資產(chǎn)評(píng)估(第1章)課件

1、1,主講：祝立宏 2010年3月,資產(chǎn)評(píng)估學(xué),2,第一章 總論,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,第五章 金融資產(chǎn)評(píng)估,第六章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,第八章 珠寶首飾評(píng)估,第七章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第九章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估,第十章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,全共有 十一章內(nèi)容,第十一章 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,3,資產(chǎn)評(píng)估作為一種自發(fā)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)，可以追溯到100年以前。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)成立于1981年，旨在制定并推廣國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。該委員會(huì)的成員，目前已達(dá) 60多個(gè)國(guó)家。 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在我國(guó)的發(fā)展，大體分為四個(gè)階段： 19891992年，產(chǎn)生與初步奠定基礎(chǔ)階段。國(guó)企合資合作、承包租賃、兼并破產(chǎn)

2、催生了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。國(guó)資局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，發(fā)布國(guó)有資產(chǎn)管理辦法，組建了476家資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。 19931995年，行業(yè)自律與初具規(guī)模階段。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，于1995年加入國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)，并成為正式會(huì)員。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展到3000多家。發(fā)布了注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試辦法。,題外話：關(guān)于“資產(chǎn)評(píng)估”,4,19962000年，逐步邁向科學(xué)化與規(guī)范化階段。1996年發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)，1998年開(kāi)始實(shí)行注冊(cè)評(píng)估師簽字制度，1999年成為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的常任理事國(guó)，2000年中國(guó)注冊(cè)評(píng)估師赴美參加世界評(píng)估師大會(huì)。 2001年至今，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

3、發(fā)展到3500多家。1996年開(kāi)始注冊(cè)評(píng)估師考試制度，經(jīng)過(guò)10次統(tǒng)一考試，現(xiàn)有注冊(cè)評(píng)估師CertifiedPublicValuer30000多人，從業(yè)人員60000多人。2001年資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn) 頒布實(shí)施，2004年頒布實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，2005年發(fā)布實(shí)施企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)和金融不良資產(chǎn)指導(dǎo)意見(jiàn) 。2006年資產(chǎn)評(píng)估法起草組成立。 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)經(jīng)歷20年的發(fā)展，正逐步走向成熟，成為改制、重組、兼并、收購(gòu)、價(jià)值鑒證、咨詢(xún)服務(wù)等不可或缺的一個(gè)公正性中介行業(yè)。同時(shí)也必將走向世界，參與全球性的競(jìng)爭(zhēng)。,題外話：關(guān)于“資產(chǎn)評(píng)估”,5,考試設(shè)5個(gè)科目：資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)

4、法財(cái)務(wù)會(huì) 計(jì)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)。 均由客觀題和主觀題組成?？荚嚪?個(gè)半天進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng) 估考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)，其余4科均為2個(gè)半小時(shí)。成績(jī)3 年內(nèi)滾動(dòng)有效。 報(bào)考條件：1、取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)大學(xué)本科學(xué)歷工作滿 3年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿1年。 2、取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生 班畢業(yè)，工作滿1年。 3、取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)博士學(xué)位。 4、非經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，其相對(duì)應(yīng)的從事資產(chǎn)評(píng)估 相關(guān)工作年限延長(zhǎng)2年。,6,學(xué)時(shí)：30（ 15周，每周2學(xué)時(shí)） 目的：掌握基本理論、知識(shí) 為注冊(cè)評(píng)估師考試 及日后工作打下基礎(chǔ) 要求：保持課堂安靜， 按時(shí)交作業(yè),7,第一

5、章 總 論 資產(chǎn)評(píng)估概念及特點(diǎn) 資產(chǎn)評(píng)估的主體和客體 3.價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的 4.資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與原則 資產(chǎn)評(píng)估程序,資產(chǎn)評(píng)估,8,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概念及特點(diǎn) 一、資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展 （一）早期資產(chǎn)評(píng)估 直觀性、偶然性、經(jīng)驗(yàn)性、非專(zhuān)業(yè)性 （二）現(xiàn)代資產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)： 1.評(píng)估機(jī)構(gòu)公司化 2.評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)化 3.評(píng)估方法科學(xué)化 4.評(píng)估活動(dòng)經(jīng)?；?5.評(píng)估結(jié)果法律化,9,二、資產(chǎn)評(píng)估含義 由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算并發(fā)表意見(jiàn)的行為和過(guò)程。,10,資產(chǎn)評(píng)估的十個(gè)基本要素,1、評(píng)估主體

6、從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員,2、評(píng)估客體待評(píng)估的資產(chǎn)，有形和無(wú)形資產(chǎn),3、評(píng)估依據(jù)法律、法規(guī)、文件、合同、標(biāo)準(zhǔn)等,4、評(píng)估目的資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為,5、評(píng)估原則行為規(guī)范、行為準(zhǔn)則,6、評(píng)估程序評(píng)估的工作程序,7、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定,8、評(píng)估方法特定技術(shù),9、評(píng)估假設(shè)不同假設(shè)下，方法不同,10、評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估時(shí)效性較強(qiáng),11,資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),市場(chǎng)性,咨詢(xún)性,專(zhuān)業(yè)性,現(xiàn)實(shí)性,三、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn),公正性,預(yù)測(cè)性,12,三、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn),評(píng)估價(jià)值,評(píng)估復(fù)核,整體資產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估咨詢(xún),完全評(píng)估,限制評(píng)估,單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估,按評(píng)估的對(duì)象、內(nèi)容和評(píng)估者的責(zé)任分,按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象構(gòu)成及獲利

7、能力分,按評(píng)估面臨條件、準(zhǔn)則程度及對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求分,資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi),13,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的主體與客體 一、資產(chǎn)評(píng)估的主體 指從事資產(chǎn)評(píng)估工作的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者和操作者。 資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司必須獲得省級(jí)以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)，才能從事國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，對(duì)其他所有制企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估，比照國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法的規(guī)定執(zhí)行,14,國(guó)外，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類(lèi)：一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)化的資產(chǎn)評(píng)估公司，另一類(lèi)是兼營(yíng)評(píng)估業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所 目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)可概括為三類(lèi)： 一、綜合性的資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，如資產(chǎn)評(píng)估公司； 二、專(zhuān)

8、項(xiàng)性的資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、土地估價(jià)事務(wù)所、價(jià)格鑒證事務(wù)所等； 三、外商投資的資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，如中外合資、合作評(píng)估公司等。各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分別由政府的不同行業(yè)主管部門(mén)監(jiān)管。,15,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)： 1.權(quán)利 （1）依法接受委托。 （2）承擔(dān)業(yè)務(wù)不受地區(qū)、行業(yè)的限制。 （3）有償服務(wù)。 （4）有權(quán)要求資產(chǎn)占有方如實(shí)提供評(píng)估所需各種資料。,16,2.義務(wù) （1）依法獨(dú)立、客觀、公正地從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù) （2）對(duì)資產(chǎn)占有單位所提供的數(shù)據(jù)資料和評(píng)估結(jié)果嚴(yán)格保密。 （3）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師與資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人有利害關(guān)系的應(yīng)回避。 （4）按評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)約定期限完成評(píng)估工作。,17,（二）

9、資產(chǎn)評(píng)估師及注冊(cè)制度 1.執(zhí)業(yè)資格的取得 通過(guò)統(tǒng)一考試，取得執(zhí)業(yè)資格，并依法注冊(cè)的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員。 2.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的注冊(cè) 持有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)者，才是真正的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。 3.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)道德 指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在從事評(píng)估職業(yè)活動(dòng)中應(yīng)遵守的職業(yè)道德準(zhǔn)則和道德規(guī)范。2004年中評(píng)協(xié)頒布了資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，它是我國(guó)注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)必須遵循的基本職業(yè)道德規(guī)范。職業(yè)道德要求資產(chǎn)評(píng)估師在從事評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵守職業(yè)道德行為規(guī)范。,18,職業(yè)道德的基本要素： （1）職業(yè)理想。 （2）職業(yè)態(tài)度。 （3）職業(yè)勝任能力 （4）職業(yè)責(zé)任。 （5）職業(yè)良知。 （6）職業(yè)榮譽(yù)。 （7）職業(yè)

10、紀(jì)律。,19,二、資產(chǎn)評(píng)估的客體 指被評(píng)估的對(duì)象，即資產(chǎn)。它是一個(gè)具有多角度、多層面的概念，既有會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念，還有其它學(xué)科的資產(chǎn)概念。資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的內(nèi)涵比較接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即由特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)預(yù)期收益的經(jīng)濟(jì)資源，包括具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)交換價(jià)值的所有實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。,20,（二）資產(chǎn)的分類(lèi) 1.按存在形態(tài)分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn) 2.按構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分為單項(xiàng)和整體資產(chǎn) 3.按法律意義分為不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和合法權(quán)利 4.按能否獨(dú)立存在分為可確指和不可確指資產(chǎn) 5.按與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系可分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),2

11、1,（三）資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值 價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專(zhuān)業(yè)人士據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是實(shí)際成交價(jià)格。,22,第三節(jié) 價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的 一、價(jià)值類(lèi)型及定義 包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型。 1.市場(chǎng)價(jià)值 指自愿買(mǎi)方和賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 2.市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 1)投資價(jià)值:指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)

12、值估計(jì)數(shù)，也稱(chēng)特定投資者價(jià)值； 2)在用價(jià)值:指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)； 3)清算價(jià)值:指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)； 4)殘余價(jià)值:指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)。,23,價(jià)值類(lèi)型的選擇和使用 資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估實(shí)務(wù)中選擇和使用價(jià)值類(lèi)型時(shí)，應(yīng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素及價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性。,24,二、資產(chǎn)評(píng)估的目的 評(píng)估目的是評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，不僅決定了評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的選用，且在一定程度上制約著評(píng)估途徑和評(píng)估方法選擇。 （一）一般目的 由

13、評(píng)估的性質(zhì)及基本功能決定的。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是確定資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。 注意：異常情況下，公允價(jià)值可能是負(fù)值。包括某些租用資產(chǎn)、特定資產(chǎn)、清理費(fèi)用超過(guò)其價(jià)值的廢舊資產(chǎn)、受環(huán)境污染影響的資產(chǎn)及其他。,25,（二）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 企業(yè)兼并、出售與聯(lián)營(yíng) 企業(yè)清算 抵押或擔(dān)保 股份經(jīng)營(yíng) 中外合資、合作 債務(wù)重組 不動(dòng)產(chǎn)納稅 資產(chǎn)保險(xiǎn) 企業(yè)租賃,26,三、價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估目的的關(guān)系 評(píng)估特定目的對(duì)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型選擇具有約束作用。特定業(yè)務(wù)決定了資產(chǎn)的存續(xù)條件，價(jià)值受制于這些條件及可能的變化。評(píng)估時(shí)需據(jù)具體的業(yè)務(wù)的特征選擇與之匹配的評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（評(píng)估操作中，評(píng)估結(jié)果價(jià)值類(lèi)型要與已確定了的時(shí)

14、間、地點(diǎn)、市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配、相適應(yīng)）。 注意：不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場(chǎng)條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型的要求也會(huì)有差別。,27,（一）評(píng)估目的對(duì)選擇價(jià)值類(lèi)型的要求 價(jià)值類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的屬性及表現(xiàn)形式，其選擇應(yīng)受到評(píng)估目的等制約，價(jià)值類(lèi)型是在評(píng)估目的等相關(guān)條件的基礎(chǔ)上形成的。評(píng)估特定目的作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)的條件之一，此外：一是資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)；二是評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件。,28,（二）價(jià)值類(lèi)型對(duì)實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的保障 價(jià)值類(lèi)型的合理選擇是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，及滿足評(píng)估相關(guān)條件的重要途徑和手段。 1、市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值的坐標(biāo) 在評(píng)估中的作用主要體現(xiàn)在： (1)市場(chǎng)

15、價(jià)值是正常市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值，正常市場(chǎng)條件容易理解、容易把握； (2)市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)正常使用(最佳使用)狀態(tài)下的價(jià)值，正常使用(最佳使用)也容易理解和把握； (3)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果只有兩大類(lèi)價(jià)值類(lèi)型，市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 2市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)合理和公允,29,某市一家三星級(jí)酒店擬以主樓抵押給銀行申請(qǐng)飯店改 造貸款，按規(guī)定進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。由于該房產(chǎn)仍處于正 常營(yíng)業(yè)狀態(tài)，市場(chǎng)客源正在變化，情況復(fù)雜，評(píng)估機(jī) 構(gòu)采用復(fù)合評(píng)估方法。選用收益現(xiàn)值法評(píng)出飯店主樓 的價(jià)值為171221860元，又用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估出主樓的 價(jià)值為139186094元，計(jì)算兩種結(jié)果的算術(shù)平均值，得 到最后的評(píng)估結(jié)果為1552039

16、77元。 思考：評(píng)估機(jī)構(gòu)采用復(fù)合評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)注意什么？,30,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè),（一）交易假設(shè) 假定待估資產(chǎn)已處在交易中，評(píng)估師據(jù)交易條件模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)， 交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)被置于市場(chǎng)交易之中。資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立的進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。,31,（二）繼續(xù)使用假設(shè) 指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用、移地續(xù)用。,確認(rèn)續(xù)用資產(chǎn)的條件： 資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益 資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命 資產(chǎn)所有權(quán)明確

17、，并保持完好 資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)、法律上允許轉(zhuǎn)作它用 資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好,32,市場(chǎng)公開(kāi)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)。買(mǎi)賣(mài)雙方都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。,（三）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 公開(kāi)市場(chǎng)：充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。,資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途?？梢允乾F(xiàn)時(shí)的，也可以是潛在的,買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),雙方都有理智,有充分的時(shí)間了解信息,33,（四）清算（清賠）假設(shè) 指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商，或以拍賣(mài)方式將其資產(chǎn)強(qiáng)迫在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。 特殊性：市場(chǎng)均衡被打破，評(píng)估價(jià)值大大低于繼續(xù)使用或公開(kāi)市場(chǎng)條件下的評(píng)估值。,34,四項(xiàng)工作原則,

18、客觀性原則 專(zhuān)業(yè)性原則 科學(xué)性原則 獨(dú)立性原則,二、資產(chǎn)評(píng)估原則 （一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則,35,五項(xiàng)技術(shù)原則,貢獻(xiàn)原則 替代原則 預(yù)期收益原則 供求原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則,36,一、資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求 資產(chǎn)評(píng)估程序指評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)、形成評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。通常包括： （1）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； （2）簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)； （3）編制評(píng)估計(jì)劃； （4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查； （5）收集評(píng)估資料； （6）評(píng)定估算； （7）編制和提交評(píng)估報(bào)告； （8）工作底稿歸檔。 資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)結(jié)合評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，制定并實(shí)施適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估步驟，不得隨意刪減基本評(píng)估程序。,第

19、五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,37,二、資產(chǎn)評(píng)估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) （1）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者； （2）評(píng)估目的； （3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍； （4）價(jià)值類(lèi)型； （5）評(píng)估基準(zhǔn)日； （6）評(píng)估報(bào)告使用限制； （7）評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式； （8）評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式； （9）委托方與注冊(cè)評(píng)估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項(xiàng)。 資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)自身專(zhuān)業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定是否承接評(píng)估業(yè)務(wù)。,38,（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū) 決定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后，應(yīng)與委托方簽訂評(píng)估約定書(shū)，確認(rèn)

20、委托與受托關(guān)系，明確評(píng)估目的、對(duì)象、范圍以雙方的權(quán)利義務(wù)等相關(guān)事項(xiàng)。如果上述內(nèi)容發(fā)生重大變化，應(yīng)與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或重新簽訂約定書(shū)。 據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估師不得以個(gè)人名義簽訂評(píng)估約定書(shū)。 （三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等評(píng)估全過(guò)程。評(píng)估師可據(jù)業(yè)務(wù)具體情況確定評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度。據(jù)評(píng)估過(guò)程中的變化進(jìn)行必要修正、調(diào)整、補(bǔ)充。評(píng)估計(jì)劃應(yīng)報(bào)評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。 （四）資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)企業(yè)價(jià)值、股權(quán)和無(wú)形資產(chǎn)等非實(shí)物性資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，也應(yīng)據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。一方面，要求委托方提供涉及評(píng)估對(duì)象和范圍的詳細(xì)資料，并要求委托方或產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或其他方式進(jìn)行確認(rèn)；另一方面，通過(guò)詢(xún)問(wèn)、函證、核對(duì)、監(jiān)盤(pán)、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。,39,（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料 包括直接從市場(chǎng)、從委托方、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料；從政府部門(mén)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料。包括查詢(xún)記錄、詢(xún)價(jià)結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報(bào)告、專(zhuān)業(yè)報(bào)告及政府文件等形式。進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)。 （六）評(píng)定估算 據(jù)所選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的