物業(yè)管理前期介入指導(dǎo)書(shū).doc

前期介入指導(dǎo)書(shū)第一章 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段第二章 施工圖設(shè)計(jì)階段,第三章 地基與基礎(chǔ)施工階段第四章 主體施工階段第五章 水電安裝階段第六章 配套設(shè)施設(shè)備安裝階段第七章 交接驗(yàn)收階段第一章 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)詳細(xì)查看總規(guī)設(shè)計(jì)圖，同時(shí)注意以下問(wèn)題是否符合要求，并針對(duì)有關(guān)問(wèn)題向項(xiàng)目公司提出書(shū)面建議：一、土地獲取面積土地獲取面積如較小，不利于項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)也導(dǎo)致物業(yè)公司承接項(xiàng)目越多，管理年限越長(zhǎng)，虧損額度越大，使物業(yè)公司始終處于入不敷出狀態(tài)，造成管理成本的巨大損失，嚴(yán)重影響集團(tuán)品牌。土地獲取面積應(yīng)在150畝以上，建筑面積8萬(wàn)平方米以上。因住宅小區(qū)8萬(wàn)平方米是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的盈利平衡點(diǎn)，且具備申報(bào)國(guó)家物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的資格，能夠進(jìn)一步保證本物業(yè)在當(dāng)?shù)貥?shù)立物業(yè)楷模、典范作用，強(qiáng)化集團(tuán)品牌建設(shè)。二、物業(yè)管理用房的配置物業(yè)管理用房應(yīng)進(jìn)行合理設(shè)計(jì)配置，將住宅用房臨時(shí)作為物業(yè)用房，影響業(yè)主生活，造成業(yè)主投訴，在一定程度上增大了管理成本。物業(yè)管理用房的配置，按照河南省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積的2-4,但是鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例硬性規(guī)定按照不低于總建筑面積4的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第六十四條規(guī)定：建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。要求：物業(yè)收費(fèi)和咨詢(xún)室應(yīng)設(shè)在大門(mén)口附近。員工宿舍和食堂應(yīng)遠(yuǎn)離住宅樓，以降低噪音和減少對(duì)業(yè)主的影響。三、會(huì)所和小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的位置居住區(qū)應(yīng)與會(huì)所單獨(dú)分開(kāi)，否則，容易造成社區(qū)人員混亂，交通堵塞，難于管理，投訴不斷，同時(shí)制約經(jīng)營(yíng)。為保持小區(qū)的和諧與溫馨，同時(shí)方便經(jīng)營(yíng)和管理，會(huì)所應(yīng)和居住區(qū)相對(duì)獨(dú)立。小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配置，應(yīng)結(jié)合居住社區(qū)建設(shè)的需要，符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用；公共建筑的布局應(yīng)避免對(duì)居民生活形成干擾，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營(yíng)管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。參與會(huì)所的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、規(guī)模、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及項(xiàng)目對(duì)會(huì)所的定位情況，對(duì)會(huì)所的建筑面積、功能設(shè)置等方面提出合理化的建議。（參照國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的會(huì)所面積情況，各地市項(xiàng)目會(huì)所定位應(yīng)側(cè)重于能滿(mǎn)足業(yè)主基本需求的配套性會(huì)所，按2平方米/戶(hù)設(shè)計(jì)會(huì)所的面積為宜）四、小區(qū)的大門(mén)設(shè)計(jì)目前，各小區(qū)大門(mén)設(shè)計(jì)未充分考慮人車(chē)分流，且在小區(qū)進(jìn)出口數(shù)量的配置不盡合理，造成后期人力、物力成本的不必要的支出，且難以體現(xiàn)高檔社區(qū)的尊貴。小區(qū)大門(mén)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮人車(chē)分流，主大門(mén)建造應(yīng)豪華氣派，為人行出口，禁止車(chē)輛通行；次進(jìn)出口為車(chē)輛通道。建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置一個(gè)主進(jìn)出口和一個(gè)次進(jìn)出口；建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，可設(shè)置二個(gè)主進(jìn)出口和一個(gè)次進(jìn)出口。五、車(chē)位配比為滿(mǎn)足家庭轎車(chē)急劇增長(zhǎng)的需要，停車(chē)位數(shù)量要參照總規(guī)劃戶(hù)數(shù)按1：1的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。六、小區(qū)交通組織查看小區(qū)交通組織設(shè)計(jì)，要滿(mǎn)足合理組織人流、車(chē)流和車(chē)輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。靜態(tài)交通組織應(yīng)避免干擾居民的日常生活和侵占綠地，可采用多種停車(chē)方式，宜優(yōu)先采用地下停車(chē)方式。動(dòng)態(tài)交通組織與道路布置應(yīng)重點(diǎn)解決好居民活動(dòng)與自行車(chē)和汽車(chē)流向的關(guān)系，避免或減少相互交叉干擾。道路規(guī)劃應(yīng)考慮雙車(chē)道路面寬度不應(yīng)小于6m；單車(chē)道路面寬度不應(yīng)小于2.5m；通向各單元門(mén)前的小路，一般寬度為3.0m。當(dāng)盡端式道路的長(zhǎng)度大于120m時(shí)，應(yīng)在盡端設(shè)不小于12m12m的回車(chē)場(chǎng)地。道路標(biāo)高、坡度適當(dāng)且排水設(shè)施完善，利于積水。七、智能安防工程查看智能安防建標(biāo)情況，要求具有以下系統(tǒng)：1、聯(lián)網(wǎng)型可視或非可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)（要求能夠在小區(qū)大門(mén)口和監(jiān)控室與小區(qū)內(nèi)任何一個(gè)住戶(hù)通話(huà)，且住戶(hù)能夠在家中通過(guò)對(duì)講分機(jī)呼叫并與監(jiān)控中心通話(huà)）；2、家庭報(bào)警系統(tǒng)（要求每戶(hù)至少配置一個(gè)紅外探測(cè)器、一個(gè)防撬門(mén)磁、三個(gè)緊急求助按鈕）；3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及周界紅外線(xiàn)防范系統(tǒng)（在方案設(shè)計(jì)階段一定進(jìn)行參與，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況滿(mǎn)足小區(qū)后期管理需要，做到無(wú)盲區(qū)監(jiān)控，周界圍墻防范無(wú)漏洞）；4、小區(qū)車(chē)輛管理系統(tǒng)（要求車(chē)輛出入口必須安裝車(chē)輛管理系統(tǒng)，做到自動(dòng)刷卡管理，如有多套車(chē)輛管理系統(tǒng)，要求進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)）；5、電子巡更系統(tǒng)（要求必須設(shè)計(jì)，方便后期對(duì)巡邏隊(duì)員進(jìn)行管理）；6、監(jiān)控室（要求位置設(shè)計(jì)合理，不允許設(shè)在地下室等潮濕、不通風(fēng)位置；面積大小應(yīng)考慮多期開(kāi)發(fā)時(shí)整體需要）。八、垃圾中轉(zhuǎn)站小區(qū)周?chē)鐭o(wú)市政垃圾中轉(zhuǎn)站，則小區(qū)內(nèi)應(yīng)建立小型壓縮式垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站，提高機(jī)械化程度和處理效率，方便管理。垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)車(chē)在外面作業(yè)，既不影響居民生活，又不影響小區(qū)環(huán)境，且減少垃圾清運(yùn)費(fèi)用。九、園林景觀景觀工程中的小品、休閑亭和椅子等避免使用木質(zhì)、鐵質(zhì)等不易于后期管理、維護(hù)的材料；盡量少建維護(hù)成本高的大面積水系，適當(dāng)增加音樂(lè)噴泉，以便于小區(qū)烘托節(jié)日氣氛和后期維護(hù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入報(bào)告要求：1、新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一期工程和分期開(kāi)發(fā)的后續(xù)工程在項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐后的二個(gè)月內(nèi)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)建設(shè)部。2、項(xiàng)目經(jīng)理須按報(bào)告要求（詳見(jiàn)文檔）進(jìn)行上報(bào)。3、報(bào)告內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、全面。第二章 施工圖設(shè)計(jì)階段一、基礎(chǔ)類(lèi)型及防水設(shè)計(jì)方案對(duì)照基礎(chǔ)施工圖查看基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是何種類(lèi)型（鋼筋混凝土條基、獨(dú)立基礎(chǔ)、片筏基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)）？有無(wú)地下室？如有地下室，防水用何種材料，平面和立面防水采用何種做法？地下室如有穿墻管道穿過(guò)，應(yīng)對(duì)照?qǐng)D紙查看防水措施，采用柔性防水套管；地下室防水設(shè)計(jì)要求：（一）防水等級(jí)按二級(jí)考慮，設(shè)防要求：主體結(jié)構(gòu)應(yīng)選用自防水砼加一道柔性防水卷材。施工縫應(yīng)選遇水膨脹止水條及外抹防水砂漿或外涂防水材料。后澆帶應(yīng)選用膨脹砼加一種遇水膨脹止水條。變形縫應(yīng)選用中埋式止水帶加一種外貼式止水帶或遇水膨脹止水條。（二）主體結(jié)構(gòu)自防水混凝土的設(shè)計(jì)抗?jié)B等級(jí)根據(jù)工程埋置深度選用，但不得小于S6。防水砼內(nèi)可摻入8-10%的膨脹劑。以增加其抗?jié)B防裂效果。結(jié)構(gòu)厚度不應(yīng)小于250mm，裂縫寬度不得大于0.2mm，并不得貫通；迎水面鋼筋保護(hù)層厚度不應(yīng)小于50mm。（三）防水材料的選用1、防水砼所采用的水泥其強(qiáng)度等級(jí)不應(yīng)低于32.5Mpa；宜采用普通硅酸鹽水泥、硅酸鹽水泥。石子最大粒徑不宜大于40mm。砂子采用中砂。防水砼摻入的減水劑，膨脹劑、密實(shí)劑、防水劑、引氣劑、復(fù)合型外加劑等外加劑，其品種和摻量應(yīng)經(jīng)試驗(yàn)確定。所有外加劑應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量要求。每立方米防水砼中各類(lèi)材料的總堿量（Na2O當(dāng)量）不得大于3kg。2、卷材防水層應(yīng)選用高聚物改性瀝青類(lèi)（如SBS、APP改性瀝青防水卷材）或合成高分子類(lèi)（如三元丙橡膠防水卷材、氯化聚乙烯橡膠防水卷材）防水卷材。所選用的基層處理劑、膠粘劑、密封材料等配套材料，均應(yīng)與輔貼的卷材材性相容。一般底板采用耐熱度較高的APP改性瀝青防水卷材，而外墻則選用溫柔度較低的SBS改性瀝青材料（帶板巖）。防水卷材厚度選用：合成高分子防水卷材，單層不應(yīng)小于1.5mm，雙層：每層不應(yīng)小于1.2mm，選用高聚物改性瀝青防水卷材，單層：不應(yīng)小于4mm；雙層不應(yīng)小于3mm。3、涂料防水層應(yīng)采用反應(yīng)型、水乳型、聚合物水泥等有機(jī)防水涂料或水泥基、水泥劑滲透結(jié)晶型無(wú)機(jī)防水涂料。有機(jī)防水涂料宜用于結(jié)構(gòu)主體的迎水面，無(wú)機(jī)防水涂料宜用于結(jié)構(gòu)主體的背水面。防水涂料的厚度有機(jī)涂料反應(yīng)型為1.2-2.0mm，水乳型為1.2-1.5mm，聚合物水泥為1.5-2.0mm，無(wú)機(jī)涂料水泥基為1.5-2.0mm，水泥基滲透結(jié)晶型為0.8mm。（四）地下室防水、防潮做法的使用條件及范圍1、當(dāng)?shù)叵率业装宓陀谠O(shè)計(jì)地下水位或者底板雖然高于設(shè)計(jì)地下水位，但地基有形成滯水的可能性（如粘土、亞粘土）時(shí)，應(yīng)采用防水做法：防水混凝土自防水結(jié)構(gòu)加一道卷材防水層或涂料防水層，砌體結(jié)構(gòu)附加其它防水層（卷材防水層或涂料防水層）等，砌體結(jié)構(gòu)的底板在外圍墻處需用向上翻300mm高的砼墻，與底板一起澆注。2、當(dāng)?shù)叵率业装鍢?biāo)高高出設(shè)計(jì)地下水位標(biāo)高，地基的滲透性較好（如砂、石類(lèi)），無(wú)形成滯水可能或者地基的滲水性雖然較差，但有條件采取無(wú)倒灌、無(wú)地表滯水可能的降排水措施時(shí)，可采取防潮做法。但是對(duì)防潮要求高的工程，宜按防水做法進(jìn)行設(shè)計(jì)。（五）地下室防水設(shè)計(jì)宜優(yōu)先采用鋼筋砼自防水外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，并根據(jù)防水等級(jí)的要求，采用其它附加防水層或防排兼施的防水措施。對(duì)于磚砌地下室、防水涂料和卷材是主要防水層，且都應(yīng)各自起到獨(dú)立防水的作用。二、查看空調(diào)板位置及尺寸對(duì)照建筑設(shè)計(jì)平面圖查看空調(diào)板位置和尺寸大小能否滿(mǎn)足業(yè)主使用（了解其設(shè)計(jì)意圖：是設(shè)計(jì)為中央空調(diào)室外機(jī)使用、還是為柜機(jī)或分體壁掛機(jī)使用。如設(shè)計(jì)為中央空調(diào)應(yīng)考慮風(fēng)機(jī)盤(pán)管的預(yù)留孔洞）；同時(shí)，查看建筑平面圖和電氣設(shè)計(jì)平面圖：空調(diào)板位置、空調(diào)冷凝水收集管以及空調(diào)洞是否與空調(diào)插座協(xié)調(diào)一致。商鋪前后的是否預(yù)留空調(diào)位及冷凝水排水位置是否考慮。三、衛(wèi)生間及有防水要求地面的設(shè)計(jì)要求對(duì)照施工圖查看衛(wèi)生間為普通式衛(wèi)生間還是沉箱式衛(wèi)生間，衛(wèi)生間防水的做法是什么？衛(wèi)生間防水設(shè)計(jì)的具體要求：1、廁浴間和有防水要求的建筑樓面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)須采用整體現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。為防止樓板出現(xiàn)裂縫造成滲漏水，廁浴間現(xiàn)澆鋼筋混凝土板的厚度一般不應(yīng)小于90毫米，混凝土強(qiáng)度等級(jí)不宜大于C30。2、衛(wèi)生間樓面構(gòu)造做法：（由下往上的構(gòu)造）鋼筋混凝土樓板隨打隨抹平50厚C20細(xì)石砼墊層向地漏處找坡1%（最薄處厚30毫米）15厚1：2水泥砂漿找平層（摻水泥砂漿重量5%的防水劑）用防水密封膏在陰陽(yáng)角、地漏、穿板豎管等部位塞嚴(yán)并抹成斜角，并用一布二涂防水膜在上述部位加強(qiáng)，寬度為250毫米刷基層處理劑一遍1.5毫米厚聚氨酯涂膜防水層，四周沿墻上翻180毫米與主墻防水層為一體干鋪塑料膜隔離層 20厚1：3水泥砂漿保護(hù)層表面搓毛預(yù)留30毫米厚防滑地磚面層（業(yè)主自理）。3、廁浴間和有防水要求的建筑樓地面必須設(shè)置防水隔離層。4、廁浴間和有防水要求的建筑樓板四周墻下除門(mén)洞外向上做一道高度不小于180毫米，且符合砌體模數(shù)的混凝土翻邊，與樓板一同澆筑。5、廁浴間和有防水要求的建筑樓地面找坡層厚度小于30毫米時(shí)，可用水泥混合砂漿（1：1.5：8）；厚度大于30毫米時(shí)，宜用C20細(xì)石混凝土找坡。6、廁浴間和有防水要求的建筑樓地面的找平層，要求采用1：2.51：3水泥砂漿，宜摻水泥砂漿重量5%防水劑，以形成一道防水層。7、廁浴間和有防水要求的建筑樓地面的防水層，一般采用涂膜防水材料。其常用的涂膜防水材料有：聚氨酯防水涂料、氯丁膠乳瀝青防水涂料，SBS橡膠改性瀝青防水涂料等。8、廁浴間和有防水要求的建筑樓地面的面層，一般采用1：2水泥砂漿、陶瓷錦磚和防滑地磚等（一般由業(yè)主自理）。墻面防水層一般須做到1.8米高，然后甩沙抹水泥砂漿，面層貼面磚飾面層到頂（面層業(yè)主自理）。四、塑鋼窗對(duì)照建筑設(shè)計(jì)圖查看塑鋼窗設(shè)計(jì)型式是否滿(mǎn)足后期使用的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。如設(shè)計(jì)為外飄窗或高層建筑外窗，建議采用底部固定、上部推拉型式。塑鋼門(mén)窗型材必須使用與其相匹配的內(nèi)襯增強(qiáng)型鋼、襯鋼厚度應(yīng)符合有關(guān)規(guī)范要求，并做防腐處理。超過(guò)九層的住宅外墻窗宜選用內(nèi)開(kāi)平開(kāi)窗或上懸窗。因平開(kāi)窗的水密性能較推拉窗好。當(dāng)采用推拉窗時(shí)，宜采用下滑擋水較高的推拉窗，出水孔間距宜不大于30MM。五、主體結(jié)構(gòu)對(duì)照結(jié)構(gòu)施工圖，查看主體結(jié)構(gòu)為何種類(lèi)型：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)。主體結(jié)構(gòu)形式是磚混結(jié)構(gòu)，要查看磚墻與構(gòu)造柱是否按規(guī)范要求配有加強(qiáng)筋并伸入構(gòu)造柱內(nèi)。窗戶(hù)下部砌體內(nèi)是否有抗裂鋼筋網(wǎng)片等。主體結(jié)構(gòu)形式是框架、剪力墻結(jié)構(gòu)，要查看混凝土結(jié)構(gòu)與填充墻之間有無(wú)防裂縫措施。六、屋面對(duì)照施工圖查看，屋面是平屋面還是坡屋面，屋面防水的做法是什么？另應(yīng)注意女兒墻要從安全角度出發(fā)增設(shè)欄桿，欄桿間距不應(yīng)大于11；屋面防水的具體要求：1、對(duì)于住宅建筑和商業(yè)建筑屋面防水等級(jí)為級(jí)，非永久性的建筑屋面防水等級(jí)為級(jí)。2、對(duì)防水等級(jí)為級(jí)的設(shè)防要求為二道防水設(shè)防，防水層合理使用年限為15年。級(jí)的設(shè)防要求為一道防水設(shè)防，防水層合理使用年限為5年。3、對(duì)于級(jí)防水等級(jí)、防水材料選用高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子防水卷材，水泥瓦、油氈瓦等材料。對(duì)于級(jí)防水等級(jí)，防水材料選用二氈三油防水卷材、高聚物改性瀝青防水涂料等材料。4、平屋面（不上人平屋面）：由下往上的構(gòu)造分別是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)層50厚聚苯板保溫層1：1：6水泥：砂子：焦渣找坡層，找坡2%，最薄處30厚震搗密實(shí)、表面抹光20厚1：3水泥砂漿找平層1.5厚聚合物水性防水涂料（在女兒墻四周、出屋面管道、井（煙）道、變形縫、上人孔等節(jié)點(diǎn)涂刷加強(qiáng)層，寬度250，卷起250 ） SBS聚酯胎改性瀝青防水卷材3+3二層玻纖布隔離層40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配4150雙向設(shè)，分隔縫2m2m，（鋼筋必須斷開(kāi)）撒素水泥面（撒適量清水 ）10mm 厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，每2m2m留10mm寬縫，填1：3石灰砂漿（不上人屋面不做）。5、坡屋面（30）：由下往上構(gòu)造分別是：鋼筋砼屋面板20厚1：3水泥砂漿找平層刷聚氨脂防水涂料粘結(jié)層30厚聚苯板保溫層（容重18kg/m3）20厚1：2.5水泥砂漿找平層1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨脂涂膜）在屋面轉(zhuǎn)角及管道周?chē)克⒓訌?qiáng)層，寬度至少250，卷起至少2504厚SBS聚脂胎改性瀝青防水卷材25厚1：2.5水泥砂漿找平層，內(nèi)設(shè)#16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔2525，鋼絲網(wǎng)距保護(hù)層表面1cm（找平層設(shè)置分格縫，縫寬20，縱橫間距2m）刷冷底子油二遍油氈瓦。6、排水坡度：平屋面的排水坡度為2%，檐溝縱向坡度為1%，水落口周?chē)睆?00mm，范圍內(nèi)坡度為5%，天溝、檐溝排水不得流經(jīng)變形縫和防火墻。7、找平層分格縫；找平層縱橫分格縫間距為6m，縫寬為20mm。分格縫宜為10mm，縫深宜為5-10mm，并應(yīng)嵌填高彈塑性，高粘結(jié)力和耐老化的密封材料。8、泛水收頭：卷材的收頭采用金屬壓條釘壓，并用密封材料封固。防水收頭處（縫、口、陰陽(yáng)角根部）應(yīng)設(shè)附加層，嵌填密封材料，加蓋板等防水措施。9、柔性材料防水層上應(yīng)設(shè)保護(hù)層，可采用淺色涂料或撒布材料。10、卷材、涂膜防水層上設(shè)置塊體材料或水泥砂漿、細(xì)石砼時(shí)，應(yīng)在二者之間設(shè)置隔離層。隔離層可采用干輔塑料膜、土工布或卷材玻纖布等材料。七、電氣部分對(duì)照建筑電氣工程施工圖查看電氣設(shè)計(jì)是否滿(mǎn)足業(yè)主需要，而且要保證使用安全，線(xiàn)路布置合理有序，方便后期管理維護(hù)?，F(xiàn)代家庭的電話(huà)、電腦、電視等家用電器用量較大，所以布線(xiàn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話(huà)插座、寬帶網(wǎng)插口、電視插座等。考慮到抄表到戶(hù)的需要，水、電、氣表、有線(xiàn)電視、電話(huà)、信報(bào)箱等盡量集中放在首層且要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。建議每個(gè)單元門(mén)口設(shè)置門(mén)廊，將水、電、氣表和信報(bào)箱在門(mén)廊處合理布局。雨雪天氣時(shí)，業(yè)主可在門(mén)廊下方便的打開(kāi)單元門(mén)。住宅電氣設(shè)計(jì)要求如下：1、建設(shè)部商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則中規(guī)定，每套住宅分支回路數(shù)不少于6回路。2、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）規(guī)定，兩居室及以上住宅（使用面積為56平方米以上）的用電負(fù)荷不應(yīng)小于4千瓦。應(yīng)注意的是，該標(biāo)準(zhǔn)只是基于安全考慮的最低要求。建議最好選擇設(shè)計(jì)用電負(fù)荷至少在6千瓦以上、電表容量10（40）A以上。3、電線(xiàn)商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則規(guī)定，導(dǎo)線(xiàn)必須采用絕緣銅線(xiàn)，分支回路的導(dǎo)線(xiàn)截面不小于2.5平方毫米，廚房、空調(diào)的分支線(xiàn)的截面不應(yīng)小于4平方毫米。4、樓道燈電表配制：電表配制要選用合理容量（經(jīng)核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十多度電，故選用合理容量以降低成本、以免大容量電表發(fā)生不必要的支出）。5、對(duì)照?qǐng)D紙查看公共用電和設(shè)施設(shè)備是否配有單獨(dú)計(jì)量裝置（便于情況分析和成本控制）。6、在滿(mǎn)足使用的條件下，從節(jié)能降耗以及后期設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)成本方面對(duì)設(shè)施設(shè)備選型（電梯、通訊、監(jiān)控、消防主機(jī)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提合理化建議。八、給排水、暖通工程對(duì)照水暖工程施工圖查看，給排水及采暖工程設(shè)計(jì)能否滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需要，管線(xiàn)布置是否合理，物業(yè)維修是否方便，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、消防給水與居民給水要分路供水。由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管線(xiàn)分開(kāi)并各配計(jì)量表。2、消防水泵、二次供水泵噪音大，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段指定使用低噪音泵，并應(yīng)遠(yuǎn)離居住樓宇，增加隔音措施。3、通風(fēng)和空調(diào)工程設(shè)計(jì)能否滿(mǎn)足業(yè)主需要，風(fēng)機(jī)和風(fēng)管布置安裝是否與建筑結(jié)構(gòu)其它專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)沖突，造成施工不便及物業(yè)維護(hù)困難。4、雨污水管網(wǎng)、檢查井、化糞池布置應(yīng)合理，保證污雨水排泄通暢。5、消防系統(tǒng)配置要求：多層樓宇應(yīng)每單元設(shè)立消防箱，消防箱內(nèi)要有水槍、水龍帶及消火栓。高層建筑要分區(qū)供水并設(shè)加壓穩(wěn)壓設(shè)備，保證最高層的消火栓水壓要求；高層建筑應(yīng)設(shè)立自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)和消防自動(dòng)報(bào)警裝置。6、配置有中央空調(diào)系統(tǒng)的高層，室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線(xiàn)路及計(jì)量分開(kāi)，盡量分表到戶(hù)，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表）。施工圖設(shè)計(jì)階段前期介入報(bào)告要求：1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)駐后，對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一期工程和分期開(kāi)發(fā)的后續(xù)工程（包括鄭州市內(nèi)項(xiàng)目）應(yīng)積極主動(dòng)的參與施工圖紙會(huì)審，并與會(huì)審后一周內(nèi)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、管理部和工程部。2、項(xiàng)目經(jīng)理須按報(bào)告要求（詳見(jiàn)文檔）進(jìn)行上報(bào)。3、報(bào)告內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、全面。第三章 地基與基礎(chǔ)施工階段在工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)從物業(yè)的角度，按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同對(duì)工程監(jiān)督和檢查。如：施工單位是否能?chē)?yán)格按設(shè)計(jì)及規(guī)范要求進(jìn)行施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量及驗(yàn)收程序，使用材料、備件是否符合質(zhì)量要求并具備相關(guān)資料及報(bào)驗(yàn)手續(xù)等；在關(guān)鍵分項(xiàng)工程和分部工程驗(yàn)收時(shí)，要主動(dòng)參與并對(duì)可能造成質(zhì)量隱患的部位提出整改要求；具體如下：（一）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工是否有防裂、抗裂措施，基礎(chǔ)防水施工能否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求；檢查外部鋼筋保護(hù)層是否滿(mǎn)足規(guī)范要求，保證基礎(chǔ)防水；大體積混凝土施工時(shí)，還應(yīng)檢查混凝土配合比是否合理，外加劑是否適當(dāng)，防裂抗裂措施是否到位。（二）地下防水工程的防水層，嚴(yán)禁在雨天、雪天、和五級(jí)風(fēng)及其以上時(shí)施工。施工環(huán)境氣溫：高聚物改性瀝青防水卷材冷粘法不低于35，熱熔法不低于-10；合成高分子防水卷材、冷粘法不低于5，熱風(fēng)焊接法不低于-10；有機(jī)防水涂料，溶劑型-5-35；無(wú)機(jī)防水涂料5-35；防水砼、水泥砂漿5-35。（三）地下室防水工程施工工藝流程：基坑開(kāi)挖基層砼施工砌筑900mm高卷材保墻底板卷材附加層輔貼底板卷材鋪貼干鋪油氈一層澆筑底板卷材細(xì)石砼保護(hù)層底板砼施工外墻砼施工外墻基層清理涂刷卷材基層處理劑外墻卷材附加層鋪貼外墻卷材鋪貼抹外墻卷材砂漿保護(hù)層砌筑外墻卷材保護(hù)墻土方回填后澆帶混凝土澆筑（四）防水砼施工要點(diǎn)1、防水砼的配合比應(yīng)通過(guò)試驗(yàn)選定：試驗(yàn)配比（即實(shí)際施工配比）應(yīng)按設(shè)計(jì)抗?jié)B強(qiáng)度提高0.2Mpa來(lái)選定配合比，并在施工前和施工過(guò)程中測(cè)定集料的實(shí)際含水率，據(jù)此對(duì)配合比進(jìn)行調(diào)整。2、防水砼一般應(yīng)連續(xù)澆筑，當(dāng)需要設(shè)置施工縫時(shí)，應(yīng)按有關(guān)構(gòu)造詳圖處理。并在澆灌前應(yīng)將基表面浮漿和雜物清除，先鋪凈漿，再鋪30-50厚的1：1水泥砂漿或涂刷砼界面處理劑，并及時(shí)澆灌砼。3、澆灌砼前，應(yīng)先檢查模板，清理模板內(nèi)雜物并濕潤(rùn)，對(duì)預(yù)埋件和預(yù)留孔，必須按施工圖準(zhǔn)確設(shè)置。澆灌后嚴(yán)禁打洞。4、防水砼終凝后必須充分濕潤(rùn)養(yǎng)護(hù)14天，混凝土強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度的70%以上方可拆模。拆模時(shí)表面溫度與周?chē)鷾囟炔畈怀^(guò)15。（五）卷材防水層施工要點(diǎn)1、鋪貼防水卷材前，應(yīng)將找平層清理干凈。其基層應(yīng)堅(jiān)固、平整、潔凈、無(wú)空鼓，無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，無(wú)油污、浮渣，陰陽(yáng)角應(yīng)做成半徑50-75圓弧或45折角。在基面上涂刷基層處理劑；當(dāng)基面較潮濕時(shí)，應(yīng)涂刷濕固化型膠粘劑或潮濕界面隔離劑。2、采用熱熔法或冷粘法鋪貼卷材，卷材接頭采用搭接，兩幅卷材短邊和長(zhǎng)邊的搭接寬度不應(yīng)小于100mm。用多層卷材時(shí)，上下兩層和相鄰兩幅卷材的接縫應(yīng)錯(cuò)開(kāi)1/3幅寬，且兩層卷材不得相互垂直鋪貼。3、卷材防水層完工并經(jīng)監(jiān)理及甲方代表驗(yàn)收合格認(rèn)可后應(yīng)及時(shí)做保護(hù)層。保護(hù)層應(yīng)符合下列規(guī)定：頂板細(xì)石砼保護(hù)層與防水層之間宜設(shè)置隔離層；底板細(xì)石砼保護(hù)層厚度應(yīng)大于50mm；側(cè)墻宜采用聚苯乙烯泡沫塑料保護(hù)層或砌磚保護(hù)墻（邊砌邊填實(shí)）鋪抹30 mm厚水泥砂漿。側(cè)墻外500mm范圍內(nèi)用3：7灰土分層夯實(shí)。（六）涂料防水層施工要點(diǎn)1、涂料涂刷前基層表面必須干凈、無(wú)浮漿、無(wú)水珠、不滲水、陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形，陰角直徑大于50mm，陽(yáng)角直徑宜大于10mm。對(duì)陰陽(yáng)角、預(yù)埋件、穿墻管等部位進(jìn)行密封或加強(qiáng)處理后在基面上涂一層與涂料相容的基層處理劑。2、涂膜應(yīng)多遍完成，涂刷應(yīng)待前遍涂層干燥成膜后進(jìn)行。涂層必須均勻，不得漏刷。施工縫接縫寬度不應(yīng)小于100mm。3、涂刷程序應(yīng)先做轉(zhuǎn)角處，穿墻管道、變形縫等部位的涂料加強(qiáng)層，后進(jìn)行大面積涂刷；4、每遍涂刷應(yīng)交替改變涂層的涂刷方向，同層涂膜的先后搭茬寬度宜為30-50mm。5、涂料防水層中鋪貼的胎體增強(qiáng)材料，同層相鄰的搭接寬度應(yīng)大于100mm，上下層接縫應(yīng)錯(cuò)開(kāi)1/3幅度。6、防水涂料的保護(hù)層按卷材防水層的保護(hù)層施工。第四章 主體施工階段在工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)從物業(yè)的角度，按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同對(duì)工程監(jiān)督和檢查。查閱施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)其中涉及工程使用后可能存在物業(yè)維護(hù)困難的要點(diǎn)提出合理的意見(jiàn)；隱蔽工程的施工質(zhì)量及驗(yàn)收程序，使用材料、備件是否符合質(zhì)量要求并具備相關(guān)資料及報(bào)驗(yàn)手續(xù)等；要主動(dòng)參與并對(duì)可能造成質(zhì)量隱患的部位提出整改要求；具體如下：一、主體結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)，墻、柱、梁和板等混凝土部分，是否按規(guī)范要求施工，柱混凝土澆筑完成后應(yīng)停歇1-1.5小時(shí)，使混凝土獲得初步沉實(shí)，再繼續(xù)澆筑梁、板，否則容易使柱頂與梁底接縫處的混凝土出現(xiàn)裂縫。施工縫留置的位置是否合理、在施工縫處繼續(xù)澆筑混凝土?xí)r，是否按規(guī)范要求處理該縫處混凝土，使新舊混凝土結(jié)合緊密。混凝土部分拆模后，應(yīng)檢查其表面有無(wú)蜂窩麻面現(xiàn)象。二、填充墻砌塊應(yīng)橫平豎直、砂漿飽滿(mǎn)、上下錯(cuò)縫、接槎可靠，施工洞處如留直槎，必須做成陽(yáng)槎并加設(shè)拉結(jié)筋；砌塊砌筑時(shí)應(yīng)注意：砌筑砌塊時(shí)，應(yīng)提前1-2天澆水濕潤(rùn)。砌體嚴(yán)格控制垂直度，每層垂直度允許偏差不超過(guò)5mm；三、預(yù)應(yīng)力空心板縫處理是否按要求處理：板縫不應(yīng)小于20mm，填縫時(shí)應(yīng)吊縫且縫內(nèi)配有鋼筋、用細(xì)石混凝土振搗實(shí)；四、衛(wèi)生間及有防水要求的地面施工要點(diǎn)：1、上下水管等預(yù)留洞口坐標(biāo)位置應(yīng)正確，洞口形狀為上大下小。2、采用套管的，套管應(yīng)用鋼管制作，其長(zhǎng)度、防水翼環(huán)焊接位置應(yīng)考慮管頂高出最終地面50毫米要求，防水翼環(huán)應(yīng)位于預(yù)留洞深度方向的中部，不采用套管的應(yīng)按安裝圖集要求加裝止水圈。套管與主管間應(yīng)用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（膠）密封。3、現(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞前，應(yīng)將洞口清理干凈，毛化處理支底模前外壁和預(yù)留洞壁涂刷加膠水泥漿或界面處理劑粘結(jié)層。洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細(xì)石砼澆筑主樓板厚度的2/3處，待砼凝固后進(jìn)行4小時(shí)蓄水試驗(yàn)，無(wú)滲漏后，用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細(xì)石砼填塞。其表面須壓實(shí)，抹平打毛。并掛牌明示：24小時(shí)內(nèi)不得碰動(dòng)。隔1-2天，刷兩度防水涂料（厚1-1.5 毫米）。4、找坡層要求做到坡度準(zhǔn)確、排水通暢。找平層施工前應(yīng)清理基層并澆水濕潤(rùn)，但不得有積水，找平時(shí)水泥砂漿邊撒邊抹，做到壓實(shí)、找平、抹光。找平層應(yīng)向地漏放坡1-1.5%，地漏口要比相鄰樓地面低5毫米。5、防水層施工前應(yīng)先將樓板基層清理干凈，陰角處粉成小圓弧。防水層的泛水高度不得小于300毫米。6、衛(wèi)生間墻面防水砂漿應(yīng)進(jìn)行不少于2次的刮糙。7、衛(wèi)生間防水施工流程主體驗(yàn)收合格清理雜物檢查四周是否有砼框邊 檢查并修正預(yù)留孔洞 安裝上下水管、套管、承接管 裝孔洞底模版清洗孔洞及模版套管、承接管涂刷界面劑澆堵孔洞微膨脹砼（隔1-2天涂刷兩度防水涂料） 蓄水24小時(shí)后檢查無(wú)滲漏50厚C20細(xì)石砼找坡層1：2水泥砂漿防水找坡層刷基層界面劑 1.5毫米厚聚氨酯防水涂料 干鋪塑料膜隔離層1：2水泥砂漿保護(hù)層面磚。8、在完成防水層、面層后，應(yīng)進(jìn)行24小時(shí)蓄水試驗(yàn)，無(wú)滲漏（蓄水深度為20-30毫米）其結(jié)果經(jīng)監(jiān)理及甲方代表檢查驗(yàn)收認(rèn)可。五、屋面防水施工要點(diǎn)1、屋面工程所用材料應(yīng)有材料質(zhì)量證明文件（出廠合格證和質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告）；防水、保溫材料要經(jīng)指定的質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)證；材料進(jìn)場(chǎng)后，按規(guī)定取樣復(fù)試，合格材料才能在屋面工程中使用）。2、穿屋面的管道洞的處理：鑿除洞口四壁松動(dòng)石子，浮漿，清除垃圾和灰塵，支底模必須從下向上支撐，充分灑水濕潤(rùn)管子外壁和預(yù)留洞壁刷涂加107膠水泥漿或界面處理劑作粘結(jié)層用摻入抗裂防滲劑（摻10%UEA）的微膨脹細(xì)石砼澆筑屋面板厚度的2/3處待砼凝固后進(jìn)行4小時(shí)蓄水試驗(yàn)，無(wú)滲漏后用摻入抗裂防滲劑（摻10%UEA）的微膨脹細(xì)石砼填塞，其表面須壓實(shí)、抹平、打毛隔1-2天，刷二遍聚氨脂防水涂料（厚1-1.5mm）。3、找平層與突出屋面的物體（如女兒墻、煙囪等）相連的陰角，應(yīng)抹成光滑的小園角（R=30-50mm）；找平層與檐口、排水溝等相連的轉(zhuǎn)角，應(yīng)抹成光滑一致的圓弧形。4、防水層的基層表面應(yīng)將塵土、雜物等清理干凈，表面必須平整、堅(jiān)實(shí)、干燥。干燥程度的簡(jiǎn)易檢測(cè)方法：將1平方米卷材平鋪在找平層上，靜置3-4小時(shí)后掀開(kāi)檢查，找平層覆蓋部位與卷材上未見(jiàn)水印，即可。高聚物改性瀝青防水卷材按產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)配套使用的基層處理劑是將氯丁橡膠瀝青膠粘劑加入工業(yè)汽油稀釋?zhuān)瑪嚢杈鶆蚝笫褂谩Ｗ⒁馔克⒒鶎犹幚韯┮鶆蛞恢?，切勿反?fù)涂刷。5、卷材防水施工工藝流程：基層清理涂刷基層處理劑鋪貼卷材附加層鋪貼卷材熱熔封邊蓄水試驗(yàn)。6、鋪貼卷材一般采用熱熔法進(jìn)行鋪貼。鋪貼方向應(yīng)考慮屋面坡度及屋面是否受振動(dòng)和歷年主導(dǎo)風(fēng)方等情況（必須從下風(fēng)方向開(kāi)始），坡度3%時(shí)，宜平行于屋脊鋪貼；坡度在3%-15%時(shí)，平行或垂直于屋脊鋪貼；當(dāng)坡度15%或屋面受振動(dòng)，卷材應(yīng)垂直于屋脊鋪貼。多層鋪設(shè)時(shí)上下層接縫應(yīng)錯(cuò)開(kāi)250mm。搭接寬度滿(mǎn)粘法長(zhǎng)邊為80mm，短邊為100mm。鋪貼卷材切忌拉伸過(guò)緊。卷材接縫結(jié)合面應(yīng)清洗干凈，控制好粘合間隔時(shí)間，排凈縫內(nèi)的空氣，輥壓粘牢。7、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理：重點(diǎn)做好一頭、二縫、三口、四角的處理。一頭：即卷材收頭。卷材收頭處應(yīng)用水泥釘釘壓，并用密封材料（聚氨脂建筑密封膏）封嚴(yán)，以防卷材翹邊、張口、開(kāi)裂滲漏。二縫：即變形縫、分格縫。找平層上的分格縫應(yīng)設(shè)在板端處，縫內(nèi)應(yīng)嵌填密封膏。嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖中節(jié)點(diǎn)構(gòu)造施工。變形縫上端設(shè)兩層卷材搭蓋，中間加放襯墊材料，卷材做成Q形，以適應(yīng)沉降變形需要。三口：即檐口、上人口、水落口。施工時(shí)在口的周?chē)鲣佋鰪?qiáng)附加層，并嵌填密封材料，以防翹邊滲漏。四角：即防水基層與女兒墻、管道、設(shè)備、風(fēng)道等相互形成的陰陽(yáng)角。陰陽(yáng)角要做成圓弧形，應(yīng)增設(shè)增強(qiáng)附加層，轉(zhuǎn)角上部嵌填密封材料，加金屬蓋板或加金屬箍等措施。8、屋面工程施工中應(yīng)做分項(xiàng)工程的交接檢查。每道工序完成后，應(yīng)經(jīng)監(jiān)理或建設(shè)單位檢查驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下道工序的施工。每一道防水層施工完成后經(jīng)監(jiān)理或建設(shè)單位驗(yàn)收合理后，才能進(jìn)行防水保護(hù)層的施工。各分項(xiàng)工程應(yīng)有交接檢查紀(jì)錄、質(zhì)量檢驗(yàn)和隱檢記錄。當(dāng)下道工序或相鄰工程施工時(shí)，對(duì)屋面工程已完成的部分應(yīng)采取保護(hù)措施。做好成品保護(hù)，屋面防水層完成后，不得在其上鑿孔、打洞或重物沖擊。檢驗(yàn)1、卷材防水層的節(jié)點(diǎn)處理，接縫，保護(hù)層等應(yīng)進(jìn)行外觀檢驗(yàn)。密封防水處理部位應(yīng)經(jīng)檢查合格后方可隱蔽。涂膜厚度可用針刺方法檢驗(yàn)。2、平屋面在防水層完成和屋面工程完成都須進(jìn)行蓄水24h檢驗(yàn)，須經(jīng)監(jiān)理及甲方代表驗(yàn)收合格后認(rèn)可。3、坡屋面在防水層完成和屋面工程施工完成都須進(jìn)行淋水2h檢驗(yàn)，并經(jīng)監(jiān)理及甲方代表驗(yàn)收合格認(rèn)可。六、外墻體與現(xiàn)澆框架交接處防水處理（一）墻體與框架梁、柱交接處須在墻體抹灰之前鋪釘附加鋼絲網(wǎng)一道，寬200mm，即接縫處每邊搭接100mm。（二）墻體本身的防水處理墻體砌筑：1、墻體砌筑的灰縫飽滿(mǎn)度不應(yīng)低于85%，空心砌塊外墻的窗洞邊200mm內(nèi)的砌體應(yīng)用實(shí)心砌塊填實(shí)。2、外墻施工宜采用無(wú)架眼工藝、按規(guī)范留置架眼時(shí)，內(nèi)側(cè)采用半磚補(bǔ)砌，灰縫填滿(mǎn)砂漿，外側(cè)用微膨脹C20細(xì)石混凝土邊灌邊搗實(shí)。澆搗前應(yīng)灑水濕潤(rùn)。細(xì)石混凝土凹進(jìn)磚墻10-15mm，待細(xì)石混凝土有一定的強(qiáng)度后再用1；2水泥砂漿抹平。墻面表面須壓實(shí)搓毛。小圓孔、灰縫扁孔宜采用微膨脹水泥砂漿分兩次填塞密實(shí)。對(duì)于砼墻支模洞：先用沖擊錘擴(kuò)孔，將塑料管打掉擴(kuò)深50mm，洞口先用木塞堵塞50mm，然后用1：3水泥砂漿由里向外塞嵌密實(shí)。隔天拔除木塞，將防水油膏由外向里墊嵌15厚，再分兩次隔一天用1：3水泥砂漿補(bǔ)嵌密實(shí)至墻面平?？锥刺顚?shí)后有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并及時(shí)辦理專(zhuān)項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)。墻體抹灰1、外墻粉刷應(yīng)使用含泥量低于2%，細(xì)度模量不小于2.5的中粗砂。2、外墻粉刷基層，應(yīng)采用人工鑿毛，甩漿或其它工藝進(jìn)行毛化處理，并應(yīng)進(jìn)行噴水養(yǎng)護(hù)?；鶎悠秸绕畛瑯?biāo)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行局部鑿除（鑿除時(shí)不得露出鋼筋），再采用聚合物水泥砂漿進(jìn)行修補(bǔ)。3、粉刷前應(yīng)清除墻面的污物，并提前1天澆水濕潤(rùn)。4、外墻抹灰必須分層進(jìn)行，嚴(yán)禁一遍成活，施工時(shí)每層厚度宜控制在6-10mm。外墻粉刷各層接縫位置應(yīng)錯(cuò)開(kāi)，并設(shè)置在砼梁、柱中部。5、外墻防水層必須留設(shè)分格縫，分割縫間距和縱橫不應(yīng)大于3m；且在外墻體不同材料交接處還宜增設(shè)分格縫。分格縫縫寬宜為10mm，縫深宜為5-10mm，并應(yīng)嵌填密封材料。密封材料選擇高彈塑性，高粘結(jié)力和耐老化的材料。外墻飾面層1、外墻飾面層必須留設(shè)分格峰。分割縫間距和縱橫不應(yīng)大于3m；且在外墻體不同材料交接處還宜增設(shè)分格縫。分格縫縫寬宜為10mm，縫深宜為5-10mm，并應(yīng)嵌填高彈塑性，高粘結(jié)力和耐老化的密封材料。2、外墻涂料找平膩?zhàn)拥暮穸炔粦?yīng)大于1mm。3、外墻飾面磚的勾縫，應(yīng)采用聚合物水泥砂漿材料。嵌縫必須采用勾縫工具擠壓出漿至密實(shí)。4、粘貼外墻面磚時(shí)。宜優(yōu)先采用聚合物水泥砂漿或聚合物水泥素漿作膠結(jié)材料。也可采用摻減水劑、防水劑的水泥砂漿或水泥素漿，但此時(shí)膠結(jié)層不宜過(guò)厚。5、窗臺(tái)、窗楣、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、腰線(xiàn)和挑檐等處粉刷的排水坡度不應(yīng)小于2%。滴水線(xiàn)粉刷應(yīng)密實(shí)、順直，不得出現(xiàn)爬水和排水不暢的現(xiàn)象。6、高層建筑的井字架口、上人電梯口、塔吊附墻處、預(yù)留施工洞口處理應(yīng)嚴(yán)格按程序施工，不留滲水隱患。檢驗(yàn)1、在外粉刷完成后，采用連續(xù)噴淋法、即用20mm的水管，采用3kpa的壓力水，在建筑物頂層連續(xù)淋水不少于1小時(shí)，觀察內(nèi)墻面有無(wú)滲水現(xiàn)象，其結(jié)果須經(jīng)監(jiān)理及甲方代表驗(yàn)收認(rèn)可。2、下大雨時(shí)，雨后及時(shí)到房間逐一檢查有無(wú)滲水現(xiàn)象，其結(jié)果亦須經(jīng)監(jiān)理與甲方代表驗(yàn)收認(rèn)可。七、塑鋼窗的施工要點(diǎn)1、嚴(yán)把型材質(zhì)量關(guān)、門(mén)窗材料及其附件的質(zhì)量。門(mén)窗安裝前必須按國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗風(fēng)壓、氣密性和水密性三項(xiàng)性能見(jiàn)證取樣檢測(cè)。2、安裝前先彈出安裝位置線(xiàn)。安裝時(shí)應(yīng)及時(shí)檢查其正側(cè)面的垂直度，并調(diào)整框與墻體周?chē)目p隙，保證四周的縫隙均勻、上下順直，縫隙寬度且為20 mm左右，為嵌縫創(chuàng)造良好的條件，嚴(yán)禁將門(mén)窗直接埋入墻體。3、門(mén)窗安裝完成后，加強(qiáng)門(mén)窗框與墻體連接質(zhì)量的檢查。連接牢固是保證門(mén)窗不滲水的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，預(yù)埋鐵件到門(mén)窗口角部的距離不得大于180 mm，預(yù)埋鐵件的間距不得大于500 mm。其寬度不得小于25 mm，厚度不得小于1.5 mm。其固定方法應(yīng)根據(jù)墻體的類(lèi)型進(jìn)行選擇，若為砼墻體時(shí)，可采用4 mm或5 mm的射釘固定；若為磚砌體時(shí)，可采用沖鉆打不小于10 mm的孔，再用塑料膨脹螺栓固定，嚴(yán)禁采用射釘或水泥釘固定；若為砼小型砌塊時(shí)，則應(yīng)采用先預(yù)埋鐵件，并用細(xì)石砼嵌填密實(shí)或在洞口附近用磚砌體過(guò)渡。4、嵌填框與墻體四周縫時(shí)，應(yīng)先用泡沫條填實(shí)，再用發(fā)泡聚苯乙烯等彈性材料分層充實(shí)，避免門(mén)窗框四周形成冷熱交換區(qū)，從而在冬季產(chǎn)生結(jié)露現(xiàn)象。打發(fā)泡劑應(yīng)在門(mén)窗框邊洞口干凈干燥后進(jìn)行，發(fā)泡劑連續(xù)施打，一次成型充填飽滿(mǎn)。溢出門(mén)窗框外的發(fā)泡劑應(yīng)在結(jié)膜前塞入縫隙內(nèi)，防止發(fā)泡劑外膜破損。門(mén)窗框四周縫隙應(yīng)留5-8MM深的凹槽，凹槽應(yīng)用密封膠或密封膏嵌填，嚴(yán)禁用水泥砂漿填塞。打膠應(yīng)在基層干凈干燥后進(jìn)行，宜采用中性硅酮密封膠。嚴(yán)禁在涂料表層上打密封膠。5、安裝時(shí)窗的下框要比窗臺(tái)高20 mm，窗臺(tái)內(nèi)外高差20 mm，外窗臺(tái)坡度明顯，窗口上部應(yīng)按要求做滴水線(xiàn)，下框應(yīng)鉆泄水孔，并防止密封膠堵塞，以利于雨水及時(shí)排除。6、鑲玻璃所用的橡膠密封條應(yīng)有20 mm 的伸縮余量，并在四周斜面斷開(kāi)，斷開(kāi)處必須用密封膠條粘牢，避免因其產(chǎn)生溫度收縮裂縫，密封膠條及毛刷必須貼到位，防止該處成為滲水的薄弱環(huán)節(jié)。7、打膠應(yīng)由技術(shù)熟練的工人負(fù)責(zé)，常言道：會(huì)打一條線(xiàn)。從而保證打膠質(zhì)量，避免因打膠斷續(xù)而造成滲水。檢驗(yàn)1、在外粉刷及窗安裝完成后，用消防水噴淋墻面，每個(gè)沖淋面持續(xù)時(shí)間不小于1小時(shí)，到房間內(nèi)逐一檢查窗戶(hù)有無(wú)滲水現(xiàn)象，其結(jié)果須經(jīng)監(jiān)理工程師及甲方代表驗(yàn)收即可。2、下大雨時(shí)，雨后及時(shí)到房間逐一檢查門(mén)窗有無(wú)滲水現(xiàn)象，其結(jié)果須經(jīng)監(jiān)理工程師及甲方代表驗(yàn)收即可。第五章 水電安裝階段參與水、電、暖通工程的施工驗(yàn)收，應(yīng)站在業(yè)主的角度，本著方便業(yè)主使用的原則，對(duì)于不合理的設(shè)計(jì)，應(yīng)及時(shí)與項(xiàng)目公司有關(guān)技術(shù)人員溝通，以設(shè)計(jì)變更的形式通知施工單位及時(shí)整改。具體如下：一、重要管路和線(xiàn)路要預(yù)留備用管線(xiàn)或檢查口；暗敷的電線(xiàn)必須用PVC套管或鐵管穿管敷設(shè)；穿管敷線(xiàn)的管內(nèi)導(dǎo)線(xiàn)的截面積之和不應(yīng)超過(guò)管內(nèi)徑面積的40%，管內(nèi)不得有接頭；電線(xiàn)與電話(huà)線(xiàn)、有線(xiàn)TV線(xiàn)、網(wǎng)線(xiàn)等不得安裝在同一管道內(nèi)。二、室內(nèi)管線(xiàn)、線(xiàn)盒留置位置是否合理（如暖氣片位置與插座位置是否沖突，空調(diào)洞位置與空調(diào)插座位置是否一致）。三、配電箱應(yīng)安裝牢固，其垂直偏差不應(yīng)大于3mm；暗裝時(shí)，照明配電箱四周應(yīng)無(wú)空隙，其面板四周邊緣應(yīng)緊貼墻面，箱體與建筑物、構(gòu)筑物接觸部分應(yīng)涂防腐漆；配電箱底邊距地面高度宜為1.5m；配點(diǎn)箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電保護(hù)裝置，漏電電流應(yīng)不大于30mA，有過(guò)負(fù)荷、過(guò)電壓保護(hù)功能，各回路均應(yīng)確保負(fù)荷正常使用，絕緣電阻值應(yīng)0.22m；保護(hù)地線(xiàn)與非金屬部件連接應(yīng)可靠；室內(nèi)配電箱布線(xiàn)要橫平豎直，各空氣開(kāi)關(guān)壓線(xiàn)螺絲不允許松動(dòng)；室內(nèi)配電箱各空氣開(kāi)關(guān)要有用途標(biāo)識(shí)；漏電開(kāi)關(guān)安裝要正確，動(dòng)作正常，靈敏度試驗(yàn)符合規(guī)定（過(guò)于敏感，跳閘過(guò)頻或過(guò)量超載不能起動(dòng)跳閘均不合格）四、開(kāi)關(guān)、插座要有暗盒，盒表面平整，外觀完好，絕緣器件無(wú)裂紋，安裝牢固，安裝方式符合規(guī)定。1、并列安裝的開(kāi)關(guān)、插座、終端盒除按規(guī)定安裝外，須排列整齊，安裝牢固，距地面高度應(yīng)一致，高度差不應(yīng)大于2mm，同一室內(nèi)安裝的開(kāi)關(guān)高度差不應(yīng)大于5mm。2、衛(wèi)生間插座應(yīng)選用防水濺式。插座離地面一般為30厘米，不應(yīng)低于20厘米；接線(xiàn)時(shí)相線(xiàn)進(jìn)開(kāi)關(guān)，零線(xiàn)直接進(jìn)用電器，面向電源插座的相線(xiàn)和零線(xiàn)位置為左零右相。有接地孔的插座，其地線(xiàn)插孔應(yīng)為上方位置，接地應(yīng)可靠。3、開(kāi)關(guān)安裝的位置應(yīng)便于操作，開(kāi)關(guān)邊緣距門(mén)框的距離宜為15-20厘米；開(kāi)關(guān)距地面高度宜為1.3m。4、室內(nèi)各插座、開(kāi)關(guān)、燈座線(xiàn)盒內(nèi)預(yù)留接線(xiàn)線(xiàn)頭離接線(xiàn)盒口不低于15cm；檢修盒各接線(xiàn)端頭應(yīng)燙錫。5、室外電表箱各讀表窗口與各戶(hù)總開(kāi)關(guān)要有對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)。6、電話(huà)分線(xiàn)分層分戶(hù)應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。五、參與給排水、暖通工程的施工驗(yàn)收。各種承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)作水壓試驗(yàn)，非承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)作灌水或通球試驗(yàn)，管道安裝坡度應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范規(guī)定，嚴(yán)禁無(wú)坡和倒坡；采暖系統(tǒng)安裝完畢后，管道保溫之前應(yīng)進(jìn)行水壓試驗(yàn)，試驗(yàn)壓力應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；室外排水管道至污水井的鋪設(shè)要完整、規(guī)范，要加強(qiáng)此處的隱蔽驗(yàn)收工作。六、衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，底層出戶(hù)管長(zhǎng)不超過(guò)8米，并不可使用陶瓷管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。七、涉及小區(qū)物業(yè)的管線(xiàn)材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓應(yīng)力，與監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)；嚴(yán)格禁止使用已被淘汰的落后建筑產(chǎn)品，積極采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資源節(jié)約型優(yōu)質(zhì)材料和部品配件。單體樓宇施工階段前期介入報(bào)告要求：1、新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一期工程和分期開(kāi)發(fā)的后續(xù)工程（包括鄭州市內(nèi)項(xiàng)目）在單體樓宇施工階段，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)積極主動(dòng)的參與分部分項(xiàng)工程的隱蔽驗(yàn)收，對(duì)重要部位進(jìn)行把控。2、每個(gè)月根據(jù)施工階段和施工情況，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須按報(bào)告要求（詳見(jiàn)文檔）上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、管理部和工程部。3、在施工監(jiān)督過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量隱患的問(wèn)題，隨時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、管理部和工程部。4、報(bào)告內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、全面。第六章 配套設(shè)施設(shè)備安裝階段項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)盡可能全面地收集各配套設(shè)施的資料，同時(shí)促進(jìn)配套設(shè)施的完善，了解設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備。重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的公司，盡可能選擇售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的公司。一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。一、供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：1、檢查高低壓配電柜、高壓器有無(wú)正式供電，是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患(如電纜溝有無(wú)蓋板；有無(wú)懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無(wú)隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地；設(shè)備房有無(wú)做好“三防”措施(如有無(wú)防鼠板、電纜溝、門(mén)窗、墻洞有無(wú)封網(wǎng))。2、檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿(mǎn)足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車(chē)同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊停車(chē)功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)等，必保供電線(xiàn)路是否正常供電。3、低壓電氣線(xiàn)路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線(xiàn)連接必須緊密；采用管子配線(xiàn)時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。 4、小區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。二、給排水外網(wǎng)系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要以如下內(nèi)容：1、檢查自來(lái)水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活。蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時(shí)是否采取封閉措施；是否便于檢修、清洗，同時(shí)是否采取封閉措施；進(jìn)水管是否有安全保障措施；水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)振動(dòng)。壓力表等是否指示正常；自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常；有無(wú)必要的缺水、溢水措施；管路是否安裝牢固，無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象。2、壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正常控制范圍內(nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作。3、排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，檢查井、化糞池應(yīng)暢通，化糞池有無(wú)透氣管(不能完全密閉)；潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞，自動(dòng)控制正常。三、中央空調(diào)系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：1、檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線(xiàn)路是否符合規(guī)范。2、檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門(mén)，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點(diǎn)和最遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在0.15兆帕(滿(mǎn)負(fù)荷情況下)。3、檢查制冷或制熱情況能否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求。4、檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。四、消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：1、檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。2、檢查消防管路有無(wú)漏水，閥應(yīng)保持常開(kāi)狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿(mǎn)足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿(mǎn)足要求。3、檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無(wú)及時(shí)補(bǔ)充更換。4、檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門(mén)是否合格，有無(wú)保持常開(kāi)狀態(tài)，消防設(shè)施有無(wú)故障防礙影響正常使用等。 5、小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。五、電梯的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：1、直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對(duì)講應(yīng)能可靠對(duì)講，發(fā)生消防火警時(shí)應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動(dòng)作。2、自動(dòng)扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，無(wú)雜音，扶手帶應(yīng)無(wú)鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時(shí)下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動(dòng)扶手帶。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。六、管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要檢查管道煤氣是否按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無(wú)漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。七、電信系統(tǒng)和有線(xiàn)電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。要求電信系統(tǒng)線(xiàn)路安裝整齊，電話(huà)無(wú)雜音，接線(xiàn)盒、分線(xiàn)盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。要求有線(xiàn)電視線(xiàn)路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶(hù)線(xiàn)穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。八、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：1、閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無(wú)變形失真；2、防