北京銀帆西雅圖項(xiàng)目前期報(bào)告合集 住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)130住宅市場(chǎng)分析31北京總體市場(chǎng)分析311總體供應(yīng)截至2003年，全市住宅建設(shè)的總存量達(dá)到24億平方米，2004年末，總存量已經(jīng)達(dá)到近28億平方米，預(yù)計(jì)到2005年末可突破3億平方米大關(guān)。2004年商品住宅現(xiàn)房竣工面積23440萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)126，銷(xiāo)售率為975，比2003年同比高出124個(gè)百分點(diǎn)。（注現(xiàn)房銷(xiāo)售面積指已竣工完成銷(xiāo)售的面積，包括本年112月住宅現(xiàn)房成交面積10109萬(wàn)平方米以及2003年預(yù)售的住宅轉(zhuǎn)入2004年竣工交用面積12749萬(wàn)平方米）。2004年商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積286285萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5。2004年全市空置一年以上的商品房2988萬(wàn)平方米，同比下降209，其中，商品住宅下降27。2005年一季度商品住宅竣工面積為2354萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)350。2005年1、2月份商品住宅現(xiàn)房竣工面積14939萬(wàn)平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面積34643萬(wàn)平方米。表311北京新建住宅面積（百萬(wàn)平方米）年份2000200120022003200420051、2竣工面積1499718049219142594306719634住宅面積1014140819262081234414939住宅比例6767887980227647687表312北京新建住宅套數(shù)年份2000200120022003200420051、2總計(jì)149,970180,490219,140149,970281,23340,123商品住宅101,400139,340192,620101,400240,70038,733比例6767887967685599653資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圖313近年北京市住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)（單位百萬(wàn)平方米）供應(yīng)量109311519914997180492191420088234405101520251998199920002001200220032004分析過(guò)去幾年內(nèi)北京市政府一直在加大郊區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的力度，尤其30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)2是郊區(qū)公共交通網(wǎng)絡(luò)和高速公路的建設(shè)，這些工作都極大地增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)家對(duì)郊區(qū)和環(huán)中心區(qū)住宅的信心。由于年前的土地政策變動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能在今年集中放量。預(yù)計(jì)2005年至少還有規(guī)劃的近3000萬(wàn)平方米要投放市場(chǎng)。312市場(chǎng)需求2004年商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積22858萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)291，竣工面積23440萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率為975（注商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積指已竣工完成銷(xiāo)售的商品住宅面積，包括本年112月商品住宅現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交面積10109萬(wàn)平方米，以及2003年預(yù)售的商品住宅轉(zhuǎn)入2004年112月竣工交用面積12749萬(wàn)平方米）。2004年商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積286285萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5，預(yù)售登記26421萬(wàn)平方米，預(yù)售率為923，比2003年同期高304個(gè)百分點(diǎn)。2004年全市存量房交易574萬(wàn)套，706萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)679、839。存量房交易以二手商品住宅和再上市已購(gòu)公房為主，分別占存量房交易總套數(shù)的461、526。2004年全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81160/套之間，占商品住宅成交總套數(shù)的6794；其中，經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中在81120/套之間，占經(jīng)濟(jì)適用住房成交總套數(shù)的5588。2005年一季度，全市商品住宅銷(xiāo)售3273萬(wàn)平方米，超過(guò)全部商品房銷(xiāo)售面積的90。截至今年一季度，全市商品住宅空置6453萬(wàn)平方米，比去年同期下降113。（見(jiàn)下表）2005年1、2月，商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積15269萬(wàn)平方米，高于竣工面積33萬(wàn)平方米。2005年1、2月，商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積22186萬(wàn)平方米，同比下降67；預(yù)售登記28852萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83。預(yù)售率為130，比2004年同期高18個(gè)百分點(diǎn)。表314北京銷(xiāo)售住宅面積（百萬(wàn)平米）年份竣工面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售率30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)32004年23440228549752005年第一季度23543273139預(yù)售良好資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)圖315近年北京市住宅銷(xiāo)售走勢(shì)銷(xiāo)售率5845707172738201020304050607080901998199920002001200220032004分析200上圖中的住宅包括別墅、公寓、商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房。其中高品質(zhì)公寓的平均銷(xiāo)售率較普通中低售價(jià)住宅項(xiàng)目為低；地理位置不夠理想的住宅項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售率較低，另外，大盤(pán)的銷(xiāo)售大多較理想。銷(xiāo)售率逐年平穩(wěn)上升，說(shuō)明本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著健康、有序的發(fā)展。住宅平均銷(xiāo)售率的遞增也是北京中低價(jià)位住宅比例增加的結(jié)果，同時(shí)銷(xiāo)售率的遞增也與發(fā)展商逐漸重視消費(fèi)者需求有關(guān)。2004年，全市預(yù)售的商品住宅中，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81160/套之間，占商品住宅成交總套數(shù)的6794，說(shuō)明面積適中、總房款不太高的住宅仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主流。313近兩年銷(xiāo)售價(jià)格表316北京住宅銷(xiāo)售價(jià)格年份竣工面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率2003年20810現(xiàn)房4456期房525380222004年23440現(xiàn)房4747期房56299752005年第一季度23545779（預(yù)）139預(yù)售良好資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)314北京市住宅消費(fèi)分析購(gòu)房者低齡化趨勢(shì)明顯。商品住宅購(gòu)房對(duì)象以40歲以下為主，占63。年齡在20歲以下、2130歲、3140歲所占比重均有不同程度增長(zhǎng)；其中，年齡在2130歲所占比重增幅最大，為99。4150歲購(gòu)房對(duì)象所占比重同比分別下降了41、78。30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)4購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)變化圖9901604107800505000005001000150020歲以下21303140415050歲以上購(gòu)房群體年齡結(jié)構(gòu)比例20038802420215017600001000200030004000500020歲以下21303140415050歲以上購(gòu)房者群體偏向低收入化。購(gòu)房對(duì)象家庭年收入以10萬(wàn)元以下為主，占752。家庭年收入5萬(wàn)元以下所占比重同比下降117；家庭年收入510萬(wàn)元、1020萬(wàn)元所占比重分別比2004年2季度增長(zhǎng)了58、495。（如下圖）購(gòu)房群體家庭年收入變化比例圖11705804900701300401500100050000050010005萬(wàn)以下510萬(wàn)1020萬(wàn)2030萬(wàn)305萬(wàn)50萬(wàn)以上購(gòu)房群體家庭年收入比例圖130180230119036803840000100020003000400050005萬(wàn)以下510萬(wàn)1020萬(wàn)2030萬(wàn)3050萬(wàn)50萬(wàn)以上中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力。近7成以上的潛在購(gòu)房群體擁有專(zhuān)科或以上學(xué)歷，購(gòu)房群體越來(lái)越呈現(xiàn)理性的消費(fèi)趨勢(shì)。外來(lái)投資客購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，二次置業(yè)者比例持續(xù)攀升。購(gòu)房對(duì)象置業(yè)目的以改善居住條件和基本居住為主，所占比重為8194（其中，購(gòu)買(mǎi)高檔次商品住宅所占比重為121），投資僅占調(diào)查對(duì)象總?cè)藬?shù)的79。改善性購(gòu)房需求、投資以及其他目的購(gòu)房需求同比分別增長(zhǎng)34、06和01。投資所占比重增幅不大，需求穩(wěn)定；基本居住、孩子上學(xué)購(gòu)房需求所占比重同比分別下降了05、30。（如下圖）30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)5購(gòu)房群體置業(yè)目的變化示意圖340050060300010400200000200400改善居住條件解決基本需要投資孩子上學(xué)其他目的購(gòu)房群體置業(yè)目的比例2006307583714440000010002000300040005000改善居住條件解決基本需要投資孩子上學(xué)其他目的居民收入水平提高，購(gòu)房可支付能力增強(qiáng)。購(gòu)房對(duì)象可支付月還款額以2000元/月以下為主，占752。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度增長(zhǎng)，其中，30004000元/月購(gòu)房對(duì)象增幅最大，為24；可支付月還款額為10001500元/月及1000元/月以下購(gòu)房對(duì)象所占比重同比分別下降了41、50。（見(jiàn)下圖）購(gòu)房者能支付月還款額比例變化圖5004100400902400600306004002000002004001000以下10001500150020002000250030004000400050005000以上購(gòu)房者能支付月還款額比例圖112036702360163048042021011000010002000300040001000以下1000150015002000200025002500300030004000400050005000以上居民收入水平提高，可承受的房?jī)r(jià)提升購(gòu)房對(duì)象可承受價(jià)位以7000元/平方米以下為主，比重為924，其中可承受5000/平方米以下的所占比重為567；可承受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增長(zhǎng)，其中，可承受50007000元/平方米價(jià)位的所占比重增幅最大，為40。僅可承受30004000元/平方米、3000元/平方米以下價(jià)位的購(gòu)房對(duì)象所占比重同比分別下降了75、19。（如下圖）30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)6購(gòu)房群體可接受價(jià)位比例變化圖19075037040001014010005000005003000以下30004000400050005000700070001000010000以上購(gòu)房群體可接受價(jià)位比例圖198031802490159042025000010002000300040003000以下30004000400050005000700070001000010000以上2005年預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)中略漲659的購(gòu)房對(duì)象認(rèn)為2005年房?jī)r(jià)基本不變或略微上漲（房?jī)r(jià)漲幅5），其中，認(rèn)為房?jī)r(jià)略微上漲（房?jī)r(jià)漲幅5）的所占比重為4488，2865購(gòu)房對(duì)象認(rèn)為明顯上漲（房?jī)r(jià)漲幅在515之間，比重為2295）或大幅上漲（房?jī)r(jià)漲幅15，比重為57），54購(gòu)房對(duì)象認(rèn)為2005年房?jī)r(jià)下降。（如下圖）購(gòu)房群體預(yù)期房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)060110370210044302295570000200040006000大幅下降明顯下降略微下降基本不變略微上漲明顯上漲大幅上漲以上資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)315住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1住宅存量持續(xù)增長(zhǎng)1997年，全市住宅竣工面積為987萬(wàn)平方米，而2002年住宅竣工面積為1800萬(wàn)平方米，2004年住宅竣工面積達(dá)到23440萬(wàn)平方米。今后我市住宅建設(shè)的速度將繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2005年全市住宅建設(shè)增長(zhǎng)速度在1015左右。在看到本市住宅建設(shè)發(fā)展速度非常高的同時(shí)，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這個(gè)增長(zhǎng)率的基數(shù)是非常低的，北京住宅建設(shè)的發(fā)展僅僅有十年的時(shí)間。2需求水平保持平穩(wěn)盡管已經(jīng)有大量住宅項(xiàng)目的存在，而且未來(lái)住宅項(xiàng)目仍在繼續(xù)30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)7開(kāi)發(fā)，但北京居民對(duì)新住宅的需求一直保持著比較旺盛的水平。住宅需求可以分為下面幾個(gè)方面由于收入的增加，目前有能力購(gòu)買(mǎi)住房的首次購(gòu)房者；由于城市改造而需要?jiǎng)舆w的市民；為了工作方便，就近購(gòu)買(mǎi)小面積住宅或公寓的白領(lǐng)目前已經(jīng)擁有住房，但希望通過(guò)出售現(xiàn)有住宅而改善居住條件的家庭；那些已經(jīng)退休的老人，希望擁有更好的居住場(chǎng)所；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下致富的人群，他們現(xiàn)在可以購(gòu)買(mǎi)更高檔的住宅；高收入家庭在郊區(qū)尋找更好的居住環(huán)境。3人口重新分布基于種種原因，在最近幾年，北京的人口分布逐漸地出現(xiàn)了從市區(qū)向郊區(qū)遷移的現(xiàn)象。就現(xiàn)在情況來(lái)看，四、五環(huán)之間，尤其是東四五環(huán)之間，由于距CBD等地近在咫尺，前景更是炙手可熱。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)樵诒本┑某鞘懈脑熘挟a(chǎn)生了大量的拆遷人口，同時(shí)根據(jù)政府的城市規(guī)劃，鼓勵(lì)在郊區(qū)建設(shè)新的住宅區(qū)。大量的交通網(wǎng)絡(luò)工程已經(jīng)完工，包括到昌平、順義和通州的高速公路等，這些道路在90年代已經(jīng)完成。這些年，在五環(huán)路，京開(kāi)高速，京沈高速和京津塘高速沿線的住宅成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。這些高速公路的建設(shè)對(duì)于北京郊區(qū)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。316住宅市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)（1）需求預(yù)計(jì)在中短期時(shí)間內(nèi)，北京消費(fèi)者對(duì)住宅的需求量繼續(xù)增大。城市改造造成拆遷人口對(duì)住房的需求水平提高。政府計(jì)劃從現(xiàn)在到2005年前，北京將有15萬(wàn)戶(hù)居民從市區(qū)動(dòng)遷。（2）供應(yīng)由于去年的土地政策和銀行利率的調(diào)整，預(yù)計(jì)2005年北京住宅新供應(yīng)量為25萬(wàn)套，總建面接近3000萬(wàn)平方米。（3）繼續(xù)住宅郊區(qū)化隨著環(huán)繞北京的五環(huán)路竣工，加上從北京出發(fā)的多條高速公路，都加速了北京住宅郊區(qū)化繼續(xù)進(jìn)行的步伐。30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)8從現(xiàn)在開(kāi)發(fā)情況看，短期內(nèi)四、五環(huán)之間將是購(gòu)房者的首選區(qū)域，這是因?yàn)檫@一區(qū)域距市中心較近，交通比較方便，升值力大。（4）增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力預(yù)計(jì)在購(gòu)房者中將有大量的年輕人，由于職業(yè)原因，他們有很大的機(jī)會(huì)增長(zhǎng)工資和可支配收入的水平。5消費(fèi)者期望值提高許多潛在買(mǎi)家是年輕人，他們受現(xiàn)代生活節(jié)奏的影響較大。在北京有93的購(gòu)房者為自用，所以他們對(duì)房屋品質(zhì)的挑選將非常嚴(yán)格。（6）置業(yè)門(mén)檻提高去年央行調(diào)息，雖然對(duì)整個(gè)樓市不會(huì)產(chǎn)生影響，但降低貸款比例將對(duì)購(gòu)房者，尤其是年輕人，產(chǎn)生巨大的影響。32區(qū)域住宅市場(chǎng)分析321項(xiàng)目分布區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的分布如圖21所示。圖321項(xiàng)目分布圖126718913141516172181923345202112102425262728資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（1）青年匯（2）青年路小區(qū)（3）甘露園（4）甘露晴苑（5）自由自宅（6）興隆家園（7）疊彩園（8）南太平莊小區(qū)（9）東岸（10）碧水星閣（11）財(cái)滿街（12）住邦商務(wù)中心（13）遠(yuǎn)洋商務(wù)（14）東恒時(shí)代（15）白領(lǐng)家園（16）國(guó)美第一城（17）華紡易城（18）中水金海嘉園（19）酷特區(qū)（20）朝陽(yáng)園（含國(guó)際創(chuàng)展中心）（21）朝陽(yáng)無(wú)限22羅馬嘉園（23）炫特區(qū)（24）北京星河灣（25）朝陽(yáng)雅筑（26）CASA（27）都會(huì)華庭II（28）朝陽(yáng)園II以上分布標(biāo)號(hào)側(cè)重于2000年后入住的社區(qū)，對(duì)舊有社區(qū)如青年路小區(qū)和石佛營(yíng)東里等未進(jìn)行標(biāo)注。30住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)9322現(xiàn)有住宅供應(yīng)表322區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)平米）價(jià)格（元/平米）入住時(shí)間規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1青年路小區(qū)9238002001年76002甘露家園二期3546002002年5003甘露晴苑244502005年6月2004疊彩園3748002005年5月6005碧水星閣44455002004年9月3006遠(yuǎn)洋天地100板7700塔73002005年11月39007日月東華8543801999年5508石佛營(yíng)西里9038002004年5月34509朝陽(yáng)園791002003年8月150010朝陽(yáng)無(wú)限2253802003年4月157011八里莊南里8年以上300012十里堡西里8年以上850013十里堡北里8年以上180014通惠家園804000600015康家園3035005年以上3000合計(jì)4465533144070資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅物業(yè)項(xiàng)目共15個(gè)，建筑面積至少4465萬(wàn)平方米，常住人口總戶(hù)數(shù)近50000戶(hù)，加上區(qū)域內(nèi)大量的流動(dòng)人口，總?cè)丝跀?shù)在20萬(wàn)人以上。周邊緊鄰五環(huán)的定福莊、新港灣、綠島苑等項(xiàng)目以及臨靠姚家園路的平房鄉(xiāng)等大型居民區(qū)，總面積也達(dá)到了數(shù)百萬(wàn)平米規(guī)模，人口數(shù)絕對(duì)值也在10萬(wàn)人以上。區(qū)域住宅主要分布在朝陽(yáng)路兩側(cè)，朝陽(yáng)北路項(xiàng)目的平均價(jià)格為4500元/平米（不考慮在建項(xiàng)目），朝陽(yáng)路兩側(cè)項(xiàng)目平均價(jià)格為5500元/平米（不考慮在建項(xiàng)目），較2000年分別提升了約30和20323未來(lái)23年供應(yīng)分析表323區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)平米）價(jià)格（元/平米）入住時(shí)間規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1青年匯3251002006年3月40002華紡易城4855002005年7月29303國(guó)美第一城10054502006年6月57944珠江羅馬517600二期2006年初26005炫特區(qū)286880三期2005年6月38006特區(qū)8083556002005年11月3007朝陽(yáng)捷座456002005年12月4008北京星河灣60120002005年10月30009酷特區(qū)2969802006年6月48510東岸218357002006年6月145011財(cái)經(jīng)中心2078002005年6月45012東恒時(shí)代406900二期2006年底300013白領(lǐng)家園957002005年3月76614中水金海佳苑4556002006年7月36415國(guó)際創(chuàng)展中心291002006年初20816興隆家園III605900600017朝陽(yáng)雅50018CASA3462002006年50019都會(huì)華庭II660002006年50030住宅市場(chǎng)分析報(bào)告銀帆西雅圖項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)天福經(jīng)紀(jì)1020首創(chuàng)十里堡項(xiàng)目3070002007年250021幸福123公寓16100002007年20022朝陽(yáng)園II10670096023和黃逸翠園357000180024伊頓社區(qū)5060003300合計(jì)6358345807資料來(lái)源天福房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)售平均價(jià)格為6200元/平米（朝陽(yáng)北路區(qū)域平均5700元/平米）。從在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格看，普通住宅售價(jià)在55007500元/平米之間。剔除炒做和虛價(jià)因素，朝北區(qū)域普通住宅售價(jià)在560063