某小區(qū)二期項目可行性研究報告

XX花園二期項目可行性研究報告一、項目概況一項目地理位置及條件XX花園項目位于廣州荔灣區(qū)窖口汽車客運和廣州五號線地鐵總站（已在建設(shè)中，2008年底通車）旁約150米，臨近廣州西南方向必經(jīng)出入口國道廣佛公路上。具體位置北至南海大廈南側(cè)分界線，西與黃竹岐居民住宅相鄰，南、東分別與廣州市芳村土地相接，人稱廣州“中山九路”。項目整體置身于大廣佛商圈中心位置，周邊有全國最大的茶葉市場、鮮花批發(fā)場和國際包裝印刷城，還有大型板材裝飾市場及大型小五金商品批發(fā)市場等，商機無限，發(fā)展?jié)摿薮?。項目雖然屬于南海地域，但確可以說是“廣州概念”樓盤（電話可安裝廣州市話）。特別是作為地鐵上蓋物，2008年底廣州五號線地鐵通車，更為其升值帶來了非?？煽康谋Ｕ稀＃ǘ╉椖坑玫?、建筑規(guī)模及已投入情況整個XX花園項目開發(fā)分為一、二、三、四期，總占地面積49574平方米，總建設(shè)規(guī)模240000平方米，其中一、三期已建好并銷售，現(xiàn)啟動建設(shè)第二期（以下簡稱二期項目，或項目），二期項目的基本情況（1）二期項目總用地面積為23880平方米，總建筑面積約112000平方米，其中，住宅建筑面積為71500平方米，商業(yè)建筑面積為30500平方米。項目由2棟31層高層住宅建筑及1棟41層酒店式公寓組成，首層至五層的商場裙樓，地下負一負二層是停車場和設(shè)備層。項目現(xiàn)狀是目前已建好框架的住宅、商場、酒店式公寓（可作寫字樓）共80000平方米，含帶二層地下室、面積達30000多平方米的五層裙樓大型綜合商場，其中二幢高級住宅樓已建至23層、一幢酒店式公寓已建到23層。（2）項目累計已投入情況A以建筑面積計地價及前期費用110000X400元4400萬元B已投入基建費用（地面部份）80000X800元6400萬元C負兩層地基（含樁基礎(chǔ)）4000萬元合計ABC14800萬元（3）項目容積率48，建筑密度40，設(shè)計總戶數(shù)1150戶，汽車車位150個，臨時停車位約100個。（4）項目住宅和公寓部分每套平均建筑面積及比例如下表所示戶型比例分布表建筑類型戶型平均建筑面積（）戶數(shù)（戶）總戶數(shù)比741F公寓套間456575070二房一廳66200137F31F高層二房兩廳8820017合計1150100（三）市場價格定位預測根據(jù)周邊的市場情況，結(jié)合市場價格增長情況，估計到項目推出時（明年底），本項目住宅市場價格可達4000元/左右；小戶型公寓樓約4000元/；商鋪均價約8000元/，汽車位約10萬元/個。這是比較可靠的估算，因為，緊鄰的逸彩新世界現(xiàn)銷售價均在6000元/平方米左右（毛坯房）；現(xiàn)在正熱賣中的、相距XX花園約2000M左右的黃岐中南海暉園銷售價均在4100元/平方米以上。目前在黃岐銷售的比較大型的樓盤總價售價均在4000元/平方米（毛壞）以上，再考慮到該盤是地鐵上蓋物，所以XX花園將來銷售價均肯定在4000元/平方米以上，整體投資收益非?？捎^。此外，由于整個二期項目均是小面積的戶型，符合國家有關(guān)房地產(chǎn)的支持政策，肯定受到廣大工薪階層的歡迎，銷售一定不成問題。（四）建設(shè)方式項目由于占地面積大，計劃進行一次性全面開發(fā)建設(shè)，項目從前期復工到基本銷售完畢，計劃用30個月左右時間。（五）項目規(guī)劃指標項目規(guī)劃指標表序號內(nèi)容指標1總用地面積238802總建筑面積112000其中住宅71000商業(yè)30500公建及物業(yè)（含車位）100003容積率484綠地率605建筑密度406總戶數(shù)1150戶7停車位（含摩托車及室外）250個（六）公共配套及裝修外墻高級墻面磚，高級玻璃窗，玻璃墻幕，高級裝飾構(gòu)件大堂地面及墻身用名貴石材或高級瓷磚電梯知名廠商名牌電梯，OTIS、三菱或其它知名品牌園林現(xiàn)代風格園林，由大面積藝術(shù)廣場及休閑綠化組成智能化可視對講，有線電視、電話、寬帶入戶二、項目背景分析一全國及廣東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、全國房地產(chǎn)市場簡況2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資619306億元，同比增長235，增幅比去年回落了52個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增幅（254）低19個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為188。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資占670，其中，經(jīng)濟適用房占商品住宅的比重為33。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為179、378、377。東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。2005年上半年，全國完成購置土地面積1629969萬平方米，同比增長39，同比去年增幅回落了393個百分點，低于商品房施工面積漲幅的149個百分點、新開工面積70個百分點。隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制，但是當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為此，2005年5月由建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七部門又聯(lián)合出臺了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，指出在今后一段時間里，要強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設(shè)與消費；加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。這一新的中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控舉措，效果值得關(guān)注。2、廣東省房地產(chǎn)市場狀況今年上半年，廣東國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)、理性發(fā)展的良好勢頭，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值890236億元，比上年同期增長126。全社會固定資產(chǎn)投資268194億元，同比增長162，增幅同比回落97個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入782878元，同比增長78。（1）房地產(chǎn)投資A完成開發(fā)投資上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資61484億元，同比增長1036。整體開發(fā)投資增長是由住宅和其它類型房屋投資拉動，增幅分別為1078、2517。辦公樓、商業(yè)用房同比均下降5多，與去年同期辦公樓719、商業(yè)用房501的增幅，形成強烈反差。B開發(fā)資金來源上半年房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金97946億元，同比增長1183，增幅與去年同期相比下降637個百分點。其中，國內(nèi)貸款、利用外資分別同比下降58、1436，自籌及其它（包括訂金、預付）資金分別同比增加2900、1103。在到位資金結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款所占比重同比下降33個百分點，自籌資金所占比重則同比增加412個百分點。（2）土地開發(fā)與購置與去年同期相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)投資下降1595，土地開發(fā)面積增長2687；土地購置投資增長2338，而土地購置面積下降了382，出現(xiàn)了購置土地面積同比減少，開發(fā)土地面積同比增加的現(xiàn)象。（3）商品房建設(shè)與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，而竣工面積下降1256。（4）商品房交易商品房銷售額和實際銷售面積同比分別增長675和817。商品房平均價格為3735元/M2，同比下降132。其中，商品住宅平均價格為3525元/M2，同比下降123。而去年同期商品房銷售額、實際銷售面積及商品房平均價格增幅分別是325、168、134，說明目前商品房屋市場銷售速度有所放緩，市場觀望氣氛較濃，消費者抱謹慎態(tài)度。（5）商品房空置商品房空置情況有明顯改善，空置面積共197068萬平方米，同比下降1111，這是自2002年以來再次降至2000萬平方米以內(nèi)。待銷部分（空置一年以內(nèi)）同比大幅下降2185；滯銷（空置13年）和積壓（空置3年以上）面積同比下降508。合理空置（待銷部分）占空置總量3158，不合理空置（滯銷和積壓部分）占空置總量6842，而去年同期這兩個比例是3592和6408。也就是說，在空置時間結(jié)構(gòu)上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各434個百分點。各類型物業(yè)，空置住宅大幅下降，降幅達1837；空置辦公樓有小幅增長；空置商業(yè)用房與去年同期基本持平，增速比去年同期回落2473個百分點。各類型物業(yè)的空置時間結(jié)構(gòu)方面，住宅、辦公樓及商業(yè)用房都有惡化的跡象。二佛山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、中高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大今年1月4月，由于幾個大盤還未開盤，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個相對的斷檔。從5月份開始，樓市供應(yīng)逐漸加大，南海頤景園、文華花園、怡翠玫瑰園等樓盤相繼推出，雖然正逢房地產(chǎn)新政出臺，影響了這些樓盤的推盤計劃，但價格卻毅然堅挺，均價在每平方米4000元4500元。下半年樓市，中高檔住宅項目繼續(xù)唱主角。“十一”前后，佛山中心樓市供應(yīng)量將繼續(xù)加大，禪、桂兩大“地王”項目天湖酈都、中海萬錦豪園將相繼登場，而位于順德北滘，面向佛山五區(qū)的高端住宅項目君領(lǐng)世紀將于8月中下旬正式推出，中心組團樓市中高檔貨量進一步加大，競爭將更加激烈。下半年雖然有幾個中高端住宅項目登場，而且供應(yīng)較為集中，但畢竟是為數(shù)不多，下半年中心樓市供應(yīng)量比上半年略有增長。2、樓價或略有調(diào)整，觀望心理有所緩和樓價走勢受宏觀政策影響較大，但最終決定其走向的還是供求關(guān)系。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價呈現(xiàn)一定的上升趨勢，但總的來說還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應(yīng)量會有所增加，佛山樓價可能會有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會太大。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認為，下半年佛山樓價會平穩(wěn)發(fā)展。近年來佛山樓價呈現(xiàn)較快增長，主要是因為樓市結(jié)構(gòu)性影響，中高檔樓市供應(yīng)增加導致樓價較快上揚。下半年佛山中心樓市中高檔樓盤供應(yīng)繼續(xù)加大，這部分樓盤壓力較大，樓價可能會有所調(diào)整。從6月份開始，受宏觀政策影響，市場觀望心理開始蔓延。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著下半年幾個大盤的推出，樓價走勢影響漸明朗后，市場觀望心理會有所緩和，下半年樓市交易量會有較大幅度增長。三、項目市場分析項目區(qū)域房地產(chǎn)整體市場狀況隨著規(guī)劃及佛山大交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進程的加快，黃岐房地產(chǎn)發(fā)生了質(zhì)的變化，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)及投資熱潮，黃岐及相鄰的廣州荔灣區(qū)位優(yōu)勢明顯，主要表現(xiàn)在如下二個方面一是房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)旺售局面，銷售價格由原先（2003年銷售價格）的30003400元/上升到現(xiàn)在的38004500元/，升幅在達到30以上；二是房地產(chǎn)客戶源不斷拓寬，近年推出的樓盤廣州客戶所占比例高達90，左右目前黃岐被稱為“廣州中山九路”。在項目的同一地段上，由于無地開發(fā)，以后基本上無地產(chǎn)開發(fā)項目了，XX花園可以說是該區(qū)域的唯一大型行商住項目，到2008年廣州地鐵5號線通車后，整體升值潛力巨大。黃岐房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗，整個地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。政府部們在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財政收入，目前黃岐城區(qū)由原來幾萬人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個大中小樓盤，常住人口已經(jīng)達到四、五十萬人口。其中廣州市民占常住人口的50以上。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項目推出，基本沒有其它項目與本項目競爭，因此，項目的市場前景較為樂觀。四、開發(fā)企業(yè)簡介我司現(xiàn)總部設(shè)在XX花園瑞景閣首層，由佛山南海華邦貿(mào)易有限公司占75，香港新建業(yè)投資有限公司占25組成，是中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本8450萬元。公司投資約2億元成功開發(fā)的XX花園第一期高層住宅和第三期低層住宅已基本銷售完。五、財務(wù)指標分析一項目主要數(shù)據(jù)1、凈用地面積23310平方米2、容積率483、總建筑面積112000平方米4、住宅1150戶5、商鋪30500平方米6、公建配套10000平方米二項目經(jīng)營收入序號類型面積（）銷售均價（元）總收入（萬元）備注1高層住宅310004000124002公寓樓40500400016200首層商鋪65001000065003二至五層商鋪240006000144004汽車位150個100000元/個1500合計50600三項目經(jīng)營支出項目名稱單價金額萬元計算標準備注一土地費用（元/）11土地價款80016848012補地價11655土地費用小計198135在1992年已付清二勘察設(shè)計和前期工程費21建筑施工圖紙設(shè)計費3033600含規(guī)劃、土建、水電、管網(wǎng)、園林設(shè)計等22地質(zhì)勘察費2224023招標費2224024施工報建費7784025消防報建3336026前期籌備費20000勘察設(shè)計和前期費用小計692801997年前已付清三建筑安裝工程費（元/）31動測、靜載費101140032土建費完成部分主體結(jié)構(gòu)33市政建設(shè)費5056000含消防設(shè)施費34供電工程費6067200含小區(qū)電網(wǎng)、增容、安裝、公共路燈、基建用電等35供水工程費30338含小區(qū)外、內(nèi)水網(wǎng)安裝、負荷費、基建用水等36消防工程10011200037防雷檢測費101120038電梯安裝（萬元/臺）120134400建筑安裝工程費用小計2340800已支付部分款項四公共配套設(shè)施費用41智能化配套費252800042通訊管線建設(shè)費1011200包括住宅、商鋪及室外部分43燃氣配套費（元/戶）2000230002000元/戶，共380戶44附屬設(shè)施2022400含有線電視、信報箱、水泵等45園林綠化5005600046小區(qū)配套設(shè)施費6067200含綠化、休閑、康樂活動及周邊設(shè)施公共配套設(shè)施費用小計207800五其它費用51售樓部及樣板房12007200售樓處面積約500平方米,樣板房8套約895平方米52工程監(jiān)理費101120053模型300054預售款監(jiān)管費0210120其它費用小計31520六管理費用112000按一至五項和的5計算七投資利息260000按貸款額20000萬計算，周期為2年，利率6336利息計算按復利利息計算公式AP1IN1計算八銷售費用81廣告宣傳費用1575900按銷售收入的15計算82代理費用1575900按銷售收入的15計算銷售費用小計151800九各種稅費91營業(yè)稅5253000按銷售收入的5計算92城市維護建設(shè)稅717710按營業(yè)稅的7計算93教育附加費37590按營業(yè)稅的3計算94地方附加稅410120按營業(yè)稅的4計算95堤圍防護稅37590按營業(yè)稅的3計算96土地增值稅150600按銷售收入的1計算97印花稅0031518按銷售收入的003計算各種稅費小計384128十不可預見費用100000總計3470335四項目收益表序號項目單位數(shù)值備注1投資總額萬元34703352銷售總額萬元50600全部銷售收入累計3單位成本萬元309851投資總額/總建筑面積4銷售均價元/平方米451800銷售總額/可售面積5稅前利潤萬元1589665銷售總額投資總額6稅前利潤率4580稅前利潤/投資總額1007應(yīng)交所得稅萬元524589稅前利潤338稅后利潤萬元1065075稅前利潤應(yīng)交所得稅9投資利潤率3069稅后利潤/投資總額100五項目經(jīng)濟效益敏感性及盈虧平衡分析1、銷售價格的變動銷售價格的變動評價指標敏感因素1050510稅前利潤14306981510181158966516691481748631稅后利潤9585671011821106507511183281171582投資利潤率276229163069322233762、單位成本的變動單位成本的變動評價指標敏感因素1050510稅前利潤19367071763190158966514161581242641稅后利潤129759411813371065075948826832570投資利潤率37393404306927342399分析從以上敏感性分析結(jié)果可以看出，本項目對于銷售價格和單位成本的變動都較為敏感（特別是成本）。因此，在項目開發(fā)和銷售過程中應(yīng)嚴格控制好這兩項指標，實現(xiàn)預期的收益，盡量把投資風險降到最低。六項目現(xiàn)金流量表序號項目2006年2007年2008年合計一現(xiàn)金流入量10000130004760070600001銷售收入30004760050600002銀行貸款100001000020000003自籌資金14703351470335二現(xiàn)金流出630700763523407611254703351土地費用02前期費用03建筑安裝工程費383434422794998229060504公共配套設(shè)施費9467154737416641910725其它費用1931464385768315206管理費用3505632906340381020007投資利息65000130000650002600008銷售費用3225200731185021418009各種稅費0007657519165326822810不可遇見費30000400003000010000011償還貸款本金20000002000000三凈現(xiàn)金流量3693005364776838881589665四累計凈現(xiàn)金流量3693009057771589665六、項目進度1、項目建設(shè)方式為一次性開發(fā)建設(shè)完成，約1150套住宅。項目施工時間約2年，計劃在2008年底銷售完畢。2、項目工程進度安排及時間安排2006年6月10日前完現(xiàn)狀工作，包括規(guī)劃、設(shè)計、招標及定標，各種報建手續(xù)的及工程施工、監(jiān)理、園林施工單位等。2006年6月底9月15日其中一棟住宅封頂2006年9月12月中旬另一棟住宅封頂2006年12月下旬2007年2月主體工程完成2007年2月8月底公共配套及園林2007年12月項目竣工2008年底項目基本銷售完畢七、風險分析1、政策風險本項目為黃岐城區(qū)最樓層高檔商住項目，不屬于別墅項目，不屬于國家控制項目。項目銷售價格中等，兩年內(nèi)上繳所得稅近5000萬，具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益。另一方面，由于銀行利率的提高以及個人購房貸款額度由原來的八成降低為7成，對個人購房有一定影響，宏觀政策對本項目有一定影響。2、經(jīng)營風險從項目敏感性分析可以看出，本項目經(jīng)濟效益對項目銷售價格和成本都較敏感，由此可見，在商品房銷售過程中，應(yīng)密切注意市場行情，采取各種有效措施，提高項目市場競爭力，擴大商品房銷售市場，這對確保投資效益非常重要。此外，嚴格控制開發(fā)成本，在開發(fā)過程中廣泛引入競爭機制，實行招標承包將是行之有效的管理辦法。3、市場風險從近年來的市場情況來看，黃岐的房地產(chǎn)發(fā)展狀況一直保持良好的態(tài)勢，預計未來兩年將繼續(xù)保持這種良好的態(tài)勢。本項目位于大廣佛商圈黃岐的中心，項目的發(fā)展將帶動黃岐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給城區(qū)房地產(chǎn)市場注入新的活力，帶動城市的發(fā)展。從這方面看，本項目具有良好的市場前景。4、建設(shè)投資風險近年，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，銀行和金融機構(gòu)均采取收緊銀根，控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款和加強貸款管理的措施。本項目由于規(guī)模不大，屬短平快開發(fā)項目，計劃融資20000萬元，約占總銷售額的3950，占總投資額的5760，因此資金風險極小。八、投資結(jié)論綜合分析研究結(jié)果表明，本項目具有良好的投資環(huán)境和開發(fā)條件，從項目的位置、配套設(shè)施及區(qū)域的市場需求來看，項目的結(jié)構(gòu)合理，市場需求狀況較好，從項目的經(jīng)濟效益分析來看，項目的財務(wù)狀況良好，抗風險能力較好，企業(yè)償債能力較強。此外，加上公司有成功開發(fā)花園一期和三期的經(jīng)驗。因此，項目無論從市場狀況、社會效益、經(jīng)濟效益來看，均具有較強的可行性。因此項目的是可行的。廣東XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二六年五月二十二日附，有關(guān)經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)（附表16）附表1銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位萬元序號項目合計2006年2007年2008年1銷售收入5060030004760011可銷售面積（平方米）10150060189548212平均售價（元/平方米）49854985498513銷售比例（）10059394072經(jīng)營稅金及附加2909505240421營業(yè)稅2530390214022城市維護建設(shè)稅1783514323教育附加7834443土地增值稅11646704商品房銷售凈收入47691249545196附表2損益表序號項目合計2006年2007年2008年1經(jīng)營收入5060030004760011商品房銷售收入5060030004760012房地產(chǎn)租金收入013自營收入02經(jīng)營成本47691210002669121商品房經(jīng)營成本攤銷47691210002669122出租房經(jīng)營成本（攤銷）03出租房經(jīng)營費用04自營部分經(jīng)營費用05自營部分折舊、攤銷06自營部分財務(wù)費用07經(jīng)營稅金及附加290950524048土地增值稅11646709利潤總額1589612561464010彌補上年度虧損011應(yīng)納稅所得額1589612561464012所得稅5245414483113稅后利潤106508429808131公益金53343490132法定盈余公積金106584981133任意盈余公積金14加年初未分配利潤15可供投資者分配的利潤90521250780216應(yīng)付利潤905212507802161A方162B方163C方17年末分配利潤附表3資金使用計劃與資金籌措表序號項目合計2005年2006年2007年2008年1總投資347031470363077635605811自營資產(chǎn)投資12自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息13自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅14經(jīng)營資金15開發(fā)產(chǎn)品投資34703147031000080002000其中不含財務(wù)費用3210314703935037001350財務(wù)費用260065013006502資金籌措3470314703100008000200021資本金8450845022預售收入23預租收入024其他收入025其他026借款2000001000080002000261固定資產(chǎn)長期借款2000001000080002000自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款200001000080002000262自營資產(chǎn)投資建設(shè)期