天津泰達(dá)南口路地塊藝術(shù)領(lǐng)域地塊可行性分析報(bào)告

目錄第一部分項(xiàng)目總論3一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景3（一）、可行性研究報(bào)告名稱3（二）、可行性報(bào)告編制單位3（三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)3二、項(xiàng)目地塊概況3三、可行性研究的結(jié)論4第二部分項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場研究5一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景5（一）、城市基本背景5（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況5二、天津市房地產(chǎn)市場概況8（一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁8（二）、土地市場相對疲軟9（三）、房價(jià)增速較快9（四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊10（五）、2006年市場供需預(yù)計(jì)分析11（六）、市場特征分析12三、項(xiàng)目周邊市場狀況13第三部分項(xiàng)目的市場定位14一、主力消費(fèi)群定位與分析14（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成14（二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)15（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析15（四）、綜述15二、產(chǎn)品定位15三、戶型定位16四、項(xiàng)目方案評估意見17第四部分項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析18一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)18二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃18（一）、建設(shè)方式18（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析18（三）、開發(fā)進(jìn)度19三、項(xiàng)目成本明細(xì)19四、項(xiàng)目收入20（一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定20（二）、項(xiàng)目收入21五、項(xiàng)目利潤21六、資金來源與支出21七、現(xiàn)金流量分析21八、盈虧平衡分析22九、敏感性分析22（一）、開發(fā)成本浮動(dòng)對利潤的影響22（二）、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對利潤的影響22（三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較22第五部分可行性研究的結(jié)論23一、經(jīng)濟(jì)效益分析23二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn)23（一）、擬投資理由23（二）、潛在風(fēng)險(xiǎn)24三、社會(huì)效益分析24第一部分項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景（一）、可行性研究報(bào)告名稱天津市南口路地塊可行性研究報(bào)告（二）、可行性報(bào)告編制單位榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部（三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國家相關(guān)政策、法規(guī)2、天津市地塊整理信息土地招商3、走訪記錄，市場調(diào)研數(shù)據(jù)、資料4、天津市土地交易中心信息5、天津市政府網(wǎng)站二、項(xiàng)目地塊概況南口路地塊位于天津市河北區(qū)，中環(huán)線以內(nèi)，東側(cè)為喜峰道，南側(cè)為南口路，西側(cè)是天津市電器研究所，地塊正處于天津河北區(qū)重點(diǎn)改造的南口路沿線中心位置，該地塊具擁有較好的交通條件和升值潛力。位置圖如下通過多方信息渠道了解，預(yù)計(jì)天津市土地交易中心將在本月底或6月初發(fā)布地塊掛牌公告。目前該地塊現(xiàn)狀除北側(cè)三戶礦山電器廠職工宿舍和南側(cè)的商業(yè)銀行外均已拆平，起掛價(jià)25800萬元。規(guī)劃指標(biāo)及要求如下土地出讓面積為68,800，合1032畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率23，可建建筑面積不大于15,824，建筑密度30，綠地率40；土地使用權(quán)出讓年限為70年。通過經(jīng)濟(jì)測算，預(yù)計(jì)該地塊合理成交價(jià)為34,61328萬元（其中土地出讓金33,54000萬元、契稅1,00620萬元、土地交易手續(xù)費(fèi)6708萬元），即樓地價(jià)2,18739元/；擬定我公司取得該土地最高價(jià)為37,80835萬元（其中土地出讓金36,63600萬元），即樓面地價(jià)為2,38930元/。三、可行性研究的結(jié)論項(xiàng)目總成本62,56595萬元項(xiàng)目銷售收入87,03200萬元項(xiàng)目利潤19,63577萬元項(xiàng)目成本利潤率3138項(xiàng)目內(nèi)部收益率5201項(xiàng)目凈現(xiàn)值16122萬元項(xiàng)目投資回收期156年通過對項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目評價(jià)可以得出本項(xiàng)目具有較為合理的投資回報(bào)率，投資回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對較小，規(guī)模符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，因此項(xiàng)目可行。第二部分項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場研究一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景（一）、城市基本背景天津是我國四個(gè)直轄市之一，也是北方最大的沿海開放城市和航運(yùn)中心，轄區(qū)面積119197平方公里，屬于暖溫半濕潤大陸季風(fēng)型氣候。下轄有6個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、4個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。截至2005年底，全市常住人口為1043萬人，其中城鎮(zhèn)人口為78306萬人。天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國家級公路途經(jīng)天津；天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國際機(jī)場是北方重要的客機(jī)機(jī)場，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心；2006年3月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過天津城市總體規(guī)劃（20052020年），明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。天津“十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12，人均生產(chǎn)總值超過7000美元，財(cái)政收入年均增長16以上，建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量2005年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值366386億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比04年增長145，連續(xù)10個(gè)季度增速在14以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá)52286億元。財(cái)政收入達(dá)到72552億元，占全市生產(chǎn)總值的198，同比上年增長268，實(shí)現(xiàn)“十五”期間財(cái)政收入5年上五百億元臺(tái)階的重大突破。天津20002005年GDP及增長率202260238694293188182667366386163936145157145125120108010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年億元80100120140160180200天津GDP增長率2、購買力和消費(fèi)水平天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長階段，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到12639元，同比增長102；城市居民恩格爾系數(shù)為367，同比下降05個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均消費(fèi)性支出9653元，同比增長為97，其中用于居住類支出1292元，同比增長50。天津城市居民人均可支配收入及增長率93381031311467895912639814110211210411610164700080009000100001100012000130002000年2001年2002年2003年2004年2005年元24681012人均可支配收入增長率3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面積2570，比2004年增加15。預(yù)計(jì)2006年天津城市居民人均居住建筑面積為2658，根據(jù)天津市20052020中長期發(fā)展規(guī)劃，2010年天津城市人均居住建筑面積將達(dá)到3000，未來幾年內(nèi)年均增長0855。4、固定資產(chǎn)投資“十五”期間天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入15以上的年增長高速期，2003年突破1000億元大關(guān)，連續(xù)3年保持20以上的速度增長，2005年天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為151684億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成138556億元。天津20002005年固定資產(chǎn)投資及增長率81160104672125898797101516845350420520329015115863080016002000年2001年2002年2003年2004年2005年元50150250350450固定資產(chǎn)投資增長率5、2006年天津市主要預(yù)期目標(biāo)2006年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是、生產(chǎn)總值增長12；、財(cái)政收入增長17以上；、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長20；、城市居民人均可支配收入增長10以上；6、天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點(diǎn)改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點(diǎn)改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時(shí)積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。其中梅江板塊（梅江13號地所屬片區(qū)）、奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在2003年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對較好，市場成熟度和認(rèn)可度也相對較高。東部板塊（萬東小馬路所屬片區(qū)、二號橋德億達(dá)項(xiàng)目）區(qū)域內(nèi)在開發(fā)項(xiàng)目較少，目前還未形成相互競爭、共同建設(shè)的發(fā)展態(tài)勢，雖然麗苑居住區(qū)、萬新居住區(qū)和衛(wèi)國道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢頭均顯遜色，但隨著國家重點(diǎn)發(fā)展濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)和地理位置優(yōu)勢，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。東南板塊區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項(xiàng)目會(huì)以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢頭與其形成呼應(yīng)。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢看好?？傊旖虺鞘兄黧w規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴(kuò)散。二、天津市房地產(chǎn)市場概況2005年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強(qiáng)勁，房價(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。市場供給充足，但受宏觀政策影響，市場需求在一定程度上略有萎縮。（一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，2005年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到241，僅比2004年少074個(gè)百分點(diǎn)。自從2003年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持20以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入投資需求旺盛期。天津20012005年房地產(chǎn)投資及增長率1758421139263393275416127204902412482021001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年億元61218243036房地產(chǎn)投資增長率（二）、土地市場相對疲軟2005年的天津土地市場略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是土地價(jià)格上漲幅度明顯回落，與2004年163的上漲幅度相比，2005年土地交易價(jià)格上漲幅度僅為39，其中居住用地交易價(jià)格上漲29；其二是土地交易量較2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為1126萬，同比減少846，單宗土地成交面積為59263，同比減少854。（三）、房價(jià)增速較快根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津2005年度累計(jì)成交均價(jià)為4132元/，較2004年度全年均價(jià)（3302元/）上升2513，而2004年度相比2003年上漲214。市區(qū)商品房均價(jià)突破5000元/的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi)5000元/以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房已經(jīng)超過6000元/的均價(jià)水平。從2005年度天津商品房價(jià)格走勢看，第一季度消費(fèi)慣性使然，房價(jià)沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢。房價(jià)一年一個(gè)臺(tái)階（2003年2700元/水平、2004年3300元/水平、2005年4100元/水平），預(yù)計(jì)2006年度天津整體房價(jià)水平達(dá)到5000元/的水平。天津20042006年月度商品房均價(jià)對比表100020003000400050006000元2004年2882303730573355337831913227342435283652386138082005年3754386839424096401739783899403040414589465647932006年49055046489850891月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月進(jìn)入2006年以來，天津全市商品房均價(jià)保持在4900元/以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價(jià)格水平高，分別達(dá)到6500元/和6200元/的水平。自二月份以來，河北區(qū)房價(jià)水平達(dá)到51005300元/的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價(jià)格水平看來，該區(qū)域的房價(jià)上漲空間較大。預(yù)計(jì)2006年度河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價(jià)將分別達(dá)到6800元/、6500元/、5700元/和5500元/以上的水平。天津主要城區(qū)區(qū)域2006年14月份房價(jià)示意圖如下2006年14月商品房均價(jià)示意圖50894558475047625272651568185046490548984883533450734844625362025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月二月三月四月元全市商品房均價(jià)全市商品住宅均價(jià)河北區(qū)均價(jià)南開區(qū)均價(jià)河西區(qū)均價(jià)河?xùn)|區(qū)均價(jià)（四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積347056萬，同比增長211，其中商品住宅282787萬，同比增長211。年度新增商品房供應(yīng)量為1187萬。與市場供給形成截然反差，市場需求受宏觀政策影響明顯，從2月份開始月度需求基本呈下降趨勢，全年商品房成交面積980萬，同比去年下降18，各月份成交情況見下圖天津04與05年月份商品房成交面積對比示意圖10961227311221193210152845582910913135991212310329048300780082008400866790076957299836510244512610059050100150一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月萬04年成交面積05年成交面積（五）、2006年市場供需預(yù)計(jì)分析1、2006年預(yù)計(jì)住宅需求總量在1868萬左右1、從人口增長及平均居住面積來看2005年天津全市常住人口1046萬人，其中城鎮(zhèn)人口556萬人，人均居住面積257。根據(jù)天津市20052020中長期發(fā)展規(guī)劃，2006年的天津人口預(yù)計(jì)將達(dá)到1076萬人，其中城鎮(zhèn)人口574萬人，城鎮(zhèn)人口比2005年增加18萬人。預(yù)計(jì)2006年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到2658到2010年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為30，年均增長0855。由此根據(jù)住宅剛性需求計(jì)算公式為剛性需求新增人口“帶動(dòng)型需求”現(xiàn)有人口“改善型需求”2658/人18萬人0855/人574萬人478萬490萬968萬由人口增長及平均居住面積增長形成2006年的住宅剛性需求預(yù)計(jì)為968萬左右。2、從拆遷帶來的“被動(dòng)型”需求分析2005年天津城區(qū)拆遷面積為180萬。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計(jì)拆遷量將達(dá)到200萬左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量13的關(guān)系，將形成600萬的住宅需求。3、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在1300萬左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實(shí)際成交量約1000萬左右，被抑制的需求量約有300萬左右，也將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的市場上進(jìn)行消化。將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)2006年天津住宅需求在1868萬左右。2、2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計(jì)劃比上年增長22，達(dá)到400億元；新開工項(xiàng)目計(jì)劃比上年增長25，達(dá)到2000萬，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計(jì)劃達(dá)到3500萬。（六）、市場特征分析1、產(chǎn)品特征分析（1）、住宅平均面積減小趨勢明顯隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購買力沒有明顯增強(qiáng)，市民基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品也是目前市場需求量最大的。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢明顯，8090兩居、105110三居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財(cái)富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價(jià)值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。從而使單一項(xiàng)目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（4）、更開放的“大街區(qū)小組團(tuán)”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社區(qū)對城市的開放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對城市開放的，而封閉性組團(tuán)將被控制在一個(gè)較小的規(guī)模。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛通過現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價(jià)值。2、競爭特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來天津房價(jià)快速增長，而期間房價(jià)增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房價(jià)逐漸成為影響購房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。同時(shí)受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（2005年總款50萬元以內(nèi)商品房、2006年總款60萬元以內(nèi)商品房）。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時(shí)代，消費(fèi)者對于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競爭細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性價(jià)比等層面，購房者消費(fèi)行為更加理性。（2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水平上，購房者對片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對較低，所以價(jià)格不是同一片區(qū)的競爭主體。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品品質(zhì)、品牌和開發(fā)商實(shí)力的競爭就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開發(fā)商也開始越來越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。三、項(xiàng)目周邊市場狀況根據(jù)天津的未來城市發(fā)展規(guī)劃，從今年開始南口路沿線（志成道至普濟(jì)河道段）將是河北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃改造的地帶，南口路沿線的舊城改造和南口路拓寬并行，未來幾年南口路沿線將是河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地帶。目前該地帶在售或擬售樓品相對很少，近年開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目也相對較少，周邊新樓盤僅有金品家園（在售，銷售率在85以上）和風(fēng)和日麗（年初銷罄）。由于本項(xiàng)目與金品家園和風(fēng)和日麗具有相同的區(qū)域性，本項(xiàng)目具有可比性。通過對金品家園和風(fēng)和日麗項(xiàng)目的調(diào)研，綜合分析得出如下幾點(diǎn)1、該區(qū)域?yàn)橹械蜋n商品房相對集中區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在建的項(xiàng)目（金品家園、風(fēng)和日麗二期）和近年來已建成小區(qū)（東?；▓@、山?；▓@、勝景花園等）從產(chǎn)品品質(zhì)（包括產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)、外立面效果、項(xiàng)目景觀規(guī)劃和小區(qū)內(nèi)配套等方面）看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對較低。2、參考區(qū)域內(nèi)在售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，同時(shí)結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房5000元/以上的價(jià)格水平，可以判定目前該區(qū)域的商品房價(jià)格水平超過5000元/。預(yù)計(jì)2006年區(qū)域內(nèi)新建商品房價(jià)格能到達(dá)5500元/。3、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為天津中等偏低的收入水平群體，從購房目的上看，以為子女購房需求、拆遷購房需求以及周邊改善型需求為主，投資性需求相對很少。4、從產(chǎn)品需求特征來看，80100的兩居室和110左右的小三居室的戶型為區(qū)域市場需求熱點(diǎn)，而對125面積以上的戶型相對要少，從金品家園的銷售狀況看來，市場對80以下的小面積戶型也反應(yīng)較好。5、該區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目和次新項(xiàng)目的產(chǎn)品基本上采用磚混板式結(jié)構(gòu)，以多層住宅為主。第三部分項(xiàng)目的市場定位一、主力消費(fèi)群定位與分析（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成1、地塊周邊“改善型”客戶群體南口路與沿線住宅新建住宅小區(qū)相對較少，僅有售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后，勢必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。2、拆遷戶，特別是河北區(qū)和紅橋區(qū)的舊城改造拆遷戶。隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢必有帶動(dòng)巨大的拆遷性購房的需求，由于本項(xiàng)目定位為中檔普通住宅，價(jià)格水平相對其它中心城區(qū)較低，在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購買本項(xiàng)目的群體。另近年來天津其他城區(qū)大規(guī)模城市拆遷改造，天津市區(qū)房價(jià)快速上漲，致使大量的拆遷戶未能購得新房或二手房，本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢勢必會(huì)吸引大量的其他城區(qū)的拆遷戶。3、周邊首次置業(yè)人群該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。4、其它城區(qū)的購房群體由于近年來天津房價(jià)快速上漲，致使許多購房者“望房興嘆”，除河北區(qū)和紅橋區(qū)外，市內(nèi)其它城區(qū)房價(jià)基本上都在6000元/的水平，本項(xiàng)目的5500元/的價(jià)格水平（明年開盤時(shí)的價(jià)格水平）勢必能吸引大量其它城區(qū)的購房群體。（二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)1、家庭月收入水平一般在3500元以上，如項(xiàng)目附近獨(dú)立經(jīng)營的個(gè)體工商戶、教師、企事業(yè)單位的工作人員。2、家庭人口數(shù)一般為35人，以項(xiàng)目周邊改善型購房、拆遷購房、結(jié)婚購房和為子女購房為主。（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為96,均價(jià)5500元/，每套住房的總價(jià)為約528萬元左右，按首付30（約158萬元），貸款70（約37萬元），還款期限為20年計(jì)算，每月還款本息合計(jì)約2500元。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明2005年天津市居民家庭人均可支配收入12639元，以普通三口之家計(jì)算，家庭年可支配收入37917元，平均每月可支配收入約3160元，高于每月還款660元。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的未來收入增長的情況的條件下，本項(xiàng)目擬定家庭月收入在3500元以上的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購房本項(xiàng)目住宅。（四）、綜述在市場消化能力方面，由于該地塊天津目前重點(diǎn)改造的南開路（志成道至普濟(jì)河道段）的中心區(qū)域，臨近普濟(jì)河道、榆關(guān)道和天津中環(huán)線，交通便利，地理位置相對較佳，周邊生活配套齊全，價(jià)格水平較迎合擬定目標(biāo)客戶群體心理價(jià)位和實(shí)際購買力，故在滿足該區(qū)域市場需求和吸引目標(biāo)客戶方面具備較大的優(yōu)勢。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量上和購買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為中檔普通住宅小區(qū)形象定位簡約、便捷、健康、人文生活產(chǎn)品定位的原因A本項(xiàng)目位于重點(diǎn)改造和規(guī)劃中的南口路生活區(qū)，而目前該區(qū)域內(nèi)基本上都是低檔商品房住宅，本項(xiàng)目相對同其他在建樓盤或次新樓盤相比，具有規(guī)模優(yōu)勢，故本項(xiàng)目適宜定位為中檔住宅小區(qū)。B定位為中檔住宅小區(qū)，有利于在區(qū)域內(nèi)樹立本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象，與目前低檔次的商品房住宅相區(qū)別，本項(xiàng)目從產(chǎn)品檔次、價(jià)值和價(jià)格上都能較大程度迎合擬定目標(biāo)客戶群的實(shí)際需求和購買力，以求最大程度的贏得市場。C、本項(xiàng)目周邊超市、醫(yī)院、菜市場等等生活配套齊全，世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一醫(yī)院與本項(xiàng)目距離不到100米，離南口路菜市場僅200米的路程。D本項(xiàng)目周邊污染源極少，綠化程度高，臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休閑娛樂場地，具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。E本項(xiàng)目周邊重點(diǎn)名校林立，如河北工業(yè)大學(xué)、育英里小學(xué)、鐵一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具備較為深厚的人文底蘊(yùn)。三、戶型定位根據(jù)天津市房地產(chǎn)政策情況、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群的需求狀況，確定本項(xiàng)目的戶型定位。1、按照建設(shè)部等七部委通知，天津市明確了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)建筑容積率在10以上；單套建筑面積以國家規(guī)定的120平方米為標(biāo)準(zhǔn)上浮20。2、隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲，市民基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對功能齊全的中小戶型較為認(rèn)可，對于此類產(chǎn)品需求量較大。3、區(qū)域內(nèi)樓盤戶型定位主要以中小戶型為主，如金品家園戶型主要以7998小兩居和10664的大兩居、104108小三居為主。另有部分5618、5711的一居室戶型，而大面積戶型相對較少（戶型面積有12741、14283和14741）。4、經(jīng)調(diào)查，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的住房消費(fèi)能力在5055萬元，對于80100兩居、110以內(nèi)的三居等經(jīng)濟(jì)型戶型需求量較大。擬確定戶型面積如下表戶型面積80以下809090100100110110120120以上比例5204020105戶型2室2廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳3室2廳3室1廳3室2廳3室2廳四、項(xiàng)目方案評估意見由于本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谔旖驑潜P價(jià)格和產(chǎn)品檔次相對較低的城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限，對產(chǎn)品的價(jià)格和總款的敏感程度最為強(qiáng)烈，因此控制開發(fā)成本，對吸引有效需求尤其關(guān)鍵。同時(shí)考慮到該地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，因此建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主，以11層板式小高層為主，輔以部分18層點(diǎn)式高層住宅（建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以適當(dāng)考慮少量板式6層多層住宅），采用簡約建筑風(fēng)格、明朗的外立面效果、優(yōu)美社區(qū)景觀、完善社區(qū)配套及人性化的物業(yè)管理來突出本項(xiàng)目的簡約、健康和人文理念。第四部分項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊出讓為凈地出讓，面積688公頃，合1032畝。用地性質(zhì)居??；建筑密度30；容積率23；綠地率40。出讓年限70年。由于本地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，本項(xiàng)目擬建各項(xiàng)物業(yè)如下表項(xiàng)目數(shù)量備注住宅158240地下車庫7912地下車庫軍民兩用二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一）、建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析由于我公司首次在天津開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，且對天津市場認(rèn)識(shí)上存在一定的不足，綜合考慮本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及項(xiàng)目未來定價(jià)策略調(diào)整，本項(xiàng)目擬分兩期滾動(dòng)開發(fā)。第一期將在本地塊南半?yún)^(qū)開發(fā)，約完成建筑面積755萬（其中含地下車庫約036萬），并完成銷售中心、樣板樓工程。南半?yún)^(qū)緊鄰南口路，便于本項(xiàng)目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時(shí)有利于本項(xiàng)目前期的推廣和二期的造勢，最終有利于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作和資金的快速回籠。第二期開發(fā)北半?yún)^(qū)，約共計(jì)906萬（其中含地下車庫約043萬），最終完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的人氣更加聚集，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格有望提高，獲得較好的利潤。（三）、開發(fā)進(jìn)度開發(fā)期為25個(gè)月，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等共需4個(gè)月；建設(shè)期為15個(gè)月，室外配套在樓體封頂后2個(gè)月內(nèi)完成，工程開工的第3個(gè)月開始銷售。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工5個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì)18個(gè)月。建設(shè)進(jìn)度安排如下第一期2006年11月2007年10月第二期2007年2月2008年1月詳見（附表二）開發(fā)進(jìn)度表三、項(xiàng)目成本明細(xì)除土地成本以外的成本明細(xì)見下表項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/M2）備注1、建筑工程成本17,084001,07963小高層、高層住梯1260796370部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用340222150規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)79500住宅設(shè)計(jì)費(fèi)1901200地質(zhì)勘探32200放線測量費(fèi)8050監(jiān)理費(fèi)322003、政府規(guī)費(fèi)431442727散裝水泥14090建筑面積033元墻體革新費(fèi)38240勞保統(tǒng)籌費(fèi)79500白蟻防治費(fèi)32200渣土清運(yùn)費(fèi)47300確權(quán)測繪費(fèi)24150產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)47300竣工備案費(fèi)8050交易服務(wù)費(fèi)21130投資額012質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11070工程造價(jià)007技術(shù)服務(wù)費(fèi)14090防雷審核241511500元建筑面積15元/M2圖紙審查24150環(huán)境評估費(fèi)12076印花稅5030中標(biāo)造價(jià)003招標(biāo)服務(wù)費(fèi)32200合同造價(jià)024、安裝工程5,2852233400燃?xì)?604800自來水3962500污水、雨水4592900電力14569200雙電路92；單電路83供熱185111700住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視47300智能化31620005、環(huán)境配套791205000景觀、綠化47530室外道路316206、管理費(fèi)7912050007、銷售費(fèi)用1,265928000銷售收入的1158、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,64700104089、不可預(yù)見費(fèi)316482000總計(jì)27,952671,76647本地塊總占地面積688公頃，本地塊掛牌底價(jià)2580000萬元，結(jié)合本項(xiàng)目的成本和利潤的基本測算，根據(jù)附表三（1）土地成本測算表，該地塊較為合理地價(jià)估計(jì)在起價(jià)基礎(chǔ)上增長3000，即為33,54000萬元，另外契稅為100620萬元，交易手續(xù)費(fèi)為6708萬，土地總成本為3461328萬元。本次經(jīng)濟(jì)測算土地成本為3461328萬元。擬定競買土地最高地價(jià)為37,80835萬元，其中土地出讓金36,63600萬元、契稅1,09908萬元和土地交易手續(xù)費(fèi)7327萬元，詳見附表三（1）土地成本測算表。四、項(xiàng)目收入（一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定綜合考慮本地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、天津房地產(chǎn)市場大環(huán)境和區(qū)域市場的未來價(jià)格預(yù)計(jì)，擬定銷售均價(jià)格為住宅5,500元/地下車位10萬/個(gè)（二）、項(xiàng)目收入項(xiàng)目數(shù)量均價(jià)總價(jià)住宅158,2405,500元/87,03200萬元稅金4,83028萬元銷售凈收入82,20172萬元備注通過計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈銷售收入計(jì)算時(shí)不予考慮，具體計(jì)算如下地下車位建造成本07912萬2600元/2,05712萬元地下車位出租收益226個(gè)10萬元/個(gè)2,260萬元五、項(xiàng)目利潤項(xiàng)目銷售凈收入為82,20172萬元，總成本為62,56595萬元，總利潤為19,63577萬元，項(xiàng)目成本利潤率為3138。計(jì)算如下（82,2017262,56595）62,565953138詳見附表三（1）土地成本測算表六、資金來源與支出項(xiàng)目資金來源包括項(xiàng)目占用資金和預(yù)售收入，其中總計(jì)占用資金43,000萬元，6批次投入，分別為6,500萬，4,500萬，1,000萬、8,000萬、3000萬元和20,000萬元，并在開發(fā)期間分批返還公司。資金支出包括土地費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)和還款。詳見（附表四）資金來源及支出測算表七、現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為648，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為8。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16,122萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5201財(cái)務(wù)投資回收期156年詳見（附表五）現(xiàn)金流量表財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為5201，說明投資南口路地塊項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)收益。八、盈虧平衡分析1、銷售率100時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)住宅銷售均價(jià)為A（AX15824）X155562,56595A4,186元/2、銷售均價(jià)為5,500元/時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售率為B87,03200XBX155562,56595B7611項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售率為7611，說明項(xiàng)目存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。九、敏感性分析在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項(xiàng)目利潤的因素主要是開發(fā)成本及銷售價(jià)格的變動(dòng)。（一）、開發(fā)成本浮動(dòng)對利潤的影響項(xiàng)目總成本在正負(fù)5范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（2）。（二）、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對利潤的影響項(xiàng)目銷售均價(jià)在正負(fù)5之間變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（3）。（三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較通過對附表二（2）和附表二（3）的比較分析可知項(xiàng)目開發(fā)成本的變動(dòng)對利潤率的影響略高于銷售價(jià)格變動(dòng)對利潤率的影響。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，應(yīng)控制成本，且應(yīng)通過有效的市場推廣、良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)等手段來提高產(chǎn)品的附加值，進(jìn)而提高銷售價(jià)格,以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。第五部分可行性研究的結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目銷售凈收入82,20172萬元項(xiàng)目總成本62,56595萬元成本利潤率3138銷售利潤率2256總利潤19,63577萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值16,122萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5201財(cái)務(wù)投資回收期156年通過經(jīng)濟(jì)測算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。項(xiàng)目從建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃用途、地價(jià)、投資規(guī)模、投資機(jī)會(huì)等方面看，都適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求。同時(shí)項(xiàng)目符合市場需求，目標(biāo)客戶明確。二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn)（一）、擬投資理由1、天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津?yàn)I海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長江三角洲后的中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極。2、在2006年3月份的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過天津城市總體規(guī)