《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資初步可行性研究報(bào)告(項(xiàng)目建議書(shū))》

第一章總論11項(xiàng)目法人“東方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。）開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊(cè)在上海滬青平公路3841弄5號(hào)，法定代表人俞長(zhǎng)仁先生，注冊(cè)資本金人民幣陸佰萬(wàn)元，系國(guó)內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)期限十年（自2000年11月起），具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司的子公司之一，是為開(kāi)發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司系1993年注冊(cè)上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊(cè)資金人民幣貳仟捌佰萬(wàn)元，法定代表人皆為俞長(zhǎng)仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見(jiàn)附件8、9、10公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)）。12項(xiàng)目概況121建設(shè)單位上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司。122工程項(xiàng)目名稱(chēng)青浦“東方夏威夷”水景別墅（暫定名）。123建設(shè)地點(diǎn)“東方夏威夷”水景別墅地處青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原青浦縣淡水養(yǎng)殖場(chǎng)），北靠淀浦河鄰滬青平公路約200米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以50米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場(chǎng)西邊界，2東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化帶及東面24米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外），建設(shè)用地面積約467公頃（詳見(jiàn)附件16建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)），地形圖圖幅號(hào)為4952/109112、5356/113116（詳見(jiàn)附件18項(xiàng)目地形圖）。124建設(shè)內(nèi)容“東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約14萬(wàn)平方米，其中別墅132萬(wàn)平方米、公共建筑08萬(wàn)平方米，總居住戶(hù)數(shù)約387戶(hù)，小區(qū)的綜合容積率03，綠化率401，水面覆蓋率242。除每戶(hù)建造獨(dú)用的12車(chē)位的車(chē)庫(kù)，還規(guī)劃建造公用泊車(chē)位。預(yù)計(jì)該小區(qū)最大用電負(fù)荷6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃?xì)庀纫?guī)劃采用煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約2640立方米，電話(huà)直線(xiàn)880對(duì)，主要建筑指標(biāo)詳見(jiàn)表11。表11本項(xiàng)目主要建筑指標(biāo)序號(hào)建筑指標(biāo)單位數(shù)量備注1用地面積公頃4672總建筑面積平方米14000021別墅建筑面積平方米132000211高檔別墅建筑面積平方米20000單體約500212中高檔別墅建筑面積平方米55000單體約375213普通別墅建筑面積平方米33000單體約275214聯(lián)體別墅建筑面積平方米24000單位約30022公共建筑面積平方米80003綜合容積率034綜合綠化率64341綠化率40142水面覆蓋率2425集中綠地率145125基地現(xiàn)狀及動(dòng)拆遷項(xiàng)目基地面積約467公頃，淡水養(yǎng)殖場(chǎng)“田”塊狀水塘及淀浦上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD3地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN河延伸支河的水面面積約占基地的80，水塘河底深12米（淤泥深度約05米），淤泥底至室外地坪標(biāo)高約為27米，基地內(nèi)主要通道干線(xiàn)兩旁種植的杉樹(shù)高大挺拔，成排直立。動(dòng)遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉(cāng)庫(kù)用房的拆遷，約2000余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（詳見(jiàn)附件12）約定負(fù)責(zé)場(chǎng)區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場(chǎng)工作；由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)土方平整工程。126建設(shè)期及銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃按三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，總建設(shè)期45年（含前期工作），計(jì)劃于2002年1月初開(kāi)工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期樓盤(pán)銷(xiāo)售擬在2002年8月初正式啟動(dòng)，整個(gè)樓盤(pán)于2006年3月底全部售罄。127投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資50771萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)26002萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)19210萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2261萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本1913萬(wàn)元。維修基金1275萬(wàn)元，銀行貸款利息110萬(wàn)元。資金籌措方式出資方投入10000萬(wàn)元（含注冊(cè)資本600萬(wàn)元），銀行貸款5000萬(wàn)元，其余滾動(dòng)開(kāi)發(fā)以預(yù)銷(xiāo)售款補(bǔ)作投入。13研究工作依據(jù)131上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預(yù)可行性研究；132上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場(chǎng)簽訂的4土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；133青浦縣土地管理局頒發(fā)的青國(guó)用（92）字第582號(hào)國(guó)有土地使用證；134青浦區(qū)計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)的青計(jì)投（2001）第227號(hào)關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)；135上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書(shū)（2001）第0033號(hào)關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見(jiàn)書(shū)的通知；136上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書(shū)（2001）0033號(hào)上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)；137項(xiàng)目地形圖；138上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的規(guī)劃編制要求核定表。139上海市城科規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案；1310上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理委員會(huì)辦公室核批的青規(guī)委辦（2001）第003號(hào)關(guān)于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；1311上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門(mén)協(xié)議的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評(píng)審會(huì)議紀(jì)要；1312上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等有關(guān)文件規(guī)定；1313市場(chǎng)調(diào)查及分析。14結(jié)論經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率按IC12計(jì)，全部投資內(nèi)部收益率為1918；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為415年；動(dòng)態(tài)投資上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD5地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN回收期（含建設(shè)期）為444年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬(wàn)元，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。6第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性21項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點(diǎn)疏密適中，鄰近虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)入駐的外國(guó)公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級(jí)白領(lǐng)、商務(wù)人員的不斷引入等地利優(yōu)勢(shì)，為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。加之項(xiàng)目地塊具有天然水資源與樹(shù)木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨(dú)特的水景特色的智能化別墅區(qū)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。由此，項(xiàng)目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開(kāi)發(fā)價(jià)值。目前，該項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)批準(zhǔn)文件、詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件、配套的征詢(xún)書(shū)面意見(jiàn)等申報(bào)可行研究報(bào)告前的各項(xiàng)工作已完成。22建設(shè)的必要性221項(xiàng)目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃青浦區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約6778平方公里，人口約456萬(wàn)。青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。青浦區(qū)境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD7地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN游度假區(qū)。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門(mén)和美麗后花園，依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類(lèi)消費(fèi)層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時(shí)也滿(mǎn)足了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)品位逐步提升的需求。222項(xiàng)目基地選址優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目基地系原青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場(chǎng)地，豐富的自然水資源及樹(shù)木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場(chǎng)界河為別墅住宅建設(shè)的特色、品位創(chuàng)造了先決設(shè)計(jì)條件。項(xiàng)目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)12公里，離滬寧高速公路僅8公里，其南鄰佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西有大觀(guān)園、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢(shì)。223項(xiàng)目建設(shè)滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對(duì)住宅的環(huán)境要求開(kāi)8始有了新的認(rèn)識(shí)，對(duì)住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)正是迎合、滿(mǎn)足人們對(duì)現(xiàn)代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源河流與杉樹(shù)林，營(yíng)造清水、藍(lán)天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時(shí)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動(dòng)，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹(shù)林為業(yè)主營(yíng)造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識(shí)、心理、精神折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長(zhǎng)房產(chǎn)品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位，正是貫穿了這一理念。224項(xiàng)目建設(shè)的必要性在上海這一國(guó)際大都市有計(jì)劃的開(kāi)發(fā)營(yíng)造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向，同時(shí)也能帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。本項(xiàng)目建筑符合青浦縣規(guī)劃要求，對(duì)合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開(kāi)發(fā)商可帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏(yíng)業(yè)績(jī)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD9地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第三章市場(chǎng)研究31市場(chǎng)分析311上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、停止實(shí)物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動(dòng)下，在去年竣工和銷(xiāo)售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷(xiāo)兩旺價(jià)增量增的局面。5月份中房上海住宅指數(shù)為682點(diǎn)，比上月上升6點(diǎn)，漲幅為089，比去年同期上升30點(diǎn)，漲幅為46；與最低點(diǎn)99年11月份相比上漲了41點(diǎn)，漲幅已達(dá)64。在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，本市房?jī)r(jià)上揚(yáng)區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)的全面提高及房改政策的逐步到位，進(jìn)行住宅投資已成為本市居民主要消費(fèi)傾向。在此情況下，近期上海住宅房?jī)r(jià)的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開(kāi)花，新開(kāi)樓盤(pán)普遍攀升。在2001年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)近年少有的良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，在國(guó)家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動(dòng)下，市場(chǎng)供求予盾趨緩，需求主體的住房消費(fèi)觀(guān)念日趨理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開(kāi)。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開(kāi)發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房?jī)r(jià)穩(wěn)中見(jiàn)升。房地產(chǎn)開(kāi)10發(fā)投資快速回升，市場(chǎng)交易量保持了強(qiáng)勁的攀升勢(shì)頭，批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比從1997年的1023縮小到1999年的1074，到了2000年年末則為1096，2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)更是火旺。貨幣購(gòu)房政策、上海的人均GDP快速上揚(yáng)（已突破4000美元）、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持性政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。由中房上海指數(shù)的變化曲線(xiàn)可以看出，房地產(chǎn)在1999年底、2000年初見(jiàn)底以后，呈現(xiàn)穩(wěn)步盤(pán)升態(tài)勢(shì)，根據(jù)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作的不斷深化，上海的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展階段。312上海別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)的供求關(guān)系及競(jìng)爭(zhēng)分析3121供給關(guān)系有關(guān)部門(mén)曾作過(guò)專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)水景住宅能接受并認(rèn)為有發(fā)展前景的占68，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。中房上海指數(shù)變化曲線(xiàn)圖010020030040050060070080090010009502951196119711981199110002000300040005000600070008000900100011001201010102010301040105年份指數(shù)中房上海綜合指數(shù)中房上海住宅指數(shù)上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD11地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN從1992年起至今開(kāi)發(fā)建造的別墅樓盤(pán)大約160個(gè)，可建造面積約在1000萬(wàn)平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約700萬(wàn)平方米，其中約有4050的人購(gòu)買(mǎi)的是價(jià)位相對(duì)較低的聯(lián)體別墅房。3122需求分析很久以來(lái)，別墅對(duì)于人們來(lái)說(shuō)都是可望而不可及的。但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭(zhēng)相關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。有資料表明，2000年第一至第三季度商品房預(yù)、銷(xiāo)售面積達(dá)102906萬(wàn)平方米和105467萬(wàn)平方米，而別墅的銷(xiāo)售量占到其中的15左右，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢(shì)。1）對(duì)居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀(jì)，環(huán)保已經(jīng)是一個(gè)非常敏感的話(huà)題。郊區(qū)清新的空氣，使人們遠(yuǎn)離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標(biāo)志之一。2）從對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力分析經(jīng)過(guò)二十幾年的改革開(kāi)放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時(shí)候，都會(huì)不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過(guò)各種貸款來(lái)完成，一般來(lái)說(shuō)，總價(jià)約在160200萬(wàn)的一套別墅，對(duì)大多數(shù)成功人士均認(rèn)為是可以接受的。以購(gòu)買(mǎi)總價(jià)約在120萬(wàn)元的普通型別墅為例，若首付1220，余款以30年按揭，每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。3）對(duì)需求人員結(jié)構(gòu)分析某項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查表明，別墅房購(gòu)買(mǎi)群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占20，是一個(gè)不容忽視的別墅房消費(fèi)群體。而證券公司中30歲以下的年輕人占80以上。換言之，在購(gòu)買(mǎi)別墅的人群，已經(jīng)從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會(huì)的白領(lǐng)階層、金融界人士、機(jī)關(guān)公務(wù)員等轉(zhuǎn)變，他們收入穩(wěn)定、年富力強(qiáng)，對(duì)自身的要求較高，隨著WTO的到來(lái)，這部分的隊(duì)伍將更加擴(kuò)大，更多的外來(lái)人員（包括國(guó)內(nèi)、國(guó)外的）也將加入其中，也就是說(shuō)有意購(gòu)買(mǎi)別墅的人員隊(duì)伍正在不斷的擴(kuò)大。3123競(jìng)爭(zhēng)分析開(kāi)發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對(duì)來(lái)說(shuō)較高層、多層的商品房短。從2000年別墅的成交速度來(lái)看，人們對(duì)別墅的需求呈上升趨勢(shì)，若從同一時(shí)間開(kāi)始建造，別墅的收獲期的到來(lái)比其他類(lèi)型的商品房早。32青浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述321區(qū)域條件青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。青浦區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。本項(xiàng)目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)12公里，離滬上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD13地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西有大觀(guān)園、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢(shì)。322商品住宅發(fā)展前景青浦區(qū)的商品房住宅建設(shè)近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過(guò)該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無(wú)論從開(kāi)發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護(hù)和營(yíng)造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時(shí)各樓盤(pán)在大市場(chǎng)的影響下及自身的住宅品位格局，帶來(lái)了旺銷(xiāo)的良好勢(shì)態(tài)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了豐厚的回報(bào)率和開(kāi)發(fā)熱情。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門(mén)和美麗后花園。依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)“的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類(lèi)消費(fèi)層次的中、高檔別墅，可滿(mǎn)足房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)品位逐步提升的需求。33市場(chǎng)調(diào)查選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項(xiàng)目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)類(lèi)型及銷(xiāo)售狀況等因素進(jìn)行綜合性的調(diào)查分析，詳見(jiàn)附件1有關(guān)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表。從相關(guān)物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查資料及結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，可預(yù)知該項(xiàng)目有較14好的開(kāi)發(fā)前景。雖然該項(xiàng)目具備地理位置、土地價(jià)格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢(shì)，但也要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計(jì)帶來(lái)的高成本；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實(shí)施難度及投資成本；市場(chǎng)需求的不可預(yù)見(jiàn)性等因素都會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)不利風(fēng)險(xiǎn)；因此開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念及經(jīng)營(yíng)管理模式、營(yíng)銷(xiāo)策略將是決定項(xiàng)目成敗的主要因素。34市場(chǎng)預(yù)測(cè)該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價(jià)位和相對(duì)合理的物業(yè)管理費(fèi)相結(jié)合，這樣可以吸引更多的人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)，在時(shí)間上搶得主動(dòng)權(quán)，一氣呵成地完成整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。在保證開(kāi)發(fā)商的基本利潤(rùn)的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤(pán)的比價(jià)，較保守的估計(jì)各類(lèi)型檔次別墅的銷(xiāo)售均價(jià)如下高檔別墅6200元/M2；中高檔別墅5200元/M2；普通別墅4200元/M2；聯(lián)體別墅3700元/M2，整個(gè)樓盤(pán)別墅銷(xiāo)售均價(jià)約在4830元/M2。物業(yè)管理費(fèi)建議在355元/M2之間。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD15地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第四章建設(shè)方案本項(xiàng)目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料（詳見(jiàn)第一章13款內(nèi)容），并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計(jì)圖紙完成后再作相應(yīng)的調(diào)整。41總體設(shè)計(jì)411主要建筑技術(shù)指標(biāo)基地面積467000平方米總建筑面積140000平方米其中1、住宅132000平方米2、公建配套8000平方米綜合容積率03綜合綠化率643其中綠化率401水面242集中綠化率145機(jī)動(dòng)車(chē)泊位600只412總平面布置“東方夏威夷”水景別墅根據(jù)“以水為主”的設(shè)計(jì)理念，對(duì)現(xiàn)有水面進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，將基地劃分為若干組團(tuán)，分別布置在三座島16嶼、一個(gè)半島和若干岸線(xiàn)曲折的河灣上，組成五個(gè)居住組團(tuán)，各組團(tuán)景觀(guān)類(lèi)型、環(huán)境素質(zhì)各不相同，并以不同內(nèi)容的公共活動(dòng)場(chǎng)所作為組團(tuán)中心。413交通組織1城市道路基地南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，西靠規(guī)劃的24米道路，北臨滬青平公路（318國(guó)道）。2）小區(qū)內(nèi)交通小區(qū)各組團(tuán)之間通過(guò)兩條主要道路聯(lián)接，以拱橋和平橋的不同形式跨越水面，形成“一堤九橋”的景觀(guān)，其中“一堤”是對(duì)現(xiàn)狀的杉林蔭道經(jīng)過(guò)改造，設(shè)計(jì)成一條200米的步行長(zhǎng)堤。小區(qū)內(nèi)主干道（車(chē)行）系統(tǒng)形成兩個(gè)環(huán)，溝通五個(gè)組團(tuán)，道路寬度10米，各組團(tuán)內(nèi)有支路系統(tǒng)，道路寬度5米，連接到每家每戶(hù)。步行系統(tǒng)與支路系統(tǒng)結(jié)合，部分在中心綠地和內(nèi)部河道左右穿行，在小區(qū)中央設(shè)有觀(guān)景的步行長(zhǎng)堤。414公共建筑結(jié)合各組團(tuán)中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點(diǎn)布置了區(qū)內(nèi)的活動(dòng)中心和配套設(shè)施，在小區(qū)入口處結(jié)合入口廣場(chǎng)布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設(shè)施，在各組團(tuán)內(nèi)部以?shī)蕵?lè)、體育、家政服務(wù)等代理點(diǎn)為主，公共建筑總建筑面積約為8000平方米。415綠化在基地內(nèi)，以中央大水系、外圍大綠化為景觀(guān)構(gòu)成。基地周?chē)刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設(shè)中的滬青平高速公上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD17地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN路間各控制50100米的綠化帶，沿東西兩側(cè)邊界各控制2050米綠化帶。在大水面中央設(shè)計(jì)一座小島，遍植綠色和水生植物，在居住區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)結(jié)合住宅排列、圍合形成組團(tuán)綠化。42建筑單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)力求在基地范圍內(nèi)建設(shè)交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設(shè)施完善的居住區(qū)。因此，單體設(shè)計(jì)在滿(mǎn)足“三明”、“三大一小”的基本條件下，立面設(shè)計(jì)應(yīng)著力豐富整體和局部的空間效果，建筑外墻做到氣派和諧，并與整個(gè)居住區(qū)協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，充分體現(xiàn)“以人為本”、“以自然為本”的設(shè)計(jì)思想，對(duì)室內(nèi)功能和視覺(jué)效果充分挖掘，創(chuàng)造獨(dú)特、高品位的21世紀(jì)時(shí)尚居住區(qū)。43結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)431基礎(chǔ)設(shè)計(jì)陸地域的回填夯實(shí)處理并用預(yù)制鋼筋砼微型樁加固基礎(chǔ)，采用現(xiàn)澆鋼筋砼基礎(chǔ)。432上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用磚混結(jié)構(gòu)，7度抗震設(shè)計(jì)。433裝飾設(shè)計(jì)4331樓地面公建和公用部分采用花崗巖或同質(zhì)地磚樓地面，住宅為水泥砂漿整體面層。184332門(mén)窗主要為彩鋼或塑鋼外門(mén)窗，鋼板防盜分戶(hù)門(mén)。433外裝飾外墻立體裝飾和涂料。4334內(nèi)裝飾根據(jù)可交付使用進(jìn)行初裝飾或根據(jù)業(yè)主需要以“菜單式”形式進(jìn)行必要的內(nèi)部裝飾。公建部分的內(nèi)裝飾檔次可考慮較高些。44給排水設(shè)計(jì)441給水4411水源本項(xiàng)目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來(lái)水廠(chǎng)。4412用水量項(xiàng)目規(guī)劃用水量約880噸/日。4413供水系統(tǒng)區(qū)內(nèi)采用分質(zhì)供水系統(tǒng)，環(huán)狀布置，地面1至2層用水由市政管網(wǎng)直供，地面3層（含3層）以上采用市政管網(wǎng)水泵用戶(hù)的供水方式。442排水本項(xiàng)目生活排水量估算約為790噸/日。排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河；污水經(jīng)二級(jí)生化處理后接入市政管線(xiàn)。443消防上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD19地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置消防管網(wǎng)，并設(shè)適當(dāng)室外消火栓。45電氣設(shè)計(jì)451供電負(fù)荷估算本項(xiàng)目最大用電負(fù)荷約為6000KVA。452供電系統(tǒng)規(guī)劃擬在區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶(hù)。453照明公共部位與用戶(hù)照明單獨(dú)設(shè)計(jì)，公共照明單獨(dú)計(jì)量。454防雷、接地4541防雷采用聯(lián)合接地形式設(shè)置防雷系統(tǒng)，樓頂層設(shè)有防雷帶。4542接地采用TT制接地形式。電氣接地、保護(hù)接地、防雷接地和其它設(shè)備的接地共用基礎(chǔ)接地網(wǎng)。接地電阻不大于1歐姆。46基本弱電設(shè)計(jì)461通訊區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話(huà)、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶(hù)微機(jī)管理系統(tǒng)，每戶(hù)配備兩門(mén)電話(huà)端子，共需電話(huà)直線(xiàn)約880對(duì)，另設(shè)寬帶或光纖到戶(hù)。462有線(xiàn)電視20住宅每戶(hù)設(shè)終端盒2只，與區(qū)域有線(xiàn)電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。463樓宇對(duì)講系統(tǒng)各住宅樓底層安裝防盜電子門(mén)，每戶(hù)設(shè)對(duì)講和出線(xiàn)盒兩只，住戶(hù)電話(huà)機(jī)具有與單元室外一機(jī)通話(huà)，開(kāi)啟單元入口大門(mén)電子門(mén)鎖和與小區(qū)管理主機(jī)通話(huà)與報(bào)警功能。47煤氣設(shè)計(jì)本項(xiàng)目供氣近期采用煤氣，每戶(hù)安裝一只6立方米/時(shí)表具，最高煤氣用量為2640立方米/日，通過(guò)煤氣管道輸送到戶(hù)。2003年后根據(jù)規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供應(yīng)。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD21地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第五章市政配套及動(dòng)拆遷51市政配套511給水本項(xiàng)目給水取自青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)自來(lái)水廠(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃用水量約880噸/日。512排水排水系統(tǒng)，室內(nèi)采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經(jīng)二級(jí)生化處理后接入市政管線(xiàn)。513雨水小區(qū)雨水在北部建雨水管網(wǎng)泵站排入界河。514供電區(qū)內(nèi)設(shè)10KV配電站3座，以380V/220V供應(yīng)各用戶(hù)，最大用電負(fù)荷約為6000KVA。515煤氣本項(xiàng)目最高煤氣用量為2640立方米/日，由城市煤氣管網(wǎng)供應(yīng)。515電話(huà)通訊區(qū)內(nèi)的通信和管理系統(tǒng)包括電話(huà)、電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、三表出戶(hù)微機(jī)管理系統(tǒng)，其中電話(huà)直線(xiàn)880對(duì)，另設(shè)寬帶或光纖到戶(hù)。2252動(dòng)拆遷土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中已明確拆遷事宜與責(zé)任，本項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的動(dòng)拆遷工作計(jì)劃于年內(nèi)完成。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD23地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第六章環(huán)保與節(jié)能61環(huán)境保護(hù)611施工期環(huán)境保護(hù)A采用先進(jìn)的施工管理方法和工藝，降低施工時(shí)的噪聲，減少建筑垃圾、粉塵飛揚(yáng)，不影響周?chē)用窈推髽I(yè)的正常生活、生產(chǎn)秩序。B施工設(shè)備不產(chǎn)生超標(biāo)廢水、廢氣排放。C嚴(yán)格按照上海市文明施工管理辦法進(jìn)行施工，并及時(shí)清除建筑垃圾。D基地范圍內(nèi)如有保護(hù)性的文物、樹(shù)木等，應(yīng)采取特殊措施予以保護(hù)。612使用期環(huán)境保護(hù)、擬采取以下措施A噪聲泵房設(shè)備選型時(shí)注意選用低噪聲設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)使用減震墊塊，風(fēng)機(jī)與水泵盡量采用軟連接，噪聲大的機(jī)房設(shè)置吸音塊。B生活污、廢水污廢水、雨水的排放管道與構(gòu)筑物嚴(yán)格按規(guī)定設(shè)計(jì)施工，保證污廢水和匯流雨水的正常排放。62節(jié)能24621建筑節(jié)能A建筑設(shè)計(jì)充分采用自然光和自然通風(fēng)，以降低單位建筑面積能耗。B用電、用水、用燃?xì)夥謶?hù)獨(dú)立計(jì)量，并設(shè)自動(dòng)抄表系統(tǒng)，及時(shí)、準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。C各種設(shè)備和公用照明均選用節(jié)能型產(chǎn)品。D設(shè)計(jì)時(shí)在保證建筑功能效用的情況下，注意合理統(tǒng)籌，綜合設(shè)計(jì)，降低平米消耗指標(biāo)。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD25地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第七章項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理71項(xiàng)目及其主體單位711項(xiàng)目法人“東方夏威夷”水景別墅開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊(cè)在上海滬青平公路3841弄5號(hào)，法定代表人俞長(zhǎng)仁先生，注冊(cè)資本金為人民幣陸佰萬(wàn)元，系國(guó)內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)期限十年（自2000年11月起），具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司的子公司之一，是為開(kāi)發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司系1993年注冊(cè)上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊(cè)資金人民幣貳仟捌佰萬(wàn)元，法定代表人皆為俞長(zhǎng)仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見(jiàn)附件8、9、10公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)）。712公司結(jié)構(gòu)設(shè)置及業(yè)績(jī)上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司，近五年多共先后創(chuàng)建了上海鑫昌物資貿(mào)易公司、上海鑫昌物業(yè)管理有限公司、上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司、浙江桐鄉(xiāng)鑫昌磚瓦廠(chǎng)、浙江新昌大廈項(xiàng)目經(jīng)理部等子公司及分支機(jī)構(gòu)。在上海曾開(kāi)發(fā)的總投資約貳億人民幣、建筑面積26達(dá)11萬(wàn)平方米的黎明花園住宅小區(qū)（共有32幢住宅和一幢物業(yè)管理樓），銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卓著，1996、1997連續(xù)兩年榮列上海市房地產(chǎn)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)（詳見(jiàn)附件10），在浙江省新昌縣聯(lián)建開(kāi)發(fā)的總投資約壹億人民幣、建筑面積約2萬(wàn)平方米的新昌縣標(biāo)志性商住辦公綜合大樓正在建設(shè)之中。上海鑫昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司具有項(xiàng)目策劃、工程管理、資金運(yùn)作、材料供應(yīng)、營(yíng)銷(xiāo)操作、行政管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)功能齊全的規(guī)范化管理體制，并擁有相應(yīng)的高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)管理人才，為開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理提供了可靠的保障。72項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和管理本項(xiàng)目作為商品房出售的別墅建筑面積為132萬(wàn)平方米（其中各別墅的房前綠化園地的售價(jià)已折合在別墅價(jià)格中銷(xiāo)售）。本項(xiàng)目的公共建筑面積8000平方米及公建配套設(shè)施不出售，建成后作為公建配套、活動(dòng)場(chǎng)所及物業(yè)管理用房（具體設(shè)計(jì)方案有商業(yè)性建筑房屋的可根據(jù)規(guī)定出售）。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過(guò)程全權(quán)負(fù)責(zé)。73項(xiàng)目的物業(yè)管理本項(xiàng)目建成后，全部別墅作為內(nèi)銷(xiāo)商品房出售，并根據(jù)業(yè)主的要求擬由總公司下屬的上海鑫昌物業(yè)管理有限公司或采用市場(chǎng)擇優(yōu)選擇管理水平高、社會(huì)聲譽(yù)好的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD27地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第八章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排81項(xiàng)目實(shí)施期間的各項(xiàng)工作根據(jù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、項(xiàng)目規(guī)模和客戶(hù)的潛在需求增長(zhǎng)以及本項(xiàng)目對(duì)資金的需求，本項(xiàng)目的建設(shè)期擬安排為54個(gè)月（含前期工程），三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。進(jìn)度安排如下在2001年7月1日2001年12月30日完成項(xiàng)目一期工程的勘察設(shè)計(jì)、動(dòng)拆遷及前期準(zhǔn)備工作。一期工程于2002年1月1日正式開(kāi)工，至2003年3月完工，二期工程于2003年4月1日正式開(kāi)工，至2004年6月完工，三期工程于2004年7月1日正式開(kāi)工，至2005年10月完工。一期工程于2002年8月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2006年3月末全部售完，。82建設(shè)實(shí)施進(jìn)度表（詳見(jiàn)附件2）28第九章投資估算及資金籌措91項(xiàng)目投資估算的范圍1）根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃方案的建設(shè)內(nèi)容和范圍。2）項(xiàng)目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過(guò)自籌和銀行貸款以及預(yù)售房產(chǎn)收入解決，本估算包括建設(shè)期利息。3）項(xiàng)目建成后除配套等不可銷(xiāo)售部分外，別墅面積132000平方米全部出售。4）項(xiàng)目投資估算，不包括住宅室內(nèi)二次裝飾費(fèi)用。5）公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標(biāo)準(zhǔn)交付。92建設(shè)投資估算的計(jì)取1）建設(shè)投資根據(jù)建設(shè)單位提供資料及國(guó)家有關(guān)規(guī)定；2）上海市建筑工程綜合預(yù)算定額（一九九三）、上海市建筑工程預(yù)算定額（一九九三）、全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額上海市單位估價(jià)匯總表（一九九三）及以上有關(guān)的九七單位估價(jià)表；3）近期本市相關(guān)工程竣工（結(jié)）決算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素；4）國(guó)家及上海市有關(guān)工程建設(shè)及其它建設(shè)費(fèi)用的現(xiàn)行規(guī)定；5）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括土地出讓金、征地稅費(fèi)、征地包干費(fèi)、企事業(yè)單位和居民動(dòng)遷費(fèi)、征地勞動(dòng)力安置費(fèi)、企業(yè)用地返征地費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，共計(jì)7990萬(wàn)元；6）各種增容費(fèi)按國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，配套費(fèi)依照規(guī)劃平面圖和近期市場(chǎng)價(jià)格估算而得；上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD29地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN7）預(yù)備費(fèi)按第一、二部分費(fèi)用之和的5計(jì)取。8）維修基金依照上海市有關(guān)規(guī)定計(jì)列。93建設(shè)投資項(xiàng)目投資估算表見(jiàn)附件3。經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資50771萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)26002萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)19210萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2261萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本1913萬(wàn)元。維修基金1275萬(wàn)元，銀行貸款利息110萬(wàn)元。94資本金項(xiàng)目資本金10000萬(wàn)元，占建設(shè)投資的20，出資方為上海元龍企業(yè)發(fā)展限公司，出資方式為貨幣資金，資本金來(lái)源由出資方銀行存款解決，出資方己承諾對(duì)本項(xiàng)目的資本金出資。95資金籌措從2001年7月至2002年6月底，共需籌措資金15000萬(wàn)元（詳見(jiàn)附件5，下同，略。）。出資方將于2001年2季度投入資本金10000萬(wàn)元。計(jì)劃2002年4月向銀行辦理一年期抵押貸款5000萬(wàn)元。96用款計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期擬為54個(gè)月。預(yù)計(jì)2001年用款約2729萬(wàn)元，2002年用款約13196萬(wàn)元，2003年用款約14465萬(wàn)元，2004年用款約12613萬(wàn)元2005年用款約7673萬(wàn)元，2006年用款約96萬(wàn)元。30第十章經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)101項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)1011營(yíng)業(yè)收入住宅132000平方米，以均價(jià)4830元/平方米銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)約63756萬(wàn)元。一期工程于2002年8月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2003年7月末全部售完，二期工程于2003年11月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃于2006年3月末全部售完，銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)見(jiàn)下表。占總銷(xiāo)售收入的百分比2001年2002年2003年2004年2005年2006年一期工程2010二期工程624三期工程355合計(jì)2016243551012成本費(fèi)用項(xiàng)目投入成本即為項(xiàng)目總投資估算表中的總投資，其中銷(xiāo)售成本按銷(xiāo)售收入的3計(jì)取。1013項(xiàng)目的損益10131銷(xiāo)售稅金營(yíng)業(yè)稅金及附加，按銷(xiāo)售收入的5565計(jì)取。10132所得稅所得稅按33計(jì)算。1014動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD31地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN根據(jù)附件6現(xiàn)金流量表可測(cè)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC12）1474萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1918靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）415年動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）444年資本金利潤(rùn)率70251015不確定性分析10151盈虧平衡分析本項(xiàng)目的銷(xiāo)售盈虧平衡點(diǎn)按下式計(jì)算銷(xiāo)售盈虧平衡點(diǎn)建設(shè)投資/（銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅）1008709即當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售率達(dá)到8709時(shí)，相當(dāng)于銷(xiāo)售收入為55527萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目即可保本。10152敏感性分析對(duì)本項(xiàng)目而言，影響投資收益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有建設(shè)投資、房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、銀行貸款利率等?，F(xiàn)選取建設(shè)投資、房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行敏感性分析，見(jiàn)下表。1）建設(shè)投資的影響建設(shè)投資105510凈現(xiàn)值（NPV）533034024542381內(nèi)部收益率4313006996203322）銷(xiāo)售價(jià)格的影響價(jià)格變動(dòng)105510凈現(xiàn)值（NPV）14282329264377內(nèi)部收益率572121127043579以上分析表明在建設(shè)投資增減、銷(xiāo)售價(jià)格升降的情況下將在較大程度上影響本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益。102社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的總體要求，適應(yīng)市府提出的“將城市建設(shè)的戰(zhàn)略重點(diǎn)從市區(qū)轉(zhuǎn)移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀(guān)，在郊區(qū)試點(diǎn)建設(shè)若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)綜合實(shí)力”，并對(duì)改善和拓展青浦區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿(mǎn)足城市居民的住宅需求，會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。103評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)總投資50771萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)26002萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)19210萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2261萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本1913萬(wàn)元。維修基金1275萬(wàn)元，銀行貸款利息110萬(wàn)元。全部投資內(nèi)部收益率為1918；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為415年；動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為444年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬(wàn)元（IC12），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。上海建經(jīng)投資咨詢(xún)有限公司SHANGHAIJIANJINGINVESTMENTCONSULTATINGCO,LTD33地址ADDR上海市曹陽(yáng)路540號(hào)中聯(lián)大廈5樓5022室電話(huà)TEL32130269傳真FAX624433040郵政編碼PO200063EMAILJJTZZXPUBLIC6STANETCN第十一章結(jié)論與建議111結(jié)論1111項(xiàng)目的建設(shè)是必要的本項(xiàng)目建設(shè)符合青浦房地產(chǎn)發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹(shù)木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目建成后對(duì)提高青浦別墅檔次品位以及提高青浦名勝古跡知名度有著深遠(yuǎn)意義，從規(guī)劃的角度合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用。開(kāi)發(fā)商在注重營(yíng)銷(xiāo)、策劃以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理的理念指導(dǎo)下，可得到經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的雙贏(yíng)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。1112項(xiàng)目已可以實(shí)施建設(shè)基地現(xiàn)狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)布局、功能、配套均較為合理、完善，對(duì)于尚未建立市政管網(wǎng)的配套設(shè)施布局（如燃?xì)夤艿?、污水排放處理）的考慮與