萬科：模塊造夢

萬科模塊造夢當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈形成的時候，每一個企業(yè)都應(yīng)該以差異化的方式去尋找自身的競爭力在業(yè)界引起巨大反響的萬科“住宅拼裝”只是一個通俗說法，以滿足非專業(yè)人士的認(rèn)知，萬科標(biāo)準(zhǔn)化也是一個籠統(tǒng)的概念，其實質(zhì)就是生成模塊和子模塊的集成過程。萬科要“像造汽車一樣地造房子”“中國人和印度人寫軟件有很大區(qū)別，一百個印度阿三在一百個地方可以只寫一個軟件。而在中國，一百個人一定是寫一百個軟件?！痹隍?qū)車趕往萬科建筑中心的路上，張紀(jì)文無意間聽到廣播里這么說。張紀(jì)文，萬科集團設(shè)計總監(jiān)，萬科模塊化的倡導(dǎo)者與先行者之一，據(jù)說在他的麾下，有著萬科號稱179人的設(shè)計專家隊伍。張紀(jì)文手拿煙斗，不時吸上一口，一副氣定神閑的樣子。模塊化緣起“在印度，一百個人怎么能夠只做一個軟件呢他們是實現(xiàn)的分工。在分工的過程中根據(jù)分工的需求產(chǎn)生相應(yīng)的組織架構(gòu)，這個組織架構(gòu)反過來又促使分工。”張紀(jì)文緊抓住“印度阿三”的例子不放，畢竟要闡述清楚萬科的模塊化概念，需要一個恰當(dāng)?shù)谋扔?。其實我們今天并不?xí)慣于在談到房地產(chǎn)的時候?qū)⑺植穑芏嗟禺a(chǎn)公司也沒有把行業(yè)拆開的習(xí)慣，他們覺得房地產(chǎn)還要拆分嗎就象餐飲店的小老板，從買菜到下廚到收帳一個人干，不是一樣可以生存得很好但是當(dāng)企業(yè)做到一定規(guī)模的時候，當(dāng)房地產(chǎn)要成為一個行業(yè)的時候，專業(yè)分工的需求會越來越迫切，否則就是今天的從拿地到報建、施工、銷售、物業(yè)管理等總共要簽100多個合同的全行業(yè)的高成本、低效率。而分工以后面臨的問題是你的客戶在哪里如何根據(jù)你的客戶制定生產(chǎn)系統(tǒng)，再根據(jù)生產(chǎn)系統(tǒng)完成銷售系統(tǒng)。萬科認(rèn)為這在某種意義上就是產(chǎn)生模塊化的原因。2002年，萬科提出“模塊化必須要有基礎(chǔ)”的觀點，而這個基礎(chǔ)萬科最后認(rèn)定就是“標(biāo)準(zhǔn)化”。當(dāng)一件事情分成若干塊去做的時候，前提就是要有一個共同遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。很多人曾對萬科的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提出過質(zhì)疑，認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化就是復(fù)制，張紀(jì)文對各地提來的意見一一記錄，并不駁斥，因為當(dāng)時他自己還沒有徹底想清楚。但他堅持一個原則任何意見都可以聽，標(biāo)準(zhǔn)化是一定要推行的。萬科的模塊觀讓萬科“像造汽車一樣地造房子”，是萬科模塊觀的思維脈絡(luò)。首先萬科認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是可以被拆成模塊的。比如一個開發(fā)項目的一級模塊可以拆成四個子模塊，它包括一、支撐體系，如鋼架結(jié)構(gòu)。同時它自身又是一個可以獨立自主發(fā)展的體系；二、維護體系，如門窗、外墻等構(gòu)成的一個整體，像人的衣服。在建筑業(yè)中，維護體系也是可以根據(jù)客戶需求單一發(fā)展的。在國外，住宅建筑業(yè)中支撐體系和維護體系的分離非常重要，它促成了建材行業(yè)的大發(fā)展；三、設(shè)備體系，如走線、管道、能源、電器、照明等，設(shè)備體系解決人們生存和如何舒適地生活；它也可以依據(jù)客戶需求，獨立于前面兩個體系而發(fā)展。四、裝飾體系，它完成生活的全部。當(dāng)然，這些只是一級模塊，再往下還可以細(xì)分。此外，張紀(jì)文認(rèn)為房地產(chǎn)的模塊化劃分還可以有其他的方式，比如按功能來劃分，在住宅里面，客廳是一個模塊、衛(wèi)生間、廚房、走廊等都是一個模塊。第二，萬科認(rèn)為房地產(chǎn)模塊化的制訂標(biāo)準(zhǔn)必須以客戶需求為前提。房地產(chǎn)業(yè)與汽車、IT等制造業(yè)一樣，都是先有市場，市場的出現(xiàn)是為了解決客戶需求。張紀(jì)文認(rèn)為，所有的客戶需求都可以分成兩類，一類是現(xiàn)實需求，一類是虛擬需求。比如洗臉時，毛巾是現(xiàn)實需求，而洗臉機就是虛擬需求。虛擬需求的存在能夠促進行業(yè)的大發(fā)展。例如在做產(chǎn)品市場調(diào)查時，調(diào)查的結(jié)果都是被調(diào)查人的現(xiàn)實需求，此外還要有虛擬需求。因為客戶是不可能自發(fā)地去控制一個行業(yè)發(fā)展的。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)過分地依賴建筑師來推動，事實上建筑師只能承擔(dān)一部分作用，關(guān)鍵是必須通過產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)對客戶進行研究以及研究之后做出行業(yè)的虛擬需求。IT行業(yè)的最大特點是幾乎沒有現(xiàn)實需求，電腦、軟件等都是虛擬需求，這是好與壞的區(qū)別。而房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)實需求，是有和無的區(qū)別，在有和無的過程之間做模塊化的核心就是它必須遵循現(xiàn)實需求的模塊環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)和IT業(yè)的區(qū)別關(guān)鍵正在此。因此，模塊化必須對應(yīng)單一的客戶需求，每一個模塊細(xì)分下去，都必須指向客戶需求。由于模塊具有固定于客戶需求的能力，以及拆分之前形成的共同標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，所以它們又是能夠被拼裝的。這也許就是萬科“拼裝”思想的基礎(chǔ)。第三，萬科認(rèn)為房地產(chǎn)模塊化對未來發(fā)展將產(chǎn)生三個結(jié)果1、模塊化形成產(chǎn)業(yè)，模塊由于自主發(fā)展，使得單一的模塊能夠形成工業(yè)化，就是“集成設(shè)計”。工業(yè)化能夠降低成本、提高效率；2、模塊化之后，產(chǎn)業(yè)價值鏈能夠由于每一個模塊的驅(qū)動而帶來整個行業(yè)的繁榮。3、模塊化能夠促進行業(yè)創(chuàng)新，使得行業(yè)產(chǎn)生質(zhì)變。所有的模塊都會為它自己的客戶提供創(chuàng)新的空間，為它自己的利潤創(chuàng)造價值，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈?！叭绻F(xiàn)在哪個企業(yè)沒有認(rèn)識到這三點，估計不到10年就會被淘汰。這是已被國際市場證明的、任何企業(yè)都無法阻擋的趨勢?！睆埣o(jì)文表示，他沒有夸大其詞，他還認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈形成的時候，每一個企業(yè)都應(yīng)該以差異化的方式去尋找自身的競爭力。至于萬科在產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)中的核心競爭力是什么，張紀(jì)問文透露萬科將在今年10月份之后向外界公布。萬科的標(biāo)準(zhǔn)化其實在業(yè)界引起巨大反響的萬科“住宅拼裝”只是一個通俗說法，滿足非專業(yè)人士的認(rèn)知，萬科標(biāo)準(zhǔn)化也是一個籠統(tǒng)的概念，其實質(zhì)就是生成模塊和子模塊的集成過程。張紀(jì)文回憶，萬科起初制定產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺、走模塊化的時候，發(fā)現(xiàn)手頭的信息和資料非常貧乏，沒有任何技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可供參考。后來萬科成立了專門研究小組，又找到三家知名企業(yè)，協(xié)助他們制訂標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)中間含有2000到3000個專利，廠商可以得到20的利潤提成。推行標(biāo)準(zhǔn)化一年多以來，用張紀(jì)文的話就是“外人表面上看不出萬科的變化，萬科人知道，自己的變化可以用翻天覆地來描述?！痹幸粋€制造鋁門窗的公司，原來是給萬科供應(yīng)鋁制品材料的，萬科推行標(biāo)準(zhǔn)化期間，與鋁制品供貨商協(xié)商制定供貨標(biāo)準(zhǔn)。這個企業(yè)覺得條件太苛刻而中途退出，停止給萬科供貨。沒想到，一年后又主動再找萬科合作。2004年，萬科的住宅標(biāo)準(zhǔn)化將首先在南昌試行。例如，花園洋房窗戶設(shè)置推開多大最為耐用在確定標(biāo)準(zhǔn)后，就可以由廠家按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作。再如，陽臺欄桿多高合適，還要考慮防攀爬，目前各樓盤一般都是先安裝欄桿，再由人工油漆，這樣難以保證品質(zhì)。實行住宅標(biāo)準(zhǔn)化后，可能所有的欄桿都在工廠制作，并經(jīng)流水線處理，最后只需拿來安裝便可。但董事長王石對外界這樣說，萬科現(xiàn)在每年生產(chǎn)售出12000套房子，如果與標(biāo)準(zhǔn)化、批量化的日本企業(yè)相比，還是小巫見大巫。在日本，一個標(biāo)準(zhǔn)房可以生產(chǎn)并售出150萬套，而這對于王石領(lǐng)導(dǎo)的萬科要干上100年。模塊化的結(jié)果是給企業(yè)提供更多的生存空間。每個企業(yè)在模塊化的過程中尋找自己的定位，進而給規(guī)?；峁┝艘粋€空間。先有市場才有企業(yè)，模塊化也好，產(chǎn)業(yè)化也好，不是萬科獨自可以做完整的。萬科只是推動者之一，一定要整個行業(yè)的共同行動。比如由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有實行集團采購，建材采購不規(guī)范、黑箱操作盛行，萬科要推