房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程圖解重要

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程圖解重要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四階段 :一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段 二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段 三、項(xiàng)目建設(shè)階段 四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段首先對(duì) 投資地區(qū) 與投資環(huán)境 進(jìn)行研究、分析 ,根據(jù)對(duì)自然資源的了解與市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策與政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè) , 找到最有利的投資機(jī)會(huì) , 為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)到城市規(guī)劃管理部門 申請(qǐng)定點(diǎn) ;需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文 、選址意見(jiàn)書、申請(qǐng)定點(diǎn)報(bào)告 、申請(qǐng)用地報(bào)告 ;企業(yè)的 資質(zhì)證明 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 、法人代表委托書 等文件或證書 ;到土地管理部門 辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù) , 簽訂 土地使用權(quán)出

2、讓或轉(zhuǎn)讓合同 , 并繳納土地使用權(quán)出讓金 ;投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請(qǐng)定點(diǎn)申請(qǐng)購(gòu)置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)選址意見(jiàn)書 就是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與管理的重要依據(jù);申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書時(shí)需向主管部門提交地址申請(qǐng)報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等;項(xiàng)目立項(xiàng)批文 就是 有 計(jì)劃 管理 部 門頒發(fā) , 確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)審核 , 就是可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件;申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文的時(shí)候需向主管部門提交 可行性報(bào)告 、立項(xiàng)申請(qǐng)書 、資金來(lái)源說(shuō)明、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)類型說(shuō)明等 ;提交 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖,供規(guī)劃管理部 門審核 ,然后由規(guī)劃管 理 部 門 核定 用 地面積 , 報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn) , 發(fā)給開(kāi)發(fā)商 建設(shè)用

3、地規(guī)劃許可證申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證被申請(qǐng)建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖, 根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)與所處地段條件提出用地范圍, 外部限制條件; 提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ,包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程圖解重要二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證 就是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的 ;施工許可證 就是由 建設(shè) 選擇勘探隊(duì)伍與設(shè)計(jì)單位單位 ( 即開(kāi)發(fā)商 )而不就是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng);在開(kāi)工前辦理。未經(jīng)許可,不得擅自開(kāi)工 ;通過(guò) 招標(biāo) 選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證與施工許可證使土地 ( 生地 ) 在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后 , 能達(dá)

4、到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信與道路通以及場(chǎng)地平整的條件 , 使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。主要包括: 通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。通過(guò)招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程 :擬定招標(biāo)方式 , 準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請(qǐng)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門 經(jīng)過(guò)審查后, 為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。拆遷程序?yàn)?:拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布

5、拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動(dòng)遷驗(yàn)收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍與土地使用證通過(guò)招標(biāo)方式 選擇監(jiān)理單位 ( 接受建設(shè)單位的委托 , 承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本流程圖解重要三、項(xiàng)目建設(shè)階段1、配合承包商做好各項(xiàng)工作2 、按時(shí)提供施工現(xiàn)場(chǎng) ,完成場(chǎng)地的“七通一平”3、及時(shí)提供以約定數(shù)量 的圖 紙 , 組織 以約組織承包商進(jìn)場(chǎng)定的由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)訂購(gòu)的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場(chǎng)。4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、 進(jìn)度與施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件 :1、 完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)與合同

6、約定的各項(xiàng)內(nèi)容 ,達(dá)到使用要求 ;2、 有完整的技術(shù)檔案與施工管理資料 ;項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收3、 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件與設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告 ;應(yīng)提交材料 :4、 有勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分施工、工程監(jiān)理單位分別項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底簽署的質(zhì)量合格文件 ;記錄、設(shè)計(jì)變更通知、 技術(shù)變更核定單、5、 有施工單位簽署工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測(cè)量放線的工程保修書。不符合上資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢述條件的工程, 建設(shè)單位驗(yàn)報(bào)告、 隱蔽工程驗(yàn)收記錄、 施工日志、不 得組織 工程的 竣工驗(yàn)竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收收。資料等1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)

7、理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng) ;應(yīng)具備條件 :1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備 ,且已確定竣工交付使用日期;2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資的 25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu) (即結(jié)構(gòu)封頂 )3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)與監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料:1、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 , 建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地與施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案 , 方案應(yīng)說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積與交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容 ;應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。房地產(chǎn)

8、開(kāi)發(fā)基本流程圖解重要四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段新房竣工后 3 個(gè)月內(nèi) 申 請(qǐng) 辦 理所 有 權(quán)登記 ;登記時(shí)需提交建設(shè)許可證與建筑圖紙等圖件 ;物業(yè)管理服務(wù) 就是物業(yè)管理企業(yè) 受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 、使用人委托 ,以有償方式對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí) ,應(yīng)提交以下資料 :房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖 ,地下管道網(wǎng)圖及其她必要資料辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)材料向主管部門交驗(yàn)主要的證明文件及相關(guān)資料( 如 : 項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及平面圖、價(jià)格申請(qǐng)表等。包括管理與服務(wù)兩方面 :管理 :掌握物業(yè)的變動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備與配套設(shè)施及時(shí)得到修復(fù)、更新、保養(yǎng) ;服務(wù) :以充分保障產(chǎn)權(quán)所有人、居住者與使用人的