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1、二手房交易中買家贖樓的風(fēng)險(xiǎn)在深圳二手房交易中,大約八成涉及到 “贖樓 ”,主要是因?yàn)橘u家大多是缺錢,所以才會(huì)考慮賣房來(lái)獲取資金。 在賣家無(wú)力 “贖樓 ”的情況下,只能提前由買家代付,但這樣買家就要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際交易的過(guò)程中,買家負(fù)責(zé)贖樓,又有兩種選擇:第一種是 “擔(dān)保公司贖樓 ”,引入擔(dān)保公司贖樓,風(fēng)險(xiǎn)由擔(dān)保公司承擔(dān),但費(fèi)用一般較高,擔(dān)保公司可以采用 “額度贖樓 ”,費(fèi)用由兩部分組成,擔(dān)保費(fèi)和銀行短期利息,目前深圳市面上擔(dān)保費(fèi)大概是 0.6% - 1% ;銀行短期利息大概是每天萬(wàn)分之三左右的費(fèi)用;也可以 “現(xiàn)金贖樓 ”,費(fèi)用大概是 2.5% , “現(xiàn)金贖樓 ”比“擔(dān)保贖樓 ”花費(fèi)的時(shí)間
2、短,手續(xù)也比較簡(jiǎn)單;第二種是 “買家自有資金贖樓 ”,風(fēng)險(xiǎn)由買家承擔(dān),這些風(fēng)險(xiǎn)包括:1、房產(chǎn)被查封或者被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全如果賣家有債務(wù), 一旦房產(chǎn)被從銀行贖出, 再被查封之后, 房產(chǎn)就無(wú)法進(jìn)入交易流程,買家就 “房、錢兩空 ”。2、賣家違約,拒絕過(guò)戶房產(chǎn)在整個(gè)交易過(guò)程中, 如果買家贖樓, 相當(dāng)于締結(jié)了兩份合約, 一份是房產(chǎn)交易合約,一份是借貸合約,即買家借錢給賣家,賣家用來(lái)贖樓;如果賣家毀約,拒絕過(guò)戶房產(chǎn),買家只能走司法流程, 民間借貸的司法流程比較長(zhǎng),至少需要一年半以上。3、其他原因,無(wú)法過(guò)戶如果交易過(guò)程中出現(xiàn)其他原因, 使房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶,例如違建,賣家共有財(cái)產(chǎn)人(即配偶)提出不同意見(jiàn)等等; 買家
3、只能追討贖樓款, 而賣家此時(shí)是否有能力馬上歸還贖樓款是個(gè)問(wèn)題, 如果沒(méi)有能力, 或者主觀故意拖欠贖樓款, 買家就只能走漫長(zhǎng)的司法流程。鑒于買家贖樓面臨的風(fēng)險(xiǎn)基本上是不可控的, 而買家也不會(huì)有擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力,所以建議買家不要用自有資金贖樓;為啥現(xiàn)在銀行放款慢時(shí),中介和贖樓的擔(dān)保公司都把業(yè)主當(dāng)成活雷鋒,都推薦現(xiàn)金贖樓,還給買受人許諾說(shuō)要在首期款里扣贖樓款。 還業(yè)主必須同意, 不行擔(dān)保公司現(xiàn)金贖樓時(shí)可以強(qiáng)行扣款,中介這樣說(shuō),能理解, 他是為了忽悠買受人簽單。但是擔(dān)保公司的人這樣說(shuō)我作為律師就不能理解了, 你擔(dān)保公司是業(yè)主的委托人, 要聽(tīng)業(yè)主的按業(yè)主的意愿辦事, 你不是買受人的委托人, 你要維
4、護(hù)出賣人的利益的, 合著你是依法接受出賣人的委托, 卻干著維護(hù)買受人的利益的事,咋能這樣呢,這是吃里扒外的白養(yǎng)狼知道不,有點(diǎn)江湖道義沒(méi)。業(yè)主賣房為的啥,不是為了套現(xiàn)嗎, 不急著拿錢他賣房干啥, 有病啊, 難道業(yè)主賣房就是為了當(dāng)雷鋒替買受人省交易成本啊。 都拿首期款還贖樓款了, 房子此時(shí)已經(jīng)過(guò)戶到買受人名下,業(yè)主除了定金其他一毛錢沒(méi)撈到, 感情業(yè)主賣房不是套現(xiàn), 是幫忙買受人實(shí)現(xiàn)低成本置業(yè)來(lái)了。為啥都把業(yè)主當(dāng)傻瓜,當(dāng)然不差錢的業(yè)主同意用首期款提前支付贖樓款除外。作為律師我就不明白了, 逾期放款你買受人有贖樓費(fèi)或短期利息的支出, 感情你認(rèn)為出賣人房產(chǎn)過(guò)戶給你后, 幾個(gè)月收不到錢, 他沒(méi)有損失, 他
5、的資金你逾期多少天給他都沒(méi)有成本是.吧??汕f(wàn)不要說(shuō), 那是銀行不給, 和我買受人無(wú)關(guān), 他找銀行要去, 你這是法盲不講理了,銀行依據(jù)你的貸款申請(qǐng)接受你的委付替你付款的, 銀行不給就是你不給, 出賣人找銀行, 銀行認(rèn)識(shí)他是誰(shuí)啊。這贖樓費(fèi)的承擔(dān)合同需要約定清楚,不然你說(shuō)啥沒(méi)有用的。業(yè)主沒(méi)有同意用首期款償還贖樓款,擔(dān)保公司強(qiáng)行扣款是侵犯業(yè)主合法權(quán)益的違法行為。擔(dān)保公司不能由中介和買受人指定,業(yè)主賣房,讓誰(shuí)贖自己的樓,業(yè)主自己決定,碰見(jiàn)吃里扒外的擔(dān)保公司不能委托,委托你給我辦事,你卻替別人考慮坑我,這不能容忍,可千萬(wàn)不要說(shuō)是買受人給的贖樓費(fèi)如何,業(yè)主不委托你贖樓,你上哪里掙贖樓費(fèi),買受人贖樓費(fèi)先給業(yè)主,業(yè)主再轉(zhuǎn)手給你贖樓就能聽(tīng)出賣人的了嗎。買賣合同簽訂后,合同的履行法律意義上和中介關(guān)系不大,買受人自己可以找貸款銀行貸款, 出賣人可以自己委托擔(dān)保公司贖樓, 法律上都和中介公司無(wú)關(guān), 中介公司無(wú)權(quán)為買賣雙方指定必須在自己的合作伙伴如何。很遺憾,很多人基本法律常識(shí)不知道,才被人指定擔(dān)保公司,造成自己委托的擔(dān)保合同不聽(tīng)自己的,聽(tīng)中介和買受人的怪事。有擔(dān)保公司員工在房網(wǎng)說(shuō)我不懂贖樓細(xì)節(jié),指導(dǎo)出賣人不同意用首期款償還贖樓款是個(gè)大壞蛋。 作為擔(dān)
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