xx玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc)

某萬科玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目決策背景1內(nèi)部因素2外部因素第二章項(xiàng)目概述1項(xiàng)目區(qū)位及用地2項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4項(xiàng)目周邊環(huán)境5項(xiàng)目市政配套分析6土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估3總體評價(jià)第四章市場研究1區(qū)域市場成長狀況2區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3整體市場對本案影響因素4目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1開發(fā)機(jī)遇2開發(fā)周期安排3銷售周期安排第七章投資收益分析1成本預(yù)測2稅務(wù)分析3經(jīng)濟(jì)效益分析4項(xiàng)目資金預(yù)測第八章可行性結(jié)論1項(xiàng)目優(yōu)勢2項(xiàng)目劣勢3結(jié)論及建議第一章項(xiàng)目決策背景一內(nèi)部因素1某某萬科公司項(xiàng)目布局萬科自92年進(jìn)入某某市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，某某萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進(jìn)入某某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為某某的地產(chǎn)先鋒，在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)某某市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)某某的其他市場，讓萬科物業(yè)深入某某每個(gè)角落。結(jié)合某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在某某的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)某某鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)某某玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬科在城市南部無項(xiàng)目的空白。2某某萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀目前某某公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷某某市，成為某某公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，某某公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證某某公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在某某的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，某某萬科應(yīng)充分利用萬科某某地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè)某某人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為某某城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。某某公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項(xiàng)目天鋼項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目已完成項(xiàng)目在談項(xiàng)目二外部因素該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某某市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢根據(jù)某某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地科研、居住及行政辦公用地。某某市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于某某市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是某某市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。規(guī)劃在河西區(qū)某某賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是某某市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是某某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。第二章項(xiàng)目概述一宗地區(qū)位及用地1項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于某某市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)項(xiàng)目區(qū)位圖2項(xiàng)目用地項(xiàng)目所在地該項(xiàng)目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某某市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表名稱面積萬平米折算成畝數(shù)毛地面積3502525其中市政代征地含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地62794可建設(shè)用地面積2875431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）27041凈住宅用地面積2605391可建設(shè)用地用地率82凈住宅用地率743項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo)序號用地性質(zhì)用地面積萬平米容積率建筑密度建筑限高M(jìn)綠地率1住宅地塊1989143050402住宅地塊2317203080403住宅地塊374163050404住宅地塊445410303040524班小學(xué)及1517908252540住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地班幼兒園用地6儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地09118505020二宗地現(xiàn)狀1四至范圍東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2地勢狀況項(xiàng)目用地主要為某某玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍約36戶42間房。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。4空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項(xiàng)目建設(shè)無影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5地質(zhì)情況場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門廠區(qū)正門廠區(qū)植被廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片三項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城某某汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)某某財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校北師大某某附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施某某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施某某日報(bào)大廈、河西圖書大廈、某某科學(xué)技術(shù)館、某某國展中心、某某禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園某某樂園大型賓館某某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、某某科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、某某日報(bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。四項(xiàng)目周邊環(huán)境1現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象某某市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某某市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有某某油氈廠、某某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決?，F(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地尖山住宅片區(qū)正開發(fā)住宅區(qū)域2項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地已建成住宅區(qū)宗地面，擬規(guī)劃為保留水域，對該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫和某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某某玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被某某玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地3周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響（1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項(xiàng)目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是某某市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是某某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善某某市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項(xiàng)目帶來的好處可謂多多。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。五市政配套1道路情況現(xiàn)狀情況目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為某某市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下給水在解放南路有800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)鈿庠礊樘烊粴?，在解放南路?00的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六土地價(jià)格1補(bǔ)償費(fèi)用與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以428萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另補(bǔ)償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補(bǔ)償。合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。2土地出讓金出讓面積界定理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實(shí)際成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積。兩者相差10萬M2。出讓金總額污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評估值7收取出讓金，本項(xiàng)目成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。（列表說明上述問題）3周邊地價(jià)的比較與梅江地價(jià)的比較梅江拍賣價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在093左右，推算其可用地地價(jià)為8951萬元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為7286萬元/畝。兩者同比，梅江高出1665萬元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬國有用地土地使用權(quán)歸屬某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司土地的他項(xiàng)權(quán)益沒有土地的用途工業(yè)用地項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件某某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用97更1字第101號國有土地使用證2項(xiàng)目用地規(guī)劃項(xiàng)目用地規(guī)劃用途擬規(guī)劃為居住用地規(guī)劃批文市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃3已取得的政府文件目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。3項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1）取得土地使用權(quán)程序萬科與某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細(xì)說明（3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4政策性風(fēng)險(xiǎn)評估（1）項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某某公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。（2）政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57收取，但該項(xiàng)目能否順利按7執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7的部分費(fèi)用。二項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1合作方介紹土地方為某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為某某市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。2合作方式（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。（2）操作方式萬科與土地方某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3主要合作條件（1）與土地方某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度土地價(jià)款總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以428萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。付款計(jì)劃A雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬科公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。B萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。C在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬元）。D在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給萬科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50，萬元。土地方的主要工作A負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。B拆遷內(nèi)容包括負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場場地平整。C負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。D負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。E配合萬科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。F負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。G積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7以下，低于7的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃補(bǔ)償價(jià)款總額為1000萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。付款計(jì)劃A在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元補(bǔ)償費(fèi)。B在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評估值的7以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。C在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。D余額200萬元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。合作方的主要工作A負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。B負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。C負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。D負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受干擾。E積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7以下。4合作風(fēng)險(xiǎn)評估（1）合作背景某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判,香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi),在此情況下,萬科直接與土地方進(jìn)行合作。（2）土地使用年限原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3）土地權(quán)屬情況根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（4）土地方的信任情況土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5）付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（6）其他與土地政策相關(guān)規(guī)定A工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。B是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。C利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57收取。三總體評價(jià)該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。第四章市場研究一區(qū)域市場成長狀況1區(qū)域市場簡述該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線12公里。區(qū)域市場范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為7914萬人，比90年增加了1314萬人。2000年該區(qū)域市場住宅累計(jì)供應(yīng)量為11387萬平米，當(dāng)年銷量9276萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。圖一區(qū)域市場范圍界定紫色板塊該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為某某市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4開發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需河西區(qū)求愿望強(qiáng)，對于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。5梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)某某地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價(jià)位提升。2區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況銷售量該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61。銷售量與上市量的比較目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。宗地平均單價(jià)走勢河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。二區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層2525003500多層、小高層5035004000多層、小高層154000以上多層、小高層、別墅10各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類1低于2500元/平方米該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有項(xiàng)目名稱規(guī)模（M2）建筑形式綠化率均價(jià)（元/M2）主力產(chǎn)品（M2）瑞江花園（一期）整體40萬多層3524007090（兩室）金海灣20萬多層30248090100（兩室）榮華園3萬多層3623008090（兩室）225003500元/平米該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有項(xiàng)目名稱規(guī)模（M2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)（元/M2）主力產(chǎn)品（M2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層132800100120基本售磬名都新園10萬10萬多層12250090100（兩室）120125（三室）75335004000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱規(guī)模（M2）發(fā)售資源（M2）建筑形式容積率均價(jià)（元/M2）主力產(chǎn)品（M2）消化率世紀(jì)城22萬20萬多層小高層1293600100（兩室）140（三室）70芳水119萬約2萬多層小高09380012015015園層藍(lán)水假期128萬內(nèi)認(rèn)期128萬多層小高層0939001401602044000元/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱規(guī)模（M2）發(fā)售資源（M2）產(chǎn)品形式均價(jià)（元/M2）主力產(chǎn)品（M2）消化率泰達(dá)園9萬9萬多層高層420011012013075羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150兩室703區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖31世紀(jì)城該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的H一族”?？偨Y(jié)該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的世紀(jì)城藍(lán)水假期名都新園云水園宗地“八大優(yōu)勢”為主要競爭點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。32梅江藍(lán)水假期藍(lán)水假期以小高層912層、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為11，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目70的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。33云水園該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60?？偨Y(jié)該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。34明都新園該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析1、總體規(guī)劃該居住區(qū)整體規(guī)劃占地19198公頃，總建筑面積17824萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建2212萬平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。總?cè)莘e率為0928，綠化綠35，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40以上。2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為16地，規(guī)劃占地783公頃，總建筑面積711萬平方米，其中住宅6132萬平方米，公建98萬平方米，水面73公頃。今年起步建設(shè)7012萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套智能化1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費(fèi)用。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。高新建材運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術(shù)中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對比分析1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目優(yōu)劣勢對比優(yōu)劣勢對比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地136萬M21253萬M23502萬M2總建筑面積129萬M2119萬M22501萬M2樓面地價(jià)1248元/M21248元/M2地點(diǎn)友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬科計(jì)劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利配套公建小學(xué)、派出所小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率09（含水面）095（含水面）096水面285公頃265公頃綠化率585湖景綠化率315553湖景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79205M270240M2主力面積130160M2120150M2主力總價(jià)5062萬元4557萬元熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對比優(yōu)劣勢對比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/M23800元/M2元/M2戶型配比多層（4層半）65高層912層30別墅（未開發(fā)）5多層；70高層多層小高層聯(lián)排別墅30面積配比多層（4層半）高層912層別墅（未開發(fā)）多層小高層高層多層小高層聯(lián)排別墅價(jià)格多層起價(jià)3400小高層、高層起價(jià)3300別墅10000元/平方米左右連體別墅5000元/平方米左右多層小高層高層多層小高層聯(lián)排別墅主力戶型1301601201502、梅江南梅江南規(guī)劃可用地是2156公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自某某日報(bào)）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開盤項(xiàng)目即云水園，國際老人村就坐落于該項(xiàng)目。優(yōu)劣勢對比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地81萬M23502萬M2總建筑面積58萬M22501萬M2樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38工程進(jìn)度2001年12月底交工可售面積118280M2主力面積118M2主力總價(jià)41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積118M2產(chǎn)品對比優(yōu)劣勢對比項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)2450元/M22950元/M2元/M2戶型配比多層（4層半）70高層9層20別墅（25層）10多層小高層聯(lián)排別墅20面積配比多層（4層半）118M2高層912層160M2別墅（未開發(fā)）220M2多層小高層聯(lián)排別墅價(jià)格多層起價(jià)3120小高層起價(jià)3400別墅起價(jià)5000元/平方米多層3800起價(jià)小高層3300起價(jià)聯(lián)排別墅4800起價(jià)主力戶型118M23、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。四區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位1目標(biāo)市場客層特征該區(qū)域客戶基本分為三類追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。2本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。3確定目標(biāo)客戶客戶主體追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4產(chǎn)品及價(jià)格定位綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在10左右。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在某某市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合合理的市政設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。2產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。3充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。4本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某某市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場前景。5玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)某某市區(qū)重要的住宅市場南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。二規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。2該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。3我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積3502萬平方米其中市政待征地627萬平方米居住用地2875萬平方米總建筑面積2681萬平方米居住用地容積率087其中非營業(yè)性公建15萬平方米營業(yè)性公建03萬平方米住宅總建筑面積2501萬平方米住宅容積率096住宅建設(shè)用地2605萬平方米。產(chǎn)品四層五層半花園洋房50聯(lián)排別墅40小高層104我司擬定住宅容積率為10左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。5項(xiàng)目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。6居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。7由于該項(xiàng)目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約15萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。8通過對某某市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。第六章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃一開發(fā)機(jī)遇1根據(jù)某某公司2001年經(jīng)營計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃。2該項(xiàng)目主要競爭項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。3該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲備項(xiàng)目。鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2002年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開工。二開發(fā)周期安排玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為2681萬平米,其中住宅面積約2501萬平米，配套非營業(yè)性公建面積15萬平米，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約05萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約2501萬平米。營業(yè)性公建03萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)1、2002年開發(fā)7萬平米。2、2003年開發(fā)7萬平米。3、2004年開發(fā)7萬平米。4、2005年開發(fā)451萬平米。三銷售周期安排2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，