房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目總體規(guī)劃30個階段第一階段：房地產項目位置市場調查主要課題從宏觀上全面了解項目位置房地產市場狀況，提供區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產市場狀況、項目位置部門競爭項目分析、對項目情況的初步了解、項目可行性研究的基礎。步驟a:分析房地產宏觀環(huán)境一、區(qū)域環(huán)境。區(qū)域環(huán)境研究要集中在區(qū)域開館、面積、人口、交通、通訊、旅游等多個方面。第二，經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究一般包括國民經(jīng)濟狀況、財政收支、產業(yè)結構和主導產業(yè)、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等。第三，政策環(huán)境。即與房地產市場相關的住房改造政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。第四，產業(yè)環(huán)境。關于國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展計劃、土地利用總體計劃、城市建設計劃和區(qū)域計劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。與此同時，在房地產開發(fā)過程中，還要系統(tǒng)地研究資本流動、項目分析和評價手段、投資價值和決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等。步驟b:房地產項目位置的房地產市場狀況分析第一，城市房地產市場開發(fā)說明。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，客觀地赤裸裸地描述供給、需求、價格動向。第二，市場現(xiàn)狀分析。一般比較近3-5年的交易量、供應和交易價格，結合當?shù)鼐用竦木幼「拍詈烷_發(fā)方式，深入分析當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀。第三，預測未來趨勢?；诂F(xiàn)狀分析，對郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等項目相關方面進行預測(約3-5年)。步驟c:房地產項目位置市場分析第一，板塊總體規(guī)劃。主要包括住宅計劃、支援計劃、道路計劃、綠地計劃等。第二，板塊功能位置。必須區(qū)分CLD或CBD等。第三，板塊開發(fā)力學。正在建設中，今后開發(fā)的項目需要全面而簡短的了解。第四，板塊財產價格水平分析。這是制定價格戰(zhàn)略的基礎，必須收集準確、綜合的資料，分類分析。階段d:房地產項目塊環(huán)境研究與分析地塊環(huán)境研究報告的一般結構是對開發(fā)地塊周圍1 2公里范圍和開發(fā)地塊未來城市發(fā)展趨勢的研究和分析。第一，生活套餐。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)絡狀況、休閑、體育設施、醫(yī)療、教育設施分布和未來發(fā)展預測第二，交通狀況。各種車輛的通勤半徑，停車設施現(xiàn)狀調查，各種道路交通工具維修點情況第三，周圍風景。自然景觀、歷史文化景觀等第四，污染狀況。空氣質量、水質、土壤狀態(tài)、輻射狀態(tài)、可見性狀態(tài)、水蒸氣和腐蝕狀態(tài)，以及未來的變化第五，社會保障。第六，未來發(fā)展。交通未來發(fā)展的研究，教育和醫(yī)療未來發(fā)展的研究，購物和休閑未來發(fā)展的研究，體育和旅游景點未來發(fā)展的研究步驟e:分析項目地塊特性一是項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(容積率、建筑密度、綠地率、高建設限制)和其他幾個基本情況。第二，項目塊SWOT分析。分析位置、時間、政策和經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源的優(yōu)點、缺點、機會和威脅。第二階段：重新調查房地產項目所在地市場情況主要任務深入了解房地產市場的需求情況，確定可模擬項目，調查研究可模擬項目，為項目定位提供依據(jù)。步驟a:深入調查分析該地區(qū)房地產市場環(huán)境第一，市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對房地產的總需求和飽和點、市場需求趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機和行為調查等。(注：不同的開發(fā)項目要求調查表內容不同。)。第二，房地產市場狀況目標調查。主要對該地區(qū)的明星房地產、暢銷書、滯脹房地產、最受歡迎的房地產類型、住宅市場空置率等進行調查分析。第三，房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的空間、時間分布和廣告效果測量、房地產廣告媒體的使用、房地產廣告預算和代理調查、各種宣傳活動對項目績效的影響、房地產營銷方式的采用等。步驟b:全面分析可模擬項目分析可模擬項目的獨特特性、各種硬件指標和軟件指標、銷售業(yè)績等。首先，對可模擬項目的硬件指標進行調查。項目安裝面積、土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃家具數(shù)等方面的調查研究。其次，對可模擬項目的軟件指標進行調查。主要包括項目價格水平、公寓比例、社區(qū)支持、項目定位、主要賣點、第三，可模擬項目銷售消除順序分析。四是對模擬項目銷售渠道使用情況的調查分析。第五，可模擬項目的廣告投放和廣告成本，廣告策略研究。第六，分析和估計未來可模擬項目的情況。步驟3:開發(fā)房地產項目投資分析報告步驟a:介紹房地產項目開發(fā)的基本情況步驟b:房地產項目開發(fā)成本分析項目開發(fā)成本主要包括土地收購成本、前期開發(fā)成本、建安項目成本、公共建設單位設備成本、管理成本、財政成本和稅收等。步驟c:房地產項目開發(fā)的投資收益分析項目概念設計和項目定位的第二階段步驟1:分析可模擬項目、主要競爭對手營銷策略可比較項目分析主要集中在項目概述、市場定位、價格、銷售戰(zhàn)略、主要媒體使用和部署頻率、宣傳活動、其他特殊賣點和營銷手段上。第二階段：房地產項目SWOT分析和制定整體思路步驟a:房地產項目的SWOT分析項目的優(yōu)勢來自地理環(huán)境、周邊支持、交通、競爭對手、拆除問題、品牌強度、城市規(guī)劃、項目定位、地形地塊、批次等級、項目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設計樣式等位置、時間、政策和經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源步驟b:應對房地產項目缺點的策略步驟c:創(chuàng)建項目的總體思路第一，戰(zhàn)略部署。制定項目戰(zhàn)略目標，劃分實施階段。第二，軟件平臺的構建。實現(xiàn)項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺“營銷環(huán)境”的構建應從項目的規(guī)劃階段開始。第三，硬件功能的配置。包括項目本身必須實施的功能定位和項目組合外圍設備支持等功能定位。步驟3:發(fā)掘房地產項目的潛在價值第一，發(fā)掘項目與生俱來的最大價值。從品牌價值、時期價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地形、規(guī)模、產品特性等入手。第二，賦予適當和最大化的后天價值。第一個主要賣點：房地產硬件價值第二個主要賣點：產品的價值第三個關鍵賣點：功能增強價值第四大賣點：生活文化和生活方式第五個主要賣點：情感第六個主要賣點：身份第七個主要賣點：規(guī)格和指標榮譽和規(guī)格第八個關鍵賣點：直接促銷功能步驟4:鎖定房地產項目的目標客戶群步驟a:對以下問題進行研究第一，買方(包括隱藏的、主導的兩類)是誰？第二，賦予適當和最大化的后天價值。第三，買方為什么要買這些房子？第四，誰參與了買方的購買行為？第五，買方用什么方式買房子？第六，買方什么時候買房子？第七，買方在哪里買房間？研究這個問題后，我們要畫出最完整、最準確地描述買方文化特性、社會特性、個人特性和心理特性的“素描”。步驟b:目標客戶群定位步驟c:目標客戶基礎說明步驟d:基于項目和目標客戶的塢站一、項目產品的總體特征說明。第二，項目產品與目標客戶群之間的對接。步驟e:分析目標客戶組的消費者心理判斷和需求第一，消費心理。第二，需求分析。三、對項目主題的認識步驟5:房地產項目開發(fā)主題定位和房地產形象定位步驟a:定位房地產項目開發(fā)主題為項目構建領先、戰(zhàn)略性的市場主題概念體系：A.這個系統(tǒng)不僅是主題概念的建議；B.該系統(tǒng)壓迫項目和區(qū)域房地產市場的大勢和機會點。C.基于項目資源的優(yōu)勢和開發(fā)人員的優(yōu)勢；D.完全集成。該系統(tǒng)可以充分發(fā)掘和實踐項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢和一系列賣點。F.該系統(tǒng)具有持續(xù)項目出口的深度價值，保證了大規(guī)模項目的持續(xù)升溫，并為戰(zhàn)略擴張埋下了伏筆。G.該系統(tǒng)可以應對項目的建設、分期開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)人員的開發(fā)和宣傳，實現(xiàn)脈動市場推進功能。步驟b:定位房地產項目圖像以項目的開發(fā)主題定位為中心，從功能和形式方面開始，進行項目的圖像定位。步驟6:房地產項目產品設計和建議步驟a:房地產項目綜合評價計劃兼營專業(yè)規(guī)劃公司和土地開發(fā)總平面計劃，堅持“市場化”和“適度超前”兩個原則。步驟b:房地產交通道路規(guī)劃一是區(qū)域交通道路規(guī)劃。第二，住宅區(qū)連接外部道路規(guī)劃。步驟c:社區(qū)支持計劃步驟d:建議房地產公寓布局設計第一，公寓布局。2號房2號房，3號房2號房等占多少部分的構成。第二，公寓面積比率。80平方米以下，80 100平方米等是幾個百分點，需要正確的比例。第三，公寓布局設計特點。單、跳、冗馀和功能分區(qū)等建議階段e:建筑設計建議首先，提出立面設計方案。第二，提出整體風格。第三，集團規(guī)劃和設計建議。步驟f:景觀規(guī)劃第一，確定綠化面積。第二，風景的主題提取。第三，風景的特征。步驟g:智能系統(tǒng)設計建議堅持“適度先進”、“成本管理”和“特色建設”三個原則，提出構建智能系統(tǒng)設計的建議。步驟7:制定房地產項目開發(fā)戰(zhàn)略步驟a:階段發(fā)展戰(zhàn)略步驟b:階段發(fā)展計劃房地產項目營銷計劃的第三階段第一階段：房地產宣傳戰(zhàn)略定位步驟a:品牌戰(zhàn)略一、命名體系二、建立VIS系統(tǒng)步驟b:定價策略第一，價格戰(zhàn)略。1、價格目標：加快銷售速度、提高銷售率、資金周轉等。2、價格計量：建筑成本、建筑產品特性、正常利潤、市場價格導向、附近市場和競爭情況等。3、定價策略：側重市場方向。4、價格原則：地理位置、景觀、住房類型計劃、地板、面臨等。5、價格政策和支付方式：支付通常通過項目進行分期付款；折扣優(yōu)惠面積小，平面布局不同，確定了最低價等。第二，差異戰(zhàn)略。第三，市場價格戰(zhàn)略。步驟c:廣告策略第一，步驟d:媒體策略第一，步驟e:活動策略第一，宣傳活動計劃。步驟2:制定市場進入計劃步驟a:實施營銷理念第一，客戶群的明確化。第二，主要賣點展示。步驟b:市場營銷策略第一，提出營銷方法。第二，宣傳活動計劃。第四部分項目市場準備和階段戰(zhàn)略第一階段：房地產項目市場準備步驟a:分割銷售周期并確定每個周期的工作內容第一，步驟b:構建市