武漢西北湖項目前期物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議

武漢西北湖項目前期物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議一、房地產(chǎn)區(qū)域市場現(xiàn)狀分析一）武漢地產(chǎn)發(fā)展特征1、資本萬象的時代早在2004年，武漢市長李憲生就曾豪邁地斷言如果說20年前的投資機(jī)會在深圳，10年前在上海，那么今天，最好的樓市投資機(jī)會在武漢。轉(zhuǎn)眼3年過去了，這個預(yù)言也逐漸變成了現(xiàn)實。今年1月31日，面積達(dá)697畝的“武重地塊”，被上海豫園商城以3502億元奪得，而在4月華潤集團(tuán)砸下3129億元，拿下鐵機(jī)地塊5656畝，且這種趨勢仍在延續(xù)。香港上市的廣東知名企業(yè)碧桂園在今年5月下旬，與武漢市政府簽訂合作意向書，計劃在武漢市漢南區(qū)投資5億元發(fā)展五星級酒店及城市規(guī)劃設(shè)施。7月3日，碧桂園子公司在漢南拿下607畝商住用地，急迫心情不言而喻。從2004年以來，深圳萬科、上海復(fù)地、大連萬達(dá)、南京三金、北京泰躍、浙江金都等40多家國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)入武漢市場。海外基金也紛至沓來。今年4月摩根士丹利注資10億元取得香港世貿(mào)集團(tuán)在武漢地產(chǎn)項目“錦繡長江”2999股權(quán)；今年3月，荷蘭ING房地產(chǎn)旗下的香港沃德商務(wù)有限公司與金地集團(tuán)武漢公司共同投資開發(fā)積玉橋項目，其中沃德商務(wù)將出資816，金地集團(tuán)出資184。在武漢市場上，和記黃埔、世茂、瑞安、華潤也頻現(xiàn)身影。據(jù)武漢市工商局統(tǒng)計，目前武漢市有港資企業(yè)785戶，投資金額逾54億美元，其中投資金額3000萬美元以上的有26戶，與1997年相比翻了一番。在296家外資房地產(chǎn)企業(yè)中，港資企業(yè)多達(dá)7成。眾多資本籌集能力強(qiáng)的開發(fā)商鏖戰(zhàn)武漢，重資比拼、屢創(chuàng)樓市新高，眾多地塊樓面地價逼近房價水平。又如上海豫園以3290元/平方米的樓面價競得武重地塊，直接促動中北徐東市場由2006年年底的5000元/平方米左右到目前眾多樓盤的6000元/平方米以上售價的形成。接二連三拍出的“地王”給了市場最簡單的暗示這個區(qū)域，這個城市的價即將上揚(yáng)。2、實力品牌開發(fā)企業(yè)聚集在宏觀政策緊縮地根的大環(huán)境下，土地資源的稀缺性日益凸出，攻城略地成了大多數(shù)實力開發(fā)商迫在眉睫的任務(wù)，而武漢最開始的高檔樓盤就是從漢口城中心開始的，現(xiàn)階段城中心用地極少，基本沒有大塊住宅用地。漢口區(qū)域的樓盤更多的集中在新華西路、唐家墩、金銀湖片區(qū)。這些片區(qū)已經(jīng)吸引了廣州恒大、萬科、順馳、沿海綠色家園、新恒基、南京三金、北京泰躍等知名開發(fā)商。3、公寓小戶型市場熱武漢地產(chǎn)發(fā)展歷程中，漢口地區(qū)公寓小戶型起步較早，幾年前，小戶型在北京、上海、深圳熱銷的時候，武漢房地產(chǎn)市場剛剛起步，開發(fā)商滿足于對大戶型的開發(fā)，原因也是因為當(dāng)時能夠買商品房的都是有錢人。從需求角度上看，他們中的大部分人沒有承受大戶型的經(jīng)濟(jì)實力，從供應(yīng)的角度上看，小戶型市場比例太小，無法滿足市場需求，因此，在2001年，小戶型開始在武漢崛起，2002年銷售形式火爆，2003年已經(jīng)是遍地開花，而且，十幾個樓盤中多則半年，少則一兩個月便銷售一空，創(chuàng)下業(yè)界的神話。而剛剛閉幕的武漢秋季房交會也顯示了小戶型的需求強(qiáng)勁，調(diào)查表明，619的客戶希望近期購買小戶型，326的客戶考慮一年之內(nèi)購買，并且他們購買的目的51為自住，1173的選擇投資，可見，連續(xù)的加息和第二套房提高首付等政策的出臺，讓市場上少了投資者的身影。而房交會上的客戶也表示，不管商品房還是二手房，90平方米以下的戶型，都是最受青睞的。二）本項目區(qū)域價值分析江漢區(qū)是武漢商貿(mào)區(qū)域，位于武漢三鎮(zhèn)漢口最繁華地域，是中國古代四大名鎮(zhèn)之一的漢口鎮(zhèn)的發(fā)源地。全區(qū)總面積3343平方公里，轄13條行政街道，112個社區(qū)居委會,5個村民委員會，總戶數(shù)148萬戶，總?cè)丝?6萬人常住人口。項目位于繁華的江漢西北湖片區(qū)，地處中心城區(qū)，平均房價居武漢市首位。本市最貴的住宅樓、寫字樓集中在本片區(qū)的為數(shù)不少。建設(shè)大道商務(wù)區(qū)板塊和青年路塊內(nèi)樓盤其開發(fā)體量均較小，無小區(qū)環(huán)境，多為單體高層建筑，樓盤開發(fā)品質(zhì)較高，占地面積小。同時在區(qū)域內(nèi)新盤推出量較少。就該地段的區(qū)域價值而言，是處于都市心臟且鬧中取靜的絕佳地段，武漢市真正意義上的中央居住區(qū)。眾所周知，一個區(qū)域核心價值的形成，絕對不是靠自封的，也不是一朝一夕之功，而是經(jīng)過長期迅猛發(fā)展并借助各種外在力量綜合的產(chǎn)物，西北湖片區(qū)之所以能在漢口乃至武漢地區(qū)處于核心地位，是因為它具備以下幾個無可比擬的優(yōu)勢1、獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢任何一個城市的發(fā)展離不開水資源，擇水而居更是每個購房者夢寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個休閑廣場。如今，西北湖廣場已做為武漢市一座品位高、設(shè)施全、特色鮮明的城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線，居住其中出則盡閱都市繁華，入則縱攬湖光美景，暢意人生，風(fēng)光無限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氛圍奠定了堅實基礎(chǔ)。2、交通便利，配套設(shè)施極其完善項目臨靠武漢市CBD商貿(mào)金融中心，擁有便捷自如的交通體系，共有多達(dá)30余條公交線路直達(dá)武漢三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運(yùn)站近在咫尺，距武漢天河機(jī)場僅20分鐘車程，更與武漢鐵路樞紐漢口火車站僅隔35公里之遙，空陸交通運(yùn)輸?shù)娘@著優(yōu)勢將給您出行帶來極大的便利。另外，該區(qū)域配套設(shè)施的完善在武漢市也是首屈一指的，在2000年后，隨著市政府對建設(shè)大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場、香格里拉大酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進(jìn)駐，建設(shè)大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)和娛樂休閑為一體的現(xiàn)代化景觀金融街。3、豪宅領(lǐng)地，一個真正意義上的富人區(qū)正由于西北湖片區(qū)的核心價值的不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成了武漢市豪宅的代名詞，從2002年的世紀(jì)華庭開始，房價就刷新了武漢市樓價的記錄，到了2004年的萬豪國際更是產(chǎn)生了轟動的效應(yīng)，價格攀升至6000元/，但卻應(yīng)者云集。發(fā)展至今，西北湖片區(qū)已形成了強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，眾多實力強(qiáng)勁的開發(fā)公司紛紛搶灘該區(qū)域，比如項目東側(cè)的鳳凰城，以及鄰邊的天潤北湖假日等項目，共同打造武漢市豪宅領(lǐng)地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活的享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴，高品味的象征，而該區(qū)域地塊的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市今后的絕版豪宅，價值的大幅攀升不言而喻。4、巨大的發(fā)展空間和升值潛力周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫字樓及政府機(jī)關(guān)，事業(yè)單位。區(qū)域為居住老城區(qū)，居住人口較多且密集，該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強(qiáng)的購買能力。教育配套設(shè)施在項目也顯得較為完善。為了更好地凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價值和經(jīng)濟(jì)輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示范區(qū)域，精力打造“環(huán)境優(yōu)雅，功能齊全，設(shè)施一流，文明高尚”的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示范工程項目包括西北湖西北片的整體開發(fā)，西北湖北片櫻花園，建設(shè)北湖環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面整治工程。屆時，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更優(yōu)雅，景致更加迷人，道路將更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將得到進(jìn)一步顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的二、項目環(huán)境分析一）項目基本情況分析項目所處北湖西路以南、北湖小路以東，東西長約140米，南北寬約70米。總占地9畝，緊鄰西北湖鳳凰城與兩湖總督，距新世界百貨僅僅400米，緊鄰建設(shè)大道金融街與未來的王家墩中央商務(wù)區(qū)。交通便利，周邊商業(yè)發(fā)展成熟，聚集了超市和賣場，學(xué)校、醫(yī)院配套相對集中。項目地勢平坦，沒有太大地面高差，地面基礎(chǔ)堅實，對開發(fā)地基處理不會增加成本和施工難度，但是項目東南方向的兩湖總督項目樓層較高，對項目觀湖產(chǎn)生了一定的影響，空中景觀價值開發(fā)對本案不是太有利，但是我們可以通過合理規(guī)劃達(dá)到最大化的湖景價值。二）項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置。居漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境幽雅、安寧，又坐擁繁華。社會配套發(fā)展?jié)摿^大。規(guī)劃中的道路系統(tǒng)在完善之中，無論醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等單位集中，生活配套十分便利。項目所在的區(qū)域價值很高，為武漢公認(rèn)的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。獨(dú)享自然景觀資源，南面為北湖與西湖，直接供給空間視野。2、項目劣勢項目北面為西北湖公寓，該公寓為上世紀(jì)80年代建造，現(xiàn)今已經(jīng)顯得相對破舊，盡管項目緊鄰鳳凰、兩湖總督，但是周邊形象仍不是很好。項目盡管為城市核心地區(qū)，但是周邊公交路線不多，項目正門工交線路僅兩條（809、621），距離新華路北湖車站或建設(shè)大道取水樓車站還有500米的距離。項目周邊商業(yè)氣憤不濃厚，沒有大型超市，北面大多數(shù)經(jīng)營氣車修理，鳳凰城樓下兩層商鋪僅僅建設(shè)銀行處于運(yùn)營之中，其他全部未找到租客。項目占地僅為9畝，難以形成規(guī)模效應(yīng)。兩湖總督將南面的西湖與北湖遮住，為項目挖掘湖景資源有一定的影響。3、項目機(jī)會當(dāng)城市化進(jìn)程加快，市場需求隨之增加，這一切都預(yù)示了買方市場將不斷地擴(kuò)大。王家墩商務(wù)中心擬建為中部最大的商務(wù)中心，屆時該地區(qū)區(qū)域價值將得到進(jìn)一步的提升。西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構(gòu)成武漢漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價值得到進(jìn)一步提升。目前市場上的小戶型普遍功能設(shè)計不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅4、市場威脅區(qū)域內(nèi)交通干道沿線許多新項目相繼上市，對本案在后期營銷中的客戶起到一定的分流。該項目為區(qū)域內(nèi)單個小體量項目入市，屆時難免顯得勢單力薄。區(qū)域內(nèi)住宅價格水平偏高，客戶形成一定的“心理價格”定勢，逾越有難度三、目標(biāo)客戶群體分析1人員構(gòu)成自住型客戶2430歲的單身或同居生活的都市年輕白領(lǐng)純投資型客戶。2主要特征（針對自住型客戶）月收入在3500元以上白領(lǐng)一族，置業(yè)條件不高；具有都市情結(jié)，追求便捷、現(xiàn)代感的都市生活，講究生活質(zhì)量；事業(yè)處在開創(chuàng)期，工作壓力大，時間觀念強(qiáng)，推崇方便快捷；為一次置業(yè)，旨在擺脫租房的生活，尋求在武漢安家。3價值取向拒絕平庸，追求收放自如的生活態(tài)度；渴望事業(yè)成功、愛情美滿的快樂生活；渴望被社會、他人的尊重；有一定的投資理財觀念，看中地域的升值；崇尚個人空間、追求品質(zhì)講究小資情調(diào)，強(qiáng)調(diào)共同愛好、興趣和共同語言，有強(qiáng)烈的認(rèn)同感需求。四、競爭項目市場分析市場數(shù)據(jù)漢口區(qū)域在售小戶型項目7個項目名稱地址價格建筑面積裝修程度銷售情況戶型面積區(qū)間君逸濠天漢陽鸚鵡大道46號8000元70000平方精裝修熱銷中4090平方格格屋江岸區(qū)大智路特1號22523平方精裝修11月底開盤3590平方觀湖鉑金公寓臺北路云林街58號950012000元/平米之間27649平方米全裝修熱銷中主力戶型56平方澳門銀座江岸區(qū)澳門路與馬祖路交匯處9500元/平米18670平方米精裝修11月中旬開盤3773平方美奇青年匯硚口區(qū)民意四路7500元/平米22000平方全裝修熱銷中3979平方美聯(lián)公園前江岸區(qū)解放大道2803號90000平方毛坯未開盤7292平方君悅尚品江岸區(qū)香8200元/平30000平毛坯基本售磬31121平港路與解放大道交匯處米方方萬科金色家園江漢區(qū)漢口京漢大道與前進(jìn)一路交匯處13000元/平米150000平方精裝修開盤熱銷售新華西美林公館新華西路130000平方8800元/平方毛坯熱銷6164平方菱湖上品江漢區(qū)新華下路169號40000平方8800元/平方精裝修熱銷4175平方項目機(jī)會西北湖小戶型的市場機(jī)遇當(dāng)主流價值觀向品質(zhì)化、郊居化集體轉(zhuǎn)移，表面上城市住宅在分散競爭中話語權(quán)的逐漸細(xì)弱，而事實上，人們對城市生活的追求是永遠(yuǎn)存在的，換言之，小戶型市場是永遠(yuǎn)存在的。當(dāng)萬科金色家園和觀湖缽金公寓熱銷的浪潮余波未平之時，雖然消化掉一定的目標(biāo)客戶，同時，也證明了武漢這個市場，對于高品質(zhì)、價格合理的小戶型的需求也是旺盛的。五、項目定位及產(chǎn)品建議一）項目解析西北湖小戶型的城市高度本項目處于城市正中心。周邊配套齊全，生活氣氛濃厚，但是由于地塊有限，不利于形成規(guī)模效應(yīng)，因此應(yīng)該發(fā)展小戶型為企業(yè)目標(biāo)。以時尚為經(jīng)度，以生活為緯度，戶戶精神獨(dú)立，以最精準(zhǔn)的時尚人群為依托，儼然是一種居住的精神奢侈，也意味一個都市中堅級的主人群落在此誕生建筑中源自海派的情懷，時尚主義的風(fēng)格，既表現(xiàn)出內(nèi)斂，同時也是一種彰顯在城市如此罕見的正中心與高品質(zhì)生活面前，所有的內(nèi)斂與時尚都是對生活的另一種詮釋。這樣的風(fēng)格，凸現(xiàn)了城市中堅的地位。因此，項目的稀有、產(chǎn)品的罕見、客層的地位以及財富的當(dāng)量，都成為一種超越居住的附加價值部分。進(jìn)一步看，我們銷售的不僅是幾套住宅，而是一種城市中堅級別的生活方式與居住藝術(shù)。這樣理解，也就解讀了未來的市場企劃。二）產(chǎn)品規(guī)劃策略本項目具有良好的市場機(jī)會，建議采取市場挑戰(zhàn)者策略，確定營銷戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇有效的進(jìn)攻戰(zhàn)略，進(jìn)一步提升物業(yè)形象，提高在市場中的競爭力，以獨(dú)特、高尚的文化品質(zhì)進(jìn)入市場競爭，以項目十足的個性化特點(diǎn)取勝。在當(dāng)前市場同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，找準(zhǔn)市場稀缺點(diǎn)，營造高尚生活氛圍，實現(xiàn)小區(qū)的現(xiàn)代生活的典范。讓每位業(yè)主住在此，不僅是一個“可以上網(wǎng)、看書、幽會、睡覺的地方”，而且是一個可以安家的地方。本案定位在一個高尚、格調(diào)的景觀社區(qū)，突出產(chǎn)品設(shè)計的前瞻性和不可估量的增值潛力，應(yīng)該做好以下幾個方面戶型設(shè)計方面科學(xué)布局，平面合理利用空間，最大化得到采光建筑風(fēng)格方面簡潔、明快、清新的現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格配套設(shè)施方面與周邊環(huán)境緊密的結(jié)合，彌補(bǔ)周邊不足，以餐飲類商鋪為主物業(yè)管理方面以全心、全意、全程服務(wù)的理念，滿足目標(biāo)群體的生活與服務(wù)需求，收取合理的物業(yè)管理費(fèi)用。提供租賃服務(wù)平臺，為投資型買家提供了保證生活理念方面營造社區(qū)文化，提升開發(fā)企業(yè)品牌形象。價格控制方面靈活的應(yīng)用價格策略，在賣點(diǎn)上實現(xiàn)價格優(yōu)勢及產(chǎn)品升值空間。在產(chǎn)品規(guī)劃上，根據(jù)景觀資源，我方建議，做出純板式住宅，南北通透的設(shè)計讓更多的業(yè)主享受到湖景。三）項目文化塑造現(xiàn)在購房者更加注重功能的需求性，隨著居住理念的不斷演進(jìn)，江城小戶型開始謀求“變身”，品質(zhì)上得到了明顯的提升。本項目如果要運(yùn)做成功，除了產(chǎn)品與地段之外，最核心的一點(diǎn)就是在于開發(fā)商塑造文化價值深深烙入產(chǎn)品形態(tài)中。從國際住宅面積發(fā)展的情況來看，小戶型成為了一種新增住宅里的發(fā)展趨勢。在70120平米成為市場的主流產(chǎn)品的時候，70平米以下的小戶型顯示出了強(qiáng)大的需求態(tài)勢，小戶型項目正成為市場焦點(diǎn)。我們可以將產(chǎn)品與目前市場上的迷你小戶型區(qū)隔開來，強(qiáng)調(diào)與迷你小戶型的差異，提出全新的產(chǎn)品概念和生活主張。這種全新的生活理念定位于“尊貴，60平米就足夠了”，讓每一位業(yè)主感覺居住在此，有一種“自信、國際化、尊貴”。采用類酒店似裝修，層高29米，摒棄華而不實的虛擬空間，融入國際領(lǐng)先的“LIFR/WORK”的建筑理念，每個戶型上，最大化的保證每戶的通風(fēng)采光。四）戶型建議建議以一房一廳為主力戶型、兩房按緊湊型、舒適型、典雅型三種追求設(shè)計。戶型建筑面積（平方米）戶型配比1室1廳3540201室2廳4555402室2廳7080253室2廳90100151、根據(jù)規(guī)劃，可以做80精裝小戶型，以1室1廳、1室2廳為主。2、從自然環(huán)境方位，設(shè)計外飄窗，盡可能實現(xiàn)戶戶有景，看西湖與北湖。五）項目裝修建議武漢市場上的小戶型交房標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)為精裝修，如觀湖缽金公寓、美奇青年匯、楚天星座、菱湖上品、格格屋、澳門銀座、萬科金色家園、君逸濠天產(chǎn)權(quán)式酒店等等。但是也有毛坯房交房的項目，如君悅尚品、天下國際紅公館。武漢裝修房市場總結(jié)起來有以下幾個特點(diǎn)精裝修產(chǎn)品放量呈快速上漲趨勢產(chǎn)品位置多為在交通便利商業(yè)核心地段多為商業(yè)及公寓商住型產(chǎn)品戶型均為小戶型大多以自住為主要目標(biāo)客戶小戶型項目價格高于市場其他產(chǎn)品價格目前市場精裝修小戶型均價在10000元/平米以上裝修檔次多定位中高端裝修公司及裝飾材料均為知名品牌總體來看，成功的小戶型精裝修項目一般都以公寓為主；位于城市比較中心的地段，交通便利，配套齊全；主要滿足投資出租、商務(wù)功能和年輕時尚人群居住需求，購買者和居住者對生活品質(zhì)非常