(全)★★(全部有用的知識點)工程估價_簡答.doc

簡答第一章1房地產(chǎn)估價的必要性？答：理論上的必要性。房地產(chǎn)獨一無二價值量大，市場信息不對稱是典型的不定型市場?，F(xiàn)實的必要性。房地產(chǎn)估價在估價范圍內(nèi)占主體。房地產(chǎn)“量大面廣”；房地產(chǎn)需要估價的情形較多；房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)。2房地產(chǎn)估價的要素？答：估價當(dāng)事人估價目的估價對象估價時點價值類型估價依據(jù)估價假設(shè)估價原則估價程序估價方法，估價結(jié)果。3估價對象？答：即估價客體，估價房地產(chǎn)，估價標(biāo)的，估價權(quán)益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財產(chǎn)。4價值的類型？答：有兩個含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的的決定的需要評估的具體某種類型的價值特定價值。5估價的依據(jù)？答：是指一個估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。6估價假設(shè)？答：是指一個估價項目中估價師對與那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假設(shè)。7對房地產(chǎn)的認(rèn)識答：房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合房地產(chǎn)估價是把客觀存在的房地產(chǎn)的價值揭示出來。第二章1房地產(chǎn)基本存在形態(tài)？答：土地形態(tài)建筑物形態(tài)房地形態(tài)。2土地利用所受的限制？答：土地權(quán)利的設(shè)置及權(quán)利行使的限制房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制土地使用限制。3房地產(chǎn)的特性？答：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)、保值增值。4、房地產(chǎn)的種類？答：按用途劃分，分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)（商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合用途房地產(chǎn)）按開發(fā)程度劃分，生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房按實物形態(tài)劃分按權(quán)益狀況劃分按是否產(chǎn)生收益劃分按經(jīng)營使用方式劃分，銷售、出租、營業(yè)、自用的房地產(chǎn)。5政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過4種特權(quán)來實現(xiàn)？答：1管制權(quán)2征收權(quán)3征稅權(quán)4充公權(quán)第三章 1房地產(chǎn)價格的形成條件？答：有用性稀缺性有效需求。2地價與一般物品價格的不同？答：生產(chǎn)成本不同折舊不同價格差異不同市場性質(zhì)不同價格形成時間不同供求變化不同政策控制不同。3房地產(chǎn)價格的特征？答：房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格房地產(chǎn)價格形成的時間較長房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。4決定房地產(chǎn)需求量的因素？答：該種房地產(chǎn)的價格水平消費者的收入水平消費者的偏好相關(guān)物品的價格水平消費者對未來的預(yù)期。5決定房地產(chǎn)供給量的因素？答：該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。6房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性？答：全國房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。7房地產(chǎn)價格與一般物品的價格的共同之處答：1都是價格，用貨幣來表示2都有波動，受供求因素的影響3都是按質(zhì)論價。第4章1對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素？答：自身因素，人口因素，制度政策因素，經(jīng)濟因素，社會因素，國際因素，心理因素和其他因素。2、房地產(chǎn)價格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進行分類？答：一種分類是先后兩位房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，另一種是分為一般因素，區(qū)域因素和個別因素上個層次。3房地產(chǎn)區(qū)位因素？答：可分為位置，交通，周圍環(huán)境和景觀，外部配置設(shè)施等方面。 位置包括房地產(chǎn)所處的范圍，距離，朝向，單位某棟房屋中的某層，某套時，所處的樓層也是位置因素。4交通因素對房地產(chǎn)價格的影響，可分為出入可利用的交通工具，道路狀況，交通管理情況，停車方便程度和收費標(biāo)準(zhǔn)。5影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和盡管因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境，水文環(huán)境聲覺環(huán)境，視覺環(huán)境，衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。6土地是無因素？答：土地面積，土地形狀，地形，地勢，土壤，地基，土地開發(fā)程度。7建筑物實物因素？答：建筑規(guī)模，外觀，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，層高和室內(nèi)凈高，空間布局，防水.保溫.隔熱.通風(fēng).采光.日照，維修養(yǎng)護情況及完損程度。8、對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個方面？答：1，房地產(chǎn)權(quán)利得設(shè)立和行使的限制；2房地產(chǎn)使用管制；3房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。9、對房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途，容積率，建筑密度，建筑高度等的規(guī)定。10對房地產(chǎn)價格有影響的有？答：人口數(shù)量，人口素質(zhì)，人口結(jié)構(gòu)。 人口增長率=本年人口增長絕對數(shù)年平均總?cè)藬?shù)100% 人口自然增長率=（本年出生人數(shù)-本年死亡人數(shù)）年平均總?cè)藬?shù)100%=人口出生率-人口死亡率 人口機械增長率=（本年遷入人數(shù)-本年遷入人數(shù)）年平均總?cè)藬?shù)100%11影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素主要有答：房地產(chǎn)制度政策，稅收政策，金融政策，相關(guān)特殊政策及有關(guān)規(guī)劃和計劃。12房地產(chǎn)稅收可分為？答：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收及房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。13、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟調(diào)節(jié)，市場監(jiān)管，社會管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。14、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素？答：主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，居民收入水平，物價水平，利率，匯率等。15關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系有：1成本決定論；2需求帶動論；3相互影響論。16房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。17、影響房地產(chǎn)價格的社會因素?答：主要有政治安定狀況，社會治安狀況，城市化和房地產(chǎn)投機等。18、影響房地產(chǎn)價格的國際因素答：主要有世界經(jīng)濟狀況，國際競爭狀況，政治對立狀況和軍事沖突狀況等。19、影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下方面？答：1購買或出售時的心態(tài)；2個人的欣賞趣味；3時尚風(fēng)氣，跟風(fēng)或從眾心理；4接近名家住宅的心理；5講究風(fēng)水和吉祥號碼。第五章1、房地產(chǎn)估價原則的基本內(nèi)容？答：（1）獨立，客觀，公正的原則：（2）合法原則：（3）最高最佳使用原則：（4）估價時點原則：（5）替代原則：（6）謹(jǐn)慎原則2、房地產(chǎn)估價原則的作用？答。房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的的同一估價時點的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個適度的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精確地價值。3.遵守合法原則應(yīng)做到那幾點？答 1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，是指所有權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)，租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)該以房地產(chǎn)權(quán)屬證書，權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。2）在依法判定的使用權(quán)方面，應(yīng)以實用管制為依據(jù)3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律，法規(guī)，政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。4.房產(chǎn)估價師應(yīng)該按照那幾點來把握被征收房屋的性質(zhì)和面積？ 答。1）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。 2）各地被征收的房屋性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。 3）征收人與被征收人對唄征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以一絕協(xié)商結(jié)果進行評估。5.最高最佳使用原則是指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使股價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。6.替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明什么?答 1）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可依據(jù)替代原則由這些相近效用的房地產(chǎn)的 已知價格推算出估價對象的未知價格。 2）不能孤立的思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽制。7.房地產(chǎn)抵價估價指導(dǎo)意見針對不同的估價方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的要求？答 1）在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地 查看。2）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本，開發(fā)成本，有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。3）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本，有關(guān)費稅和利潤。第六章 1市場法的本質(zhì)？答：是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場測算出的價值簡稱為比準(zhǔn)價格。2市場法是利用實際發(fā)生、已被市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格求取估價對象的價值，3市場法的理論依據(jù)？答：房地產(chǎn)價格形成的替代原理。4市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如？答：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的種房地產(chǎn)地產(chǎn)寫字樓商鋪標(biāo)準(zhǔn)廠房房地產(chǎn)開發(fā)用發(fā)。 5下列難以采用市場法？答：法數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物院、教堂、寺廟、古建筑等很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比懷很差的房地產(chǎn)，例如在建工程。6市場法估價需要具備的條件是答：在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。7以下情況不能成為不采用市場法估價的理由？答：在估價對象所在地實際上存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒有盡力去搜集交易實例，造成了不能采用市場法估價。8運用市場法估價需要消除以下3個方面的不同所造成的類似房地產(chǎn)的成交價格與估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價值的差異？答：實際交易情況與正常交易情況不同；成效日期與估價時點不同（本質(zhì)上是這兩個時間上的房地產(chǎn)狀況不同）；可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同。這些對類似房地產(chǎn) 成交價格進行的修正和調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。9市場法的其他用途？答：市場法中比較分析的原理和方法，也可能用理房地產(chǎn)市場市場租金及成本法、收益、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價格、房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分（如開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、開發(fā)利潤等）經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資化率、收益乘數(shù)、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)經(jīng)營期的求取。10市場法估價的操作步驟：答：搜集交易實例，即從現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中搜集大量的實際成交的實際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成效 價格、付款方式等情況選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?。根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算主要是對可比實例成交價格的表現(xiàn)形式進行處理，即對價格表達方式進行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使各個可比實例成交價格之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱為建立比基準(zhǔn)。價格修正是把要比實例實際則可能是不正常的成效價格處理成正常市場價格，即對可比實例而可能是不正常的成交價格進行“修正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調(diào)整是對價格“參考系”調(diào)整，即從可比實例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”的價格?！皡⒖枷怠庇惺袌鰻顩r和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。求取比準(zhǔn)價格，即把經(jīng)過處理后得到的多個價格綜合成一個價格。11搜集大量交易實例的必要性？答：運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才有把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，從而保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加精準(zhǔn)而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)盡力搜集較多的交易實例。12搜集交易實例的途徑？答：查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會計師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。同行之間相互提供。與房地產(chǎn)出售者或者其代理人洽談，獲得房地產(chǎn)的要價等資料；查閱報刊、風(fēng)格資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)市場價格行情，索取有關(guān)資料，搜集有關(guān)信息。13搜集交易實例的要求？答：包括交易實例房地產(chǎn)基本狀況。交易雙方成交日期成效價格，包括總價、單價及計價方式付款方式。例如，是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款或付款比率）、垡方式付款（包括首付款比例、貸款期限）。交易情況。例如，交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買）交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等），交易剩負(fù)擔(dān)方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者執(zhí)照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負(fù)擔(dān)或由買方負(fù)擔(dān)等），有無利害關(guān)系從之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。14建立交易實例庫？答：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易（包括買、租賃）實例庫。建立房地產(chǎn)交易實例庫不僅是運用市場法估價的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機 構(gòu)核心競爭力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實例有得交易實例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，有效提高估價工作效率。15選取可比實例的必要性？答：雖然搜集的交易實例或者交易實例庫中存儲的交易實例較多，但針對某一具體的的估價對象及估價目的、估價時點，其中的某些交易實例可能不適用。因此，需要從中選取符合一不定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例。16選取可比實例的數(shù)量要求？答：如果選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做以，二是造成后續(xù)處理的工作一很大，因此從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。17選取可比實例的質(zhì)量要求？答：可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例應(yīng)符合以下4個要求：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點；可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格。對這四個要求分別說明如下：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)，所以選取的房地產(chǎn)具體就滿足下列6個條件：可比實例在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)。可比實例在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同。可比實例規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)估價對象規(guī)模的0.52倍范圍內(nèi)，即0.5可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)模2可比實例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。可比實例在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)?？杀葘嵗跈?quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。18選取可比實例應(yīng)注意的其他問題？答在選取可比實例時，估價對象為房地的應(yīng)選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實例。19選取可比實例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是？答：如果估價對象為單獨的土地或單獨建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可能將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解（即把該成交價格在土地和建筑物之間進行分配），提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將提取出的部分作為可比實例。 特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而涌“劣勝優(yōu)汰”例如不能在區(qū)位上“舍近求遠”，不能為了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高或者明顯偏低的交易實例。列不能為了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求，有符合可比實例要求的交易實例不選取，而將那些明顯不符合可比實例要求的交易實例作為可比實例。在現(xiàn)實估價中，甚至有虛構(gòu)可比實例的行為。這些都違背有估價師的職業(yè)道德從而應(yīng)當(dāng)禁止。20建立比較基準(zhǔn)？答：選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這引起可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。21建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一價格單位。22房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有以下3種：帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)實物范圍不同。23統(tǒng)一面向內(nèi)涵和單位，在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下？答：建筑面積下的的單價=套內(nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積/建筑面積 建筑面積下的單價=合用面積下的單價使用面積/建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價使用面積/套內(nèi)建筑面積24造成成交價格偏離正常市場價格的因素，交易中的特殊因素較復(fù)雜歸納起來主要有下列方面？答：強迫出售或強迫購買的交易。利害關(guān)系人之間的交易交易交易某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易急于出售贍養(yǎng)的交易交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易特殊交易方式的交易交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易受迷信影響的交易25交易情況修正的方法主要的百分率法和差額法，采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為？答：可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格，采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正金額=可比實例正常市場價格。26對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費的價格。修正公式為？答：正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費賣方得金額 正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費買方實付金額 買方實付金額-賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費 如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即：應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費比率 則：正常成交價格=賣方實得金額/1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 正常成交價格=買方實得金額/1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率27市場善調(diào)整主要采用百分率法，其進行市場狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在其成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價時點的價格28采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格估價時點時的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點價格。28采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格成交日期的下一時期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格。29采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格（1+價格變動率）期數(shù)=可比實例在估價時點的價格30采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格（1+價格變動率期數(shù)）期數(shù)=可比實例在估價時點的價格。31房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細(xì)分為？答：全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。32區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格33區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：答：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。34實物狀況調(diào)整的內(nèi)容？答：實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。35實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要包括？答：面積、形狀、進深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對建筑物來說：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)，完損程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。36權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容？答：權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。37在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件（如容積）等影響房地產(chǎn)價格的因素。38房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是？答：以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較；或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整；反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。較具體的思路如下：確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。將可比實例與估價對象之間房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度，即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。根據(jù)價格差異對可比實例的成效價格進行調(diào)整。39房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法40在百分率法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系統(tǒng)應(yīng)估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。答：直接比較調(diào)整一般是：確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面軍的因素，根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程序確定其權(quán)重以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況逐個因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之就高于100分將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整。41市場法估價需要進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。42求取最終比準(zhǔn)價格的方法，從理論上講，綜合的方法主要有以下3種：平均數(shù)中位數(shù)眾數(shù)。平均數(shù)又有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)43成本法及其運用？答：成本法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。44成本法的本質(zhì)？答：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法測算出的價值簡稱積算價格。45成本法的優(yōu)點是？答：其求得的房地產(chǎn)價值能讓人們“看得見”人們可以看到該價值是由哪些部分組成的；較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是不必要的，哪些是重復(fù)的，哪些襁遺漏了哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的房地產(chǎn)價值看似有“依據(jù)”特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成和相關(guān)成本、費用、稅金、利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。46成本法的理論依據(jù)是？答：生產(chǎn)費用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。 47成本法雖然在本質(zhì)和理論依據(jù)上與市場法不同，但也有相似之處。答：在成本法中，折舊可以視為一種房地區(qū)性狀況調(diào)整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新購建價格，調(diào)整為實際上“舊的”狀況下的價格。因此，成本法與市場法的本質(zhì)區(qū)別，不是看是否有減去折舊，而是看“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。如果“重新購建價格”或“可比實例價格”是直接來源于市場上類似房地產(chǎn)的成交價格，則就屬于市場法；如果是通過價格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本，則就屬于成法。48成本法適用的估價對象和條件，成本法適用的估價對象？答：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。49成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。50成本法估價需要具備的條件?答：一是自由競爭（即可以自由進退的市場）二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。51運用成本法估價最主要的是要注意以下3個問題？答：一是應(yīng)采用客觀成本機而不是實際成本。可將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費。客觀成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多烽房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。51成本法估價的操作步驟一般分為以下4個步驟？答：弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測算估價對象重新購建價格；測算建筑物折舊求取估價對象積算價格。52從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成，分為以下7大項？答：土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤。53土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納以下3個？答：通過市場購置取得通過征收集體土地取得通過征收國有土地上房屋取得。54征收集體土地的土地取得成本包括？答：征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4個項費用組成土地補償費安置補助費地上附著物和表苗的補償費安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。相關(guān)稅費，一般包括以下費用和稅金：征地管理費耕地占用稅耕地開墾費新菜地開發(fā)建設(shè)基金政府規(guī)定的其他有關(guān)費出讓金等費用，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或著采用市場法求取。55征收國有土地上房屋的土地取得成本包括？答：房屋拆遷補償安置費用，一般由以下5項費用組成：被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格被征收房屋內(nèi)自行裝飾的補償金額搬遷補助費安置補助費征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費相關(guān)費用，一般包括以下費用：房屋拆遷管理費房屋拆遷服務(wù)費房屋征收估價費房屋拆除和渣土清運費政府規(guī)定的其他有關(guān)費出讓金等費用，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可彩市場未能求取.。56開發(fā)成本主要包括下列幾項？答：勘察設(shè)計和前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等開發(fā)期間稅費。57計算投資利息具體需要把握下列5個方面？答：應(yīng)計息項目計息周期計息期計息方式，5.利率，計息方式有單得和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)嗇的利息與原金額之比。58銷售稅費可分為下列兩類？答：銷售稅金及附加其他銷售稅費，銷售稅費一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。59在估價中估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點答：1為了與銷售稅費中不包括土地增值稅，企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅，企業(yè)所得稅前的2開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商期望獲得的利潤。3開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。4利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的。60把握重新購建價格的含義，還應(yīng)特別注意下列3點？答：第一，重新購建價格應(yīng)當(dāng)是估價時點的價格。第二重新購建價格應(yīng)當(dāng)是客觀的價格。第三，建筑物的重新購建價格應(yīng)當(dāng)是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)當(dāng)是在估價時點狀況下的價格。61求取房地的重新購建價格有兩大路徑？答：一是不將房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地重新購建價格，再求取建筑物重新購建價格然后將這兩者相加來求取。62建筑物重新購建價格的求取方式？答：執(zhí)照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價格分為重建價格和智囊團價格。這兩種重新購建價格也可以說是兩種重新購建價格基準(zhǔn)，分別稱為重建基準(zhǔn)和重置價格基準(zhǔn)。63求取建筑物重新購建價格的具體方法？答：根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。64單位比較法的修正、調(diào)整包括？答：將實際的可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費；將建造日期時的建筑安裝工程費，調(diào)整為估價時點時的建筑安裝工程費；根據(jù)可比實例建筑物與估價對象建筑物在對單位建筑安裝工程費有影響的建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異，對單位建筑安裝工程費進行調(diào)整，即可得到估價對象建筑物的單位建筑安裝工程費。65工程測量法的優(yōu)點，缺點？答：優(yōu)點：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點是比較費時、費力并需要其他專家的參與，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。66建筑物折舊的含義和原因？答：估價上的折舊與會計上的折舊雖然都稱為折舊并且有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑市場價值。67建筑物重新購建價格為建筑物在全新狀況下的價值，建筑物市場價值為建筑物在估價地點狀況下的價值。將建筑物重新購建價格減去建筑物折舊，相當(dāng)于把建筑物在全新狀況下的價值調(diào)整為估價時點狀況下的價值，調(diào)整后的結(jié)果為建筑物市場價值，即：建筑物市場價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊68建筑物折舊的原因？答：可將建筑折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三大類。物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。功能折舊也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值減損。功能過剩是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本。外部折舊也稱為經(jīng)濟折舊是指建筑物以外的種不利因素造成的建筑物價值減損。69可以從以下4個方面進一步認(rèn)識和把握物質(zhì)折舊？答：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損意外破壞的損毀延遲維修的損壞殘存自然經(jīng)過的老化主要是隨著時間性的流逝由自然力作用引起的正常使用的磨損主要是由人工作用引起的，它與建筑的使用性質(zhì)、使用強度和使用時間正相關(guān)。意外破壞的損主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預(yù)防、養(yǎng)護措施或者修理不夠及時所引起民的，70建筑物折舊的方法？答：主要有年限法、市場提取和分解法71建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命？答：建筑物的自然壽命是指建筑物自竣工日期至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工日期起，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收大于運營費用，即慢益大于零的持續(xù)時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。72實際年齡是估計有效年齡的基礎(chǔ)。即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當(dāng)?shù)募訙p調(diào)整后得到：當(dāng)建筑物的施工、使用、維護為正常的，期限效年齡與實際年齡相當(dāng)；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護比正常施工、使用、維護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡；當(dāng)建筑物的施工、使用、維護比正常施工、使用、維護差的，其有效年齡大于實際年齡。73建筑物的剩余壽命？答：是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命，即：剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡。74建筑物的有效年齡是從估價時點向過去推算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。75分解法求取建筑物折舊的步驟是？答：求取物質(zhì)折舊求取功能折舊求取外部折舊求取建筑物折舊總額。76市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下？答：從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上搜集大量的交易實例從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例對每個可比實例的成交價格進行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，但不進行市場狀況調(diào)整。求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新購建價格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實例成效價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑重新購建價格轉(zhuǎn)換為總折舊率將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊。77功能折舊的求取方法？答：把功能折舊分成功能缺乏功能落后和功能過剩引起的折舊三類分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊功能缺乏折舊的求取。在采用缺乏該功能的“建筑物重建價格”下的求取方法是：估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨嗇該功能的必要費用估算在估價時點重置建造建筑物時隨同增加該功能的必要費用，將單獨增加功能費用減去隨同增加功能費用，即單獨功能的超額費用為可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額。78計算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟壽命遇到下列情況的處理為？答：建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對于在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑折舊。對于在出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。79土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響答：建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對于在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑折舊。對于在出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。80商品住宅價格由下列項目構(gòu)成？答：成本利潤稅金地段差價81集體土地征收費用主要包括下列幾項？答：征地補償安置費用征地管理費耕地占用稅新菜地開發(fā)建高基金耕地開墾費政府規(guī)定的其他有相費用。82房屋完損等級的劃分？答：是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：完好房：十、九、八成基本完好房：七、六成一般損壞房：五、四成嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下。83估價過程？答：選擇估價方法選擇計算公式求取土地重新購建價格求取建筑物重新購建價格求取建筑物折舊8-10章1.收益法適用的估價對象？答：是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。2收益法估價需要具備的條件？是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確的量化（預(yù)測）。3.報酬資本化法估價的步驟?答：1確定未來收益期限；2求取未來凈收益；3求取報酬率4.選用適當(dāng)?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。4直接資本化法的步驟?答：1求取未來某一年的某種收益；2.求取資本化率或收益乘數(shù)；3.選用適當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。5凈收益每年不變的公式的作用？答：1用于土地使用期限、受益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限特不同的租賃權(quán)價格之間的換算；2.用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低3.用于市場法中因期限特別是土地使用期限不同進行的價格調(diào)整。6.凈收益測算的途徑有？答1.是基于租賃收入測算凈收益2.是基于營業(yè)收益測算凈收益。7出租的房地產(chǎn)的凈收益？答：通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。8.營業(yè)的房地產(chǎn)的特點？答房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。9房地產(chǎn)收益可分為？答：1.有形收益和無形收益。2.實際收益和客觀收益。10.報酬率的三種求取方法？答：1累加法。2市場提取法。3投資報酬率排序插入法。11.收益乘數(shù)的種類有？答：1毛租金乘數(shù)。2.潛在毛收入乘數(shù)。3有效毛收入乘數(shù)。4.凈收益乘數(shù)。12收益乘數(shù)法的種類有？.答：1毛租金乘數(shù)法。2.潛在毛收入乘數(shù)法。3.有效毛收入乘數(shù)法。4.凈收益乘數(shù)法。13毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點？答：1方便易行；2毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；3.避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。14毛租金乘數(shù)法的缺點？答：1忽略了房地產(chǎn)租金意外的收入；2.忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。15潛在毛收入乘數(shù)法的優(yōu)缺點？答：優(yōu)點與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它開綠了房地產(chǎn)租金以外的收入，缺點：但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用以外的差異。16.有效毛收入的優(yōu)點？答：是不僅考慮了房地產(chǎn)以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)以外的空置率。17有效毛收入的缺點？答：沒有考慮運營費用的差異，因而也只適用于做粗略的估價。18資本化率與報酬率的區(qū)別與關(guān)系？答：資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，報酬率是在報酬資本化法中采用的。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的閑置的比率。19直接資本化法的優(yōu)點？答：1不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的某種收益；2資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況；3計算過程較為簡單。20報酬資本化法的優(yōu)缺點？答：優(yōu)點：1.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強的理論基礎(chǔ)；2.每期的凈收益和現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；通過其他具有同等風(fēng)險投資的收益率求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?。缺點：主觀性比較強。21.假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)？答：與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。22假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)？與收益法相同是預(yù)期原理。23假設(shè)開發(fā)法使用的估價對象？答：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都使用假設(shè)開發(fā)法估價。24假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件？答：1是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式2是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了開發(fā)完成后的價值。25假設(shè)開發(fā)法的用途？答：1用于房地產(chǎn)估價。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析。26.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的不同之處是？答：在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。27假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值？答：1.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格。2.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤。3測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。28假設(shè)開發(fā)法股價的操作步驟？答：1調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況2選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；3預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期4.預(yù)測開發(fā)完成后的價值；5預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；6測算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。29.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別？答：1.對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中它們基本上是禁止在估價時點的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。2傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮。3.在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。30現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點？答：.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程較為復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算出的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。31.長期趨勢法的估價對象：是價格無明顯波動的房地產(chǎn)。32.長期趨勢法估價需要具備的條件？答：是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實、可靠。33.運用長期趨勢法估價的步驟？答：1,搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實可靠；2.整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時間