房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查指南(新).doc

房地產(chǎn)行業(yè)稅收稽查指南改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是稅收收入的一項(xiàng)重要來源。但房地產(chǎn)業(yè)迅猛展的背后也隱藏著大肆偷逃稅收的諸多問題，我們依據(jù)相關(guān)現(xiàn)行政策及近幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及取得的經(jīng)驗(yàn)，撰寫本指南，供大家參考。一、房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)或組織。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售，出租商品房的行為，形象地說即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)項(xiàng)目主要是標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、商鋪、寫字樓等，其開發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：（一）前期準(zhǔn)備階段主要有房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和規(guī)則審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等，此階段的重點(diǎn)是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)，具體流程如下：1、 選址確定項(xiàng)目地點(diǎn)。項(xiàng)目立項(xiàng)，國(guó)家計(jì)劃管理機(jī)關(guān)和有關(guān)政府機(jī)關(guān)審查可行性研究報(bào)告，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的審批。國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理環(huán)境影響評(píng)估，出具生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書。文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查，簽署相應(yīng)的意見。規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。2、 規(guī)劃總圖審查。人防辦進(jìn)行人防工程進(jìn)行條件審查。國(guó)土資源局進(jìn)行土地預(yù)審。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查，簽署意見。規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并確定用地條件。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查。規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)條件進(jìn)行審查。公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局，衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)涉及的專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)審查。建設(shè)管理機(jī)關(guān)對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求向施工圖進(jìn)行審查。4、規(guī)劃報(bào)建審查。公安消防支隊(duì)和人防機(jī)關(guān)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)和人防工程進(jìn)行審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分，按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門復(fù)核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（二）建筑施工階段在此階段，建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記,開發(fā)商安排所屬建筑公司或委托中標(biāo)的建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，需取得城建委核發(fā)的建筑工段施工許可證、它標(biāo)明開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、合同價(jià)格（施工企業(yè)中標(biāo)價(jià)格）、監(jiān)理單位完工日期及監(jiān)理日記。這里合同價(jià)格和完工日期對(duì)我們相關(guān)成本及費(fèi)用很重要，為了盡快收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常會(huì)在建筑階采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)商品房進(jìn)行銷售，即通常所俗稱的期房銷售，按照城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證（城市開發(fā)綜合管理辦公室簡(jiǎn)稱開發(fā)辦），預(yù)售的前提條件是在取得有關(guān)證書的同時(shí)，投入開發(fā)建設(shè)的資金要達(dá)到總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種方式銷售。（三）房產(chǎn)銷售階段銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售，相關(guān)證書還包括商品房銷售許可證（市開發(fā)辦簽發(fā)）建設(shè)規(guī)劃合格證（由規(guī)劃局簽發(fā)）房地局測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)量（丈量）報(bào)告（準(zhǔn)確的標(biāo)具每棟樓房的總面積及每套住房的建筑面積（套內(nèi)面積）公攤面積，是房產(chǎn)證上最具法 律權(quán)威的面積記錄），武漢市城市開發(fā)辦規(guī)定商品房預(yù)售還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證規(guī)定施工進(jìn)度達(dá)到低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封項(xiàng)、多層（含六躍七層）主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二、中高層及高層主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一，主體結(jié)構(gòu)中地下室層按二層計(jì)數(shù)。附：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦事流程圖環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書（環(huán)保局）立項(xiàng)或備案(發(fā)改委)消防審核意見書（公安消防大隊(duì)）放、驗(yàn)線、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）項(xiàng)目園林綠化設(shè)計(jì)方案審查意見書（園林局）選址、方案審查、用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃局)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)衛(wèi)審查（城管局）辦理拆遷許可（國(guó)土房管局）建設(shè)工程防雷工程設(shè)計(jì)審核書（氣象局）初步設(shè)計(jì)審查審批（建委）人防審核意見（人防辦）房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)人施工圖審查備案（建委）工程招投標(biāo)及備案（建委）合同備案質(zhì)量監(jiān)督辦理施工許可證（建委）安全監(jiān)督供電方案（xx電力集團(tuán)、xx供電局）光纖電視安裝方案（文廣局）供水方案（自來水公司）供氣方案（xx燃?xì)夤荆┙桓度客恋爻鲎尳鹑〉猛恋厥褂脵?quán)證（土地局）、辦理商品房預(yù)售許可證（房管局）辦理商品房預(yù)售許可（房管局）電訊方案（電信相關(guān)單位）建管站、環(huán)保、消防、氣象、規(guī)劃、市政、衛(wèi)生、水利、文廣、供水、供電、供氣、電訊、工程檔案、專業(yè)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案證（建委）、辦初始產(chǎn)權(quán)證（房管局）、委）二、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及會(huì)計(jì)核算特征（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征從房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)產(chǎn)品的單件性、商品性，開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性以及開發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)，供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)、投資額大、往來對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等明顯不同于其他行業(yè)的顯著特點(diǎn)。建設(shè)單位一般情況下只建設(shè)而不經(jīng)營(yíng)，施工企業(yè)一般只負(fù)責(zé)施工不管征地、拆遷等前期工作，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)部門。只是在征地、拆遷、設(shè)計(jì)、建筑方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位有相同之處，在工程的預(yù)、決算控制與管理方面、與施工業(yè)有相同之處。（二）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特征從稅務(wù)稽查的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算有如下主要特征：1、開發(fā)產(chǎn)品成本采用制度造成本法核算，預(yù)計(jì)成份較大。（1）一般開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制有設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程，即每棟獨(dú)立的房屋作為成本計(jì)算對(duì)象。（2）對(duì)于群體開發(fā)的項(xiàng)目、屬同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相同的可以合并作為一個(gè)成本計(jì)算對(duì)象，待開發(fā)完成后，再計(jì)算分配求得每棟房屋開發(fā)成本。（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目主要包括六項(xiàng)。土地受讓金前期工程費(fèi)建設(shè)安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用占總成本的80 配套及其他收費(fèi)支出水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，受外界因表影響最大，一般占項(xiàng)目總投資的10152、營(yíng)業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè)銷售方式多樣，主要有：一次性全額收款銷售；分期收款銷售；銀行按揭銷售；委托代銷及包銷等，同時(shí)企業(yè)會(huì)計(jì)制度第九十七條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入”。財(cái)政部會(huì)計(jì)司財(cái)會(huì)便200253號(hào)在第四點(diǎn)說明“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問題”強(qiáng)調(diào)：“我們認(rèn)為，企業(yè)會(huì)計(jì)制度中已作出規(guī)定，即在沒有建造合同的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，應(yīng)滿足商品銷售收入確認(rèn)的四項(xiàng)條件，在未滿足四個(gè)條件的情況下，不得確認(rèn)為收入”。企業(yè)會(huì)計(jì)制度第八十五條規(guī)定： （1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。三、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所得稅稽查方法及技巧針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算特征以及近幾年檢查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題，應(yīng)合理運(yùn)用稽查方法，提高查賬技巧、才能將這一行業(yè)存在的問題查深、查透，堵住稅收漏洞。（一）查前準(zhǔn)備要充份1、全面分析所查對(duì)象的基本情況。包括申報(bào)納稅情況、資金流量、樓盤項(xiàng)目、銷售狀態(tài)、成本對(duì)象。2、熟悉相關(guān)政策法規(guī)、吃透文件，如行業(yè)會(huì)計(jì)知識(shí)、稅收知識(shí)、做到處理有據(jù)。3、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，內(nèi)外結(jié)合調(diào)閱相關(guān)資料，內(nèi)部可調(diào)閱企業(yè)年度申報(bào)表，近期項(xiàng)目情況匯總表等資料，外部可到規(guī)劃部門調(diào)取1）立項(xiàng)批復(fù)2）土地使用證3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同4）土地估價(jià)報(bào)告5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書）6）土地紅線圖7）規(guī)劃紅線圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附建筑紅線定位圖、每棟平面圖)等相關(guān)資料，在建筑行業(yè)審批部門，可了解開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批情況，通過以上資料，我們可以查清所檢查對(duì)象的開發(fā)項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目所在地、土地使用面積、土地用途、土地有效期、土地出讓金的金額(含建筑物拆遷、土地出讓金、征地、建設(shè)規(guī)費(fèi))、總建筑面積,所批準(zhǔn)的建筑規(guī)模、容積率、綠化率、分期開發(fā)情況、及現(xiàn)已開發(fā)情況；4、要做好相關(guān)檢查計(jì)劃，將困難考慮在前面，確定每次下戶需落實(shí)、解決的問題，回來將數(shù)據(jù)對(duì)照相關(guān)政策匯總、小結(jié)，同時(shí)制定第二天的檢查方案。5、要合理分工，下戶檢查一般是兩人或兩人以上，應(yīng)一人檢查收入，一人檢查成本最后審核其費(fèi)用列支情況，將先期制定的計(jì)劃落實(shí)到檢查過程中，要抓住重點(diǎn)問題的每一個(gè)環(huán)節(jié)，循序漸進(jìn)、逐步突破，相互協(xié)調(diào)配合，圓滿完成檢查任務(wù)。（二）檢查方式要有針對(duì)性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查不能像其他行業(yè)那樣就賬查賬，要有針對(duì)性地開展檢查，可以從實(shí)地調(diào)查和靜態(tài)查帳兩個(gè)方面開展檢查。1、實(shí)地調(diào)查（1）查看項(xiàng)目：到企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目地進(jìn)行實(shí)地察看和了解，重點(diǎn)察看和了解三個(gè)方面：開發(fā)項(xiàng)目的完工程度：是在建還是已竣工；在建的工程量；竣工后是否辦理結(jié)算手續(xù)，是否交付使用，屬滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目共有幾期，各期進(jìn)展?fàn)顩r。開發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：是商品房還是商鋪門面；是銷售還是用于經(jīng)營(yíng)、抵債、自用、出租等。核實(shí)開發(fā)建設(shè)用地的情況，分清是自用還是轉(zhuǎn)讓及土地來源情況。核實(shí)商品房及商鋪的戶數(shù)和建筑面積。（2）查售樓部：通過查售樓部掌握第一手銷售資料，售樓部是銷售樓盤的主要場(chǎng)所，各種銷售信息匯總在這里，然后再傳遞到財(cái)務(wù)部。售樓部資料主要有商品房的平面圖、模型、建筑面積、可售面積、預(yù)收房款、銷售合同、已售面積等，重點(diǎn)核實(shí)預(yù)收房款、銷售合同、可售總面積、已售面積，了解實(shí)際銷售情況。（3）查相關(guān)資料，檢查時(shí)要求企業(yè)提供賬外資料，如：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用權(quán)證、建安合同、工程結(jié)算書、房屋預(yù)售許可證、售房合同、工程驗(yàn)收備案證、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告等。（4）查銀行資金往來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為獨(dú)資、合伙、參股經(jīng)營(yíng)，資金掌握在負(fù)責(zé)人及其少數(shù)親信手中，基本賬戶、一般賬記都很少用于資金進(jìn)出，周轉(zhuǎn)資金主要是以其法人或其他人員身份辦理信用卡，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金以卡結(jié)算，賬面不反映企業(yè)的現(xiàn)金流量，因此，對(duì)房地產(chǎn)檢查時(shí)除掌握企業(yè)的基本賬戶、一般賬戶外，還應(yīng)掌握其銀行信用卡賬戶，掌握資金的總量和流向，從中發(fā)現(xiàn)問題和尋找線索。2、靜態(tài)查帳運(yùn)用合理的查帳方法和技巧，對(duì)收入、成本費(fèi)用各方面進(jìn)行深入細(xì)致的檢查，核實(shí)企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況及應(yīng)納稅額,重點(diǎn)把握下列幾項(xiàng)要點(diǎn)。（1）收入檢查要點(diǎn) 要核對(duì)其銷售明細(xì)帳、明細(xì)表、銷售價(jià)格，抽查銷售合同、發(fā)票；通過網(wǎng)上或?qū)嵉夭樵冧N售進(jìn)度，防止企業(yè)瞞報(bào)、滯后申報(bào)其銷售收入，在檢查中注意下列幾個(gè)方面： 把握完工時(shí)點(diǎn)，一般以合同約定交房期為準(zhǔn)，如合同期已到未收房的，應(yīng)有業(yè)主出具的拒收材料。 核實(shí)已售面積及銷售方式，一是到售樓部查銷售合及明細(xì)表，確定已售及未售面積及銷售方式；二是到房地局查測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)量表，確定總可售面積。 核實(shí)商品房的銷售收入，檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”帳戶，“銀行存款”帳戶，“預(yù)收帳款”帳戶，“應(yīng)付帳款”帳戶，“其他應(yīng)收（付）款”帳戶，看是否按規(guī)定時(shí)間確認(rèn)收入。 車庫收入是否掛在往來帳上，不結(jié)少結(jié)當(dāng)期應(yīng)稅收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時(shí)自制收款收據(jù)，將已售車庫收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆體外循環(huán)，造成稅款流失。 是否以種種理由不列預(yù)售收入，不預(yù)繳稅款，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以部份預(yù)售商品房只收了首期款，尾款銀行還未轉(zhuǎn)入或業(yè)主要求退房等理由，不列或少列預(yù)售收入，不按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。 客戶放棄的購(gòu)房定金是否轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往將此部分款項(xiàng)計(jì)入“其它應(yīng)付款”中不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 收取配套費(fèi)是否轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往將此部分款項(xiàng)計(jì)入“其它應(yīng)付款”中以后續(xù)還有相關(guān)費(fèi)用發(fā)生為由不列或少列收入。 是否以商品房或門面抵工程款不記收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，而建筑安裝工程在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場(chǎng)的現(xiàn)象。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門面抵建安工程款，建安票據(jù)全額照開，但款卻不付全，收入也不報(bào)，偷逃國(guó)家稅款。 有無視同銷售未申報(bào)銷售收入的情況，主要檢查 “固定資產(chǎn)”、“營(yíng)業(yè)外支出”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”“應(yīng)付福利費(fèi)”開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）等科目、看有無將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、廣告、樣品、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面 “長(zhǎng)期投資”、“應(yīng)付股利”、“利潤(rùn)分配”“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目，看有無用作對(duì)外投資及分配給股東或投資者。” “應(yīng)付帳款”、“長(zhǎng)期借款”、“短期借款”、“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目”，看有無以房抵債。 “生產(chǎn)成本”、“固定資產(chǎn)”、“庫存商品”、“開發(fā)產(chǎn)品”看有無以開發(fā)產(chǎn)品償還拆遷還建面積，以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。（內(nèi)資） 是否構(gòu)造虛假合同，低價(jià)轉(zhuǎn)移收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以虛假合同限制銷售價(jià)格，再二次轉(zhuǎn)讓達(dá)到少報(bào)收入的目的。 是否有土地轉(zhuǎn)讓取得的收入，不申報(bào)納稅。（2）成本檢查要點(diǎn)：檢查的內(nèi)容按稅法的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本費(fèi)用的核算與扣除時(shí)必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本，已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，公共設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)的間接費(fèi)用，借款費(fèi)用等。成本費(fèi)用主要審核開發(fā)成本及其明細(xì)科目，重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面：1是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無虛列、重列有關(guān)的成本費(fèi)用；2開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，是否按成本對(duì)象進(jìn)行收集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本，重點(diǎn)審查地價(jià)的分?jǐn)偸欠窈侠?，建安成本是否合理?開發(fā)產(chǎn)品銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入配比，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。4預(yù)提的各項(xiàng)準(zhǔn)備基金余額是否作納稅調(diào)查，維修金，質(zhì)保金等。5是否利用建安公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增成本，房地產(chǎn)開發(fā)商往往利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，虛增成本以達(dá)到偷逃稅收款的目的。6是否將應(yīng)列入固定資產(chǎn)的建筑成本計(jì)入銷售成本中，如會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的建筑物不計(jì)入固定資產(chǎn)，或在移交物業(yè)部門時(shí)不做銷售商品處理，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)卻將此部分成本記入銷售成本中多列成本。檢查的要點(diǎn)依據(jù)文件規(guī)定，企業(yè)的單位成本計(jì)算公式為“可售總成本/總可售面積”，故成本的檢查首先要確定企業(yè)的總可售面積，具體方式為，項(xiàng)目已完工應(yīng)以房地局測(cè)量大隊(duì)的測(cè)量報(bào)告上的面積確認(rèn)（資料企業(yè)都應(yīng)有留存件，如無留存件可要求企業(yè)到規(guī)劃局的企業(yè)檔案中調(diào)?。黄浯问莿澐制髽I(yè)的直接成本及共有成本，直接成本包括(建設(shè)安裝工程費(fèi)部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)部分配套設(shè)施費(fèi))，直接成本是可直接計(jì)入成本對(duì)象的，對(duì)此部分的相關(guān)票據(jù)須逐筆審核，無相關(guān)票據(jù)或?qū)偬摷倨钡囊宦刹挥枇兄?，共有成本包括（前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)）此部分應(yīng)依據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，采取合理的在已售和未售商品房直接進(jìn)行分?jǐn)?，房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目多，周期一般為幾年，虛列或多列的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)稅源的可控性有直接的影響，現(xiàn)對(duì)其主要幾個(gè)成本科目逐項(xiàng)解析。1土地款，在開發(fā)成本科目中，對(duì)此項(xiàng)要審核其相關(guān)合同及票據(jù)，確定其具體金額及面積，屬共有成本，如單期開發(fā)按總可售面積分?jǐn)?，如多期滾動(dòng)開發(fā)，則按占地投影法，依占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅缬卸鄶倯?yīng)調(diào)減。2土地契稅及其他，在開發(fā)成本科目中，應(yīng)與土地款一起計(jì)入土地使用費(fèi)總額，進(jìn)行分?jǐn)偂?規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，屬前期工程費(fèi)用，共有成本，要審核其合同，確定其是分期簽定還是一次性簽定，如分期簽定，應(yīng)按合同約定的當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)?，例如合同只約定了此項(xiàng)費(fèi)用屬一期工程的，那就以一期可售面積為分?jǐn)偦鶖?shù)；如以總項(xiàng)目一次性簽定，則以總可售面積為分?jǐn)偦鶖?shù)。4土地平整款、圍墻款，屬前期工程費(fèi)用，共有成本，依總可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂?智能化系統(tǒng)，在開發(fā)成本科目中，共有成本，是以分期或分戶為單位簽定合同，具體以合同約定為準(zhǔn)，其分?jǐn)偦鶖?shù)也應(yīng)為分期可售面積或已售戶數(shù)。6監(jiān)理公司監(jiān)理費(fèi)，在開發(fā)成本科目中，共有成本，一般是分期簽定,其分?jǐn)偦鶖?shù)應(yīng)為分期可售面積。7建筑工程款，在開發(fā)成本中，屬直接成本，主要包括下列16項(xiàng)。a、售樓部工程款，應(yīng)單獨(dú)歸集成本，如做固定資產(chǎn)管理，在建成后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，同時(shí)按規(guī)定可計(jì)提折舊，如移交給其它部門，應(yīng)在移交時(shí)作視同銷售銷售處理（內(nèi)資）。b、樁基工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?如屬虛假發(fā)票的不僅不予列支其相關(guān)成本，也要對(duì)此部份做偷稅處理。c、土方工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù), 按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)俤、土建工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?對(duì)其付款情況也要核實(shí)，看相關(guān)款項(xiàng)是否已完全支付，付款與所收取的發(fā)票是否一致，對(duì)已收取發(fā)票但長(zhǎng)期未支付款項(xiàng)的工程款，應(yīng)調(diào)查核，防止企業(yè)以稅率差偷逃稅款。e、付水務(wù)集團(tuán)自來水報(bào)裝費(fèi)、安裝材料款，審核相關(guān)合同，看工程是整個(gè)項(xiàng)目的還是分期的，如為整個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)按總可售面積分?jǐn)?，如分期?yīng)按當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)偅越Y(jié)算價(jià)格為基數(shù),審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性,按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?，審核企業(yè)有無將應(yīng)由施工方承擔(dān)的代墊的水費(fèi)列入成本。f、電力用電工程款，這是施工方代開發(fā)商交的電費(fèi)，看開發(fā)商是否已支付給施工方，以當(dāng)期支付數(shù)為扣除基數(shù), 按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)? 審核企業(yè)有無將應(yīng)由施工方承擔(dān)的代墊的電費(fèi)列入成本。g、自購(gòu)用于外墻的磁磚、地磚、外墻磚瓦涂料、煙道款、防盜門款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?對(duì)其付款情況也要核實(shí)，看相關(guān)款項(xiàng)是否已完全支付，付款與所收取的發(fā)票是否一致。h、垃圾清理費(fèi)，以實(shí)際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?。i、小區(qū)內(nèi)市政工程款，按結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?。j、 景觀工程款, 以實(shí)際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)偂?k、下水道材料工程款, 以實(shí)際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?。l、道路開口費(fèi)分?jǐn)? 以實(shí)際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)偂、天然氣建設(shè)費(fèi), 看工程是整個(gè)項(xiàng)目的還是分期的，如為整個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)按總可售面積分?jǐn)?，如分期?yīng)按當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)偅越Y(jié)算價(jià)格為基數(shù),審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性,按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?。n、會(huì)所土建工程、水電費(fèi)安裝工程款及裝飾款, 應(yīng)單獨(dú)歸集成本，在建成后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，同時(shí)按規(guī)定可計(jì)提折舊，如移交給其它部門，應(yīng)在移交時(shí)作視同銷售銷售處理（內(nèi)資）。o、開閉所工程款,此項(xiàng)產(chǎn)權(quán)歸供電部門所有，為整個(gè)項(xiàng)目的成本，應(yīng)以總可售面積為基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?。P、有無將自用、出租、等非轉(zhuǎn)讓，銷售的開發(fā)產(chǎn)品成本記入已轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)房產(chǎn)的成本，多攤主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：如有的企業(yè)將自用商品房直接作如下處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、貨開發(fā)產(chǎn)品、未視同銷售。q、其他支出（3）期間費(fèi)用檢查要點(diǎn)：利息是否規(guī)定列支，一是以土地抵押貸款的銀行貸款利息不按土地開發(fā)進(jìn)度列支；二是以開發(fā)項(xiàng)目抵押的貸款利息在開發(fā)項(xiàng)目完工前不計(jì)入項(xiàng)目成本；三是從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)查。是否提取風(fēng)險(xiǎn)金，多列當(dāng)期費(fèi)用，如預(yù)提的不可預(yù)見費(fèi)，不按規(guī)定在發(fā)生時(shí)列支，而是直列入期間費(fèi)用多列當(dāng)期費(fèi)用。捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈(zèng)人的捐贈(zèng)、非公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)是否作納稅調(diào)整?！皬V告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。外資企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用，是否按（國(guó)稅發(fā)1999242號(hào)）文件第五款規(guī)定分?jǐn)傆?jì)入。（可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、七通一平、勘查設(shè)計(jì)等前期開發(fā)費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用。）未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。已轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及出租的待售房產(chǎn)開發(fā)成本是否列入了已售商品房的成本。四、相關(guān)稅政執(zhí)行要點(diǎn)（一）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行稅政要點(diǎn)：1、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知國(guó)稅發(fā)200383號(hào)一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤(rùn)率預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項(xiàng))確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。（二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；3.按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲?，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。（三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。（五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。（六）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。（七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國(guó)稅發(fā)200631號(hào)一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。（一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的通知（建住房200477號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10。二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：1采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理: 1. 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。2開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。3開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。4計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。5計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。6開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。（二）下列項(xiàng)目