西安首創(chuàng)國際城大盤項(xiàng)目營銷企劃案9711

西安首創(chuàng)國際城大盤項(xiàng)目營銷企劃案9711開疆之首創(chuàng)世傳奇西安首創(chuàng)國際城09年度營銷企劃案城市市場攻略執(zhí)行經(jīng)緯市場攻略執(zhí)行西安新亞歐大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市西部大開發(fā)戰(zhàn)略中戰(zhàn)略要地在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東連西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢。地處我國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。鐵路承東啟西、是連接南北的咽喉要道，共有14條線路，直通全國24個(gè)省會和4個(gè)直轄市，共有國際航線29條，是全國第四大國際航空樞紐，是中國北方西部最大的商品流通中心與物資集散地西北地區(qū)交通樞紐西北地區(qū)最大的城市轄境東西204公里南北116公里面積9986平方公里市區(qū)面積1066平方公里常住人口855萬主城區(qū)人口約439萬世界級的旅游觀光西安優(yōu)勢國家級的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安優(yōu)勢區(qū)域級的金融/商貿(mào)中心信息/交通樞紐西安優(yōu)勢1100年都城855萬人口3000萬年國內(nèi)游客量07年10億外資引入年25萬應(yīng)屆畢業(yè)生世界五百強(qiáng)有96家（高新、經(jīng)開）07年500億內(nèi)資引入數(shù)字西安年3000多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生13朝古都08年GDP突破2000億人均GDP3000美元30年改革開放以來版圖擴(kuò)大10倍人口從490萬增加到855萬市場攻略執(zhí)行理想經(jīng)緯拉開城市骨架優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)發(fā)展外圍新區(qū)降低中心密度保護(hù)古城風(fēng)貌創(chuàng)建時(shí)代新城南北拓展空間東西延伸發(fā)展主城區(qū)以唐長安城為中心繞城高速為基本輪廓東至灞河西至繞城高速公路南至長安（潏河）北至渭河理想規(guī)劃藍(lán)圖主城區(qū)總體布局以二環(huán)為核心發(fā)展商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成為國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)交通規(guī)劃愿景以軌道交通、普通公共交通為主，多重交通方式結(jié)合的城市綜合交通系統(tǒng)?！耙桓?、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的交通路網(wǎng)格局。至2020年實(shí)現(xiàn)主城區(qū)路網(wǎng)密度344公里/平方公里，公交站點(diǎn)面積服務(wù)率達(dá)95。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)航空航天業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)軟件產(chǎn)業(yè)會展業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)明星產(chǎn)業(yè)機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、食品飲料業(yè)、旅游業(yè)、教育、科研和技術(shù)服務(wù)業(yè)金牛產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展的“四區(qū)兩基地”打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。國內(nèi)具有核心競爭力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國文化復(fù)興之地”。西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。中國最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會展中心。西部最大的制造業(yè)基地和西安城市新中心。打造中國科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。目標(biāo)定位重點(diǎn)發(fā)展會展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展集聚區(qū)。濱河生態(tài)走廊國際會展集合西安浐灞生態(tài)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂為主題的大型游樂項(xiàng)目。東方文化旅游集群西安曲江新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展航天動力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動作用的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。西安閻良航空高技術(shù)基地重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群?？萍籍a(chǎn)業(yè)集群西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)功能定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場攻略執(zhí)行理想圈層經(jīng)緯西安市是典型的都心放射狀發(fā)展格局圈層式發(fā)展內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)浐灞、經(jīng)開、高新、曲江從傳統(tǒng)板塊中脫離出來成為了西安的新貴浐灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新區(qū)城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)長久以來是西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，但隨著“皇城復(fù)興”計(jì)劃近一步落實(shí)，市政府北遷工程啟動，城內(nèi)區(qū)對文物古跡、歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居的保護(hù)力度得以加強(qiáng)，逐步弱化行政功能，強(qiáng)化文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂功能，恢復(fù)歷史文化古城風(fēng)貌，彰顯古城特色。在主城區(qū)，形成以人文旅游、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的格局。商品房市場在全市范圍來看，其供應(yīng)量幾乎可以忽略不計(jì)。區(qū)域概況市場分析城市擁擠不堪，城內(nèi)住宅開發(fā)退化，高新區(qū)、行政新區(qū)城北區(qū)寫字樓市場的競爭直接導(dǎo)致城內(nèi)寫字樓市場的退化，使城內(nèi)商業(yè)的發(fā)展愈加光彩奪目。全國知名的商業(yè)圈“鐘樓商業(yè)圈”和“大差市商業(yè)圈”交相輝映，城內(nèi)區(qū)四條大街上商鋪密布，拉動人氣的聚集從而促使地段不斷升值，尤其伴隨著“皇城復(fù)興”計(jì)劃的付諸實(shí)施，城內(nèi)的商品房開發(fā)供應(yīng)更將傾向于以商業(yè)為主。典型項(xiàng)目宏府嘉會廣場以投資客群為主城南區(qū)區(qū)域概況城南即北起環(huán)城南路，南至雁塔區(qū)邊界線，東起長鳴公路，西到太白南路。城南的面積大約120平方公里，建成區(qū)約70平方公里，人口140萬左右，就業(yè)人口40萬左右。房地產(chǎn)細(xì)分片區(qū)南二環(huán)北區(qū)、小寨區(qū)、明德門區(qū)、電視塔區(qū)、電子城區(qū)、曲江新區(qū)。市場分析由于功能定位的原因，城南向來是西安市民最屬意的居住區(qū)域，因而城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早，進(jìn)步快，一直走在西安的前沿。傳統(tǒng)文教區(qū)，高校云集，醫(yī)療、金融等城市配套發(fā)達(dá)。商圈眾多，商貿(mào)繁榮。典型項(xiàng)目華城國際2期蘭喬圣菲典型客戶構(gòu)成經(jīng)濟(jì)收入較高，首次置業(yè)居多經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)置業(yè)條件醫(yī)療科研院所人員企事業(yè)單位人員私營業(yè)主公務(wù)員、高校教師人員構(gòu)成客戶構(gòu)成分類項(xiàng)目分析1）由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，所以一直以來，城南都是西安人安家置業(yè)的首選，一是因?yàn)橛欣谧优芙逃?，二是文教區(qū)也很適合作居住區(qū)。2）城南的交通、教育、醫(yī)療保健、商業(yè)服務(wù)、娛樂餐飲、休閑運(yùn)動等生活配套是西安最齊全的，作為西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域，城南有理由繼續(xù)成為西安市民置業(yè)立家的第一選擇。3）除去曲江新區(qū)和長安區(qū)，城南主城區(qū)可開發(fā)的土地逐漸減少，項(xiàng)目供應(yīng)以高尚中小盤為主，同時(shí)高企的房價(jià)分流了相當(dāng)數(shù)量的客群到其它新興區(qū)域，留在本區(qū)域的客戶多為有地域居住情感的歷史居民，且人群愈向高端化篩選。以私營業(yè)主、政府官員、高校教師為主曲江新區(qū)區(qū)域概況曲江新區(qū)位于西安城南區(qū)東部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的西安曲江旅游度假區(qū)。曲江新區(qū)以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積1588平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積47平方公里，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。市場分析曲江歷史上就因皇家園林具有貴族血脈，早年城市別墅的集中開發(fā)使區(qū)域具備了成為西安高尚物業(yè)區(qū)的條件，隨著大雁塔南北廣場、大唐芙蓉園、海洋世界、曲江南湖等一批高等級城市配套的開發(fā)，曲江地產(chǎn)炙手可熱占領(lǐng)了城市高端物業(yè)的絕大份額，區(qū)域價(jià)格居高不下。典型項(xiàng)目中海國際社區(qū)典型客戶構(gòu)成分析1）曲江作為一個(gè)省級旅游度假區(qū)，既是西安城的大型生態(tài)區(qū)，也是西安集人文歷史、生態(tài)環(huán)境、完善配套等于一身的一個(gè)絕佳人居地帶。因此，曲江新區(qū)在開發(fā)之初，就以高起點(diǎn)、高品質(zhì)亮相在西安市民面前，也使得這里成為西安市區(qū)難得的高檔住宅開發(fā)區(qū)。2）追求身份感、尋求圈層定位成為曲江購房人群的主流心態(tài)。在社區(qū)選擇上，多注重私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成為本區(qū)域購買潮流。3）早前曲江開發(fā)鮮有大盤，隨著富力城、中海國際社區(qū)等曲江大盤的進(jìn)入，區(qū)域購買力得到擴(kuò)大，中端產(chǎn)品的開發(fā)使區(qū)域購買人群的廣度和結(jié)構(gòu)有所延伸。追求身份認(rèn)同的城市財(cái)富階層經(jīng)濟(jì)收入較高，舒適型居住經(jīng)濟(jì)收入較高，自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入較高，多次置業(yè)，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入高，享受型居住置業(yè)條件高收入專業(yè)人才政府官員私營業(yè)主、商人企業(yè)中高層人員構(gòu)成客戶構(gòu)成分類項(xiàng)目高新區(qū)區(qū)域概況以南二環(huán)西段、太白南路至西灃路以及灃惠渠為界的區(qū)域?，F(xiàn)完成開發(fā)35平方公里，現(xiàn)有從業(yè)人員35萬人，53大專學(xué)歷以上。隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的開展，未來區(qū)域總規(guī)劃面積將達(dá)到近百平方公里。市場分析高新區(qū)房地產(chǎn)市場依托高新區(qū)近年來的高速發(fā)展，自2000年以后，便為市場所高度關(guān)注并成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，進(jìn)入2004年以來，高新區(qū)更在發(fā)展高新區(qū)二期和CBD等眾多戰(zhàn)略利好預(yù)期之下，為市場所熱力追捧。典型項(xiàng)目綠地世紀(jì)城逸翠園典型客戶構(gòu)成西安“新知富”階層緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老。置業(yè)自用，需求兩室或三室。置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室。首次置業(yè)自用，置業(yè)方向一室或緊湊兩室。置業(yè)使用投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力。經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，少數(shù)首次置業(yè)。經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型，多數(shù)二次置業(yè)。經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)。置業(yè)條件其他人士城南、西南、城西置業(yè)人群軍工企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校中高層管理人員高新職場白領(lǐng)人員構(gòu)成客戶構(gòu)成分類項(xiàng)目分析1）高新區(qū)的大環(huán)境和在西安城市中的地位越來越受到西安購房者的認(rèn)可，除了區(qū)域內(nèi)職場人士的支撐，高新區(qū)的配套、升值還有教育等等的環(huán)境也吸引了很多市區(qū)其他區(qū)域的中高端置業(yè)人群。2）從購房目的來看，純居住是主體，以2436歲的人群為主；投資占的份額在2040之間波動，以3645歲的人群為主。投資行為中，中長期的打算比較明顯。城西區(qū)區(qū)域概況城西區(qū)南鄰高新區(qū)，北靠漢城遺址，東臨明城墻，西連咸陽，城市規(guī)劃面積約有100平方公里，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口60萬左右。可細(xì)分為玉祥門片區(qū)、豐慶公園片區(qū)、西梢門片區(qū)、土門片區(qū)、世紀(jì)大道片區(qū)。典型項(xiàng)目奧園公園天下典型客戶構(gòu)成以地緣客戶為主，主要客戶各大廠家職工、批發(fā)商等；以及部分高新區(qū)人群經(jīng)濟(jì)收入較高，看重區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)收入較高、投資兼自住經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高，自住養(yǎng)老置業(yè)條件少量高新工作人群專業(yè)市場從業(yè)者醫(yī)院、學(xué)校中高層及職工大型企業(yè)中層人員構(gòu)成客戶構(gòu)成分類項(xiàng)目分析1）城西購房客群地域性特征相比其它區(qū)域特別明顯。區(qū)內(nèi)大型企業(yè)眾多，經(jīng)過多年的積累，客群都具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2）區(qū)內(nèi)客群以經(jīng)濟(jì)型自住養(yǎng)老需求為主。3）城西南面緊接高新區(qū)，卻比高新區(qū)的房價(jià)低很多，受高新區(qū)輻射，置業(yè)于此成為部分高新工作人群實(shí)惠之選。4）城西開發(fā)量不足，樓盤較少，客群的購買力尚可，多數(shù)樓盤去化速度較快。城東區(qū)區(qū)域概況主要以華清路、環(huán)城東路、南二環(huán)東段以及雁翔路為界的區(qū)域?？杉?xì)分為9個(gè)片區(qū)康復(fù)路片區(qū)、大東門片區(qū)、交大片區(qū)、辛家廟片區(qū)、胡家廟片區(qū)、動物園片區(qū)、東開區(qū)片區(qū)、交大科技園片區(qū)、浐灞片區(qū)。市場分析以紡織城為中心，多是七八十年代大型的紡織企業(yè)和軍工企業(yè)，屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，消費(fèi)水平較低，區(qū)域風(fēng)貌較差，開發(fā)較為落后。近年來圍繞浐河灞河提出打造“西部第一水城”，成為該區(qū)域規(guī)劃的亮點(diǎn)。典型項(xiàng)目中新浐灞半島恒大綠洲典型客戶構(gòu)成以東郊原住民客戶為主；另有部分陜北投資客戶緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老置業(yè)自用，需求兩室或三室置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室改善居住條件置業(yè)使用投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)置業(yè)條件部分陜北投資客戶長樂商貿(mào)圈商業(yè)從業(yè)者浐河經(jīng)濟(jì)帶白領(lǐng)階層及中高級管理者紡織城富裕階層人員構(gòu)成客戶構(gòu)成分類項(xiàng)目分析1）由于是傳統(tǒng)老城區(qū)，客群仍以區(qū)域內(nèi)為主。受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制，區(qū)域內(nèi)長期發(fā)展緩慢，需求以經(jīng)濟(jì)型自住為主。2）浐灞新區(qū)發(fā)力之后，區(qū)域客群結(jié)構(gòu)有所擴(kuò)大，但受制于交通、配套等因素，短期內(nèi)需求釋放仍然有限。3）盡管有部分利好因素，區(qū)域市場的培育仍需要510年的周期。城北區(qū)區(qū)域概況由環(huán)城北路、大興東路、朱宏路、東二環(huán)延伸段等主要道路圍合而成的區(qū)域。市場分析受制于規(guī)劃，長期發(fā)展緩慢。近年來隨著經(jīng)開區(qū)發(fā)展、政府北遷、地鐵建設(shè)等諸多利好因素快速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場格局中迅速躍升為焦點(diǎn)區(qū)域。未來35年將是房地產(chǎn)市場主戰(zhàn)場。典型項(xiàng)目魏瑪公館白樺林居典型客戶構(gòu)成本市人占到65，省內(nèi)外地居民達(dá)到30，其他為省外客戶。與全市平均水平相比，北城區(qū)域外地購房者比例高出10左右。在北城外地群體中，陜北客戶所占份額較大，達(dá)到1/3強(qiáng)?？粗貐^(qū)域規(guī)劃和升值潛力經(jīng)濟(jì)收入較高；群體聚居經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)置業(yè)條件其他人士陜北客戶石油、建材業(yè)從業(yè)人員公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員人員構(gòu)成客戶構(gòu)成分類項(xiàng)目客群分析1）北城在傳統(tǒng)格局上被定位為農(nóng)業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)起步較晚。區(qū)域市場在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)發(fā)育遲緩，加上一些固有觀念，本地客戶比例顯得較小。2）經(jīng)開區(qū)已入駐的2800家以上企業(yè)，在近年對北城房地產(chǎn)市場拉動作用越來越明顯。3）外地人在北城置業(yè)者較多，一是因?yàn)楸背菂^(qū)受本市人的“道北”觀念影響較大，不愿在此置業(yè)。二是因?yàn)橥馐∪嗽诒背菂^(qū)經(jīng)商者較多，如大明宮建材市場、太華路建材市場等諸多批發(fā)市場吸引了眾多外來人群在此經(jīng)商，同時(shí)也在北城置業(yè)。但是隨著越來越多的西安市民看好城北，本市購房者比例應(yīng)會增加。4）長慶油田對本區(qū)域樓市購買力產(chǎn)生深度影響?？偛吭O(shè)在西安經(jīng)開區(qū)鳳城四路的長慶油田公司近5萬人、年均收入高達(dá)8萬元的職工及家屬群體，對新北城樓市購買力水平產(chǎn)生著無形的拉力，近一半工作在延安、榆林、靖邊、高陵等地的職工對激活陜北和周邊市場“置業(yè)西安新北城”也產(chǎn)生了巨大的影響。城市圈層的原點(diǎn)北移經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域短期的不平衡會帶動中長期部分區(qū)域的跳躍式發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)均衡。城市中心北移必將促使經(jīng)開區(qū)在這一進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)更高一級的歷史性跨越。三環(huán)西高新曲江經(jīng)開區(qū)政府北遷浐灞內(nèi)環(huán)二環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域概況中心區(qū)是開發(fā)區(qū)的起步園區(qū),除已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在該園區(qū)著力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十一五”發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)是到2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值500億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1350億元，外貿(mào)出口10億美元，財(cái)政收入16億元，解決就業(yè)40萬人。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于西安市北門外、城市南北中軸線未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，距市中心55公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站5公里，距西安國際機(jī)場25分鐘的車程，是市區(qū)通往機(jī)場的必經(jīng)之路。成立于1993年，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，2002年6月設(shè)立國家級陜西西安出口加工區(qū)產(chǎn)業(yè)概況形成了商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料四大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè)2800多家，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目500余項(xiàng)?？煽诳蓸?、西門子、三菱、日立、羅爾斯羅伊斯、ABB、海德魯、康明斯、BP等25家境外世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目和臺灣頂新、香港金威、陜重汽、貴航等國內(nèi)知名企業(yè)入駐。涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)綜合優(yōu)勢，與西安市高陵縣政府聯(lián)合共建的重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，位于涇河以北、西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積25平方公里。涇渭工業(yè)園于2003年初全面正式啟動，是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在世界制造業(yè)向中國轉(zhuǎn)移，東部制造業(yè)向西部轉(zhuǎn)移這一歷史機(jī)遇下，打造西部現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地的主戰(zhàn)場。在經(jīng)開區(qū)乃至西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的輻射和拉動作用。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、重型機(jī)械、新材料三大產(chǎn)業(yè)，全力打造中國西部裝備制造業(yè)基地，目前已有入?yún)^(qū)企業(yè)50余家，總投資超過100億元。草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)開區(qū)草灘園區(qū)位于渭河南岸，其作用在于帶動傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)在經(jīng)開區(qū)的集中快速發(fā)展，為區(qū)域城市功能提供更加完善的服務(wù)配套。整體發(fā)展情況經(jīng)過4年多時(shí)間的開發(fā)建設(shè)，目前草灘園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，文化產(chǎn)業(yè)、食品飲料加工、生物制藥等產(chǎn)業(yè)已初見成效，已逐步形成草灘園區(qū)的支柱和特色產(chǎn)業(yè)；以印刷包裝企業(yè)為代表的文化產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)雛形，以康師傅飲品、山東得利斯、維維乳業(yè)為代表的食品飲料加工產(chǎn)業(yè)已初步形成。西安未央湖旅游開發(fā)區(qū)是西安市政府九五重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大旅游度假區(qū)中最具“水”特色的開發(fā)區(qū)，位于渭河、灞河交匯的三角洲區(qū)域。是古語中“八水繞長安”的匯聚之地。占地面積1015平方公里，距西安市中心15公里。未央湖開發(fā)區(qū)位于渭河地?zé)豳Y源帶，具有非常豐富的地?zé)豳Y源，是理想的理療溫泉勝地；在北部有5萬畝保存完好的渭河濕地。未央湖旅游開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為一個(gè)人與自然和諧共處的集旅游、休閑度假、高尚住宅為一體的現(xiàn)代化生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)。未央湖旅游開發(fā)區(qū)大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目是國家“十一五”大遺址保護(hù)重點(diǎn)工程，大明宮國家遺址公園部分位于西安市建強(qiáng)路以東、玄武路以南、太華路以西、自強(qiáng)東路以北，總占地面積32平方公里，約4800畝。大明宮國家遺址保護(hù)展示示范園區(qū)暨遺址公園保護(hù)工程規(guī)劃占地面積1916平方公里，建成后將形成文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等6個(gè)功能區(qū)，形成以高品質(zhì)居住、商業(yè)、文化娛樂為主的城市新生代板塊。工程已于2008年10月21日全面啟動建設(shè),到2010年10月,大明宮國家遺址公園將建成開放,成為我國大遺址保護(hù)的示范工程和未來西安的“城市中央公園”。大明宮遺址區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)緊跟西安城市建設(shè)北移和“西咸一體化”發(fā)展規(guī)劃的步伐，未央?yún)^(qū)六村堡依托機(jī)場二號線的便利交通條件，布局西安空港物流加工中心的規(guī)劃建設(shè)，全力打造“臨空經(jīng)濟(jì)”。空港物流服務(wù)中心先期規(guī)劃建設(shè)面積17平方公里，投資額為35億元人民幣，未來的空港物流加工基地將成為集“現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運(yùn)、產(chǎn)品分撥、市場批發(fā)、園區(qū)交易”五位一體的物流產(chǎn)業(yè)基地。集群化發(fā)展的北城為房地產(chǎn)搭建的舞臺張家堡版塊是房地產(chǎn)項(xiàng)目活躍區(qū)域北城區(qū)目前形成4個(gè)房地產(chǎn)比較集中的區(qū)域一是龍首村版塊，以交通便利和生活配套較為完善等為優(yōu)勢；二是北二環(huán)版塊，以毗鄰經(jīng)開區(qū)和交通便利等為優(yōu)勢；三是張家堡版塊，以公園環(huán)境和市政府北遷的升值潛力等為優(yōu)勢；四是大明宮版塊，以深厚的唐文化概念和成熟的商業(yè)環(huán)境等為優(yōu)勢。張家堡版塊張家堡廣場是連接城市主干道未央路和西銅高速公路的重要節(jié)點(diǎn)，占地400余畝，是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把城運(yùn)村的改造納入北大門廣場的改造整體構(gòu)想中后的“大手筆”。形成有較高文化品位的、生態(tài)良好的、環(huán)保意識較強(qiáng)的“都市森林公園”和“新起點(diǎn)運(yùn)動公園”。目前張家堡地鐵站已成為首個(gè)建成的西安地鐵站，張家堡廣場更成了地鐵站前廣場。城市圈層原點(diǎn)北移格局發(fā)生深刻變化給予了北城什么樣的機(jī)遇市場攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇經(jīng)緯未央新城區(qū)域概況2007年6月鳳城八路東段道路開始施工行政中心、文化體育中心、北客站交通中心集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的北部新區(qū)規(guī)劃24平方公里，建成后的人口約20萬至24萬區(qū)域概況四個(gè)層次南至鳳城七路，北至鳳城九路，西至明光路，東至渭濱街，面積39平方公里。核心區(qū)南至鳳城七路，北至繞城公路，西至明光路，東至渭濱街，面積9平方公里。主區(qū)南至鳳城七路，北至渭河南岸，西至西銅高速路，東至渭濱街，面積24平方公里?？刂茀^(qū)南至鳳城六路，北至渭河以北，西至朱宏路，東至渭濱街以東規(guī)劃路，面積48平方公里。輻射影響區(qū)市政府北遷行政中心配套設(shè)施兩年內(nèi)全部建成2010年3月15日新行政中心正式對外辦公2007年10月15日開工地鐵二號線2011年8月底設(shè)備安裝完畢，2011年12月28日通車試運(yùn)行。在西安市快速軌道交通線網(wǎng)中2號線在該區(qū)域設(shè)站四處鐵路北客站、麻家什字、城運(yùn)村和張家堡站。規(guī)劃行政中心距咸陽國際機(jī)場20公里與臨空經(jīng)濟(jì)圈形成緊密連接五縱指明光路、文景路、尚賢路、未央路和鳳新路五橫指尚稷路、南環(huán)路、北客站站前路、鳳城十路、鳳城八路經(jīng)開區(qū)新政務(wù)中心二環(huán)三環(huán)西高新曲江內(nèi)環(huán)涇渭工業(yè)園區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)圈浐灞機(jī)遇一城市目光聚焦北城，政治中心號令經(jīng)濟(jì)區(qū)域，中心地位無可匹敵。新行政中心機(jī)遇二城市中心北移，指明了基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)力的方向。政務(wù)中心沿著交通線呈扇形向外加速區(qū)域城市化進(jìn)程經(jīng)開區(qū)新政務(wù)中心二環(huán)三環(huán)西高新曲江臨空經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)環(huán)機(jī)遇三城市向北，城市功能向北，產(chǎn)業(yè)向北。涇渭工業(yè)園區(qū)城市傳統(tǒng)的西安圈層格局將被顛覆古老的西安將迎來巨大的經(jīng)濟(jì)飛躍，因?yàn)橛辛诵碌闹c(diǎn)城市中心北移為北城帶來歷史機(jī)遇市場攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇經(jīng)緯城市發(fā)展進(jìn)程中房地產(chǎn)市場演義攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義經(jīng)緯近年來整體土地出讓面積和成交價(jià)格處在上升態(tài)勢；大盤不斷成交推動土地放量增長；在07年調(diào)控力度加大后放緩，同時(shí)高價(jià)地塊成交萎縮，市場謹(jǐn)慎拿地。住宅銷售面積連年增長，顯示需求強(qiáng)勁；價(jià)格長期上漲態(tài)勢明顯，漲幅不大但穩(wěn)定，表明住宅市場以自住剛性需求為主。從連續(xù)的加息并提高準(zhǔn)備金率、相關(guān)的土地政策、打擊投機(jī)、加大保障類住房資源性投入等宏觀政策，到西安加快二手房導(dǎo)入交易市場、西安物價(jià)局實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等地方性政策，盡管有眾多的調(diào)控政策不斷出臺，但2007年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展勁頭正盛，在城市化帶來的投資熱潮及剛性需求的雙重推動下，供求兩旺，西安商品房的成交和價(jià)位均有大幅度的增長。07年住宅成交均價(jià)大幅增長，區(qū)域之間的價(jià)位差距也越拉越大剛性需求和改善型需求構(gòu)成了拉動房價(jià)上漲的主力因素，相比較之下西安的投資型需求的比例還比較小，但增長迅猛2007年更多外埠開發(fā)企業(yè)涌入西安市場，已經(jīng)在西安市場開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)加快圈地的步伐，西安本土的地產(chǎn)企業(yè)面對日趨激烈的市場競爭07年西安的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新階段，市場供給加大，需求持續(xù)高漲，行情普遍看好，各個(gè)樓盤的銷售也全線飄紅，使得商品房成交的量價(jià)連創(chuàng)新高。特別是下半年，全國一線城市的房地產(chǎn)市場整體趨冷，西安市場一直保持持續(xù)上漲的勢頭，各個(gè)區(qū)域全面發(fā)展，成交的比例也趨于均衡。這與目前房地產(chǎn)市場成交低迷，以及銀根緊縮政策造成的流動資金不足有很大的關(guān)系。同時(shí)，土地成交均價(jià)比2007年土地價(jià)位有較大幅度的下跌，主要是由于城西區(qū)和城東區(qū)土地成交的比例增多，以及綜合類用地和工業(yè)用地增多。2008年地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情明顯下降，整個(gè)土地市場供應(yīng)有較大幅度的下降2008年西安土地市場成交下降，流拍率上升地價(jià)下跌由于土地還款成為2007年拿地較多的地產(chǎn)企業(yè)流動資金緊張的主要原因，因此西安土地市場供應(yīng)也以中小面積的地塊為主，以刺激企業(yè)在地價(jià)總額較低的情況下拿地。2008年成交土地中，住宅類用地、商業(yè)類用地、工業(yè)用地、綜合用地、辦公用地和其他類用地所占的比重分別為5144、573、1034、2261、038和951。其中純住宅類用地依然是成交的主力。2008年，西安房地產(chǎn)市場整體低迷，市場觀望情緒增強(qiáng)，成交量下降，房價(jià)盡管保持上漲的態(tài)勢，但漲幅逐漸減小。全年商品房成交量為6648513，環(huán)比去年下降3033；商品房成交均價(jià)達(dá)到了4734元/，環(huán)比去年價(jià)格上漲1799。相比較市場成交的低迷，購房者和開發(fā)商的心理變化更為突出，市場整體趨冷已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，各開發(fā)公司也被動做出調(diào)整，采取措施進(jìn)行應(yīng)對。08年3月未能“轉(zhuǎn)入”傳統(tǒng)的市場旺季，項(xiàng)目推案減少部分新項(xiàng)目推遲入市。保障類住房市場供應(yīng)逐漸增多，中小戶型的市場供應(yīng)比例也不斷上升。西安市場住宅供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。西安市物價(jià)局于2007年11月7日下發(fā)了關(guān)于實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度的通知和關(guān)于進(jìn)一步明確商品房銷售中有關(guān)價(jià)格問題的通知，要求實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度，商品房銷售將明碼標(biāo)價(jià)。從12月1日起，全市商品住房和非住宅房屋的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營企業(yè)，其銷售價(jià)格要備案。備案的銷售價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本和市場供求狀況確定。西安市物價(jià)局在核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營企業(yè)填報(bào)項(xiàng)目銷售價(jià)格資料信息后，在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行公示，并由西安市物價(jià)監(jiān)督檢查局監(jiān)制項(xiàng)目銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)牌。商品房銷售價(jià)格實(shí)行商品房在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行價(jià)格公示即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用、市場供求狀況，在自主確定商品房銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，將與商品房開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套工程設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用等一次性計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得在商品房銷售價(jià)格之外收任何費(fèi)用，或委托物業(yè)企業(yè)在交房時(shí)收取與商品房工程建設(shè)相關(guān)的價(jià)外費(fèi)用。一價(jià)清制度車庫（車位）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以單獨(dú)對外銷售或出租西安市出臺救市策略住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫（車位）價(jià)格，由開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自主制定。凡未列入公攤面積，未列入住房建安成本計(jì)入商品房銷售價(jià)格的車庫（車位），開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以單獨(dú)對外銷售或出租；已列入公攤面積或費(fèi)用已計(jì)入銷售價(jià)格的車庫（車位），其所有權(quán)和使用權(quán)歸全體業(yè)主。凡接受委托，面向部分購房者提供專門服務(wù)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)，開發(fā)企業(yè)不得計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)購房人同意，委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售、代辦房屋所有權(quán)登記的代理買賣費(fèi)用、代辦費(fèi)用，委托測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)測繪費(fèi)用，均應(yīng)按“自愿有償，委托人付費(fèi)”的原則，誰委托，誰付費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁給購房人。9月7日，西安市出臺關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，對購房者，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分15、1、05三個(gè)等級給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；對開發(fā)商，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。購房利率7折同步啟動進(jìn)入2008年后，西安商品房的成交量較大幅度下降，112月成交665萬平方米（數(shù)據(jù)來源易居中國報(bào)表的累積統(tǒng)計(jì)），8、9月成交量同比下降近50。在上半年成交價(jià)格還能努力堅(jiān)持，保持著小幅上揚(yáng)的態(tài)勢，從年中起房價(jià)演繹了一個(gè)退讓的序幕5、6月份個(gè)別樓盤小幅度打折；7、8月份多數(shù)樓盤跟風(fēng)打折，折扣力度加大，但促銷效果卻逐漸減小；9、10月份除大部分樓盤打折外，部分項(xiàng)目開始直接降價(jià)刺激銷售。全年來看，圍繞價(jià)格促銷成為年度營銷主旋律。價(jià)格促銷成為年度營銷主旋律恒大名都2008年9月29日開盤推售924套，VIP卡2優(yōu)惠，一次性付款和貸款均2優(yōu)惠，當(dāng)天額外85折，成交約300套；中新浐灞半島可參加團(tuán)購，送精裝；綠地世紀(jì)城推出4200元/平米特價(jià)房；金源皇家園林九折大優(yōu)惠經(jīng)過市政府北遷、未央新城規(guī)劃落定、西安第一條地鐵高調(diào)上馬、客運(yùn)北站選址定音等利好因素刺激，成為熱點(diǎn)板塊，在07年呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，成交量次于城南，躍居全城第二，價(jià)格也開始攀升，漲價(jià)幅度位于西安地產(chǎn)市場前列。但是量價(jià)能量在07年釋放后，在08年整體市場萎靡的背景下成交量下滑明顯，至08年9月份，成交量被城東趕超，跌至全城第三（成交1027萬平方米，占全城成交量1879，環(huán)比下降1998，同比下降4891，數(shù)據(jù)來源易居中國2008年9月報(bào)告）。城北板塊是西安地產(chǎn)市場比較活躍的區(qū)域之一進(jìn)入08年后，城北板塊的成交量和價(jià)格波動幅度不大。原因是成交量在08年急劇下滑后，部分老盤抱著“套牢”的心態(tài)被動等待（如海榮名城、菁華名門）；一些新入市的樓盤高價(jià)開盤后，隨著銷售速度減緩，迅速下調(diào)價(jià)格（如魏瑪公館）“套牢、等待”蓄勢待發(fā)08年城北地區(qū)的在售樓盤在67個(gè)左右，少于城南地區(qū)（約78個(gè)），高于高新區(qū)（65個(gè)），位居第二。雖然樓盤數(shù)量和現(xiàn)實(shí)、潛在供給面積數(shù)量大，但是相較城南和高新區(qū)，城北的明星樓盤少，知名房企的項(xiàng)目少。下調(diào)價(jià)格攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義競爭經(jīng)緯區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分布匯通國基主力為兩居7384、三居968套/月52001期0712；2期089306點(diǎn)式高層小高層11雙威迎賓廣場主力為三居120147、兩居8910817套/月480008128高層54727716118112514482895676面積區(qū)間其他四居三居二居一居戶型整體分析白樺林居作為一個(gè)長線大盤，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)比較系統(tǒng)的建立了支持長期運(yùn)作的系統(tǒng)和平臺，也取得了不錯的效果?？蛻暨\(yùn)營組織經(jīng)發(fā)俱樂部（會員活動、經(jīng)發(fā)牡丹卡）一二手聯(lián)動經(jīng)發(fā)置業(yè)中心（中介）銷售中心系統(tǒng)的營銷活動系列體育賽事、節(jié)假日業(yè)主答謝活動品牌運(yùn)營綠絲帶系列活動、泰山行動、業(yè)主觀察員活動對大盤和長期發(fā)展的企業(yè)來說，類似體系的建立無論對于銷售的支持還是品牌的成長都具有重大意義。白樺林居綠島09年走勢08年面對市場的低迷，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)并沒有采取大力度的折扣措施，顯示出開發(fā)商對于市場資源積累的一定自信。預(yù)計(jì)09年該項(xiàng)目價(jià)格仍會保持相對穩(wěn)定，成交價(jià)維持在4900左右；但不排除在特殊情況下，為了應(yīng)對持續(xù)低迷的市場、鞏固市場份額而采取靈活的價(jià)格策略。綠島組團(tuán)未推出存量在1000套左右，預(yù)計(jì)09年仍會小批量逐步放出，以穩(wěn)健節(jié)奏梯次消化。對應(yīng)的推廣活動應(yīng)只是保持一定力度，不會有大的攻勢。白樺林居綠島基于其市場資源的長期積累，白樺林居是我們的一個(gè)大塊頭競爭對手魏瑪公館綠地集團(tuán)新里品牌位置鳳城九路與文景路十字西北角。規(guī)模占地近8萬，建筑面積約30萬。規(guī)劃項(xiàng)目共15棟高層，分3期開發(fā)，1、2期共分為8棟18、24層不等的高層剪力墻點(diǎn)板結(jié)合式建筑。有少量商業(yè)。魏瑪公館魏瑪公館以德式魏瑪文化進(jìn)行形象包裝；臺地空中花園的綠化景觀是該項(xiàng)目一大特色，在西安本地市場上稀有，是該項(xiàng)目具有競爭力的一個(gè)重要砝碼魏瑪公館198559374755356比例24套64套109套553套414套套數(shù)1163躍層2363264居1601683居1411452居70931居4870戶型面積線魏瑪公館已推出產(chǎn)品線構(gòu)成（123468樓）產(chǎn)品線解讀產(chǎn)品構(gòu)成呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，100130平米被跳過，以一、二居面對自住需求，以享受型三、四居及躍層迎合高端人群。在把握區(qū)域主流人群的同時(shí)，有意針對城北市場做產(chǎn)品的相對差異性。魏瑪公館08年3月9月一期4棟樓清盤，高強(qiáng)度的推廣力度和適時(shí)調(diào)整的價(jià)格成為主要原因，價(jià)格走出了一個(gè)520055004600的曲線。二期以一期一半的體量開盤，且產(chǎn)品以一居、兩居為主，配合適度調(diào)整的價(jià)格，顯示出對市場的快速反應(yīng)。721001008880銷售率64905421495049604843實(shí)際售價(jià)1868109489333銷售套數(shù)101723632616618014114566914871面積區(qū)間躍層四居三居二居一居戶型魏瑪公館整體分析產(chǎn)品定位向高端，一定程度上細(xì)分區(qū)域市場；園林景觀求創(chuàng)新，走差異化路線尋求市場突破；文化包裝獨(dú)特，市場形象個(gè)性化；價(jià)格調(diào)整靈活，市場敏感度高；對經(jīng)開區(qū)住宅市場形象提升起了一定作用；和白樺林居不同，在缺少市場資源積累的條件下魏瑪公館通過上述一整套營銷組合拳打開了市場。魏瑪公館09年走勢二期存量房源在500套左右，目前得到的信息是09年暫不推售；轉(zhuǎn)而推售三期即地塊最北面的5棟樓其中一部分；進(jìn)入09年，魏瑪?shù)耐茝V營銷活動仍會保持較高的強(qiáng)度，而且其銷售政策也會保持靈活性；從二期開盤的價(jià)格來看，以4600元/平米為基礎(chǔ)，仍有下探的可能；綠地后續(xù)項(xiàng)目海珀蘭軒的推廣，會對魏瑪有一定促進(jìn)作用。同為外地知名品牌開發(fā)商，客群會有一定的對比；品牌已經(jīng)有一定積累；該項(xiàng)目靈活有效的營銷組合打法，將對我們的快速反應(yīng)能力形成挑戰(zhàn)，成為一個(gè)強(qiáng)勁的對手。雅荷春天30萬平米溫泉社區(qū)區(qū)域一般在售項(xiàng)目成熟品牌紫薇希望城30萬平米現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū)本地及區(qū)域成熟地產(chǎn)品牌，較好的市場資源積累，一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，營銷水平尚可，項(xiàng)目去化良好。區(qū)域一般在售項(xiàng)目中小品牌EE國際海榮名城雙威迎賓廣場長期在北城發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品理念落后，營銷水平低下，受市場影響較大，競爭力弱。面對產(chǎn)品創(chuàng)新、定位差異化的強(qiáng)競爭力品牌項(xiàng)目，他們將持續(xù)在未來市場中低迷。相當(dāng)數(shù)量的樓盤推遲上市，為09年北城地產(chǎn)市場競爭推波助瀾近期及09年入市的項(xiàng)目潛在項(xiàng)目認(rèn)購價(jià)410009年4月左右認(rèn)購房源以7589兩居136149三居為主276小高層高層20長青二路與太華路交匯西南浪琴灣認(rèn)購價(jià)420009春一批次以90兩居、1071313居為主331高層小高層19鳳城三路東段香克林小鎮(zhèn)09年13鳳城九路與文景路十字海珀蘭軒0812內(nèi)部認(rèn)購價(jià)370009年45月8090兩居創(chuàng)新戶型為主324高層小高層24未央路與鳳城五路十字東北角紫薇風(fēng)尚4200以70882居為主，其次100110三居368小高層19鳳城九路和十路之間中登文景時(shí)代成交均價(jià)44500811月底88兩居145165三居185四居269板式高層45鳳城七路與鳳城八路之間華榮風(fēng)景御園認(rèn)購價(jià)430020095主力8090兩居，120130三居31高層36鳳城九路與文景路十字金源御景華府預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)開盤時(shí)間面積配比容積率建筑形式總面積（萬）坐落名稱匯通國基文景路東側(cè)規(guī)劃路以東鳳城十二路以北108442004300潛在項(xiàng)目介紹匯通國際名城位置鳳城十二路以北、文景東路以東；規(guī)模占地400畝，建筑面積108萬平米；規(guī)劃包含商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫字間；概況距本案最近的一個(gè)項(xiàng)目，也是綜合體。分為三期開發(fā)。地鐵2號線在該項(xiàng)目中部穿過，并在其內(nèi)部設(shè)有一站。60住宅內(nèi)部職工消化。預(yù)計(jì)09年4月動工，入市價(jià)格可能在42004300之間。青海開發(fā)企業(yè)，其可利用的品牌資源有限；帶有單位自建房的性質(zhì)，品質(zhì)感會有一定不足。地鐵對其商業(yè)辦公會有利，但對住宅可能產(chǎn)生一定不良影響。估計(jì)其拿地成本較國際城低，成本會有一定優(yōu)勢。位置鳳城九路、鳳城十路和文景路交匯處；規(guī)模占地150畝，建筑面積36萬平米；規(guī)劃17棟24、26層和30層的高層，2500多戶。特點(diǎn)英式皇家園林；空中花園，首層私家花園。已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購。即將入市項(xiàng)目介紹金源御景華府位置城市運(yùn)動公園正南邊，與未來西安市政府隔路相望。規(guī)?？偨ㄖ娣e45萬平米，約容納2000余戶。規(guī)劃21棟建筑，18棟為住宅。預(yù)計(jì)一期開發(fā)8棟，其中第一批銷售的為其中5棟，樓層為11、14、18、33。11月29日已開盤，成交約200套。特點(diǎn)板式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品以舒適型兩居三居為主，走品質(zhì)路線，浙江華榮集團(tuán)項(xiàng)目。開盤前景觀先行，并以特價(jià)相配合，取得了比較好的效果。近期入市項(xiàng)目介紹華榮風(fēng)景御園位置西安市政府新地址以西，南臨鳳城九路、西臨明光路。規(guī)模占地91畝，總建筑面積21萬平方米。即將入市項(xiàng)目介紹中登文景時(shí)代產(chǎn)品無特色。自07年下半年認(rèn)購以來項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢。開發(fā)公司推廣不積極，還沒有正式銷售位置鳳城五路長青二路之間規(guī)模占地127畝，凈用地94畝，開發(fā)面積約為24萬平方米，1655戶。規(guī)劃由12棟板式高層、小高層組成。特點(diǎn)項(xiàng)目采用太陽能技術(shù)、中水處理、新風(fēng)系統(tǒng)、科技示范風(fēng)能等技術(shù)，均為西安市乃至陜西省住宅項(xiàng)目中首家采用，并設(shè)立風(fēng)尚科技館進(jìn)行技術(shù)展示。即將入市項(xiàng)目介紹紫薇風(fēng)尚科技住宅是該項(xiàng)目高舉的大旗，但是項(xiàng)目面臨經(jīng)營問題，標(biāo)榜的風(fēng)尚科技館09年落成的可能性不大，售樓部設(shè)在遠(yuǎn)離項(xiàng)目的太白路。11月底開始選房登記，配合超乎想象的低價(jià)，同時(shí)采取收預(yù)付款的方式，年底回籠資金1個(gè)億。位置鳳城九路文景路東規(guī)模占地約7萬平米。綠地集團(tuán)全國第二例頂級服務(wù)式公寓。規(guī)劃一期包括01、02、03、05、06住宅樓約5萬平米，及沿街、獨(dú)棟商業(yè)等。特點(diǎn)全球500強(qiáng)品牌裝修打造頂級豪宅。目標(biāo)是打造西安最貴的住宅。即將入市項(xiàng)目介紹海珀蘭軒未來售價(jià)可能在1200018000元/平方米之間。曾經(jīng)放出消息08年11月開盤，但是預(yù)計(jì)延至09年，現(xiàn)場售樓部還未開放。對于這個(gè)精品項(xiàng)目，綠地集團(tuán)會精心打造。綠地在北城繼續(xù)向豪宅的金字塔尖進(jìn)發(fā)。08年施工進(jìn)度較快，年底大部分在建樓棟均接近封頂。位置鳳城三路東段規(guī)模項(xiàng)目一期占地面積50700平米，建筑面積約20萬平米，由小高層和高層組成，戶型范圍90200。特點(diǎn)社區(qū)總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式。形象推廣訴求原味英倫紳士生活。即將入市項(xiàng)目介紹香克林小鎮(zhèn)從案名到文化包裝，北城項(xiàng)目開始走個(gè)性化的路子位置長青二路與太華路交匯西南規(guī)模13棟樓，共1970余戶，停車位800左右，規(guī)劃小區(qū)整體布局基本為中軸對稱。建筑結(jié)構(gòu)為框剪，層高3米，凈高28米，公攤率根據(jù)結(jié)構(gòu)不同為14到20不等，樓間距最小35米，其中樓王位置間距為79米。特點(diǎn)建筑分布前低后高，呈現(xiàn)出天際線效果；以社區(qū)綠地為參照系數(shù)進(jìn)行樓體自身姿態(tài)調(diào)整，使大多數(shù)房朝向和視野良好。形象推廣訴求國際化生活社區(qū)。即將入市項(xiàng)目介紹浪琴灣項(xiàng)目售樓部設(shè)在雅荷春天底商，已經(jīng)開始蓄客，但是效果不好。潛在及新開項(xiàng)目小結(jié)多為開發(fā)商第二個(gè)或多個(gè)新開項(xiàng)目，在區(qū)域市場有一定品牌積累項(xiàng)目普遍有一定創(chuàng)新或包裝注重差異化的區(qū)隔08年北城項(xiàng)目在弱市中營銷策略顯示出靈活性，對市場具有一定適應(yīng)能力潛在及新開項(xiàng)目加強(qiáng)了市場競爭力，已經(jīng)跳出老北城項(xiàng)目的形象位置華遠(yuǎn)君城地處大明宮中央居住區(qū)核心區(qū)域。規(guī)?？傉嫉?00畝（約20萬平方米），總建筑面積82萬平方米，分五期開發(fā)，項(xiàng)目一期現(xiàn)已啟動。規(guī)劃一期由4棟板塔結(jié)合的高層和3層的裙樓商業(yè)組成，住宅共1378戶，高板18層2梯3戶，塔樓32層3梯5戶主力戶型8398。項(xiàng)目配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團(tuán)。08年11月29日開盤，成交約65套。特點(diǎn)國外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；產(chǎn)品包裝到位；綠色健康住宅。08年品牌推廣力度不夠，推廣形式較為單一，且開盤價(jià)格具有一定抗性，開盤業(yè)績不是很理想。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹華遠(yuǎn)君城位置北二環(huán)以內(nèi)，緊鄰文景路。規(guī)模占地44畝，建面12萬平米，由4棟高層組成。規(guī)劃小區(qū)打造落差達(dá)38米的坡地，中庭景觀巧用坡地特色，以西班牙特色景墻、西班牙風(fēng)情鐘塔作為本區(qū)兩端的主軸中心。中間以8000平米雕塑噴泉水景、景觀平臺及休閑廣場串聯(lián)全區(qū)延續(xù)的休閑氣息。特點(diǎn)形象包裝較好；引入西班牙風(fēng)格園林景觀，同時(shí)在水景資源相對匱乏的紅廟坡板塊塑造8000的中央水景。項(xiàng)目宣傳推廣主打水景園林，“水主北城”，近期促銷力度比較大。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹凱躍圣地亞哥09年市場供應(yīng)量面臨偏大的風(fēng)險(xiǎn)。保守的價(jià)格將會是很多項(xiàng)目的選擇。老盤后期陸續(xù)推出，新盤不斷涌現(xiàn)。盤面以中小規(guī)模為主。項(xiàng)目定位以中端為主，有向中高端及高端轉(zhuǎn)變的趨勢。供給特征08年城北板塊很多項(xiàng)目都推遲了上市時(shí)間，使得這部分供應(yīng)量轉(zhuǎn)入09年；此外08年的銷售不暢使得當(dāng)年上市的部分供應(yīng)面積轉(zhuǎn)為存量面積進(jìn)入09年。估計(jì)經(jīng)開區(qū)轉(zhuǎn)入09年供應(yīng)的面積在30萬平方米左右09年北城住宅建設(shè)計(jì)劃約279萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約110萬平方米），占供應(yīng)總量的2044，與08年相比，計(jì)劃供應(yīng)面積基本持平。09年北城住宅市場供給研判160040001350053000鳳城十一路西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司首創(chuàng)國際城167001507002480鳳城一路陜西領(lǐng)先實(shí)業(yè)有限公司富苑陽光小區(qū)151000600236012780鳳城五路陜西格瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫薇風(fēng)尚1450020010003525鳳城六路西安萬勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬華園1320001500620021300鳳城八路深圳粵華投資集團(tuán)有限公司鳳城家園1215001400400019000鳳城九路上海綠地集體西安北城實(shí)業(yè)有限公司綠地國際城1111001000650031900鳳城九路西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司白樺林間1010001400400020000鳳城八路陜西名都置業(yè)有限公司華榮風(fēng)景御園91600112032006000鳳城二路海榮地產(chǎn)翡翠國際城8110001137041460169985經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)12461101314613690鳳城五路東段西安希望城置業(yè)有限公司紫薇希望城7859381135910900常青路西安愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司愿景花園69001150418226200鳳城五路西安建源房地產(chǎn)有限公司興盛園520044712786530東元西8號陜西萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司彩云郡41324708202412144鳳城五路西安市城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司浪琴灣344032994010000未央湖西安新大陸集團(tuán)雅荷房地產(chǎn)開發(fā)公司雅荷納帕藍(lán)灣295865018586400東元西路西安元豐實(shí)業(yè)公司住宅樓1169271613656247255849合計(jì)城北09年計(jì)劃開工面積（萬）總投資（億元）建設(shè)規(guī)模（萬）占地面積（畝）項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)單位項(xiàng)目名稱序號北城發(fā)展空間遼闊，孕育出眾多個(gè)性鮮明的新生代項(xiàng)目；除了價(jià)格，競爭在更多的層面上展開粉墨登場，北城地產(chǎn)舞臺越來越精彩城北地產(chǎn)規(guī)劃、園林、配套等小結(jié)雅荷、海榮、中登等本地房企長期經(jīng)營北城，培育出一定的市場基礎(chǔ)；經(jīng)發(fā)、紫薇等重量級本地房企開始布局北城，北城房地產(chǎn)市場開始成長；綠地、華榮、華遠(yuǎn)等外埠品牌房企搶灘北城，提升北城市場的整體品質(zhì)。北城自2005年后才逐漸進(jìn)入相對成熟、系統(tǒng)的開發(fā)、營銷模式，區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目稀缺。2007年綠地魏瑪公館入市，拉開了北城高品質(zhì)項(xiàng)目爭艷北城的序幕。原有項(xiàng)目對于規(guī)劃設(shè)計(jì)及地緣資源的利用相對落后，地?zé)釡厝Y源是在05年后，被個(gè)別項(xiàng)目作為社區(qū)配套資源進(jìn)行引入。景觀體系的運(yùn)用在05年之前沒有亮點(diǎn)，雅荷春天于05年在北城第一個(gè)引入園林景觀營造。北城地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始在產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格等層面逐漸進(jìn)行著全方位提升，產(chǎn)品即將進(jìn)入迅速升級階段。城北地產(chǎn)營銷、物業(yè)等小結(jié)傳統(tǒng)上北城項(xiàng)目營銷手法單一，推廣力度、推盤強(qiáng)度均弱于城東、城南區(qū)域。但是隨著品牌房企入主、競爭加劇，北城項(xiàng)目的營銷水準(zhǔn)迅速提升。物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等軟硬件相對落后于城東、城南區(qū)域，但利君V時(shí)代引入戴德梁行；香克林小鎮(zhèn)引入第一太平戴維斯；賽高國際街區(qū)引入英國衡信柏迪；EE國際引入高力物業(yè)等舉措，在改變著北城的生活品質(zhì)攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義競爭客群經(jīng)緯西安人文化特點(diǎn)南，傳統(tǒng)歷史文化的因循和復(fù)興北，現(xiàn)代多元文化的拓展和創(chuàng)新南城承載著西安歷史文化的主體，多教育、旅游從業(yè)者北城作為新興區(qū)域，除大明宮外多為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，更趨于現(xiàn)代西安人性格特點(diǎn)以古為榮/好客重禮/內(nèi)斂堅(jiān)強(qiáng)簡單思維、做事粗率生活中簡樸、精于算計(jì)閑散悠閑、行動遲緩西安是聞名古都，有深厚的歷史傳承，也是西部開發(fā)的前沿，這些歷史傳統(tǒng)和地理特點(diǎn)在西安人的性格中都能找到痕跡西安人消費(fèi)特點(diǎn)家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)增長一馬當(dāng)先。居住消費(fèi)支出提速。受價(jià)格上漲影響，食品支出有所增長。精品意識增強(qiáng)，衣著消費(fèi)加速。出行方式多樣化，通訊費(fèi)用增加。教育費(fèi)用居高不下，文化娛樂消費(fèi)支出猛增。醫(yī)療保健支出下降。入市心態(tài)放緩買賣遇冷消費(fèi)觀念生變租賃升溫低樓層低密度備受青睞中小戶型房屋重新受寵西安人住房消費(fèi)特點(diǎn)西安的城市、西安人的文化、西安人的性格成就了西安住宅市場客群的特點(diǎn)住宅市場客群淺析城南樓盤的客群中高素質(zhì)的外地人占有一定比例，同時(shí)投資客戶的比例也比其他區(qū)域稍大。西安住宅市場以地緣性客群為主角，自住型客戶比例很大。而省內(nèi)資源型城市中的老板更偏愛北城的項(xiàng)目，是北城項(xiàng)目普遍重視的客群。區(qū)域發(fā)展及大地產(chǎn)品牌進(jìn)入拉動強(qiáng)購買力客群多以投資型客戶為主高端客群占據(jù)文脈優(yōu)勢具有強(qiáng)勁的客戶吸納力強(qiáng)購買力客群區(qū)域發(fā)展強(qiáng)勁大量吸納陜北、西北客群新興的區(qū)域自然資源優(yōu)越長久以來的南城優(yōu)勢形成客群高聚集區(qū)域以下為經(jīng)開區(qū)若干樓盤樣本綜合分析購房客戶地域構(gòu)成5376025占比外省及外籍省內(nèi)其他地區(qū)陜北北郊西安其他區(qū)域客戶來源相比較其他成熟區(qū)域，地緣購房客戶比例偏低。外地客戶尤其是陜北客戶比例相對較大。經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目客戶分析購房客戶職業(yè)分布5101520101030占比其他政府機(jī)關(guān)自由職業(yè)企業(yè)職員企業(yè)中層企業(yè)高管私企老板職業(yè)企業(yè)人士中中低層占比重高，顯示出區(qū)域市場的中低端特征；私企業(yè)主占據(jù)較大份額，顯示出區(qū)域房地產(chǎn)市場的起步階段，另外陜北各種老板對本區(qū)域認(rèn)同較好。在經(jīng)開區(qū)的現(xiàn)售的項(xiàng)目中公務(wù)員比例沒有預(yù)先設(shè)想的多，原因有可能是政府公務(wù)員隱身購房，也可能是其他目前不好判斷的原因。經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目客戶分析購房客戶年齡構(gòu)成5503510占比45歲以上3545歲2535歲25歲以下年齡段購房主力仍然以中青年為主。經(jīng)開