2016.08.01武清別墅市場概況.pptx

武清別墅市場概況,河西新城區(qū)/城際板塊,開發(fā)區(qū)板塊,河東老城區(qū)板塊,下朱莊板塊,南湖板塊,泗村店板塊,城際板塊,武清在售商品房區(qū)域一覽：1）以運河為界，河西河東新老城區(qū)及城際板塊，主要成交客戶以“楊村”本土客戶為主；2）開發(fā)區(qū)板塊，開發(fā)區(qū)生活配套中心，主要客戶為開發(fā)區(qū)以北鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶；3）朱莊、南湖板塊，靠近北辰交界，跟隨城市規(guī)劃而逐漸興起，主要客戶以周邊及北辰客戶為主；4）泗村店、高村板塊，在京津冀一體化下，主要成交以北京客戶為主。本案不在武清熱門地產(chǎn)板塊中，區(qū)域投資置業(yè)熱度相對較低，但靠近泗村店和規(guī)劃中龍鳳新城核心區(qū)且近北京未來有成長空間。,本案,開發(fā)區(qū)板塊,下朱莊板塊,泗村店板塊,城際板塊,南湖板塊,武清5大別墅板塊：城區(qū)板塊：隨著“富力尚悅居”“鴻坤原鄉(xiāng)郡”“雍鑫紅星華府”等項目別墅產(chǎn)品的售罄，武清市場城區(qū)及城際板塊目前尚未有新別墅產(chǎn)品推出；南湖板塊：生態(tài)資源、品牌開發(fā)，為別墅產(chǎn)品暢銷板塊。目前武清別墅多集中此，隨著綠博會的召開，南湖板塊更是奠定了高端住宅的前景。下朱莊板塊：城區(qū)與郊區(qū)邊界，多為高層產(chǎn)品，隨著“龍灣城”“世茂”等項目的售罄，目前只有少許別墅產(chǎn)品在售；開發(fā)區(qū)板塊：受城市規(guī)劃影響，開發(fā)區(qū)項目較少，主要在售項目中均有別墅產(chǎn)品；高村板塊：高村板塊以卓達項目（卓達三溪塘、卓達鏡湖）為代表，直接針對北京改善客戶群。泗村店板塊：以鑫苑湯泉、燕云小鎮(zhèn)等經(jīng)濟型別墅和恒大山水城、綠洲灣8號等享受型產(chǎn)品兼顧北京和本地改善客戶。,本案,2014年武清別墅供應2080套成交1191套，其中城區(qū)、南湖及高村表現(xiàn)明顯。城區(qū)如富力及雍鑫等品牌開發(fā)商依托品牌拉力塑造別墅信心，受到別墅客戶的認可。南湖及下朱莊板塊由于地段原因成交并不理想。2015年武清別墅供應2044套成交2325套，其中城區(qū)及城際板塊別墅基本消化完畢，南湖板塊受綠博會影響上半年表現(xiàn)突出，高村泗村店板塊則受到“京津冀”炒熱，北京客戶不斷涌入，別墅成交一度走高。,02,由成交均價來看，武清2015年整體別墅成交價格有所微幅，泗村店板塊由于京津冀政策規(guī)劃拉動價格走高！同時由各版塊成交均價來看，板塊之間價差不大，較高價格依舊出現(xiàn)在城區(qū)及城際板塊。同時，通過近期走訪，目前武清別墅成交價格在12000元左右，受武清整體樓市影響，別墅價格有所上浮。,2016年1-7月武清別墅成交中，泗村店板塊4個項目進入成交排名TOP5榜單，表現(xiàn)搶眼；燕云小鎮(zhèn)、哈蘭莊園分別以325套、149套成績成為區(qū)域別墅銷量冠亞軍；頤湖莊園2016年成交2套，排名倒數(shù)第三。,從產(chǎn)品供應面積結(jié)構(gòu)來看，200-220面積區(qū)間別墅產(chǎn)品為市場供應成交主力，其次是180-200面積段；此外140-180面積段類迷你別墅產(chǎn)品（以疊拼別墅為主）呈現(xiàn)明顯供不應求的需求特征。300以上的奢華型別墅需求復蘇，總計成交153套，整個區(qū)域月均去化21套左右。,別墅市場,武清別墅市場小結(jié)：別墅市場占比武清總商品房市場增加到10%，隨著別墅資源的稀缺性的凸顯以及“京津”市場客戶流通，武清別墅產(chǎn)市場勢頭高漲。但目前來看，武清別墅項目較多，后續(xù)供應充足，產(chǎn)品定位相對雷同，市場競爭激烈。隨著京津冀一體化規(guī)劃推進拉動高村、泗村板塊熱度大幅提升，取代南湖、楊村等老牌別墅板塊成為新高端住宅投資置業(yè)熱點區(qū)域，本案后續(xù)或可借勢其區(qū)域熱度重點爭取北京外溢客戶。,京塘線,重點爭取泗村板塊：本案東側(cè)的泗村店板塊別墅項目供應集中且熱度較高是本案競品主要來源；泗村店板塊別墅項目主要分布在大東線兩側(cè)呈帶狀分布。引導轉(zhuǎn)化高村板塊：交通便利靠近北京等區(qū)位特點與高村板塊項目在客群定位上有一定重合度。,高村板塊,泗村板塊,燕云小鎮(zhèn)基本信息,物業(yè)地址：武清泗村店鎮(zhèn)占地面積：42（萬）建筑面積：49（萬）容積率：1.01綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排別墅面積區(qū)間：200工程進度：均價：11000元/配套設施：2.65萬商業(yè)，3900社區(qū)幼兒園銷售情況：2016年5月17日開盤主要客戶：北京自住、投資、武清改善、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷,低總價、溫泉入戶低密社區(qū),項目特色：,燕云小鎮(zhèn)產(chǎn)品情況,北美喬治亞風格,（中間戶型）4室2廳3衛(wèi)200,中間戶型贈送前后院，約70左右，挑空大堂,5室2廳4衛(wèi)200（邊戶型）,邊戶型贈送三圍合側(cè)院，70-200左右，挑空大堂,燕云小鎮(zhèn)推售情況,燕云小鎮(zhèn)項目2015年5月入市銷售，至今推售3次，累計推出482套聯(lián)排別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品類型以4聯(lián)排為主，搭配少量6聯(lián)排，3聯(lián)排產(chǎn)品。該項目至今去化418套別墅，推售去化率87%左右，銷售周期約13個月，月均去化在32套左右。2016年3-6月去化208套，占總成交套數(shù)50%，月均52套左右，也是2016年武清別墅銷冠項目。,哈蘭莊園基本信息,物業(yè)地址：武清泗村店鎮(zhèn)占地面積：10.66（萬）建筑面積：12.92（萬）容積率：1.08綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、高層面積區(qū)間：151-204工程進度：均價：12000元/配套設施：最近開盤：2016年7月1日主要客戶：北京自住、投資、武清改善、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷,紅酒文化緊湊戶型低總價,項目特色：,哈蘭莊園產(chǎn)品情況,南加州建筑風格主打哈蘭酒莊紅酒文化概念，建筑、園林實景檔次不高；營銷概念還是別墅產(chǎn)品演繹不足，主要針對本地改善或北京地區(qū)價格擠壓的剛需客戶。,3室2廳1廚3衛(wèi)建筑面積:151.00,3室2廳1廚3衛(wèi)建筑面積:156.00,3室3廳1廚4衛(wèi)建筑面積:181.00,4室3廳1廚4衛(wèi)建筑面積:204.00,哈蘭莊園推售情況,本案2015年9月10日首次開盤，至今推售四次，推售思路為先期以別墅產(chǎn)品啟勢奠定地位，再推高層回現(xiàn)金，2016年2、3月兩次推售高層產(chǎn)品，576套房源在1個月內(nèi)全部售完。2016年7月1日推出12棟（共計66套）聯(lián)排別墅產(chǎn)品，受到市場追捧，一個月銷售59套，當期推售去化率89%，市場表現(xiàn)搶眼。該項目別墅產(chǎn)品面積控制在204以下，總價260萬以下，置業(yè)門檻相對較低，客戶覆蓋面廣。,鑫苑湯泉世家基本信息,物業(yè)地址：武清泗村店鎮(zhèn)占地面積：24.45（萬）建筑面積：34.36（萬）容積率：1.1綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼、高層面積區(qū)間：151-204工程進度：均價：12000元/配套設施：3000溫泉會所、幼兒園、休閑商街最近開盤：2016年5月20日主要客戶：北京自住、投資、武清改善、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷,項目特色：溫泉養(yǎng)生休閑度假低總價,鑫苑湯泉世家產(chǎn)品情況,北美風格建筑，以四聯(lián)排、五聯(lián)排產(chǎn)品為主，搭配少量雙拼產(chǎn)品，溫泉入戶。,3室2廳4衛(wèi)1廚建筑面積:150,4室2廳4衛(wèi)1廚建筑面積:170,鑫苑湯泉世家推售情況,本案2015年11月入市，至今推售4次，先期推出別墅產(chǎn)品，2016年5月推出高層現(xiàn)金流產(chǎn)品，目前整體去化率約88%左右。該項目別墅產(chǎn)品面積控制得當，總價較低，聯(lián)排別墅產(chǎn)品月均去化約28-30套左右，去化速度較為理想。鑫苑湯泉世家項目2016年累計成交119套，在武清別墅成交榜單中排名第五。,02,別墅竟項,泗村店板塊竟項小結(jié):,燕云小鎮(zhèn)、哈蘭莊園、鑫苑湯泉世家等經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品去化速度較快，月均30套左右；面積200以下總價300以下別墅產(chǎn)品市場接受度較好；區(qū)域高端別墅需求復蘇：隨著區(qū)域板塊熱度提升一些因高總價滯銷房源重新受到關(guān)注（綠洲灣8號）。本案面積及總價與恒大山水城、綠洲灣8號較為接近，可作為本案雙拼客戶攔截重點競品項目；燕云小鎮(zhèn)、哈蘭莊園等經(jīng)濟型別墅銷售勢頭較好客戶量較多，重點爭取，轉(zhuǎn)化為聯(lián)排客戶。,綠洲灣8號基本信息,物業(yè)地址：武清泗村店鎮(zhèn)占地面積：25（萬）建筑面積：37（萬）容積率：0.6綠化率：50%物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼、圍院面積區(qū)間：210-400工程進度：均價：疊拼8500元/，雙拼314-600萬/套配套設施：8000溫泉會所、5000風情商業(yè)街銷售情況：2016年6月2日開盤主要客戶：北京改善、投資、武清、天津改善,項目特色：超低容積率純別墅社區(qū)溫泉會所產(chǎn)品類型豐富,綠洲灣8號產(chǎn)品情況,綠洲灣8號2011年12月9日首次開盤推出聯(lián)排、雙拼、疊拼等多種類型別墅產(chǎn)品總計58套；項目至今推盤6次，累計推出288套別墅房源，目前仍有170套余源，整體去化率約59%左右，月均去化3套左右；低總價疊拼產(chǎn)品去化速度相對較快。2016年泗村店板塊被北京客戶帶熱，享受型別墅產(chǎn)品成交有復蘇之勢。,恒大山水城基本信息,物業(yè)地址：武清泗村店鎮(zhèn)占地面積：3000畝建筑面積：200（萬）（25萬（一期）容積率：1.1綠化率：50%物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼、高層面積區(qū)間：210-400工程進度：均價：14000元/配套設施：銷售情況：2016年5月17日推高層，一期售罄主要客戶：北京改善、投資、武清、天津改善,項目特色：超級大盤、景觀地產(chǎn)、品牌開發(fā)商,恒大山水城基本信息,簡約歐式風格建筑立面，恒大標準產(chǎn)品線中心景觀湖。,恒大山水城推售情況,恒大山水城一期基本售罄，最近一次推售為2015年12月31日推出28套別墅，截止目前已簽約21套，月均去化約4套，剩余7套，別墅均價約14000元/。,區(qū)域市場推廣情況楓丹天城渠道獎勵：小蜜蜂帶客到訪1組10元錢，成交1套3000元，一次遞增5000元；渠道分銷帶客1套2000元；盛世年華常規(guī)推廣：派單攔截富力尚悅居；45萬短信；社區(qū)廣告；渠道獎勵：小蜜蜂帶客到訪售樓處20元獎勵，成交1000元獎勵；鴻坤原鄉(xiāng)郡常規(guī)推廣：派單、電開；渠道獎勵：底薪3200元，千7提成，到訪40元/組；鴻坤原鄉(xiāng)半島常規(guī)推廣：派單、電開；渠道獎勵：底薪3200元，千7提成，