房地產(chǎn)項目全程策劃30步驟

房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃30個階段第一階段：房地產(chǎn)項目位置市場調(diào)查主要課題從宏觀上全面了解項目位置房地產(chǎn)市場狀況，提供區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況、項目位置部門競爭項目分析、對項目情況的初步了解、項目可行性研究的基礎(chǔ)。步驟a:分析房地產(chǎn)宏觀環(huán)境一、區(qū)域環(huán)境。區(qū)域環(huán)境研究要集中在區(qū)域開館、面積、人口、交通、通訊、旅游等多個方面。第二，經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究一般包括國民經(jīng)濟狀況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、對外貿(mào)易和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等。第三，政策環(huán)境。即與房地產(chǎn)市場相關(guān)的住房改造政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。第四，產(chǎn)業(yè)環(huán)境。關(guān)于國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展計劃、土地利用總體計劃、城市建設(shè)計劃和區(qū)域計劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。與此同時，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，還要系統(tǒng)地研究資本流動、項目分析和評價手段、投資價值和決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等。步驟b:房地產(chǎn)項目位置的房地產(chǎn)市場狀況分析第一，城市房地產(chǎn)市場開發(fā)說明。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，客觀地赤裸裸地描述供給、需求、價格動向。第二，市場現(xiàn)狀分析。一般比較近3-5年的交易量、供應(yīng)和交易價格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼「拍詈烷_發(fā)方式，深入分析當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀。第三，預(yù)測未來趨勢。基于現(xiàn)狀分析，對郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等項目相關(guān)方面進行預(yù)測(約3-5年)。步驟c:房地產(chǎn)項目位置市場分析第一，板塊總體規(guī)劃。主要包括住宅計劃、支援計劃、道路計劃、綠地計劃等。第二，板塊功能位置。必須區(qū)分CLD或CBD等。第三，板塊開發(fā)力學(xué)。正在建設(shè)中，今后開發(fā)的項目需要全面而簡短的了解。第四，板塊財產(chǎn)價格水平分析。這是制定價格戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，必須收集準(zhǔn)確、綜合的資料，分類分析。階段d:房地產(chǎn)項目塊環(huán)境研究與分析地塊環(huán)境研究報告的一般結(jié)構(gòu)是對開發(fā)地塊周圍1 2公里范圍和開發(fā)地塊未來城市發(fā)展趨勢的研究和分析。第一，生活套餐。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)狀況、休閑、體育設(shè)施、醫(yī)療、教育設(shè)施分布和未來發(fā)展預(yù)測第二，交通狀況。各種車輛的通勤半徑，停車設(shè)施現(xiàn)狀調(diào)查，各種道路交通工具維修點情況第三，周圍風(fēng)景。自然景觀、歷史文化景觀等第四，污染狀況?？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)、土壤狀態(tài)、輻射狀態(tài)、可見性狀態(tài)、水蒸氣和腐蝕狀態(tài)，以及未來的變化第五，社會保障。第六，未來發(fā)展。交通未來發(fā)展的研究，教育和醫(yī)療未來發(fā)展的研究，購物和休閑未來發(fā)展的研究，體育和旅游景點未來發(fā)展的研究步驟e:分析項目地塊特性一是項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)(容積率、建筑密度、綠地率、高建設(shè)限制)和其他幾個基本情況。第二，項目塊SWOT分析。分析位置、時間、政策和經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源的優(yōu)點、缺點、機會和威脅。第二階段：重新調(diào)查房地產(chǎn)項目所在地市場情況主要任務(wù)深入了解房地產(chǎn)市場的需求情況，確定可模擬項目，調(diào)查研究可模擬項目，為項目定位提供依據(jù)。步驟a:深入調(diào)查分析該地區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境第一，市場需求和消費者行為調(diào)查。主要包括消費者對房地產(chǎn)的總需求和飽和點、市場需求趨勢、市場需求影響因素調(diào)查、需求動機和行為調(diào)查等。(注：不同的開發(fā)項目要求調(diào)查表內(nèi)容不同。)。第二，房地產(chǎn)市場狀況目標(biāo)調(diào)查。主要對該地區(qū)的明星房地產(chǎn)、暢銷書、滯脹房地產(chǎn)、最受歡迎的房地產(chǎn)類型、住宅市場空置率等進行調(diào)查分析。第三，房地產(chǎn)市場的營銷手段調(diào)查。主要包括房地產(chǎn)廣告的空間、時間分布和廣告效果測量、房地產(chǎn)廣告媒體的使用、房地產(chǎn)廣告預(yù)算和代理調(diào)查、各種宣傳活動對項目績效的影響、房地產(chǎn)營銷方式的采用等。步驟b:全面分析可模擬項目分析可模擬項目的獨特特性、各種硬件指標(biāo)和軟件指標(biāo)、銷售業(yè)績等。首先，對可模擬項目的硬件指標(biāo)進行調(diào)查。項目安裝面積、土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃家具數(shù)等方面的調(diào)查研究。其次，對可模擬項目的軟件指標(biāo)進行調(diào)查。主要包括項目價格水平、公寓比例、社區(qū)支持、項目定位、主要賣點、第三，可模擬項目銷售消除順序分析。四是對模擬項目銷售渠道使用情況的調(diào)查分析。第五，可模擬項目的廣告投放和廣告成本，廣告策略研究。第六，分析和估計未來可模擬項目的情況。步驟3:開發(fā)房地產(chǎn)項目投資分析報告步驟a:介紹房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本情況步驟b:房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析項目開發(fā)成本主要包括土地收購成本、前期開發(fā)成本、建安項目成本、公共建設(shè)單位設(shè)備成本、管理成本、財政成本和稅收等。步驟c:房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資收益分析項目概念設(shè)計和項目定位的第二階段步驟1:分析可模擬項目、主要競爭對手營銷策略可比較項目分析主要集中在項目概述、市場定位、價格、銷售戰(zhàn)略、主要媒體使用和部署頻率、宣傳活動、其他特殊賣點和營銷手段上。第二階段：房地產(chǎn)項目SWOT分析和制定整體思路步驟a:房地產(chǎn)項目的SWOT分析項目的優(yōu)勢來自地理環(huán)境、周邊支持、交通、競爭對手、拆除問題、品牌強度、城市規(guī)劃、項目定位、地形地塊、批次等級、項目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設(shè)計樣式等位置、時間、政策和經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源步驟b:應(yīng)對房地產(chǎn)項目缺點的策略步驟c:創(chuàng)建項目的總體思路第一，戰(zhàn)略部署。制定項目戰(zhàn)略目標(biāo)，劃分實施階段。第二，軟件平臺的構(gòu)建。實現(xiàn)項目戰(zhàn)略目標(biāo)所需的軟件平臺“營銷環(huán)境”的構(gòu)建應(yīng)從項目的規(guī)劃階段開始。第三，硬件功能的配置。包括項目本身必須實施的功能定位和項目組合外圍設(shè)備支持等功能定位。步驟3:發(fā)掘房地產(chǎn)項目的潛在價值第一，發(fā)掘項目與生俱來的最大價值。從品牌價值、時期價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地形、規(guī)模、產(chǎn)品特性等入手。第二，賦予適當(dāng)和最大化的后天價值。第一個主要賣點：房地產(chǎn)硬件價值第二個主要賣點：產(chǎn)品的價值第三個關(guān)鍵賣點：功能增強價值第四大賣點：生活文化和生活方式第五個主要賣點：情感第六個主要賣點：身份第七個主要賣點：規(guī)格和指標(biāo)榮譽和規(guī)格第八個關(guān)鍵賣點：直接促銷功能步驟4:鎖定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶群步驟a:對以下問題進行研究第一，買方(包括隱藏的、主導(dǎo)的兩類)是誰？第二，賦予適當(dāng)和最大化的后天價值。第三，買方為什么要買這些房子？第四，誰參與了買方的購買行為？第五，買方用什么方式買房子？第六，買方什么時候買房子？第七，買方在哪里買房間？研究這個問題后，我們要畫出最完整、最準(zhǔn)確地描述買方文化特性、社會特性、個人特性和心理特性的“素描”。步驟b:目標(biāo)客戶群定位步驟c:目標(biāo)客戶基礎(chǔ)說明步驟d:基于項目和目標(biāo)客戶的塢站一、項目產(chǎn)品的總體特征說明。第二，項目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群之間的對接。步驟e:分析目標(biāo)客戶組的消費者心理判斷和需求第一，消費心理。第二，需求分析。三、對項目主題的認(rèn)識步驟5:房地產(chǎn)項目開發(fā)主題定位和房地產(chǎn)形象定位步驟a:定位房地產(chǎn)項目開發(fā)主題為項目構(gòu)建領(lǐng)先、戰(zhàn)略性的市場主題概念體系：A.這個系統(tǒng)不僅是主題概念的建議；B.該系統(tǒng)壓迫項目和區(qū)域房地產(chǎn)市場的大勢和機會點。C.基于項目資源的優(yōu)勢和開發(fā)人員的優(yōu)勢；D.完全集成。該系統(tǒng)可以充分發(fā)掘和實踐項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢和一系列賣點。F.該系統(tǒng)具有持續(xù)項目出口的深度價值，保證了大規(guī)模項目的持續(xù)升溫，并為戰(zhàn)略擴張埋下了伏筆。G.該系統(tǒng)可以應(yīng)對項目的建設(shè)、分期開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)人員的開發(fā)和宣傳，實現(xiàn)脈動市場推進功能。步驟b:定位房地產(chǎn)項目圖像以項目的開發(fā)主題定位為中心，從功能和形式方面開始，進行項目的圖像定位。步驟6:房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設(shè)計和建議步驟a:房地產(chǎn)項目綜合評價計劃兼營專業(yè)規(guī)劃公司和土地開發(fā)總平面計劃，堅持“市場化”和“適度超前”兩個原則。步驟b:房地產(chǎn)交通道路規(guī)劃一是區(qū)域交通道路規(guī)劃。第二，住宅區(qū)連接外部道路規(guī)劃。步驟c:社區(qū)支持計劃步驟d:建議房地產(chǎn)公寓布局設(shè)計第一，公寓布局。2號房2號房，3號房2號房等占多少部分的構(gòu)成。第二，公寓面積比率。80平方米以下，80 100平方米等是幾個百分點，需要正確的比例。第三，公寓布局設(shè)計特點。單、跳、冗馀和功能分區(qū)等建議階段e:建筑設(shè)計建議首先，提出立面設(shè)計方案。第二，提出整體風(fēng)格。第三，集團規(guī)劃和設(shè)計建議。步驟f:景觀規(guī)劃第一，確定綠化面積。第二，風(fēng)景的主題提取。第三，風(fēng)景的特征。步驟g:智能系統(tǒng)設(shè)計建議堅持“適度先進”、“成本管理”和“特色建設(shè)”三個原則，提出構(gòu)建智能系統(tǒng)設(shè)計的建議。步驟7:制定房地產(chǎn)項目開發(fā)戰(zhàn)略步驟a:階段發(fā)展戰(zhàn)略步驟b:階段發(fā)展計劃房地產(chǎn)項目營銷計劃的第三階段第一階段：房地產(chǎn)宣傳戰(zhàn)略定位步驟a:品牌戰(zhàn)略一、命名體系二、建立VIS系統(tǒng)步驟b:定價策略第一，價格戰(zhàn)略。1、價格目標(biāo)：加快銷售速度、提高銷售率、資金周轉(zhuǎn)等。2、價格計量：建筑成本、建筑產(chǎn)品特性、正常利潤、市場價格導(dǎo)向、附近市場和競爭情況等。3、定價策略：側(cè)重市場方向。4、價格原則：地理位置、景觀、住房類型計劃、地板、面臨等。5、價格政策和支付方式：支付通常通過項目進行分期付款；折扣優(yōu)惠面積小，平面布局不同，確定了最低價等。第二，差異戰(zhàn)略。第三，市場價格戰(zhàn)略。步驟c:廣告策略第一，步驟d:媒體策略第一，步驟e:活動策略第一，宣傳活動計劃。步驟2:制定市場進入計劃步驟a:實施營銷理念第一，客戶群的明確化。第二，主要賣點展示。步驟b:市場營銷策略第一，提出營銷方法。第二，宣傳活動計劃。第四部分項目市場準(zhǔn)備和階段戰(zhàn)略第一階段：房地產(chǎn)項目市場準(zhǔn)備步驟a:分割銷售周期并確定每個周期的工作內(nèi)容第一，步驟b:構(gòu)建市