的是商鋪所在的地段，占到被訪者總數(shù)的。反映了泰州7%場競爭、商品種類和自身經(jīng)營方式；而店面裝修、市場經(jīng)營經(jīng)管等僅占到 市商業(yè)經(jīng)營還停留在較低檔次，經(jīng)營者不是很注重店鋪的環(huán)境與形象等。 5）商鋪形式）的經(jīng)營者傾向于選擇店中鋪，即商場問卷調(diào)查顯示，對于商鋪形式，絕大多數(shù)（79%的經(jīng)營者表的經(jīng)營者表示傾向于選擇市場類商鋪，18%或購物中心中的鋪位或柜臺，僅有3% 示傾向于選擇沿街鋪面。商鋪形式18%3%79%沿街鋪面市場類商鋪店中鋪 M）6）商鋪建筑面積（平方222幾,101-200M,51-100M平方M的店鋪最受經(jīng)營者歡迎，21-50M問卷調(diào)查顯示，20-2002 1

28、0M以下僅。10%個范圍內(nèi)均在25%-30%之間。而理想建筑面積1%6%6%5%28%29%25%5110010以下10202150500以上101200201500 ）價格承受水平7 平方5000問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，72%的經(jīng)營者只能夠承受元的月租金，按照平均每個鋪面505000-7000月租金約為100元。大約15%的經(jīng)營者能夠承受月租金水平為M計算，每平方M M月租金的不到13%100-140M月租金元。能夠承受超過140元/。平方元，折算成每平方心理承受售價月租金承受水平7%17%13%38%15%18%20%72%5000以下500180008001100007000以上5000元以下50

29、01-700015000以上1000115000 當(dāng)采用購買方式時，58%的經(jīng)營者表示能夠承受售價在8000元/平方M以內(nèi)的商鋪，35%的經(jīng)營者能夠承受售價在8000-15000元/平方M的商鋪，超過15000元/平方M的商鋪僅7%經(jīng)營者表示能夠承受。說明對于價格很高的商鋪，本地經(jīng)營者還有一定的心理差距，還必須 主要依賴外來品牌經(jīng)營者。心理承受總價6%16%30%27%21%100萬以上31-50萬51-100萬20萬以下2030萬 的經(jīng)營萬元以內(nèi)的商鋪，78%調(diào)查顯示，對于商鋪總價，30%的經(jīng)營者表示能夠承受20。6%，超過100萬元的僅能夠承受者心理承受總價在50萬元以下，50-100萬元

30、總價的占16%萬元以內(nèi)的小商鋪為主50這表明泰州市經(jīng)營者所能承受的商鋪總價還比較有限，基本上以。對于面積較大的商鋪還必須依賴外平方M以內(nèi)）/20000元平方M計算，面積在25（按照 來經(jīng)營者。 ）對坡子街商業(yè)前景8的經(jīng)營者明確表示不看好。說明坡子的經(jīng)營者表示看好坡子街的商業(yè)前景，僅有62%1% 街的確存在較為明顯的地段優(yōu)勢，為多數(shù)泰州市經(jīng)營者所看好。對坡子街商業(yè)前景13%1%24%62%非?？春靡话悴豢春貌磺宄?依據(jù)以上分析結(jié)果以及在市場調(diào)查過程中與當(dāng)?shù)厥忻竦臏贤私?，就泰州市商業(yè)市場可以得出以下結(jié)論： 商鋪投資需求較大 調(diào)查顯示，目前屬于投資的受訪者比例只有16%，而傾向于購買商鋪的受訪者達(dá)

31、41%，相對目前的投資者數(shù)量有較大空間。 小面積、低總價商鋪較為受歡迎 調(diào)查顯示，面積在20-200平方M之間，總價在50萬以下的商鋪較為受歡迎，這與泰州市居民的購買力有關(guān)，大面積的商鋪總價較高，一般投資者很難承受。 經(jīng)營經(jīng)管與經(jīng)營方式未受重視 調(diào)查顯示，商鋪的市場經(jīng)營經(jīng)管并沒有被經(jīng)營者所重視，各個商家各自為政，因此容易造成無序競爭，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，很難聚集到足夠人氣。 對本工程地段認(rèn)同度較高 由于本工程地段原為泰州市最繁華的商業(yè)中心，在泰州市居民中有著無與倫比的知名度，多數(shù)經(jīng)營者比較看好本工程地段的商業(yè)前景。 第四章、泰州市住宅、辦公樓和酒店（公寓）市場分析 4.1泰州市住宅市場分析 泰州目

32、前在售的樓盤主要集中在泰州老城區(qū)和新區(qū)，也就是東西至江州廣場、東進(jìn)廣場，南北至鳳凰路和揚州路的四方區(qū)域內(nèi)，目前在售的物業(yè)主要是： 泰州主要在售樓盤匯總表（2005年3月） 工程名稱 位置 建筑形態(tài) 價格 總價 備注 在售，目前泰左 5175小多盛和花園 層泰高路/鳳凰、高萬小高層3000州最大樓盤路 層、聯(lián)體別墅 右，多層售完 多層、聯(lián)體和西湖翠苑 1860元多，的新位于1225多層區(qū)附南車汽站疊加獨，25003000 獨棟別墅大盤，但銷售50疊加萬， 近 棟42004700 萬，獨棟情況不如盛120200萬 和花園 鵬欣麗都 東進(jìn)東路 小高層 小高層均價3070萬 老城區(qū)目前在售的大盤300

33、03500 在售27003300錦繡華庭 城南板塊 多層 元 3070萬 位 景泰苑于新城南新區(qū) 區(qū) 小高層3070萬 均價在3000 的純小高層樓盤 蓮花六區(qū) 城南新區(qū) 多層 均價在3000 3070萬 民心工程的代表作 鳳凰花園 城東板塊 別墅 均價4500 70120萬 基本售完 基本售完3500 萬鵬欣麗園 3070 城南板塊 多層 含車庫3035004000元萬50萬 陽光花園 被內(nèi)定完畢 迎春路 幢多層5 2045萬元1869 啟鼎花園 基本售完 東風(fēng)路31號 多層 3月）年泰州住宅市場價格變動分析（20032005 2534% 2238 榮星公寓28003000 43% 2100

34、 3000 怡景花園23% 黃金家園2850 3500 56% 2500 西湖翠苑1600 附注：開盤價格一般是一期期房價格，現(xiàn)在價格，大盤指2期的價格，售完樓盤取二手房價 格，一般不包含稅費。 從“泰州住宅市場價格變動表”中，不難看出，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，泰州的房價（這里主要是普通商品住宅價格）持續(xù)走高，我們沒有泰州整體價格的漲幅，但從上述個案分析后，泰州這兩年房價年均漲幅至少在15%以上，不亞于上海、南京等熱點城市，只不過因為泰州起點低，所以絕對值并不高。由于泰州老城區(qū)成片的破舊住宅需要改造，因此泰州人改善居住條件的愿望非常迫切，去年商品房成交面積約35萬平方，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，因

35、此住宅尤其是市中心區(qū)域的商品住宅，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 目前在泰州，老城區(qū)和新城區(qū)的住宅略有不同，新區(qū)住宅以大盤為主，物業(yè)類型也覆蓋了多層、小高層和別墅等等，如盛和花園和西湖翠庭均是泰州目前在售的較大的樓盤代表，而老城區(qū)更多的是以普通多層為主的中小型樓盤，如陽光花園（僅5幢多層）。 在價格上，目前老城區(qū)的住宅單價一般為25003500元/平M，總價在3070萬之間，如新世紀(jì)花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅一般在20002500元/平M左右，如盛和花園和西湖翠庭，其開盤均價都低于2000元/平M，但由于樓盤品質(zhì)優(yōu)良去化情況很好，在后期價格有明顯的上升，目前多層基本售磬了。 小

36、高層產(chǎn)品在泰州還不是主流的物業(yè)類型，目前主要在一些大盤中有存在，如鵬欣麗都和新區(qū)的盛和花園等，但價格基本都在30003500元左右了，明顯高于多層住宅。已經(jīng)售完的小高層產(chǎn)品是位于老城區(qū)的黃金家園，為2幢12層的，說明泰州市民對此類住宅接受情況比較樂觀。但是目前泰州尚沒有高層住宅，且由于物業(yè)經(jīng)管費的提高，泰州市民的接受程度未必很理想。 別墅類產(chǎn)品主要針對高端客戶，整體來看，純別墅產(chǎn)品沒有出現(xiàn)，主要還是大盤中有疊加和聯(lián)體別墅的存在，或者有部分獨棟別墅，一般疊加別墅價格在25003000元/平M，獨棟別墅價格一般在45005000元左右，花園面積另行計算。由于泰州整體別墅供應(yīng)量很小，目前市場消化程度

37、比較正常。 值得指出的是，老城區(qū)和新區(qū)雖然從地理上是相連接的（一般把濟川路以南部分當(dāng)作泰州新城區(qū)），但由于起步晚，商業(yè)、娛樂、餐飲和文化醫(yī)療教育等設(shè)施遠(yuǎn)不如老城區(qū)成熟，因此雖然營建了大批新住宅區(qū)，比如蓮花住宅區(qū)，但無論是價格和市場接受度都不如老城區(qū)一些品質(zhì)不怎么高的新樓盤，很多人在新區(qū)購置了物業(yè)并沒有居住，或出租或準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手套取利潤，因此新區(qū)住宅的市場風(fēng)險要高于老城區(qū)，去化速度也不如老城區(qū)，這種情況若干年內(nèi)難以避免。 4.2泰州市辦公樓市場分析 從嚴(yán)格意義上講，泰州目前并沒有完整的寫字樓市場，因為泰州雖然有一些硬件上能稱之為辦公樓的物業(yè)，但真正進(jìn)入市場賺取租金維持運營的很少，中高檔的辦公樓集中在

38、新區(qū)，但主要是國有大型壟斷企業(yè)自建自用的，如中國移動、泰州電信、以及能源、銀行、建設(shè)等系統(tǒng)自己擁有的辦公樓，很少對外出租甚至出售。新區(qū)有部分產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)，呈現(xiàn)出規(guī)模小、檔次低、用途混雜的特點，比如金色廣場、太陽廣場、金茂廣場等，一般底層作為招商用，樓上部分作為辦公樓招租，基本面向當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)或部分投資客。 泰州目前中高檔辦公樓匯總 名稱 位置 備注 中國工行大樓 自用東進(jìn)西路和青年路 泰州電信大樓 層，自用 鳳凰東路25 鳳凰東路自用 中國聯(lián)通大樓 鳳凰東路層，部分對外招租江蘇一建 28 金茂廣場東進(jìn)西路和青年路底層蘇寧電器，樓上招租 中國銀行自用 人民路和青年路 泰州辦公樓市場潛力分析：

39、泰州目前的經(jīng)濟發(fā)展水平辦公樓市場的發(fā)展與一個城市的整體經(jīng)濟水平是密切相關(guān)的。與一線城市（上海）沒有可比性，與省會城市（南京）也存在巨大落差，與經(jīng)濟發(fā)達(dá)的二、年以上的距離。但是泰州在江蘇實行“沿江開發(fā)戰(zhàn)略”后，三線城市如蘇錫常，也至少有5目前第三產(chǎn)泰州有其自身優(yōu)勢，面臨一個比較好的歷史發(fā)展機遇，作為蘇中一個重要城市，因此生產(chǎn)型和服務(wù)型楊子江藥業(yè)等支柱型產(chǎn)業(yè)集團，并且有春蘭、業(yè)的發(fā)展速度也非常快， 行業(yè)都有比較好的發(fā)展前景，對未來辦公樓市場的發(fā)展提供了有力的支撐。 泰州未來辦公樓需求群體特征分析：主要是大型生產(chǎn)型企業(yè)上海等擁有完備寫字樓市場的城市客戶群體類型分析，從北京、的研發(fā)、經(jīng)管中心，外商投資

40、企業(yè)的總部、國內(nèi)金融貿(mào)易企業(yè)，律師行、會計師行等專業(yè)型參考大城市辦公樓客戶群的構(gòu)成，泰州將來辦公樓主要機構(gòu)。結(jié)合泰州城市的實際情況， 使用群體是：）泰州本地中小型商業(yè)貿(mào)易零售企業(yè)，以服裝、家電、五金、醫(yī)藥、電信為主，他們1對辦公場所的要求是面積小，一般在100150平方M，帶有居住和會客的功能，交通便捷，離開經(jīng)營場所近； 2）泰州周遍及下屬城鎮(zhèn)的制造型企業(yè)在泰州設(shè)立辦事處和銷售中心，以及江蘇省內(nèi)企業(yè)駐泰州的辦事處，對辦公場所的要求是兼帶居住功能，面積合理租金便宜，位于市中心區(qū)域，出入方便； 3）泰州本地服務(wù)類專業(yè)機構(gòu)，如會計師事物所、律師行、咨詢和廣告公司等，他們對辦公部分的要求是中央商務(wù)區(qū)、

41、面積合理、物業(yè)和信息配置良好，交通便捷； 4）泰州和周遍投資客，比較看中市中心、面積合理總價不高，轉(zhuǎn)手方便兼帶居住和辦公兩重性質(zhì)的辦公樓。 4.3泰州酒店（公寓）市場分析 由于坡子街工程體量龐大，在規(guī)劃技術(shù)方案中，也涉及到了酒店式公寓，因此我們在做市場分析時也把泰州的酒店市場作了考察和分析。泰州目前的酒店比較集中，主要分布在老城區(qū)中心和新區(qū)的鳳凰路沿線。泰州的星級酒店比較少，目前四星和準(zhǔn)四星酒店一共2家，即泰州賓館和金錢豹國際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。從目前來看，隨著泰州在“蘇中崛起”，經(jīng)濟發(fā)展看好，因此酒店市場整體經(jīng)營狀況比較理想，市內(nèi)高星級酒店出租率居高不下，主要

42、客戶是政府及非政府會議、來泰州經(jīng)商和辦公人士，少量旅游者。 泰州主要星級酒店匯總表 酒店名稱 位置 星級規(guī)范 建筑形態(tài) 客房套數(shù) 房價范圍 出租率 一幢14層 73套準(zhǔn)四星級 280凰鳳國金錢豹東路元標(biāo)房 較高 號 際大酒店83 較高套約層一幢14 三星級 70 320800 花園假日鳳凰東路 一般 標(biāo)房 套100 銀河賓館層92三星級 幢約320 西倉路 原套252 層與路進(jìn)東酒大野22一幢 一般220680 三星級 南通路 店 國泰賓館 鼓樓南路二星級 一幢10層 106套 2201180 較高 15號新嘉年華青年南路、無星級 一幢6層 30 220680 一般 酒店 永泰路 泰州的酒店式

43、公寓產(chǎn)品出現(xiàn)得比較晚，目前市中心一共2 個工程。金通現(xiàn)代城已經(jīng)銷售完畢，由于體量適中，地段良好，起初定價也不高（4000左右，總價在2560萬），因此銷售情況非常理想。而地段更好的“巴黎時光”產(chǎn)權(quán)式酒店，目前推出60套在銷售，由于其價格定位較高（單價58007000元/平M，總價2878萬），而且和商業(yè)部分相連接，因此銷售情況只能說一般。但其3年返租，每年8%的回報率的銷售模式，顯然借鑒了大城市投資類產(chǎn)品的銷售方式，但泰州地區(qū)的接受程度，只能說是一般。 泰州酒店式公寓匯總表 提供3代超市。 年8%的回報。 金通現(xiàn)代城 五一路/青年一幢6層 開盤時39202560萬 已經(jīng)銷售完 畢。 路全裝修M

44、 平/元 第五章、工程SWOT分析和產(chǎn)品定位 5.1工程SWOT分析 優(yōu)勢（Strength） 商業(yè)中心地段優(yōu)越 本工程地處泰州老城區(qū)中心位置，是傳統(tǒng)商業(yè)中心；其商業(yè)地位在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此經(jīng)商者及本地居住者都對之懷有濃郁的區(qū)域情結(jié)，為本工程后期銷售打下良好人氣基礎(chǔ)。 交通便利四通八達(dá) 南北向主干道青年路、公交線路眾多；北面即為東西向主干道東進(jìn)路，本工程四面臨街，鼓樓路分別距離本工程不到500M，對外交通樞紐汽車西站距離本工程不到3公里，為引導(dǎo)各區(qū)人流匯聚以及外地旅游客源創(chuàng)造有利交通條件。 環(huán)境景觀增加賣點 本工程被東城河、西城河三面環(huán)繞，是泰州城區(qū)內(nèi)主要景觀地帶，隨著沿河

45、治理整頓，其景觀功能將會逐步得到體現(xiàn)，為本工程后期住宅部分入市加分。 周邊配套設(shè)施完備 地處老城區(qū)中心位置，本工程周邊500M范圍內(nèi)銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校配套設(shè)施具全，方便日常生活及辦公需要。 地塊形狀規(guī)則便于規(guī)劃 本工程地塊規(guī)整，由海陵路、天祿路天然分割，可以節(jié)省建設(shè)成本。另外工程規(guī)模較大、易于統(tǒng)一規(guī)劃、合理配套，形成自身風(fēng)格，在后期銷售中樹立品牌形象。 劣勢（Weakness） 大規(guī)模改造建設(shè)破壞商業(yè)氣氛 市中心區(qū)域的大規(guī)模拆遷改造致使原有的商業(yè)氣氛被大大破壞，百貨零售經(jīng)營慘淡，商場一層租金普遍跌至3元/平M/天以下。而另一方面，五一路等商業(yè)街的崛起大大沖擊一百商圈，消費人流被分流，一百等

46、傳統(tǒng)百貨的沒落使得市中心商業(yè)凝聚力大大減弱。小商戶難以維持、紛紛撤走，原有商業(yè)價值一落前丈。這種局面對于本工程吸引外來投資者及本地商戶經(jīng)營者非常不利。 工程體量大建設(shè)周期長 本工程將近10萬平M的商業(yè)體量使得建設(shè)周期和銷售周期都相對較長；6層高的商業(yè)中心設(shè)計使得高樓層商鋪的去化難度更大；資金投入大而回籠速度慢，后期不可預(yù)測的風(fēng)險也變大。 投資總價過高客戶面窄 萬以上；與300之間，總價達(dá)到M平方160140本工程商鋪面積（一層）分割普遍在財富廣場和錦泰城市購物廣場120150萬（一層沿街）相比大大抬高了投資門檻，這也必將延長銷售周期。 機會（Opportunity） 政府大力扶持 根據(jù)近期規(guī)劃

47、，泰州要加大力度改造老城區(qū)，而本工程是泰州市老城改造的重中之重，是規(guī)劃中金融商貿(mào)區(qū)的核心，市政府一直予以高度關(guān)注。周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本工程創(chuàng)造良好的外部條件。 外地開發(fā)商大量涌入 隨著近年來泰州開發(fā)建設(shè)腳步加快，上海、無錫、常州等各地開發(fā)商大量涌入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念和建設(shè)經(jīng)驗，同時也帶動泰州的房地產(chǎn)市場的快速成長、有利于本地房地產(chǎn)市場規(guī)范化。 市場引導(dǎo)創(chuàng)新 目前泰州的房地產(chǎn)市場剛剛起步，比起常州、南京都有很大的距離。無論是商業(yè)還是住宅當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)建造水平都還在初級階段，市場上尚未出現(xiàn)形態(tài)新穎、經(jīng)營較好的大型商業(yè)中心，如果本工程能從較高起點出發(fā)，引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計、灌輸新穎

48、的居住、消費理念，則將成為泰州房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。 吸引投資目光 泰州不斷增長的人均可支配收入和居民儲蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費需求；而隨著泰州城市建設(shè)加快，對外的知名度和影響力也在不斷提升。如能有效引導(dǎo)本地投資需求和吸引外地投資客戶將是本工程快速去化的關(guān)鍵。 威脅（Threat） 市場競爭壓力 ，包括財富廣場二M萬平方30公里范圍內(nèi)新建商住綜合工程將達(dá)到3今年本工程周邊期及鵬欣麗都的商業(yè)工程部分，都將在年內(nèi)上市?！谤i欣”先期小高層住宅的熱銷為其后期商鋪預(yù)熱打下良好的市場基礎(chǔ)；財富廣場一期沿街商鋪的銷售和開業(yè)旺場經(jīng)營狀況為其贏得了市場口碑和起到極佳的市場號召力。相對于這兩個工程，本案在

49、搶占市場先機方面已失去優(yōu)勢。 供應(yīng)量的壓力 此外，新區(qū)28萬平方M的大型商業(yè)綜合工程新紀(jì)元商業(yè)廣場也已啟動，對于地域選擇面較廣的投資客戶的爭奪將趨于激烈。對直接及潛在競爭工程的追蹤調(diào)研將是本工程制定營銷策略的重要依據(jù)。 5.2工程風(fēng)險提示 商鋪銷售風(fēng)險 ? 主要商場經(jīng)營狀況差影響投資信心 隨著2003年2004年泰州房地產(chǎn)市場開始上升，產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售如火如荼，僅市中心區(qū)域就有財富廣場、錦泰購物廣場、府前路商業(yè)街、泰山行宮商業(yè)步行街等多個大中型工程投入市場。但是這些工程于2004年底至2005年初交付使用后的經(jīng)營狀況卻多數(shù)差強人意，一層沿街租金從57元/平方M/天迅速下降至目前的3元/平方M/天

50、以內(nèi)，投資回報率從1217%下降至67%。 面對這樣市場局面部分中短期投資客戶信心將會大跌，過熱的商鋪市場也會開始降溫，未來價格的提升將不會非常樂觀，對于本工程試圖沖擊22000元/平方M以上的高額利潤也將會非常困難。 ? 高樓層商鋪的銷售壓力 目前泰州已運營中的商業(yè)物業(yè)普遍存在3層以上（甚至2層以上）人氣嚴(yán)重不足、商業(yè)價值低靡的狀況，因此對于高樓層商鋪銷售多數(shù)采取包租、辦公樓（如錦泰購物廣場、府前路商業(yè)街等）或酒店（時代超級購物中心）的形式進(jìn)行銷售。 但“錦泰”的3、4層商鋪包租5年8%一次性返還實際是打了個6折；5、6層的“全裝修辦公樓” 3500元/平方M的價格還有不少于3個點的折扣可談

51、，去除全部裝修成本和各種形式的明折暗扣，其最后的實際價格都不會超過3000元/平方M。根據(jù)目前泰州出租型辦公樓市場需求較小、市場租金行情徘徊在0.3元/平方M/天左右計算， 。3.6%投資回報率只有“時代”69層的產(chǎn)權(quán)式酒店可說是“另辟蹊徑”，通過10年8%的返租銷售營造了“貌似酒店”的投資產(chǎn)品。然而實際上由于根本沒有可供擔(dān)保的酒店運營公司去執(zhí)行酒店運作，所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店完全是先期回籠資金的一個營銷噱頭?？梢灶A(yù)見這種“產(chǎn)權(quán)式酒店”對泰州的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生何種負(fù)面影響。 從上述市場案例可知，高樓層商鋪的后期銷售壓力巨大，其目前的市場狀況甚至低于住宅的銷售價格，且將來極易成為死鋪。若長期持有對招商

52、又是一個考驗，并且也不符合我們公司一貫的經(jīng)營策略。 ? 招商難度大對后期銷售貢獻(xiàn)小 為緩解后期的銷售壓力，采取前期招商、引入核心主力店的方法被許多商業(yè)工程所采用。但是對于像泰州這樣的中小城市要引入主力店的存在頗多難點。 首先，在拆遷未完成、工程建設(shè)沒有正式啟動前，大型商家一般不會簽定正式協(xié)議，而意向性談判則不確定性因素較多，區(qū)域內(nèi)越來越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或服務(wù)商有更多的選擇機會。 其次，零售商在考慮租金時是以商圈內(nèi)租金水平做為參考，而非以物業(yè)投資方式計算，如果為了借助其品牌知名度或市場號召力帶動客戶群、增加人氣、推動物業(yè)銷售而引入的話，則必須犧牲一部分租金利益作為代價。這也是主力店招商的難

53、度所在。 另外，一些大型零售商通常會對商業(yè)物業(yè)設(shè)施有其特殊要求，如在工程前期策劃階段未進(jìn)行準(zhǔn)確功能定位就進(jìn)行設(shè)計施工，則后期發(fā)現(xiàn)問題就可能牽涉到改造及額外資金投入，甚至可能陷入談判瓶頸。 因此，在沒有專業(yè)商業(yè)公司介入、而我公司又沒有任何招商經(jīng)驗的情況下，去運作如此大型商業(yè)工程的招商工作將是攀爬摸索、舉步維艱的，由此付出的“學(xué)費成本”也應(yīng)考慮在風(fēng)險之內(nèi)。 目標(biāo)客源定位不清 本工程的前期定位包括面積分割無不是以本地自營客戶為主要目標(biāo)消費群。但是從目前已售商業(yè)工程來看，買家仍以本地及周邊地區(qū)投資客為主，自營客戶所占比例相當(dāng)有限，這是其一。 根據(jù)零售商的運作，即使有銀行按揭貸款，購買物業(yè)所需的四成購房款也足以使其開辦三、四家同樣規(guī)模的分店；且一旦市場發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無法生存時，零售商多數(shù)采取撤因此希望而物業(yè)能否升值尚未可知。若自置物業(yè)則要死撐下去，走的辦法以避免更大損失。以經(jīng)營