金融街─物業(yè)公司財務管控咨詢項目建議書遠卓顧問

金融街物業(yè)公司財務管控咨詢項目建議書遠卓顧問房地產智庫/0金融街物業(yè)財務管控項目建議書2008年9月北京2004CAPGEMINIALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第1頁九舍會4008408848下載房地產智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠卓對金融街物業(yè)財務管控項目的理解項目工作方式及收費項目組成員介紹2013年9月9日8時1分保密請勿外傳22007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第2頁九舍會4008408848下載房地產智庫/伴隨房地產市場的高速發(fā)展,我國物業(yè)管理行業(yè)正逐步獨立化、產業(yè)化發(fā)展房地產開發(fā)配套初步市場化發(fā)展規(guī)?；⒓瘓F化發(fā)展從屬于房地產開發(fā)商伴隨物業(yè)市場規(guī)模的物業(yè)產業(yè)化發(fā)展條件更趨成熟擴張,業(yè)務維權意識配套開發(fā)業(yè)務發(fā)展,覺醒,政府相關管理未來35年物業(yè)公司多作為開發(fā)商成本性部門對物業(yè)行業(yè)加強業(yè)務單元專業(yè)化、規(guī)模化、集規(guī)范性管理團化發(fā)展將逐步提速物業(yè)管理企業(yè)受制于受外部環(huán)境及潛在利房地產開發(fā)企業(yè)的利益沖突影響,房地產益要求,面臨眾多無公司逐步將物業(yè)管理法克服的發(fā)展障礙公司獨立化發(fā)展2013年9月9日8時1分保密請勿外傳32007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第3頁九舍會4008408848下載房地產智庫/現階段我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展有如下發(fā)展趨勢從自建自管到建管分離從自建自管到建管分離物業(yè)管理公司角色轉變物業(yè)管理公司角色轉變行業(yè)兼并整合加速行業(yè)兼并整合加速產業(yè)盈利能力逐步提升產業(yè)盈利能力逐步提升2013年9月9日8時1分保密請勿外傳42007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第4頁九舍會4008408848下載房地產智庫/物業(yè)管理行業(yè)逐步實現建管分離,物業(yè)管理公司將也甲方物業(yè)向第三方物業(yè)轉變國家建設部、地方房地產主管部門積極倡導物業(yè)管理項目的公受政策、開開招標制度發(fā)商傾向以及行業(yè)自身對開發(fā)商而言,建管分離方式更有益發(fā)展?jié)摿θ矫嬉蛩赜俺杀具m中成本較低響,房地產服務意識實力較強服務意識不強開發(fā)企業(yè)和管理經驗豐富管理經驗不足物業(yè)管理企前期介入專業(yè)知識不夠前期介入可提出促進銷售的VS業(yè)分離將成專業(yè)建議能基本完成物管服務工作為趨勢客戶資源的整合、共享不能促進后期銷售提升企業(yè)及物業(yè)品牌形象物業(yè)管理公限于服務管理規(guī)模及收費對消費者購買具促進作用標準,虧本的可能性較大司獲取項目方式由自建國際經驗也表明第三方物業(yè)更有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿γ绹~自管向建管約、芝加哥85的物業(yè)企業(yè)采用第三方物業(yè)管理模式我國的分離轉變香港,95的物業(yè)由“第三方”管理2013年9月9日8時1分保密請勿外傳52007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第5頁九舍會4008408848下載房地產智庫/物業(yè)管理公司正由服務者向管理者的角色轉變,未來可能還會成為經營者服務者管理者經營者從1981年深圳設行業(yè)領先的物業(yè)國內龍頭物業(yè)管立第一家物業(yè)管管理公司已經基理公司的獲利能理公司以來,物本完成或正在進力較國際領先水業(yè)管理公司主要行從服務者向管平仍有差距,為從事著保安、保理者轉變,將技提高獲利能力,潔、代收費用等術含量低的基礎物業(yè)管理公司開基礎服務服物業(yè)分離,物始經營創(chuàng)新型增業(yè)管理公司專注值業(yè)務,角色可行業(yè)處于微利狀于管理能再次從管理者態(tài),半數以上不轉變?yōu)榻洜I者盈利角色轉變使公司的獲利能力大大提高2013年9月9日8時1分保密請勿外傳62007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第6頁九舍會4008408848下載房地產智庫/物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展,產業(yè)整合加速,預計未來產業(yè)集中度將進一步提高三級及以下資質物業(yè)公司占絕大部分平均管理面積小,兩極分化嚴重各級資質物業(yè)公司數量物業(yè)公司平均管理物業(yè)面積單位萬平方米46平均365一級一級224713二級二級813,287三級管理面積18三級由于很多非會員的小型公司沒有參加此次一級物業(yè)公司的平均管理面積遠高于三級公司說明調查,因此根據此次調查結果得出的二、平均值,而陸家嘴等收入過億的國內頂級公司三級單位數量會高于實際情況的管理面積是三級平均水平的100倍以上數據來源全國物業(yè)管理公司生存狀況調查,范圍涵蓋包括協(xié)會會員及其他物業(yè)管理公司的合計4600個企業(yè)2013年9月9日8時1分保密請勿外傳72007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第7頁九舍會4008408848下載房地產智庫/附物業(yè)管理公司資質分級標準及相應的業(yè)務資格資質等級標準不同資質可承接業(yè)務資質等級標準一級資質物業(yè)服務企業(yè)可一級二級三級以承接各種物業(yè)管理項目500萬300萬50萬注冊資金二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅302010人員專業(yè)人員1項目和8萬平方米以下的非住要求20105中級職稱宅項目的物業(yè)管理業(yè)務200100未作規(guī)定建筑多層住宅三級資質物業(yè)服務企業(yè)可面積10050高層住宅以承接20萬平方米以下住宅項2基數目和5萬平方米以下非住宅項158獨立式住宅目的物業(yè)管理業(yè)務5020商業(yè)物業(yè)1工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱2要求一級、二級資質的物業(yè)管理公司管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和不低于100資料來源物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法,建設部2013年9月9日8時1分保密請勿外傳82007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第8頁九舍會4008408848下載房地產智庫/在過渡時期,物業(yè)行業(yè)盈利性仍然較差,半數以上國內物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)盈虧企業(yè)比例平均獲利水平持平行業(yè)總體營業(yè)收入277億元19總體獲利15億元盈利40每個公司平均利潤821萬元行業(yè)平均利潤率541虧損數據來源全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告由于參與調查的企業(yè)主要是協(xié)會會員,而多數規(guī)模較小的企業(yè)沒有參加,因此行業(yè)盈利水平會低于基于調查得出的數據2013年9月9日8時1分保密請勿外傳92007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第9頁九舍會4008408848下載房地產智庫/與國際上先進的物業(yè)管理公司相比,國內領先物業(yè)企業(yè)盈利能力有大幅提升空間陸家嘴與戴德梁行數據比較說明上海陸家嘴在中國管香港戴德梁行上海陸家嘴理的物業(yè)面積和員工注人數大約是戴德梁行管理面積的2倍,但收入不足其20001000萬平方米1/6這說明即使是本土業(yè)員工人數63003000內龍頭企業(yè),其物業(yè)管理效率和人員產出年收入效率仍遠低于世界先約3億約20億億人民幣進水平注此處為戴德梁行在中國開展業(yè)務的數據2013年9月9日8時1分保密請勿外傳102007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第10頁九舍會4008408848下載房地產智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠卓對金融街物業(yè)財務管控項目的理解項目工作方式及收費項目組成員介紹2013年9月9日8時1分保密請勿外傳112007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第11頁九舍會4008408848下載房地產智庫/上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司以下簡稱“陸家嘴物業(yè)”成立于1992年,目前已成為國內規(guī)模領先的物業(yè)管理公司陸家嘴物業(yè)概況上海陸家嘴集團有限公司和上海陸家嘴房產開發(fā)有限公股東、資本司共同投資組建,注冊資本3410萬元管理類型包括辦公樓、商業(yè)物業(yè)、會展物業(yè)、公眾物業(yè)、教衛(wèi)經營范圍物業(yè)、廠房、酒店、別墅、公寓及中高檔住宅小區(qū)等管理物業(yè)總面積達2000多萬平方米,居全國物業(yè)管理公司首位物業(yè)管理范圍延伸到江蘇、浙江、天津、山東等省市,上海市之外的物業(yè)管理范圍達500萬平方米左右業(yè)務分布物業(yè)管理咨詢業(yè)務已經覆蓋全國范圍2013年9月9日8時1分保密請勿外傳122007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第12頁九舍會4008408848下載房地產智庫/陸家嘴的經營模式逐漸由甲方物業(yè)公司向高風險、高收益的第三方物業(yè)公司轉變甲方物業(yè)第三方物業(yè)說明陸家嘴物業(yè)設立時按照國際通行劃分,物業(yè)管國際經驗表明第三方物業(yè)被定為為服務于房理公司的經營模式一般分甲更有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ禺a公司的甲方物方物業(yè)和第三方物業(yè)兩種美國紐約、芝加哥業(yè),旨在提高房地前者依托于上級房地產開發(fā)85的物業(yè)企業(yè)采用產公司的售后服務企業(yè),承接本集團開發(fā)的物第三方物業(yè)管理模式水平業(yè)項目,母公司對于他們往我國的香港,95的萬科物業(yè)、賽格物往只有服務要求沒有盈利要物業(yè)由“第三方”管業(yè)等排在中國物業(yè)求,只要房地產開發(fā)商實力理公司百強前列的物雄厚,物業(yè)公司就不會有生陸家嘴物業(yè)意識到成為市業(yè)公司都與房地產存壓力場化經營的第三方物業(yè)公公司存在這種隸屬后者需要自行獲取業(yè)務,市司更有發(fā)展前途關系場風險相對更大2013年9月9日8時1分保密請勿外傳132007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第13頁九舍會4008408848下載房地產智庫/公司采取了矩陣式組織構架以適應規(guī)?；瘮U張、跨區(qū)域經營的管理要求陸家嘴的矩陣式組織構架陸家嘴組織構架特點總經理副總經理物業(yè)管理部成立了理論研究室、品質保證部和培訓中心品質保證部對物業(yè)分公司實行分項管理、總經濟師企業(yè)發(fā)展部各物業(yè)分公司分地區(qū)管理。分項管理體現在總會計師將公司的物業(yè)按服務類型分類,人力資源部副總經理市場營銷部分公司包括辦公樓物業(yè)分公司、總工程師公眾物業(yè)分公司、院校物業(yè)分96916平臺計劃財務部公司、別墅物業(yè)分公司、住宅物業(yè)顧問部物業(yè)分公司分地區(qū)管理體現審計法務部在按樓盤的地域來劃分分公司,信息服務公司分為浙江分公司、江蘇分公司投資管理部等。副總經理物流中心把管理和服務分開,成立了獨培訓中心物業(yè)服務公司立的物業(yè)服務公司,便于整體服務質量的提升。投資企業(yè)理論研究室合作企業(yè)2013年9月9日8時1分保密請勿外傳142007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第14頁九舍會4008408848下載房地產智庫/陸家嘴物業(yè)關注非居住物業(yè)經營獲利水平高的特征,在物業(yè)管理面積不變的情況下,營業(yè)利潤年均增速達到10非居住物業(yè)管理面積占比逐年提高2004、2006年陸家嘴物業(yè)收入、利潤2004、2006年陸家嘴物業(yè)利潤率單位單位萬元單位2120,000收入利潤率18,0001517非居住利潤139103,0001,600成立時2004200620082004200620042006說明根據規(guī)定,物業(yè)管理公司居住物業(yè)管理費用收取標準應遵循微利原則提高非居住物業(yè)管理寫字樓、商場等非居住物業(yè)使用者更注重物業(yè)管面積比重能夠有效提高收入和獲利水平理公司的服務和品牌,價格敏感度較低,業(yè)務利潤率較高2013年9月9日8時1分保密請勿外傳152007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第15頁九舍會4008408848下載房地產智庫/角色定位方面,陸家嘴完成了從“保姆”到“管家”的轉變,實現了管理和服務職能的分離保姆服務提供者管家服務集成商服務種類增多、專業(yè)化要陸家嘴物業(yè)是“保姆”型求提高物業(yè)公司管理和服務理念的始創(chuàng)者服務分離成為趨勢“保姆”理念宗旨是為業(yè)陸家嘴通過三種方式進行主提供全面、方便、及時分離、人性化的服務分離外包“保姆”服務理念曾引導組建專業(yè)服務公司陸家嘴物業(yè)走向輝煌與品牌專業(yè)公司強強聯合開通了“96916”服務信息平臺作為物業(yè)管理與作業(yè)分離的信息支撐2013年9月9日8時1分保密請勿外傳162007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第16頁九舍會4008408848下載房地產智庫/陸家嘴物業(yè)針對不同服務項目采取不同的經營方式,公司剝離低端的勞務密集型業(yè)務,并逐步向管理密集型、技術密集型的高端模式演進外包建立合作關系設立服務公司經營技術含量低項目收益性較好或對物項目技術要求高、選擇依據業(yè)管理重要程度較高專業(yè)性較強,公司服務利潤率低目前沒有足夠資源人員素質要求較高,有人員素質要求不高獨立開展助于公司形成人力資源方面的競爭優(yōu)勢2設備的維護保養(yǎng)保潔、綠化、設備維修保養(yǎng)、項目舉例保安1、清洗房屋裝修說明1截至2006年保安已有8個項目外包分離,計劃在一年內將所有保安項目外包分離2設備的維護保養(yǎng)是公司重點培養(yǎng)人力資源能力的項目,對于有能力自行經營的由陸家嘴服務公司經營對于目前尚沒有足夠能力自營的采取與品牌服務公司合作模式發(fā)展2013年9月9日8時1分保密請勿外傳172007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第17頁九舍會4008408848下載房地產智庫/陸家嘴物業(yè)設立了獨特的96916信息平臺確保了管理和服務分離后能夠向業(yè)主及時提供服務96916服務模式96916平臺概況業(yè)主電話全國首個物業(yè)服務信息平臺,以呼叫中心為載體,為管理與服務分離提供信息96916平臺支撐開通的服務項目主要有樓宇供水泵、空調、電梯、電子設備、房屋、水電維修、無人接聽業(yè)主所在地管理建筑物清潔、綠化養(yǎng)護、家政服務處上海浦東新區(qū)政府為進一步提升新區(qū)范圍內的物業(yè)管理水平,采用購買服務方陸家嘴物業(yè)式,于2004年7月將“969L6”平臺提升所在地服務公司或合作伙伴應急維修隊為浦東新區(qū)“96916”物業(yè)服務信息平臺96916平臺在作為連接管理和服務的橋梁的同時,也為公司帶來收益,成為新業(yè)主致電30分鐘的利潤增長點內解決問題2013年9月9日8時1分保密請勿外傳182007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第18頁九舍會4008408848下載房地產智庫/陸家嘴物業(yè)通過人力資源調整,降低運營成本、建立企業(yè)人力資源方面的核心競爭力精簡員工人數提高員工素質物業(yè)管理行業(yè)具有勞動密集型特點,人公司員工收入不斷提高,高昂的人工費員綜合素質相對較低用成為影響公司盈利性的沉重負擔通過如下舉措提高員工素質通過將技術含量低、人員素質要求低的服務業(yè)務分離的方式減少員工數量,由管理處經理以上的干部必須達到本科學歷分公司總經理以上的干部必須達到2004年的8000人精簡至2006年的6300人,研究生學歷要求所有管理處經理以上公司的最終目標是1000人,主要由管理的員工,三年內成為注冊物業(yè)管理師人員和專業(yè)技術人員構成在鼓勵專業(yè)技術人員提升方面,公司也推出了相應的政策。鼓勵所有員工通過進修提升自己的學歷,提升自己的專業(yè)水準。每提升一個臺階,公司給予提升工資的獎勵由勞動密集型的初級管理向知識、技術密集型的高端服務模式轉變2013年9月9日8時1分保密請勿外傳192007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第19頁九舍會4008408848下載房地產智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠卓對金融街物業(yè)財務管控項目的理解項目工作方式及收費項目組成員介紹2013年9月9日8時1分保密請勿外傳202007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第20頁九舍會4008408848下載房地產智庫/金融街物業(yè)近年來物管面積迅速擴張,管理復雜度大大提升,公司管理層希望以財務管控為突破口,夯實管理基礎,實現公司業(yè)務的騰飛金融街物業(yè)成立于1994年5月,隸屬于北京華融綜合投資公司,2004年獲得以及物業(yè)管理企業(yè)一級資質公司目前在管項目涉及寫字樓、住宅等兩大物業(yè)類型,管理總面積170萬余平米寫字樓物業(yè)項目通泰大廈、富凱大廈、金陽大廈、西環(huán)廣場、鑫茂大廈、德勝國際、尚城、平安綜合樓以及金融街F1、F2、G2項目等高檔商務樓和公寓住宅物業(yè)融澤府、盈華盛嘉、龍澤苑小區(qū)、西馬小區(qū)等目前公司物管項目目前仍以甲方物業(yè)為主,并逐步加大第三方物業(yè)的拓展力度另外,公司以北京為核心,逐步向天津高端物業(yè)市場擴張金融街物業(yè)目前已經明確了未來戰(zhàn)略發(fā)展方向,目前希望借助咨詢公司的力量以財務管控為切入口,規(guī)范公司內部管理體系,實現對多物業(yè)類型、規(guī)?；?、跨地域發(fā)展。2013年9月9日8時1分保密請勿外傳212007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第21頁九舍會4008408848下載房地產智庫/遠卓研究認為,現代企業(yè)財務管理包涵三個層次決策支持業(yè)績評價與分析關鍵指標評定目標設定與分解投融資計劃匹配財務計劃現金流預測滾動預測項目價值分析財務控制預算付款控制內部審計政策與程序財務與管理報告對帳核算交易處理出納抵銷關帳結算2013年9月9日8時1分保密請勿外傳222007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第22頁九舍會4008408848下載房地產智庫/不同發(fā)展階段,企業(yè)的財務管理的重點不同50決策支持20決策30財務控制支持交易業(yè)務處理5020財務控制決策10支持30交易業(yè)務處理20財務控制70交易業(yè)務處理大型企業(yè)中型企業(yè)小企業(yè)2013年9月9日8時1分保密請勿外傳232007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第23頁九舍會4008408848下載房地產智庫/在企業(yè)發(fā)展初期,以交易業(yè)務處理為核心的會計核算工作是財務管理的重心,財務控制和決策支持職能相對較弱經營者多數依據自身經驗進行決策決策10支持財務控制往往與業(yè)務控制合一,有直線領導直接控制以事后反映為主,很少事前控制20財務控制準確反映經營成果是企業(yè)對財務工作的第一需要交易業(yè)務處理合法合規(guī)的滿足外部報表需要是企業(yè)財務管理的重70點在企業(yè)發(fā)展初期,決策鏈條比較短,分級授權相對較少,作為職能人員的財務人員一般處于從屬地位,以事后決算工作為主2013年9月9日8時1分保密請勿外傳242007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第24頁九舍會4008408848下載房地產智庫/當企業(yè)發(fā)展成為大型集團企業(yè),財務管理的重心向決策支持轉移如何準確有效評價各業(yè)務單元的經營業(yè)績,成為財務管理工作的重點工作之一如何為最高經營層提供更加準確的決策依據是財務決策管理面臨的重要問題50支持總部對各單位控制方式從過程控制更多轉向結果控制轉變30財務控制工作向基層財務單位轉移財務控制20交易業(yè)務處理發(fā)展滯后于財務職能的擴展,在財務職能的比重繼續(xù)降低交易業(yè)務處理由于企業(yè)的規(guī)模變大,企業(yè)財務職能一般呈現兩級管理,總部的財務職能從控制向決策支持進一步發(fā)展2013年9月9日8時1分保密請勿外傳252007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第25頁九舍會4008408848下載房地產智庫/集團財務管理一般包括以下八個環(huán)節(jié),在不同的管控模式下,總部對下屬單位的財務管控深度有所區(qū)別全面預算財務人員管理財務人管理財務權限管理員管理財務權限管理會計政策及會計核算管理會計政策和會全面預算管理計核算管理集團財務管理的基本內容內部審計監(jiān)督子公司業(yè)績評價多層次的審派出董事、監(jiān)事管理計監(jiān)督子公司業(yè)績評價產權事集團公司派駐務管理產權事務管理董事、監(jiān)事管理2013年9月9日8時1分保密請勿外傳262007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第26頁九舍會4008408848下載房地產智庫/在統(tǒng)一財務管控模式下,集團財務部對下屬單位的財務控制能力最強典型特點財務計劃由集團主導制定投融資計劃由各分部申報需求,由集團集團戰(zhàn)略集團戰(zhàn)略統(tǒng)一制定整體投融資計劃總部總部財務計劃財務計劃投融資計劃投融資計劃預算控制總部對各分部實行嚴格的預算控制,預算內授權支出,預算外逐項嚴格審批資金集中總部通過內部銀行或者財務公司等方式實現資金的集中統(tǒng)一控制,多采預算預算會計會計資金資金業(yè)績業(yè)績審計審計控制控制控制控制用收支兩條線管理集中集中評估評估業(yè)績評估集團統(tǒng)一對各下屬單位進行績效評估,甚至對下屬單位的具體業(yè)務或者職能部門進行業(yè)績評估會計控制集團通過嚴格的會計制度和詳盡的會計報表實現會計控制,在條件成熟分部分部/子公司子公司通常采取統(tǒng)一核算或者采取遠程監(jiān)控方式強受控強受控審計集團對下屬單位進行定期審計和各項專項審計。典型的統(tǒng)一集團的財務管理結構2013年9月9日8時1分保密請勿外傳272007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第27頁九舍會4008408848下載房地產智庫/在分權式財務管理模式下,總部財務部針對年度財務目標的實現進行財務控制典型特點財務目標由集團和各下屬單位協(xié)商制定財務目標財務目標總部投融資計劃由各分部自主制定本單位的投融資計劃,報集團備案即可上報預算各分部根據財務目標自主制定本單位的預算,報集團備案上交利潤集團通過下屬單位董事會協(xié)商上報上交業(yè)績會計制度,確定上交利潤金額及方式審計預算利潤評估報告業(yè)績評估集團統(tǒng)一對各下屬單位進行績效評估會計報告集團指導各單位制定會計制度指導各單位進行會計核算,并通過定期的會計報告制度進行會計監(jiān)控部門戰(zhàn)略分部/子公司財務計劃審計集團對下屬單位進行定期審計和各弱受控投融資計劃項專項審計,重點審計財務目標完成情況。典型的分權型集團的財務管理結構2013年9月9日8時1分保密請勿外傳282007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第28頁九舍會4008408848下載房地產智庫/結合金融街物業(yè)的需求,遠卓認為本項目顧問的任務主要包括以下三個方面公司目前財務管控體系的現狀及問題診斷重點標桿企業(yè)財務管控體系的案例研究需要雙方共同工作基于戰(zhàn)略計劃和組織演進的財務管控體系設計,包括以下具體要求財務組織體系及人員的管理財務權限管理會計政策及會計核算管理全面預算管理體系內部審計監(jiān)督投融資及產權事務管理2013年9月9日8時1分保密請勿外傳292007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第29頁九舍會4008408848下載房地產智庫/同時,作為財務管控體系改善的前提,金融街物業(yè)承諾以下事項均已明確,無需咨詢公司重新梳理建立,并在項目啟動后提交咨詢顧問公司戰(zhàn)略議題公司發(fā)展戰(zhàn)略綱要未來35年的業(yè)務擴張計劃及戰(zhàn)略目標分子公司定位及發(fā)展目標組織議題公司采取的組織管控模式說明財務管控、戰(zhàn)略管控、操作管控公司總部組織結構及分子公司設置總部職能部室的職責,管理崗位設置分子公司部門設置及部門職責業(yè)務運作的制度及操作規(guī)程公司例會管理制度物業(yè)管理的操作規(guī)程現有財務管理制度2013年9月9日8時1分保密請勿外傳302007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第30頁九舍會4008408848下載房地產智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠卓對金融街物業(yè)財務管控項目的理解項目工作方式及收費項目組成員介紹2013年9月9日8時1分保密請勿外傳312007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第31頁九舍會4008408848下載房地產智庫/本項目中顧問的任務將分為以下三個階段執(zhí)行第三階段第一階段第二階段財務管理體系整體優(yōu)公司內外部整體調研財務管理體系分析及診斷化設計及升級工作重點工作重點包括三個層次工作重點了解目前及未來公判斷會計核算的合理性設計財務管理體系優(yōu)司業(yè)務運營特點化及升級的整體解決研究財務管理的薄弱環(huán)節(jié),方案審視公司財務管理特別是針對未來業(yè)務發(fā)展要組織環(huán)境求明確財務管理的前瞻性要與管理層進行深度溝求通并修訂標桿企業(yè)財務管控體系案例研究了解各層級管理者的決策支定稿匯報持需求說明本項目的合作期限為自2008年月日至2008年月日,共計6個工作周。若項目內容有所變化,雙方協(xié)商修訂任務書中的合作期限2013年9月9日8時1分保密請勿外傳322007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第32頁九舍會4008408848下載房地產智庫/對客戶內外環(huán)境及其戰(zhàn)略的深刻理解是理解客戶財務管控體系設計要求的前提工作目標主要工作內容深度理解客戶內部訪談,對總部及重點區(qū)域/專業(yè)公司中高層業(yè)務經營現狀進行深度訪談,客戶的業(yè)務合作伙伴訪談及其未來發(fā)展客戶及其下屬企業(yè)內部資料調研,包括發(fā)展戰(zhàn)要求略、組織管控、制度等方面的公司相關文件基于客戶的發(fā)選擇規(guī)模及業(yè)務與客戶類似的標桿企業(yè)進行分展戰(zhàn)略,理解析研究,重點關注財務管理的組織及控制體系未來業(yè)務發(fā)展特點,顧問將盡最大可能采取一切合法手段以對財務管控體獲取有關研究對象的信息和資料系的要求同時,客戶同意并諒解由于存在從外部獲取資料的客觀困難及不確定性,顧問對研究對象的研究深度可能有所差異2013年9月9日8時1分保密請勿外傳332007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第33頁九舍會4008408848下載房地產智庫/客戶財務管控體系分析診斷的目標及工作內容如下工作目標主要工作內容針對客戶業(yè)務高速發(fā)通過調閱會計憑證、研究會計展及管控面對環(huán)境的報告及相關內控制度,了解公逐步復雜化,本次項司目前財務管理體系的現狀目將更多偏重財務控通過訪談理解總部高管及中層制及決策支持方面前對財務控制、決策支持的需求瞻性的要求調研,理解區(qū)域/專業(yè)公司管理從行業(yè)、客戶公司的層對財務管理的需求業(yè)務模式、發(fā)展趨勢、針對現狀及未來業(yè)務發(fā)展要求,關鍵成功要素入手,提出財務管理體系的診斷意見明確現階段及未來公司業(yè)務發(fā)展對財務管控體系帶來的挑戰(zhàn)2013年9月9日8時1分保密請勿外傳342007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第34頁九舍會4008408848下載房地產智庫/財務管控體系優(yōu)化設計的目標及工作內容如下工作目標主要工作內容結合客戶財務管理體項目組內部討論及主要負責人系現狀及未來發(fā)展要深度溝通相結合,在前期資料求,設計整體的財務收集、分析基