物業(yè)工程部管理手冊培訓(xùn)

物業(yè)工程部管理手冊培訓(xùn),浙江中天物業(yè)管理有限公司,目錄,基礎(chǔ)管理,運(yùn)行管理,安全管理,危機(jī)管理,維修管理,主要設(shè)備,物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包括以下：建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備、人防設(shè)備等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備,基礎(chǔ)管理,物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作,基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理,設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等。設(shè)備資料管理：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等。設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。,基礎(chǔ)管理規(guī)章制度,生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度。責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等。,基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn),對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳與教育。,運(yùn)行管理,物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行與使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度。,運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織,定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需求，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水電工組等。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動(dòng)組織目的，一是合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率,運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度,設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度。崗位責(zé)任制度。上班與交接班制度。記錄與報(bào)表制度。報(bào)告制度。服務(wù)規(guī)范。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。,安全管理,物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。包括：加強(qiáng)安全教育與宣傳。設(shè)備安全管理措施。落實(shí)設(shè)備合格證制度。安全責(zé)任制度。,安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳,對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。,安全管理設(shè)備安全管理措施,對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施。定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試。制定設(shè)備的安全管理制度。,安全管理設(shè)備合格證制度,落實(shí)國家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度。如電梯。要求使用與維修人員持證上崗。,安全管理安全責(zé)任制度,主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責(zé)。形成一整套安全責(zé)任制度。,安全管理特種設(shè)備,特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。配合安全檢查，落實(shí)合格證制度。形成一整套安全責(zé)任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。,工程危機(jī)管理,四大目標(biāo)查明危機(jī)原因。減少或控制破壞、損失程度。迅速、正確的反應(yīng)。制止危機(jī)繼續(xù)存在。,工程危機(jī)管理,重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事。勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限。配合政府部門之行動(dòng)。善用資源。知人善任。小心媒體之處理?？刂迫罕娗榫w,工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因,硬件軟件-設(shè)計(jì)制度-維修監(jiān)察-更改經(jīng)驗(yàn)-突發(fā)效率(反應(yīng)),工程危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī),法規(guī)供應(yīng)突發(fā),工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施,物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)）經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,電梯困人確認(rèn)位置-電梯編號(hào)、樓層。通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況。安撫乘客，注意傷病。技工：盡快救人。密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時(shí)指導(dǎo)員。盡快救出被困乘客,注意空氣暢順。跟進(jìn)乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助。查究原因，盡快修復(fù)改善。詳盡報(bào)告,注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值。,工程管理危機(jī)處理,自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）應(yīng)變準(zhǔn)備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)電梯保證去水道暢通,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)派遣專責(zé)人員報(bào)告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物)事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全)詳盡報(bào)告(拍照記錄)向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠),工程危機(jī)管理危機(jī)處理,設(shè)備損壞漏水確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）關(guān)閉/切斷水源防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進(jìn)行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復(fù)詳盡報(bào)告（拍照記錄）向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,設(shè)備損壞停電確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照明之安全，如使用明火照明）注意儲(chǔ)油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng),工程危機(jī)管理危機(jī)處理,風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用)加固容易被吹走的戶外物品收回可移動(dòng)之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備適時(shí)做戶外檢查,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖。物業(yè)準(zhǔn)備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示。安排膳食。小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵?工程危機(jī)管理危機(jī)處理,風(fēng)災(zāi)過后檢查損毀情況。執(zhí)行清理工作。協(xié)助客戶恢復(fù)。檢修受損設(shè)備。詳盡報(bào)告（拍照記錄）。向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠。,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,誤報(bào)火警派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情。盡快報(bào)告現(xiàn)場情況。確實(shí)誤報(bào)，盡快消防控制復(fù)位。調(diào)查誤報(bào)原因。消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告。如有需要，安排進(jìn)行維修。,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,火警處理程序確認(rèn)火警后，盡快評(píng)估是否報(bào)消防部門。確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組?？紤]是否執(zhí)行緊急疏散計(jì)劃（封鎖大廈，許可人士除外）。派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火。切斷火場電源。關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）。協(xié)助消防員滅火?；鹁^后，清理場地。詳盡報(bào)告，照相。如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠。分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾。,工程危機(jī)管理危機(jī)處理,氣體泄漏工作程序如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警。急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法?，F(xiàn)場查證是否屬實(shí)。切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為。關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對(duì)講機(jī)等。無論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對(duì)流。關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān)。疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）。將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救。讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備故障-搶修）。查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任。詳盡報(bào)告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問題）。,維修管理,物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括：設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)定期檢查計(jì)劃維修計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評(píng)價(jià),維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng),日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等一級(jí)保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng),維修管理定期檢查,設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量,維修管理房屋安全檢查,房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。定期評(píng)定房屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。,維修管理計(jì)劃維修,計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。,維修管理計(jì)劃維修,設(shè)備故障曲線圖,維修管理計(jì)劃維修,設(shè)備磨損曲線圖,維修管理計(jì)劃維修,零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修。,維修管理計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn),修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃,維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評(píng)價(jià),設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通