探索土地新政下住宅合作社的發(fā)展.doc

分類號分類號 密級密級 UDC 碩碩士士學學位位論論文文 探索土地新政下探索土地新政下 住宅合作社的發(fā)展住宅合作社的發(fā)展 學位申請人 秦學位申請人 秦 鑫鑫 學學科科專專業(yè)業(yè) 工商管理工商管理 指指導導教教師師 王詩才副教授王詩才副教授 論文答辯日期論文答辯日期 2006 10 25 學位授予日期學位授予日期 2006 10 25 答辯委員會主席答辯委員會主席 龔龔 樸樸 評評閱閱人人 龔龔樸樸 薛薛明明皋皋 何何俊俊德德 A Thesis Submitted in Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Business Administration A Study of Housing Cooperative Development on New Land Policy Candidate Qin Xin Major Business Administration Supervisor Ass Prof Wang Shi Cai Huazhong University of Science Secondly Comparison of domestic and foreign model for the development of cooperatives proposed solutions to high prices and the residents can not afford to buy a house led to the idea of building model Finally Qualitative analysis of the housing development process to verify the feasibility of the new model in theory In order to confirm the feasibility of ideas in practice mode selected cases of a real case study After this verification process housing cooperatives through open market access to land is still the mode of operation can be greatly reduced prices confirmed which initially explored a new land under the housing co operative model of development access to land and housing cooperatives to develop low prices through open market housing to meet the housing needs of urban residents In theory a comprehensive exposition will be applied to 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 III real estate development and economic cooperation in the energy and burst out of necessity In reality Residential development of cooperatives reveals also built on the land under the housing co operative mode of operation of the new proposals and ideas Keywords Real estate Housing cooperatives Collect money 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 IV 目目 錄錄 摘摘 要要 I ABSTRACT II 1 緒緒 言言 1 1 本研究的理論意義 1 1 2 本研究的現(xiàn)實意義 2 2 我國住宅建設體系綜述我國住宅建設體系綜述 2 1 基本形成與市場經(jīng)濟體制相適應的住房發(fā)展機制 3 2 2 城鎮(zhèn)住宅建設保持持續(xù)增長 4 2 3 城鎮(zhèn)居民居住狀況得到較大改善 6 2 4 城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的主要問題 6 2 5 當前住宅體系分析 8 3 國外住宅合作社的情況綜述國外住宅合作社的情況綜述 3 1 頗具代表性的德國住宅合作社 14 3 2 愛沙尼亞的合作建房行動 17 3 3 美國的住宅合作社 19 3 4 日本住宅合作社的發(fā)展和特點 21 3 5 在國外建立一個住宅合作社的程序 24 3 6 國外住宅合作社對發(fā)展我國住宅合作事業(yè)的借鑒意義 25 4 我國住宅合作社的現(xiàn)狀研究我國住宅合作社的現(xiàn)狀研究 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 V 4 1 國家政策背景 27 4 2 我國住宅合作社的類型 28 4 3 國內(nèi)住宅合作社典型案例 29 4 4 國內(nèi)合作建房的發(fā)展現(xiàn)狀 29 5 我國住宅合作社的實證研究我國住宅合作社的實證研究 5 1 房地產(chǎn)開發(fā)程序分析 35 5 2 項目實證分析 38 6 構(gòu)建新形勢下住宅合作社的運作模式構(gòu)建新形勢下住宅合作社的運作模式 6 1 組建社會型住宅合作社 44 6 2 合作住宅的建設 45 6 3 合作住宅的管理與維修 45 6 4 合作住宅新模式運作可能出現(xiàn)的問題 46 結(jié)結(jié) 束束 語語 48 致致 謝謝 49 參參 考考 文文 獻獻 50 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 1 1 緒緒 言言 合作經(jīng)濟普遍存在于國內(nèi)外 無論在資本主義制度下還是在社會主義條件下 無論在發(fā)達的西方國家還是廣大發(fā)展中國家 合作經(jīng)濟都得到了一定程度的發(fā)展 經(jīng)受了近兩百年的實踐考驗 顯示了合作經(jīng)濟在不同經(jīng)濟制度中的生命力及其存在 的必要性 住宅合作社作為合作經(jīng)濟的一種重要的組織形式之一 在世界 40 多個國家廣 泛存在 對解決廣大中低收入居民的住房問題起到了積極作用 本課題的研究目的 在于通過分析合作經(jīng)濟運行的方式和規(guī)律來探索我國土地新政下住宅合作社的發(fā)展 與運行模式 尋求一條解決廣大中低收入居民的住房問題的途徑 在理論上 全面 揭示將合作經(jīng)濟運用到房地產(chǎn)開發(fā)而迸發(fā)的活力及存在的合理性 在現(xiàn)實上 揭示 住宅合作社發(fā)展現(xiàn)狀 并對建立在土地新政下住宅合作社的運作模式提出建議和設 想 1 1 本研究的理論意義本研究的理論意義 早在中世紀 農(nóng)民和手工業(yè)者就把自己美好未來的愿望同人類社會的理想組織 聯(lián)系起來 他們所希望的理想組織是一種平等 公正 協(xié)作 互相幫助的組織 由 農(nóng)民群眾設想的未來的烏托邦模式對 16 至 18 世紀的博愛主義者和啟蒙運動者的世 界觀起了推動作用 提出并開始宣傳人的社會平等和財產(chǎn)平等 否認私有制 共同 勞動以及全社會成員都平等地參加物質(zhì)與精神財富的生產(chǎn)和消費的思想 這些思想 成為烏托邦社會主義的基礎 這一時期出現(xiàn)的烏托邦社會主義者 已開始提出農(nóng)村 或城市的共產(chǎn)主義公社作為未來社會基本的經(jīng)濟單位 19 世紀初 出現(xiàn)了三個偉大 的空想社會主義者 即法國的昂利 圣西門 1760 1825 傅立葉 1772 1837 和 英國的羅伯特 歐文 1771 1858 除圣西門外 歐文和傅立葉的理想模式 都是以 合作組織作為理想社會的基層細胞之一 傅立葉所設計的基層組織叫 法郎吉 是 一個有組織的生產(chǎn) 消費協(xié)作社 是共同生產(chǎn) 共同消費的集團 歐文是一個著名 慈善家 政治家和富有的工廠主 他的理想模式是平行四邊形的合作新村 世界上 第一個現(xiàn)代合作社是 1844 年產(chǎn)生于英國的羅奇代爾公平先鋒社 在合作運動史上 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 2 公平先鋒社的成立具有劃時代的意義 從此合作運動以消費合作社為主流 以羅奇 代爾原則為指導 很快擴展到西歐和北美各國 走上了大力發(fā)展的軌道 1 住宅合作社作為合作經(jīng)濟的一種重要的組織形式之一 逐漸形成了各國經(jīng)濟中 重要的組成部分 中國的住宅合作社起步較晚 但作為全世界最活躍的經(jīng)濟體 合 作經(jīng)濟的發(fā)展將是對中國經(jīng)濟體系的完善 同時也將對世界經(jīng)濟發(fā)展造成巨大的影 響 本課題的理論研究將豐富和發(fā)展我國合作經(jīng)濟的理論思想 1 2 本研究的現(xiàn)實意義本研究的現(xiàn)實意義 目前我國商品房價格一路上揚 已大大超出了普通購房者的消費能力 為了改 變這種現(xiàn)狀 國內(nèi)的一些城市出現(xiàn)了 自己動手 豐衣足食 的個人集資建房活動 但其活動存在著一些問題 首先 土地的供應缺乏穩(wěn)定的渠道 現(xiàn)在的個人集資建 房大多是在單位土地的基礎上 經(jīng)過審批進行住宅建設 政府有關部門既沒有為個 人集資建房開辟特別的土地供應渠道 也沒有免除個人集資建房的各種稅費 個人 集資建房在土地來源上和稅收負擔上仍然面臨著諸多困難 其次 商品房建設需要 比較大的資金投入 而目前金融機構(gòu)尚未對個人融資商品房建設打開方便之門 從 規(guī)避商業(yè)風險的角度來說 金融機構(gòu)不愿意為個人集資建房發(fā)放貸款 第三 個人集 資建房需要專業(yè)的工程技術(shù)人員和資金管理隊伍 而個人集資建房往往缺乏有關的 資質(zhì)證書 所以其建設工程往往得不到政府管理部門的審批 但是 盡管存在著上 述種種難題 個人集資建房仍然是遏制大中型城市房價的最主要的手段 從表面來看 個人集資建房確實存在著政府審批 商業(yè)融資 土地供應緊張等問題 但這些問題 都是在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管模式下出現(xiàn)的 只要政府有關部門改變監(jiān)管思路 從 遏制房價上漲 真正滿足消費者的需求出發(fā) 重新設計或者修改有關制度 這些問 題并不難解決 2 針對個人集資建房所面臨的組織管理問題和資質(zhì)等級問題 其實可以在全國范 圍內(nèi)大規(guī)模地推行住宅合作社 可以通過合作社組織形式 將個人集資活動變?yōu)楹献?社的組織活動 實行住宅合作社制度 可以有效地利用社會力量解決城市居民尤其 是中低收入階層的居民住宅保障問題 可以從根本上緩解城市住房價格居高不下而帶 來的諸多社會問題 同時也可以解決我國當前城市經(jīng)濟適用房建設中存在的種種不 合理因素 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 3 2 我國住宅建設體系綜述 我國住宅建設體系綜述 1980 年以來 中國政府針對舊的住房體制的弊端 致力于推進住房制度改革 1998 年 在全國范圍停止了住房實物分配 大力啟動居民個人住房消費 推動了住 房新體制的建立 帶動了住房建設的加速發(fā)展 2 1 基本形成與市場經(jīng)濟體制相適應的住房發(fā)展機制基本形成與市場經(jīng)濟體制相適應的住房發(fā)展機制 2 1 1 住房分配 1998 年底 在全國范圍內(nèi)停止了由國家和單位向職工無償分配住房 并收取低 房租的做法 實行住房分配貨幣化 允許符合條件的地區(qū)建立住房補貼制度 向職 工發(fā)放住房補貼 支持職工到市場上買房 目前 居民個人購買商品住宅的比重達 到 94 8 成為住房消費的主體 與此同時 80 以上的公房按照優(yōu)惠價格出售給 職工 公房租金也有大幅度提高 2 1 2 住房投資和供應 改變由國家和單位投入資金建設住房的做法 推進統(tǒng)一規(guī)劃 合理布局 綜合 開發(fā) 配套建設的房地產(chǎn)開發(fā)模式 初步建立了多層次的住房供應體系 高收入家 庭購買或租賃市場價商品房 中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房 最低收入家庭租賃 由政府或單位提供的廉租住房 政府通過土地劃撥供應等措施 降低建造成本 大 力發(fā)展經(jīng)濟適用住房 滿足中低收入家庭買房需求 通過土地 稅費等方面的優(yōu)惠 政策 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對危舊住房實施成片改造 2 1 3 住房市場 開放住房二級市場 多次下調(diào)住房交易和租賃稅率 鼓勵居民賣舊房買新房 初步形成了新舊住房交易活躍 買賣與租賃并舉的局面 同時 大力發(fā)展并規(guī)范房 地產(chǎn)中介服務業(yè) 加速市場的流通 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 4 2 1 4 住房金融 通過降低貸款利率 延長還款期限 鼓勵居民貸款買房 發(fā)揮住房公積金制度 的互助作用 支持職工購房 2 1 5 住房管理 改變由單位自建自管的舊體制 大力發(fā)展社會化 專業(yè)化 企業(yè)經(jīng)營型的物業(yè) 管理新體制 由物業(yè)管理公司對住宅區(qū)實施專業(yè)化管理 對改善居民居住質(zhì)量 維 護社區(qū)安定起到了積極作用 總體上 通過深化住房分配 投資 供應 管理體制改革和發(fā)育房地產(chǎn)市場體 系 發(fā)展住房金融 舊的住房體制已經(jīng)打破 新體制的框架已經(jīng)形成 市場配置資 源的新機制正在建立 2 2 城鎮(zhèn)住宅建設保持持續(xù)增長城鎮(zhèn)住宅建設保持持續(xù)增長 1990 年 中國城鎮(zhèn)住宅竣工面積為 1 73 億平方米年 到 2002 年達到 6 億平方 米 含全部建制鎮(zhèn)為 7 25 億平方米 是 90 年代初期的 3 3 倍 1990 2005 年 新 建住宅 68 3 億平方米 年均住宅竣工面積 4 27 億平方米 城鎮(zhèn)住宅建設完成投資 由 1990 年的 498 億元增長到 2005 年的 15759 億元 增長約 31 6 倍 年均完成投資 5173 億元 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 1990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005 圖 2 1 1990 2005 年中國城鎮(zhèn)住宅竣工情況 平方米 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 5 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 1990 1991 1992 19931994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 2005 圖 2 2 1990 2005 年中國城鎮(zhèn)住宅投資情況 億元 隨著住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展 住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日 益突出 已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 住宅建設投資占 比重由 1990 年的 3 增長到 2004 年的 9 84 增長了 7 個百分點 占固定資產(chǎn)投資的比重由 11 增 長到 26 6 增長了 15 6 個百分點 見下圖 2 3 特別是近四年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 年增長額保持在固定資產(chǎn)投資增長額的 30 以上 每年帶動 增長 個百分點 以上 對啟動內(nèi)需 拉動經(jīng)濟增長作出了重要貢獻 0 0 05 0 1 0 15 0 2 0 25 0 3 199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004 占GDP比重占固定資產(chǎn)投資比重 圖 2 3 住宅建設投資占 GDP 固定資產(chǎn)投資比重情況 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 6 2 3 城鎮(zhèn)居民居住狀況得到較大改善城鎮(zhèn)居民居住狀況得到較大改善 2 3 1 住房面積較快增長 全國城市人均住房建筑面積由 1990 年的 13 4 平方米提高到 2005 年底的 26 11 平方米 凈增 12 71 平方米 年均增長 0 85 平方米 戶均建筑面積達到 65 平方 戶 均住房 2 27 間 60 以上的家庭擁有 2 3 間住房 可以滿足基本住房需要 2 3 2 新建住房功能較大程度提升 90 年代以來 特別是近幾年來 新建住宅的工程質(zhì)量 功能質(zhì)量 環(huán)境質(zhì)量和 綜合配套水平都有較大提高 總體看 隨著新建住房在整體住房中的比重越來越大 以及危舊住房的改造 城鎮(zhèn)住宅功能有較大程度的提升 2 3 3 個人住房自有率大幅度提高 城鎮(zhèn)家庭戶中 80 擁有了自有住房 常駐城市的所有家庭中 70 以上的居民 家庭擁有了自己的住房 據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查 城市家庭戶均住房資產(chǎn) 10 94 萬元 占家庭資產(chǎn)總額的 47 9 居第一位 成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)的主要部分 2 4 城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的主要問題城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的主要問題 2 4 1 居住水平有待提高 住房居住不均問題仍較突出 與發(fā)達國家相比 與全面建設小康社會新階段的要求相比 城鎮(zhèn)住房水平還較 低 住宅功能還不夠完善 當前城市人均住房建筑面積相當于上世紀 80 年代美國 的 1 3 德國 法國的 1 2 戶均建筑面積不到美國的 1 2 相當于英國 日本的 2 3 人均住房間數(shù) 0 75 間 不到美國的 1 3 只有法國 日本的 1 2 此外 城市 家庭戶中 還有近 15 的家庭無獨立廚房或與其他戶合用 近 30 的家庭無廁所 或與其他戶合用 近 13 的家庭沒有飲用自來水 住房居住不均問題仍較突出 目 前城市家庭戶中 12 的家庭人均住房建筑面積在 8 平方米以下 27 的家庭人均 住房面積在 8 16 平方米 戶均住房間數(shù) 2 27 間 人均不到 間住房 其中 無房 戶占 0 1 只有 間住房的家庭占 25 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 7 表 2 1 上世紀 80 年代末部分國家居住狀況 地區(qū)年份 套均建筑 面積 平方 米 人均建筑 面積 平方 米 人均住房 間數(shù) 間 帶馬桶的 住宅 帶浴室的 住宅 帶冷熱水 住宅 美國1989162 0 55 8 2 5 97 6 97 6 98 4 英國198994 7 35 2 2 0 98 9 99 0 德國198986 8 47 5 1 7 97 1 96 0 99 2 法國198985 4 40 6 1 4 93 3 97 4 99 2 日本198998 6 26 1 1 4 75 6 93 5 94 0 2 4 2 危舊房改造任務還很艱巨 據(jù) 2005 年統(tǒng)計 目前城鎮(zhèn)尚有各類危舊房屋 1 5 億平方米 尚有 300 多萬戶家 庭居住在危舊房中 2 4 3 住宅生產(chǎn)方式仍較為落后 目前中國住宅的生產(chǎn)方式還比較落后 仍處于粗放型發(fā)展階段 科技進步對住 宅產(chǎn)業(yè)的貢獻率為 31 8 遠遠低于發(fā)達國家 60 80 的水平 住宅生產(chǎn)方式落后 據(jù)統(tǒng)計 建筑工人的勞動生產(chǎn)率約為 30 平方米 人年 相當于發(fā)達國家的 1 5 1 6 建筑能耗占總能耗的 25 但單位能耗卻相當于發(fā)達國家的 3 4 倍 2 4 4 住房法律法規(guī)建設落后 住房市場有待規(guī)范 城鎮(zhèn)居民中 80 以上擁有住房 急需從法律上對住房的產(chǎn)權(quán)權(quán)益予以保護 住 房市場的規(guī)范 監(jiān)管 居民基本住房權(quán)益的保障等問題 也需要從法律上加以明確 2 4 5 社會住房保障體系不完善 據(jù)有關專家測算 中國內(nèi)地高等收入者比重很小 而中低收入者要占總戶數(shù)的 85 以上 我國這些年的住房建設 只對經(jīng)濟適用住房提出過戶型控制 實際上許 多經(jīng)濟適用住房也建成了大戶型 而且 經(jīng)濟適用房的投資只占住房總投資的 6 而商品房所占比重卻高達 94 到 2004 年 內(nèi)地部分城市的房價收入比超過 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 8 了 15 倍 遠遠超過 1997 年的香港 嚴重抑制了有效需求的持續(xù)增長 在這些城市 的住房市場 已經(jīng)形成了一個典型的二元結(jié)構(gòu) 一邊是收入水平極低的普通市民 他們已經(jīng)失去購買住房的能力 一邊是高收入群體 他們當中沒有購房的已經(jīng)很少 這些群體只有投資購房甚至投機炒房的需求 這樣的二元結(jié)構(gòu)市場是極度危險的 非常容易導致社會不穩(wěn)定 因此社會住房保障體系急待完善 3 表 2 2 全國當年住宅新開工面積情況 年份住宅施工面積 平方米 經(jīng)濟適用房施工面積 平方米 經(jīng)濟房占住宅的比例 20031620419614409728 89 20042012492410813805 37 2005229795616699092 92 2 5 當前住宅體系分析當前住宅體系分析 2 5 1 當前住宅類別 1 商品房 商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋 商品房的 建設用地由國家以出讓方式供應 依法交納各項稅費 其房價隨行就市 由開發(fā)商 根據(jù)房屋建造成本結(jié)合供需關系確定 購買者也沒有限制 2 經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經(jīng)濟形勢 由政府推出的新型房產(chǎn) 種類 是一種政策性的商品房 是適合中低收入家庭承受能力 具有社會保障性質(zhì) 的商品房它不是一種單純的福利 但也不是完全放開市場的商品房 早在 1991 年 6 月份 國務院就在 關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 中提出 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房 優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 1998 年 房改的關鍵時期 當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能 力差距甚大 為解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費 于是經(jīng)濟適用房適時 推出了 經(jīng)濟適用房的建設用地由國家以行政劃撥方式供應 免收土地出讓金 并享受 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 9 減免各種行政事業(yè)性收費的優(yōu)惠政策 價格上執(zhí)行政府指導價 即建設成本加 3 以內(nèi)的利潤 可見 經(jīng)濟適用房銷售價格應比同地段的商品房價格低 但實際上 經(jīng)濟適用房的價格遠不是這種水平 尤其在一些中小城市 經(jīng)濟適用房的價格僅比 商品房價格低幾百元 建設部政策規(guī)定 具體中低收入標準與最高限價由各地按本 地實際情況自行確定 對此 一些地方政府卻以種種理由遲遲不作反應 一些開發(fā) 商更是乘機而入 自行核定房價 賺取高于政府限定 3 的利潤 使得經(jīng)濟適用房 難以體現(xiàn) 經(jīng)濟 本質(zhì) 另據(jù)調(diào)查顯示 目前的經(jīng)濟適用房市場僅有少量 70 平方米的二室一廳 大量 的是 90 平方米以上的二室二廳 還有 150 平方米以上的四室二廳和 200 平方米 300 平方米的復式結(jié)構(gòu) 僅客廳就達 70 平方米 而且外帶車庫 這一切足以證明 經(jīng)濟適用房建筑標準不僅正向商品房看齊 有些甚至超標越軌 令住房困難的中低 收入家庭購房時十分尷尬 4 經(jīng)濟適用房政策其本意是鼓勵中低收入家庭買房 但現(xiàn)實狀況即是中低收入家 庭根本買不起房 經(jīng)濟適用房政策最終 經(jīng)濟 的并不是中低收入者 而是高收入者 甚至是老板 富商們 現(xiàn)行政策的無效與扭曲由此可見一斑 3 廉租房 根據(jù)中國建設部于 1999 年頒布實施的 城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法 的規(guī)定 由 各級政府和單位通過自建住宅 改造公房 接受社會捐贈等途徑安排房源 向具有 城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住宅 該項措施一般被 稱為 廉租住房制度 4 住宅合作社合作建房 住宅合作社是城鎮(zhèn)居民 職工組建的 并經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門批準的 按規(guī) 定從事合作建房的 具有法人資格的公益性組織 合作建房 是指城鎮(zhèn)居民 職工 為改善自身住房條件 在政府扶持下 通過組建住宅合作社 采取以個人出資為主 單位資助為輔的辦法進行的住房建設及其管理 住宅合作社的產(chǎn)權(quán)歸類于經(jīng)濟適用 房的管理 由于土地新政的實施 集資建房的土地劃撥日益減少 占總開發(fā)量的比 例非常小 雖然無法收集到相關數(shù)據(jù)而無法量化分析 但從經(jīng)濟適用房占總開發(fā)量 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 10 的比例來看 現(xiàn)在集資建房項目非常少 例如 武漢市在 90 年代開發(fā)了一個集資 建房項目 復興村項目 后幾乎就沒有開發(fā)過集資建房項目 近幾年也就有一些大 型企業(yè)零星的實施過集資建房項目 2 5 2 商品房 經(jīng)濟適用房和住宅合作社的異同 住宅合作社不是為了盈利而生產(chǎn) 由于人們無法承受商品住宅的高昂價格 才 組織起住宅合作社 而合作住宅也要求社員有足夠的支付能力 以滿足自己的住房 需求 商品房與經(jīng)濟適用房 住宅合作社相比較 其主要區(qū)別在于 1 投資主體不同 住宅合作社的投資主體是個人 商品房和經(jīng)濟適用房的 投資主體是企業(yè) 其中經(jīng)濟適用房一般是國有企業(yè) 2 經(jīng)營目的不同 住宅合作社不以盈利為目的 只是在成本基礎上加上 3 的管理費 經(jīng)濟適用房允許有微薄的利潤 即 3 的利潤 商品房開發(fā)則是為了追 求利潤 利潤是根據(jù)市場的情況變化而變化 3 籌資渠道不同 住宅合作社由社員先入股集資 后合作建房 商品房和 經(jīng)濟適用房開發(fā)則是由房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本墊付 并通過銀行貸款籌資 4 服務對象不同 住宅合作社是為中低收入缺房家庭服務 經(jīng)濟適用房也 是為解決中低收入家庭的住房問題 但是購房對象限制更嚴 商品房開發(fā)則是為高 收入家庭服務 不限于戶口 5 集資和銷售批準單位不同 合作住宅與商品房的報批程序基本一致 但 是它只需要經(jīng)過管理部門所發(fā)的集資批復即可以集資建房 而商品房和經(jīng)濟適用房 則要經(jīng)過管理部門發(fā)放銷售許可證才可銷售 住宅合作社的集資與商品房的銷售不 是一個概念 這是一個觀念的改變 6 交稅不同 住宅合作社社員第一次集資建房免繳契稅和交易手續(xù)費 入 住后自住期間免繳房產(chǎn)稅和土地使用稅 如果二手房交易 買方要交各種稅收 還 要交 3 的土地出讓金 商品房和經(jīng)濟適用房相應的要交各種稅收 只是經(jīng)濟適用 房不要交土地出讓金 如果經(jīng)濟適用房要二手房交易 要交 3 的土地出讓金 7 產(chǎn)權(quán)證不同 經(jīng)濟適用房和住宅合作社建房取得的是經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán) 商品房取得完全產(chǎn)權(quán) 5 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 11 2 5 3 當前各類住宅建設概況 1 商品房價格增長過快 從商品住宅價格漲幅來看 見圖 2 4 1998 年前房價波幅很大 1998 年以后 房價波幅明顯減小 不過從 2003 年以后 在較高的房價基數(shù)上房價漲幅上升 特 別是 2004 年以后房價漲幅過猛 普遍超出了工薪階層的承受能力 購房者怨聲載 道 由此引發(fā)了全國對房地產(chǎn)業(yè)過熱的討論 穩(wěn)定房價 解決買房難 買房貴的問 題 是廣大群眾的強烈呼聲 也是讓全體人民共享改革發(fā)展成果 促進社會和諧的 迫切需要 圖 2 4 國內(nèi)房價走勢圖 2 商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理 由于地方政府的利益和開發(fā)商的利潤等因素的引導 商品住宅投資偏向于商業(yè) 營業(yè)用房 辦公樓及中高檔住宅 而經(jīng)濟適用房雖然受到國家政策的支持 但是 2004 年增速明顯放緩 而符合大部分老百姓需要的中低檔住宅開發(fā)量明顯不足 導 致這一類住宅的供需矛盾非常突出 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 12 圖 2 5 各類商品房投資情況 圖 2 6 各類商品房投資增速 圖 2 7 各類商品房新開工面積 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 13 3 針對當前商品住宅發(fā)展中的突出矛盾 國家采取了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控 雖難取得了部分成效 但沒有解決根本問題 為了解決矛盾應大力發(fā)展住宅保障體 系 讓百姓居者有其屋 作為住宅保障體系的住宅合作社已經(jīng)過了多年的發(fā)展 但 在土地新政下很難發(fā)揮其應有的作用 如何在新形勢下充分發(fā)揮住宅合作社的作用 值得深入探索 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 14 3 國外住宅合作社的情況綜述國外住宅合作社的情況綜述 早在 1775 年全球第一家互助性建筑社團在英國第二大城市伯明翰建立 大約 100 年后法國 德國分別于 1860 年 1862 年出現(xiàn)了住宅合作社 日本 瑞典 丹 麥 奧地利等國都有比例不小的合作住宅 1976 年 在溫哥華建立了聯(lián)合國人居中 心 被稱為準 全球住宅合作社 聯(lián)合國每年設住房日主題 被視為房地產(chǎn)業(yè)的 世界目標 其根本目標 為所有人提供適當住所 為所有家庭提供最起碼的一小塊 地 國外住宅合作社的理論基礎是合作經(jīng)濟思想 即勞動者自愿入股聯(lián)合 實行民 主管理 以集體占有為主導 集體占有與個人占有相結(jié)合的經(jīng)濟形式 國外的住宅 合作社主要有以下幾種類型 租房式住宅合作社 房產(chǎn)私有的住宅合作社 普通型 住宅合作社 自己動手的住宅合作社 房屋共有的住宅合作社 國外各國住宅合作社的發(fā)展模式各不相同 比如美國模式 德國模式 愛沙尼 亞模式及日本模式等均結(jié)合各國的情況而各自不同的發(fā)展模式 由于國外各國住宅 合作社已發(fā)展得比較成熟 其發(fā)展模式值得我國學習和借鑒 3 1 頗具代表性的德國住宅合作社頗具代表性的德國住宅合作社 住宅合作社是德國住宅建房的主要組織形式 據(jù)資料顯示 合作社建造的住宅 占全國新建住宅總數(shù)的 30 9 政府對合作社建房給予多方面的政策幫助 一是提 供長期低息貸款 二是給予借款保證 三是提供合理價格的土地 四是減少稅收 對所得稅 財產(chǎn)稅 土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等 均以較低稅率向合作社征收 五是補 貼租金 合作社住宅如用于向社員出租 政府在必要時可補貼部分租金 使房租降 低到社員能夠負擔的水平 3 1 1 起源 Victor Aime Huber 1800 1869 在游覽英國和法國時感受到了無產(chǎn)者的不幸 開始創(chuàng)立早期合作社 他寫了一篇名為 工人階級通過經(jīng)濟聯(lián)合及內(nèi)部聚居實現(xiàn)自 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 15 助 的論文 并和其他一批杰出的人物開創(chuàng)了德國合作社運動 1862 年 漢堡住宅 合作社 成立 大大的推動了合作社住房理念的發(fā)展 該合作社旨在為其社員提供 一個 可以遺傳的家 一旦建筑成本的一半費用能夠由房租和會費盈余支付時 就 要通過抽簽來決定誰有權(quán)擁有住房 合作社鼓勵節(jié)約 自籌資金 這樣就能夠提供 低息的臨時建筑貸款 另一個早期合作社于 1885 年在漢諾威成立 被稱為 儲蓄及 建筑協(xié)會 該組織也強調(diào)節(jié)約 事實上這才是最早的住宅合作社 但是該合作社 主要致力于租賃住房的建設 其社員只要履行職責 遵守住房規(guī)定 就享有永久居 住權(quán) 如要提高房租 須經(jīng)社員大會同意 因此產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)租賃條約 成為合作社 住房的范本 至今仍舊使用 可以看出 早期的合作社目的各異 有的是為了產(chǎn)權(quán) 所有 有的是為了租賃產(chǎn)權(quán) 這導致了合作社原則的沖突 兩種類型的合作社后來 成功地結(jié)合起來 經(jīng)常在同一個合作社中同時實施 3 1 2 法律地位 德國的合作社與政府沒有直接的行政關系 也不依賴政府 表現(xiàn)出更多的獨立 性 但政府通過立法和提供一些優(yōu)惠政策 保障合作社的合法權(quán)益 促進合作社的 健康發(fā)展 在德國的基本法中明確規(guī)定 促進合作制 支持合作自助 并把這 種 促進和支持 作為 優(yōu)先目標 早在 1889 年德國就頒布了合作社法 以后在 1926 年 1934 年和 1973 年等做 了多次的修改 補充和完善 最近一次修改是 1992 年 德國合作社法作為與公司 法同等重要的主體法 是法律體系中一項不可缺少的基本法 合作社法在內(nèi)容上突 出三點 一是合作社對發(fā)展社員沒有限制 多少人參加均可 二是成立合作社的目 的在于提高社員的經(jīng)濟生活水平 對社員不以營利為主要目的 三是社員共同擁有 一個企業(yè) 它是實現(xiàn)上述目的的手段 德國的合作社法是綜合性的 不分行業(yè) 規(guī) 范 調(diào)整各種不同類型合作社組織的經(jīng)濟行為 關于合作社的法律地位 德國將其定位為企業(yè)類型的一種 成立時注冊機關是 地方基層法院 關于股金分紅問題 由社員大會決定 公共積累理論上是社員的 但合作社終止時不能分掉 德國合作社法規(guī)定 合作社解散過程中留下不能分配 的財產(chǎn)可移交合作社所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 該筆基金的利息可用作公共事業(yè) 關于組織 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 16 機構(gòu)的設置 則充分體現(xiàn)了三權(quán)分立 相互制約的思想 過去規(guī)定最高權(quán)力機構(gòu)是 社員大會 1973 年合作社法作了修訂 現(xiàn)在社員大會 理事會 監(jiān)事會權(quán)力差不多 出于競爭的需要 為靈活地適應市場變化 執(zhí)行機構(gòu)握有相當?shù)慕?jīng)營管理決策權(quán) 以致經(jīng)常直接決定關鍵問題 使近年來理事會的權(quán)力越來越大 為使其認真履行職 責 加強監(jiān)督十分必要 為此 德國合作社法規(guī)定 每個合作社都要參加一個協(xié)會 協(xié)會檢查合作社的經(jīng)濟狀況 審查理事會的活動是否合法 對合作社進行審計 同 時負有幫助合作社搞好經(jīng)營的責任 這成為德國合作社的一個特色 協(xié)會除本身不 從事經(jīng)營外 在機構(gòu)設置上同合作社差不多 也選舉理事會 監(jiān)事會 聘用經(jīng)理 它的工作人員是稅務 審計 法律咨詢等各方面的專家 雖然合作社接受協(xié)會的服 務要支付一定費用 但從實際結(jié)果看 這一做法還是成功的 另外 德國合作社法 還規(guī)定各個合作社還必須聯(lián)合組成審計協(xié)會 保持一個有效的審計體系 這個審計 協(xié)會 由政府授予審計權(quán) 并對每個合作社采取 強制成員資格 的形式 將加入合 作社審計協(xié)會作為合作社注冊和真正存在的前提 這也是維護合作社社員及其企業(yè) 的合法權(quán)益的有效措施之一 3 1 3 理念原則 在經(jīng)歷了資本主義一百多年的發(fā)展后 盡管德國合作社的價值原則 組織形式 和經(jīng)營內(nèi)容在不斷地發(fā)展和豐富 但仍保持了合作社的基本特征 堅持自愿 自助 自治 不以盈利為目的和民主管理等合作社原則 自愿的社員制度是指入社或退社自由 它是使合作社長期保持利益同質(zhì)性的調(diào) 節(jié)器 自助互助就是 我為人人 人人為我 通過聯(lián)合彌補各自的缺陷 達到社 員獨自所不能達到的目標 并且這一能力不是來自組織外部 而是來自組織自身 來自全體成員的同心協(xié)力 自治即自我負責和自我管理 合作社的一切活動應由成 員自己管理 監(jiān)督和決定 保持相對的獨立性和自主性 不以盈利為目的說明合作 社的根本任務是為社員服務 民主管理則是合作社最重要的原則 沒有民主管理作 為保障 合作社就無法反映社員的意愿 也就不成其為合作社了 此外 德國合作 社還具有一個特色性的原則 就是管理人員名譽化原則 即合作社的領導首先是社 員 通過經(jīng)營自己的業(yè)務獲得經(jīng)濟收入 作為合作社的領導只是榮譽職務 并不計 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 17 付報酬 這也是合作社自我負責 自我管理原則的具體體現(xiàn) 德國合作社是非盈利性的 代表社員利益 但在公眾看來更多地具有公司的性 質(zhì) 比如 合作社注重資金的積累 使社員股金在合作社資金中的比例降低 內(nèi)部 留存比率升高 從經(jīng)營管理的角度講 經(jīng)營管理者與社員是分離的 由具有專業(yè)知 識及有才干的經(jīng)營者組成理事會 理事會不僅決策日常業(yè)務 還掌握本社的重大決 策 社員組成的監(jiān)督管理委員會進行間接的管理 3 1 4 產(chǎn)權(quán)管理 社員只享有使用權(quán) 可以自己居住 也可以繼承 但是不得轉(zhuǎn)讓 如果社 員遷出住房 合作社將原來繳納的股金退還給本人 3 1 5 管理機構(gòu) 合作社自下而上為三級組織結(jié)構(gòu) 基層專業(yè)合作社 地區(qū)性聯(lián)合社 地區(qū)專業(yè) 協(xié)會 全國合作社組織 全國性行業(yè)協(xié)會 一般情況是 社員在自愿的基礎上組織 基層合作社 各基層合作社按區(qū)域成立地區(qū)性聯(lián)合社 各地區(qū)性聯(lián)合社再成立全國 性的合作社組織 在地區(qū)聯(lián)合社一級 還有各專業(yè)的合作社組織 它們也是由基層 合作社組成的 既是同級聯(lián)合社的成員 也是全國性專業(yè)合作社組織的成員 德國 的基層合作社基本上都是專業(yè)性的 一個基層社常常就是一個企業(yè) 社員可同時加 入幾個合作社 同時各個合作社之間也有競爭 從而保證為社員提供更多的服務 3 2 愛沙尼亞的合作建房行動愛沙尼亞的合作建房行動 該國的住宅合作社運動得到國際合作組織的幫助 合作建房項目的實施 對過 渡國家的公寓房如何進行所有權(quán)改革及私有化 初建房地產(chǎn)市場 推廣兩層結(jié)構(gòu)房 屋的開發(fā) 包括合作 培訓 革新 特別設計了房屋貸款 改進了房屋合作的形象 3 2 1 背景 二次大戰(zhàn)結(jié)束后 愛沙尼亞并入蘇聯(lián)版圖 根據(jù)共產(chǎn)主義理論 人們建起了大 量國有化住宅 在接下來的 50 年間 在這片土地上根本沒有一個人擁有自己的房 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 18 地產(chǎn) 一切土地都屬于國家 在六十年代 人們建成了許多大型平板樓 新興城市 開始形成 興建住宅樓最活躍的階段是從六十年代起一直到八十年代末 一共建成 了 400 000 幢新平板樓 公寓房 尤其是在六十年代及七十年代建成的公寓房都需 要刷新及修繕 所有權(quán)改革及住宅私有化開始于九十年代初期 它極大地改變了房產(chǎn)主的類型 在 1994 年 1 月 1 日 71 的住宅股份都屬于國家或市級政府 在實施私有化后 到 1998 年 1 月 1 日 國家及市級政府擁有的住宅股份降至 10 住宅私有化進程將愛 沙尼亞變成了一個房產(chǎn)主的社會 從九十年代初期開始的這次所有權(quán)改革及住宅的 私有化產(chǎn)生了大量房產(chǎn)所有者 為人們提供了購買和銷售住宅的機會與可能性 房 地產(chǎn)市場開始形成 住宅交易的數(shù)量每年都在遞增 到 1997 年 各商業(yè)銀行形成 一個相對固定的較低房屋貸款利率 一半以上的住宅都通過貸款形式進行購買或出 售 愛沙尼亞僅有一百五十萬人口 但合作人口的數(shù)量卻相當高 今天這個數(shù)字已 然超過總?cè)丝诘?30 而且這一比例完全可以超過 70 3 2 2 運作 現(xiàn)在有大量的人需要信息以便根據(jù)住宅改革形成自己的生活環(huán)境 在過去的 50 年中 國家一直是所有者 私人根本沒有機會管理自己的財產(chǎn) 在過去的 50 年中 合作是從上層開始的 而且人們根本不信任任何形式的合 作 到今天依然存在這種需求 需要向人們解釋合作管理并非是將私人財產(chǎn)拿來冒 險 人們通過合作可以獲得最佳的生活質(zhì)量 因此 首先也是最為重要的任務就是 要改變?nèi)藗兊挠^念 我們有必要首先向住宅主解釋住宅合作的本質(zhì) 它是 公寓成 為私人財產(chǎn) 建筑物成為公共財產(chǎn) 其次是房屋修繕 目前住宅狀況中存在的問 題主要是蘇聯(lián)住房政策留下的后遺癥 一個可行的辦法就是逐年降低建筑成本 盡 管維修費用實際上是逐年遞增 但實際上根本沒有額外的資金來支持這項計劃 絕 大多數(shù)住宅都需要維修 尤其是那些隔熱情況差 技術(shù)基礎設施條件差的住宅 它 們根本就不能滿足目前人們的需要 公寓樓 尤其是建筑時間在六十年代和七十年 代的公寓樓 都迫切需要修繕 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 19 作為住宅私有化的結(jié)果 大量平板樓房主都不想為自己的房屋再繼續(xù)投資 原 因很簡單 花再多的錢也只能維持目前的技術(shù)質(zhì)量 3 2 3 管理機構(gòu) 愛沙尼亞住宅合作協(xié)會聯(lián)盟 EKL 于 1996 年 4 月 17 日成立 在愛沙尼亞境 內(nèi)有九個地區(qū)辦事處 EKL 是一個功能組織 擁有 500 名社員 而且社員數(shù)量正在 迅速增加 政府及當?shù)卣汲姓J住宅合作組織的地位 EKL 的工作人員來自 5 個 政府機關及工作團體 各地政府都有興趣與 EKL 進行項目合作 EKL 是一個自負 盈虧的組織 EKL 擁有自己的服務項目 包括培訓 咨詢 大批采購 銀行貸款等 而且其社員數(shù)量與日俱增 越來越多的人都在享受這些服務 該聯(lián)盟的主要目標是 為形成一個新住宅合作組提供幫助并負責管理 為住宅 合作組的管理者提供培訓 考慮社員的活動及工作 法律 會計計賬及技術(shù)咨詢 為社員提供服務 EKL 是國際合作聯(lián)盟 ICA 住宅 的社員 在 1998 年 EKL 成為歐洲社會住 宅委員會合作部的社員 在 2000 年 EKL 成為 BUCHA 波羅的海住宅合作協(xié)會聯(lián) 盟的社員 3 3 美國的住宅合作社美國的住宅合作社 3 3 1 背景 美國第一個住宅合作社于 19 世紀晚期在紐約成立 如今 在美國住宅合作社 由超過 150 萬個單元組成 包括許多坐落在主要城市的地區(qū)如紐約 華盛頓 芝加 哥 邁阿密 明尼阿波利斯 底特律 亞特蘭大 在美國 超過 1500 萬的家庭 包括所有收入水平 生活在由住宅協(xié)會擁有和管理的房屋中 有不同需求和渴望 的人們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了許多通過應用合作社的概念來滿足他們的住宅需求的方法 3 3 2 運作 在任何一個合作社中至關重要的一點就是民主管理 民主管理通常是由從成員 中選出的理事會代表來完成的 除了理事會 合作社還有許多委員會 如會員委員 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 20 會 生活委員會 活動委員會以及時事分析委員會 大部分合作社雇用一個經(jīng)理人 或管理公司來完成管理職能 較小的合作社通常不會為配備的人員或管理付費 但是 會有成員來承擔管理職能 住宅合作社有許多規(guī)模和樣式 合作社包括鎮(zhèn)公所 別墅 中 高層公寓 學生 公寓 高級公寓以及移動房屋 為了讓大家能買得起 合作社的成員對房屋的購買 價低于市場價 所有的合作社都要遵循 ICA 采用的一系列規(guī)則 在美國有許多種不同的住宅合作社 1 場等級合作社 在這種合作社中 股東們完全以市場價格買賣他們的股 份 2 有限權(quán)益合作社 它限制股份的轉(zhuǎn)讓價格 最高價格被合作社的規(guī)章所 限定 通常來講 對于中低收入成員 這種合作社的目的是避免投機 鼓勵長期居 住以及為大量潛在居民保留合作社的 承擔得起 這個特征 許多有限權(quán)益合作社由 非盈利組織在政府的協(xié)助下成立的 3 租賃合作社 合作社不擁有建筑或財產(chǎn) 相反 合作社從所有者那里租 用這些財產(chǎn) 通常合作社有一個長期租賃 有時會有購買的可能 居民管理和操作 住宅在合作的基礎上 4 高級住宅合作社 它服務于高級市民 有許多不同的高級住宅合作社存 在 合作社服務有限公司是一個高級互動住宅協(xié)會 它在 4 個州擁有超過 40 處建 筑 超過 5000 戶的住宅 高級合作網(wǎng)絡幫助在農(nóng)村地區(qū)發(fā)展高級住宅合作社 此 外 運用所有權(quán)的合作的形式隱居導向性的社區(qū)被發(fā)展 大部分坐落在繁華地帶 5 制造型住宅社區(qū) 又稱移動住宅 日益增長的制造型住宅社區(qū)擁有包括 合作社社區(qū)的土地 合作社所有權(quán)使居民可以控制停車場的管理和運營費用 同時 擁有他們擁有的制造型住宅 6 滿足人們特殊需要的住宅合作社 除了高級合作社外 一些為方便社體 殘的會員的合作社成立了 例如 伊利諾伊斯的靜音合作社 為聽力受損的人設計 的 另一個例子就是自發(fā)合作社 位于康奈狄格州的一個非盈利組織 它成立住宅 合作社 其中有些單元是專門為殘疾人準備的 它的宗旨是為所有殘疾人提供一個 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 21 自由的生活機會 7 學生住宅合作社 在美國這種合作社存在許多大學校園 他們?yōu)閷W生提 供便宜的宿舍 住宅和公寓 北美學生合作社 NASCO 一個美國和加拿大學生 合作社協(xié)會 維持了學生合作社的一個廣泛的興趣 8 藝術(shù)家合作社 通常 租賃以及有限權(quán)益合作社是為藝術(shù)家和藝術(shù)工作 室準備的 藝術(shù)家合作社是一種能確保藝術(shù)家工作和生活都能承擔得起的一種方法 在明尼阿波利斯的 Artspace 已經(jīng)成為參與形成藝術(shù)家合作社的主要群體之一 9 互助住房協(xié)會 互助住宅協(xié)會是一個非盈利的機構(gòu) 它發(fā)展 擁有并管 理住宅 互助住房協(xié)會總是讓相當多的居民參與其中 并被制造房屋的居民擁有和 控制 在租賃合作社 成員沒有權(quán)益的積累 或者說是沒有償還抵押資金信譽的積 累 3 3 3 房屋產(chǎn)權(quán)管理 合作社中的成員在他們居住的住宅或財產(chǎn)中擁有一個份額 每一個股東被賦予 權(quán)利占據(jù)一個特定的單元并在合作社運作中有投票權(quán) 每個月 股東會支付一定數(shù) 量的錢 這些經(jīng)費用于補償他們成比例的操作整個合作社的花費的份額 尤其包括 抵押支付 財產(chǎn)稅 管理 生活費 保險 公共設施以及用于儲備資金 對于合作 社的所有者來講有許多好處 包括個人收入稅的減除 較低的營業(yè)額稅 較低的固 定資產(chǎn)評估稅 減少的生活費 居民的參與和控制 并且能夠避免缺席者和投資者 的所有權(quán) 3 3 4 管理機構(gòu) 住宅合作社國家協(xié)會是一個由住宅合作社 互助住宅協(xié)會 會員協(xié)會 居民擁 有或控制的住房 內(nèi)行 各種組織以及有興趣推動社區(qū)住宅合作社的個人組成的非 盈利的國家聯(lián)盟 它成立于 1960 年 并且是唯一的國家住宅合作住宅組織 住宅 合作社國家協(xié)會中的所有成員均享有許多好處 住宅合作社國家協(xié)會由其會員支持和管理 會員代表通過理事會來參與管理 理事會指導組織的政策 在年會上 會員選舉理事會的成員并對規(guī)章制度的改變和 華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文 22 其他條款進行投票表決 6 3 4 日本住宅合作社的發(fā)展和特點日本住宅合作社的發(fā)展和特點 二戰(zhàn)以后 隨著日本工業(yè)的逐步恢復和經(jīng)濟的迅速發(fā)展 日本的城市人口也隨 之大量增加 由于戰(zhàn)爭使日本的城市建設受到了毀