2008年鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789目錄一、宏觀經(jīng)濟(jì)及城市概況3（一）城市概況31地理位置及特征32交通狀況33行政區(qū)劃44人文環(huán)境45人口環(huán)境46城市特色和城市定位4（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r51近35年地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量52近35年城市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)53近35年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況64居民生活水平65城市支柱產(chǎn)業(yè)76宏觀經(jīng)濟(jì)總體分析7（三）城市建設(shè)及規(guī)劃71城市建設(shè)情況72城市性質(zhì)及定位83城市整體布局94城市發(fā)展規(guī)模（20052010）105城市道路交通106重點(diǎn)發(fā)展方向和區(qū)域117城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展118居住用地規(guī)劃11二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析12（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r121、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程122房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)123近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、增速124商品房供銷情況135整體價(jià)格走勢(shì)146土地市場(chǎng)分析1472008年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)分析158、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析16三別墅市場(chǎng)17（一）、政策環(huán)境的變化對(duì)別墅市場(chǎng)的影響分析171、有關(guān)別墅的宏觀調(diào)控政策172009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、政策解析1821、土地方面政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響1822、金融方面政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響193、未來政策層面的判斷19（二）、鎮(zhèn)江別墅板塊分布及未來發(fā)展趨勢(shì)201、鎮(zhèn)江別墅板塊分布2011、鎮(zhèn)江別墅板塊分布圖2012、鎮(zhèn)江別墅板塊簡析2013、板塊特征232、未來別墅發(fā)展預(yù)測(cè)2421、城市發(fā)展方向?qū)ξ磥韯e墅的影響2422、景觀資源對(duì)未來別墅的影響25（三）、鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)分析261、鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況2611、從供應(yīng)體量上看，各區(qū)大盤云集。2612、從產(chǎn)品形態(tài)上來看，聯(lián)排別墅是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品2713、從區(qū)域分布來看，丹徒區(qū)占據(jù)別墅市場(chǎng)半壁江山2814、從戶型面積上來看,180250平方米為別墅銷售主力戶型2815、從價(jià)格上來看,由于別墅類型的不同,均價(jià)從400010000不等。3016、從產(chǎn)品風(fēng)格來看，產(chǎn)品比較單一312、別墅市場(chǎng)的銷售情況3121、全國主要城市別墅市場(chǎng)銷售情況3122、鎮(zhèn)江在售別墅去化分析32221、別墅銷售情況32222、暢銷產(chǎn)品特性33223、客源分析33（四）鎮(zhèn)江在售別墅的推廣方式及營銷水平341、鎮(zhèn)江別墅開發(fā)水平342、鎮(zhèn)江別墅營銷水平34五、中式別墅個(gè)案分析34四、市場(chǎng)結(jié)論362009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789一、宏觀經(jīng)濟(jì)及城市概況（一）城市概況1地理位置及特征鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸，北緯31373219，東經(jīng)1185811958。東西最大直線距離955公里，南北最大直線距離769公里。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。2交通狀況鎮(zhèn)江臨江近海，水陸交通極為便利，為國家級(jí)水路主樞紐和省級(jí)公路主樞紐城市。滬寧高速公路、京滬鐵路、滬寧二級(jí)公路穿市而過，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。鎮(zhèn)江港是全國主樞紐港之一，長江岸線長259公里，其中深水岸線85公里。鎮(zhèn)江距南京機(jī)場(chǎng)和常州機(jī)場(chǎng)均為60公里。鎮(zhèn)江港是國家一類開放口岸，全國主樞紐港之一，岸線長65公里。高資港區(qū)、龍門港區(qū)、鎮(zhèn)江港區(qū)、諫壁港區(qū)、高橋港區(qū)、大港港區(qū)、揚(yáng)中港區(qū)構(gòu)成鎮(zhèn)江港口群體。鎮(zhèn)江大港地方鐵路把水上主通道和鐵路大動(dòng)脈、大港港區(qū)和市區(qū)聯(lián)為一體。揚(yáng)中長江大橋與揚(yáng)中北渡一起，構(gòu)成長江南北又一通道。蘇南運(yùn)河鎮(zhèn)江段2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789426公里，是全國第一條國家級(jí)文明樣板航道，四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可常年通行500噸級(jí)船隊(duì)。鎮(zhèn)江口岸為國家一類對(duì)外開放口岸，海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢等查驗(yàn)機(jī)構(gòu)齊全。3行政區(qū)劃鎮(zhèn)江市現(xiàn)轄丹陽市、句容市、揚(yáng)中市3個(gè)市，市區(qū)設(shè)丹徒、京口、潤州和新區(qū)（省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。鎮(zhèn)江市區(qū)面積1081平方公里。4人文環(huán)境鎮(zhèn)江扼南北要沖，得山水之勝，鐘靈毓秀，代不乏才。歷代文人墨客紛來尋幽探勝，寄情抒懷，耕耘風(fēng)雅，播種斯文。其中有李白、杜牧、范仲淹、王安石、蘇軾、陸游、辛棄疾等才士名賢?！耙恕睘殒?zhèn)江最早地名，是3000年前周康王封給宜侯的領(lǐng)地。北宋建鎮(zhèn)江府1113年，始稱鎮(zhèn)江，辛亥革命后稱丹徒縣，1928年改為鎮(zhèn)江縣。1929年至1949年2月為江蘇省政府所在地。5人口環(huán)境人口增長維持較低水平。2007年年末戶籍總?cè)丝?6878萬人，比上年減少001萬人，全市人口與上年相比持平略減。人口自然增長率022，比上年下降143個(gè)千分點(diǎn)。6城市特色和城市定位鎮(zhèn)江城市性質(zhì)為為國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市。鎮(zhèn)江口岸是國家一類對(duì)外開放口岸，海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢查驗(yàn)機(jī)構(gòu)齊全。高資港區(qū)、龍門港區(qū)、鎮(zhèn)江港區(qū)、諫壁港區(qū)、高橋港區(qū)、大港港區(qū)、揚(yáng)中港區(qū)構(gòu)成鎮(zhèn)江港口群。同時(shí)鎮(zhèn)江也是江蘇省重要的高教、科研基地，擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)、中國蠶研所等一流的高校和科研機(jī)構(gòu)。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1近35年地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量近兩年全市GDP增幅都保持在15左右，經(jīng)濟(jì)增長呈平穩(wěn)較快發(fā)展趨勢(shì)。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的不斷提高。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重穩(wěn)步提高，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量上財(cái)政總收入占GDP比重達(dá)168，比2006年提高2個(gè)百分點(diǎn)。2近35年城市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在三產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，一二產(chǎn)業(yè)占比呈小幅下降，第三產(chǎn)業(yè)所占比重有所上升。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)朝著輕，快，捷方向發(fā)展。20042007年GDP78116871671025311213147151521550200400600800100012001400200420052006200714214414614815152154156GDP億元）增幅（）444137606605599353543640102030405060708090100200520062007第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893近35年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況近兩年鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資總額保持適度增長，增長幅度較為平穩(wěn)，較好地適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)需求。主要表現(xiàn)在在投資規(guī)模上，規(guī)模以上的投資比例有所增加2007年規(guī)模以上投資完成4804億元，比上年增長214；在投資結(jié)構(gòu)上，各類經(jīng)濟(jì)投資有穩(wěn)幅增長2007年國有經(jīng)濟(jì)投資比上年增長198；民營經(jīng)濟(jì)比上年增長248；外商、港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)投資比上年增長264。4居民生活水平近兩年城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高。人均可支配收入保持兩位數(shù)增長。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，城市居民用于文教娛樂、交通、通信、醫(yī)療保健類人均支出逐年增長2007年同比增長323。購買能力加強(qiáng)，人均生活消費(fèi)支出攀升2007年人均生活消費(fèi)支出12008元，比上年增長306。城鎮(zhèn)人均住房面積逐年改善。近兩年固定資產(chǎn)投資情況501185880240475262238229020040060080020052006200721222324252627固定資產(chǎn)投資（億元）增幅（）123941429116775200520062007人均可支配收入（元）近兩年人均收入增幅153141174051015202005200620072009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317895城市支柱產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，電子、造紙、化工、機(jī)械、建材是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。6宏觀經(jīng)濟(jì)總體分析整體而言，在國家宏觀調(diào)控的影響下，鎮(zhèn)江近兩年的經(jīng)濟(jì)保持高速運(yùn)轉(zhuǎn)，社會(huì)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，年增幅都保持在兩位數(shù)。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式帶動(dòng)外界該城市的投資力度，加大投資額的注入，近兩年投資額增長幅度趨于穩(wěn)幅漲勢(shì)，各類經(jīng)濟(jì)投資幅度都略有所漲。除此之外，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在不斷改善。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由原先靠工業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展唯一拉動(dòng)力逐步改善為二三產(chǎn)業(yè)共同帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)現(xiàn)代化腳步加快。在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景下，城鎮(zhèn)居民生活水平也在不斷提高。生活水平的提高主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面一是收入水平的提高，二是生活質(zhì)量的提升。隨著這兩項(xiàng)的不斷提高，人們對(duì)改善住房的意識(shí)也會(huì)相應(yīng)增強(qiáng)，在剛性需求的帶動(dòng)下，未來兩年鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來更好的契機(jī)。3272812257200520062007人居住房面積（平米）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789（三）城市建設(shè)及規(guī)劃1城市建設(shè)情況2005年，鎮(zhèn)江市潤揚(yáng)大橋建成通車，滬寧高速、312國道鎮(zhèn)江段拓寬改造完成。建成金橋大道、中山北路、緯六路、宗澤路、通港北路等城市干道。改造市區(qū)10個(gè)老住宅片區(qū)，總面積55萬平方米。2006年，鎮(zhèn)江市將推進(jìn)南徐新城建設(shè)，重點(diǎn)做好起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)文化體育會(huì)展中心和市行政服務(wù)中心前期工作，開工建設(shè)市規(guī)劃展示中心。推進(jìn)北部濱水區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)抓好引航道節(jié)制閘、金山湖退漁還湖、清淤造景等基礎(chǔ)工程建設(shè)。在對(duì)外交通體系上，建設(shè)鎮(zhèn)溧、寧常高速公路和寧杭高速公路鎮(zhèn)江段二期工程，實(shí)施大港至丹陽、鎮(zhèn)江至祿口機(jī)場(chǎng)通道等干線工程，做好鎮(zhèn)泰過江通道建設(shè)準(zhǔn)備工作。在市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)上，完成花山東路、天橋路拓寬等一批主次干道建設(shè)。優(yōu)先發(fā)展城市公交，提升智能化管理水平，增強(qiáng)節(jié)點(diǎn)通行能力。繼續(xù)加大公共領(lǐng)域投入力度，實(shí)施大港、高資供水工程和市區(qū)排澇系統(tǒng)改造。加快停車設(shè)施規(guī)劃、改造和建設(shè)。加大電網(wǎng)建設(shè)力度，建成500千伏、220千伏等一批輸變電工程。抓好城市環(huán)境綜合整治，嚴(yán)禁違法用地和非法建設(shè)行為。提升生態(tài)建設(shè)水平。建成市級(jí)以上環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)4個(gè)、生態(tài)村10個(gè)。加快城市森林生態(tài)體系規(guī)劃建設(shè)，實(shí)施山體保護(hù)和美化綠化工程，繼續(xù)開展限制開山采石專項(xiàng)整治，加大采石宕口整治復(fù)綠力度。推進(jìn)滬寧高速、312國道兩側(cè)綠化景觀工程和街頭小游園建設(shè)。抓好水環(huán)境綜合治理和污水處理系統(tǒng)主干網(wǎng)工程建設(shè)。嚴(yán)格控制污染物排放總量，實(shí)現(xiàn)工業(yè)污染源穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，強(qiáng)化城市噪音、揚(yáng)塵治理和汽車尾氣控制。積極推行清潔生產(chǎn)，加強(qiáng)資源綜合利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提倡綠色消費(fèi)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。2城市性質(zhì)及定位城市發(fā)展定位國家歷史文化名城，長江三角洲重要的港口、風(fēng)景旅游城市和區(qū)域中心城市之一。城市發(fā)展目標(biāo)發(fā)展成為名副其實(shí)的江南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，清新秀麗、充滿靈氣和活力的江南名城，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展的現(xiàn)代文明城市。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高效、內(nèi)在活力迸發(fā)“長三角”區(qū)域中心城市；2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789文化底蘊(yùn)深厚、自然資源豐富國家歷史文化名城和國內(nèi)外著名的旅游城市；人居環(huán)境最佳、生態(tài)質(zhì)量上乘特色顯著的山水型生態(tài)城市。3城市整體布局城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。主城與東、西翼之間以生態(tài)綠地、防護(hù)綠地相隔，以快速路、主干路相聯(lián)。主城北起長江，南至312國道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按85萬人、80平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風(fēng)景區(qū)的五大功能區(qū)。（1）主城核心區(qū)以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點(diǎn)塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。按30萬人、25平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。（2）南徐新城城市次中心。由行政、文化、商務(wù)為主的市級(jí)公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。按20萬人、20平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。（3）丁卯新城城市東部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)和生活居住為主的城市新區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展大學(xué)城和以光電子為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。按20萬人、20平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。（4）谷陽新城城市南部地區(qū)中心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789住為主的城市新區(qū)。按15萬人、15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。（5）南山風(fēng)景區(qū)城市中心綠地，建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園，規(guī)劃控制用地約12平方公里。東翼主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。按125萬人、31平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。西翼主城以西地區(qū)，由龍門和高資兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。按75萬人、15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。城市整體形象突出體現(xiàn)沿江展開，山林鑲嵌的“一城兩翼”的城市空間結(jié)構(gòu)，營造“山、水、城、林”的整體形象特征。利用現(xiàn)實(shí)的自然資源、人文資源和城市形態(tài)特征塑造具有“大江風(fēng)貌、城市山林”的“山水城市”個(gè)性特色，構(gòu)建“一環(huán)、兩楔、兩洲、四帶、七區(qū)”的綠色空間結(jié)構(gòu)。“一環(huán)”即城市綠色交通環(huán)；“兩楔”即山體相連形成的“人”字形生態(tài)綠地；“兩洲”即世業(yè)洲和江心洲旅游休閑度假區(qū)；“四帶”即沿江、沿河、沿道路、沿鐵路的風(fēng)光帶；“七區(qū)”即三山、南山、圌山、禹山、橫山、五州山、香山等七大風(fēng)景區(qū)。通過彰顯城市的個(gè)性魅力，進(jìn)一步提高城市內(nèi)在品質(zhì)，提升城市品位，營造最佳的創(chuàng)業(yè)、投資環(huán)境，建立最適宜的人居環(huán)境，使城市擁有更強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)，帶來更大的發(fā)展機(jī)遇。4城市發(fā)展規(guī)模（20052010）城市規(guī)劃建成區(qū)實(shí)際居住人口規(guī)模到2005年控制在80萬人左右，到2020年控制在105萬人左右，至本世紀(jì)中葉將發(fā)展為150萬人左右的大都市；城市規(guī)劃建成區(qū)建設(shè)用地規(guī)模到2005年控制在88平方公里以內(nèi)，到2020年控制在1155平方公里以內(nèi)。5城市道路交通在滬寧高速公路、鎮(zhèn)溧高速公路、鎮(zhèn)江長江第二通道和沿江高速公路等的高速交通網(wǎng)絡(luò)體系的支撐下，道路交通的基本框架由上輪規(guī)劃的“三橫六縱”調(diào)整為“一軌、三橫九縱、十字雙環(huán)”。即規(guī)劃形成“城市軌道交通”、“城市道路東西三橫、南北九縱”以及主城“十字雙環(huán)”的路網(wǎng)新格局，并力爭(zhēng)在近期內(nèi)基本建成該2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789路網(wǎng)骨架。6重點(diǎn)發(fā)展方向和區(qū)域城市發(fā)展方向未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展。近期重點(diǎn)沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，“重點(diǎn)沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字形城市空間發(fā)展模式?！把亟l(fā)展”可以繼續(xù)發(fā)揮港口資源優(yōu)勢(shì)，積極呼應(yīng)省委省政府沿江開發(fā)戰(zhàn)略，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，建設(shè)城市，更好地凸現(xiàn)長江下游獨(dú)具魅力的港口城市特色。沿路向南發(fā)展一方面可以融合于江蘇省“三圈五軸”戰(zhàn)略中滬寧城鎮(zhèn)聚合軸和新宜城鎮(zhèn)聚合軸的建設(shè)中起，另一方面也可以利用滬寧高速和鎮(zhèn)溧高速形成的新“黃金十字”交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及即將拓寬的312國道和沿江高速公路等交通設(shè)施建設(shè)，拉動(dòng)新一輪的城市開發(fā)建設(shè)，滿足城市空間拓展的需要。7城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)與沿路高新產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。重點(diǎn)形成四大支柱產(chǎn)業(yè)，即鞏固發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和旅游業(yè)為主的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)；錯(cuò)位發(fā)展物流業(yè)和光電子產(chǎn)業(yè)為主的新興特色產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)空間布局上，形成東西兩條沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和沿路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；形成三山、南山、古運(yùn)河、圌山、世業(yè)洲旅游度假區(qū)、江心洲現(xiàn)代休閑旅游區(qū)、大橋景區(qū)及各景區(qū)（點(diǎn)）等特色旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)；形成以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市中心區(qū)。8居住用地規(guī)劃規(guī)劃形成七個(gè)綜合居住分區(qū)主城核心區(qū)分區(qū)、丁卯新城分區(qū)、南徐新城分區(qū)、谷陽新城分片區(qū)、大港分區(qū)、諫壁分區(qū)和高資分區(qū)。其中主城核心區(qū)可居住人口30萬左右丁卯新城可居住人口20萬左右2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789南徐新城可居住人口20萬左右谷陽新城可居住人口15萬左右大港片區(qū)可居住人口10萬左右諫壁片區(qū)可居住人口25萬左右高資片區(qū)可居住人口75萬人左右。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程2005年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了建市以來的最高點(diǎn)，由于房產(chǎn)“新政”效應(yīng)的影響將直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)投資進(jìn)度；城市建設(shè)投資項(xiàng)目不多，規(guī)模不大，加之各項(xiàng)政策的貫徹落實(shí)，城市建設(shè)的進(jìn)展速度有所放緩。2006年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控進(jìn)入“二次調(diào)控”階段。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)國務(wù)院出臺(tái)了六條樓市調(diào)控措施，九部門也發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，政策措施更具操作性。受政策的影響，鎮(zhèn)江市多家房地產(chǎn)公司反映新項(xiàng)目的取得已經(jīng)變得十分困難，地價(jià)的不斷上漲也使企業(yè)成本增加，而三季度相對(duì)來說也是房產(chǎn)銷售淡季，三季度鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為12500，分別比二季度和去年同期下跌1000和500點(diǎn)。勞動(dòng)力需求、房屋竣工、商品房銷售景氣指數(shù)分別為9383、9500、8117，均由上季的景氣區(qū)間跌入不景氣區(qū)間運(yùn)行。商品房預(yù)售和銷售情況較差，商品房預(yù)售和銷售景氣指數(shù)分別為11617和8117，比二季度下降1500和4000點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況也不理想，三季度盈利（虧損）變化景氣指數(shù)為10383，比二季度下降1231點(diǎn)，接近于臨界點(diǎn)。隨著國家相關(guān)調(diào)控政策的不斷的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步規(guī)范，房屋的供給結(jié)構(gòu)將趨于合理，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)業(yè)后期走勢(shì)將逐步回歸理性。2房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)3近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、增速2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增勢(shì)不減，呈急速增長，漲幅達(dá)532。2005年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控，使得今后兩年房地產(chǎn)投資增幅減緩，開發(fā)商對(duì)于2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789房地產(chǎn)投資趨于理性。4商品房供銷情況在商品房供應(yīng)方面，年竣工面積小于施工面積，且相差幅度較大。2007年商品房年竣工面積不到施工面積的三分之一，供應(yīng)量的減少，市場(chǎng)需求的增加，導(dǎo)致2007年供需矛盾緊張，從供需比上看，2007年供不應(yīng)求現(xiàn)象出現(xiàn)且開始加劇。604867498433532116251200520062007房地產(chǎn)投資（億元）增幅（）5561213270501239248786823156200520062007近兩年商品房供應(yīng)情況施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）21321148823924103512315629467200520062007近兩年商品房供銷面積對(duì)比竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317895整體價(jià)格走勢(shì)從歷年價(jià)格走勢(shì)上看，鎮(zhèn)江商品房價(jià)格整體走勢(shì)穩(wěn)中有升。20002005年增長幅度較快，年漲幅都保持在10以上。自2005年國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一些列宏觀調(diào)控政策以后，2006年房價(jià)漲幅為7，較前兩年漲幅有所回落。2007年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加緊，使得全國各地在成交量上和成交價(jià)上有受到了一定影響，2007年鎮(zhèn)江商品房成交均價(jià)為3584元/平米，同比下跌008。供需比181220920051152200520062007商品房均價(jià)走勢(shì)1483191330003587358433302240164705001000150020002500300035004000200020012002200320042005200620072009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317896土地市場(chǎng)分析土地放量趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，土地價(jià)格在合理基數(shù)增長的情況下基本持平。72008年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)分析近兩年鎮(zhèn)江土地成交量及地價(jià)走勢(shì)58574567464889112002000400060008000020406080100120140土地成交總量（畝）地價(jià)（萬元/畝）土地成交總量（畝）12798451347664317389846455地價(jià)（萬元/畝）5857456746488911202002200320042005200620072009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789從成交量上看，2008年19月份，單月成交量呈陡幅下降的趨勢(shì)，5月份為成交高峰期，月份成交1385套，而一向有金九之稱的9月成交量同比出現(xiàn)了下滑，月份僅成交807套。從成交均價(jià)上看整體價(jià)格波動(dòng)較大，最高值為41928元/平米，最低值為35413元/平米。整體成交均價(jià)為3800元/平米。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789同比于2007年，2008年各月銷售都出現(xiàn)不同程度的下滑，月成交套數(shù)最大跌幅在50，07年房地產(chǎn)銷售的火爆現(xiàn)象在2008年已經(jīng)銷聲匿跡。8、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析鎮(zhèn)江屬于三級(jí)城市，根據(jù)自身城市特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)，樓市尚處于第一波啟動(dòng)期的上升通道內(nèi)，市場(chǎng)表現(xiàn)如下1、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在自主需求的初級(jí)階段，但已經(jīng)歷過外來炒房者第一波浪潮，在07年國家加大宏觀調(diào)控力度之后，鎮(zhèn)江房價(jià)受到了一定的影響，2007年鎮(zhèn)江商品房成交均價(jià)為3584元/平米，同比下跌008。2、房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量持續(xù)增長，市場(chǎng)供應(yīng)外延性擴(kuò)展。3、樓市已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)代，銷售壓力加大4、產(chǎn)品層次逐步完善，呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)5、受購買力影響，價(jià)格上漲缺乏動(dòng)力三別墅市場(chǎng)（一）、政策環(huán)境的變化對(duì)別墅市場(chǎng)的影響分析1、有關(guān)別墅的宏觀調(diào)控政策國土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知，其中第四條規(guī)定“今后5年內(nèi)停止別墅類用地供應(yīng)。中國人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，對(duì)別墅市場(chǎng)發(fā)展資金會(huì)有一些影響?！傲恍抡背雠_(tái)，高檔房銷售受到影響，別墅也在其列。國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，再次提出要控制高檔商品房建設(shè)。各大銀行達(dá)成協(xié)議，別墅的首付款由原來的20提到30。國土資源部發(fā)布了2006工作要點(diǎn)，指出2006年國家仍然會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控，并繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。國土資源部利用司副司長吳海洋在內(nèi)部會(huì)議上透露，國土資源部將出臺(tái)文件界定別墅定義，不排除將TOWNHOUSE、低密度花園洋房納入高檔房的可能性，相關(guān)政策正在制定中。國土資源部下發(fā)了“關(guān)于目前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”，堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定。即日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)其進(jìn)行全面清理。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892003282003652003081220052006年春節(jié)前200632920065302007年，國家調(diào)控并未改變“別墅用地禁批”的基調(diào)，同時(shí)，外商投資也限制投資別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目。在外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）中，“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營”仍在限制目錄內(nèi)。2008年1月，國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，規(guī)定未來住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率，明確單位面積內(nèi)所建住宅的套數(shù)和套型。從別墅相關(guān)政策發(fā)布的時(shí)間上來看，早在2003年國土資源部就提到了“今后五年內(nèi)停止別墅類用地供應(yīng)”，時(shí)至2006年5月30日國土資源部一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。可以說國家針對(duì)別墅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，在我國別墅開發(fā)用地的供應(yīng)也正式的停止了。從別墅相關(guān)政策發(fā)布的部門來看，近年來一系列的政策都來自于國家相關(guān)管理部門，而就鎮(zhèn)江本地來說，并沒有別墅地方政策出臺(tái)。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789別墅市場(chǎng)相關(guān)政策，主要從兩個(gè)方面作為切入點(diǎn)一是從別墅開發(fā)的源頭土地上控制，別墅用地被正式叫停，未來別墅類物業(yè)將更為稀缺；二是通過金融、信貸方面的政策，加大別墅類項(xiàng)目開發(fā)和消費(fèi)的成本。此外，2008年1月國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，規(guī)定未來住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率，這將使通過調(diào)低容積率將住宅變?yōu)閯e墅的企圖成為泡影，獨(dú)棟別墅也將成為別墅市場(chǎng)上的稀缺品。2、政策解析影響別墅市場(chǎng)的相關(guān)政策主要從兩個(gè)方面為切入點(diǎn)，一方面，是土地市場(chǎng)政策；一方面是金融政策。可以看出國家對(duì)別墅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策不是單一的，它是在國家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大前提之下產(chǎn)生的。別墅項(xiàng)目由于其產(chǎn)品的特殊性，特別是其對(duì)土地資源的浪費(fèi)，必然首當(dāng)其沖受到政策的打壓。21、土地方面政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響國家對(duì)別墅土地資源的嚴(yán)格控制，隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的逐漸去化，必然會(huì)造成別墅特別是豪華別墅（獨(dú)棟、雙拼）產(chǎn)品的稀缺，其價(jià)值也必然會(huì)有所提升。潛在的別墅項(xiàng)會(huì)隨著市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，價(jià)格上也會(huì)有一定的上漲空間。獨(dú)棟、雙拼別墅將會(huì)越來越少，類別墅產(chǎn)品將會(huì)成為別墅市場(chǎng)的主流。類別墅項(xiàng)目介于別墅與普通公寓之間，即提高了土地的利用率，又在建筑類型以及內(nèi)部、外部空間提供了別墅的生活空間，并且降低了使用成本，所以花園洋房、疊加別墅等類別墅產(chǎn)品將會(huì)成為未來低密度住宅市場(chǎng)產(chǎn)品的主流。22、金融方面政策對(duì)別墅市場(chǎng)的影響別墅客群的高收入水平?jīng)Q定了金融方面的政策對(duì)其的影響不大。2007年以來貸款利率的提高對(duì)別墅客群來說并沒有什么實(shí)質(zhì)性意義，近期央行又掀起了一股降息風(fēng)，對(duì)別墅市場(chǎng)也是一個(gè)利好。而國家宏觀調(diào)控相關(guān)的金融政策，對(duì)別墅的開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力和融資水平提出了更高的要求，可以說金融政策只是加大了企業(yè)開發(fā)別墅項(xiàng)目的難度而已。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、未來政策層面的判斷節(jié)約土地為我國的基本國策，政府對(duì)于土地的控制也越來越嚴(yán)格。單從房產(chǎn)市場(chǎng)來說，我國目前土地市場(chǎng)化的程度已經(jīng)比較高，而土地市場(chǎng)則完全掌握在政府手中。因此，別墅市場(chǎng)供應(yīng)的完全市場(chǎng)化和土地供應(yīng)的非市場(chǎng)化（壟斷化）將成為未來政策制定走向的重要影響因素。支撐鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最主要的原因一是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；二是，城市化的進(jìn)程。鎮(zhèn)江作為一個(gè)三線城市，房地產(chǎn)正處在快速發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)象北京、上海等一線大城市那么明顯。從宏觀部分的研究結(jié)果看，土地、金融、整體調(diào)控等政策及其影響對(duì)鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)而言，在增加了開發(fā)的不確定風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也形成別墅市場(chǎng)的稀缺性特征，隨著人們收入水平的提高、對(duì)生活品質(zhì)追求的強(qiáng)烈以及高端產(chǎn)品的日益稀缺，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸淡化，但是近期全國樓市的低迷，也會(huì)牽住別墅項(xiàng)目的銷售步伐?？傊S著國家相關(guān)政策的出臺(tái),尤其在如今的“禁地令”下,別墅土地日漸稀缺。長期來看,政策因素導(dǎo)致的別墅供應(yīng)缺乏將在未來幾年進(jìn)一步顯現(xiàn),別墅項(xiàng)目將越來越受到購房者的關(guān)注。這也就預(yù)示著未來鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將愈演愈烈。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789（二）、鎮(zhèn)江別墅板塊分布及未來發(fā)展趨勢(shì)1、鎮(zhèn)江別墅板塊分布11、鎮(zhèn)江別墅板塊分布圖12、鎮(zhèn)江別墅板塊簡析丹徒半壁江山,笑傲江湖丹徒區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,空氣交通便利,是目前鎮(zhèn)江各區(qū)中擁有別墅項(xiàng)目最多的一個(gè)區(qū)。同時(shí),鎮(zhèn)江僅有的四大獨(dú)立別墅皇家花園、香格里拉、聆湖尚郡、仙人湖別墅也都位于該區(qū)。除此之外,還有科苑華庭、風(fēng)景城邦、御墅臨風(fēng)、園墅清怡嘉苑、駙馬山莊、亞廈風(fēng)和苑、圣地雅格、皇家花園等別墅項(xiàng)目。可以說,丹徒區(qū)占據(jù)著鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)的半壁江山。代表項(xiàng)目丹徒板塊新區(qū)板塊京口區(qū)板塊潤州區(qū)板塊2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789樓盤名稱位置建筑面積均價(jià)（元/M2）開盤時(shí)間建筑類型圣地雅格丹徒新區(qū)谷陽大道瑞山路交叉口190000平方米聯(lián)排6000元2007415聯(lián)排別墅，疊加科苑華庭中山東路255號(hào)（國際飯店東附樓）72000平方米聯(lián)排5200預(yù)計(jì)11月開盤（目前內(nèi)部認(rèn)購）聯(lián)排雙拼別墅精功清怡丹徒新區(qū)谷陽大道100000平米5000聯(lián)排黃家花園鎮(zhèn)江辛豐龍山1號(hào)現(xiàn)場(chǎng)618503平方米9200元200666獨(dú)棟聆湖尚郡中山東路255號(hào)（國際飯店東附樓）8815獨(dú)棟香格里拉丹徒新區(qū)千禧路85002008518獨(dú)立別墅,仙人湖丹徒區(qū)上黨鎮(zhèn)仙人湖度假區(qū)1號(hào)7000200816獨(dú)立別墅風(fēng)景城邦丹徒新區(qū)谷陽大道199號(hào)建筑面積4908717平方米多層2900聯(lián)排5000疊加3800一期06年5月,二期200709多層,別墅,聯(lián)排別墅駙馬山莊鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)千禧路168號(hào)5500聯(lián)排別墅凱悅山莊大港鎮(zhèn)趙聲路西、東豐路北5500雙拼別墅御墅臨楓谷陽大道旁4300雙拼,聯(lián)排別墅京口王者風(fēng)范,誰與爭(zhēng)鋒京口區(qū)一直是鎮(zhèn)江較受矚目的區(qū)域,其囊括了濱江及學(xué)府兩大熱點(diǎn)板塊。目前京口區(qū)擁有鎮(zhèn)江較早期開發(fā)的陽光世紀(jì)花園等別墅項(xiàng)目,同時(shí)今年來又有大量別墅項(xiàng)目興起,如我家山水、江山名洲、中南世紀(jì)城、恒順翠竹園、頤和家園、東城綠洲美墅館、上院陽光學(xué)府華庭、恒美山莊等。其中中南世紀(jì)城、江山名洲、我家山水等銷售狀況良好,其品質(zhì)與配套的完美組合,吸引了眾多關(guān)注的目光。代表項(xiàng)目樓盤名稱位置占地/建筑面積均價(jià)（元/M2）開盤時(shí)間建筑類型建筑風(fēng)格中南世紀(jì)城鎮(zhèn)江市東吳路120號(hào)建筑620000平方米48002008430疊加別墅，重疊別墅，聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅歐式2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789恒美山莊鎮(zhèn)江學(xué)府路恒美山莊項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)42002006615疊拼歐式江山名洲焦山公園56002006年下半年聯(lián)排歐式學(xué)府華庭京口區(qū)學(xué)府路56號(hào)73000平方米別墅70002008420高層,別墅,公寓，聯(lián)排別墅歐式亞東撲園鎮(zhèn)江市黃山南路10號(hào)8500200891聯(lián)排，疊加中式潤州今日雄起,明日之尊隨著潤州區(qū)新行政中心的逐步建立及完善,南徐版塊不斷升溫。不但開發(fā)商們將目光紛紛鎖定在這塊未來的閃耀之地,鎮(zhèn)江市民也對(duì)這一帶的樓盤投入了更多的熱情。萬科魅力之城一期聯(lián)排別墅產(chǎn)品一經(jīng)推出立即售罄,二期以聯(lián)排為主的紅郡也在今年推出。中住君臨南山的別墅項(xiàng)目整體檔次、品質(zhì)較高,這也帶動(dòng)了整個(gè)南徐板塊產(chǎn)品的檔次。亞東樸園處于南徐板塊與大市口商業(yè)繁華區(qū)的中心位置,以疊加、聯(lián)排別墅為主的產(chǎn)品,目前銷售狀況火熱。另外,還有申華冠城國際,也是因?yàn)榭礈?zhǔn)未來南徐新城的發(fā)展前景,才高價(jià)拍下南徐地塊,目前該項(xiàng)目先期推出的10套雙拼別墅已售完,46套聯(lián)排別墅也已銷售8套,近期內(nèi)還將推出32套疊加別墅。作為潤州區(qū)的另一版塊金山版塊,區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目稀少。該版塊月亮灣雅苑中有部分聯(lián)排別墅,但已經(jīng)售罄。以中式風(fēng)格為主的正太悠然居聯(lián)排別墅的推出,為08年該版塊別墅市場(chǎng)注入了一絲生機(jī)。代表樓盤樓盤名稱位置占地/建筑面積（平米）均價(jià)（元/M2）開盤時(shí)間建筑類型建筑風(fēng)格君臨南山鎮(zhèn)江市解放北路北京華聯(lián)對(duì)面23000048002006528疊加別墅，聯(lián)排別墅歐式正太悠然居鎮(zhèn)江市金橋大道8號(hào)150000疊加5500聯(lián)排660020085中式聯(lián)排疊加別墅中式冠城國際鎮(zhèn)江市解放路218號(hào),國際飯店一樓200000花園洋房5800元2008315小高層,高層,聯(lián)排別墅,花園洋房歐式萬科紅郡鎮(zhèn)江市解放路209號(hào)92002008715聯(lián)排別墅歐式2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789新區(qū)奮起揚(yáng)鞭,欲耀未來丁卯新區(qū)與大港新區(qū)別墅項(xiàng)目數(shù)量在各區(qū)中居于后位。丁卯新區(qū)目前的別墅項(xiàng)目主要有錦江花園、江南世家、南山一品等。其中錦江花園是丁卯第一個(gè)純獨(dú)立別墅小區(qū),不過由于小區(qū)環(huán)境、管理等各方面的不完善,使該項(xiàng)目日益落寂。瑞泰新城、江南世家也推出了部分別墅項(xiàng)目,但就目前銷售情況來看,依然屬于低熱狀態(tài)。值得關(guān)注的是,丁卯區(qū)純中式別墅南山一品的推出,由于其獨(dú)有的中國特色及品味定位等,大港新區(qū)則由于自身工業(yè)環(huán)境的影響,別墅項(xiàng)目較少,銷售整體不甚理想。代表樓盤目前該區(qū)域在售項(xiàng)目只有南山一品和江南世家樓盤名稱位置占地/建筑面積均價(jià)（元/M2）開盤時(shí)間建筑類型建筑風(fēng)格江南世家鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯橋路168號(hào)1800006300聯(lián)排歐式南山一品鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯1101776000聯(lián)排中式鎮(zhèn)江別墅相對(duì)于一二線城市起步較晚。目前別墅相對(duì)集中的區(qū)域主要有4個(gè)丹徒板塊，京口板塊，潤州板塊，鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯新區(qū)和大港新區(qū)）板塊。由于丹徒新區(qū)較好生態(tài)環(huán)境和交通，使得這個(gè)區(qū)域成為別墅集中放量區(qū)。新區(qū)板塊靠近工業(yè)區(qū)，自然環(huán)境較差，別墅項(xiàng)目數(shù)量在各區(qū)中居于后位。京口區(qū)一直鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)的備受矚目的區(qū)域，今年上市的幾個(gè)別墅項(xiàng)目在檔次和品質(zhì)上都吸引了不少關(guān)注目光，隨著潤州區(qū)新行政中心的逐步建立及完善，潤州版塊不斷升溫，成為近階段別墅開發(fā)的熱門區(qū)域。13、板塊特征板塊板塊綜述市場(chǎng)成熟度產(chǎn)品特征發(fā)展趨勢(shì)丹徒板塊依托優(yōu)越的自然景觀資源形成鎮(zhèn)江別墅集中區(qū)成熟獨(dú)棟、聯(lián)排別墅為主具備打造高檔別墅的自然資源條，交通方便，是未來鎮(zhèn)江別墅群聚區(qū)，也是獨(dú)棟別墅的專屬區(qū)域。京口板塊鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊啟動(dòng)較早的地區(qū)，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主。成熟獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加，其中以聯(lián)排別墅為除中南世紀(jì)城有獨(dú)棟外，其余都是類別墅產(chǎn)片，該板塊是鎮(zhèn)江核心區(qū)域，版塊內(nèi)缺少自然景觀且土地資源有限，2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789主未來別墅開發(fā)量不會(huì)太大。潤州板塊房地產(chǎn)新興板塊，隨著潤州區(qū)新行政中心的逐步建立及完善，開發(fā)商和購房者逐漸將目光鎖定這塊未來之星。較成熟聯(lián)排、疊加區(qū)域廣闊，發(fā)展前景良好，隨著南徐新城次中心的不斷成熟，別墅市場(chǎng)未來發(fā)展前景較為廣闊。新區(qū)板塊該板塊是鎮(zhèn)江未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前項(xiàng)目以為普通住宅為主，別墅項(xiàng)目較少不成熟聯(lián)排為主板塊別墅市場(chǎng)較為冷清，受丁卯大環(huán)境大氣候的影響，加上政府對(duì)該區(qū)域未來的規(guī)劃，未來別墅市場(chǎng)發(fā)展有限。2、未來別墅發(fā)展預(yù)測(cè)影響別墅市場(chǎng)未來發(fā)展的因素，主要從兩個(gè)方面進(jìn)行闡述一方面，由于一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展和城市規(guī)劃密切相關(guān)，因此從一個(gè)城市的總體規(guī)劃中可以看出未來城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向；另一方面，由于別墅類物業(yè)開發(fā)的特殊性，別墅開發(fā)對(duì)自然資源條件的附屬性較強(qiáng)，因此從城市景觀資源分布的狀況可以預(yù)判未來別墅類物可能出現(xiàn)的區(qū)域。21、城市發(fā)展方向?qū)ξ磥韯e墅的影響鎮(zhèn)江的未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展。近期重點(diǎn)沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789鎮(zhèn)江主城區(qū)近幾年房地產(chǎn)開發(fā)火熱，區(qū)域基本已無房地產(chǎn)的開發(fā)空間，隨著擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，主城框架的拉大，房地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域也將隨著遷移。丹徒區(qū)具有良好的景觀，加上城市未來的規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)是未來別墅的開發(fā)區(qū)域。東部房地產(chǎn)開發(fā)量較少，加上未來城市的東擴(kuò)，東部區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。22、景觀資源對(duì)未來別墅的影響鎮(zhèn)江主要的景觀資源有三山一湖，北固山，焦山在市中心區(qū)域，別墅開發(fā)受用地限制，不會(huì)在這些地方形成聚集。東部的金山一帶別墅開發(fā)量不大，開發(fā)形式以多層為主。南部的南山和仙人湖一帶已聚集了不少別墅樓盤，是鎮(zhèn)江別墅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。從景觀資源上講，未來鎮(zhèn)江別墅發(fā)展區(qū)域主要是東南部?？偟膩碚f鎮(zhèn)江城市規(guī)模不大，四個(gè)區(qū)的別墅項(xiàng)目車程距離幾乎都在30分鐘以內(nèi)，不能形成良好的區(qū)隔，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)將越演越烈。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789（三）、鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)分析1、鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)整體供應(yīng)情況2008年鎮(zhèn)江別墅供應(yīng)量,達(dá)歷史最高規(guī)模,共有別墅項(xiàng)目30個(gè)左右。四區(qū)別墅今年都集中放量，且體量較大，板塊與板塊之間，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。11、從供應(yīng)體量上看，各區(qū)大盤云集。總建規(guī)模（萬）區(qū)域案名開盤時(shí)間10以下10252540405555以上聆湖尚郡2006年4月御墅臨楓2006年3月圣地雅格2007年4月風(fēng)景城邦2006年4月丹徒君臨南山2006年5月中南世紀(jì)城2008年4月學(xué)府華庭2008年4月江山名洲2008年9月（二期）京口亞東撲園2008年9月潤州君臨南山2006年5月2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789正太悠然居2008年5月萬科紅郡2008年6月各區(qū)大盤云集，基本都是15萬平米以上的大盤，君臨南山，江山明州等樓盤都已經(jīng)達(dá)到了55萬平米以上。12、從產(chǎn)品形態(tài)上來看，聯(lián)排別墅是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品從物業(yè)類型上來看,大多數(shù)項(xiàng)目都是別墅、洋房、高層、小高層等共同組成的混合性物業(yè)。市場(chǎng)供應(yīng)以聯(lián)排、疊加別墅為主，從銷售總量來看以聯(lián)排居多，占到全市銷售總量的五成以上，從銷售率上看，聯(lián)排別墅去化最快、其次是疊加。據(jù)此可以看出，經(jīng)濟(jì)型別墅仍然占據(jù)著市場(chǎng)的主力需求地位。經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)于獨(dú)立別墅來說有著面積相對(duì)較小、總價(jià)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，無論是自住還是投資，對(duì)于資金的占用比例都不會(huì)很大。獨(dú)立別墅，因總價(jià)高、面積大，針對(duì)的客戶群屬于金字塔尖人士，故銷售相對(duì)于經(jīng)濟(jì)型別墅要困難得多。目前只有聆湖尚郡的去化速度相對(duì)較快，主要原因是聆湖尚郡是目前幾個(gè)獨(dú)立別墅項(xiàng)目中最早推出的，體量也是最大的。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178913、從區(qū)域分布來看，丹徒區(qū)占據(jù)別墅市場(chǎng)半壁江山從區(qū)域分布上來看,目前市場(chǎng)別墅項(xiàng)目有30各，丹徒區(qū)別墅供應(yīng)量最大,占據(jù)了供應(yīng)總量“半壁江山”,其次是京口區(qū)、潤州區(qū)和新區(qū)。14、從戶型面積上來看,180250平方米為別墅銷售主力戶型各類別墅主力面積獨(dú)棟案名開盤時(shí)間主力面積（）1495202468101214丹徒京口潤州新區(qū)各區(qū)別墅項(xiàng)目量2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789200以下200250250300300350350400400以上聆湖尚郡06年4月御墅臨楓06年3月聯(lián)排主力面積（）區(qū)域案名140以下140170170200200230230260260以上御墅臨楓圣地雅格風(fēng)景城邦丹徒君臨南山中南世紀(jì)城江山名洲京口亞東撲園君臨南山正太悠然居潤州萬科紅郡新區(qū)南山一品雙拼主力面積（）區(qū)域案名開盤時(shí)間200以下200250250300300350350400400以上丹徒御墅臨楓2006年3月中南世紀(jì)城京口亞東撲園20089君臨南山20065潤州正太悠然居20085181250平方米面積區(qū)間內(nèi)的別墅供應(yīng)量占到全市別墅供應(yīng)量的5成左右，從鎮(zhèn)江市場(chǎng)來看，該面積段內(nèi)別墅物業(yè)類型多以聯(lián)排為主，從另一方面來說，聯(lián)排別墅是鎮(zhèn)江別墅市場(chǎng)供應(yīng)的主力，疊加、雙拼、獨(dú)立則瓜分了剩下的市場(chǎng)份額，其中疊加別墅所占份額較高。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178915、從價(jià)格上來看,由于別墅類型的不同,均價(jià)從400010000不等。從價(jià)格來看，目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)的疊加別墅價(jià)格在36004800元/平米之間，聯(lián)排在40006800元/平方米之間，雙拼在50007000元/平方米之間，獨(dú)立在70009500元/平方米之間，獨(dú)棟平均單價(jià)（元/）案名開盤時(shí)間4500以下450050005000600070007000以上聆湖尚郡06年4月御墅臨楓06年3月聯(lián)排平均單價(jià)（元/）區(qū)域案名3000以下30004000450050005000以上御墅臨楓圣地雅格風(fēng)景城邦丹徒君臨南山中南世紀(jì)城學(xué)府華庭江山名洲京口亞東撲園君臨南山正太悠然居潤州萬科紅郡新區(qū)南山一品疊加平均單價(jià)（元/）案名2500以下250030003000350035004000400045004500以上風(fēng)景城邦君臨南山雙拼2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789平均單價(jià)（元/）區(qū)域案名2500以下250030003000350035004000400045004500以上丹徒御墅臨楓16、從產(chǎn)品風(fēng)格來看，產(chǎn)品比較單一鎮(zhèn)江早期產(chǎn)品比較單一戶型設(shè)計(jì)缺乏特點(diǎn)，環(huán)境設(shè)計(jì)亦不夠重視，沒有能形成產(chǎn)品獨(dú)特的風(fēng)格。但近兩年中逐步推出的獨(dú)立別墅產(chǎn)品，出現(xiàn)了以皇家花園為代表的西班牙風(fēng)情、南加州風(fēng)情、英倫風(fēng)情以及中國簡約風(fēng)、蘇州園林建筑等多種風(fēng)格特色。別墅的立面外觀如今已經(jīng)打破地域和國界，各國優(yōu)秀的別墅建筑風(fēng)格在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上幾乎都有體現(xiàn)，建筑風(fēng)格和園林設(shè)計(jì)也一步步逐步走向多元化。2、別墅市場(chǎng)的銷售情況2007年下半年，國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同的蕭條現(xiàn)象，房地產(chǎn)銷售都陷入了疲軟狀態(tài)。隨著別墅用地的停拍，別墅產(chǎn)品已成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，作為高端產(chǎn)品的別墅是不是