蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 1市商品房銷售面積 比增長(zhǎng) 銷售金額為 比增長(zhǎng) 比增長(zhǎng) 銷售金額為 比增長(zhǎng) 市區(qū)商品房銷售面積 銷售金額為 比增長(zhǎng) 其中商品住房銷售面積 比增長(zhǎng) 銷售金額為 比增長(zhǎng) 1市商品房銷售均價(jià)為 5540元 /平方米，同比下降 其中住宅銷售均價(jià)為 5248元 /平方米，同比增長(zhǎng) 市區(qū)商品房銷售均價(jià)為 6006元 /平方米，同比下降 其中住宅銷售均價(jià)為5748元 /平方米，同比增長(zhǎng) 1市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 比下降 其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積 市區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)商 品房預(yù)售面積 其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積 1區(qū)銷售的商品房中，從購(gòu)買人戶籍來(lái)看，蕪湖市區(qū)居民占 所轄四縣居民占 省外居民占 市區(qū)居民是我市商品房購(gòu)買主力，同時(shí)外來(lái)人口在我市購(gòu)房中也占有較大比重。 按購(gòu)買戶型來(lái)看， 90平方米以下的戶型占總銷售面積的 90 120占 144平方米以上的戶型占 我市商品住房銷售以剛需和改善型為主。 分區(qū)域情況來(lái)看， 1湖區(qū)銷售較好，銷售面積為 江區(qū)商品住房銷售均價(jià)相對(duì)較高，為6759元 /平方米。 截止 7月底，全市房地產(chǎn)貸款余額 貸款結(jié)構(gòu)來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為 比增長(zhǎng) 購(gòu)房貸款余額為 比增長(zhǎng) 去年同期增加 比增長(zhǎng) 二、市場(chǎng)形勢(shì)研判 進(jìn)入下半年，在國(guó)家和地方多重利好政策疊加下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上半年平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。一是商品房銷售方面， 7月當(dāng)月商品房成交量為較上半年略有回落，但與去年同期相比仍保持較大幅度增長(zhǎng)，以市區(qū)為例， 7月當(dāng)月商品房成交量為 比增長(zhǎng) 二是商品房庫(kù)存方面，為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，我市近年來(lái)積極采取有效措施，綜合施策，取得了顯著的效果，樓市庫(kù)存大幅減少，加之上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，超出市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)前我市部分區(qū)域商品住房供應(yīng)量已呈現(xiàn)偏緊狀態(tài)。三是房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資方面，新開(kāi)工面積是下一階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)， 1比增長(zhǎng) 新開(kāi)工面積的放量，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資后續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期較強(qiáng)。四是土地市場(chǎng)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，競(jìng)拍新地塊的意愿迅速升溫， 1區(qū)出讓經(jīng)營(yíng)性土地 8宗，出讓面積 三、下一步工作措施 全面貫徹落實(shí)安徽省人民政府關(guān)于去庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn) (皖政 2016 56號(hào) )，從鼓勵(lì)支持新市民住房消費(fèi)、大力 推進(jìn)住房保障貨幣化和加強(qiáng)商品房供應(yīng)管理等三個(gè)方面綜合施策，有序化解房地產(chǎn)庫(kù)存，控制市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。 科學(xué)安排房地產(chǎn)用地供應(yīng)，通過(guò)控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量等手段，從源頭上把控以實(shí)現(xiàn)真正的供需平衡。突出 “減、控、供、停 ”四字方針，把房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理作為去庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以非住宅商品房去庫(kù)存為重點(diǎn)，嚴(yán)控增量、消化存量。 大力推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠色住宅小區(qū)，采用住宅產(chǎn)業(yè)化等成熟技術(shù)，推廣太陽(yáng)能、淺層地?zé)崮茉诮ㄖ幸惑w化應(yīng)用，提高居住舒適度， 提升住房品質(zhì)。 定期發(fā)布市場(chǎng)信息，提高市場(chǎng)信息透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期。引導(dǎo)不同收入階層、不同就業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)觀念，鼓勵(lì)有剛性需求的購(gòu)房者理性入市。通過(guò)媒體正面宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性消費(fèi)觀念，營(yíng)造良好的輿論和消費(fèi)環(huán)境。 報(bào)告二：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 一、 優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是 20*年起至今， 時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言， 趨向于中高端。 著大量外埠資本注資 區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使 20*年后， 這一局面被打破， 20*年， 目前， 業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。 二、 產(chǎn)品特征： 檔公寓為主 ;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。 價(jià)格特征： 500元 /平方米左右，均價(jià)在 6500元 /平方米以下的物業(yè)主要集中于后 湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。 供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中， 消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。 產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少 (多集中在后湖、金銀湖 )。 文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。 三、 20*年 (1(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析 富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居 其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)， 20*年 (16月份 )， 平方米，與去年同期相比，另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入 20*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降， 20*年 (16月份 )， 950套，與去年同期相比，減少了 從上表可以看出， 且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在 檔樓盤主要聚 集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。 宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在 45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。 同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。 (2)1、 20*年 (16月份 )5000套， 16月總供給 13299套， 市場(chǎng)總銷量為 8950套，總體供銷比為 1。 2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少 為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)， 20*年 (1，全市舊城改造拆遷面積為 16萬(wàn)平方米，同比下降 同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年 (1的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì) 90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到 其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。 資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。 3、購(gòu)房者對(duì) 億房研究中心的 20*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于 受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。 4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在 5000平方米 如下圖所示： 50007000元 /平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上， 7000元 /平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文 5、今年 1020*年 (190平方米以下戶型供小于銷， 140平方米以上戶型供大于銷， 90中， 90平方米以下戶型的上市量占到 90平方米以下戶型的銷售量占到 90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年 1到全市同等戶型上市量的 90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的 四、 田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和 據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析： (一 )20*年上半年 平方米，較去年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品住宅共成交3235套，較去年減少 4630套，降幅為 從上半年 1至 5月呈遞增趨勢(shì)， 5月達(dá)到價(jià)格高峰，為 平方米，隨后 6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定 7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。 出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先 去年同期相比，新房供應(yīng)量減少 3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi) ;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市 的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了 6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。 著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的 140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起 ;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射 ;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的 即將興建，位于 之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。 預(yù)計(jì)不久的將來(lái)， 廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè) 截止到 20*年 6月 30號(hào) ) (二 )古田片區(qū) 20*年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為 平方米，較去年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少 2609套，降幅為 從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年 1至 6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交 1195套，跌幅居全市之首。 從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度 有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。 政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。 古田片區(qū)主要在售樓盤信息 (截止到 20*年 6月 30號(hào) ) (三 )二七、后湖片區(qū) 20*年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為 平方米，較去 年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品房住宅共成交 2364套，較去年下降 從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)， 1至 5月穩(wěn)中有升， 6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天 雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。 令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建 設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息 (截止到 20*年 6月 30號(hào) ) (四 )東西湖片區(qū) 20*年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為 平方米，較去年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品房住宅共成交 2364套，較去年增長(zhǎng)了 從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái) 看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng) 14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。 雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。 多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近 4年來(lái)其供 應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)