鳳凰湖壹號(hào)2012年?duì)I銷(xiāo)推廣方案

鳳凰湖壹號(hào)2012年?duì)I銷(xiāo)推廣方案【鳳凰湖壹號(hào)】2012年?duì)I銷(xiāo)推廣方案常州中原事業(yè)部CHANGZHOU122011第一部分項(xiàng)目概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分產(chǎn)品包裝及營(yíng)銷(xiāo)策略第四部分推廣策略第五部分總結(jié)38435989報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼項(xiàng)目概況PART1項(xiàng)目概況123411121013895671517181614區(qū)域位置位于常州大力規(guī)劃建設(shè)的北部新城區(qū)內(nèi)的薛家鳳凰湖居住區(qū)，緊鄰薛家規(guī)劃新中心，這里也是薛家未來(lái)發(fā)展最高端的居住片區(qū)。周邊配套項(xiàng)目配套集中于本案東側(cè)與北側(cè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的醫(yī)院、學(xué)區(qū)、菜場(chǎng)、超市等均具備，但檔次不高；但隨著本案東北部九龍倉(cāng)項(xiàng)目的啟動(dòng)，鳳凰湖板塊將成為未來(lái)發(fā)展的核心區(qū)。物業(yè)類(lèi)型高層、小高層、花園洋房。1234111210138956715171816142011年6月29日鳳凰湖壹號(hào)首次開(kāi)盤(pán)截止2011年底，共推出高層1、3、4、10、12、136棟以及平層5樓，洋房15、16、17、18樓4棟。目前項(xiàng)目房源情況有下新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次鳳凰湖壹號(hào)樓棟體量統(tǒng)計(jì)表樓棟層數(shù)/F面積范圍/平米總套數(shù)可售套數(shù)體量/平米134142、93136607530334142、93136103455434142、931361337651025142、9310092106923812、13251421922574小計(jì)7001772601638234142、9313613616041161133142、931281281510668小計(jì)26426431147845272305351117058362723054541232915727230545412145128182206969151513291822070701531332小計(jì)3002986664474146102260242440115415610226024183276621661022603629523817610226023111897186102260242337976小計(jì)1311051822076總計(jì)139584414202972各面積段可售情況93可售量93套；142可售量86套；220可售量139套；230可售量159套；洋房頂層可售量14套；洋房標(biāo)準(zhǔn)層可售量34套；洋房復(fù)式可售量33套；因此，2012年本案的銷(xiāo)售重點(diǎn)在高層房源的去化。其次是洋房和5棟大平層大平層洋房新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次市場(chǎng)分析PART2宏觀市場(chǎng)PART21新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次從累計(jì)成交量來(lái)看，2011年全年度常州共計(jì)成交商品住宅49512萬(wàn)平米，同比下降2953從單月來(lái)看，27月是全年成交的低谷，8月份以后部分樓盤(pán)紛紛降價(jià)，成交量有稍微的上升，但是整體量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)仍然沒(méi)有改變。成交量銳減持續(xù)低迷的市場(chǎng)宏觀政策的高壓下，開(kāi)發(fā)商不惜以?xún)r(jià)換量，來(lái)?yè)Q取年度銷(xiāo)售指標(biāo)的完成和資金的回籠，但是市場(chǎng)的觀望情緒遠(yuǎn)比想象中更濃重，金九未至，銅九成真。高壓政策下“降價(jià)潮”勢(shì)不可擋2011年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)風(fēng)潮。2012年恰逢政府換屆，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體方針不會(huì)有太大的轉(zhuǎn)變，所以2012年將會(huì)延續(xù)2011年的低靡。2012年常州市場(chǎng)也必然延續(xù)著2011年的降價(jià)風(fēng)潮，“以?xún)r(jià)促量”的主體思想將會(huì)貫徹常州的各大樓盤(pán)。新北區(qū)2011年房?jī)r(jià)分析如圖所示，2011年度新北區(qū)整體均價(jià)基本每月都再下滑，進(jìn)入到2012年1月份房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。2012年新北區(qū)將各大樓盤(pán)將會(huì)競(jìng)相以降價(jià)風(fēng)波沖擊市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)可見(jiàn)一斑。數(shù)據(jù)來(lái)源搜房網(wǎng)新北區(qū)2011年度房?jī)r(jià)走勢(shì)圖新北區(qū)土地市場(chǎng)分析新北區(qū)2011年度上半年成交土地量?jī)H為一塊，然而到年末政府為沖指標(biāo)年底大幅出讓土地。2012年度新北區(qū)將會(huì)有眾多的新項(xiàng)目亮相，本項(xiàng)目壓力驟升。數(shù)據(jù)來(lái)源常州中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)從出讓土地區(qū)域分析，新北區(qū)2012年鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目與高鐵板塊項(xiàng)目將會(huì)集中啟動(dòng)。這兩大區(qū)域的項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成直接性沖擊。新北區(qū)土地市場(chǎng)分析總結(jié)降價(jià)風(fēng)潮的持續(xù)、周邊板塊項(xiàng)目的集中亮相，2012年將會(huì)是非常嚴(yán)峻的一年。新北三大屬性片區(qū)中，高鐵板塊距離本項(xiàng)目5公里，且為常州市府重點(diǎn)打造片區(qū)，投資潛力巨大將會(huì)吸引本項(xiàng)目部分客源。本案2012年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將高于2011年。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次區(qū)域市場(chǎng)PART22新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次市場(chǎng)在價(jià)格合理的情況下，剛需仍然旺盛；而改善型市場(chǎng)觀望情緒仍然很濃重。區(qū)域市場(chǎng)類(lèi)型項(xiàng)目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）套數(shù)（套）面積（）均價(jià)（元/）剛需型鳳凰湖壹號(hào)15017145601818019067507278941884931293565550443243273422176267015946791聚怡花園幸福小城3325565338109788347751211891621433310860371312548528511041962261818157478306河海新邦322818761273330997611729260966175161465160865485325713000000綠地世紀(jì)城2630513566837405446011131384660949119115838221215034845343784314741343466774463926綠都萬(wàn)和城33201471378836636557331501741915173957248313290271343311657083454755788707改善型綠洲天逸城182997421031112208533104114693951008823188796015000區(qū)域項(xiàng)目分析綠洲天逸城項(xiàng)目位置新北漢江西路與龍江路交匯處物業(yè)類(lèi)別高層、別墅占地12萬(wàn)方建筑23萬(wàn)方交付時(shí)間2013年5月目前均價(jià)高層5100元/別墅120萬(wàn)/套新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次89戶型130戶型210別墅戶型綠洲天逸城為本項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。從區(qū)位上，綠洲天逸城與本項(xiàng)目相距不到2公里，對(duì)本項(xiàng)目形成直接性競(jìng)爭(zhēng)；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，兩項(xiàng)目產(chǎn)品基本差不多，但因?yàn)榫G洲天逸城有別墅產(chǎn)品拔高了其產(chǎn)品調(diào)性。且交付時(shí)間早于本案，造成本案部分客戶流失在售262116綠地世紀(jì)城項(xiàng)目位置鐘樓龍城大道、龍江路交匯處物業(yè)類(lèi)別高層、別墅、商鋪占地27萬(wàn)方總建76萬(wàn)方均價(jià)高層5300元/別墅10000元/新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次87戶型128戶型260別墅戶型綠地世紀(jì)城與本項(xiàng)目雖屬于不同區(qū)域，但項(xiàng)目相距較近且靠近市區(qū)。從價(jià)格上，部分剛需性客戶也能夠支付得起；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上與本項(xiàng)目產(chǎn)品差不多。總結(jié)綠地世紀(jì)城、綠洲天逸城為本案在此區(qū)域內(nèi)最大的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，無(wú)論是從價(jià)格上還是產(chǎn)品線上都給本項(xiàng)目帶來(lái)了一定的壓力，分化了本項(xiàng)目的客戶來(lái)源。2012年本項(xiàng)目在此區(qū)域中的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比2011年更加激烈。2012年隨著市場(chǎng)的繼續(xù)低迷，各大樓盤(pán)又看準(zhǔn)了剛需性客群”狼多肉少“這是本項(xiàng)目今年所面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次產(chǎn)品市場(chǎng)PART23新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次項(xiàng)目產(chǎn)品分析高層住宅92高層住宅142高層住宅共性共性一般收入者居多92一般為剛需性客戶居多142一般為周邊首次改善及部分剛需性客戶但他們的共性是，都為一般勞動(dòng)者不是大富大貴者項(xiàng)目產(chǎn)品分析大平層及花園洋房220大平層住宅106花園洋房136花園洋房住宅200花園洋房共性共性共性改善型客戶新北區(qū)住宅面積段供銷(xiāo)新北區(qū)住宅主力供銷(xiāo)面積段在8191、121143平米，各占總數(shù)的25和21；其中101110平米區(qū)間銷(xiāo)售率最高，達(dá)76。產(chǎn)品去化難點(diǎn)根據(jù)不同需求層面選擇不懂產(chǎn)品140以上80140改善性客戶剛需性客戶、投資型客戶12客戶分類(lèi)1剛需性客戶只要能再自己能力范圍之類(lèi)就會(huì)出手購(gòu)房3投資型客戶一般選擇具有投資性項(xiàng)目2改善性客戶追求生活的舒適性及周邊生活環(huán)境難點(diǎn)改善性客戶特征強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有效的支付能力頻繁的接待、公關(guān)、會(huì)務(wù)等需求高層私密性、專(zhuān)屬性的聯(lián)絡(luò)、會(huì)晤需求需要匹配或凸顯企業(yè)實(shí)力、領(lǐng)導(dǎo)者卓爾不群的素質(zhì)有固定資產(chǎn)投資指標(biāo)或意愿他們的需求共性客戶職業(yè)數(shù)量百分比公司主管00公務(wù)員00教師00企業(yè)員工00私營(yíng)業(yè)主15100其他00目前，本案花園洋房客戶共計(jì)16組，16組均為私營(yíng)業(yè)主。此類(lèi)人群有屬于自己獨(dú)特的公、私全，且此類(lèi)人群的公、私全中不乏與其身份相對(duì)等的人群。星星之火可以燎原，此類(lèi)人群可以帶來(lái)與之對(duì)等的客戶前來(lái)。樓盤(pán)總建筑面已推面積已推套數(shù)去化面積去化套數(shù)剩余可推（面積）首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府2500001830881217901139233295066911882009101137475常發(fā)豪庭國(guó)際2046006274272404141857283074704127200806186115九龍倉(cāng)時(shí)代上院762600224044991970214547811903538555012010031657634晉陵路八號(hào)3299630078915819608391032917120091109562巨凝金水岸33000059561492228205873027043851201012330泰和之春35000099572094222094292250427912011033012138紫金城60000098262034462428341126501737972010122411126弘建一品20000083756166583713064251116243842010042513151新城公館46400037254832287235769001265991451682006081833391合計(jì)1885725各樓盤(pán)140以上戶型去化情況240戶型，三段式布局，采光通風(fēng)效果差。代表樓盤(pán)一230戶型，三段式布局，采光通風(fēng)效果一般代表樓盤(pán)二207戶型，異形空間較多，利用率低代表樓盤(pán)三樓盤(pán)年齡職業(yè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)新城首府3055歲左右企業(yè)家、公司老板、私營(yíng)業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、老師等鐘樓區(qū)、天寧區(qū)和新北區(qū)等周邊區(qū)域?yàn)橹鳎灿胁糠謩e的區(qū)域，甚至外地客戶大多是改善性自住，少量投資常發(fā)豪庭國(guó)際3055歲為主企業(yè)老板、公司高管、醫(yī)生等以新北區(qū)、天寧區(qū)以及鐘樓區(qū)為主改善性居住為主，少量投資九龍倉(cāng)時(shí)代上院2535歲為主私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、部分工薪階層、投資客以新北區(qū)為主剛需以及改善居住為主晉陵路八號(hào)3555歲為主公司老板、私營(yíng)業(yè)主以鐘樓區(qū)為主改善性居住巨凝金水岸3560歲為主企業(yè)老板、私營(yíng)業(yè)主、房產(chǎn)投資商等主要是以武進(jìn)區(qū)為主，部分其它區(qū)域改善性居住為主泰和之春3555歲私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師以天寧區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹鞲纳菩詾橹髯辖鸪?045歲為主私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師、醫(yī)生以武進(jìn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主改善性為主弘建一品2540歲為主個(gè)體戶、白領(lǐng)階級(jí)、部分投資客以武進(jìn)區(qū)湖塘以及大學(xué)城附近為主剛需和改善性為主新城公館3055私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、事業(yè)單位員工以武進(jìn)區(qū)為主改善性為主從典型樓盤(pán)成交客戶年齡來(lái)看，基本上在3055歲之間，以中年客戶為主。從購(gòu)房者所在區(qū)域看，區(qū)域內(nèi)客戶所占比重較大，但周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)人群不可小覷。從購(gòu)買(mǎi)者職業(yè)來(lái)看，私營(yíng)業(yè)主（33）、企業(yè)老板（25）、企業(yè)高管（20）、事業(yè)單位如老師、醫(yī)生等所占比重較高。從購(gòu)房目的來(lái)看，大部分客戶購(gòu)買(mǎi)大平層是用來(lái)改善居住，少部分用來(lái)投資。大平層客戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)大部分是改善性居住，購(gòu)買(mǎi)群體主要由企業(yè)老板、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員等組成。從上面新北區(qū)各面積段供銷(xiāo)情況可以看出，81140之間的戶型都處于供銷(xiāo)都較大的區(qū)域；而200251及以上市場(chǎng)接受度仍然很低。2012年本案產(chǎn)品主要以93、140高層住宅、220大平層及花園洋房組成近期，部分國(guó)有央行下調(diào)首套房利率，部分優(yōu)質(zhì)客戶可拿到9折優(yōu)惠。從這一信號(hào)表明，國(guó)家政策開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變。大的調(diào)控政策不會(huì)有太大手筆的改動(dòng)，但是首套房利率的下調(diào)將大大刺激剛需性客戶的購(gòu)房需求。2012年，本案需抓住此部分剛需性客戶。剛需客戶才是本案在逆勢(shì)下生存的關(guān)鍵所以，2012年本案將繼續(xù)扮演者剛需客戶的救助者、改善型客戶的向往者總結(jié)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次2011本項(xiàng)目市場(chǎng)印象PART24新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次”跑偏“之小沈陽(yáng)篇穿跑偏了時(shí)間2009年除夕地點(diǎn)春晚現(xiàn)場(chǎng)事件一個(gè)人褲子穿跑偏了結(jié)局”紅了“新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次”跑偏“之鳳凰湖壹號(hào)篇時(shí)間2011年地點(diǎn)常州市新北區(qū)漢江西路與薛冶路交匯處事件一個(gè)港式星級(jí)豪宅降價(jià)了，從開(kāi)盤(pán)6500降價(jià)至4500了結(jié)局”賣(mài)火了“”跑偏“之鳳凰湖壹號(hào)后續(xù)篇“火滅了”“火勢(shì)小了”價(jià)格下去了在客戶印象中品質(zhì)降低了花園洋房得不到高度客戶認(rèn)可來(lái)看房的都是剛需性客戶”性?xún)r(jià)比“成了代名詞客戶上門(mén)量減少成交量平穩(wěn)人人在等下次再降價(jià)誰(shuí)都說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低“賣(mài)火了”開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)9月創(chuàng)造新北銷(xiāo)售奇跡10月破冰而行11月穩(wěn)步前行“以?xún)r(jià)促量”項(xiàng)目形象走低“性?xún)r(jià)比高”項(xiàng)目印象一波一波的降價(jià)風(fēng)潮，鳳凰湖壹號(hào)港式星級(jí)大宅，原本的豪宅變成了現(xiàn)價(jià)4500元/的普通住宅，與周邊普通住宅無(wú)異。項(xiàng)目也就是一般性的住宅小區(qū)，和其他房子沒(méi)有區(qū)別。看看其他的房子吧，價(jià)格合適就好了?？蛻艨偨Y(jié)PART25新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次宏觀市場(chǎng)全國(guó)在高壓政策的影響下，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。常州市在未出具限購(gòu)令的情況下，改善性住宅市場(chǎng)還有一定份額。隨著高鐵板塊的規(guī)劃及薛家鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)的落成，區(qū)域發(fā)展空間巨大。大范圍的土地出讓也給新北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)周邊競(jìng)品項(xiàng)目增多、產(chǎn)品線基本一致、價(jià)格一降再將，2012年本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力驟增。項(xiàng)目生存空間驟減。產(chǎn)品市場(chǎng)8090戶型屬于熱銷(xiāo)產(chǎn)品，而200以上大平層產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不高，而客源所需都是中高端客戶，去化情況緩慢。項(xiàng)目印象2011年因?yàn)閮r(jià)格因素，導(dǎo)致客戶對(duì)項(xiàng)目原始的定位發(fā)生變化?？蛻粜闹械母叨艘咽幦粺o(wú)存。2012年需再次提升項(xiàng)目品牌，同時(shí)對(duì)高層住宅保持原有路線。產(chǎn)品包裝及營(yíng)銷(xiāo)策略PART3改變形象PART31新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次現(xiàn)在我們的形象是客戶A便宜人人都知道客戶B在薛家，遠(yuǎn)市區(qū)人、武進(jìn)人都知道客戶C買(mǎi)過(guò)了，上當(dāng)了，說(shuō)不降價(jià)，降了，虧了一期老業(yè)主知道客戶D佳兆業(yè)呀比新城牛B了解的、買(mǎi)了感覺(jué)好的人知道客戶D有多少形象改變“不便宜”價(jià)格便宜不便宜多少高層4500元/花園洋房才6000元/買(mǎi)到的客戶得到的東西不便宜6星級(jí)會(huì)所，24小時(shí)開(kāi)放管家式服務(wù)，24小時(shí)一對(duì)一服務(wù)8000幼兒園6大主題廣場(chǎng)、自然生態(tài)環(huán)境高端住宅小區(qū)品質(zhì)，港式大宅怎樣“不便宜”硬性改變通過(guò)提升項(xiàng)目現(xiàn)有現(xiàn)場(chǎng)展示力售樓處重新布置，選擇更加精細(xì)物料實(shí)景園林展示，隨著花園洋房交付及實(shí)景園林完工進(jìn)行實(shí)景展示樓書(shū)、宣傳冊(cè)體現(xiàn)出工程質(zhì)量新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次怎樣“不便宜”軟性改變會(huì)所服務(wù)提升會(huì)所定期舉行老業(yè)主活動(dòng)定時(shí)像客戶傳達(dá)相關(guān)溫馨提示洋房交付，業(yè)主體驗(yàn)管家式服務(wù)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次形象改變“不遠(yuǎn)”體驗(yàn)式改變最近高架入口距離項(xiàng)目3公里常州京滬高鐵站距離項(xiàng)目5公里由高架驅(qū)車(chē)至最遠(yuǎn)湖塘地區(qū)僅25分鐘京滬高鐵縮短城市與城市之間的距離先天的優(yōu)勢(shì)，無(wú)”盤(pán)“可媲美建議每天由班車(chē)來(lái)往于高鐵站，同時(shí)由高架行駛于項(xiàng)目于市區(qū)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次重塑市場(chǎng)PART32新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次品牌形象知道老板王振華，以前常州人可以把新城從頭說(shuō)到尾佳兆業(yè)不清楚做什么的。不好意思常州人對(duì)佳兆業(yè)還不清楚品牌其實(shí)就是一種強(qiáng)有力的廣告，可以深入人心、可以使人在無(wú)形中頂禮膜拜。常州人愿意買(mǎi)新城的房子，因?yàn)樾鲁撬麄兪煜?，他們?cè)敢赓I(mǎi)熟悉的東西。同樣佳兆業(yè)也需要對(duì)自身的品牌做宣傳，因?yàn)榧颜讟I(yè)實(shí)力比新城牛。深度挖掘買(mǎi)點(diǎn)地段配套景觀鳳凰湖板塊，升至潛力巨大3700港式會(huì)所、占地8000的私家幼兒園大型律動(dòng)廣場(chǎng)，綠色和諧DIRECTION居住超大空間，星級(jí)享受；服務(wù)一對(duì)一管家服務(wù)，省心放心FORMINGSCNERYLIVINGSERVICE更舒適更可靠更適合更喜歡營(yíng)銷(xiāo)策略PART33新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次2012年推售計(jì)劃推售批次推售時(shí)間推售樓棟放量（套）體量（）價(jià)格（元/）推售金額（萬(wàn)元）年度去化率回款金額（萬(wàn)元）114月1、3、4、12、13余房126153244500689595655125月1日21368020585000401080401036月1日洋房14、15、16、17、18110182207660001，093220218647月1日111288020585000401050377658月1日97015313325500842230336869月1日75412145125000607230182171012月余房銷(xiāo)售2284017812250002，0089306026總計(jì)852132321162,77382012年度，本項(xiàng)目銷(xiāo)售重點(diǎn)仍然在高層住宅。高層住宅的去化率決定了2012年度能否完成23個(gè)億的銷(xiāo)售指標(biāo)。根據(jù)計(jì)劃，高檔住宅花園洋房的去化率為20；大平層去化為50，所以高層住宅仍然要保持現(xiàn)有銷(xiāo)售速度方可完成年度指標(biāo)。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次核心思路高檔低跑高端產(chǎn)品（花園洋房、大平層）高調(diào)入市，提升項(xiàng)目品質(zhì)、拉高項(xiàng)目調(diào)性。一甩2011年“性?xún)r(jià)比高”的樓盤(pán)印象。借勢(shì)高端產(chǎn)品的入市，提高產(chǎn)品附加值，吸引客戶達(dá)到借勢(shì)而跑的效應(yīng)新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次總結(jié)2011年因?yàn)閮r(jià)格因素導(dǎo)致項(xiàng)目形象降低，2012年將項(xiàng)目硬性到軟性全面重新包裝?；謴?fù)原有港式星級(jí)大宅的豪宅形象。品牌效應(yīng)是當(dāng)下社會(huì)信息流通的產(chǎn)物，有品牌就有追隨者。樹(shù)立佳兆業(yè)品牌形象，深度挖掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，重塑市場(chǎng)信息。促使客戶對(duì)本項(xiàng)目有新的了解。高層住宅借勢(shì)高檔產(chǎn)品，以現(xiàn)有價(jià)格、速度低價(jià)快跑，獲取更多市場(chǎng)份額。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次推廣策略PART4新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次1月時(shí)間內(nèi)容1、階段內(nèi)容小戶型持續(xù)銷(xiāo)售信息/活動(dòng)報(bào)道2、工程配合4月30日洋房交付1、3、4、12、13樓余房銷(xiāo)售3、階段推售洋房、201及02室1123456789101112營(yíng)銷(xiāo)總控表高層余房持銷(xiāo)/洋房蓄客洋房加推銷(xiāo)售/平層蓄客平層加推銷(xiāo)售所推余房持續(xù)銷(xiāo)售疊墅現(xiàn)房認(rèn)籌及銷(xiāo)售信息/活動(dòng)報(bào)道平墅認(rèn)籌信息洋房交付信息平墅加推信息/活動(dòng)報(bào)道所推房源余房持銷(xiāo)/活動(dòng)報(bào)道7月1日大平層樣板區(qū)開(kāi)放29、117余房去化新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次推廣依據(jù)PART41新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次綜上所述，2012年需改變形象、重塑市場(chǎng)，才能達(dá)到高檔低跑的效應(yīng)。改變形象、重塑市場(chǎng)需有硬性與軟性的改變。軟性改變可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，而硬性改變則需要根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)作為調(diào)整。所以，2012年推廣策略需按照工程節(jié)點(diǎn)做出相應(yīng)的改變。新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次推廣節(jié)點(diǎn)PART42新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次工程節(jié)點(diǎn)4月30日洋房交付7月1日大平層樣板區(qū)開(kāi)放工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時(shí)間內(nèi)容推廣策略實(shí)施計(jì)劃預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)一4月園林完工硬性形象改變?nèi)訝I(yíng)銷(xiāo)、媒體投放48月洋房交付高端產(chǎn)品入市拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營(yíng)銷(xiāo)、媒體投放5月節(jié)點(diǎn)二7月大平層中心實(shí)景樣板房開(kāi)發(fā)配合洋房再次拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營(yíng)銷(xiāo)、媒體投放712月推廣渠道PART43新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次媒體渠道原則方式調(diào)整本項(xiàng)目的媒體策略應(yīng)該注重針對(duì)性，根據(jù)媒體的性質(zhì)，分效果、分階段、有主次的綜合利用各種媒體渠道，促成本項(xiàng)目宣傳效果最大化。以宣傳形象、拉高調(diào)性為主，以項(xiàng)目的產(chǎn)品信息為賣(mài)點(diǎn)大眾，大眾媒體與小眾渠道相結(jié)合。結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，適當(dāng)削減2011年大面積的廣告投入，而是積極拓展渠道，多渠道予以宣傳。屬性媒體形象大牌、電視、報(bào)紙、廣播、其他戶外軟性軟文（報(bào)紙）、網(wǎng)絡(luò)時(shí)效報(bào)紙、海報(bào)、短信常規(guī)媒體渠道新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次專(zhuān)業(yè)專(zhuān)刊雜志渠道精準(zhǔn)搜羅1DM單頁(yè)直郵2會(huì)議贊助3長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)、常州照明、車(chē)友會(huì)、龍時(shí)尚等專(zhuān)業(yè)期刊雜志，精準(zhǔn)網(wǎng)羅高端客群。通過(guò)郵政等渠道購(gòu)買(mǎi)高端客戶資料，進(jìn)行定期產(chǎn)品信息直郵。以新北區(qū)為重點(diǎn)并考慮常州范圍內(nèi)的大型行業(yè)會(huì)議、論壇、政府會(huì)議等，以禮品贊助或其他方式植入產(chǎn)品信息。創(chuàng)新媒體渠道外拓DS直訪5利用現(xiàn)有外拓人員進(jìn)行DS登門(mén)拜訪，進(jìn)行上門(mén)服務(wù)式的置業(yè)服務(wù)并定期提供產(chǎn)品信息。高端合作4與星級(jí)酒店、高檔休閑建立合作關(guān)系，通過(guò)沙盤(pán)模型安放、資料發(fā)放、客戶共享等途徑擴(kuò)大宣傳。同時(shí)結(jié)合已成交客戶展開(kāi)圈層營(yíng)銷(xiāo)。圈層營(yíng)銷(xiāo)圈層16X公務(wù)員企業(yè)高管以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，實(shí)行16X32X64X的圈層活動(dòng)以某一點(diǎn)為突破口進(jìn)行，影響同一圈層人士尋找此類(lèi)人群聚集活動(dòng)為契機(jī)，開(kāi)展圈層活動(dòng)圈層活動(dòng)由現(xiàn)有成交客戶中的私營(yíng)業(yè)主帶客其同等身份的朋友參與此次活動(dòng)，有意拔高參與者的尊重感和品質(zhì)感，借此活動(dòng)給已給交客戶帶來(lái)足夠的面子及在朋友圈中的地位。同時(shí)使得其朋友也能感受到項(xiàng)目的奢華與獨(dú)特之處。與此同時(shí)，也給予其朋友臨時(shí)會(huì)員身份可以隨時(shí)前來(lái)體驗(yàn)。在下次活動(dòng)時(shí)獲得再帶人來(lái)的資格。以此類(lèi)推16X32X64X以此類(lèi)推。16X營(yíng)銷(xiāo)模式我們現(xiàn)在指的公務(wù)員一部分是政府人員更大的一部分是鄉(xiāng)村里的帶政府性質(zhì)的工作人員，他們一般不容易接觸，所以我們需要重點(diǎn)攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)同樣以1X方式遞進(jìn)邀請(qǐng)來(lái)的朋友再組織下次派對(duì)長(zhǎng)期開(kāi)展活動(dòng)促成成交輔以轉(zhuǎn)接費(fèi)每個(gè)一萬(wàn)元借力使力拓展渠道新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次中高層管理人員，我們一直夢(mèng)寐的客群對(duì)象，卻一直遙不可及以某機(jī)構(gòu)定期的企業(yè)家培訓(xùn)為契機(jī)宣導(dǎo)品牌，結(jié)交企業(yè)家以上至下攻擊企業(yè)客戶長(zhǎng)期開(kāi)展活動(dòng)促成成交利用企業(yè)團(tuán)購(gòu)為福利借力使力拓展渠道新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次高端企業(yè)主培訓(xùn)此圖為常州龍時(shí)尚主辦的高端企業(yè)管理者培訓(xùn)，此類(lèi)人群主要針對(duì)企業(yè)的中高層管理者，是最能夠直接接觸到有效客戶的方式之一。此類(lèi)媒體擁有廣泛的客戶資源。以上至下，攻其不備新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次分階段執(zhí)行計(jì)劃PART44新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月調(diào)性活動(dòng)系列巡展樣板區(qū)開(kāi)放及產(chǎn)品格調(diào)鑒賞會(huì)定向產(chǎn)品推介會(huì)（圈層營(yíng)銷(xiāo)）“飛魚(yú)”計(jì)劃少年暑期游泳培訓(xùn)平層開(kāi)盤(pán)走進(jìn)大型企業(yè)舉辦全市羽毛球比賽紅酒品鑒會(huì)分階段執(zhí)行計(jì)劃主要活動(dòng)安排“ILOVECHRISTMAS”少兒系列活動(dòng)洋房開(kāi)盤(pán)洋房交付（風(fēng)水講座）理財(cái)講座新浪微博地產(chǎn)壹線，中國(guó)地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣(mài)案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，1978037778，加Q即送9個(gè)新案，每15天更新一次時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段23月為洋房銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備、軟文規(guī)劃及報(bào)廣主題的確定；現(xiàn)場(chǎng)更新包裝。佳兆業(yè)開(kāi)創(chuàng)之作即將登場(chǎng)報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、道旗圍墻畫(huà)面更換階段活動(dòng)配合系列巡展內(nèi)容由于當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒較濃以及未來(lái)市場(chǎng)行情的不確定性，我們的推廣應(yīng)從注重實(shí)效性的角度出發(fā)，深入市場(chǎng)，與客戶互動(dòng)，而不是被動(dòng)的等客戶來(lái)訪，因此，繁華市區(qū)、重點(diǎn)社區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動(dòng)是一個(gè)有效的推廣途徑。目標(biāo)通過(guò)周期性的巡展，配合其他推廣活動(dòng)，傳播銷(xiāo)售信息，擴(kuò)大品牌的知名度，充分利用口碑效用，為有效積累客戶群體創(chuàng)造條件。時(shí)間23月份每周末時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段45月洋房形象強(qiáng)勢(shì)推廣，樹(shù)立項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的高端形象；逐步強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和美譽(yù)度疊墅洋房炫彩綻放；現(xiàn)房360全方位展現(xiàn)各大媒體同時(shí)引爆塑造口碑建立項(xiàng)目地位內(nèi)容針對(duì)項(xiàng)目洋房交付在即，邀請(qǐng)風(fēng)水養(yǎng)生方面的專(zhuān)家親臨現(xiàn)場(chǎng)為大家講解中華國(guó)粹養(yǎng)生風(fēng)水。可適當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目園林景觀和戶型，闡述風(fēng)水養(yǎng)生知識(shí)，并做現(xiàn)場(chǎng)解答。時(shí)間4月30日地點(diǎn)項(xiàng)目會(huì)所階段活動(dòng)配合（一）風(fēng)水講座階段活動(dòng)配合（二）定向產(chǎn)品推介會(huì)內(nèi)容針對(duì)重點(diǎn)政企部門(mén)、大型公司舉辦定向?qū)?chǎng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。時(shí)間2012年5月份時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段7月平層形象出街，拔高持續(xù)項(xiàng)目品質(zhì)和美譽(yù)度是時(shí)候?qū)挻约毫?30空中別墅，港式大宅極致尊崇戶外、報(bào)廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容借大平層樣板區(qū)開(kāi)放，用正式的、隆重的形式面世，向市場(chǎng)呈現(xiàn)項(xiàng)目的完整信息，傳遞產(chǎn)品品質(zhì)。有利于樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象，并擴(kuò)大宣傳增強(qiáng)客戶的購(gòu)買(mǎi)信心。時(shí)間2012年7月1日地點(diǎn)項(xiàng)目會(huì)所（暫定）階段活動(dòng)配合（一）產(chǎn)品格調(diào)鑒賞會(huì)階段活動(dòng)配合（二）“飛魚(yú)”計(jì)劃少年暑期游泳培