房地產(chǎn)投資拓展流程

1、房地產(chǎn)項目拓展管理流程一、流程概況：流程目的：保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項目并在確定項目前對其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險，以供決策者做出正確判斷。適用范圍：適用于公司房地產(chǎn)項目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。定義：1.市場定位：明確項目目標(biāo)消費群體并知悉群體特征；2.產(chǎn)品形態(tài)：項目類型選擇，確定項目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場等；3.產(chǎn)品主題：項目設(shè)計主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如：普通住宅可以按價格進(jìn)行高中低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、多層、小高層區(qū)分。流程主導(dǎo)及參與部門：投資拓展部（主導(dǎo)）、研發(fā)設(shè)計部、工程管理不、成本合

2、約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、企管運營部。部門流程中承擔(dān)責(zé)任董事會批準(zhǔn)新項目投資決策董事長1. 審批前期項目信息2. 參與項目建議書會審，審批項目建議書3. 參與項目可行性研究報告會審，審批項目可行性研究報告4. 參與項目投資決策會議，審核新項目投資決策5. 審批招掛拍策略與二手項目談判策略6. 參與/指導(dǎo)項目獲取過程7. 參與項目獲取合同會審，審批項目獲取合同總經(jīng)理1. 參與項目前期信息收集、溝通、考察2. 審核前期項目信息3. 參與項目建議書會審，審批項目建議書4. 參與項目可行性研究報告會審，審批項目可行性研究報告5. 參與項目投資決策會議，審核新項目投資決策6. 審批招掛拍

3、策略與二手項目談判策略7. 參與/指導(dǎo)項目獲取過程8. 參與項目獲取合同會審，審核項目獲取合同投資拓展分管副總1. 主管項目前期信息收集、溝通、考察2. 審核前期項目信息3. 參與項目建議書會審，審批項目建議書4. 參與項目可行性研究報告會審，審批項目可行性研究報告5. 參與項目投資決策會議，審核新項目投資決策6. 審批招掛拍策略與二手項目談判策略7. 負(fù)責(zé)項目獲取過程8. 主管新項目獲取合同的編制9. 參與項目獲取合同會審，審核項目獲取合同參與各部門副總1. 參與項目建議書會審2. 參與項目可行性研究報告會審3. 參與項目投資決策會議財務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)濟師參與新項目獲取合同會審?fù)顿Y拓展部1. 收

4、集土地信息/二手項目信息，并接收相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)獲取的土地信息/二手項目信息，對土地背景情況進(jìn)行了解，協(xié)助編制項目簡報2. 負(fù)責(zé)組織前期信息收集、溝通、考察3. 負(fù)責(zé)編制項目簡報4. 負(fù)責(zé)組織編制項目建議書、項目可行性研究報告5. 負(fù)責(zé)編制項目建議書、項目可行性研究報告的成果會審6. 負(fù)責(zé)組織項目投資決策會7. 參與編制招拍掛策略和二手項目談判策略的編制8. 參與競拍與商務(wù)談判9. 負(fù)責(zé)新項目獲取合同文本的編制，并負(fù)責(zé)組織合同評審與流轉(zhuǎn)會簽10. 負(fù)責(zé)獲取土地使用權(quán)研發(fā)設(shè)計部1. 協(xié)辦制項目建議書和項目可行性研究報告，提出初步規(guī)劃設(shè)計分析建議2. 參與項目建議書和項目可行性研究報告的會審工程

5、管理部1. 協(xié)辦編制項目建議書和項目可行性研究報告，對工程計劃部分進(jìn)行復(fù)核2. 參與項目建議書和項目可行性研究報告的會審成本合約部1. 協(xié)辦編制項目建議書和項目可行性研究報告，提出初步建安成本建議2. 參與項目建議書和項目可行性研究報告的會審3. 參與新項目獲取合同的會審營銷策劃部1. 協(xié)辦編制項目建議書和項目可行性研究報告，提出初步市場分析2. 參與項目建議書和項目可行性研究報告的會審物業(yè)管理部1. 協(xié)辦編制項目建議書和項目可行性研究報告，提出初步市場分析2. 參與項目建議書和項目可行性研究報告的會審財務(wù)管理部1. 協(xié)辦編制項目建議書和項目可行性研究報告，提供相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)2. 參與項目建議書

6、和項目可行性研究報告的會審企管運營部1. 協(xié)辦編制項目建議書和項目可行性研究報告，提出項目整體時間節(jié)點安排建議2. 參與項目建議書和項目可行性研究報告的會審二、工作程序1.項目信息整理和提出投資設(shè)想：（1）由投資拓展部對項目外部環(huán)境（城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域的城市地位、項目本身的性質(zhì)、主要特點和特殊性等）和內(nèi)部因素（對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響、項目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位、項目的利潤貢獻(xiàn)）進(jìn)行有針對性的分析，幫助公司鎖定項目中的重點地塊；項目概況內(nèi)容框架包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、宗地位置、宗地現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、周邊環(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點、土地價格、土地升值潛力評估、立即開

7、發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點比較；（2）投資拓展部通過各種途徑獲得土地信息，董事長、總經(jīng)理、相關(guān)分管副總等提供土地信息建議，主要信息來源渠道包括政府、中介機構(gòu)、或項目擁有者。項目拓展專員負(fù)責(zé)對獲取的土地信息進(jìn)行信息登記。（3）在對項目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有了比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，提出投資設(shè)想。2.開發(fā)項目用地信息及重點地塊編制項目簡報（1）投資拓展部對開發(fā)項目用地的土地、人口、政治和經(jīng)濟環(huán)境等進(jìn)行分析，篩選出重點可能開發(fā)的項目，并結(jié)合公司內(nèi)部資源，選擇適合公司發(fā)展的意向項目。投資拓展部將選取的重點地塊信息上報投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長。由董事長對

8、初步選擇的地塊進(jìn)行審批，決定是否需要深入研究。（2）當(dāng)董事長決定深入研究后，投資拓展部組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長等相關(guān)工作人員進(jìn)行地塊踏勘、市場考察（3）考察結(jié)束后，投資拓展部負(fù)責(zé)編制項目簡報，投資拓展部根據(jù)考察后獲得的項目信息、概況和項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析，形成項目簡報（4）項目簡報編制完成，報投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長審批，決定是否需要深入研究3.項目初步論證與確定（1）項目簡報審批通過，投資拓展部需進(jìn)一步跟蹤了解該項目，并有投資拓展部組織公司相關(guān)部門配合，對項目進(jìn)行初步論證；投資拓展部提供項目概況、項目開發(fā)環(huán)境分析、市場定位等研發(fā)設(shè)計部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃設(shè)計分析營銷策劃部提供項目周邊

9、地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析、產(chǎn)品建議、項目銷售計劃、市場供給（與需求）現(xiàn)狀分析及預(yù)測、目標(biāo)客戶相關(guān)信息、消費行為分析等成本合約部負(fù)責(zé)提出開發(fā)類（建安、設(shè)計、營銷）成本預(yù)算物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提出物業(yè)運營草案財務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供項目相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)及非開發(fā)類部分企業(yè)運營部負(fù)責(zé)提出項目整體時間節(jié)點安排，工程管理部負(fù)責(zé)對項目整體時間節(jié)點安排中的工程工期部分進(jìn)行復(fù)核（2）投資拓展部負(fù)責(zé)匯總以上分析資料，編制項目建議書（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會議對項目建議書進(jìn)行會審，研發(fā)設(shè)計部、工程管理部、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、企管運營部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、

10、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長參與會審（4）投資拓展部依據(jù)會議評審意見進(jìn)行修改，報投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要深入研究4.項目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證（1）項目建議書審批通過后，根據(jù)項目建議書的要求，投資拓展部需進(jìn)一步了解和跟蹤該項目，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同其他相關(guān)部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，優(yōu)化方案，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)方式和開發(fā)進(jìn)度等（2）結(jié)合

11、項目建議書會審意見和方案優(yōu)化選擇情況，投資拓展部參考以上相關(guān)部門的協(xié)助和專業(yè)建議，進(jìn)行項目可行性研究報告的起草和編制，并推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)層參考（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會議對項目可行性研究報告進(jìn)行會審，研發(fā)設(shè)計部、工程管理部、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、企管運營部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長參與會審（4）投資拓展部依據(jù)會議評審意見進(jìn)行修改，報投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要進(jìn)行投資決策5.

12、新項目投資決策（1）項目可行性研究報告獲董事長批準(zhǔn)后，投資拓展部負(fù)責(zé)組織投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長進(jìn)行投資決策（2）新項目投資決策審議通過后，報投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長審核，董事會審批6.土地獲取和合同談判（1）董事會對新項目投資決策審批通過后，投資拓展分管副總負(fù)責(zé)組織土地獲?。?）招拍掛項目A投資拓展分管副總主持與土地提供方進(jìn)行溝通洽談，投資拓展部相關(guān)人員參與溝通洽談B投資拓展分管副總負(fù)責(zé)編制招拍掛策略，投資拓展部參與，報總經(jīng)理審核，董事長審批C由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)主

13、持招拍掛活動，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導(dǎo)，如競價成功，則進(jìn)入合同評審/會簽階段，如競價失敗，則投資拓展部對失敗經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)，由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)匯報，作為整個項目投標(biāo)活動的終結(jié)（3）二手項目A投資拓展分管副總主持與土地供應(yīng)方進(jìn)行溝通洽談B投資拓展分管副總負(fù)責(zé)制定談判策略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長審批土地賣方價格、合作方式、付款方式等內(nèi)容C由投資拓展分管副總組織談判，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導(dǎo)，若談判成功，則進(jìn)入合同評審/會簽階段，若談判失敗，則投資拓展分管副總對失敗經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)，作為整個項目投標(biāo)活動的終結(jié)（4）招拍掛/二手項目談判成功A招拍掛項目成功獲得

14、/二手項目談判成功后，由投資拓展部負(fù)責(zé)組織擬定合同草案，并組織會議進(jìn)行合同會審，成本合約部、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟師、總經(jīng)理、董事長參與會審B合同最終報投資拓展分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批。最終由投資拓展部組織簽署合同，從而獲取土地使用權(quán)（5）公司取得土地使用權(quán)并明確規(guī)劃條件后，投資拓展部填寫宗地社會條件表中相關(guān)規(guī)劃條件送研發(fā)設(shè)計部也許你最后也沒能環(huán)游世界，可是你在實現(xiàn)夢想的途中找到了自己。那是能夠為了一個目標(biāo)默默努力的自己，不抱怨，不浮躁，不害怕孤單，沉默卻又努力的自己。說不定你想要苦苦追尋的夢想，已經(jīng)握在你手中了。我們會覺得焦慮，無非因為現(xiàn)在的我們，跟想象中的自己很有距離，不喜歡現(xiàn)在的自己。只有拼命地想辦法去改變，只有馬上行動起來，因為這個事情只有你自己能做到，只有你自己能找到出口。不要害怕改變，那些真正愛你的人會理解你，會包容你的缺點，接受你的改變，祝福你的未來。而那些說你變了的人，不用理會他們，那只是因為你不再按照他們想要的生活軌跡生活而已