《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》解讀.doc

北京市前期物業(yè)服務(wù)合同解讀甲方（買受人）： 【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】： 國(guó)籍： 【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】： 出生日期： 年 月 日 性別： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 【法定代理人】【委托代理人】： 國(guó)籍： 【身份證】【護(hù)照】【 】： 出生日期： 年 月 日 性別： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 乙方（建設(shè)單位）： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)： 組織機(jī)構(gòu)代碼： 【法定代表人】【委托代理人】： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 解讀：新的前期物業(yè)合同對(duì)規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)行為，明確物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，切實(shí)落實(shí)建設(shè)單位前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間和諧互信關(guān)系具有重要意義。對(duì)合同主體關(guān)系做出了調(diào)整。在前期物業(yè)管理關(guān)系中，過(guò)去是由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的模式，而現(xiàn)在則規(guī)定購(gòu)房人作為甲方，委托開(kāi)發(fā)商實(shí)施物業(yè)管理；開(kāi)發(fā)商作為乙方承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，提供前期物業(yè)服務(wù)。并明確了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)制約機(jī)制，減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中間的協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，可提高開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題的效率，同時(shí)，物業(yè)有了更多的時(shí)間提高社區(qū)服務(wù)質(zhì)量。也避免了業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的不滿。實(shí)行了新的簽約方式，根據(jù)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同將同北京市商品房預(yù)售合同或北京市商品房現(xiàn)房買賣合同同步上傳至“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”網(wǎng)上簽約系統(tǒng)一并簽訂。這樣使業(yè)主更加全面細(xì)致的了解社區(qū)狀況以及能夠早期了解社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、北京市物業(yè)管理辦法等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，乙方為甲方提供前期物業(yè)服務(wù),訂立本合同。第一章 物業(yè)項(xiàng)目基本情況第一條 本物業(yè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”）基本情況如下：名稱: 【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】 。類型: 【住宅】【辦公】【商業(yè)】【 】 。坐落位置: 區(qū)（縣） 路（街） 。規(guī)劃建筑面積: 萬(wàn)平方米。第二條 物業(yè)管理區(qū)域四至:東至 ；南至 ；西至 ；北至 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件一。第三條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。物業(yè)服務(wù)用房地上建筑面積為 平方米，位于 【號(hào)樓】【幢】【座】 層 單元 號(hào)；地下建筑面積為 平方米，位于 【號(hào)樓】【幢】【座】 層 單元 號(hào)；其中業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積 為 平方米，位于 【號(hào)樓】【幢】【座】 層 單元 號(hào)。（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時(shí)，雙方可自行增加以上內(nèi)容）第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)約定第四條 乙方指定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為： ，聯(lián)系電話： 。乙方更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)于7日內(nèi)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示。解讀：將物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度落到了實(shí)處。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是件好事，比較重大及拖延時(shí)間較長(zhǎng)的問(wèn)題可以直接與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人溝通了，可以加快問(wèn)題解決的效率。這就對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提出了更高的要求，作為小區(qū)物業(yè)的代表，應(yīng)統(tǒng)籌好整個(gè)小區(qū)的管理工作。第五條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)包括以下主要內(nèi)容：1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。2.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位明細(xì)見(jiàn)附件二；3.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件三；4.負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；5.負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；6.協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作；7.其他服務(wù)事項(xiàng)： 。第六條 乙方按照以下第 種方式提供前期物業(yè)服務(wù)：1.北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）中的 級(jí)物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)附件五；2.按照北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行），約定具體的服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)附件五。解讀：該條約定提供了不同的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的菜單式選擇。第七條 本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要詳見(jiàn)附件五。解讀：改革了價(jià)格形成機(jī)制。此次新規(guī)定要求，前期物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，必須根據(jù)隨機(jī)抽取第三方中立的物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，由其出具的物業(yè)費(fèi)評(píng)估報(bào)告來(lái)確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)的核算更加合理、專業(yè)、精確，才能確保物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到自身的期望值。同時(shí)，這也在一定程度上遏制了開(kāi)發(fā)商為了售房而壓低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。第八條 交付房屋前，乙方向甲方發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。甲方入住前，甲、乙雙方與 銀行簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，甲方按照第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存 個(gè)月（不超過(guò)12個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，第九條 在全體業(yè)主與乙方完成物業(yè)共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但發(fā)生下列情形之一的，甲方應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1籌備組成立滿3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；2首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；3首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，乙方向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開(kāi)始查驗(yàn)的；4物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乙方向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。第十條 發(fā)生第九條約定情形之一的，乙方可按照前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議的約定，自第九條情形出現(xiàn)之日起，通過(guò)銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但除非發(fā)生第九條約定的情形，否則任何一方均不可以從該賬戶中劃轉(zhuǎn)任何款項(xiàng)。解讀：第八條至第十條是關(guān)于物業(yè)費(fèi)的約定，這種新的形式既保護(hù)了雙方利益，也對(duì)雙方起到了一定制約作用。業(yè)主要按約定及時(shí)履行繳費(fèi)義務(wù)，同樣對(duì)促進(jìn)建設(shè)單位提高建筑質(zhì)量及整改效率起到了促進(jìn)作用。為物業(yè)的日常維護(hù)降低了成本。第十一條 乙方對(duì)甲方物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，甲、乙雙方應(yīng)簽訂特約服務(wù)協(xié)議，服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用由雙方在協(xié)議中約定。解讀：以前是物業(yè)單方公示服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主經(jīng)常不予認(rèn)可，從而不繳納特約服務(wù)費(fèi)。簽訂協(xié)議后，雙方都按照約定履行各自職責(zé)，避免了扯皮。這對(duì)物業(yè)核算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求，需要更加細(xì)致、專業(yè)、合理。第十二條 物業(yè)裝飾裝修前，甲、乙雙方簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知甲方相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，并將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在甲方所在樓內(nèi)公示。第十三條 在前期物業(yè)管理期間，甲方轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時(shí)，應(yīng)將本合同、臨時(shí)管理規(guī)約以及有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知乙方。轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與乙方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。第三章 權(quán)利與義務(wù)第十四條 甲方的權(quán)利義務(wù)1有權(quán)要求乙方按合同約定提供物業(yè)服務(wù)；2監(jiān)督乙方履行本合同，對(duì)乙方提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利；3對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金的使用及物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)收益和使用情況，享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；4遵守臨時(shí)管理規(guī)約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；5按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；6根據(jù)本合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；7乙方根據(jù)合同和有關(guān)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)給予必要配合；8有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。第十五條 乙方的權(quán)利義務(wù)1可以自行或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，并承擔(dān)物業(yè)服務(wù)責(zé)任；2根據(jù)本合同約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；3妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主個(gè)人信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的其他用途；4及時(shí)向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理甲方和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方和物業(yè)使用人的監(jiān)督；5對(duì)甲方和物業(yè)使用人違反本合同和臨時(shí)管理規(guī)約的行為，采取告知、勸阻和向有關(guān)主管部門報(bào)告等方式督促甲方和物業(yè)使用人改正；6不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或擅自改變其使用用途。不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，確需臨時(shí)占用的，應(yīng)當(dāng)按法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行； 7有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。第四章 合同終止第十六條 業(yè)主大會(huì)成立并確定物業(yè)管理方式后，與乙方完成物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接的，自完成查驗(yàn)交接之日起，本合同終止。第十七條 物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乙方向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的，乙方可以解除本合同，但乙方須在合同解除3個(gè)月前書面告知。解讀：該條約定了建設(shè)單位解除前期物業(yè)服務(wù)合同的條件和時(shí)機(jī)。第十八條 本合同終止時(shí)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的清算、對(duì)外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接以及移交相關(guān)檔案資料等。第五章 違約責(zé)任第十九條 甲、乙雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；乙方管理服務(wù)達(dá)不到本合同第六條約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)賠償由此給甲方和物業(yè)使用人造成的損失。解讀：物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，要賠償給業(yè)主造成的損失。這就給物業(yè)提出了更高的要求，不能再像以前那樣，如果出現(xiàn)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，只要及時(shí)糾正就行了，現(xiàn)在必須要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十條 甲方違反本合同第七條、第十條約定，未能足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按 的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。第二十一條 乙方違反本合同第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕繳納；乙方違反本合同第十條的約定，應(yīng)返還超出應(yīng)繳金額部分，并按同等數(shù)額支付違約金。第二十二條 因不可抗力致使合同部分或全部無(wú)法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。第二十三條 為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定處理。第二十四條 乙方有確鑿證據(jù)證明屬于以下情況的，可不承擔(dān)違約責(zé)任：1.由于甲方或物業(yè)使用人自身的責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無(wú)法達(dá)到合同約定的；2.因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；3.非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；4. 。解讀：該條約定要求物業(yè)要隨時(shí)做好相關(guān)工作記錄，能顯性化的盡量顯性化，能讓業(yè)主等當(dāng)事人簽收的盡量簽收，否則，就要自己承擔(dān)損失及后果。第六章 爭(zhēng)議解決第二十五條 合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可以通過(guò)協(xié)商解決或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解的方式解決；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以按照以下方式解決：1、向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；2、向人民法院提起訴訟。第七章 附 則第二十六條 本合同經(jīng)雙方簽字（蓋章）后生效。第二十七條 合同正本連同附件一式 份，甲方、乙方 各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第二十八條 其他約定 ； ； 。甲方： 乙方： 委托代理人： 委托代理人：年 月 日 年 月 日附件：一、物業(yè)構(gòu)成明細(xì) 二、物業(yè)共用部位明細(xì) 三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì) 四、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn) 五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要六、移交資料清單七、違約責(zé)任約定解讀：合同附件增加的這些內(nèi)容，使合同更加完整、細(xì)致、減少了合同執(zhí)行中的糾紛，對(duì)促進(jìn)物業(yè)行業(yè)有序發(fā)展起到了積極作用。附件一： 物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類 型樓（幢）號(hào)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別 墅商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓自行車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車庫(kù)會(huì) 所學(xué) 校幼兒園文化活動(dòng)場(chǎng)所_用房合 計(jì)備 注15附件二：物業(yè)共用部位明細(xì)1.房屋承重結(jié)構(gòu)；2.房屋主體結(jié)構(gòu)；3.公共門廳；4.公共走廊；5.公共樓梯間；6.內(nèi)天井；7.戶外墻面；8.屋面；9. ；10. ；11. ；12. ；13. ；14. ；15. 。 附件三：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1.電梯：垂直梯 部；扶梯 部。2.綠化率： % ；樓間、集中綠地 平方米；磚石鋪裝 平方米。3.區(qū)域內(nèi)市政：市政供暖采暖及生活熱水系統(tǒng) ；【道路】【樓間甬路】 平方米；【室外上下水管道】 米；【溝渠】 ；【蓄水池】 個(gè)；【化糞池】 個(gè)；【雨水井】 個(gè)；變配電系統(tǒng)包括 ；高壓雙路供電電源 ；公共照明設(shè)施【路燈】 個(gè)；【草坪燈】 個(gè)；【 】 個(gè)；【物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)攔及圍墻】 ；【高壓水泵】【高壓水箱】 個(gè)；【污水泵】 個(gè)；【中水及設(shè)備系統(tǒng)】 ；【 】 。4.【燃?xì)庹{(diào)壓站】 ；5.消防設(shè)施包括 ；6.監(jiān)控設(shè)施包括 ；7.避雷設(shè)施包括 ；8.空調(diào)設(shè)備：【中央空調(diào)系統(tǒng)】使用范圍 ；9.電視共用天線 ；10.電腦網(wǎng)絡(luò)線 ；11.電訊電話 ；12.車道；13.地上機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng) 個(gè)車位 平方米；14.自行車庫(kù) 平方米；15.垃圾中轉(zhuǎn)站 個(gè)；16