中國房地產(chǎn)市場(100604)

難解的中國房地產(chǎn)市場公案兼談思維誤區(qū)和解決途徑中金在線從利率上調(diào)到嚴(yán)控第三套房，再到近日的經(jīng)濟(jì)適用房新規(guī)，政府對于被稱為已近瘋狂狀態(tài)的房地產(chǎn)市場調(diào)控之策頻出，上海、北京、深圳等地的房市交易量也應(yīng)聲下跌。對此，坊間評論不一。商品房為商品其性質(zhì)到底如何政府、開發(fā)商、投資者和銀行的前期行為都有哪些可指摘之處錢學(xué)寧先生為讀者提供一看待房市的新視角，尤其需要指出的是，同各種媒體所示帶有情緒的評論甚至抱怨相比，此文冷靜又不失尖銳的評論尤為顯得更客觀和公正些。中國房地產(chǎn)市場之怪現(xiàn)狀已經(jīng)成為各方痛苦且困惑的難題。不管是賣地的政府、蓋樓的開發(fā)商、貸款的銀行、制定貨幣政策的央行，都受到媒體及大眾的責(zé)難。眾說紛紜之下，相信每一個角色都已經(jīng)茫然失措。“壟斷”、“投機(jī)”、“腐敗”儼然已經(jīng)成為萬眾矚目的主題詞。孰是孰非，莫衷一是。細(xì)細(xì)看來，這恰是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。要斷這個公案確實(shí)不容易。首先應(yīng)該厘清房子到底是個什么東西，是消費(fèi)品投資品抑或投機(jī)品這個市場運(yùn)作機(jī)制如何而后審察房地產(chǎn)市場監(jiān)管和參與各方，研究財(cái)富與利益的分配機(jī)制，審視其是否健康合理，問題出在哪里。然后，剖析問題的核心和本質(zhì)。這樣抽絲剝繭，才能對房地產(chǎn)業(yè)做一個公平的判斷，并理清頭緒，提出解決的途徑。商品房的性質(zhì)自從20世紀(jì)90年代開始進(jìn)行房改后，房子的商品屬性就“神靈附體”了，而后商品房的開發(fā)如火如荼，交易市場也蒸蒸日上。房地產(chǎn)業(yè)在為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)的同時，也打開了價格膨脹的“潘多拉之盒”。房價飆升、民眾訴苦、房地產(chǎn)商叫屈、政府撓頭，成為房地產(chǎn)業(yè)“不散之陰魂”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，作為可貿(mào)易商品，一般都具有可消費(fèi)、可投資、可投機(jī)包含價格避險三種性質(zhì)中的若干特性。作為商品，商品房也不例外，兼具了三種性質(zhì)。作為消費(fèi)品的商品房。這是房地產(chǎn)的終極供給與民眾消費(fèi)需求的結(jié)合，如果沒有投機(jī)者的參與，這種供需應(yīng)該形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上最完美的價值機(jī)制。從房子的消費(fèi)需求看，分為兩種第一種是自購消費(fèi)房。其每年成本就是房子購買和裝修總值的年折舊忽略日常維護(hù)開支，是一筆財(cái)富的逐年攤銷。購房人根據(jù)自身財(cái)富的積累和預(yù)期恒常性收入，來決定對房子的需求。中國房地產(chǎn)業(yè)的自購房動力來自兩個解放一是商品房出現(xiàn)后國人儲蓄對商品房集中需求的爆發(fā)，以20世紀(jì)90年代為主，基本圍繞著老一代擺脫老公房的住房改善為目的，形成集中需求。二是銀行對購房按揭貸款的大力推行形成對房地產(chǎn)消費(fèi)的需求，以21世紀(jì)初始十年為主，基本圍繞著相對年輕一代就業(yè)住房改善和城鎮(zhèn)化進(jìn)程為核心，形成旺盛需求。這兩種自購房消費(fèi)是建立在世代儲蓄積累和對今后的恒常性收入預(yù)期上的，基本屬于理性購買和消費(fèi)房價與收入比的經(jīng)驗(yàn)公式。第二種是租賃消費(fèi)房。其成本自然就是年付的租金忽略日常維護(hù)開支。這種消費(fèi)基本是建立在對當(dāng)前收入預(yù)期和與購房消費(fèi)的資本機(jī)會成本圍繞利率波動的比較上，應(yīng)當(dāng)是屬于最理性的消費(fèi)行為。作為投資品的商品房。投資的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念是貨幣資本、物化資本與人力資本的結(jié)合，經(jīng)過資本形態(tài)的轉(zhuǎn)化，最終獲取收益的行為。當(dāng)一個房子被購買且用于租賃時，購買方就置換出了房地產(chǎn)商的投資，結(jié)算了各個要素在商品上的收入分配。購房人投資購房，對最終消費(fèi)者進(jìn)行租賃，是一種置換投資行為，其收益體現(xiàn)為租金收入，相應(yīng)機(jī)會成本就是市場利率。作為投資品的購房行為，是建立在租賃市場的充分發(fā)展和理性的租金預(yù)期上，理論上應(yīng)當(dāng)屬于理性購房行為。一個理性的商品房租賃市場的投資回報應(yīng)當(dāng)略高于市場利率，在當(dāng)前中國應(yīng)當(dāng)合理定位在5左右。但是，目前商品房投資回報卻僅在12，遠(yuǎn)低于合理回報。兩方面原因造成了商品房投資需求和租賃市場的扭曲一是投機(jī)需求溢出的租賃供給，投機(jī)購房者在持有期出租房屋，形成大批供給；二是住房消費(fèi)觀念形成的租賃需求不足，“居者有其屋”的中國住房觀念形成對租賃房子的不安全與不認(rèn)同，寧可高價買，不愿低價租。這兩個原因?qū)е轮袊?dāng)前房地產(chǎn)租賃的租金房價比嚴(yán)重扭曲，一個理性的商品房投資市場并不存在。作為投機(jī)品的商品房。從商品角度看，只要是以商品差價為交易目的的行為都是投機(jī)行為，體現(xiàn)在商品房始終的空置與流轉(zhuǎn)。按照凱恩斯的貨幣需求偏好理論，投機(jī)動機(jī)是“相信自己對未來之看法較市場上一般人高明而從中牟利”，即出于對商品價格差異的判斷而進(jìn)行的交易，對商品本身并不創(chuàng)造附加值。這種投機(jī)行為分為兩類。第一類是購買后等待升值機(jī)會出手轉(zhuǎn)讓，這是所謂“炒房團(tuán)”的投機(jī)行為，基本以短線操作為主，游走于全國大中城市各樓盤之間，哄抬價格并獲利了結(jié)。引人注目的投機(jī)主力有“溫州炒房團(tuán)”、“煤老板炒房團(tuán)”、“外資炒房團(tuán)”等。在房地產(chǎn)價格的上升通道中，由于市場預(yù)期和“羊群效應(yīng)”，這種短線投機(jī)基本總能全身而退。第二類是基于對上漲預(yù)期恐懼而搶先購買，降低未來房價上漲風(fēng)險的預(yù)防性避險行為。這種投機(jī)比較隱晦，也比較被動?！盀槲磥碛?jì)”、“為子孫計(jì)”是此類投機(jī)的典型心態(tài)。體現(xiàn)在小鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村居民儲蓄足夠財(cái)力后，在大中城市購房，以供自己或子孫今后進(jìn)城居住，但當(dāng)前空置。這種購買，也是不經(jīng)意中的投機(jī)，是對未來房價的不確定進(jìn)行的避險購買，并不是當(dāng)前消費(fèi)需求所體現(xiàn)的必要購買，其投機(jī)交易的本質(zhì)也是預(yù)期今后的房價上漲。房地產(chǎn)市場參與各方的行為分析在現(xiàn)有的市場制度下，房地產(chǎn)市場的買賣參與方和政策調(diào)控方的一舉一動都對市場供求發(fā)生影響。那么，從微觀角度看各個角色的行為表現(xiàn)分析，考察其是否違反了市場原則，或是違反了相關(guān)的法律法規(guī)，顯然是“擒賊擒王”的必然推理路徑。那么，到底是誰之罪作為土地供給方的政府。不知為何，包括許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者，諸多媒體評論都把政府和民眾放在一個根本對立的角度去分析經(jīng)濟(jì)問題。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，政府是全民的信托代理人，受全民委托管理領(lǐng)土安全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會保障等國家事務(wù)。從財(cái)產(chǎn)權(quán)角度看，政府經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)屬于全民所有，當(dāng)然包括政府土地資產(chǎn)。基于這個邏輯，政府的土地收入越高，全民享有資產(chǎn)價值越大，理應(yīng)是舉國同慶之舉。至于政府對賣地收入的管理不善和腐敗，是代理機(jī)制和法律層面的問題，不可混為一談。再者，高收入者以高支出購買高價商品房，政府獲得土地高價格部分收入作為財(cái)政收入或?qū)ｍ?xiàng)基金，以此收入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，顯然是一種“劫富濟(jì)貧”降低貧富差距的行為。問題似乎并不在政府高價賣地本身。作為商人的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)商作為產(chǎn)品提供者，首先是個商人，是基于房地產(chǎn)買賣博弈的一方代表，利潤最大化是每個企業(yè)的本能取向。房地產(chǎn)商捂盤造勢雖然受道德譴責(zé)，但在法律上并沒有相關(guān)制約條款，無可非議。同樣，在房地產(chǎn)價格下降階段，民眾也持幣待購，沒人能被強(qiáng)迫購買。這種等待行為不構(gòu)成違法，而在上升階段房地產(chǎn)商捂盤待漲也同樣就順理成章了。所以，在市場經(jīng)濟(jì)體制之下對價格與買賣行為進(jìn)行行政或人為干預(yù)是不妥也無效的。前一陣子，一些國企高價拿“地王”備受指責(zé)。但應(yīng)該相信，這些國企舉牌拿地也是建立在銷售預(yù)期與成本核算的商業(yè)項(xiàng)目評估基礎(chǔ)上，是典型的企業(yè)行為。至于這種行為是否在其董事會授權(quán)范圍內(nèi)，今后項(xiàng)目是否造成不良與虧損或者是否瀆職，那是企業(yè)各自經(jīng)營行為與結(jié)果的評價，也不可混為一談。房地產(chǎn)市場既有競爭，也有政府遠(yuǎn)期規(guī)劃，所以，關(guān)注國企金融是否合理，主要評判的是國企是否借助政府的力量獲取不正當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢。如果是暗箱操作低價拿地，那么就是典型的政府介入?！暗赝酢眳s是公開拍賣高價者得，剛好相反，只能佩服房地產(chǎn)國企的“勇氣”。另外，國企借助政府積威已久的信用，相對容易獲得銀行的信貸資金支持，這是現(xiàn)階段的必然，也是銀行金融意識的本能選擇，這種狀況要隨著金融業(yè)的服務(wù)發(fā)展而改變。雖然說國企退出競爭性行業(yè)是大勢所趨，但這回拿“地王”說事卻明顯打錯了板子。作為中間商的房地產(chǎn)投機(jī)者。投機(jī)者之所以投機(jī)，是基于對商品房價格預(yù)期上的購買行為。炒作型投機(jī)是市場上最活躍的買方，通常以集資或杠桿負(fù)債來擴(kuò)大投機(jī)資本，以資金優(yōu)勢或?qū)ぷ鈨?yōu)勢獲得房源，快進(jìn)快出謀取收益。這類投機(jī)者從人員到資金都難以掌控，是主要由產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)溢出并游離出來的儲蓄資本，從資金來源和買賣行為本身的合法性來說，也無可挑剔。只要是依法納稅，承擔(dān)交易成本，盈虧自負(fù)，炒樓行為和正常的股市投機(jī)一樣，受法律保護(hù)。而且，其中壟斷與造市行為難以判定，更缺乏法律法規(guī)制約。避險型投機(jī)屬于提前買房行為，是購房者為未來計(jì)、為子孫計(jì)、出于炫耀目的以及其它所謂資產(chǎn)配置行為。這種空置房是投機(jī)中的消極者，持有周期也長，其資金來源和購買行為更是合法，難以用市場機(jī)制來進(jìn)行強(qiáng)行制約，也只能根據(jù)房地產(chǎn)價格周期的預(yù)期來調(diào)衡。所以，這類投機(jī)者購買房子并空置，雖然造成了社會資源的巨大閑置和浪費(fèi)，卻也沒有相關(guān)法律能夠勸阻或制約。作為真實(shí)消費(fèi)者的城鎮(zhèn)居民。在這場公案中，真正的住房消費(fèi)者當(dāng)然是商品房市場的最終真實(shí)需求，然而真正需要的也就是最無奈的。在他們生活、學(xué)習(xí)、就業(yè)的有效半徑內(nèi)，可選擇的余地顯然不是太大，無論自購還是租賃，他們就是價格的接受者，上升的房價不斷擠壓著他們的住房面積，同時耗費(fèi)著他們在生活工作之間奔波的時間和精力，房價直接影響著他們生活的質(zhì)量。看來最終消費(fèi)者是最無辜和最無奈的。但是，殊不知，他們在很大程度上成為房地產(chǎn)價格上漲的最終動因。原因是，在投機(jī)者眼中，他們將會是“擊鼓傳花”的最后接盤者，一切的投機(jī)炒作是因?yàn)橄嘈艜腥艘愿叩膬r格買走他們手中的商品，否則商品只能在投機(jī)者之間轉(zhuǎn)手。而很多真實(shí)消費(fèi)者也恰恰這么干了，成為投機(jī)者掠奪的對象。投機(jī)者在炒作過程中，常常制造價格恐慌，引發(fā)“羊群效應(yīng)”。而真實(shí)消費(fèi)者恰恰陷入了這種恐慌，幫助推高了價格，成為投機(jī)者的墊腳石。所以，不理智的直接消費(fèi)者是投機(jī)者的心里支柱。同時，在中國“安居才能樂業(yè)”的安全保障情結(jié)下，真實(shí)消費(fèi)者卻鮮有租賃房子居住者，不安全感和面子問題使得中國自購房比率居高不下，而租賃房子比重只有1520，而且集中在流動工作人員和年輕單身。這種情形很悲哀，但是很無奈。作為信用調(diào)節(jié)者的央行和信貸金融機(jī)構(gòu)。貨幣政策的收放松緊一直是使房地產(chǎn)業(yè)愛恨交加的金融調(diào)控利劍。房地產(chǎn)業(yè)包含著三個資金流一是開發(fā)商的資金供給，這是商品房的賣方支持；二是直接消費(fèi)者的購房信用支持，這是商品房的買方支持；三是投機(jī)者的游資，這也是商品房的買方支持。貨幣政策同時影響著“蹺蹺板”的兩頭，對買賣雙方都存在松緊效應(yīng)。要同一而論緊縮或放松的貨幣政策如何影響房價是很難的。常理來講，貨幣政策緊縮，一方面，房地產(chǎn)商資金不寬裕，開發(fā)能力減弱，商品房供給減少；另一方面，利率提升引發(fā)購房按揭成本升高，購房意愿也相應(yīng)減弱。這樣，買賣雙方同時受制，房地產(chǎn)價格就能夠基本穩(wěn)定。反之亦然。但市場事實(shí)并非如此簡單。1土地供給機(jī)制的稀缺性使貨幣政策對土地價格產(chǎn)生影響，使其供求曲線過分陡峭。成本大幅波動傳遞至商品房市場價格，也使其大起大落。2充足的貨幣供應(yīng)使得房地產(chǎn)商不受流動性限制，在上漲預(yù)期驅(qū)動下產(chǎn)生囤地和捂盤行為，逆向壓抑供給，變本加厲助長房價上升。在房價下跌周期中的緊縮行為使許多開發(fā)商殺跌清盤以保持流動性。3緊縮的貨幣政策使一些實(shí)體產(chǎn)業(yè)利潤下降，產(chǎn)生資本溢出，進(jìn)入樓市投機(jī)市場，助漲房價。所以，在中國房地產(chǎn)業(yè)供求非對稱、投機(jī)和投資并存格局下，貨幣政策的影響路徑是復(fù)雜的，簡單要求央行緊縮和放松是很難達(dá)到控制房價漲跌和投機(jī)行為的。簡單地把房地產(chǎn)泡沫歸因于貨幣政策也是不正確不現(xiàn)實(shí)的。投機(jī)引發(fā)有效供給與真實(shí)需求對接程度不高是房地產(chǎn)市場的失衡本質(zhì)根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)到銷售的每個環(huán)節(jié)和每個參與方及調(diào)控方，在現(xiàn)有制度和游戲規(guī)則下顯然都沒有過錯。2002年以來，國家屢發(fā)政策來調(diào)控房價，從稅收制度到信貸管控，再到行政命令，基本都在供給方面做文章，認(rèn)為風(fēng)漲的房價是開發(fā)商造成的。在投機(jī)需求旺盛不可遏制時，整治開發(fā)商所增加的交易成本無一例外地轉(zhuǎn)嫁到房價上，調(diào)控結(jié)果適得其反。對“二套房”的信貸管制雖然抑制了部分購買力，卻根本扼殺不了投機(jī)者靈活變通的炒樓智慧。最近由于輿論對“地王”的批判，政府利用行政命令勒令央企退出房地產(chǎn)業(yè)，更是讓人驚詫莫名之舉。在現(xiàn)有市場環(huán)境下，此舉明擺著是代表全民利益的政府把機(jī)會讓給了代表局部富豪利益的民營房地產(chǎn)商，對房價的影響微乎其微。房子作為一種商品，必須遵循市場正常的交易規(guī)律，不同的地段、品質(zhì)對應(yīng)不同的消費(fèi)者，有著價位層次的分別。在大城市好地段，“房子是給有錢人蓋的”，任志強(qiáng)的話并沒有錯。每個城鎮(zhèn)居民、百姓應(yīng)該按照各自的財(cái)富積累和收入水平對號入座，買不起是相對的，買不起并不等于住不起，可以把需求轉(zhuǎn)向租賃市場。大城市的供給能力是有限的，在有限的土地區(qū)域內(nèi)不可能讓所有低收入者都買得起房，畢竟大部分房子還屬于“高檔消費(fèi)”。既然房地產(chǎn)業(yè)各方在現(xiàn)有框架下都無可指責(zé)，那么只有兩種可能。一種可能是市場現(xiàn)狀本身具有合理性。房價的爆發(fā)性上漲是現(xiàn)階段居住文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，只能在今后發(fā)展中逐步解決問題。房改革命、住房觀念革命、儲蓄資產(chǎn)化運(yùn)動等非正常需求，是這二十年累積購買力的集中爆發(fā)，并非全是成熟市場恒常性收入決定下的理性消費(fèi)購買，這種需求超出了城鎮(zhèn)化的推進(jìn)速度，導(dǎo)致的供求關(guān)系暫時性嚴(yán)重失衡。這種集中式購買力爆發(fā)加上投機(jī)因素的渲染和裹挾，使得十余年來房價走入強(qiáng)勁的上升通道。這是歷史的必然結(jié)果，是商品房出現(xiàn)后開始階段的必然反應(yīng)，在很大程度上只有靠商品房市場的供需雙方逐步回歸理性，降低商品房的稀缺性和房價不合理預(yù)期，才能使供需達(dá)到均衡，價格也才能趨于理性，真正反映國民收入水平和居住成本的合理關(guān)系。另一種可能是制度整合和調(diào)節(jié)上出現(xiàn)了問題。房地產(chǎn)市場供需失衡是市場失靈的集中反映，包括土地的供給方式、城鎮(zhèn)化模式、開發(fā)商的壟斷行為監(jiān)管、投機(jī)資金合法性監(jiān)管等。首先，“土地財(cái)政”是現(xiàn)有地方發(fā)展評價體系下的必然選擇，但這種供給制度是一種壟斷管理，沒有建立在城鎮(zhèn)化的長遠(yuǎn)規(guī)劃安排之上，而是以財(cái)政收支平衡來制約供給數(shù)量與價格，顯然有悖市場的自然選擇。在壟斷權(quán)利支配下的供給，自然就會有尋租和腐敗的存在。其次，對房地產(chǎn)行業(yè)的不合理整治措施使得資本進(jìn)入門檻越來越高，從而促使了壟斷產(chǎn)生，中小房地產(chǎn)開發(fā)商生存困難，形成結(jié)構(gòu)性供給不足。再次，由于對投機(jī)沒有合適有效的制約手段，這種市場上自發(fā)的過度投機(jī)行為就不可避免地引發(fā)預(yù)期錯位和價格嚴(yán)重偏離，對投資收益的期望沖垮了正常的收入消費(fèi)系數(shù)和投資回報曲線，使理性的消費(fèi)行為和投資市場難以為繼。扶持房地產(chǎn)投機(jī)需求的兩大誤區(qū)投資需求與投機(jī)需求有著本質(zhì)不同，投資需求是給市場的種種需求提供供給，是房地產(chǎn)商投資的資本置換，其行為是受市場最終消費(fèi)能力的制約。投機(jī)需求則不然，其實(shí)是一種囤積壟斷行為，以空置為要挾，空占資源，減少對市場的有效供給，達(dá)到抬升房價最終出售獲取價差利潤的目的。這幾年房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)需求驟然上升，其根本原因是市場陷入了兩大誤區(qū)。財(cái)產(chǎn)性收入的誤區(qū)。2007年左右，財(cái)產(chǎn)性收入成為熱門話題。諸多論調(diào)呼吁增加國民財(cái)產(chǎn)性收入，認(rèn)為內(nèi)需不足的主要原因在于民眾收入偏低，消費(fèi)不足。而其根本原因是缺乏財(cái)產(chǎn)性收入。這是典型的美國式消費(fèi)刺激理論。美國的住房消費(fèi)習(xí)慣和證券化的信貸制度使美國人獲得“資產(chǎn)型儲蓄”，并以此為消費(fèi)根基。在這種論調(diào)的宣揚(yáng)下，中國許多城鎮(zhèn)居民進(jìn)入了股市與樓市，雖然在股市上遭遇了2008年的“滑鐵盧”，但樓市似乎是成功的典范。然而，奠定在投機(jī)市場資產(chǎn)價格增值之上的財(cái)富效益是暫時的，難以持續(xù)的，如果資產(chǎn)價格陷入下跌周期，由此引發(fā)的家庭入不敷出、房地產(chǎn)業(yè)過度蕭條將對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定造成巨大沖擊。所幸是美國次貸危機(jī)應(yīng)時爆發(fā)，財(cái)產(chǎn)性收入消費(fèi)模式破產(chǎn)，并波及全球。雖然次貸危機(jī)的誘惑者是華爾街金融機(jī)構(gòu)，但是不應(yīng)該忘記其本質(zhì)是建立在財(cái)產(chǎn)性增值收入上的不確定性危機(jī)。而今已經(jīng)看不見中央論調(diào)中提及“財(cái)產(chǎn)性收入”字眼，相信已經(jīng)知曉其弊端。但是，前些年形成的導(dǎo)向性流毒已經(jīng)造成惡果，許多城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民已經(jīng)嘗到了“財(cái)產(chǎn)性收入”的甜頭并樂此不疲。這種行為既對居民今后的收入消費(fèi)行為產(chǎn)生威脅，又對實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的民間資本造成產(chǎn)生誤導(dǎo)，最后傷害的是國家經(jīng)濟(jì)安全。房地產(chǎn)稀缺性誤區(qū)?！?82億畝”的農(nóng)業(yè)用地紅線一直是懸在房地產(chǎn)業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。農(nóng)業(yè)是中國人口眾多特點(diǎn)下的“立國之本”，是不可動搖的國策。這是沒有錯的。房地產(chǎn)用地與農(nóng)業(yè)用地的直接沖突是東部發(fā)達(dá)地區(qū)的特征，并非全國土地供給的共性。隨著中西部城鎮(zhèn)化推進(jìn)，能夠大大提升土地有效供給。同時，農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)科技的運(yùn)用也能夠逐步縮減農(nóng)業(yè)必須用地，增加房地產(chǎn)供給。作為土地大國的中國，并不具備投機(jī)的兩個要素資源的稀缺性和居民財(cái)富的迅速膨脹。日本和香港地區(qū)當(dāng)年的投機(jī)土壤只有在中國有限的局部城市存在。從房產(chǎn)的供給角度看，中國房地產(chǎn)也在總量上是完全能夠滿足需求的。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)調(diào)查估計(jì)，2008年、2009年兩年，我國城鎮(zhèn)商品房空置面積在12億至15億平方米，占全國150億平方米的商品房存量來講，是很低的。但這只是統(tǒng)計(jì)部門的空置面積概念，即建成未出售的部分，不包括已售房產(chǎn)的空置。按照中國社科院城調(diào)隊(duì)2010年3月份發(fā)布結(jié)果顯示，以每戶每月電表零讀數(shù)且持續(xù)六個月以上為空置標(biāo)準(zhǔn)，全國有6540萬套空置房，且在建商品房還有1250萬套。筆者無法證實(shí)數(shù)據(jù)的可靠性，但按照世界上繁榮的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)值，以及大中城市房地產(chǎn)住宅入住率的估計(jì)，25的空置率按照每套平均120平方米估計(jì)，折合3000多萬套房子空置是不夸張的。這是驚人的社會資源浪費(fèi)。一邊是房價的暴漲，一邊是閑置的激增，顯然，供需見面有相當(dāng)部分停滯在投機(jī)者手中。房地產(chǎn)投機(jī)之罪過可見一斑。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的解決路徑研究上述分析可以看出，房地產(chǎn)市場失衡的本質(zhì)是有效供給不足和真實(shí)需錯位之間的矛盾，市場本身理性的對稱機(jī)制遭受破壞。其根本原因和核心問題是不合理預(yù)期和投機(jī)沖擊。城鎮(zhèn)化步伐落后導(dǎo)致有效供給不足；投機(jī)空置行為導(dǎo)致真實(shí)需求在數(shù)量上被擠占，價格上被綁架。所以，解決的根本是從不同的角度使有效供給和真實(shí)需求理性對接，降低房價上漲的泡沫預(yù)期，打擊投機(jī)需求，減低空置率，從而達(dá)到達(dá)到整個社會土地資源和房產(chǎn)財(cái)富優(yōu)化利用。解決途徑之一回歸理性消費(fèi)，提倡租賃觀念，拋棄財(cái)產(chǎn)性收入誤區(qū)，減少避險投機(jī)行為，減少空置。由于歷史文化的原因，大部分中國人認(rèn)為只有房子才能帶來最大的安全感，才能有一個“家”的感覺。但是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)逐漸改變了固定的生活模式。實(shí)際消費(fèi)中，這種矛盾一方面造成搬遷成本的上升，另一方面也產(chǎn)生了許多無效的空置浪費(fèi)。所以，觀念的改變和生活方式改變應(yīng)該相輔相成，當(dāng)今社會要求更靈活的地域流動性和更快的改善性需求，所以，租賃市場的快速發(fā)展應(yīng)該勢在必行，人們也必須在觀念上接受租賃行為，是租賃市場的租價比回歸合理水平。另外，必須摒棄財(cái)產(chǎn)性收入的錯誤期望，不把財(cái)富建立在風(fēng)險性極高的資產(chǎn)價格上，以求穩(wěn)定恒常性收入，穩(wěn)定財(cái)富預(yù)期，合理安排住房消費(fèi)比率。同時，隨著不合理房價預(yù)期的降低和社會保障程度的提高，民眾避險型投機(jī)也會逐步降低，不為未來或子孫提前購房并空置，提倡即期需求的購買。這樣，才能是有效供給盡可能地貼近真實(shí)需求。解決途徑之二重新審視土地政策，進(jìn)行全國土地的科學(xué)規(guī)劃，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高農(nóng)村土地的集約利用，減少土地稀缺預(yù)期。1把農(nóng)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)協(xié)同起來。中國的農(nóng)業(yè)在很大程度上還是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，作業(yè)分散，造成農(nóng)民居住的宅基地非常分散，土地利用率不高，造成資源的巨大浪費(fèi)。如果能在城鎮(zhèn)化健康推進(jìn)過程中，同時進(jìn)行非農(nóng)居民原宅基地的綜合利用，無疑能夠提高土地供給。同時，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，可以從大中城市移植出部分產(chǎn)業(yè)城市功能，從而減輕其居住人口壓力，對大中城市的房價起到很好的平抑作用。2把農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)作物產(chǎn)量協(xié)同起來。在科學(xué)合理評估國家糧食安全的前提下，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)集約化科學(xué)經(jīng)營，合理規(guī)劃農(nóng)地用途和輪種制度，保障農(nóng)作物生產(chǎn)的總量和結(jié)構(gòu)，逐步