《樓盤定價(jià)策略詳解》

樓盤定價(jià)策略詳解價(jià)格定位原則隨行就市定價(jià)法，首先應(yīng)對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值判斷，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。（一）項(xiàng)目價(jià)值要素分析1、舒適要素戶型針對(duì)目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對(duì)實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。配套會(huì)所娛樂、購物、休閑、餐飲場(chǎng)所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。環(huán)境規(guī)劃由綠藝、建筑小品、硬地廣場(chǎng)、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項(xiàng)目，有充足的停車位。生活方便購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素A、無有害氣體、煙塵、噪音污染；B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)；C、日照充足、通風(fēng)良好。4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀建筑立面、廣場(chǎng)、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素開發(fā)商、建筑商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司的實(shí)力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項(xiàng)目價(jià)值要素綜合評(píng)價(jià)表類比項(xiàng)目均價(jià)元/M2品牌要素舒適要素便利要素健康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要素本案可實(shí)現(xiàn)度金山碧水三期18330金山明星1985000金山佳園245000金山明珠2400000香江明珠27000北京金山25000濱江麗景210000康城1960000幸福城2000000福光遠(yuǎn)東花園17500備注為本案高于類比項(xiàng)目，0為相當(dāng)于類比項(xiàng)目，為低于類比項(xiàng)目。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值要素進(jìn)行對(duì)比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)高于福光遠(yuǎn)東花園相當(dāng)于金山碧水三期低于金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為1830元/M2，將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。五、單元價(jià)格調(diào)整方案由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)調(diào)整價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)（一）價(jià)格調(diào)整系數(shù)1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價(jià)格水平，用位置系數(shù)表示樓號(hào)78、9、10、1112、13、14系數(shù)02112說明7樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項(xiàng)相互抵消所以位置系數(shù)為零。8樓北向有30米樓間距，南向最大有27米樓間距，又位于兩個(gè)主題花園之間，9樓有主題花園，同時(shí)東西兩頭無建筑物遮擋，西向現(xiàn)有的花園11樓一層只有四個(gè)單元，因此10樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場(chǎng)的位置，12、13位置相對(duì)靠后，離主入口約有150米的距離。14樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音較大。2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用景觀系數(shù)表示樓號(hào)8、7、9、11、10、12、13、14系數(shù)210說明8樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應(yīng)。7、9樓西向是現(xiàn)成的花園，11樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。朝向無突出景觀特征。3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂直系數(shù)表示樓層1F2F3F4F5F6F閣樓層系數(shù)94000330說明拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低樓層的住宅消化掉。六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的30計(jì)算。4、根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價(jià)格水平，用水平系數(shù)表示單元號(hào)01單元（東頭）06單元（西頭）02、03、04、05單元（中間）系數(shù)430說明東向靠指揮學(xué)校西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零5、根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的差異制定不同價(jià)格水平，用分?jǐn)傁禂?shù)表示樓號(hào)6、7、8、9、1110、12、13、14系數(shù)02說明分?jǐn)偙壤秊?0610、12、13、14樓的分?jǐn)傔_(dá)1171296、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價(jià)格水平，用戶型系數(shù)表示樓號(hào)8101113單元01、060205010405、0601、0402、0301、060205系數(shù)20112110說明8樓01、06單元是全明設(shè)計(jì)，而且進(jìn)深僅為118米；10樓05、06單元南向不被11樓遮擋。0104單元各功能區(qū)分隔明顯。11樓是全部住宅中進(jìn)深最短的，僅為102米，而且01、04單元三房并排朝南；02、03戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13樓01、06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好擺設(shè)家具，而且三房面積105M2只有一個(gè)朝北的陽臺(tái)。（二）各單元綜合系數(shù)表7樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)1010194004149201014400130101040054010104005501013430032102103104105019000820220320420501400033023033043050100001402403404405010000150250350450501303002810601930052060143000306010300440601030045060133300318樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)10122942012282012244206301220420104012204201050122042010601（閣樓）22343203710210310410522900052022032042052240000302303304305220000440240340440522000045025035045052200004602603604閣樓223030031605（復(fù)式）223000110622932002062243205306220320940622032095062203209606（復(fù)式）22332079樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)10121940022342012144003301210400740121040075012104007601213430034102103104105219000620220320420521400013023033043052100003402403404405210000350250350450521000036026036046052130300301062193003206214300230621030064062103006506210300660621333003310樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)1011094125662011044120301100412440110041245011004124601（閣樓）10343123110210310410510901292022032042051040124302303304305100012040240340440510001205025035045051000120602603604閣樓103031227605（復(fù)式）103012310610931262061043121306100312340610031235061003123606（復(fù)式）103312011樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)10111942011702011144204301110420840111042085011104208601113432035102103119000720220311400023023031100002402403110000250250311000026026031130300291041193202204114320330411032074041103207504110320760411333203412樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)1011094028422011044023301100402140110040215011004021601（閣樓）103430228102103104105109002122022032042051040027302303304305100002340240340440510000235025035045051000023602603604閣樓103030224605（復(fù)式）103002610610930292061043024306100302040610030205061003020606（復(fù)式）103302313樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)10110941296201104412430110041204011004120501100412060110342922710210310410510900212202203204205104002730230330430510000234024034044051000023502503504505100002360260360460510303022410610931210206104312530610031214061003121506100312160610332922614樓綜合系數(shù)表系數(shù)單元位置系數(shù)景觀系數(shù)垂直系數(shù)水平系數(shù)戶型系數(shù)分?jǐn)傁禂?shù)小計(jì)總計(jì)10120940291022012044024301200402040120040205012004020601（閣樓）203430227102103104105209012142022032042052040129302303304305200012540240340440520001255025035045052000125602603604閣樓203029222605（復(fù)式）203012810620930210206204