湖景花園項目定位溝通匯報(PPT 89頁).ppt

“厚街湖景花園”項目定位溝通匯報,25/3/2004,占地539畝容積率0.6總建筑面積20萬m2,項目概況,總占地：539畝別墅用地：443畝洋房用地：98畝總?cè)莘e率：0.6容積率：0.4容積率：11.5同時開工，分期銷售，2004年12月5日開始銷售別墅,分項研究1：競爭聚焦2005年東莞市場競爭預(yù)測,莞城約16個項目,厚街約7個項目,莞城,厚街,從客戶角度看競爭：莞城客戶基本不考慮在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)部分鎮(zhèn)區(qū)客戶會到莞城置業(yè)厚街與莞城之間的競爭主要集中在“少數(shù)跨區(qū)置業(yè)的厚街人”初步結(jié)論：東莞市場的競爭具有相對封閉性，本項目的主要競爭對手是厚街內(nèi)項目,東逸翠苑,加州陽光,海逸豪庭,豐泰項目,從片區(qū)屬性看競爭：厚街鎮(zhèn)中心發(fā)展為都市繁華區(qū)域，價值在于便利性；橫崗水庫片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧鬧，價值在于休閑；深入結(jié)論：在厚街內(nèi)部，本項目的主要競爭對手在水庫周邊,分項研究1：競爭聚焦厚街內(nèi)的競爭,世紀(jì)綠洲,匯景豪苑,本項目,分項研究1：競爭聚焦,海逸豪庭,加州陽光,豐泰,資源,優(yōu)劣勢分析,水庫北案鄰高爾夫球會可獲贈高爾夫會籍和記黃埔的品牌資源,自然資源難分高下高爾夫資源被對手控制品牌差距短時間難以改變,離鎮(zhèn)中心稍近水庫西北案水岸線多為東南總?cè)莘e率：1.38,具有指標(biāo)優(yōu)勢,水庫北案鄰學(xué)校,本項目,總?cè)莘e率：0.6,水庫南岸,水庫北岸鄰高爾夫球會鄰學(xué)校,具有朝向優(yōu)勢和人文優(yōu)勢,競爭對比,從優(yōu)勢對比看競爭：本項目對加州陽光和豐泰項目有明顯的優(yōu)勢；本項目對海逸豪庭有一定劣勢；最終結(jié)論：海逸豪庭是本項目的核心競爭對手,總占地約7000畝其中Golf占地約2000畝一期由東莞冠亞公司開發(fā)，2000年2002年銷售，均價約3000元/M2；二期“倚湖名居”占地約500畝，共197套別墅，由和記黃埔開發(fā)。銷售均價約為1.2萬元/M2，目前已銷售約100套；,海逸概況,一期,二期,高爾夫,鄰水30套面積5001100平米單價1.4萬1.6萬總價700萬1700萬,水邊第二排30套面積400500平米單價1.4萬左右總價500萬700萬,中間123套面積230400平米單價1萬1.2萬總價230萬570萬,臨路14套面積300平米左右單價1萬左右總價300萬左右,本項目,競爭對手研究,海逸批判1：偽社區(qū),海逸豪庭將產(chǎn)品生硬的堆砌在一起，不重視建筑、環(huán)境和人的和諧，整個小區(qū)沒有中心，缺乏場所精神，導(dǎo)致整個小區(qū)缺乏人氣，缺少生氣,海逸批判2：不深入挖掘產(chǎn)品價值,產(chǎn)品設(shè)計沒有充分利用地勢的起伏變化，產(chǎn)品單調(diào)，缺乏創(chuàng)新與亮點以吸引客戶,極少附送面積，減少了產(chǎn)品的附加值，沒有給到客戶實惠、超值的滿足感,海逸批判3：客戶層面窄,港臺客戶比例較大，說明市場關(guān)注度不足，客戶來源主要依靠高爾夫球會,公司和港臺客戶占83，休閑度假為主要購買目的,總價較低（低于300萬）,和記黃埔的品牌效應(yīng)使厚街本地客戶的比例大幅增加，,休閑度假仍為主要購買目的?？們r提升使公司客戶的購買趨于謹(jǐn)慎,價格提升，出現(xiàn)千萬元以上產(chǎn)品,二期戶均面積約400M2，戶均總價約為450萬（含高爾夫會籍價37萬）?？們r偏高，導(dǎo)致客戶層面偏窄，只能坐等客戶成長。,海逸批判4：私密性差,沒有前院，廳、房直接面對道路；大多數(shù)單位的院落是與鄰居緊密相連的，容易有被人窺視的感覺，私密性差。,對手研究,海逸批判,批判海逸并不是最終目的，它可以使我們避免一些不必要的營銷誤區(qū)，以及有針對性的尋找本項目營銷的差異化方向,地產(chǎn)營銷模式解析,贗品模式（深圳波托菲諾/四季花城）,產(chǎn)品附送模式（送空間/送面積）,建立超越競爭的營銷策略,進(jìn)行有效的差異化定位,香港明星董事級富商本地頂級富豪,1000萬元以上,鄰水坡頂高爾夫,公司客戶香港富商本地富人,500萬100萬,鄰水或第二排遠(yuǎn)水區(qū)域地勢高或視野開闊處高爾夫,東莞高端客戶的分級,總價,客戶類型,產(chǎn)品資源,面積區(qū)間,500平方米以上,400500平方米,300萬500萬,公司客戶港商、臺商本地富人企業(yè)主,港人、臺商本地富人企業(yè)主高級公務(wù)員,300萬以下,遠(yuǎn)水，社區(qū)園林景觀，視野較開闊,300400平方米,230300平方米,遠(yuǎn)水，社區(qū)園林景觀,代表樓盤,海逸豪庭御花苑,海逸豪庭峰景高爾夫,海逸豪庭峰景高爾夫江南世家景湖花園,峰景高爾夫江南世家景湖花園世紀(jì)城,目標(biāo)客戶特征分析,高端產(chǎn)品的市場驗證,附送面積的做法,送泳池/閣樓/內(nèi)院,縮小可售面積增加贈送面積提高單價降低總價,附送面積的做法附送面積,送夾層/送閣樓,建筑面積：300平米（送40%建筑面積）附送建筑面積120平米附送庭院面積200平米約70平方米半地下（低于2.2米）附屬功能用房(含車庫)約10平方米內(nèi)院戶內(nèi)花園20平米約30平方米露臺約200平方米前后庭院,附送面積的做法,深圳熙園,尋找差異化發(fā)展模式,地產(chǎn)模式,第一居所,第二居所,房子是為人們的生活服務(wù)的，不同的生活方式需要不同的地產(chǎn)模式來容納和滿足,2運動休閑型（高爾夫）,1度假型（海濱）,第二居所的四種模式,區(qū)位選擇：位于旅游度假區(qū)，屬于旅游區(qū)開發(fā)項目/交通便利/擁有與眾不同的休閑商業(yè)/商務(wù)/居住的綜合性區(qū)域發(fā)展規(guī)模：10萬平米,區(qū)位選擇：高爾夫球場附近發(fā)展規(guī)模：10萬平米以上,國內(nèi)類比區(qū)域：觀瀾高爾夫/海逸豪庭,國內(nèi)類比區(qū)域：深圳大梅沙,4特定圈層型（權(quán)利）,第二居所的四種模式,3商務(wù)需求型（社會資源）,區(qū)位選擇：都市繁華地區(qū)，擁有便利的交通條件和齊全的生活配套發(fā)展規(guī)模：10萬平米以下,類比項目：酒店式公寓,區(qū)位選擇：都市繁華地區(qū)，擁有便利的交通條件和齊全的生活配套發(fā)展規(guī)模：10萬平米以下,類比項目：博鰲,毗鄰高爾夫球會,厚街高端客戶置業(yè)的驅(qū)動因素調(diào)查世聯(lián)客戶訪談,厚街人為了子女的教育而在莞城購房；厚街原住民對價格不敏感；厚街的企業(yè)主希望住在優(yōu)美的環(huán)境中，希望住所的周圍不要被廠房和農(nóng)民房包圍；厚街人到世紀(jì)城和凱旋成購房是因為這里的交通也很方便；厚街人看重CBD區(qū)域附近的升值潛力；厚街原住民的財富的主要來源是地租房租，他們擁有多處別墅他們的別墅不是用來投資，而是供自己居住、度假；臺商和外來企業(yè)主在購房時顯得更謹(jǐn)慎，更注重價格；,訪談對象：世紀(jì)城、凱旋城的成交與未成交客戶,厚街高端客戶到莞城購房的最主要原因是：教育、環(huán)境、位置厚街客戶購買別墅的主要目的是：居住、休閑,東莞高端客戶對高爾夫的理解：可以障顯尊貴；可以展示實力；可以享有權(quán)益；,有一些壓力和束縛：必須遵守嚴(yán)格復(fù)雜的禮儀必須嚴(yán)格遵守比賽規(guī)則；力爭勝利，至少不能輸?shù)奶珣K；,東莞高端客戶對生活的要求：他們喜歡自由，不希望有太多的拘束；他們希望得到真正徹底的放松，而不必顧忌什么規(guī)則；他們喜歡豐富多彩的休閑活動；他們喜歡熱鬧，喜歡自己的親朋好友都能分享自己的幸福；他們關(guān)心子女的成長；,迎合客戶需求形成有效差異化的8個住區(qū)案例研究,（7個美國+1個澳洲）,傳統(tǒng)低密度社區(qū),傳統(tǒng)較高密度社區(qū),傳統(tǒng)美國小鎮(zhèn)濱水社區(qū),傳統(tǒng)獨立住宅濱水社區(qū),舊改復(fù)合體,傳統(tǒng)城市中心區(qū),杰斐遜中心（奧斯汀/德克薩斯州）,迪斯尼慶典新城（佛羅里達(dá)州）,北園社區(qū)（圣何塞/加利福尼亞州）,蘇珊城（舊金山/加利福尼亞州）,Fairway&TheSound（TwinWaters/澳州）,第四區(qū)（休斯敦/得克薩斯州）,資源倒向型社區(qū),城市公共空間,第三大街（圣莫尼卡/加利福尼亞州）,新社區(qū),城市綜合體,卡拉馬祖商業(yè)街（卡拉馬祖市/密歇根州）,杰斐遜中心（奧斯汀/德克薩斯州）,形象,規(guī)模,總占地/46萬平米啟動區(qū)占地/9.2萬平米設(shè)計時間/1999設(shè)計/BC&TA,市場取向/在新住宅社區(qū)開發(fā)項目中引入了傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計概念開發(fā)目標(biāo)/具有獨特個性的多戶TOHO住宅區(qū),增值舉措,社區(qū)廣場城市街道景觀小區(qū)良好的步行環(huán)境多功能的零售空間幾處PocketParks(小型社區(qū)花園),1,1,社區(qū)步行系統(tǒng),杰斐遜中心增值舉措,典型社區(qū)內(nèi)街剖面,城市街道景觀,傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計概念,1,杰斐遜中心增值舉措,步行環(huán)境/小品,PocketParks,多功能零售空間,2,迪斯尼慶典新城（佛羅里達(dá)州）,形象,規(guī)模,增值舉措,總規(guī)模/1300公頃啟動區(qū)占地/50萬平米容積率/約0.8設(shè)計時間/1995設(shè)計/EDWA,市場取向/以美國小鎮(zhèn)為范本的居住新城開發(fā)目標(biāo)/具有美國傳統(tǒng)小鎮(zhèn)親切氛圍的新型社區(qū),傳統(tǒng)的美式建筑風(fēng)格一處集中的功能完善的零售和商業(yè)中心沿中心湖周圍的寬闊步道布置租船處/步行街,傳統(tǒng)美式建筑/園林小品,2,迪斯尼慶典新城增值舉措,多戶住宅/組團(tuán)綠化,公共綠地,中心湖/租船處,3,北園社區(qū)（圣何塞/加利福尼亞州）,形象,規(guī)模,增值舉措,總占地/25萬平米設(shè)計時間/1995設(shè)計/ROMA事物所,市場取向/較高密度緊湊型多功能社區(qū)中心,中央綠地統(tǒng)一的建筑風(fēng)格注重步行尺度的街道公共開放的空間精心組織的社區(qū)環(huán)境,3,北園社區(qū)增值舉措,網(wǎng)格型規(guī)劃/公共綠地,注重步行尺度的街道/社區(qū)環(huán)境,統(tǒng)一的美式建筑風(fēng)格,4,蘇珊城（舊金山/加利福尼亞州）,形象,規(guī)模,增值舉措,啟動區(qū)規(guī)模/10萬平米設(shè)計時間/2002設(shè)計/ROMA事物所,市場取向/新市鎮(zhèn)計劃開發(fā)目標(biāo)/圍繞河濱，形成傳統(tǒng)的獨立住宅濱水社區(qū),游船碼頭/散步道/公共開放空間統(tǒng)一的沿街商業(yè)店面形成城市起居室的公共空間社區(qū)廣場/會所,4,蘇珊城增值舉措,游船碼頭,社區(qū)標(biāo)志性建筑,社區(qū)廣場公共開放空間,濱水社區(qū)的規(guī)劃,5,第四區(qū)（休斯敦/得克薩斯州）,形象,規(guī)模,增值舉措,總規(guī)模/50萬平米設(shè)計時間/1997設(shè)計/Stull&Lee,市場取向/舊城改造，取得新舊建筑的平衡，保持原有城市肌理,建筑形式/材料的統(tǒng)一沿街商業(yè)+住宅復(fù)合功能方格型布局,5,第四區(qū)增值舉措,方格型規(guī)劃,沿街商業(yè)+住宅復(fù)合功能,建筑形式/材料的統(tǒng)一,6,Fairway&TheSound（TwinWaters澳州）,形象,規(guī)模,造鎮(zhèn)舉措,總規(guī)模/157萬平米,在自然湖面上與高爾夫球場中的居住的小區(qū)在自家露臺上釣魚/在自家庭院打高爾夫/在自家花園玩耍,沖浪沙灘高爾夫原始植被根據(jù)資源不同而形成多種戶型,不同類型的房子,Villa,Courtyard,Premium&Traditional,6,Fairway&TheSound增值舉措,不同資源的房子,水畔型,公園型,高爾夫生活型,6,Fairway&TheSound增值舉措,水岸意象,7,形象,規(guī)模,造鎮(zhèn)舉措,街區(qū)改造項目設(shè)計時間/1998設(shè)計/EDWA,美國第一個市區(qū)步行街,街道景觀多樣化街景立面/建筑立面設(shè)計概念的提煉公共藝術(shù)/裝飾藝術(shù)路標(biāo)和指示系統(tǒng)社區(qū)感和場所感的氛圍營造,卡拉馬祖商業(yè)街（卡拉馬祖市/密歇根州）,卡拉馬祖商業(yè)街增值舉措,7,道路系統(tǒng)/場所感的營造,標(biāo)識系統(tǒng)/標(biāo)志,便利的交通,8,第三大街（圣莫尼卡/加利福尼亞州）,形象,規(guī)模,造鎮(zhèn)舉措,街區(qū)改造項目設(shè)計時間/1990設(shè)計/ROMA,濱海區(qū)零售商業(yè)街區(qū)零售/餐飲/娛樂作為城市復(fù)興的重要策略創(chuàng)造良好的場所體驗,宜人的設(shè)計空間尺度街景立面/建筑立面設(shè)計概念的提煉公共藝術(shù)/裝飾藝術(shù)路標(biāo)和指示系統(tǒng),8,第三大街增值舉措,統(tǒng)一的道路標(biāo)識系統(tǒng),標(biāo)識系統(tǒng)/標(biāo)志,室內(nèi)外的融合,項目定位的差異化方向,通過參照國際案例，以美國精神打造適合東莞人日常居住的社區(qū)，并通過不遺余力的贈送面積來給客戶提供價值，從而在地產(chǎn)發(fā)展模式和營銷模式上與對手形成差異化，最終實現(xiàn)超越競爭。,Action：,造鎮(zhèn)計劃,短期目標(biāo)：建立轟動效應(yīng),建立充分的競爭優(yōu)勢,項目啟動模式,原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。,原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。,原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。,原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。,作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動的原則：,競爭聚焦,差異化定位,啟動區(qū),后續(xù)延展,如何造鎮(zhèn),啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,案例,C標(biāo)準(zhǔn)化住宅區(qū)占地面積：約5.4萬平米容積率：1.4建筑面積：約7.56萬平米建筑類型：洋房（12層）,A,B,C,B高檔住宅區(qū)占地面積：4.0萬平米建筑容積率：1建筑面積：4.0萬平米建筑類型：多層（3-5層）,A濱水住區(qū)占地面積：26.5萬平米容積率：0.4建筑面積：約10.3萬平米建筑類型：HOUSE,造鎮(zhèn)用地分析容積率分解,造鎮(zhèn)用地分析規(guī)劃布局組團(tuán)的確立,組團(tuán)的確立原則資源條件容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的獨立性與環(huán)境的可塑性,Block1,Block2,Block3,Block6,Block5,Block4,造鎮(zhèn)用地分析地塊價值,啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,價值最大化原則,原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。,大盤啟動的原則：,原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。,Block1,Block2,Block3,Block6,Block5,Block4,造鎮(zhèn)用地分析地塊價值,啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,大盤啟動的原則：,原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。,原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。,聚焦人氣原則,擴(kuò)大客戶群原則,造鎮(zhèn)提高進(jìn)入性組團(tuán)與路網(wǎng)規(guī)劃,啟動區(qū),入口啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,路網(wǎng)規(guī)劃,獨立整體分組團(tuán)形成獨立路網(wǎng)系統(tǒng),主路展示優(yōu)先統(tǒng)一所有可展示元素（主入口商業(yè)街/廣場/雙會所/啟動區(qū)/碼頭/臨水棧道,多入口（23個）/人車分流,造鎮(zhèn)聚焦人氣關(guān)于商業(yè),啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動規(guī)模,造鎮(zhèn)關(guān)于商業(yè)概念借鑒,啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動規(guī)模,造鎮(zhèn)街區(qū)氛圍營造,美國拉菲特風(fēng)格廣場，設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予了一種場所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點/讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸,核心交匯點（ThemeRoom）,強制性視覺沖擊標(biāo)志點/入口廣場,造鎮(zhèn)街區(qū)氛圍營造,動感、趣味/生活/文化,廣場可作為公眾休憩場所/與會所相結(jié)合，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值,實用的公共設(shè)施,特色街區(qū)指示/街名,景觀元素,造鎮(zhèn)街區(qū)氛圍營造,通過設(shè)計街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計和建筑立面的形式同時設(shè)計具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng),敞廊提供臨時展示空間/成為城市公共空間藝術(shù)/與美國新奧爾良的Bourbon街和莫非斯的Beale街類似,造鎮(zhèn)街區(qū)氛圍營造,開放的街道,開放的街道、集中的商店、實用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示，都是對嚴(yán)格劃分功能區(qū)域的美國居住方式的合理建造。,造鎮(zhèn)關(guān)于商業(yè)街區(qū)元素,啟動區(qū),入口啟動區(qū)位啟動配置啟動規(guī)模,造鎮(zhèn)聚焦人氣公共系統(tǒng)橋,在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以主題橋連接在展示中營造一種另人興奮的穿越體驗,造鎮(zhèn)聚焦人氣公共系統(tǒng)水上會所,會所與水景的相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所/會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都體現(xiàn)會所與水景的互生相融水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”水上私家會所/結(jié)合水體的廣場和棧道/標(biāo)志物（鐘樓/雕塑）,造鎮(zhèn)聚焦人氣公共系統(tǒng)長灘,水的邊緣與開敞空間體系,連續(xù)的步行系統(tǒng)盡可能地提供親水的條件面水側(cè)下沉式處理（剛好高過洪水最高水位）形成場所/更親近水體背水側(cè)小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑/荔枝林/廣場環(huán)境標(biāo)志性鋪地/噴泉/街道家具/招貼/燈塔/伸出水面的碼頭和棧道,Longbeach,Longbeach,飽覽全湖景的步行系統(tǒng),造鎮(zhèn)聚焦人氣公共系統(tǒng)長灘,造鎮(zhèn)啟動區(qū)位的最終確立,啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。,原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。,原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。用適量創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。,原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。,大盤啟動的原則：,造鎮(zhèn)基于價值最大化的產(chǎn)品研究規(guī)劃原則,最大限度利用地形的坡度/確保建筑良好的視野戶型面積受控于建筑體塊距離水面的距離，距離水面越近的戶型景觀資源最好，面積越大在致高點設(shè)計標(biāo)志物“水化率”概念的創(chuàng)新是居于大面積水景/活水系締造而引發(fā)的考慮,啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,主產(chǎn)品：92套/戶均面積：332,基于價值最大化的主產(chǎn)品研究,基于擴(kuò)大客戶范圍的產(chǎn)品延展,特色/亮點產(chǎn)品啟動TREEinHOUSE,唯一性保留百年樹種，建筑形態(tài)圍繞樹木、道路自由形成的不規(guī)則建筑形體居住模式TreeinHouse.利用院落/連廊/吹拔/天井等傳統(tǒng)的元素符號更好的將環(huán)境與建筑融為一體,價格標(biāo)桿,原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。,大盤啟動的原則：,特色/亮點產(chǎn)品啟動TREEinHOUSE,設(shè)計元素關(guān)鍵詞：天井/院落/吹拔/平臺/坡頂/生態(tài),融合保留樹種的個性化豪宅,價格標(biāo)桿,啟動區(qū)的完全展示,啟動區(qū),啟動區(qū)位啟動配置啟動產(chǎn)品,Block1,Block2,Block3,Block6,Block5,Block4,造鎮(zhèn)后續(xù)銷售建議,1、啟動B1，高端入市（輔以前廣場/雙會所/碼頭/園林作為展示）2、利用啟動區(qū)形成的市場效應(yīng)和慣性，帶動資源相對較差的B2+B6地塊；3、保留資源較好的B3+B4+B5地塊作為后續(xù)亮點，最后開發(fā)；,造鎮(zhèn)后續(xù)產(chǎn)品2期：B2+B6,B2,造鎮(zhèn)后續(xù)產(chǎn)品3期：B3+B4+B5,B3,造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)建筑立面,退臺式設(shè)計,住宅平均高度為4層（安排緊湊）/退臺式設(shè)計/屋頂為平臺花園式/屬于美式傳統(tǒng)設(shè)計,采取“退臺式”設(shè)計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。,造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新：戶內(nèi)花園,景觀自足性空間內(nèi)向性功能多樣性,根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園/形成豐富的空間形式/同時賦予空間不同的功能,造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)建筑立面參考,傳統(tǒng)美式退臺式類TOHO設(shè)計,造鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)建筑立面參考,現(xiàn)代風(fēng)格退臺式類TOHO/多層設(shè)計,造鎮(zhèn)濱水樓王（牛鼻子）建筑博覽,套數(shù)5套建筑面積5001000建筑形式公建化/開放式處理模糊用途居住/辦公/酒吧/咖啡廳/企業(yè)別墅/Club,設(shè)計有私家碼頭的豪華住宅景觀命名發(fā)現(xiàn)島（DiscoveryIsland）,唯一門牌/獨立命名客戶定制大師全球版權(quán)豪華私家碼頭公建化處理,美金定價拍賣分城市專賣,稀缺供給,樹立產(chǎn)品地位,建筑師走廊招標(biāo)式銷售十大體驗點接待團(tuán)體/個人參觀,形成展示區(qū),設(shè)計有私家碼頭的豪華住宅發(fā)現(xiàn)島（DiscoveryIsland）,造鎮(zhèn)濱水樓王的營銷方向（牛鼻子）,造鎮(zhèn)產(chǎn)品總規(guī)劃,造鎮(zhèn)產(chǎn)品銷售分期組合,產(chǎn)品規(guī)劃的銷售檢驗別墅與TOHO的價格實現(xiàn),最終實現(xiàn)別墅TOHO:總銷售面積10.3萬M2總銷售額10.4億元平均單價10100元/M2,競爭聚焦,差異化定位,啟動區(qū),定位延展,如何實現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式,元素的提取,源自美國的景觀命名,區(qū)域命名,競爭聚焦,差異化定位,啟動區(qū),定位延展,如何實現(xiàn)權(quán)威造鎮(zhèn)模式,元素的提取,康橋水莊,伊薩維拉水岸社區(qū)Ithacavilla,源自美國紐約州康耐爾大學(xué)旁的伊薩卡小鎮(zhèn),其它命名,伊薩維拉水岸社區(qū)的完美演繹,一個標(biāo)志性的入口廣場拉菲特廣場,一條融入街區(qū)設(shè)計概念的商業(yè)街椰林大道（美國傳統(tǒng)街區(qū)概念TND）,一組風(fēng)格化/多種產(chǎn)品組合的建筑群美式莊園建筑/TOHO+別墅+空中別墅,一個具有規(guī)?；闹笜?biāo)539畝/容積率0.6,幾組人聚人居的公共空間王子碼頭/雙會所/長灘,一所國際化、高水準(zhǔn)的學(xué)校湖