控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系建構(gòu)和幾個(gè)重要指標(biāo)的引入

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系建構(gòu)和幾個(gè)重要指標(biāo)的引入控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱控規(guī)）是城市規(guī)劃編制辦法中確定的規(guī)劃層次之一，與修建性詳細(xì)規(guī)劃同屬詳細(xì)規(guī)劃。 是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。如何實(shí)現(xiàn)控制， 既實(shí)現(xiàn)政府的城市建設(shè)目標(biāo)，引導(dǎo)城市建設(shè)發(fā)展，又不至于成為被動(dòng)控制和消極控制， 已經(jīng)成為當(dāng)前控規(guī)的一大難題。從目前的實(shí)際情況看，控規(guī)僅僅是規(guī)劃管理的一個(gè)參考， 未能起到應(yīng)有的控制與引導(dǎo)作用，大部分內(nèi)容在管理審批實(shí)踐中均有所調(diào)整。在工作中甚至出現(xiàn)規(guī)劃剛剛編制完成有關(guān)指標(biāo)就面臨更改的強(qiáng)烈要求。而且，當(dāng)前控規(guī)

2、編制中的突出矛盾是控制有余引導(dǎo)不足。過(guò)分強(qiáng)調(diào)控制作用， 忽視了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下投資主體多樣化， 市場(chǎng)和形勢(shì)瞬息萬(wàn)變的實(shí)際，顯得缺乏靈活性。 特別是在控規(guī)編制的核心指標(biāo)體系確定中存在很多問(wèn)題。1 我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本內(nèi)容與存在問(wèn)題11規(guī)劃控制指標(biāo)體系任何城市建設(shè)活動(dòng)，其構(gòu)成內(nèi)容包括土地使用、設(shè)施配套、建筑建造、行為活動(dòng)四個(gè)方面。1、土地使用（ 1）土地使用控制是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出規(guī)定。其控制內(nèi)容為土地使用性質(zhì)、土地使用的相容性、用地邊界、用地面積等。（ 2）環(huán)境容量控制是為了保證城市良好的環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制內(nèi)

3、容為容積率、建筑密度、人口容量、綠地率等。2、設(shè)施配套設(shè)施配套是生產(chǎn)生活正常進(jìn)行的保證， 即對(duì)建設(shè)用地內(nèi)公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。公共設(shè)施配套包括文化、教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和商業(yè)服務(wù)業(yè)等配置要求。 市政設(shè)施配套包括機(jī)動(dòng)車、 非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng) ( 庫(kù) ) 及市政公用設(shè)施容量規(guī)定，如給水量、排水量、用電量、通訊等。設(shè)施配套控制應(yīng)按照國(guó)家和地方規(guī)范（標(biāo)準(zhǔn)）作出規(guī)定。3、建筑建造（ 1）建筑建造控制是對(duì)建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系作出必要的技術(shù)規(guī)定。其控制內(nèi)容為建筑高度、建筑間距、建筑后退等，還包括消防、抗震、衛(wèi)生、安全防護(hù)、防洪及其他方面的專業(yè)要求。（ 2）城市設(shè)計(jì)引

4、導(dǎo)是依照美學(xué)和空間藝術(shù)處理原則，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境兩個(gè)層面對(duì)建筑設(shè)計(jì)和建筑建造提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議。4、行為活動(dòng)控制行為活動(dòng)控制是從外部環(huán)境要求出發(fā)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目就交通活動(dòng)和環(huán)境保護(hù)兩方面提出控制規(guī)定。其控制內(nèi)容為交通出入口方位、數(shù)量， 規(guī)定允許出入口方向和數(shù)量交通運(yùn)行組織規(guī)定地塊內(nèi)允許通過(guò)的車輛類型，以及地塊內(nèi)停車泊位數(shù)量和交通組織，裝卸場(chǎng)地規(guī)定裝卸場(chǎng)地位置和面積。 環(huán)境保護(hù)的控制通過(guò)制定污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，防止在生產(chǎn)建設(shè)或者其他活動(dòng)中產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣、粉塵、惡臭氣體、放射性物質(zhì)以及噪聲、振動(dòng)、電磁波輻射等對(duì)環(huán)境的污染和危害，達(dá)到環(huán)境保護(hù)的目的。1 2規(guī)劃控制方式針對(duì)不同用

5、地不同建設(shè)項(xiàng)目和不同開發(fā)過(guò)程，應(yīng)采用多手段的控制方式?？刂品绞街饕校褐笜?biāo)量化、條文規(guī)定、圖則標(biāo)定、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)。專業(yè)文檔供參考，如有幫助請(qǐng)下載。1 3規(guī)劃控制指標(biāo)類型控制指標(biāo)分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。前者必須遵照?qǐng)?zhí)行，后者參照?qǐng)?zhí)行。1、規(guī)定性指標(biāo)主要包括：用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位、停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。2、指導(dǎo)性指標(biāo)主要包括：人口容量、建筑形式、體量、風(fēng)格要求、建筑色彩要求、其他環(huán)境要求。1 4存在問(wèn)題1、指標(biāo)體系確立的科學(xué)性不足在現(xiàn)行的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制過(guò)程中，對(duì)指標(biāo)體系的確立往往沒有對(duì)用地結(jié)構(gòu)和用地性質(zhì)等的確立重視， 但在實(shí)際的規(guī)

6、劃管理過(guò)程中，指標(biāo)體系的重要性卻是絲毫不比用地性質(zhì)的重要性低的。在控制指標(biāo)中，建筑密度、容積率、高度控制、綠地率這幾個(gè)指標(biāo)尤為重要，直接關(guān)系到地塊的建設(shè)強(qiáng)度。但就是這些指標(biāo)的確立，卻缺乏與之重要程度相適應(yīng)的科學(xué)性。一方面， 指標(biāo)的確立通常都是根據(jù)相關(guān)的規(guī)定或者經(jīng)驗(yàn)值來(lái)獲得，另一方面， 指標(biāo)本身的控制性也存在著一定的不足。比如我們通常對(duì)綠地率所提出的30% 的指標(biāo)，在很多時(shí)候都缺乏可靠的依據(jù)， 這也使得在實(shí)際的規(guī)劃管理和建設(shè)中， 得不到很好的執(zhí)行， 或者執(zhí)行了卻沒有獲得相應(yīng)的效果。2、指標(biāo)體系內(nèi)容范式化其實(shí)質(zhì)是過(guò)于強(qiáng)調(diào)了指標(biāo)體系的規(guī)劃管理作用， 為了管理操作簡(jiǎn)便。 產(chǎn)生了一種“為管理而管理”傾向

7、， 從而忽視了控規(guī)指標(biāo)體系的真正作用。 值得注意的是， 控規(guī)的產(chǎn)生本身就是因其“彈性與剛性相結(jié)合”的指標(biāo)控制方式適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)果， 但目前的狀況是其指標(biāo)控方式似乎與其產(chǎn)生初衷相背離。3、在控制指標(biāo)確定上存在隨意性不同的城市規(guī)模，不同的地理緯度，城市的不同地段，其用地的開發(fā)強(qiáng)度等控制指標(biāo)是不同的。不少控規(guī)， 在控制指標(biāo)確定上，多按照設(shè)計(jì)人自身的經(jīng)驗(yàn)或傳統(tǒng)做法，對(duì)規(guī)劃地段所處的區(qū)位、 城市的規(guī)模等級(jí)、城市傳統(tǒng)的土地開發(fā)強(qiáng)度等缺乏必要的了解和參照，缺乏必要的研究和分析，存在很大的隨意性。2控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系建構(gòu)在控規(guī)編制辦法中，一般按照控制強(qiáng)度分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩類指標(biāo)。雖然有的研究者提出了

8、土地使用性質(zhì)和綜合環(huán)境質(zhì)量控制兩方面的內(nèi)容體系， 但是并沒有從建設(shè)內(nèi)容上進(jìn)行指標(biāo)劃分。為進(jìn)一步歸納和完善控制指標(biāo)體系，對(duì)現(xiàn)有土地使用、建筑建造、設(shè)施配套、行為活動(dòng)四大指標(biāo)體系內(nèi)容上， 從如下六個(gè)方面建構(gòu)指標(biāo)體系， 相應(yīng)形成規(guī)定性指標(biāo)和引導(dǎo)型指標(biāo)兩個(gè)控制類別，并盡量避免指標(biāo)內(nèi)容和指標(biāo)控制類別之間的穿插。1、土地使用控制土地使用控制即是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括土地使用性質(zhì)、土地使用相容性和用地邊界、用地面積等。土地使用相容性通過(guò)土地使用寬容范圍的規(guī)定或適建要求,給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性。土地使用性質(zhì)按用地分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容,

9、它是土地使用控制的重點(diǎn)內(nèi)容。2、環(huán)境容量控制環(huán)境容量控制即是為了保證良好的環(huán)境質(zhì)量,對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量做出合理規(guī)定。其控制指標(biāo)一般包括:容積率、建筑密度、人口密度、綠地率、空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規(guī)定了建設(shè)用地的建設(shè)量;人口密度規(guī)定了建設(shè)用專業(yè)文檔供參考，如有幫助請(qǐng)下載。地上的人口聚集量 ; 綠地率和空地率表示出公共綠地和開發(fā)空間在建設(shè)用地里所占的比例。這幾項(xiàng)控制指標(biāo)分別從建筑、環(huán)境、人三方面綜合、 全面地控制了環(huán)境容量。 環(huán)境容量具體指標(biāo)的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程.3、建筑建造控制建筑建造控制即是為了達(dá)到良好環(huán)境條件,對(duì)建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之

10、間的群體關(guān)系作出必要的技術(shù)規(guī)定。其主要控制內(nèi)容有建筑高度、建筑間距、建筑后退等,同時(shí)還包括消防、抗震、衛(wèi)生防疫、安全防護(hù)、防洪、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)以及其他專業(yè)的規(guī)定( 如機(jī)場(chǎng)凈空、微波通道等 ).4、景觀環(huán)境控制景觀環(huán)境控制依照空間藝術(shù)處理和美學(xué)原則, 從風(fēng)景區(qū)環(huán)境對(duì)建筑單體和建筑群體之間的空間關(guān)系提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議,乃至用具體的詳細(xì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行引導(dǎo).它多用于風(fēng)景區(qū)的重要景區(qū)、景點(diǎn)和古跡保護(hù)地帶, 一般包括建筑風(fēng)格、形式、色彩、高度體量、建筑輪廓線示意、空間組合模式以及綠化布置要求等控制引導(dǎo)內(nèi)容.5、設(shè)施配套控制設(shè)施配套是各類活動(dòng)正常進(jìn)行的保證 , 設(shè)施配套控制是對(duì)基礎(chǔ)工程設(shè)施建設(shè)提出定

11、量配置要求。6、行為活動(dòng)控制行為活動(dòng)的控制即是從外部環(huán)境的要求,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目就交通活動(dòng)和環(huán)境保護(hù)兩方面提出控制要求。交通活動(dòng)的控制在于維護(hù)交通秩序,其規(guī)定一般包括出入口方位及數(shù)量、交通方式、裝卸場(chǎng)地規(guī)定等;環(huán)境保護(hù)的控制則通過(guò)制定污染物排放標(biāo)準(zhǔn)等,達(dá)到保護(hù)環(huán)境的目的?？刂浦笜?biāo)體系一覽表土地使土地使用控用控制制環(huán)境容環(huán)境容量控量控制制建筑建建筑建造控造控制制景觀環(huán)景觀環(huán)境控境控制制規(guī)劃控制要素規(guī)定性指標(biāo)引導(dǎo)性指標(biāo)地塊編號(hào)用地面積用地邊界用地性質(zhì)土地使用兼容性最大 / 最小容積率最大 / 最小綠地率空地率建筑高度最小建筑退線建筑體量建筑色彩建筑形式建筑外飾材料專業(yè)文檔供參考，如有幫助請(qǐng)下載。市政設(shè)施

12、配設(shè)套施配套公共設(shè)施配套交通活動(dòng)控制行為活動(dòng)環(huán)境保護(hù)要求建筑小品設(shè)置給水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施交通設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施行政辦公設(shè)施最少停車泊位出入口方位機(jī)動(dòng)車出入口位置水污染物允許排放量水污染物允許排放濃度廢氣污染物允許排放濃度允許標(biāo)準(zhǔn)值固體廢棄物控制噪聲震動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值其他3幾個(gè)重要控制指標(biāo)的引入1、最大 /最小容積率容積率是控規(guī)中最重要的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗苯涌刂屏说貕K的開發(fā)強(qiáng)度，關(guān)系到政府、 開發(fā)商等等的各方利益， 所以也成了控規(guī)編制過(guò)程中委托單位最重視的指標(biāo)之一和規(guī)劃修改中修改的最多的指標(biāo)， 而且一般都是由小往大了改，這造成了城市處處都擺出一副高密度發(fā)展的架勢(shì)。 在現(xiàn)在的控規(guī)編制過(guò)程中， 容積

13、率的確定通常采用通過(guò)地塊模型布局模擬、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的累積歸納和對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)情況的調(diào)查對(duì)比得出等等方法。這些方法有著它的合理之處同時(shí)也存在著一定的局限性。不管怎么樣，對(duì)現(xiàn)狀的充分認(rèn)識(shí)是確定合理的容積率的必要的條件，但是復(fù)雜的預(yù)測(cè)方法和自認(rèn)為合理的預(yù)測(cè)結(jié)果在得不到實(shí)踐驗(yàn)證之前終究都是不確定的，也就是說(shuō)任何預(yù)測(cè)的都是可能被修改的，因而是缺乏強(qiáng)制力的。按照現(xiàn)在較為流行的“反規(guī)劃”的思想， 我們所要做的并不是去規(guī)定某樣事物應(yīng)該發(fā)展成為什么樣子，而應(yīng)該去控制它不能成為什么樣子。那容積率是否也可以用一個(gè)區(qū)間來(lái)規(guī)范呢？由此我們引入了最大/ 最小容積率的概念。下限是按照投資開發(fā)的最低收益值所得到的必須達(dá)到的容積率，上

14、限是在地塊其他控制性指標(biāo)得以保證后所能達(dá)到的最大的開發(fā)容量，或者除了這兩個(gè)指標(biāo)外給再出一個(gè)建議性的指標(biāo)。這就是所謂的容積率的多指標(biāo)關(guān)聯(lián)和經(jīng)濟(jì)測(cè)算。我們?cè)谂f城改造的基礎(chǔ)上得出了一種測(cè)算方法，不過(guò)對(duì)于新區(qū)的開發(fā)不確定性可能還要多一點(diǎn)。由于開發(fā)總投入利潤(rùn)率= 總產(chǎn)出總投入，最低經(jīng)濟(jì)容積率的計(jì)算可采用如下公式：FAR = (P1+P2+P3+P5+P6) (1+R)/ S-P4(1+R)其中 P1：土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)；專業(yè)文檔供參考，如有幫助請(qǐng)下載。P2：土地征用費(fèi)；P 3 ：動(dòng)遷安置成本；P 4 ：建安成本；P 5 ：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；P 6 ：開發(fā)費(fèi)用；R ：法定利潤(rùn)；S ：銷售價(jià)格。這樣所得到的容積率就

15、是保證投資開發(fā)收益的最小的容積率， 當(dāng)然在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中可能還會(huì)因?yàn)榍闆r的不同而有所改變。容積率上限的確定應(yīng)該按照多指標(biāo)關(guān)聯(lián)的方法確定，也就是說(shuō)在保證其他指標(biāo)，如綠地率、高度控制和一些為保證公眾利益而必須建設(shè)的公共設(shè)施之外能提供的最大的開發(fā)容量所對(duì)應(yīng)的容積率，這個(gè)容積率是不得超越的。這樣就形成了由容積率的上限和下限形成的一個(gè)容積率區(qū)間，對(duì)一些需要特別控制的地區(qū)，我們也可以設(shè)置權(quán)重來(lái)減小這個(gè)區(qū)間的范圍， 在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)的都是可以接受的， 當(dāng)然這也僅僅是可以接受而已， 規(guī)劃師在規(guī)劃編制的過(guò)程中或者也可以在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)在提出一個(gè)較為合理的數(shù)值供規(guī)劃管理參考。2、空地率空地率是國(guó)際上比較通用的控制指

16、標(biāo)， 是城市開敞空間與總用地的比例， 用來(lái)控制城市的開敞空間， 其控制目標(biāo)清晰明確?？盏芈?=開敞空間總面積 /地塊面積 =1建筑密度， 空地率與建筑密度換算非常簡(jiǎn)便， 更能清晰地表達(dá)控制目標(biāo)， 維護(hù)控規(guī)的嚴(yán)肅性， 故在此有必要用空地率替代建筑密度。空地控制在城市中具有重要的意義： 是控制城市容量的重要手段， 引導(dǎo)城市健康和可持續(xù)地發(fā)展；是城市安全的重要保障，為居民提供防災(zāi)避難的開敞空間；是城市綠地的主要載體，維持和提升城市空間環(huán)境的質(zhì)量；是城市居民的精神需求，提供戶外活動(dòng)和休憩的場(chǎng)所。3、空容比與綠容比這兩個(gè)指標(biāo)都是與生態(tài)環(huán)境密切相關(guān)的指標(biāo)，能直接反映某一居住區(qū)或地塊的建設(shè)環(huán)境宜居度?？杖荼?/p>

17、是指空地率與容積率的比例， 綠容比則指綠地率與容積率的比例， 從上述控制要素的關(guān)系中可以看出， 這兩個(gè)指標(biāo)具有關(guān)聯(lián)性， 都與總建筑面積有關(guān)。 而總建筑面積由于人口數(shù)密切相關(guān)， 當(dāng)?shù)貐^(qū)內(nèi)人均建筑面積處于穩(wěn)定狀態(tài)時(shí)，空容比和綠容比則可計(jì)算出人均空地面積和人均綠地面積， 彌補(bǔ)了空地率和綠地率對(duì)人均指標(biāo)反映不足的問(wèn)題， 相比現(xiàn)有指標(biāo)更具適應(yīng)性，使指標(biāo)體系更科學(xué)合理，使控規(guī)更能主動(dòng)控制和積極引導(dǎo)城市的開發(fā)建設(shè)。4、高度指標(biāo)的模糊控制高度控制是否可以用較為模糊的標(biāo)準(zhǔn)，如：可分為低層、多層、高層、超高層等有一個(gè)區(qū)間范圍的指標(biāo)分類。高度控制的規(guī)定，除滿足一些技術(shù)上（如凈空、微波通道等）的高度控制要求和部分的開

18、發(fā)強(qiáng)度控制要求之外，最主要的是要滿足城市建筑空間輪廓和景觀塑造的需要。現(xiàn)在的高度控制指標(biāo)模式都是設(shè)置高度上限數(shù)值的唯一指標(biāo)，所以在控規(guī)編制過(guò)程中委托單位考慮到招商引資的需要或者是開發(fā)強(qiáng)度的不確定性通常會(huì)要求只控制高度下限或者干脆要求不設(shè)高度控制，這使得高度控制的原本的出發(fā)點(diǎn)和起碼的作用都得不到發(fā)揮，沒有達(dá)到“控制”的作用卻成了“限制”開發(fā)的指標(biāo)。為達(dá)到高度控制的原有作用，是否可以用一些較為靈活和模糊的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行分類，如分為低層（小于等于6 米）、多層（ 6 20 米）、高層（ 20 50米）、超高層（ 50 米以上）等，并在每個(gè)地塊之內(nèi)用百分比表示每種高度建筑的比例，如確定一個(gè)地塊高度控制的時(shí)候， 注明該地塊以多層為主可以有適量高層建筑不允許有超高層等等。從而達(dá)到空間輪廓和景觀塑造的作用。在規(guī)劃管理過(guò)程中也可以做到適當(dāng)靈活處理，專業(yè)文檔供參考，如有幫助請(qǐng)下載。只要不改變地塊的整體高度風(fēng)格，都可予以批準(zhǔn)住宅建筑應(yīng)以5 6