房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX委 托 方：XXXXXXXXXXXXX估 價(jià) 方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX估 價(jià) 人 員：黃顯珊、王紅估價(jià)作業(yè)日期：2014年04月24日至2014年04月25日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：皖建英（舒）房評(píng)字2014第032號(hào)目 錄致委托方函3注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明4估價(jià)的假設(shè)和限制條件5一、估價(jià)的假設(shè)5二、應(yīng)用的限制條件5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、委托人7二、估價(jià)方7三、估價(jià)對(duì)象7四、估價(jià)目的8五、

2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)8六、價(jià)值定義8七、估價(jià)依據(jù)8八、估價(jià)原則9九、估價(jià)方法10十、估價(jià)結(jié)果12十一、估價(jià)人員12十二、估價(jià)作業(yè)日期12十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期12十四、變現(xiàn)能力分析12十五、風(fēng)險(xiǎn)提示及說(shuō)明14估價(jià)技術(shù)報(bào)告16一、實(shí)物狀況描述與分析16二、權(quán)益狀況描述與分析17三、區(qū)域因素分析17四、市場(chǎng)背景分析18五、最高最佳使用分析20六、評(píng)估選用方法21七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程22八、估價(jià)結(jié)果確定32房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告附件34致委托方函XXXXXXXXXXXXX：受你們委托，我公司已派估價(jià)師親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)：【舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪房地產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)證字號(hào)：房地權(quán)皖舒字

3、第00069892、00069893、00069894、00069895號(hào)，建筑總面積為895.74m2，（其中：1號(hào)商鋪為422.61m2、2號(hào)商鋪為473.13m2）商鋪房屋總層數(shù)為18層，估價(jià)對(duì)象所在層為3層，設(shè)計(jì)用途：商業(yè)，鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代：2011年09月27日，房地產(chǎn)權(quán)利人：XXXXXXXXXXXXX，共有情況：共同共有】，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等法律法規(guī)，結(jié)合委托方提供的資料和本次評(píng)估的估價(jià)目的，遵循公正、公開(kāi)、公平的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析計(jì)算，以為委托方確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地

4、產(chǎn)抵押價(jià)值為目的，最終確定房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2014年04月24日）的估價(jià)結(jié)果為（幣種：人民幣元）：估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)總價(jià)值：709.0678萬(wàn)元（大寫(xiě)：柒佰零玖萬(wàn)零陸佰柒拾捌元整）。知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款：0萬(wàn)元（人民幣大寫(xiě)：零元整）。估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)格（-）：709.0678萬(wàn)元（大寫(xiě)：柒佰零玖萬(wàn)零陸佰柒拾捌元整），單價(jià)取整為7916元/m2。需要說(shuō)明的是：本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年04月24日，評(píng)估結(jié)果有效期為一年（自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起）。（房地產(chǎn)估價(jià)師）法人代表：黃顯珊XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二O一四年四月二

5、十五日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象在2014年04月24日（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)）進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被

6、遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。（實(shí)地勘察人員：黃顯珊、王紅）。六、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名黃顯珊3420080034王紅3420050055估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)：1.委托人提供的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證（房地權(quán)證合產(chǎn)字第00069892、00069893、00069894、00069895號(hào)）資料真實(shí)、合法，產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)齊全，估價(jià)對(duì)象可持續(xù)使用，且不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。2.本報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員完成現(xiàn)場(chǎng)查看之日，即2014年04月2

7、4日。本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況為估價(jià)前提。3.本報(bào)告提供的在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格是指評(píng)估對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在市場(chǎng)上公開(kāi)出售并按以下條件進(jìn)行交易最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格；交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；交易雙方是出于利已動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；交易雙方有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。4.根據(jù)委托人陳述的情況，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立抵押權(quán)、未拖欠建筑工程款等，法定優(yōu)先受償款為零。本次估價(jià)以此為依據(jù)進(jìn)行，并對(duì)并對(duì)此假設(shè)前提不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.估價(jià)

8、人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)此假設(shè)前提不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二、應(yīng)用的限制條件：1.本估價(jià)報(bào)告按估價(jià)目的提供給委托人使用，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不作他用。若改變估價(jià)目的而使用本估價(jià)報(bào)告，需向本估價(jià)公司咨詢(xún)后做必要修正，甚至重新估價(jià)。2.委托人以估價(jià)對(duì)象作抵押，應(yīng)先征得所有權(quán)人的同意，本次估價(jià)對(duì)象抵押人與所有權(quán)人一致。3.本次評(píng)估的價(jià)格含有估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)格，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為2049年11月30日。商業(yè)用地法定最高使用年期40年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)尚可使用年限為

9、34.69年。4.本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年04月24日。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自估價(jià)報(bào)告出具之日（2014年04月25日）起一年內(nèi)有效，當(dāng)市場(chǎng)變化較大或政府有關(guān)政策有重大調(diào)整以及不可抗力等狀況出現(xiàn)時(shí)，報(bào)告有效期不超過(guò)六個(gè)月，超過(guò)期限，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。5.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算以估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。6.本報(bào)告書(shū)包括封面、目錄、致委托方函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共八部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使

10、用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)責(zé)任。7.本估價(jià)報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門(mén)之外的任何單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告皖建英房評(píng)字2014第032號(hào)一、委托人：張宏來(lái)（身份證號(hào)束學(xué)聰（身份證號(hào)住址：安徽省舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)桃溪路168號(hào)二、估價(jià)方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX法定代表人：黃顯珊地址：合肥市政務(wù)區(qū)懷寧路1828號(hào)總商會(huì)大廈1202室資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí) 資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：GA

11、12203工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：3426資質(zhì)證書(shū)有效期：2012年6月15日至2015年6月14日三、估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪房地產(chǎn)，設(shè)計(jì)用途：商業(yè)用房，建筑總面積為895.74m2，（其中：1號(hào)商鋪為422.61m2、2號(hào)商鋪為473.13m2）1.估價(jià)對(duì)象基本狀況估價(jià)對(duì)象位于城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪，所占用土地為舒城縣城區(qū)國(guó)有出讓商業(yè)用地。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地勢(shì)平坦，呈規(guī)則四邊形，地質(zhì)情況好。商鋪東鄰合安路、南鄰金都飛霞商城水杉路、西鄰飛霞農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、北鄰金都飛霞商城商鋪，四至界限清楚，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議。宗地內(nèi)基礎(chǔ)

12、設(shè)施已達(dá)“六通一平”。國(guó)有土地使用證編號(hào)：舒國(guó)用（2010）第101753號(hào)，土地使用權(quán)人：安徽省金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，地類(lèi)：商住，使用權(quán)類(lèi)型：出讓?zhuān)K止日期：2049年11月30日，未分?jǐn)偟矫繎?hù)總面積為31503.44m2。商業(yè)用地法定最高使用年期40年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)尚可使用年限為34.69年。2.估價(jià)對(duì)象房屋基本狀況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪商業(yè)用房，房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)證字號(hào)：房地權(quán)證皖舒字第00069892、00069893、00069894、00069895號(hào)，建筑面積總為895.74m2，（其中：1號(hào)商鋪為422.61m2、2號(hào)商鋪為473.13

13、m2），房屋總層數(shù)為18層，估價(jià)對(duì)象所在層為3層，設(shè)計(jì)用途：商業(yè)，現(xiàn)用途商鋪為自主經(jīng)營(yíng)，鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代：2011年09月27日，房地產(chǎn)權(quán)利人：XXXXXXXXXXXXX，產(chǎn)權(quán)來(lái)源于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。估價(jià)對(duì)象入戶(hù)門(mén)為雙開(kāi)木制門(mén)，水泥樓梯、不銹鋼扶手：室內(nèi)裝修為毛坯、鋼筋混凝土梁柱，塑鋼玻璃窗幕墻，外墻面鋪設(shè)為面磚，水電管線暗敷設(shè)、消防設(shè)施、電梯安裝到位。估價(jià)對(duì)象建筑品質(zhì)高，臨街面寬，外觀氣派，內(nèi)部格局布局合理，利于商業(yè)，層高約5米?；A(chǔ)設(shè)施配套完備（通路、供電、供水、排水、通訊、通天然氣），目前估價(jià)對(duì)象使用和維護(hù)狀況良好，屬于完好房。四、估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押

14、價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二一四年四月二十四日。六、價(jià)值定義：本次估價(jià)擬采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，就是公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。七、估價(jià)依據(jù)：1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）；2.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（1995年6月30日中華人民共和國(guó)主席令第50號(hào)）；3.中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)）；4.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)）；5.中華人民

15、共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（1998年12月27日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第256號(hào)）；6.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）；7.中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例（1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布）；8.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001年8月15日建設(shè)部令第98號(hào)）；9.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)（2006年1月13日建住房20068號(hào)）；10.城市房地產(chǎn)估價(jià)管理暫行辦法建設(shè)部建房579號(hào)；11.房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1984年11月8日建設(shè)部發(fā)布；12.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；13.估價(jià)委托書(shū)；

16、14.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證（房地權(quán)證合產(chǎn)字第00069892、00069893、00069894、00069895號(hào)）、國(guó)有土地使用證（舒國(guó)用（2010）第101753號(hào)）；15.舒城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)價(jià)格信息；16.法定優(yōu)先受償款調(diào)查記錄；17.委托方提供的有關(guān)材料；18.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查收集、調(diào)查的有關(guān)資料。八、估價(jià)原則：本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎原則。1.獨(dú)立客觀公正原則：獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。本次估價(jià)遵循“獨(dú)立、客觀、公正”房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)原則

17、，房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。2.合法原則：是以估價(jià)對(duì)象在國(guó)家或地方的法律、法規(guī)和政策允許的范圍內(nèi)合法使用、合法處分為前提而進(jìn)行的評(píng)估。估價(jià)對(duì)象符合規(guī)劃中的范圍內(nèi)合法使用、合法處分為前提而進(jìn)行的評(píng)估。估價(jià)對(duì)象符合規(guī)劃中的用途、建筑布局、建筑高度等相關(guān)要求，并以此進(jìn)行估價(jià)，以體現(xiàn)其合法性原則。3.最高最佳使用原則：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)明確，在合法的前提下，以規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行估價(jià)才體現(xiàn)其最高最佳使用。4.替代原則：是指在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地

18、區(qū)的類(lèi)似房地產(chǎn)（用途、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、檔次、所處地區(qū)相同或相近等），其價(jià)格是相近的。5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：是指某房地產(chǎn)的價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，不同的時(shí)間點(diǎn)，其價(jià)格不同，評(píng)估的價(jià)格實(shí)質(zhì)上是指在某一時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，故本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年04月24日，并以此時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和實(shí)地勘查狀況及相關(guān)假設(shè)狀況進(jìn)行估價(jià)。6.謹(jǐn)慎性原則：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化受多種因素制約，每一種因素的變化都反過(guò)來(lái)影響到房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響到評(píng)估標(biāo)的抵押價(jià)值和抵押貸款的資金安全。謹(jǐn)慎性原則就是在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)格時(shí)，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)

19、價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法：本估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值為假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。1.假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)已建成的房地產(chǎn)即商業(yè)用房房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)。通過(guò)實(shí)地查看和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行評(píng)估方法的具體選擇。（1）成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城商業(yè)性物業(yè)，市

20、場(chǎng)交易和租賃活動(dòng)活躍，因此不適合成本法評(píng)估。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為已建成的綜合物業(yè)，規(guī)劃及設(shè)計(jì)用途明確，根據(jù)抵押估價(jià)謹(jǐn)慎性原則，抵押估價(jià)以保持現(xiàn)狀使用為前提，故無(wú)重新改造或重新開(kāi)發(fā)必要，即假設(shè)開(kāi)發(fā)法不宜采用。（3）市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城商業(yè)性物業(yè)，同一供求圈內(nèi)近期類(lèi)似物業(yè)交易案例較多，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)比較

21、法為首選估價(jià)方法。（4）收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為具有收益性物業(yè)，同一供求圈內(nèi)類(lèi)似物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，收益資料易于搜集，故收益法作為另一種估價(jià)方法。根據(jù)以上分析，最終選擇市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法，兩種估價(jià)方法相互驗(yàn)證，最終綜合評(píng)定其市場(chǎng)價(jià)值。2.房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以及其他法定優(yōu)先受償款。本次估價(jià)據(jù)估價(jià)師調(diào)查了解本

22、估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)，法定優(yōu)先受償款為零。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，最后確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2014年04月24日的估價(jià)結(jié)果為（幣種：人民幣元）：估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)總價(jià)值：709.0678萬(wàn)元（大寫(xiě)：柒佰零玖萬(wàn)零陸佰柒拾捌元整）。知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款：0萬(wàn)元（人民幣大寫(xiě)：零元整）。估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值（-）：709.0678萬(wàn)元（大寫(xiě)：柒佰零玖萬(wàn)零陸佰柒拾捌元整），單價(jià)取整為7916元/m2。十一、估價(jià)

23、人員：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名黃顯珊 3420080034 王 紅 3420050055 十二、估價(jià)作業(yè)日期：2014年04月24日2014年04月25日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年04月24日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自估價(jià)報(bào)告出具之日（2014年04月25日）起一年內(nèi)有效。十四、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.估價(jià)對(duì)象法定用途為商業(yè)，實(shí)際用途為商業(yè)，其建筑形式符合一般商業(yè)用房需要，故通用性較強(qiáng)；2.估價(jià)對(duì)象規(guī)劃手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)清晰，來(lái)源合法，其使用不受其他房地產(chǎn)的影響，故獨(dú)立使用

24、性較強(qiáng)；3.估價(jià)對(duì)象為3層商業(yè)用房房地產(chǎn)，具有獨(dú)立使用的可能性，根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，估價(jià)對(duì)象可以分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?.假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度：假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣(mài)方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無(wú)合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣(mài)市場(chǎng)成交活躍程度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)對(duì)同類(lèi)物業(yè)處置情況的調(diào)查，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格約為市場(chǎng)價(jià)值的八成；5.變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短；估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，若變現(xiàn)時(shí)間較短，變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高。根據(jù)當(dāng)前處置同類(lèi)物業(yè)的變現(xiàn)情況，估計(jì)估價(jià)對(duì)象正常的變現(xiàn)時(shí)間約為3

25、個(gè)月。6.在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，估價(jià)對(duì)象地處城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城商鋪，所在區(qū)域?yàn)閮?nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施比較完善，交通十分便捷，周邊社區(qū)較集中，人口密度高，商業(yè)繁華程度較高，已經(jīng)形成成熟的商業(yè)市場(chǎng)，且目前估價(jià)對(duì)象作為縣城商鋪在該區(qū)域需求量較大，通用性較強(qiáng)，獨(dú)立使用性強(qiáng)，可以分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)C合分析變現(xiàn)能力好。7.變現(xiàn)過(guò)程中的稅費(fèi)：抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)等；以拍賣(mài)方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，要支付拍賣(mài)傭金、評(píng)估費(fèi)、法律訴訟費(fèi)及保全費(fèi)等費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)原欠繳的各種費(fèi)用（除優(yōu)先受償款），需要在變現(xiàn)過(guò)程中補(bǔ)交的，也應(yīng)計(jì)入變現(xiàn)費(fèi)用中，主要包括欠繳

26、的水、電、暖、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)等。清償次序：處分抵押房地產(chǎn)所得金額，扣除優(yōu)先受償款后，依下列順序分配（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（5）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。房地產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償款包括：發(fā)包人拖欠承辦人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包含強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。同一房地產(chǎn)有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人的，就在當(dāng)按照設(shè)立抵押權(quán)的先后順序清償。十五、風(fēng)險(xiǎn)提示及說(shuō)明 1. 2013年上半年舒城縣共成交了商業(yè)類(lèi)

27、商品房197套，其較之2012年上半年期間的145套上漲了52套，其同比漲幅達(dá)35.86%。雖然2013年上半年期間的商業(yè)銷(xiāo)售量出現(xiàn)了同比上漲的現(xiàn)象，但是其銷(xiāo)售量仍然未超過(guò)200套，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)土地價(jià)格屢創(chuàng)新高、中心區(qū)供應(yīng)量大為縮水、房?jī)r(jià)漲幅比較厲害的情況下，樓市若沒(méi)有健康平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家仍然有出臺(tái)收緊政策的可能。估價(jià)對(duì)象可能因國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整、區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素使得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值未來(lái)下跌存在一定的可能。2.估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響：本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在特定

28、的價(jià)值時(shí)點(diǎn)的特定的估價(jià)目的之前提下的市場(chǎng)價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等），房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價(jià)對(duì)象價(jià)值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價(jià)對(duì)象被強(qiáng)制處分，估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)價(jià)值通常會(huì)低于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格。因此報(bào)告使用人要關(guān)注未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制的處分風(fēng)險(xiǎn)。3.對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)：抵押人的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（商業(yè)不善可能會(huì)導(dǎo)致還貸能力下降），抵押人的轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)（新承租人的資

29、信程度和商業(yè)能力可能會(huì)導(dǎo)致還貸能力下降），整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性發(fā)展的影響（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別要注意處于房地產(chǎn)泡沫階段進(jìn)行抵押的房地產(chǎn)價(jià)值的下跌），國(guó)家出臺(tái)有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（政策風(fēng)險(xiǎn)）。4.估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、其他不可抗力的因素，市場(chǎng)狀況變化、未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)、抵押期間的房地產(chǎn)損耗、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（一般貸款額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果）。5.報(bào)告使用者應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象在抵押期間的房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等隨時(shí)予以關(guān)注，并建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度，定期或在房地產(chǎn)市

30、場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。6.抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)登記管理部門(mén)進(jìn)行抵押登記。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、實(shí)物狀況描述與分析：1.估價(jià)對(duì)象土地基本狀況估價(jià)對(duì)象位于城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪，所占用土地為舒城縣城區(qū)國(guó)有出讓商業(yè)用地。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地勢(shì)平坦，呈現(xiàn)則四邊形，地質(zhì)情況好。商鋪東鄰合安路、南鄰金都飛霞商城水杉路、西鄰飛霞農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、北鄰金都飛霞商城商鋪，四至界限清楚，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議。宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“六通一平”。國(guó)有土地使用證編號(hào)：舒國(guó)用（2010）第101753號(hào)，土地使用權(quán)人：安徽省金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，地類(lèi)：商住，使用權(quán)類(lèi)型：出讓?zhuān)K止日期：

31、2049年11月30日，未分?jǐn)偟矫繎?hù)總面積為31503.44m2。商業(yè)用地法定最高使用年期40年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)尚可使用年期為34.69年。2.估價(jià)對(duì)象房屋基本狀況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪商業(yè)用房，房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)證字號(hào)：房地權(quán)證皖舒字第00069892、00069893、00069894、00069895號(hào)，建筑面積總為895.74m2，（其中：1號(hào)商鋪為422.61m2 、2號(hào)商鋪為473.13m2），房屋總層數(shù)為18層，估價(jià)對(duì)象所在層為3層，設(shè)計(jì)用途：商業(yè)，現(xiàn)用途商鋪為自主經(jīng)營(yíng)，鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代：2011年09月27日，房地產(chǎn)權(quán)利人：XXXXXXX

32、XXXXXX，產(chǎn)權(quán)來(lái)源于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。估價(jià)對(duì)象入戶(hù)門(mén)為雙開(kāi)木制門(mén)，水泥樓梯、不銹鋼扶手：室內(nèi)裝修為毛坯、鋼筋混凝土梁柱，塑鋼玻璃窗幕墻，外墻面鋪設(shè)為面磚，水電管線暗敷設(shè)、消防設(shè)施、電梯安裝到位。估價(jià)對(duì)象建筑品質(zhì)高，臨街面寬，外觀氣派，內(nèi)部格局布局合理，利于商業(yè)，層高約5米。基礎(chǔ)設(shè)施配套完備（通路、供電、供水、排水、通訊、通天然氣），目前估價(jià)對(duì)象使用和維護(hù)狀況良好，屬于完好房。綜上所述估價(jià)對(duì)象所占用宗地四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，土地形狀規(guī)則便于利用，地形地勢(shì)好，實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為“六通一平”，估價(jià)對(duì)象建筑品質(zhì)高，臨街面寬，外觀較氣派，內(nèi)部格局布局合理，利于商業(yè)，樓層高度適宜，利于

33、商業(yè)，裝飾為毛坯裝修，使用和維護(hù)良好，房屋成新率較高，有助于房地產(chǎn)價(jià)格的提高。二、權(quán)益狀況描述與分析：1.土地權(quán)益狀況土地所有權(quán)狀況：國(guó)家出讓用地土地使用權(quán)權(quán)狀況：歸安徽省金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況：未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利土地使用權(quán)管制：商業(yè)用途其他特殊情況：暫無(wú)2.建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況：歸XXXXXXXXXXXXX所有他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況：未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利出租或占用情況：自用其他特殊情況：暫無(wú)綜上所述待估宗地房地產(chǎn)權(quán)益狀況合法、使用權(quán)狀況明確，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，對(duì)權(quán)益狀況無(wú)不良影響。三、區(qū)域因素分析：1.地段商業(yè)繁華程度估價(jià)對(duì)象坐落于舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)古城南路東側(cè)螺絲

34、巷南側(cè)水杉路北側(cè)，位于城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商業(yè)用房，估價(jià)對(duì)象居住區(qū)位于縣政府東南方位，距杭埠火車(chē)站約25公里、距汽車(chē)站約300米、距縣文化廣場(chǎng)0.5公里。所處地段緊鄰飛霞水杉路、合安路商鋪、飛霞農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、飛霞商務(wù)大酒店等，且該區(qū)域社區(qū)集中，已成一個(gè)成熟商圈，估價(jià)對(duì)象商鋪緊臨城市主干道合安路、梅河路、古城路、水杉路，門(mén)面集中，人口密度高，因此該地段商業(yè)繁華度高。2.交通狀況估價(jià)對(duì)象緊臨城市主干道合安路、梅河路，古城路道路通達(dá)度好。大中型貨車(chē)實(shí)行白天交通管制，公交和出租車(chē)暢通。估價(jià)對(duì)象距離公交站點(diǎn)不足50米，縣內(nèi)有1路、2路、3路、5路、9路等公交車(chē)和出租車(chē)經(jīng)過(guò)，平

35、均每隔15分鐘有一輛公共汽車(chē)通過(guò)，交通出行十分便捷。估價(jià)對(duì)象社區(qū)內(nèi)有地面停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)方便。3.外部配套設(shè)施狀況經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地勘察，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“六通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣），供水、排水、供電、通訊、通氣等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無(wú)經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好。同時(shí)，區(qū)域外公共服務(wù)設(shè)施完備，購(gòu)物有農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、合安路、古城路、水杉路商業(yè)一條街等，教育有舒城一中、二中、三小、舒師附小、師范學(xué)院等，城關(guān)鎮(zhèn)幼兒園、縣直幼兒園等，舒城縣醫(yī)院、附院、社區(qū)門(mén)診醫(yī)院等，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、郵政銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等。4.臨街狀況商鋪東鄰合安路、南鄰金都飛霞商城水杉路、西鄰飛

36、霞農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、北鄰金都飛霞商城商鋪，臨街面寬。綜上所述，估價(jià)對(duì)象位于城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城，地理位置優(yōu)越，商鋪集中，人口密度高，地段商業(yè)繁華度高，交通便捷，公共服務(wù)設(shè)施完備，臨街狀況好，對(duì)價(jià)格有一定的提升作用。四、市場(chǎng)背景分析：1.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和相關(guān)政策2012年舒城縣生產(chǎn)總值（GDP）127.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.9%，漲幅高于全省平均水平。工業(yè)可謂是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大功臣，貢獻(xiàn)率高于其他行業(yè)。到12月末，全縣工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值242億元，增長(zhǎng)24.8%。凈增規(guī)模企業(yè)15家，總數(shù)達(dá)120家，凈增億元企業(yè)10家，總數(shù)達(dá)50家。同時(shí)，舒城縣服務(wù)業(yè)發(fā)展也明顯加快，社會(huì)消費(fèi)品零售

37、總額44.9億元，增長(zhǎng)15.6%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.7%以?xún)?nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在4.1以?xún)?nèi)；單位GDP能耗下降3.97%。隨著舒城縣城的發(fā)展，越來(lái)越多的資本涌入“縣城”。2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破71.2億，漲幅超三成。其中，房地產(chǎn)投資四季度奮起直追，扭轉(zhuǎn)降勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全年正增長(zhǎng)。財(cái)政方面，去年全年收9.7億，支27.42億，支出增幅高于收入，尤其是在住房保障上的支出增長(zhǎng)比例較大。進(jìn)出口在出口的帶動(dòng)下，全年進(jìn)出口7994萬(wàn)美元，增長(zhǎng)8.3%，居市屬縣城前列。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，也為居民增收打下基礎(chǔ)。去年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16345元，農(nóng)民人均純收入9081元，增長(zhǎng)16.4%。收入

38、增加帶動(dòng)了消費(fèi)。去年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.9億，增長(zhǎng)15.6%。2.舒城縣2013年房地產(chǎn)總體發(fā)展情況2013年上半年，舒城縣樓市雖受“新國(guó)五條”及細(xì)則影響，但市場(chǎng)依然延續(xù)了去年下半年以來(lái)的回暖走勢(shì)，呈現(xiàn)出投資回暖，銷(xiāo)售放量，供應(yīng)充足，價(jià)格攀升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1）投資回暖明顯，月度屢創(chuàng)新高。今年以來(lái)，在遠(yuǎn)大港匯廣場(chǎng)、楓丹歐洲華城、九溪江南等大項(xiàng)目帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資逐月攀升，屢創(chuàng)新高。自今年6月份房地產(chǎn)投資5.67億元，比去年同期增長(zhǎng)了64.1%。（2）銷(xiāo)量逐月攀升，增幅有所回落。上半年，除了3月份受“新國(guó)五條”政策的影響，銷(xiāo)量異常波動(dòng)外，其他月度銷(xiāo)售總體呈現(xiàn)出逐月放量的態(tài)勢(shì)。1-6月份，

39、全縣房屋銷(xiāo)售面積達(dá)6.5萬(wàn)平方米，為本輪調(diào)控以來(lái)除今年3月份外單月最高銷(xiāo)量，同比增長(zhǎng)30%。（3）中小戶(hù)型受青睞，高端市場(chǎng)回暖。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加碼，開(kāi)發(fā)商和投資者都將眼光轉(zhuǎn)向中小戶(hù)型房屋，地段好的中小戶(hù)型房屋更是倍受青睞，如九溪江南南荷園、歐洲華城、相約湖畔等地。在小戶(hù)型房屋熱銷(xiāo)的同時(shí)，我縣高端房屋市場(chǎng)也有所回暖。少量別墅及大戶(hù)型銷(xiāo)售情況的前景樂(lè)觀。（4）新開(kāi)工面積大增，市場(chǎng)供應(yīng)量充足。今年6月，我縣施工面積達(dá)92.2萬(wàn)平方米，比同期增長(zhǎng)27.5%。房屋供應(yīng)量雖然存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的不均衡，但我縣房屋供應(yīng)量總體充足。（5）資金回籠良好，資金保障充裕。今年以來(lái)，隨著樓市持續(xù)旺銷(xiāo)，以回籠資金為主的其

40、他資金到位始終保持著50%以上的增速，在回籠資金的支撐下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金保障良好。上半年，全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資資金5.67億元，同比增長(zhǎng)64.1%。3、同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2013年上半年舒城縣共成交了商業(yè)類(lèi)商品房197套，其較之2012年上半年期間的145套上漲了52套，其同比漲幅達(dá)35.86%。雖然2013年上半年期間的商業(yè)銷(xiāo)售量出現(xiàn)了同比上漲的現(xiàn)象，但是其銷(xiāo)售量仍然未超過(guò)200套。估價(jià)對(duì)象位于城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城，為商業(yè)用途房地產(chǎn)，有梅河路、合安路、水杉路商鋪等都將包含在受益范圍之類(lèi)。有合安路、梅河路、水杉路交通非常便利，縮小了購(gòu)房者置業(yè)的空間距離感，這些都將成為城關(guān)鎮(zhèn)發(fā)展的新

41、機(jī)遇。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域位置及目前市場(chǎng)上對(duì)商業(yè)用途房地產(chǎn)的需求狀況分析，估價(jià)人員認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為城關(guān)鎮(zhèn)具有一定升值潛力的房地產(chǎn)，市場(chǎng)前景狀況優(yōu)。五、最高最佳使用分析：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的使用用途是在法律上許可的能獲利最多的最有效地使用。故以維持估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀持續(xù)使用（或商業(yè)）為前提進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最高最佳使用方式，主要考慮以下方面： 1.法律上的許可性：即在法律（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)）許可

42、的前提下，不受估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、法規(guī)、規(guī)劃發(fā)展的方向等，按照其法律許可的最優(yōu)的使用方式進(jìn)行估價(jià)。 2.技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上（建筑材料性能、施工技術(shù)手段等）無(wú)法達(dá)到的使用方式作為最高最佳使用。要在技術(shù)可能的前提下確定最高最佳使用方式進(jìn)行估價(jià)。 3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。即對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。 4.價(jià)值是否最大：即在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 5.土地與建筑物的均衡性，即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判斷其是否處于最高最佳使用方式，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)把建

43、筑物與土地區(qū)位是否相匹配、是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 6.房地產(chǎn)與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性：即以房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)來(lái)判斷其是否處于最高最佳使用方式，也就是說(shuō)，估價(jià)時(shí)按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最佳用途進(jìn)行估價(jià)。 在房地產(chǎn)的最高最佳價(jià)值利用方式的選擇上，價(jià)值最大的為商業(yè)，其次為住宅。但最高最佳價(jià)值得最大必須是在合法的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其利用前提為合法使用。 在合法前提下的最高最佳使用是使房地產(chǎn)獲利最大的利用方式。鑒于估價(jià)對(duì)象是符合城市規(guī)劃并取得了合法的產(chǎn)權(quán)證件的房地產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)狀及估價(jià)目的分析，待估房地產(chǎn)的法定規(guī)劃為商業(yè)，實(shí)際用途為商業(yè)，房地產(chǎn)使用合法有效。實(shí)際使用過(guò)程

44、中土地與建筑物的均衡性較好，房地產(chǎn)與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性也較優(yōu)，按照謹(jǐn)慎原則本報(bào)告中以估價(jià)對(duì)象的法定用途為最高最佳使用。六、評(píng)估選用方法： 本估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值為假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 1、假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值 本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)已建成的房地產(chǎn)即商業(yè)用房房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)。通過(guò)實(shí)地查看和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行評(píng)估方法的具體選擇。 （1）成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，

45、以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城商業(yè)性物業(yè)，市場(chǎng)交易和租賃活動(dòng)活躍，因此不適合成本法評(píng)估。 （2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為已建成的綜合物業(yè)，規(guī)劃及設(shè)計(jì)用途明確，根據(jù)抵押估價(jià)謹(jǐn)慎性原則，抵押估價(jià)以保持現(xiàn)狀使用為前提，故無(wú)重新改造或重新開(kāi)發(fā)必要，即假設(shè)開(kāi)發(fā)法不宜采用。 （3）市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為

46、城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城商業(yè)性物業(yè)，同一供求圈內(nèi)近期類(lèi)似物業(yè)交易案例較多，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)比較法為首選估價(jià)方法。 （4）收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象為具有收益性物業(yè)，同一供求圈內(nèi)類(lèi)似物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，收益資料易于搜集，故收益法作為另一種估價(jià)方法。 根據(jù)以上分析，最終選擇市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法，兩種估價(jià)方法相互驗(yàn)證，最終綜合評(píng)定其市場(chǎng)價(jià)值。 2.房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款 法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖

47、欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以及其他法定優(yōu)先受償款。 本次估價(jià)據(jù)估價(jià)師調(diào)查了解本估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)，法定優(yōu)先受償款為零。七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 可比實(shí)例 交易情況 市場(chǎng)狀況 區(qū)位狀況 實(shí)物狀況 權(quán)益狀況比準(zhǔn)價(jià)格= 成交價(jià)格 修正系數(shù) 調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù) （1）案例選?。汗纼r(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)類(lèi)似物業(yè)交易案例較多，所以采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)替代原則，選取與

48、估價(jià)對(duì)象屬于同一供求區(qū)域內(nèi)的三個(gè)近期已發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。具體如下： 比較案例A：城關(guān)鎮(zhèn)飛霞花園廣場(chǎng)西側(cè)財(cái)富廣場(chǎng)大廈商業(yè)用房，建筑面積1343.61平方米，中裝，建成于2012年，總層數(shù)為19層，所在層為3層，結(jié)構(gòu)鋼混，交易價(jià)格9800元/平方米，成交日期：2013年12月。 比較案例B：城關(guān)鎮(zhèn)桃溪路中段北側(cè)華潤(rùn)蘇果大廈商業(yè)用房，建筑面積1422.73平方米，中裝，建成于2010年，總層數(shù)為19層，所在層為3層，結(jié)構(gòu)鋼混，交易價(jià)格9400元/平方米，成交日期：2013年12月。 比較案例C：城關(guān)鎮(zhèn)華橋路中段東側(cè)商鋪金潤(rùn)萬(wàn)家大廈商業(yè)用房，建筑面積782.28平方米，中裝，建成于20

49、12年，總層數(shù)為17層，所為3層，結(jié)構(gòu)鋼混，交易價(jià)格9000元/平方米，成交日期：2013年12月。 估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素條件詳述見(jiàn)下表1。表1、比較因素條件說(shuō)明表項(xiàng)目名稱(chēng)待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C 可比案例比較因素城關(guān)鎮(zhèn)龍津大道金都飛霞商城3層三層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、2號(hào)商鋪城關(guān)鎮(zhèn)財(cái)富廣場(chǎng)大廈商鋪城關(guān)鎮(zhèn)華潤(rùn)蘇果大廈商鋪城關(guān)鎮(zhèn)金潤(rùn)萬(wàn)家大廈商鋪交易價(jià)格(取整)9800元/m29400元/m29000元/m2位置城關(guān)鎮(zhèn)古城南路東側(cè)螺絲巷西側(cè)城關(guān)鎮(zhèn)飛霞花園廣場(chǎng)西側(cè)城關(guān)鎮(zhèn)桃溪路中段北側(cè)城關(guān)鎮(zhèn)華橋路中段東側(cè)交易情況正常正常正常正常市場(chǎng)狀況2014年04月2013年12月2013年12月201

50、3年12月區(qū)位狀況距市中心距離0.5公里50米0.5公里1公里地段商業(yè)繁華程度繁華繁華繁華較繁華交通便捷度便捷便捷便捷便捷外部配套設(shè)施完備度完備完備完備完備臨街狀況好好好好實(shí)物狀況設(shè)備與設(shè)施完善程度完善完善完善完善建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積895.74m2，較大1343.61m2，大1422.73m2，大782.28m2，較大建成年代2011年2012年2010年2012年層次3F/18F3F/19F3F/19F3F/17F內(nèi)部格局好好好好臨街寬度與深度比較好好好好室內(nèi)裝修毛坯中裝中裝中裝權(quán)益狀況無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制（2）交易情況正估價(jià)對(duì)象為正常二手市場(chǎng)交易價(jià)格，交易案例為二手市場(chǎng)正

51、常交易價(jià)格，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。（3）市場(chǎng)狀況調(diào)整公式：可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)結(jié)合城關(guān)鎮(zhèn)二手房交易市場(chǎng)實(shí)際狀況和估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域，以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為100，可比實(shí)例A、B、C成交日期為2013年12月、12月、12月，則可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)分別為101、101、101。則：交易日期的修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例于交易日期的價(jià)格指數(shù)，則交易日期的修正系數(shù)確定如下：估價(jià)對(duì)象相對(duì)于可比實(shí)例A（2013年12月）交易日期修政系數(shù)為：=100/101100/100=0.9901估價(jià)對(duì)象相對(duì)于可比實(shí)例B（2013年12月）交易日期修正系

52、數(shù)為：=100/101100/100=0.9901估價(jià)對(duì)象相對(duì)于可比實(shí)例C（2013年12月）交易日期修正系數(shù)為：=100/101100/100=0.9901（4）區(qū)位狀況調(diào)整估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握的資料，對(duì)三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況因素進(jìn)行修正。A.距市中心距離以估價(jià)對(duì)象為100，每增加1公里，指數(shù)相應(yīng)向下修正2%。B.地段商業(yè)繁華程度分為繁華、較繁華、一般、低四個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象繁華程度為100，每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)向下修正3%。C.交通便捷度分為便捷、較便捷、一般、不便捷四個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象交通條件為100，每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)向下修正3%。D.外部配套設(shè)施完備度分為完備、基本完備、不完備三個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象外部配套設(shè)施完備度為100，每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)向下修正3%。E.臨街狀況分好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街狀況為100，每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)向下修正3%。（5）實(shí)物狀況調(diào)整估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握的資料，對(duì)三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況因素進(jìn)行修正。A.設(shè)備與設(shè)施完善程度分為完備、較完備、一般三個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象設(shè)施設(shè)施狀況為100，每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)修正3%。B.建筑結(jié)構(gòu)分為鋼混、混合、磚木三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)為100，每相差一個(gè)級(jí)別，指數(shù)相應(yīng)向下修正2%。C