汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定

汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定修訂說明一、工作背景經(jīng)汕頭市第十三屆人大常委會第二十七次會議批準，自2014年12月1日起施行汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 (以下稱“特區(qū)規(guī)劃條例”)。 根據(jù)特區(qū)規(guī)劃條例第14條的規(guī)定，2014年12月5日，市政府公布汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定 (以下稱“技術規(guī)定”)作為制定、修改、實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的技術依據(jù)。技術規(guī)定公布以來，對汕頭市城市規(guī)劃編制和規(guī)劃管理的法制化、科學化、標準化發(fā)揮了積極效果。 但是，隨著汕頭市社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設進入新階段，城市發(fā)展面臨新條件、新形勢和新問題，對規(guī)劃編制和管理也提出新要求，規(guī)劃技術標準需要適應城市社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設要求進行調(diào)整。2016年3月24日，汕頭市政府第八十屆常務會議提出“十二五”期間全面檢查我市出臺的政府規(guī)章實施情況”的要求。 根據(jù)汕頭市人民政府2017年度立法計劃的工作布局，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局委托市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院組織了修訂汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定的工作，按照立法程序組織了調(diào)查、論證、起草、征求意見等一系列工作。2018年4月2日，汕頭市人民政府第14屆22常務會議通過汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定，2018年4月19日，汕頭市人民政府令第182號公布汕頭經(jīng)濟特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定，自2018年6月1日起施行。二、工作過程和方法1 .實施評價本次修訂工作首先是在市城鄉(xiāng)規(guī)劃局內(nèi)部開展技術規(guī)定實施情況自我調(diào)查，然后以發(fā)信的形式，向市、區(qū)有關職能部門和機構廣泛收集技術規(guī)定實施意見和建議，在此基礎上，選擇中心城區(qū)部分建設部門進行采訪，真正取得建設部門對技術規(guī)定修訂的意見和建議根據(jù)技術規(guī)定的適用范圍，本次征求意見的范圍包括汕頭經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃和國土資源局、汕頭高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設局、瀘江區(qū)發(fā)展規(guī)劃局、澄海區(qū)城市規(guī)劃局、潮陽區(qū)城市規(guī)劃局、潮南區(qū)城市規(guī)劃局、南澳縣城市規(guī)劃局、汕頭市城市規(guī)劃協(xié)會成員單位。2 .專題研究市城鄉(xiāng)規(guī)劃局就技術規(guī)定實施以來關注的問題，如建設項目容積率規(guī)定、停車設施建設標準、建筑退避道路要求等幾個主題，組織項目組深入研究論證，整理新頒布的國家法規(guī)、標準和技術規(guī)范， 調(diào)查了省內(nèi)城市和個別省外鄰近城市的規(guī)定，比較了不同城市規(guī)定的依據(jù)和異同，提出了參考方向，作為技術規(guī)定修訂的重要基礎。三、組織修改市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)技術規(guī)定實施評價情況和一些重點主題研究結論，組織項目組開展技術規(guī)定具體創(chuàng)作工作。 2017年4月19日至5月18日，技術規(guī)定（修訂稿）在汕頭市城鄉(xiāng)規(guī)劃局門戶網(wǎng)站進行全文公布，征集一般意見。 同時，以書面形式征求各部門的意見和建議。 范圍涵蓋各區(qū)(縣)規(guī)劃主管部門、汕頭高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、汕頭經(jīng)濟特區(qū)、華僑經(jīng)濟文化合作試驗區(qū)、市舊市區(qū)改造事務所、市國土資源局、市房地產(chǎn)管理局、市住宅和城市建設局、市城市綜合管理局、市城市管理行政執(zhí)行局、市環(huán)境保護局、市水務局、市農(nóng)業(yè)局、市文化廣電新聞出版局、市科技局、市教育局、 市體育局、市衛(wèi)生和計劃生育局、市民政局、市經(jīng)信局、市商務局、市旅游局、市交通運輸局、市公路局、市公安消防署、市人民防空事務所、市郵局、廣東電網(wǎng)公司汕頭供電局、市水道總公司、廣東電信汕頭分公司等單位(部門)和汕頭市城市計劃學會各成員單位。之后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織項目組根據(jù)收集的意見和建議，多次修改完善技術規(guī)定（修訂征求意見稿），形成上市規(guī)劃委員會審議的技術規(guī)定（修訂征求意見稿）。三、修訂主要內(nèi)容元技術規(guī)定（修訂稿草案）共分八章、九十八條，涵蓋城市規(guī)劃編制、建設用地規(guī)劃管理、建筑工程規(guī)劃管理、村民住宅建設規(guī)劃管理、市政工程規(guī)劃管理、城市規(guī)劃調(diào)查地圖等六個方面的內(nèi)容。本次修訂將繼原技術規(guī)定的整體框架和適用范圍之后，根據(jù)“大穩(wěn)定、小調(diào)整”的基本原則，著重調(diào)整城市環(huán)境質(zhì)量提高、指標組合優(yōu)化、停車配套完善、工業(yè)項目建設支持等。 技術規(guī)定共分為第七章，第107條。 主要內(nèi)容修訂包括“特定區(qū)域”、“容積率、建筑密度和綠地率指標”、“停車維修標準”、“建筑退避道路要求”、“城市設計和城市景觀”等5個方面，同時刪除原技術規(guī)定（修訂版）第5章“村民住宅建設規(guī)劃管理”，避免與技術規(guī)定有關的內(nèi)容重復。1、特定區(qū)域在城市規(guī)劃管理實踐中，除了適用普適管理要求的一般地區(qū)之外，還有中央商務區(qū)、歷史文化街區(qū)等對土地使用和建筑管理有特殊要求的地區(qū)。 公園開港區(qū)更新需要重現(xiàn)歷史風貌，不能實行一般地區(qū)間隔、退避、綠化等要求，中央商務區(qū)、地標建筑根據(jù)城市布局、城市形象要求， 其容積率等指標要求必須突破一般地區(qū)上限要求的風景區(qū)等重要景觀區(qū)實行比一般地區(qū)嚴格的要求本次修訂，借鑒上海、廈門等城市規(guī)劃經(jīng)驗，增加“特定區(qū)域”的規(guī)定，允許特定區(qū)域經(jīng)過一定的法定手續(xù)，實行不同于一般區(qū)域的規(guī)劃技術標準和要求。 (詳見第3條)2 .容積率、建筑密度和綠地率(1)容積率容積率作為一定區(qū)域內(nèi)容積總建筑面積與建設用地面積之比的城市土地開發(fā)強度指標，其高低決定城市人口密度和基礎設施容量，影響城市環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)不同時期規(guī)劃管理目標和要求的元汕頭經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村村民住宅建設規(guī)劃管理辦法住宅容積率在4.5以下，商業(yè)容積率在6.0以下。近年來，隨著經(jīng)濟收入和生活水平的提高，居民對住宅的要求也從住宅面積的增加轉向居住環(huán)境、質(zhì)量的提高。 因此，在這次的修改中，將普通區(qū)劃的住宅容積率的上限值從4.5下降到4.0的商業(yè)容積率從6.0下降到5.0。 “三舊”區(qū)仍保持4.5級，主要考慮三舊區(qū)的布局條件、成本核算、土地保留規(guī)劃、配套規(guī)劃等因素。另外，為了推進社會停車場的建設，改善城市停車問題，取消了獨立建設的社會停車場容積率的上限要求。 (詳見第19段)(2)建筑密度和綠地率建筑密度和綠地率是衡量居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標建筑密度是指基礎建筑面積與用地面積的比率，綠地率是指各種綠化面積與用地面積的比率建筑密度與綠地率有一定的相關性，建筑密度越大，空地率越小，一般綠地率越小， 在環(huán)境質(zhì)量下降的原技術規(guī)定實施過程中，審核機構和開發(fā)企業(yè)不斷提出以往土地綠地率規(guī)定過高、與建筑密度指標不一致的問題，并提出新的消防規(guī)范要求消防通道、消防登高方面不能達到綠地率的這次修訂，是建設區(qū)劃的建筑密度和最低實施技術規(guī)定對各建設用地綠地率有具體規(guī)定，同時規(guī)定按建設用地綠地率實施不足部分支付相應費用，城市管理部門可以輕松集中建設。 本次汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市綠化條例住宅用地、公共管理和公共服務設施用地、商業(yè)服務設施用地綠地率應當符合技術規(guī)定規(guī)定，確實由于條件限制，如果不符合本條例規(guī)定標準，應當滿足最低實施綠地率的要求。 (詳見第十八條、第十九條)3、停車維修標準停車安排是指建設項目按戶數(shù)或總建筑面積安排停車的規(guī)定。 原汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市綠化條例年制定時，停車維修標準從最初的住宅總建筑面積的8-12%、公共建筑總建筑面積的10-15%統(tǒng)一提高到總建筑面積的20%，但由于私家車的所有量急劇上升，停車問題仍然很嚴重。此次修訂提高了住宅停車的建設標準，其中普通區(qū)域從20%提高到30%，三舊區(qū)域從20%提高到25%，公共、商業(yè)設施的停車維修標準從20%提高到30%。 (詳見第69條)據(jù)估計，住宅項目通過挖兩層地下室可以滿足上述建設，而且這次將地上霸土的高度從原來的1.0米提高到1.5米，還可以降低業(yè)主的挖掘成本，在業(yè)內(nèi)也基本接受。但要強調(diào)的是，汕頭人很多，城市交通主要要通過大交通量交通模式來解決，要適當控制乘用車，實現(xiàn)綠色旅游綠色發(fā)展目標。4 .建筑讓路建筑退路對城市空間的形成和城市形象影響很大。 從實施效果來看，汕頭與其他城市相比，采用隨著建筑高度增高而退出的規(guī)定，可以很好地調(diào)節(jié)臨街界面的視覺效果?？紤]到將來的軌道和公共交通設施的實施、道路擴展的可能性，本次修訂除了原來的技術規(guī)定以外，退避道路和路邊綠帶的規(guī)定項目都增加了2米。 (詳見第45條)五、城市設計與城市景觀本次修訂是根據(jù)住宅建設部2017年公布的技術規(guī)定，增加城市設計制作、內(nèi)容和審查分類、等級管理規(guī)定，參考廈門、深圳、珠海等城市城市設計和城市建筑風貌管理規(guī)定，增加對建筑布局、建筑立面、第五立面(屋頂)和城市道路兩側建筑的控制要求，提高城市微氣沿著城市主要干線道路(沿道綠帶寬10米除外)的建筑物不得設置沿道的小商店。 (詳見第七條至第八條和第六十三條至第六十六條)6 .支持