市場調查報告之二——競爭樓盤分析95606800

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及商圈附近的商鋪銷售情況較好。（二）借鑒及失誤分析本次調查的一個重要內容就是了解目前市場上住宅產品在設計、推廣方面值得借鑒之處，同時了解應該避免的一些失誤。1、值得借鑒之處建筑設計方面建業(yè)森林半島樓盤表單價銷售率翡翠城1900/元/90桂月園2160元/70華達西湖城市花園住2100元/別4200元/30建業(yè)森林半島三期2200元/開始認購金宇數(shù)碼大廈1900元/65尚城華府（一期）2160元/50萬博城市花園2200元/30問天閣1500元/90顯達花園1980元/認購（100組）御龍居2130元/60中南陽光城（一期）1700元/80“一環(huán)二弧二軸”整體規(guī)劃，使分期開發(fā)的各組團既開放又相對獨立，有機結合。同時在景觀規(guī)劃及環(huán)境建設方面，建業(yè)森林半島運用水系、假山、庭院綠化等將建筑與環(huán)境巧妙融合，贏得客戶一致稱贊。華達西湖城市花園目前市場上唯一一家多層建筑采用框架結構的住宅項目，華達西湖城市花園通過中央景觀湖的營造，主打“水景樓盤”概念，獲得了市場好評。營銷推廣方面翡翠城率先在駐馬店市運用“體驗營銷”，讓客戶通過體驗樣板房、樣板環(huán)境，直接刺激購房者的購買欲望，取得了較好的市場反響。華達西湖城市花園注重銷售環(huán)境的布置與包裝，銷售中心布局精巧，格調高雅，品質感強，贏得了客戶的認可2、失誤分析普遍無樣板房、看房通道在本次所調查的11個樓盤中，僅翡翠城建有樣板房。樣板房、樣板環(huán)境的缺失，無法直接刺激消費者感官，對客戶成交會產生一定的影響。銷售人員著裝及銷講技巧差在售樓盤中，銷售人員著裝統(tǒng)一、銷售技巧嫻熟者僅建業(yè)森林半島少數(shù)幾個樓盤。銷售人員的形象包裝、銷售技巧尚待加強。銷售中心包裝及現(xiàn)場氣氛營造不到位在售11個項目中除翡翠城、建業(yè)森林半島、華達西湖城市花園等少數(shù)樓盤銷售中心包裝較好外，其余樓盤銷售中心的包裝均缺乏品質感，現(xiàn)場氣氛不活躍，無法帶動到場客戶的熱情、激情，直接影響成交。個案分析一華達西湖城市花園一、樓盤概況案名華達西湖城市花園建筑風格海派開發(fā)商駐馬店市華達房地產開發(fā)有限公司表單價住宅2100元/別墅4200元/物業(yè)位置駐馬店市白橋東側交房日期2008年6月建筑類型多層、別墅物業(yè)公司華達物業(yè)公司樓棟數(shù)42棟物業(yè)費未定占地面積10萬銷售率30建筑面積135000余主力戶型三房層數(shù)6層、3層主力面積1169513693總套數(shù)約800余套交房標準毛坯容積率135工程進度部分結頂二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況二房二廳91780三房二廳1369132412741261169（30）四房二廳150970競爭樓盤個案分析二二、競爭樓盤個案分析別墅2298323310特點分析兩房戶型；面積實用，全明設計，但餐廳、客廳聯(lián)結部分面積浪費，三房戶型，方正布局，兩個甚至是三個朝陽臥室，動靜分區(qū)，南北雙陽臺設計。四、價格分析最高價4200元/平米，層數(shù)疊加別墅最低價1800元/平米，層數(shù)6層分析別墅臨近中央水系景觀，故價格最貴，多層頂層價格最便宜。五、銷售狀況分析華達西湖花園目前銷售狀況一般，購房客戶多數(shù)被其景觀，小區(qū)品質所吸引，駐馬店周邊縣城有部分客戶在此購房。六、小區(qū)配套分析1雙氣入戶供熱水；（2）防盜監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)；（3）有線電視、電信寬帶等智能化系統(tǒng)；（4）有約1200的大型豪華會所；（5）底層有充足的停車位。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析（1）交通優(yōu)勢位于白橋路與煉江路匯處，交通便利；（2）景觀優(yōu)勢小區(qū)中央為4000大面積水景；（3）建筑優(yōu)勢全框架結構，外墻外保溫技術，多重智能化安防設施。劣勢分析周邊配套少，整個地塊周邊生活氛圍不足。八、學習借鑒方面（1）銷售部布局、格調包裝均有獨到之處，品質感強；（2）建筑品質方面多重智能安防；（3）銷售人員技巧及講解水平。九、失誤及問題方面（1）無樣板房，無看房通道；（2）銷售人員著裝不統(tǒng)一；（3）銷售部無人氣，現(xiàn)場氣氛不活躍。個案分析二桂月園一、樓盤概況案名桂月園建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市金桂置業(yè)表單價2160元/物業(yè)位置雪松路與文明路交叉口西50米路南公開日期2006年10月建筑類型高層交房日期2008年8月樓棟數(shù)3棟物業(yè)公司金桂物業(yè)公司占地面積30余畝物業(yè)費0607元/月建筑面積5萬銷售率70層數(shù)16層主力戶型三房/兩房總套數(shù)360套主力面積36、9885、126工程進度主體封頂交房標準毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型1234銷售狀況單間36未正式銷售一房一廳4854未正式銷售二房二廳8598已售70三房二廳118126127已售80四房二廳149152售出30左右特點分析兩房設計較好，面積配比合理，實用率高，全明設計，三房和四房采用錯層和雙陽臺，大飄窗設計，采光，通風效果好。四、價格分析最高價2360元/平米，層數(shù)16層最低價2060元/平米，層數(shù)2層分析目前推出的為3棟高層，價格在周邊高層市場屬于中高價位，市場接受度一般。五、銷售狀況分析該項目已推出近一年，目前一期銷售達到了30，主要是借助置地公司售房部的名氣和位置關系。六、小區(qū)配套分析（1）雙氣入戶、地下車庫；（2）江南水景園林景觀，近百株成年桂花樹；（3）水系、水景應用等。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）交通優(yōu)勢。文明路、雪松路出行便利；（2）景觀優(yōu)勢。江南園林和大面積水景。劣勢（1）地塊臨主路部分較窄，進出社區(qū)不便；（2）兩側緊臨都市村莊，環(huán)境差。八、學習借鑒方面（1）環(huán)境銷售部內環(huán)境營造和社區(qū)景觀的規(guī)劃；（2）形象銷售代表形象良好，普通話講解，物料宣傳，包裝有品位。九、失誤及問題方面小戶型采用核心筒設計，每層2梯10戶，戶數(shù)多，異型戶型多。個案分析三問天閣一、樓盤概況案名問天閣建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商三辰置業(yè)有限公司表單價住1500元/商6300元/物業(yè)位置樂山路與雪松路交匯西南角交房日期4月底建筑類型多層、小高層物業(yè)公司鑫諾物業(yè)樓棟數(shù)6棟物業(yè)費038元/月占地面積25畝銷售率90建筑面積24000主力戶型三房層數(shù)5層主力面積1398314325總套數(shù)180套交房標準毛坯/雙氣容積率144工程進度現(xiàn)房二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況二房二廳92100三房二房二點分析（1）全明設計，南北通透，采光好；（2）干濕分離；（3）寬大尺度景觀陽臺。四、價格分析最高價1600元/平米，層數(shù)3層最低價1300元/平米，層數(shù)5層分析多層住宅，三四層最貴，頂層最便宜。五、銷售狀況分析目前已是現(xiàn)房，有一部分是單位集資建房，且價格較低，故銷售狀況較好。六、小區(qū)配套分析天然氣、車庫以及儲藏室。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）價格優(yōu)勢均價1500元/，低于周邊樓盤；（2）交通優(yōu)勢位于雪松路與樂山路交匯處交通便利。劣勢（1）樓間距較窄；（2）無法按揭，只能一次性付款。八、學習借鑒方面（1）三房戶型設計，南北通透，實用性強，面積緊湊；（2）低價入市的市場策略。九、失誤及問題方面大戶型設計較多，目前未銷售的戶型均為170以上大戶型。個案分析四顯達花園一、樓盤概況案名顯達花園建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市顯達置業(yè)有限公司表單價1980元/物業(yè)位置文明大道與金雀路南100米公開日期2007年4月建筑類型多層交房日期2008年5月樓棟數(shù)9棟物業(yè)公司未定占地面積30畝物業(yè)費未定建筑面積3萬銷售率認購（100組）層數(shù)7層主力戶型兩房/三房總套數(shù)144套主力面積96148工程進度一層交房標準毛坯/雙氣二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況二房二廳96較少認購三房二廳122132客戶認購重點戶型四房二廳148較少認購特點分析戶型設計一般，為市場上傳統(tǒng)設計、面積配比偏大。四、價格分析分析認購階段，均價1980元/。五、銷售狀況分析現(xiàn)正處于認購階段，目前已積累客戶100組左右，2007年4月21日舉行認籌活動，當天交1萬元抵15000元，過后1萬抵13000元。六、小區(qū)配套分析雙氣配置，地面停車與車庫相結合；綠化無特色，主要以成樹和草地植被為主。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢物業(yè)位于文明路旁，國土局南側，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。劣勢小區(qū)規(guī)模小，綠化景觀無特色，整體檔次不高。八、學習借鑒方面區(qū)位優(yōu)勢顯著，能夠降低建筑密度，30畝地容積率15，借此來提升項目檔次，拉升開發(fā)商和項目知名度。九、失誤及問題方面銷售現(xiàn)場環(huán)境簡陋，銷售代表形象和資料檔次不高。個案分析五御龍居一、樓盤概況案名御龍居建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市新興房屋市政建筑工程有限公司表單價2130元/物業(yè)位置文化路與駿馬路公開日期2006年12月建筑類型高層交房日期2008年9月樓棟數(shù)1棟物業(yè)公司新興物業(yè)公司占地面積165畝物業(yè)費064元/月建筑面積4萬銷售率60層數(shù)16層主力戶型兩房/三房總套數(shù)112套主力面積91135工程進度正做基礎交房標準毛坯二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型1234銷售狀況二房二廳91共50套已銷售80,余10套左右三房二廳128135共60套,已售60四房二廳特點分析2梯4戶設計,南向為2套兩房戶型,采光,對流設計良好,但進深較大,北側為2套兩房戶型,面積偏大,受南向兩房影響,采光不足四、價格分析最高價2280元/平米，層數(shù)10層最低價2090元/平米，層數(shù)4層分析在區(qū)域市場內,價格較為合理,市場接受度一般五、銷售狀況分析御龍居一期多層已交房入住,較好的銷售局面為二期高層積累了較好的市場基礎。目前,二期高層正在做地基,客戶交5萬元定死房源,已大定60套。六、小區(qū)配套分析1雙氣入戶,一二層商業(yè)裙房,并建有書吧,棋牌室、臺球室、乒乓球室、會所等。（2）小區(qū)內有前湖公園游泳池被有效利用，成為項目重要賣點。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢項目位于原前湖公園內，環(huán)境優(yōu)美；老城區(qū)內、生活配套豐富。劣勢周邊文化路和駿馬路均為輔干道、人、車流量大，小區(qū)停車，出入不便；產品設計不合理；市民對該項目風水有意見，認為樹多、水多陰氣重。八、學習借鑒方面注重環(huán)境營造，提升項目自身優(yōu)勢。九、失誤及問題方面（1）銷售部太小，與項目宣傳的物業(yè)檔次不符；（2）銷售代表水平和服務態(tài)度亟待提高個案分析六尚城華府一、樓盤概況案名尚城華府1期建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店金石房地產有限公司表單價2160元/物業(yè)位置雪松路與文明路交叉口東100米北公開日期2006年10月建筑類型多層、高層、小高層交房日期2008年底（1期）樓棟數(shù)3棟（一期）物業(yè)公司金石物業(yè)公司占地面積65余畝物業(yè)費0607元/月建筑面積16萬（總）銷售率50（一期）層數(shù)6層、19層主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)總套數(shù)187戶（一期）主力面積134工程進度一期兩棟已建（多小高）交房標準毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況二房二廳90銷售一般40三房二廳143149126163銷售較快50四房二廳171181未開始正式銷售特點分析（1）戶型整體配套較好，大中小戶型均有設計，客戶選擇層面大；（2）三房戶型，陽臺采用空中花園和弧形設計，較為新穎。四、價格分析高層最高價2400元/平米，層數(shù)17層最低價1900元/平米，層數(shù)1層多層最高價2120元/平米，層數(shù)3層最低價1580元/平米，層數(shù)6層分析價格在區(qū)域市場內整體偏高，尤其是多層，頂層已接近1600元/，客戶有抗性。五、銷售狀況分析整體銷售狀況較好，這源于項目大力度的市場宣傳推廣，小區(qū)品質較高，目前一期銷售已達70左右。六、小區(qū)配套分析雙氣入戶，中央水系和成述綠化，輔以雕塑小品，步道等設施，能夠有效提升項目品質。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢位于雪松路與文明路，交通便利，小區(qū)檔次、品質高。劣勢剩余四房和三房房源面積大，總價高，市場抗性大，銷售難度大。八、學習借鑒方面售房部裝飾，銷代形象，接待水平等值得借鑒。九、失誤及問題方面在注重品質宣傳的同時，未能對工地現(xiàn)場進行較好的包裝。個案分析七金宇數(shù)碼大廈一、樓盤概況案名金宇數(shù)碼大廈建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市金宇房地開發(fā)有限公司表單價住宅1900元/、商業(yè)7000元/物業(yè)位置解放路與富強路交匯處交房日期2007年10月份建筑類型高層物業(yè)公司金宇物業(yè)公司樓棟數(shù)1棟物業(yè)費0711元/月占地面積10余畝銷售率65建筑面積17000主力戶型三房層數(shù)19層主力面積147總套數(shù)90套交房標準毛坯容積率25工程進度結頂二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況二房二廳981990三房二廳14780四房二廳1827330六室四廳兩衛(wèi)2885410七室兩廳四衛(wèi)2577510特點分析（1）大采光面，明亮通透；（2）動靜分離；（3）蝶形布局，實用率高。四、價格分析最高價2240平米，層數(shù)16最低價1880米，層數(shù)4層分析樓層越高價格越貴。五、銷售狀況分析主體結構封頂，且與萬博城市花園相比價格低300元/，故銷售狀況較佳。六、小區(qū)配套分析（1）天然氣，掛壁爐供暖；（2）電子監(jiān)控系統(tǒng)；（3）24小時巡更。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）區(qū)位優(yōu)勢位于解放路與富強路交匯處；（2）配套優(yōu)勢周邊各校林立（教育資源豐富，市幼兒園、第三小學；商業(yè)配套優(yōu)勢，樂山商場、風光市場）。劣勢銷售人員技巧差，售房部包裝不到位。八、學習借鑒方面商業(yè)部分對外統(tǒng)一招商，而非單純分割銷售，先租后售，利于價格提升。九、失誤及問題方面（1）銷售人員素質差；（2）售房部包裝不到位；（3）宣傳推廣手段少。個案分析八中南陽光城一、樓盤概況案名中南陽光城1期建筑風格中式開發(fā)商駐馬店中南房地產開發(fā)有限公司表單價1700元/物業(yè)位置交通路與天山中路交叉口公開日期建筑類型多層交房日期5月樓棟數(shù)14棟（1期7棟）物業(yè)公司樂群物業(yè)公司占地面積60余畝物業(yè)費036元/月建筑面積10萬銷售率一期80層數(shù)6層主力戶型三房總套數(shù)約500套主力面積13113444工程進度現(xiàn)房交房標準毛坯二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型1234銷售狀況一房一廳51（2期）尚未銷售二房二廳10433售完三房二廳131291315413464銷售90四房二廳1410840特點分析戶型方正，南北通透，實用率高，兩個臥室朝陽。不足臥室門對開，私密性不強。四、價格分析最高價1900元/平米，層數(shù)6層最低價1580元/平米，層數(shù)3層分析3層最貴，六層是頂層，故價格較低。五、銷售狀況分析目前已是現(xiàn)房，五月份交房，故銷售狀況較好，小區(qū)剛開始銷售時因原土地為墳地，當?shù)厝思芍M較多。六、小區(qū)配套分析（1）雙氣入戶；（2）24小時巡更管理；（3）智能化管理。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）價格優(yōu)勢價格與市區(qū)比較低；（2）交通優(yōu)勢文明路與天中路交匯處；（3）規(guī)劃好；（4）建筑優(yōu)勢現(xiàn)澆樓板。劣勢（1）周邊環(huán)境劣勢，周邊為醫(yī)藥廠，藥味濃厚，對生活有一定影響；（2）整體包裝（現(xiàn)場銷售部）較差，人員素質差。八、學習借鑒方面中式外立面，藍灰色格調，清新素雅。九、失誤及問題方面（1）無樣板房及看房通道；（2）銷售人員著裝不統(tǒng)一；（3）銷售人員銷售技巧差；（4）銷售道具如沙盤、戶型模型檔次低。個案分析九萬博城市花園一、樓盤概況案名萬博城市花園建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市萬博房地產開發(fā)有限公司表單價2200元/物業(yè)位置解放路與文明大道交匯處公開日期建筑類型小高層交房日期一期7月份，2期12月份樓棟數(shù)3棟物業(yè)公司人和物業(yè)公司占地面積20畝物業(yè)費未定建筑面積36000銷售率30層數(shù)15層主力戶型三房、四房總套數(shù)156套主力面積14116453工程進度一期封頂，2期13層交房標準毛坯二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況三房二廳14140四房二廳1645330復式2336510特點分析（1）戶戶向陽，南北通透；（2）有陽光落地窗，雙層玻璃隔音；（3）動靜干濕分離。四、價格分析最高價2430元/平米，層數(shù)15層最低價1800元/平米，層數(shù)三層分析高層住宅，層數(shù)越高，價格越高。五、銷售狀況分析位于市中心，且工程即將結頂，銷售狀況逐漸好轉。六、小區(qū)配套分析1雙氣入戶供熱水，天然氣壁掛爐；（2）有線電視接口；（3）電子可視對講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)、紅外線防翻越系統(tǒng)；（4）智能化門禁管理系統(tǒng)；（5）燃氣泄漏報警系統(tǒng)；（6）電氣智能化IC卡收費。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）1梯2戶純板式架構；（2）車在小區(qū)門口直接進入地下車庫，地面無車；（3）多重智能化安防；（4）區(qū)位優(yōu)勢，配套齊全。劣勢（1）價格較高，面積大總價高；（2）銷售人員形象，技巧差。八、學習借鑒方面（1）外立面，現(xiàn)代風格，鋁塑扣板；（2）人車完全分流。九、失誤及問題方面（1）無樣板房，無看房通道；（2）銷售部形象差，物品凌亂，道具胡亂擺放；（3）銷售人員接待水平有待提高。個案分析十翡翠城一、樓盤概況案名翡翠城建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商駐馬店市新家園房地產有限公司表單價1900元/物業(yè)位置文明路、置地大道交叉口東北角公開日期2005年3月27日，2006年215建筑類型多層交房日期5月樓棟數(shù)31棟物業(yè)公司鼎新物業(yè)公司占地面積120余畝物業(yè)費046元/月建筑面積18萬銷售率90層數(shù)65層主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)總套數(shù)805套主力面積377、140、168工程進度現(xiàn)房交房標準毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345銷售狀況單間377100一房一廳5542100二房二廳6592777312156100三房二廳14089144147152100四房二廳1632116834100復式234212434820921840特點分析1房、2房銷售情況最好，酒店式公寓，面積小，總價低，3房、4房面積稍微偏大，但戶型結構較合理，復式面積偏大。四、價格分析最高價2500元/平米，層數(shù)1層最低價1400元/平米，層數(shù)頂層復式層分析（單價）價格適中，但由于面積偏大，總價偏立。五、銷售狀況分析小戶型公寓，三房、四方已售罄，但市場反映面積稍大。，復式樓（亞別墅），頂樓復式銷售情況不理想，原因是層數(shù)多，面積大，總價高。六、小區(qū)配套分析泛會所（因商業(yè)房）提供健身、醫(yī)方、衛(wèi)生，便利店等社區(qū)服務，丹尼斯大賣場、家居廣場、大型社區(qū)配套使生活更加便利。七、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢，交通便利，空氣清新，臨新市政府配套完善，規(guī)模較大，建筑風格，立面新穎。劣勢商業(yè)房偏多，影響居住品質，開發(fā)公司信譽不太好。八、學習借鑒方面產品定位，建筑風格，立面。九、失誤及問題方面亞別墅（復式）產品定位偏差，頂樓復式面積過大，推廣連續(xù)性不強。個案分析十建業(yè)森林半島三期一、樓盤概況案名建業(yè)森林半島3期建筑風格地中海開發(fā)商駐馬店建業(yè)住宅建設有限公司表單價2200元/物業(yè)位置樂山大道與淮河大道交叉口東400米公開日期4月21日排號（交2萬）建筑類型多層交房日期2008年4月樓棟數(shù)9棟物業(yè)公司建業(yè)物業(yè)公司占地面積約30畝（三期）物業(yè)費048元/月建筑面積39萬銷售率層數(shù)6層主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)總套數(shù)318套主力面積132工程進度二層交房標準毛坯二、戶型、面積種類及分析面積（單位平方米）戶型12345一房一廳5375二房二廳92112三房二廳132126四房二廳165特點分析（1）戶型方正；（2）客廳、餐廳連通室內空間開闊（3）明室、明廳明衛(wèi)（4）南北雙陽臺（5）四房、三房沒有增加儲存功能。四、銷售狀況分析一二期基本售罄。二期余170大面積。五、小區(qū)配套分析建業(yè)小哈佛雙語幼兒園，省級示范園；商務會所。六、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）建業(yè)品牌優(yōu)勢；（2）400畝整體規(guī)模一環(huán)二弧二軸；（3）規(guī)劃好；（4）景觀好，生態(tài)水景。劣勢（1）離市區(qū)較遠；（2）周邊環(huán)境較差；（3）價格過高。七、學習借鑒方面（1）產品規(guī)劃景觀，配套好；（2）推廣戶外廣告較多，口碑傳播佳；（3）現(xiàn)場包裝示范區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，凸顯高檔樓盤形象。八、失誤及問題方面（1）商業(yè)街不易出租，經營。（2）戶型面積偏大，造成總價高，客戶層面窄。薆螂聿節(jié)薅襖芅膈蚅羇肈蒆蚄蚆芃莂蚃蝿肆羋螞羈芁芄蟻肅膄薃蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇螇螀羄蒅螆袂腿