房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理試卷.doc

全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷姓名：_ 學(xué)號(hào)：_ 單位：_本試卷全為選擇題?？偡?00分。單項(xiàng)選擇50題，每題1分，共50分。多項(xiàng)選擇25題，每題2分，共50分。一、單項(xiàng)選擇題1物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象通常是( )。A物業(yè)資產(chǎn)管理公司 B物業(yè)管理企業(yè) C收益性物業(yè) D自用型物業(yè)2物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A設(shè)施管理 B運(yùn)行管理 C價(jià)值管理 D資產(chǎn)管理 3國外通常將寫字樓分為( )個(gè)等級(jí)。 A2 B3 C4 D54別墅(Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有( )具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。 A空中別墅 B疊拼別墅 C獨(dú)棟別墅 D雙拼別墅5房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是( )。A政策影響性 B專業(yè)管理依賴性 C相互影響性 D位置固定性或不可移動(dòng)性6( )是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。A使用壽命 B自然壽命 C設(shè)計(jì)壽命 D經(jīng)濟(jì)壽命7住房抵押貸款證券化是指將金融機(jī)構(gòu)所持有的( )轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 A住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán) B個(gè)人住房抵押貸款債權(quán) C，經(jīng)濟(jì)適用住房抵押貸款債權(quán) D住房公積金抵押貸款債權(quán)8從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的( )。 A稅前現(xiàn)金流 B有效毛收人 C凈運(yùn)營收益 D名義收益9目前我國營業(yè)稅的稅率為( )，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅稅額的( )和( )。A12 4 3 B12 5 3 C 5 10 3 D5 7 310設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的( )。A價(jià)值 B自然壽命 C技術(shù)壽命 D經(jīng)濟(jì)壽命11( )是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A現(xiàn)金回報(bào)率 B資本化率 C內(nèi)部收益率 D基準(zhǔn)收益率12( )反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。A基準(zhǔn)收益率 B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 C投資回報(bào)率 D現(xiàn)金回報(bào)率13物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的( )價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。 A市場 B正常 C理論 D客觀合理14( )是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法15( )是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A市場法 B成本法 C折舊法 D收益法16( )是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A趨勢法 B成本法 C收益法 D市場法17最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的( )”。A90 B60 C70 D8018收益法可分為報(bào)酬資本化法和( )。A直接資本化法 B收益還原法 C假設(shè)開發(fā)法 D現(xiàn)金流量折現(xiàn)法19( )是物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率。A收益乘數(shù) B資本化率 C有效毛收人乘數(shù) D凈收益乘數(shù)20一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、( )、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 A內(nèi)容 B價(jià)格 C管理機(jī)制 D環(huán)境21鄰里分析，就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)所處的( )加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會(huì)吸引到它那里去。A城市特點(diǎn) B鄰里范圍 C周邊環(huán)境 D人口密度22將房地產(chǎn)市場劃分為三級(jí)市場時(shí)，其中三級(jí)市場是指( )。A土地使用權(quán)出讓市場 B土地轉(zhuǎn)讓市場 C新建商品房租售市場 D存量房地產(chǎn)交易市場23分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃是( )的內(nèi)容。 A供給分析 B需求分析 C競爭分析 D市場占有率分析24房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有( )的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。A所有權(quán) B使用權(quán) C占有權(quán) D收益權(quán)25中短期租賃的租期一般為( )。A2年以內(nèi) B34年C5年或5年以上D20年26房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門( )。A注冊(cè) B審核 C登記備案 D批準(zhǔn)27、物業(yè)租賃管理模式中，( )模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。A包租轉(zhuǎn)租和委托管理 B出租代理和委托管理C包租轉(zhuǎn)租和出租代理 D包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理28在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )。A物業(yè)出租經(jīng)營成本 B業(yè)主希望的投資回報(bào)率C物業(yè)自身的狀況 D同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系29租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)，修繕責(zé)任由( )承擔(dān)。A出租方 B承租方 C轉(zhuǎn)租方 D雙方當(dāng)事人在合同中約定30( )是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A事先控制 B事中控制 C事后控制 D前饋性控制31( )是指一項(xiàng)成本僅與某一方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時(shí)，此項(xiàng)成本亦可免除。A估計(jì)成本 B沉沒成本 C可緩成本 D可免成本32下列哪項(xiàng)不是人工費(fèi)包括的費(fèi)用( )。A社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) B加班費(fèi) C通信費(fèi) D工服洗滌費(fèi)33固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為( )年。 A3 B5 C 8 D1034( )是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。A固定預(yù)算 B彈性預(yù)算 C零基預(yù)算 D滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算35( )就是根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個(gè)不同水平的費(fèi)用預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個(gè)不同水平的預(yù)算。A固定預(yù)算 B彈性預(yù)算 C零基預(yù)算 D滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算36前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，( )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同。A業(yè)主委員會(huì) B物業(yè)建設(shè)單位 C物業(yè)設(shè)計(jì)單位 D居委會(huì)37按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍來劃分，風(fēng)險(xiǎn)可分為( )。A純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) B財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)C自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) D基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)38物業(yè)管理中涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是( )。A企業(yè)信用保險(xiǎn) B企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) C火災(zāi)保險(xiǎn) D責(zé)任保險(xiǎn)39公眾責(zé)任保險(xiǎn)，是一種( )保險(xiǎn)，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒有實(shí)際標(biāo)的。 A有形財(cái)產(chǎn) B無形財(cái)產(chǎn) C固定資產(chǎn) D動(dòng)產(chǎn)40( )承保的是被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)，在保險(xiǎn)地點(diǎn)發(fā)生的， 由被保險(xiǎn)人的侵權(quán)行為導(dǎo)致的依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對(duì)第三者的民事賠償責(zé)任。A公眾責(zé)任保險(xiǎn) B附加第三者責(zé)任險(xiǎn) C物業(yè)綜合險(xiǎn) D雇主責(zé)任保險(xiǎn)41( )是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。A公開招標(biāo) B無限競爭性公開招標(biāo) C邀請(qǐng)招標(biāo) D協(xié)議招標(biāo)42、物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)是以（ ）作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象。A、物業(yè)管理企業(yè)的盈利力 B、資產(chǎn)運(yùn)營水平 C 、償債能力 D、物業(yè)管理企業(yè)43、( )是物業(yè)管理報(bào)告中最常見的類型，也是最公開的報(bào)告。A、向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告 B、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告C、向投資者或董事會(huì)提供的報(bào)告 D、年度物業(yè)管理報(bào)告44、向（ ）提供的物業(yè)管理報(bào)告中的財(cái)務(wù)報(bào)告，一般只需要列舉物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況以及相關(guān)分析。A、企業(yè)投資人或董事會(huì) B、業(yè)主和租戶 C、上級(jí)行政主管部分 D、高層管理者45、（ ）是資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。A、資金籌集 B、資金運(yùn)用 C、資金耗費(fèi) D、資金收回和分配46、（ ）更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。 A、利潤最大化 B、資本利潤最大化 C、每股利潤最大化 D、企業(yè)價(jià)值最大化47、根據(jù)分析的主體不同，財(cái)務(wù)報(bào)告分析可分為（ ）。A、內(nèi)部分析和外部分析 B、全面分析和專題分析C、趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析 D、財(cái)務(wù)報(bào)表分析和內(nèi)部報(bào)表分析48、最好的利潤分配決策是使（ ）的決策。A、利潤最大化 B、資本利潤率最大化 C、每股利潤最大化 D、企業(yè)價(jià)值最大化49、（ ）是評(píng)價(jià)工作的基本準(zhǔn)繩和前提，也是客觀評(píng)判評(píng)價(jià)對(duì)象優(yōu)劣的具體參照物和衡量尺度。 A、評(píng)價(jià)指標(biāo) B、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) C、評(píng)價(jià)方法 D、評(píng)價(jià)結(jié)果50、綜合分析判斷法，由不少于（ ）名評(píng)議人員，依據(jù)評(píng)價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)判定指標(biāo)達(dá)到的等級(jí)。 A、3 B、5 C、8 D、10二、多項(xiàng)選擇題1物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括( )。 A為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào) B使物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值增值 C在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求 D物業(yè)經(jīng)營成本最小化 E保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?人們主要依照寫字樓( )等對(duì)其進(jìn)行等級(jí)劃分。 A收益能力 B所處的位置 C樓宇設(shè)計(jì)和裝修狀況 D使用時(shí)間 E投資者類型3酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供空間的建筑，包括( )等。A寫字樓 B高爾夫球場 C休閑度假村 D賽馬場 E花園公寓4物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為( )。 A管理型企業(yè) B專業(yè)型企業(yè) C委托型企業(yè) D兼營型企業(yè) E綜合型企業(yè)5房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動(dòng)性、壽命周期長，還包括( )等。A各異性 B消費(fèi)性 C政策影響性 D相互影響性 E專業(yè)依賴性6房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。A置業(yè)投資 B購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券 C購買REITs D購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票 E購買MBS7選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時(shí)要考慮的主要因素有( )。A當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?B技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性C易接近性 D周圍土地利用情況和環(huán)境 E與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度8在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的( )叫作現(xiàn)金流量。A資金流人 B資金流出 C資金的投入 D資金現(xiàn)值 E資金將來值9“兩稅一費(fèi)”是指( )。A房產(chǎn)稅 B城鎮(zhèn)土地使用稅 C教育費(fèi)附加 D營業(yè)稅 E城市維護(hù)建設(shè)稅10靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有( )。A財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 B現(xiàn)金回報(bào)率 C靜態(tài)投資回收期 D投資回報(bào)率 E資產(chǎn)負(fù)債率11物業(yè)估價(jià)的基本方法包括( )。A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法 E折舊法12下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有( )。A建筑結(jié)構(gòu) B總量結(jié)構(gòu) C區(qū)域結(jié)構(gòu) D產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E分銷結(jié)構(gòu)13屬于房屋不得出租情形的有( )。A未依法取得房屋所有權(quán)證的 B權(quán)屬有爭議的 C共有房屋取得共有人同意的 D已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 E，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的14市場營銷人員通常從哪幾個(gè)方面來宣傳其所推廣的物業(yè)( )。A價(jià)格優(yōu)勢 B物業(yè)本身的素質(zhì) C優(yōu)越的地理位置 D實(shí)用性 E良好的聲譽(yù)15租賃合同自然終止的情況包括( )。A無正當(dāng)理由，拖欠房屋租金6個(gè)月以上的 B租賃合同到期C符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的D因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 E當(dāng)事人協(xié)商一致的16在租賃管理中實(shí)施CRM主要涉及到( )方面的工作。A建立詳細(xì)的租戶檔案 B租賃期內(nèi)的服務(wù) C租金繳交的管理 D競爭對(duì)手分析 E個(gè)性化服務(wù)17物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括( )。A利息凈支出 B匯兌凈損失 C金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 E稅金18成本控制的原則有( )。A全面控制原則 B講求經(jīng)濟(jì)效益原則 C常規(guī)管理原則 D責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則 E例外管理原則19風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有( )。A調(diào)整 B回避 C自擔(dān)或保留 D預(yù)防與控制E轉(zhuǎn)移20決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素有( )。A項(xiàng)目委托方具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力 B項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶C常規(guī)預(yù)測盈利 D項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi) E本企業(yè)具備人力資源支持體系21屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同的是( )。A建設(shè)施工合同 B售房合同 C收益性物業(yè)的租賃合同 D水電供應(yīng)合同E專項(xiàng)維修工程承包合同22財(cái)務(wù)報(bào)告分析準(zhǔn)備階段主要工作有( )。A基本因素分析 B明確財(cái)務(wù)報(bào)告分析目的 C確立財(cái)務(wù)報(bào)告分