永城市房地產(chǎn)市場調研分析.doc

永城市房地產(chǎn)區(qū)域市場調查天力行（河南）房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2012年9月一、區(qū)域市場劃分 為更好對永城市場發(fā)展趨勢進行分析，將城市按區(qū)域劃分市場，分別進行分析比較：新城北區(qū)：樓盤有“中央名邸”、“江南世家”、“書苑名家”、“尚品國際”、“時代城”、“永尚國際”等。新城中南片：樓盤有“東方花園”、“神火城市雅苑”、“托斯卡納”、“盈和國際”等。東城區(qū)東片：樓盤有“豫寶鑫華國際”、“永陽花苑”、“錦繡家園”、“怡和嘉園”、“大漢蘭庭”等。城北版塊主要樓盤調查表永尚國際地理位置歐亞路與文化路交匯處西北角開發(fā)商商丘市百惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電5316665總占地面積（萬）3.3總建筑面積（萬）12容積率3.3綠化率45%總戶數(shù)800左右已推體量（萬）12首期推出時間2011年年底當前整體銷售率（套數(shù)）37.5%在售期數(shù)/總期數(shù)1/2本期銷售面積（萬）2.4本期推出時間2011年年底當前銷售均價3060元/實際成交價2800元-2900元/本期推出套數(shù)800左右本期銷售套數(shù)300本期交房時間2013年6月份銷售周期（月）36個月建筑形式框剪建筑風格/立面現(xiàn)代簡約本期推出面積（萬）12萬當前工程進度已建16層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套永城市人民醫(yī)院，永城市四小，永城市高級中學，永城市實驗中學 交通歐亞路與文化路交叉口，大道交匯處，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房29-30445.590兩房89-961602090三房117-1325857319四房復式70111.364戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房三房四房復式園林/風格主題園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值紅外監(jiān)控可視對講價格單價價格2800-2900最高3200最低2600層差25客戶區(qū)域及比例年齡及比例25-35 40%；35-45 %50；45歲以上 10%職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例一次80%，二次及以上20%置業(yè)動機及比例自住80%，其他20%項目銷售調查分析銷售案場結構聚光堂，案場經(jīng)理-置業(yè)顧問，案場經(jīng)理1名-置業(yè)顧問5名銷售道具沙盤-戶型模型銷售案場接待流程接待-講解沙盤-講解戶型-送客銷售接待人員描述人員形象較好，素質一般銷售策略直接銷售銷售氛圍營造無配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場活動，無協(xié)助講解等銷售回訪登記記錄無回訪銷售物料收集單頁綜合分析素質一般，形象較好，精神面貌欠佳小結：形象定位/主要推廣語中央政務區(qū)12萬首席國際生活典范形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示案場包裝風格偏現(xiàn)代，戶外主要以工地圍擋為主，工程為封頂，無實景物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中低檔銷售推廣策略、客戶群體簡述初期以活動、認籌造勢，后期無活動；周邊市民，永煤、神火員工。項目優(yōu)勢項目自身配套合理，區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目定位準確項目劣勢周邊配套不成熟，生活不方便項目機會未來城市發(fā)展核心，戶型經(jīng)濟實用威脅分析區(qū)位優(yōu)勢明顯，面積適中，復式小戶型，對年輕剛需群體較有吸引力綜合分析項目定位準確，區(qū)位優(yōu)勢明顯，創(chuàng)新戶型，但周邊配套不成熟，現(xiàn)期生活不方便尚品國際地理位置建設大道與百花路交叉口開發(fā)商河南正和投資有限公司銷售電話5186666/5189999總占地面積（萬）4總建筑面積（萬）12容積率3綠化率50%總戶數(shù)800多戶已推體量（萬）12首期推出時間2011年4月當前整體銷售率（套數(shù)）77%在售期數(shù)/總期數(shù)2/2本期銷售面積（萬）3.85本期推出時間2011年12月當前銷售均價3300元/實際成交價3000元/本期推出套數(shù)348本期銷售套數(shù)269本期交房時間2012年底銷售周期（月）18個月建筑形式框剪建筑風格/立面現(xiàn)代簡約本期推出面積（萬）5萬當前工程進度封頂外部配套/自然環(huán)境+周邊配套永城市博物館，檔案館，科技館，圖書館，永城市人民醫(yī)院，雪楓中學，永城市三小，永城市高級中學 交通新區(qū)中心，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房兩房106-1071745097三房119-1451434166四房16429922復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶玄關露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房1061814三房1206四房復式園林/風格主題歐式園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值奪獎樓盤霧森系統(tǒng)百畝市政公園名牌電梯24小時星級管家服務電梯直入地下室電梯IC卡識別指紋識別系統(tǒng)智能化系統(tǒng)應用多價格單價價格3000最高3200最低2800層差10客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例項目銷售調查分析銷售案場結構盛騰地產(chǎn)機構，案場經(jīng)理-置業(yè)顧問，案場經(jīng)理1名-置業(yè)顧問6名銷售道具沙盤-地圖-戶型模型銷售案場接待流程門口接待-置業(yè)顧問接待-講解沙盤-講解戶型-看房（未去）-贈送資料-送客銷售接待人員描述人員形象較好，能清晰回答客戶提問，解釋客戶問題，技巧較好銷售策略直接銷售；本月買房送旅游（上海、江蘇、蘇州）銷售氛圍營造沒有配合，統(tǒng)一工裝，用現(xiàn)場活動，沒有協(xié)助講解等銷售回訪登記記錄無回訪銷售物料收集單頁兩份，折頁一份，禮品扇三份綜合分析人員形象較好，素質較高，能自信、清晰回答客戶問題并加以解答，不過未接待人員略顯散漫小結：形象定位/主要推廣語豪門望族，大宅春秋；大戶豪宅，就在尚品春秋形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示現(xiàn)場包裝較好，但燈光較暗，體驗一般；戶外大牌，接近交房，實景展示物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔高檔銷售推廣策略、客戶群體簡述大戶型特價；購房送旅游；老帶新成交送老客戶現(xiàn)金項目優(yōu)勢新區(qū)中心，獲獎樓盤，形象高端，工程進度較快，名校環(huán)繞，多項永城唯一特點項目劣勢價格偏高，戶型偏大項目機會永城唯一一家霧濕恒溫景觀系統(tǒng)及五星級管家服務威脅分析定位不同，價格差距較大，無直接威脅，會搶奪部分高端客戶綜合分析新區(qū)中心，獲獎樓盤，智能科技應用多，價格高，戶型偏大時代城西湖春天地理位置建設路與中原路交叉口150米開發(fā)商鄭州金博大置業(yè)有限公司銷售電話5533888總占地面積（萬）6.7總建筑面積（萬）23容積率3.4綠化率一期40%二期60%總戶數(shù)2000多戶已推體量（萬）11首期推出時間2011年10月當前整體銷售率（套數(shù)）60%在售期數(shù)/總期數(shù)2/2本期銷售面積（萬）0.3本期推出時間2012年9月當前銷售均價一期3200元/二期3400元/實際成交價一期2600，二期2900本期推出套數(shù)104本期銷售套數(shù)30本期交房時間2014年底銷售周期（月）24個月建筑形式框剪建筑風格/立面新古典主義本期推出面積（萬）1.1萬當前工程進度一期封頂二期五六層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套先帥便利店、新市人民醫(yī)院、一高、雪楓中學、市第四小學、實驗中學、第三中學交通產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房兩房75-85100三房114-136四房復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房三房116四房復式園林/風格主題園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值金博大物業(yè)智能監(jiān)控可視對講價格單價價格2900最高3300最低2700層差30-50客戶區(qū)域及比例新城90%，其它10%年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例項目銷售調查分析銷售案場結構鄭州弘基房地產(chǎn)，案場經(jīng)理-置業(yè)顧問-保安-財務-設備維護人員，案場經(jīng)理1名-置業(yè)顧問6名-保安1名-財務4名-設備維護人員1名銷售道具沙盤、戶型模型、計算器、置業(yè)計劃書、小型放映廳、項目區(qū)位圖、活動易拉寶銷售案場接待流程接待-講解項目區(qū)位圖-沙盤-計算價格、講解優(yōu)惠活動-放映廳放映3D宣傳動畫-鳥瞰效果圖-贈送資料-送客銷售接待人員描述人員形象較好，但講解過快，不利于客戶記憶，講解流程較好，語言、節(jié)奏較為生硬銷售策略大定、小定；活動優(yōu)惠；贈送禮品銷售氛圍營造有配合，統(tǒng)一工裝，用現(xiàn)場活動，無協(xié)助講解銷售回訪登記記錄兩天后回訪，告知選中房子已被訂走，制造緊張氣氛銷售物料收集單頁，置業(yè)計劃書，樓書綜合分析硬件配備好，銷售流程好，人員形象好，素質有待提高小結：形象定位/主要推廣語引領永城生活新標桿形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示案場包裝較好，裝修較高檔；戶外大牌，實景展示。物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔高檔銷售推廣策略、客戶群體簡述教師節(jié)購房優(yōu)惠；訂房送郎平排球比賽、選美比賽門票；購房送美利達自行車、簡易茶具，9月19日郎平到訪售樓中心公關活動；新城客戶。項目優(yōu)勢1、周邊配套齊全；2、項目自身配套相對合理；3、金博大實力名企；4、性價比較好；5、樓盤景觀規(guī)劃出眾。項目劣勢1、銷售中心位置偏；2、施工進度不快。項目機會永城品質水景樓盤，建設路未來永城發(fā)展方向威脅分析攔截部分新城客戶綜合分析景觀出眾，自身配套合理，性價比較好，但價位偏高，施工進度不快書苑名家地理位置芒山路與建設路交叉口東南角開發(fā)商河南龍呈、河南萬都置業(yè)有限公司 銷售電話5719999/5388888總占地面積（萬）4.7總建筑面積（萬）12容積率5.7綠化率38%總戶數(shù)900多套 已推體量（萬）首期推出時間年月當前整體銷售率（套數(shù)）70%在售期數(shù)/總期數(shù)/本期銷售面積（萬）本期推出時間年月當前銷售均價3400元/實際成交價3100元/本期推出套數(shù)本期銷售套數(shù)本期交房時間月份銷售周期（月）個月建筑形式框剪建筑風格/立面現(xiàn)代簡約本期推出面積（萬）萬當前工程進度外部配套/自然環(huán)境+周邊配套農業(yè)發(fā)展銀行，海爾永城廣電店，白天鵝酒樓，和平國際大酒店，永城高級中學，金鷹購物廣場，人民醫(yī)院，五中，汽車站 交通毗鄰永城主干道路芒山路，客運站，交通便利 產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房兩房三房四房復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房三房四房復式園林/風格主題園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值價格單價價格3100最高最低層差客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例蘇州花園地理位置歐亞路文化路交叉口開發(fā)商河南銀資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電占地面積（萬）4.2總建筑面積（萬）13容積率3.1綠化率45%總戶數(shù)1300已推體量（萬）10首期推出時間2012年年初當前整體銷售率（套數(shù)）30%在售期數(shù)/總期數(shù)1/2本期銷售面積（萬）4.3本期推出時間2012年年初當前銷售均價3100元/實際成交價2600元/本期推出套數(shù)1000本期銷售套數(shù)430本期交房時間2014年6月銷售周期（月）36個月建筑形式框剪建筑風格/立面現(xiàn)代簡約本期推出面積（萬）10萬當前工程進度未動工外部配套/自然環(huán)境+周邊配套永城市中醫(yī)院，永城市婦幼保健院，永城市四小，永城市實驗中學，永城市三高 交通歐亞路東段，永城主干道，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房701501520兩房84-963003045三房113-1407155520四房復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房三房四房復式園林/風格主題園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值24小時紅外監(jiān)控可視對講價格單價價格2600最高2900最低2300層差10-30元客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例項目銷售調查分析銷售案場結構無代理機構，案場經(jīng)理-置業(yè)顧問，案場經(jīng)理1名-置業(yè)顧問5名（分不清楚是哪個項目）銷售道具沙盤-戶型模型-戶型圖銷售案場接待流程接待-講解沙盤-講解戶型-贈送資料-送客銷售接待人員描述人員形象較好，講解較清晰，技巧一般銷售策略分期首付，項目出地面付完首付；15個點的優(yōu)惠。銷售氛圍營造沒有配合，統(tǒng)一工裝，有現(xiàn)場活動，沒有協(xié)助講解等銷售回訪登記記錄未留電話銷售物料收集單頁，折頁，紙抽綜合分析人員形象較好，素質一般，現(xiàn)場嘈雜，組織混亂小結：形象定位/主要推廣語城市中的公園，公園中的家 形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示案場包裝較差，售樓部小，同時擠三個項目，現(xiàn)場嘈雜，無實景展示，無戶外廣告物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中檔銷售推廣策略、客戶群體簡述優(yōu)惠幅度最大，分期首付，工程出地面付清首付；客戶群體輻射永城全城項目優(yōu)勢優(yōu)惠幅度大，地段優(yōu)勢，未來永城發(fā)展方向，升值潛力大，景觀規(guī)劃較好項目劣勢開放商實力一般，項目未動工，進度緩慢，體量小項目機會地段優(yōu)勢、景觀規(guī)劃、優(yōu)惠幅度威脅分析優(yōu)惠幅度巨大，售樓部人氣高漲，造成項目來訪較少，對項目沖擊較大綜合分析項目地段優(yōu)勢明顯，優(yōu)惠優(yōu)勢明顯，但開發(fā)商實力不足，項目進度緩慢，對本項目有一定沖擊。中央名邸地理位置芒山路與建設路交叉口東300米路北開發(fā)商河南城市印象置業(yè)有限公司銷售電話5128777/5128888總占地面積（萬）20萬總建筑面積（萬）37平方米 容積率1.85綠化率45%-50%總戶數(shù)3000多戶已推體量（萬）123332首期推出時間2006年7月當前整體銷售率（套數(shù)）1000多戶在售期數(shù)/總期數(shù)2/3本期銷售面積（萬）46000本期推出時間2011年5月當前銷售均價4800元/實際成交價4000元/本期推出套數(shù)1000本期銷售套數(shù)400本期交房時間部分5月份，其余年底銷售周期（月）36個月建筑形式新古典、現(xiàn)代簡約建筑風格/立面新古典三段式本期推出面積（萬）246666萬當前工程進度部分封頂，部分在建外部配套/自然環(huán)境+周邊配套雪楓公園，永城市博物館，檔案館，科技館，圖書館，雪楓中學，永城市三小，永城市高級中學，永城市人民醫(yī)院，永城五官?？漆t(yī)院 交通無公交，毗鄰建設路、芒碭路產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房49.3兩房86.27-108.66三房109.33-155.76四房179.66-181.27復式187.56戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房49兩房86108三房11014335.24.48四房179復式187園林/風格主題歐式園林，雪楓公園，坡地、噴泉，石楠，香樟，紅玉蘭，櫻花，銀杏,大王椰子樹園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值雪楓公園入戶大堂全地下停車庫刷卡電梯智能化設施監(jiān)控器紅外線對講系統(tǒng)地源熱泵地暖系統(tǒng)價格單價價格4000最高5500最低層差100-200客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例自住80%項目銷售調查分析銷售案場結構聚光堂代理公司，案場經(jīng)理-置業(yè)顧問-，案場經(jīng)理1名-置業(yè)顧問5名-保安1名-看房車司機1名銷售道具樓書、沙盤、看房車、建材展示銷售案場接待流程置業(yè)顧問講解沙盤-項目資料展示、講解-建材展示-看房車、實景體驗-預留電話銷售接待人員描述氣質較好，但有距離，講解較清晰，能及時解決客戶疑惑并加以說服，適當拉近距離銷售策略開盤前認籌，交定金20萬銷售氛圍營造無配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場活動，沒有協(xié)助講解銷售回訪登記記錄出售樓處既有短信回訪，一周后電話回訪，邀請家人一起看戶型；三天后又接到回訪，邀約看房銷售物料收集宣傳資料一份，簡易樓書綜合分析并非最講解中的最高端樓盤，樓書似是而非，門頭損壞，但容積率低，實景體驗好，價格較高小結：形象定位/主要推廣語建筑中的勞斯萊斯形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示案場包裝英式、復古，實景展示，位置較好，標志明顯，道旗、戶外，人員素質較好。物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔豪宅銷售推廣策略、客戶群體簡述電話營銷，戶外廣告，道旗，派單項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢，容積率低，綠化率高，實景體驗好，景觀細節(jié)好，建筑風格多變，配套較好項目劣勢單價較高、物業(yè)費較高項目機會人車分流、定位高端、雙供暖、私享雪楓公園威脅分析針對高端客戶進行營銷，高端客戶攔截較多綜合分析樓盤形象高端，價格較高，實景體驗好，景觀細節(jié)好，人員素質較高，與本項目定位不同，沒有太大參考性(1)項目多為中小規(guī)模樓盤、開發(fā)密集，形成內部聯(lián)動效應，市民認可度較高；(2)產(chǎn)品以多層、小高、高層為主，房型選擇多，新建項目單身公寓類產(chǎn)品增多；(3)樓盤均價在31004800元/平方米之間，實際成交價在2600-3700元/之間，主力總價在50多萬/套以內；(4)物業(yè)類型豐富，房型選擇面較大，以經(jīng)濟型房型為主；(5)未來城市中心，隨著配套設施逐步完善，未來發(fā)展前景十分看好；項目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。此區(qū)域項目發(fā)展出現(xiàn)兩個極端趨勢，一是趨于規(guī)?；罕热缰醒朊〉却蟊P，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，核心競爭力在于“大”“齊”。二是趨于個性化；主推賣點，具有自身核心競爭力的項目，就應當具備不可復制的特色，比如尚品國際打造的是永城唯一一家霧濕恒溫景觀系統(tǒng)及五星級管家服務，時代城西湖春天主打西湖美景特色。從價格上來看為永城最高區(qū)域，但是品質較高、有一定知名度特色鮮明的項目價格相對較高，在售項目中央名邸二期達到了4000以上，成為目前價格最高項目。城中南版塊主要樓盤調查表神火城市雅苑地理位置文化路派出所對面開發(fā)商河南沱濱置業(yè)有限公司銷售電話5851999/5851777總占地面積（萬）12.5總建筑面積（萬）30容積率2.4綠化率35%總戶數(shù)2200多已推體量（萬）20首期推出時間2011年9月當前整體銷售率（套數(shù)）70%在售期數(shù)/總期數(shù)4/4本期銷售面積（萬）7本期推出時間2012年9月當前銷售均價3100元/實際成交價2600-2700元/本期推出套數(shù)660本期銷售套數(shù)460本期交房時間2013年4月份銷售周期（月）22個月建筑形式現(xiàn)代簡約建筑風格/立面現(xiàn)代簡約二段式本期推出面積（萬）10萬當前工程進度前三期已封頂，四期樓房蓋到五六層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套實驗中學，文化路小學，曹油坊，匯一堂大藥房，文化路派出所，沱濱風景區(qū) 交通毗鄰文化路，沱濱路主干道路 產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房兩房8796三房112四房復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房8796三房112四房復式園林/風格主題水系，噴泉，喬木，廳格，灌木園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值環(huán)保節(jié)能品牌電梯智能化設施監(jiān)控器紅外線對講系統(tǒng)神火供暖價格單價價格2600-2700最高3000最低層差50100客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例項目銷售調查分析銷售案場結構瑞爾特地產(chǎn)控股集團代理；案場經(jīng)理-置業(yè)顧問-財務-保安；案場經(jīng)理1名-置業(yè)顧問4名-財務2名-保安3名銷售道具簡易樓書、單頁銷售案場接待流程無接待銷售接待人員描述形象一般，專業(yè)素質較差，基本無講解銷售策略無策略，性價比優(yōu)勢明顯銷售氛圍營造無有配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場活動，無協(xié)助講解銷售回訪登記記錄無回訪銷售物料收集單頁，簡易樓書綜合分析性價比非常高，置業(yè)顧問漫不經(jīng)心，店大欺客小結：形象定位/主要推廣語實力開發(fā)商，打造永城最具性價比樓盤；形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示案場包裝較好，有實景展示，位置較偏，標志明顯，道旗醒目，人員素質較差。物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中高檔銷售推廣策略、客戶群體簡述戶外廣告，派單；客戶群體主要為神火集團員工及周邊客戶項目優(yōu)勢小區(qū)規(guī)模大、配套齊全、景觀綠化優(yōu)美、開發(fā)商實力雄厚、施工進度快項目劣勢周邊配套不齊全，位置較偏，樓盤品質一般，建筑質量差。項目機會社區(qū)內幼兒園、人車分流、鑫苑物業(yè)。威脅分析團購活動優(yōu)勢明顯，對市場沖擊大。如后期仍有類似活動，對項目去化阻礙較大。綜合分析環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，低密度，偏離市區(qū)，周邊配套尚不完善 托斯卡納地理位置光明路文化路交匯處東400米路南開發(fā)商河南方鼎置業(yè)有限公司銷售電占地面積（萬）4.7總建筑面積（萬）20容積率4.2綠化率45%總戶數(shù)1300已推體量（萬）20首期推出時間2012年3月當前整體銷售率（套數(shù)）30%在售期數(shù)/總期數(shù)1/2本期銷售面積（萬）6本期推出時間2012年3月當前銷售均價2800元/,實際成交價2700元/本期推出套數(shù)約600套本期銷售套數(shù)180本期交房時間2013年底銷售周期（月）24個月建筑形式框剪建筑風格/立面地中海風情本期推出面積（萬）20萬當前工程進度正負零外部配套/自然環(huán)境+周邊配套聚客隆百貨，綜合市場，神火醫(yī)院，文化路小學，汪樓溝公園、永泰超市，實驗中學、實驗高中 交通毗鄰光明路，文化路，東方大道，東環(huán)路重要道路，交通便利，出行方便 產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房40-56兩房96三房105-126四房418復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房三房四房復式園林/風格主題中西混合/中式假山瀑布，西式音樂噴泉園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場知名學校文化長廊游泳池圖書/藝術館附加值親水木棧道80米樓間距紅外線電子監(jiān)控 音樂噴泉 高9米假山瀑布 價格單價價格2700最高2985最低2360層差20-50客戶區(qū)域及比例永城市(包括老城、鄉(xiāng)鎮(zhèn))年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動機及比例項目銷售調查分析銷售案場結構河南偉建，銷售總監(jiān)-銷售主管=置業(yè)顧問-財務-保安，銷售總監(jiān)1名-銷售主管1名-置業(yè)顧問3名-財務1名-保安1名銷售道具沙盤、戶型模型銷售案場接待流程接待-沙盤講解-戶型講解-逼定-送客銷售接待人員描述形象較好，素質較高，技巧較好銷售策略小定銷售氛圍營造有配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場活動，有協(xié)助講解銷售回訪登記記錄隔天回訪，詢問意向，邀約銷售物料收集單頁，置業(yè)計劃書綜合分析人員素質較好，行業(yè)經(jīng)驗豐富，形象較好小結：形象定位/主要推廣語醇美最歐洲風輕地中海；新城宜居區(qū)，夢幻地中海；形象展示/案場包裝、戶外廣告、實景展示地中海風格，包裝較好物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中檔銷售推廣策略、客戶群體簡述低開策略，客戶群體為永城全城項目優(yōu)勢小區(qū)規(guī)模較大、規(guī)劃科學、戶型面積配比合理、景觀綠化優(yōu)美。項目劣勢項目地段相對較偏、周邊市政生活配套較差項目機會項目整體規(guī)劃較好，景觀規(guī)劃較好，價格低威脅分析價格優(yōu)勢會攔截部分剛需客戶綜合分析項目本身規(guī)劃較好，戶型搭配合理，位置較偏，周邊生活配套較差，價格較低盈和國際地理位置東方大道與中原路交叉口往西50米開發(fā)商河南盈和職業(yè)有限公司銷售電話5103777/5103888總占地面積（萬）1.7總建筑面積（萬）10容積率5.8綠化率25%總戶數(shù)600多套已推體量（萬）10首期推出時間2012年年初當前整體銷售率（套數(shù)）未銷售，目前在排號在售期數(shù)/總期數(shù)1/1本期銷售面積（萬）本期推出時間2012年年初當前銷售均價未銷售本期推出套數(shù)本期銷售套數(shù)本期交房時間2013年7月份銷售周期（月）30個月建筑形式框剪建筑風格/立面新古典主義本期推出面積（萬）10萬當前工程進度三四層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、永城市檢察院、東方大道大藥房、永城市第五人民醫(yī)院、華興步行街交通東方大道與中原路交匯處，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房兩房9511619三房117-14348480.6四房復式戶型特點（請打鉤）平層錯層復式凸窗復式轉角窗步入式凸窗入戶花園露臺多陽臺2個以上空中花園挑高陽臺廚房飄窗戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽臺1()陽臺2()面積開間進深一房兩房三房四房復式園林/風格主題園林細部特點水系水景特色樹種老年人活動設施兒童活動設施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設施社區(qū)標志內部配套特點會所商業(yè)街休閑廣場體育場館保齡球館酒店網(wǎng)球場羽毛球場高