2011年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告摘錄

1、2011年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告摘錄來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)2011年04月06日09:48 我來(lái)說(shuō)兩句(0)今年1月26日“國(guó)八條”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場(chǎng)形勢(shì)變得更加模糊。如今，兩個(gè)月已經(jīng)過(guò)去，整個(gè)一季度市場(chǎng)運(yùn)行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調(diào)控、全國(guó)市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)三個(gè)層面給予總結(jié)。第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析（出臺(tái)背景）2010年一輪又一輪調(diào)控政策出臺(tái)之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市年度20%47%的房?jī)r(jià)漲幅，依然無(wú)法達(dá)到起初“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控要求，在此背景之下，2011年初有史以來(lái)

2、最嚴(yán)厲“國(guó)八條”政策正式出臺(tái)。（政策內(nèi)容）梳理本次調(diào)控政策及地方細(xì)則，發(fā)現(xiàn)“國(guó)八條”在深化“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時(shí)，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實(shí)結(jié)果的“問(wèn)責(zé)制”。四方面的“縱向深化”體現(xiàn)在：“促供應(yīng)”：量化保障房和商品住房用地的年度供應(yīng)要求，同時(shí)引導(dǎo)土地出讓形式弱化地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響；“抑需求”：禁購(gòu)、限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)；截止目前已有36個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個(gè)應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)實(shí)施細(xì)則的城市目前仍未落實(shí)地；“限購(gòu)令”的嚴(yán)厲程度在購(gòu)買資格和限購(gòu)范圍兩個(gè)方面存在差異；“調(diào)結(jié)構(gòu)”：加大并量化保障房尤其是公共租

3、賃住房的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，同時(shí)對(duì)保障房的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及管理等方面的地方落實(shí)方式進(jìn)行細(xì)化；“重監(jiān)管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個(gè)人信息在內(nèi)的房地產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開(kāi)的力度，減少市場(chǎng)環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞；橫向“問(wèn)責(zé)制”體現(xiàn)在：“國(guó)八條”在明確地方政府責(zé)任的同時(shí)，量化落實(shí)目標(biāo)，界定處罰措施，旨在強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行效果；截止目前已有36個(gè)城市相繼出臺(tái)細(xì)則，共有60多個(gè)城市現(xiàn)已公布了地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，這與2010年4月“國(guó)十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對(duì)比。（政策目標(biāo)）由此可見(jiàn)，“國(guó)八條”既有廣度、又有深度、還有執(zhí)行約束，政策本身似乎已

4、經(jīng)無(wú)懈可擊。但社會(huì)各界各種質(zhì)疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決供需矛盾？他們疑惑“限購(gòu)”“禁購(gòu)”這類帶有明顯計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的政策是否意味著歷史的倒退？深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標(biāo)并非只“限需求”不“促供應(yīng)”，而是不同時(shí)期各有側(cè)重：短期政策調(diào)控目標(biāo)是 “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，目前主要通過(guò)“限貸”“限購(gòu)”等行政手段壓制購(gòu)房需求，避免短期內(nèi)市場(chǎng)非理性繁榮，為長(zhǎng)期各種供應(yīng)的順利推出爭(zhēng)取時(shí)間；若近期房?jī)r(jià)控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。長(zhǎng)期政策調(diào)控的目標(biāo)是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過(guò)各類金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管措施促使商品房市場(chǎng)有效供應(yīng)的形成，并通過(guò)加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房+保障

5、房”雙軌體系，最終實(shí)現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上的供需平衡。相信假以時(shí)日，政策一定會(huì)把市場(chǎng)引導(dǎo)至成熟、健康、穩(wěn)定的渠道上來(lái)，市場(chǎng)需要耐心等待。第二部分，全國(guó)一季度市場(chǎng)分析本部分從一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)四個(gè)方面進(jìn)行全方位解讀。為便于分析政策對(duì)市場(chǎng)的影響程度，現(xiàn)根據(jù)限購(gòu)政策的落實(shí)細(xì)則，將目前已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的城市分為三類：一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。限購(gòu)政策嚴(yán)厲的二線城市：主要指限購(gòu)范圍覆蓋全市、限購(gòu)門檻高、無(wú)明確限購(gòu)截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無(wú)錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、?？?、西寧、烏魯木齊、佛山。限購(gòu)政策不太嚴(yán)格的二線城市：主要指限購(gòu)范圍

6、僅限主城區(qū)、限購(gòu)門檻低、有明確限購(gòu)截止期限的城市，包括長(zhǎng)沙、青島、昆明、濟(jì)南、貴陽(yáng)、成都、長(zhǎng)春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈陽(yáng)。（一級(jí)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)）一線城市土地市場(chǎng)蕭條，限購(gòu)政策不嚴(yán)的二線城市交易相對(duì)活躍。不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市、限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購(gòu)較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴(yán)的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場(chǎng)預(yù)期，影響了開(kāi)發(fā)商的決策

7、，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導(dǎo)致政策較松的城市總體成交狀況較好。在年度供地目標(biāo)的約束下，隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會(huì)有較明顯增長(zhǎng)；政策寬松的二線城市土地市場(chǎng)將會(huì)更加火爆，而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場(chǎng)恐難有突出表現(xiàn)，或?qū)⑵降請(qǐng)觥＃ǘ?jí)市場(chǎng)-新房市場(chǎng)）除限購(gòu)不太嚴(yán)格的二線城市“量?jī)r(jià)齊升”之外，一季度大部分城市二級(jí)市場(chǎng)“量跌價(jià)滯”。數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級(jí)市場(chǎng)成交量同比去年下跌4.9%，限購(gòu)較為嚴(yán)格的二線城市微漲6.8%，限購(gòu)不太嚴(yán)格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購(gòu)較為嚴(yán)格的二線城市成交價(jià)環(huán)比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購(gòu)不太嚴(yán)格的二線城市價(jià)格反而上漲10.1%。

8、一季度二級(jí)市場(chǎng)成交量同比漲跌不一，源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應(yīng)、需求影響程度出現(xiàn)分化，導(dǎo)致限購(gòu)政策較嚴(yán)的一線城市及二線城市成交量下降，限購(gòu)政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價(jià)格尚保持上升趨勢(shì)，源于目前仍處于政策適應(yīng)期，市場(chǎng)預(yù)期不明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)價(jià)格的調(diào)整非常謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)近期供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價(jià)格波動(dòng)；之后，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)。在時(shí)間次序上，執(zhí)行寬松的城市可能將很快進(jìn)入上述“回漲企穩(wěn)”階段；而限購(gòu)嚴(yán)格的一二線城市，或還將經(jīng)歷至少1-2個(gè)月的試探期。（三級(jí)市場(chǎng)-二手房市場(chǎng)）

9、一季度整體三級(jí)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。一季度各城市三級(jí)市場(chǎng)成交量環(huán)比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價(jià)同比均有上漲，最高漲幅達(dá)23%，環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應(yīng)、需求雙雙萎縮：供應(yīng)萎縮主要是因?yàn)榻?gòu)”措施使部分業(yè)主認(rèn)為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當(dāng)前通脹環(huán)境下保值的最佳途徑；另一部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明朗，持房觀望。三類需求也同時(shí)減少，擁有多套房產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購(gòu)房行列；改善性需求多需先賣后買，謹(jǐn)慎觀望；剛需迫于購(gòu)房資格及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明，有效需求減少。一季度絕大多數(shù)城市成交價(jià)格同比上漲，主要源于過(guò)去一

10、年各季度價(jià)格上漲的累計(jì)。而一季度部分城市成交價(jià)格環(huán)比有所下降，多因郊區(qū)低價(jià)區(qū)域交易比重上升所致，實(shí)質(zhì)性降價(jià)并未出現(xiàn)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價(jià)格波動(dòng)；隨著二級(jí)市場(chǎng)成交量的逐步回漲企穩(wěn)，將帶動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)將試探性釋放，需求將選擇性跟進(jìn)，致使成交量緩慢回升、價(jià)格企穩(wěn)。（租賃市場(chǎng)）一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長(zhǎng)，北京、上海、天津、南京成交單數(shù)翻番。一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應(yīng)、需求大幅上漲：即短期房?jī)r(jià)上漲可能性不太大，大量待售房源

11、流向租賃市場(chǎng)。而受資格限制及市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，部分購(gòu)房需求或觀望或失去購(gòu)房資格，大多轉(zhuǎn)購(gòu)為租。鑒于租賃市場(chǎng)供需兩旺的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)一段時(shí)間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。綜合全國(guó)一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、租賃市場(chǎng)來(lái)看，“國(guó)八條”政策效果初顯，成功控制了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的城市的市場(chǎng)熱度。第三部分，北京一季度市場(chǎng)分析一季度北京各級(jí)市場(chǎng)的特征與全國(guó)一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)基本一致：（一級(jí)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)）一季度北京一級(jí)市場(chǎng)極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現(xiàn)全月零成交，與去年3月一日“三地王”的情況形成鮮明的對(duì)比。（二級(jí)市場(chǎng)-新房市場(chǎng)）一季度二級(jí)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌

12、28.0%、41.0%，成交均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲14.5%、7.5%。一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺(tái)后日均成交套數(shù)、成交均價(jià)紛紛下滑，較“國(guó)八條”出臺(tái)前，日均成交套數(shù)下降58.5%，成交均價(jià)下降11.2%；此外，“京十五條”出臺(tái)后，六環(huán)外成交比重加大，呈向遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢(shì)；低總價(jià)樓盤較受青睞，高端樓盤嚴(yán)重滯銷，2000萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目?jī)H成交13套，同比縮減78%。（三級(jí)市場(chǎng)-二手房市場(chǎng)）一季度三級(jí)市場(chǎng)成交也呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌12.6%、22.4%，成交均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲19.0%、2.2%。在一季度中，京十五條后環(huán)比“國(guó)八條”前成交量下降62.4%。此外，

13、城八區(qū)成交比重有所下降，成交均價(jià)小幅下調(diào)；低總價(jià)房源成交比重大，抗跌性較強(qiáng)。（租賃市場(chǎng)）一季度北京市租賃市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，其中租賃單數(shù)同比、環(huán)比分別上漲3.1%、8.2%，租金均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲17.6%、1.8%?！熬┦鍡l”出臺(tái)后，整體成交量有了進(jìn)一步上漲，周均漲幅達(dá)到21.1%，其中東、北部熱點(diǎn)租賃區(qū)域成交量上漲明顯。（關(guān)聯(lián)分析）隨除以上各級(jí)市場(chǎng)的特征之外，北京市各級(jí)市場(chǎng)之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征：三級(jí)市場(chǎng)需求流向二級(jí)市場(chǎng)：“新十五條”出臺(tái)后，三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)因惜售或觀望快速萎縮，二級(jí)市場(chǎng)則仍有部分開(kāi)發(fā)商試探性放量，因此，部分三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房需求被迫流向二級(jí)市場(chǎng)；買賣市場(chǎng)需求流向租

14、賃市場(chǎng)：因?yàn)橘?gòu)房資格問(wèn)題以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不高，部分二、三級(jí)市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)；住宅市場(chǎng)需求流向商住市場(chǎng)：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的非住宅市場(chǎng)，其中商住項(xiàng)目吸納大部分流出的需求；北京區(qū)域需求流向周邊城市：受限于限購(gòu)政策的剛性、改善、投資類需求開(kāi)始考慮周邊燕郊、固安等區(qū)域項(xiàng)目，大北京概念逐步增強(qiáng)。（市場(chǎng)預(yù)測(cè)）參考北京市場(chǎng)各級(jí)市場(chǎng)特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢(shì)，我們認(rèn)為未來(lái)：一級(jí)市場(chǎng)-土地市場(chǎng)：2011年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃要求各區(qū)縣只有完成保障房供地后，才能推出商品住宅用地，短期內(nèi)土地供應(yīng)不會(huì)大增；在全年2550公頃的住宅供地目標(biāo)約束下，隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會(huì)有較明顯增長(zhǎng)，一級(jí)市場(chǎng)

15、競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度取決于二三級(jí)市場(chǎng)的回漲情況。二級(jí)市場(chǎng)-新房市場(chǎng)：短期內(nèi)，供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價(jià)格波動(dòng)-“京十五條”實(shí)施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)試探性推盤，導(dǎo)致成交量回落，價(jià)格因成交量較低而呈現(xiàn)波動(dòng)特征。中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)-結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力加大，加之政策對(duì)供應(yīng)的多方刺激作用，供應(yīng)將大幅釋放，以剛性為主的購(gòu)房需求逐步跟進(jìn)，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)。期間，不排除部分項(xiàng)目低價(jià)促銷，導(dǎo)致成交價(jià)格回調(diào)。三級(jí)市場(chǎng)-二手房市場(chǎng)：短期內(nèi)，供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)