房地產(chǎn)的成本構(gòu)成及管理ppt課件.ppt

1,房地產(chǎn)成本構(gòu)成與管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,目錄,二、成本管理模式,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜-告訴我們：對(duì)商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低的價(jià)格獲取市場(chǎng)；某某大公司為了削減開支，裁員5%.-體現(xiàn)了：人員開支，是企業(yè)成本的重要部分；中國(guó)勞動(dòng)力便宜啊，所以外國(guó)人來中國(guó)投資-深刻含義是：追求低成本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然選擇；進(jìn)口關(guān)稅又降了，買原裝進(jìn)口車便宜多了-說明：稅金同樣構(gòu)成產(chǎn)品的成本；大城市東西貴啊，生活成本太高了-反映出：不僅是企業(yè)，我們個(gè)人也都在比較選擇著生活的成本,“成本”對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響無處不在，是經(jīng)濟(jì)過程中使用頻率最高的詞之一。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,什么是成本？,用科學(xué)的語言解釋是：成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)的總和。用我們的語言解釋是：成本是“成功之本”。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成：九個(gè)大類,土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用,開發(fā)成本,完全成本,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,房地產(chǎn)的成本包括九個(gè)大類：,第一部分土地獲得價(jià)款：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、土地交易環(huán)節(jié)交納的契稅、土地閑置費(fèi)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)。紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設(shè)、高壓線埋地、市政接口等建設(shè)費(fèi)用或繳費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第三部分主體建筑工程費(fèi)-指項(xiàng)目開發(fā)過程中的主體土建費(fèi)用，包括：基礎(chǔ)費(fèi)用-建筑的地基與基礎(chǔ)費(fèi)用；結(jié)構(gòu)與粗裝修費(fèi)用-完成地面以上的結(jié)構(gòu)與基本裝修的費(fèi)用；門窗工程費(fèi)用-室內(nèi)外門與窗的費(fèi)用；公共部位裝修費(fèi)用-外立面、公共部位的裝飾與裝修費(fèi)用；室內(nèi)精裝修費(fèi)用-對(duì)精裝修交付的房屋的裝修費(fèi)用；,第二部分開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-指取得土地開發(fā)使用權(quán)后，在項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。一般包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)-勘察丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房；報(bào)批報(bào)建費(fèi)用-向政府繳納的規(guī)定費(fèi)用；三通一平費(fèi)用-通水、通電、通路和場(chǎng)地平整產(chǎn)生的費(fèi)用；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用-項(xiàng)目部辦公室、項(xiàng)目臨時(shí)圍板圍墻、臨時(shí)水電費(fèi)用；,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第四部分主體安裝工程費(fèi)-指項(xiàng)目開發(fā)過程中的室內(nèi)安裝費(fèi)用，包括：室內(nèi)水電安裝費(fèi)用-室內(nèi)各類水電相關(guān)工程費(fèi)用；室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)用-空調(diào)、電梯、消防系統(tǒng)的設(shè)備及安裝費(fèi)用；弱電系統(tǒng)費(fèi)用-居家防盜系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等費(fèi)用；,第五部分社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)-指項(xiàng)目管網(wǎng)配套費(fèi)用，包括：室外給排水費(fèi)用-小區(qū)接入市政自來水、排水至城市排水系統(tǒng)費(fèi)用；室外采暖費(fèi)用-小區(qū)接入市政采暖或自行建設(shè)采暖設(shè)施費(fèi)用；室外燃?xì)赓M(fèi)用-小區(qū)接入市政燃?xì)獾馁M(fèi)用；室外電氣與高低壓費(fèi)用-小區(qū)從市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電至各家各戶的費(fèi)用；室外智能化系統(tǒng)費(fèi)用-小區(qū)停車管理、周界防越、閉路監(jiān)控、門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等智能化系統(tǒng)費(fèi)用,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第六部分園林環(huán)境費(fèi)-指項(xiàng)目?jī)?nèi)的景觀費(fèi)用，包括：道路廣場(chǎng)費(fèi)用-小區(qū)建設(shè)道路、廣場(chǎng)的費(fèi)用；綠化建設(shè)費(fèi)用-小區(qū)內(nèi)用于綠化工程的費(fèi)用；建筑小品費(fèi)用-小區(qū)內(nèi)雕塑、水景、環(huán)廊、假山等費(fèi)用；小區(qū)圍墻費(fèi)用-小區(qū)圍墻、組團(tuán)圍墻的費(fèi)用總和；室外景觀照明費(fèi)用-各種照明所花費(fèi)的費(fèi)用零星設(shè)施費(fèi)用-各類未細(xì)述的設(shè)施費(fèi)用總和，如兒童游樂設(shè)施、指示牌、垃圾桶、座椅、洋傘等,第七部分配套設(shè)施費(fèi)-通常情況指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施及其它應(yīng)歸為公共配套的支出。包括：會(huì)所費(fèi)用學(xué)校及幼兒園費(fèi)用物業(yè)用房人防地下室垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站市政設(shè)施公共用房,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,第八部分開發(fā)間接費(fèi)-指項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等費(fèi)用，包括：工程管理費(fèi)-項(xiàng)目發(fā)生的行政、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等費(fèi)用資本化利息-項(xiàng)目使用資金的利息營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)-銷售大廳、樣板房等建造費(fèi)用物業(yè)完善費(fèi)-物業(yè)維修基金與請(qǐng)物業(yè)公司配合項(xiàng)目的支出等,第九部分期間費(fèi)用公司管理費(fèi)-公司發(fā)生的但無法明確到項(xiàng)目上管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用-營(yíng)銷部門行政費(fèi)用、廣告、銷售代理等營(yíng)銷費(fèi)用,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,先看這句話：利潤(rùn)是企業(yè)存在的意義。再看這個(gè)公式：利潤(rùn)=收入-成本；收入不變，若成本增加，則利潤(rùn)降低；收入不變，若成本降低，則利潤(rùn)增加；毫無疑問，成本是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最關(guān)鍵要素之一。成本不是重要，而是“相當(dāng)”重要！,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,綜述：環(huán)看現(xiàn)今全球所有“基業(yè)長(zhǎng)青”的企業(yè)，優(yōu)秀的成本管理甚至是成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)無一不是其特質(zhì)。萬科意欲成為百年老店，成本管理的重要性不言而喻。,成本重要嗎？那是相當(dāng)重要啊！,成本管理體系,成本管理模式,可研成本,目標(biāo)成本,責(zé)任成本,動(dòng)態(tài)成本,結(jié)算成本,成本管理體系,成本管理體系,1、目標(biāo)成本管理,基本概念：,目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。,管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性,管理工具：萬科成本管理軟件成本數(shù)據(jù)庫,成本管理體系,2、責(zé)任成本管理,責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。,成本管理體系,主要內(nèi)容（1）要素概括,成本管理體系,主要內(nèi)容（2）反饋指標(biāo),總結(jié),成本是公司管理結(jié)果的反映：,成本是公司內(nèi)部、外部管理的最終結(jié)果，無論優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)均體現(xiàn)在最終的成本數(shù)據(jù)上-公司內(nèi)部效率高、流程順暢反饋的結(jié)果就是內(nèi)部溝通成本低、內(nèi)耗少；公司人員素質(zhì)低、責(zé)任心差、能力不足反饋的結(jié)果就是執(zhí)行成本高、錯(cuò)誤多；公司決策錯(cuò)誤反饋的結(jié)果就是付出金錢代價(jià)與時(shí)間代價(jià),我們需要一種“成本文化”,從這個(gè)意義上說，企業(yè)必須