時代廣場可行性分析

時代廣場地下商城可行性分析報告 目錄 區(qū)位概況 南大街 地下商城 本案位于杭州市余杭區(qū)臨平街道與南苑街道接壤 為余杭區(qū)市民之家大廈 城建集團 區(qū)煙草大廈 中國移動大廈等成圓環(huán)形建筑群中心的地下一層 原為區(qū)人防工程 經(jīng)區(qū)政府相關(guān)部門批準再改為民用商業(yè)設施 本案周邊其它企事單位有 工商銀行 中國銀行 廣東發(fā)展銀行 深圳發(fā)展銀行 泰隆商業(yè)銀行 余杭區(qū)氣象局等 都已投入使用并入駐辦公 以本案為中心周邊500米范圍內(nèi)在建 已建成的小區(qū)樓盤達10余處 本案周邊交通極為發(fā)達 世紀大道 迎賓路等幾條大道通過本案 本案距臨平老城中心不足1000米 從杭州市區(qū)有公交車K509 K309通過本案 本案區(qū)域情況介紹 地下商城 本案區(qū)域情況介紹 本案總面積為5564平方米 主體成圓形結(jié)構(gòu) 東西長約176米 南北寬約57米 實用面積約為4200平方米 現(xiàn)已分割成38個獨立商輔 本案總平面圖 從地面有五個通道到商城 東西南北各一個人行道 另一個行車道位于中部 車輛可直接到地下商城內(nèi) 人行道均安裝自動扶梯 各通道通往地面各建筑體門口 便于地上地下各單位往來 內(nèi)部現(xiàn)已經(jīng)分割成38個獨立商輔 根據(jù)需求可重新分割 有空調(diào) 水電 左右各一個男女洗手間 通風 排氣 防火噴淋 照明 配電等設施 兩邊有400個左右的車庫 沒有貨梯和煙道 經(jīng)調(diào)查 附近每小時有1000輛車流經(jīng)過 60位人流路過 有18位人流上下公交車 本案內(nèi)部結(jié)構(gòu)簡介 地塊周邊租金水平地塊周邊有主要參考價值的商鋪位于南大街世紀大道 迎賓路 政法街 臨平中心商業(yè)圈的沿街店鋪租賃價格在7 8元 天區(qū)間內(nèi) 項目內(nèi)步行街租賃價格為3 5元 天左右 購物中心租金價格為5 9元 天區(qū)間 故可認為對臨平沿街商鋪的最高接受租賃價格為7 8元 對購物中心的最高接受租賃價格為5 9元 天 租金比較 項目SWOT分析 業(yè)態(tài)定位 餐飲休閑娛樂方向 日用零售方向 區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型單一 以辦公為主 高投資收益是普遍采取的定位 綜合本地塊特征 產(chǎn)品定位思考如下 1 臨平地下美食廣場項目所在區(qū)域交通便利 可達性好 餐飲休閑娛樂方向 周邊項目 餐飲市場特征 1 休閑餐飲 洋快餐等連鎖餐飲集中于市區(qū)由于臨平為杭州副城 多數(shù)休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店 如兩岸咖啡西餐廳 迪歐咖啡等 由于具有兼具休閑功能 發(fā)展較快 主要分布在市區(qū)重要干道上 而肯德基 麥當勞等洋快餐等分布于繁華的北大街 藕花洲大街 邱山大街上 2 餐飲出現(xiàn)集中于人民廣場一帶的現(xiàn)象由于市中心屬于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 餐飲業(yè)主要以小型餐飲店 連鎖店等為主 而較為集中的餐飲店則集中于人民廣場一帶 如人民路上的金馬大酒店 新格格大酒店 金憶誠酒店 明典咖啡 巴西烤肉 日本料理等 這與此區(qū)域商圈規(guī)劃保持了一致性 3 大型餐飲規(guī)模較小 數(shù)量少 停車不足 分散分布從市場調(diào)查來看 城北通往經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的道路邊分布有新悅來美食廣場 兆豐餐飲等大型獨立餐飲店 同時人民廣場周邊有幾家較大的餐飲店 而大型餐飲設施的單個總體規(guī)模小 數(shù)量少 分散分布 臨平餐飲市場分析 4 多數(shù)餐飲依附于臨街商鋪從臨平餐飲店來看 多數(shù)酒店 酒樓 連鎖店等餐飲店依附于臨街商鋪 規(guī)模較小 5 中高檔餐飲主要以高檔賓館餐飲為主作為商務餐飲 企業(yè)接待等高檔餐飲 目前臨平較少 主要集中的一些高檔賓館內(nèi) 如余杭大廈為臨平最為高檔的酒店 其餐飲為臨平多數(shù)企業(yè)接待賓客的常去地點 而臨平大廈具有可容納800人就餐 許多余杭的高檔及特色餐飲消費流向杭州 6 中高檔餐飲依附于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近的許村等客戶消費臨平中低檔餐飲主要消費群為市區(qū)內(nèi)常住居民 而中高檔餐飲消費者主要來自于市區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近經(jīng)濟發(fā)達 企業(yè)較多的海寧許村 崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 臨平餐飲市場分析 餐飲的人流集中點分析根據(jù)臨平餐飲市場初步判斷 項目餐飲未來的人流主要分為兩部分 一部分為路過時代廣場或慕名而來的食客的部分客群 主要以中低檔美食 小吃等為主 另一部分主要以周邊寫字樓白領(lǐng) 附近住宅居民為主 建議針對后一部分餐飲 考慮杭州知名大眾或特色餐飲品牌 走高性價比餐飲 以規(guī)模餐飲的規(guī)模取勝 例如美食街方式 大餐飲等方式 臨平餐飲市場分析 物業(yè)硬傷 整體區(qū)域位置較好 但是項目沒有煙道 后續(xù)開辟難度大 單店沒有供水 廚衛(wèi)設計難以符合國標 公共衛(wèi)生間位數(shù)少 且不夠便捷 垃圾堆放轉(zhuǎn)移困難 沒有設置食材的卸貨平臺 因此美食廣場難以經(jīng)營 小結(jié) 業(yè)態(tài)定位 餐飲休閑娛樂方向 日用零售方向 綜合本地塊特征 產(chǎn)品定位思考如下 2 時代廣場地下小商品市場項目所在區(qū)域交通便利 位于寫字樓中心 公交直達且停車位充足 生活零售方向 九曲營步行街九曲營步行街包括沿街商鋪及新大地小商品市場組成 其中新大地小商品市場位于九曲營步行街兩側(cè) 2層市場 九曲營步行街全長約400米左右 區(qū)域 北大街路口至保健路路口 租賃價格 九曲營步行街均價7元 天左右 新大地小商品市場均價1 1 5元 天區(qū)間 主力面積 九曲營步行街主力面積30 120 為主 新大地小商品市場主力面積10 25 層數(shù) 步行街一層商鋪 小商鋪市場獨立二層商鋪 新大地案例 九曲營步行街 九曲營步行街 位置 九曲營街入口物業(yè)類型 內(nèi)鋪 住宅面積 30000 年銷售總額 7600萬元攤位數(shù) 1000個租金125元 月定位 小商品市場 新大地廣場小商品市場 余杭新大地廣場小商品市場是余杭城區(qū)集服裝批發(fā) 小商品零售和娛樂等位一體的商業(yè)中心區(qū) 周邊商鋪云集 高端樓宇林立 商圈氣息濃郁 市場有大小商家店鋪1100多家 經(jīng)營業(yè)主2800余人 位于九曲營商業(yè)步行街內(nèi)街兩側(cè)建筑體內(nèi) 共兩層 樓上為住宅 市場內(nèi)商品定位較低 消費者多為普通工薪階層及外來打工一族 整體營業(yè)狀況不佳 很多店鋪正在轉(zhuǎn)讓 并且不收取轉(zhuǎn)讓費 小結(jié) 第一 項目位置離新大地距離太近威脅較大 且對新大地調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn) 人流都不愿到時代廣場消費 第二 項目體量較小 動線缺乏回旋 不利于消費者體驗 且地面商業(yè)零落 第三 項目位于地下 沒有貨梯不利于商家經(jīng)營 第四 地鐵人流暫時無法導入 第五 經(jīng)營低端商品無法和新大地競爭 經(jīng)營中高端客戶群不足 結(jié)論 培育期要3年以上 客群分析 1 本項目位于地下商城區(qū)別于人民廣場 新大地小商品市場等周邊休閑娛樂場所環(huán)境的巨大優(yōu)勢 目前經(jīng)營商業(yè)存在硬件 客群 比較優(yōu)勢三方面先天不足 2 在周邊工作 居住的民眾 企業(yè)辦公人員及項目周邊政府單位辦公人員將構(gòu)成大眾消費的基本客群 3 交通便捷 將會吸引部分客群對這類地下商城的消費 4 培育期較長 不確定因素較多 盈利預期不高 小結(jié) 項目開發(fā)成本 費用分析本項目總投資費用主要分為直接費用和間接