前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1、窗體頂端前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)案情簡介：2008年8月，上海某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）與上 海某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下統(tǒng)稱“開發(fā)商”）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 約定由該物業(yè)公司為上海市浦東新區(qū)某小區(qū)提供為期兩年的物業(yè)服務(wù)，后開 發(fā)商決定不再續(xù)約，開發(fā)商將另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管該樓盤。開發(fā)商的 行為遭到業(yè)主的極力反對，最終更換物業(yè)管理未能成功。本案的主要爭議焦 點(diǎn)是建設(shè)單位是否有權(quán)在前期物業(yè)期間更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，針對本焦點(diǎn)，筆 者將在下文中具體予以闡述。一、前期物業(yè)服務(wù)期間建設(shè)單位是否有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)討論建設(shè)單位是否有權(quán)在前期物業(yè)期間解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也

2、就是討論 建設(shè)單位在前期物業(yè)期間是否有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有單方解除權(quán)。當(dāng)事人單 方解除合同的方式主要有兩種，一種是法定解除，另一種是約定解除。法定 解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，當(dāng)事人一方通 過行使法定解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。約定解除是指當(dāng)事人雙方在合 同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當(dāng)事人 一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權(quán)， 并可以通過行使合同解除權(quán), 使合同關(guān)系消滅。本案中不涉及法定解除合同的相關(guān)規(guī)定。具體到前期物業(yè) 服務(wù)合同，如果建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定了解除條款，守約方 有權(quán)根據(jù)合同的約定要求與違約方解除合同，并

3、根據(jù)合同的約定追究違約方 的違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同第二十二條約 定：“經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)（按首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)計算規(guī)定確定） 2/3以上通過解除本合同的，甲方應(yīng)當(dāng)解除合同?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同 第十八條、二十二條的約定屬于解除合同的條件， 根據(jù)業(yè)主提供的證據(jù)材料,不能證明開發(fā)商在提供物業(yè)服務(wù)的過程中的管理服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù) 內(nèi)同和標(biāo)準(zhǔn)，某小區(qū)也沒有出現(xiàn)二分之一以上業(yè)主（本案合同中約定的“三 分之二以上是基于2007年物權(quán)法之前物業(yè)管理條例的規(guī)定，現(xiàn)物 權(quán)法規(guī)定應(yīng)當(dāng)是二分之一）不滿意開發(fā)商提供的物業(yè)服務(wù)的情形。因此， 合同約定的解除條件未成就，建設(shè)單

4、位不享有合同的解除權(quán)。從理論角度來說，建設(shè)單位在前期物業(yè)期間能否解除合同關(guān)鍵要看其是 否擁有解除權(quán)。學(xué)界觀點(diǎn)基本認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同雖是雙方簽訂的，但 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建設(shè)單位是受托人的身份完全明知，業(yè)主才是物業(yè)的實際享 用者和義務(wù)承擔(dān)者，這是一種商業(yè)慣例，因此，物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的 委托合同關(guān)系，不能簡單的適用合同法中關(guān)于委托合同的一般性規(guī)定。例如,委托合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務(wù)合同的解除需要 有嚴(yán)格的條件，對此，物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。但是，如果建設(shè)單位在預(yù)售或者出售房 屋時便在合同中明確約定業(yè)主授權(quán)開發(fā)商代為解

5、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位 經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)有權(quán)代理全體業(yè)主行使解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，則開發(fā)商 在前期物業(yè)服務(wù)期內(nèi)根據(jù)合同約定作出單方解除合同的決定是不存在問題 的，但是本案中，開發(fā)商與業(yè)主簽訂有房屋預(yù)售合同并沒有業(yè)主這方面的授 權(quán)，僅憑開發(fā)商與物業(yè)管理公司的前期物業(yè)管理服務(wù)合同來行使所謂的 解除權(quán)是難以得到法律上的支持的。二、前期物業(yè)服務(wù)期間建設(shè)單位是否有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本案中，開發(fā)商與物業(yè)公司在前期物業(yè)服務(wù)合同第三十一條約定：“本合同期限屆滿前兩個月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本 合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后繼續(xù) 履行合同，甲方應(yīng)在此期間聘請新的物業(yè)管理企業(yè)?！蹦承^(qū)的業(yè)主在本案 中的訴訟請求就是針對前期物業(yè)服務(wù)合同中的第二十二條、第三一條 約定提起的，業(yè)主認(rèn)為這兩條約定限制了業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，是 對業(yè)主合法權(quán)利的剝奪，屬于違