遼陽市房地產立項報告.doc

遼陽市房產項目立項調研報告目 錄前言-第2頁調研結果匯總-第3-25頁問卷分析-第3-4頁遼陽市現有房地產市場狀態(tài)-第5-10頁經濟狀態(tài)-第5-6頁現有住房狀態(tài)-第6-7頁市場需求狀態(tài)-第7-10頁對媒體宣傳的接受來源-第11-12頁市場動態(tài)-第12頁客戶需求分析-第13-17頁對青年湖地塊的專項調查-第18-20頁對代表性樓盤的專項調研-第21-25頁綜述-第26-28頁我們的建議-第29-34頁遼陽市房產項目立項調研報告前 言本次調研從20XX年12月11日開始，到20XX年12月19日止。我們以某國際調查問卷公司的名義、專案調研小組的形式，進入遼陽市，通過對潛在目標群體問卷調查與統(tǒng)計、個案樓盤研究、政府相關機構人員訪談與資料整理、潛在目標群體焦點小組訪談與資料整理、商圈走訪、繁華街區(qū)人群抽樣調查等形式進行數據采集。同時為保證數據來源的相對可靠性，我們準備了相應的小禮品來進行問卷交換。原計劃發(fā)放問卷10000份，計劃回收有效問卷5000份。實際工作中，我們共派出工作人員9名，雇用臨時工作人員200人次，發(fā)放問卷7300份，回收有效問卷7000份，基本達到了調查問卷的覆蓋面、普及率的要求。在調查問卷匯總的過程中，我們采用了ACCESS數據庫對調查問卷結果進行錄入與篩選，在錄入過程中我們對問卷中的無效或前后矛盾的低質量問卷進行了二次篩選，最終精選出3000份問卷作為數據錄入的本體。本報告中所提供的調研數字均出自本數據庫。調研結果匯總問卷分析本次問卷中我們共設計了約60道題目，分別針對遼陽市民生活的各個層面和角度，涵蓋了從現有住房狀態(tài)到生活消費習慣的細節(jié)，并試圖通過對上述數據的分析整理，得出科學而有效的結論，對許兄弟房產開發(fā)公司在遼陽投資的決策、投資的類型、以及投資的回報等事宜做出預測與判斷。關于受調查者的基本情況：是否遼陽市民是否人數2763237所占百分比92.117.89在本次問卷的受訪者中，遼陽本市市民占了92.11%，符合我們對本土化居民調研的要求，基本可以說明遼陽市本地居民的生活習慣和消費水平。文化程度構成文化程度構成大專以下大專本科碩士博士以及上人數1508913529456所占百分比50.2630.4417.621.500.20工作性質構成工作性質構成機關事業(yè)單位企業(yè)管理人員個體經營者公司職員其他人數5233301048327707所占百分比17.4310.9834.9210.9023.56受卷人年齡分布：受卷人年齡構成25歲以下25-29歲30-39歲40-49歲50歲以上人數525649951474170所占百分比17.4921.6431.7015.795.67我們在設計調查問卷與實施問卷的過程中，對市場調研人員進行了隨機分布式調查問卷投放的規(guī)則講解，即：隨機發(fā)放與目標發(fā)放相結合，針對有一定購買力的人群進行發(fā)放，甄別掉了一些惡意的參與者和單純?yōu)閾Q取獎品而參加的人員。上述數據可以看出，參與問卷的人員在年齡構成及行業(yè)結構上基本符合我們的目標人群。特別是30-50歲之間的人群占我們的調研問卷的47.5%，購買力相對較強的機關事業(yè)單位、企業(yè)管理人員及個體經營者比例占63.33%，這些都大致符合了我們對遼陽市場調研的基本要求。受卷人居住地構成受卷人居住地構成文圣區(qū)白塔區(qū)太子河區(qū)其它人數8071319397378所占百分比26.9043.9513.2412.60白塔區(qū)、文圣區(qū)、太子河區(qū)是遼陽市最大的三個行政區(qū)，從上表中可以見到，我們本次被調研的人員來自上述不同的區(qū)域，比例結構也完全符合我們的調研要求，同時與遼陽市現有行政區(qū)的人口居住密度相吻合。遼陽市現有房地產市場狀態(tài)：經濟狀態(tài)：一個城市的經濟狀態(tài)可以從其家庭平均收入和月消費支出中反應出來，也可以根據這個數字擬定房產項目的定位與定價。受卷人家庭年收入構成：受卷人家庭年收入構成3萬元以下3-5萬5-10萬10萬元以上人數185676629837所占百分比61.8725.549.921.24在年收入表中，我們可以看到，年收入在3萬元以下的家庭占了總人口的62%，年收入10萬元以上的家庭只占總人口的1.24%。整個城市的收入水平偏低，除去地價因素、灰色收入因素和受調者瞞報心理因素等，年收入在5萬元以下的家庭仍然可以達到總人口的50%以上。這一點需要注意。受卷人平均月消費額構成受卷人平均月消費額構成1000以下1000-1500元1500-2000元2000-2500元2500-30003000以上人數11281161450925551所占百分比37.5938.7115.013.071.831.70在月消費額表中，月消費能力在2000元以下的占了91%，月消費能力在1500元以下的占76%。這種消費能力構成表明遼陽市的計劃外消費能力不強，如果貸款購房產生每月還款的話，就會對生活質量帶來影響。家庭人口數構成家庭人口數構成單身二口三口四口五口人數399512170330794所占百分比13.3117.0756.7810.253.13在家庭人口數構成表中，三口之家占了大多數，約占總人數的57%；兩口之家的比例也不小，占到17%，這一點對戶型比例及就學問題有一定借鑒?，F有住房狀態(tài)：受卷人現有住房滿意度受卷人現有住房滿意度滿意不滿意無所謂人占百分比46.1942.517.31受卷人現有住房來源構成受卷人現有住房來源構成商品房單位福利房租房回遷房人數1498705366311所占百分比49.9323.5012.1910.37受卷人現有住房戶型構成受卷人現有住房戶型構成一室兩室三室三室以上人數3871825585179所占百分比12.8960.8319.515.98受卷人現有住房面積構成受卷人現有住房面積構成50平以下50-7070-9090-110110以上人數491662629374194所占百分比1.6355.4120.9512.476.46從上述表格中可以看出，遼陽市現有住房標準大多處于50-70平米之間，占55%。戶型以二室為主，占總房源的61%；而三室以上或110平米以上的只占約6%。從整體的住房滿意度來看，對現有住房不滿意的占46%，滿意的占42.5%。這個數值遠遠低于經濟發(fā)達城市。根據本公司對沈陽市20XX年上半年的調查表明，沈陽市的住房不滿意度達到63.5%。而北京市的不滿意度達到69%。上表中的滿意度還有一個社會經濟指標的加權值，即：總體收入偏低會導致消費者追求高質量住宅的心理期望值偏低。市場需求狀態(tài)：準備購買房屋的目的購買房屋的目的自用投資出租給兒女其它人數225421312725083所占百分比75.137.094.228.322.75在遼陽市民中，對購房的目的相對還比較單純，受調者中有75%選擇自己居住，另有8.32%的選擇給兒女住，只有7.09%的人選擇為了增值而投資，4.22%的人選擇買房出租獲利。這說明遼陽市目前的房產市場比較平穩(wěn)，投資房地產的理念還未形成。準備購買什么樣的住宅準備購買什么樣的住宅商品房二手房經濟適用房其它人數1401443988123所占百分比46.7014.7732.934.10有46%的人選擇了購買商品房，商品房因其產權的完整性而受百姓青睞。但盡管我們的調研人員一再解釋，仍有相當一部分人在尚未完全弄明白經濟適用房的概念、標準、購買要求等情況下選擇了購買經濟適用房，這部分人的比例達到了33%，只能表明百姓對低價位房屋的認可度。欲購買商品房的戶型戶型的需求同遼陽市民的現有住宅戶型配比相近，對二室一廳的需求最大，達到了47%，而二室二廳和三室二廳的數量也分別達到了26.43%和15.70%，共占了42%。欲購買商品房的面積從面積表中我們可以看到，對50-100平米的需求最大，達到了73.84%，而100平以上的達到了19%。這個數據與前表中的現有住房面積相比，可以發(fā)現現有住房在50-70平米的人群最為集中，滿意度最低，需求也是同樣。因此，有一個現象值得注意：在這部分人中的再次購房需求中仍然以50-90平米的小戶型為主，占55.26%。這說明對戶型結構更新及高質量園區(qū)品質的追求有所提升，簡而言之，滿意在面積上，不滿意在園區(qū)品質及戶型結構的陳舊上?，F住房在90平米以上的人群占了18.93%，而整個市場對90平米以上的大戶型的需求達到了37.6%，也就是說現住房在90平米以上的人群也有良好的換房愿望。 欲購買住宅的類型我們針對市民對住宅類型的認可度做了一個調查，其中對各種住宅的要求都集中在普通多層和小高層上，這兩項共占了85.44%。這個結果同我們的直接走訪結果非常相近。目前遼陽市民對高層認可度尚未成熟，高層公寓就更加無從談起了。對媒體宣傳的接受來源我們對遼陽市民獲取新樓盤的消息來源進行了一項專門的調查，下表：其中對電視、親朋介紹和報紙的關注比較大，電視占了30%，親朋介紹的比例也很大，占了20%，遠遠高于北京的7%、沈陽的11.4%。遼陽城市總人口比較少，相互之間的來往要比大型城市密切，因此，對親朋介紹的認可度較高也是必然的，奠定良好口碑，科學運用老客戶帶動新客戶銷售，在遼陽房產市場營銷中不可小覷。報紙的來源約占17%。那么，讓我們來看看各大報紙所占比例。見下表：遼陽市現有報紙五份，在本表中都有所提及，其中效果最好的是北方晨報，其次是華商晨報和遼陽廣播電視報。遼陽因為沒有晚報類報紙，因此，它的最大的周報遼陽廣播電視報受眾程度較高，這和其它城市有較大差別，而且是目前遼陽市內發(fā)行量最大的報紙，約有4萬份之多，廣告價格彩色整版也只有15000元（打折后）。市場動態(tài)：未來一年內的房價走勢市場價格認可未來一年內的房價走勢上升不變下降不清楚人數1309630441357所占百分比47.8323.0216.1113.04對現有房價的接受度市場價格接受現有房價低還可以高太高人數17813921074217所占百分比6.246.3935.807.25本次調研中我們發(fā)現遼陽市的房地產市場還不夠成熟，房價的走勢受GDP的影響大，政府也無太多的利好消息刺激房地產市場健康發(fā)展，遼陽市的房價增長多屬于自然增長，城市的發(fā)展與拆遷規(guī)劃還遠不能支撐起一個強有力的市場，但遼陽周邊的城市如沈陽、鞍山的城市改造力度不斷加大，城市整體地價房價增值，也帶動了遼陽本地市場價格的微升。從表中可見，人們渴望房價下降的心理不再強烈，有47.83%的人認為明年遼陽市房價會有所增長。綜合被調研人心理因素，從整體看，市民對目前房價的接受度應該在60%左右。客戶需求分析在本次調研中，我們重點對欲購房客戶的可能需求做了提問，包括住宅的形式、朝向、開間、面積、價格、交款的方式、貸款年限、貸款金額等。我們將回收的結果分類如下：對欲購買房屋的需求： 上述數據可以對該項目的戶型配比作參考。在裝修標準一項中應該注意的是：遼陽市民所提到的一般裝修基本定位在三表入戶、有門、有水盆、座便、水泥抹光地面的標準，即：想裝修也可，不想裝修也可的程度，這一點與沈陽等大城市的一般裝修標準有所不同。從戶型結構上看，大客廳、小臥室仍是主流需求，而且落地玻璃陽臺的高比例需求，也基本與其它城市的需求相吻合。從朝向需求看，南北、雙陽朝向的高比例需求，基本與北方城市的普遍需求一致，即使開發(fā)小高層或高層，也應該以板式樓為主打，盡量避免點式樓的朝向及戶型缺陷。對客戶能接受的房屋價格的調研結果： 在價格方面，接受總房價在20萬元以下的占了絕大多數，達到了87%。其中10-15萬元的需求在45%左右，應該屬于大眾需求。因此，在開發(fā)中，必須慎重考慮總價款不宜過高的因素。值得注意的一點是，雖然遼陽市民對總房價的需求偏低，但對物業(yè)費的認可程度相對該房價卻屬較高水平，因此，體現出遼陽房地產市場對高品質園區(qū)及物業(yè)服務的需求。對付款方式的調研結果： 在房屋消費的付款方式上，有33%的人選擇一次性付款，而67%的人選擇貸款。在貸款額度與年限上，遼陽仍處在保守階段。一方面，遼陽本土人房貸觀念不夠成熟，同時也與其穩(wěn)定的月收入及月消費支出水平有很大的關系。對青年湖地塊的專項調查青年湖地塊是本次建發(fā)集團重點推薦的地塊，位于遼陽市北順城街北，武勝路西，硝堡街南，西順城路東，占地面積3.12萬平方米。規(guī)劃為商品住宅。上述圖表表明，本地塊在遼陽市民心目中屬于中等，其中，對休閑環(huán)境、自然環(huán)境和交通的滿意度最高,對子女就學、醫(yī)療和購物的滿意度最差。有約45%的受調者表示可能會在青年湖附近購房，其中男女客戶的比例,大至相同。50歲以上的人口居多。而可能會在青年湖附近購房的原因中，因其“環(huán)境好”的比例遠遠高于其它，達到了42%。在住宅項目中，只有少數極有個性的樓盤才能在交通、醫(yī)療、就學、購物等硬件條件差的情況下做出極佳的效益。青年湖地塊的自然狀態(tài)同遼陽市目前的城市規(guī)模、人口數量、生活節(jié)奏、收入與消費水平并不十分相稱，因此，在此地塊商圈尚未成形，立地條件并不明朗的情況下，我們不建議在此開發(fā)中高檔住宅，更談及不上小高層與高層住宅，希望開發(fā)商能予以慎重考慮。對代表性樓盤的專項調研調研期間，我們相繼走訪調查了佰億麗景茗城、旗倉小區(qū)、建發(fā)都市公寓、清華園、建發(fā)湖畔花園、祥合緣、金地翠園、建發(fā)裕國花園、逸東花園等十余家已售磬、在售、在建的樓盤，經過資料的匯集整理，考慮到資料的全面性、時效性、代表性等因素，我們篩選出較具代表性的四家樓盤作以分析參考。1、 佰億麗景茗城樓盤名稱佰億麗景茗城總占地面積109067平方米地 址遼陽市青年大街168號總建筑面積300000平方米開 發(fā) 商遼陽佰億房地產開發(fā)公司容積率2.75主力戶型120150平方米單價范圍21503650元戶型面積91181平方米網點價格4000元規(guī)劃棟數46棟（分三期）單位網點面積200平方米車位價格地上 8萬元/個綠化率35%物業(yè)隸屬于溫馨家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費0.60元/平/月樓盤開工時間20XX年進住時間20XX年10月20日綜合自然情況交通狀況：4路、8路、20路、22路就醫(yī)條件：二O一醫(yī)院、十九局醫(yī)院就學條件：建院、省信息學院、一高中、12中、青年街小學、南林子小學購物條件：平價店游樂場所：網球場配套設施：多功能會所、平價店、快餐店、干洗店、美容美發(fā)、網球場等付款方式：一次性、按揭貸款貸款比例：三、七貸應該說，佰億麗景茗城作為目前遼陽房地產市場中最具代表性的樓盤，當之無愧。調研數據表明被調人群中63.5%選擇其作為最喜愛的樓盤，可見遼陽百姓對該樓盤的高度評價。該樓盤對面的紅盾小區(qū)，是由遼陽市工商局、稅務局聯(lián)合開發(fā)的補貼購房小區(qū)，該小區(qū)眾多公務員賣掉了所分得的福利房，而選擇購買了麗景茗城，也是一個強有力的說明。究其原因，較為良好的園區(qū)環(huán)境，較高品質的物業(yè)服務，高質量的性價比，正是該樓盤銷售利好的根本原因。而恰恰在開發(fā)商初始選擇該地段的時候，并不為遼陽市民所看好，較為成功的政府公關策略、準確的消費心理把握、科學合理的開發(fā)規(guī)劃理念，造就了麗景茗城今日的成功。從這一例證，也可以看出遼陽市缺少高品質樓盤，遼陽市民對高品質樓盤的追求亦存在一定的市場空間，但對遼陽市場的消費喜好必須準確把握，這一點至關重要。2、建發(fā)都市公寓樓盤名稱建發(fā)都市公寓總占地面積17833平方米地 址遼陽市中華大街189號總建筑面積開 發(fā) 商遼陽建發(fā)集團公司容積率主力戶型單價范圍3100元起戶型面積41-85平方米網點價格無規(guī)劃棟數2棟（分一期）單位網點面積車位價格綠化率物業(yè)隸屬于遼陽建發(fā)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費0. 80元/平/月（電梯費：30元/戶）樓盤開工時間20XX年進住時間20XX年綜合自然情況交通狀況：2路、5路、20路就醫(yī)條件：市中心醫(yī)院、市第五醫(yī)院就學條件：七中、中華小學配套設施：多功能會所付款方式：一次性、按揭貸款貸款比例：三、七貸從整體銷售來看，建發(fā)都市公寓作為在遼陽房地產市場第一個開發(fā)的高層住宅，銷售狀況不甚理想，較為前衛(wèi)的開發(fā)理念，使建發(fā)集團成為了在遼陽第一個吃螃蟹的人，在遼陽市場還沒有完全接受高層住宅理念的時候，這樣的銷售結果是非常正常的。調研結果已經顯示了這一結論，欲購買高層住宅的被調人員僅有3.87%的比例，選擇小高層的也不過才27.31%，這說明目前遼陽市場對高層及小高層的需求并未達到較為理想的接受度，對于高層公寓的接受度也就更加滯后。因此，我們認為高層住宅也許是以后城市開發(fā)的趨勢，但在時下進入遼陽房產市場絕對不和時宜，只能靜觀市場變化待定。3、祥合緣樓盤名稱祥合緣總占地面積5萬平方米地 址遼陽市白塔區(qū)解放路80號總建筑面積7萬平方米開 發(fā) 商遼陽恒利房地產開發(fā)公司容積率1.4主力戶型85-109平方米單價范圍2200-2800元戶型面積44133平方米網點價格規(guī)劃棟數18棟（分一期）單位網點面積車位價格綠化率物業(yè)隸屬于遼陽恒利物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費樓盤開工時間20XX年進住時間20XX年綜合自然情況就醫(yī)條件：二院、十九局醫(yī)院付款方式：一次性、按揭貸款貸款比例：三、七貸該樓盤位于遼陽市較為繁華的商業(yè)街區(qū)附近，地理位置成為其比較優(yōu)勢的一大賣點。盡管其所開發(fā)的住宅朝向存在一定缺陷，但多層住宅的銷售依然利好。而小高層的銷售也出現不被接受的局面。從戶型來看，85109平方米的主力戶型也準確地把握了購房者的主流需求。盡管園區(qū)環(huán)境不夠理想，但絕佳的位置、良好的學區(qū)環(huán)境，依然使該樓盤獲得了較為理想的銷售業(yè)績。4、湖畔花園樓盤名稱湖畔花園總占地面積42726平方米地 址曙光街總建筑面積開 發(fā) 商遼陽建發(fā)房地產開發(fā)公司容積率主力戶型60-70平方米單價范圍2180-2580元戶型面積60-130平方米網點價格3380-3680元規(guī)劃棟數11棟（分三期）單位網點面積車位價格8-10萬綠化率物業(yè)隸屬于遼陽建發(fā)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費0.8元/平/月樓盤開工時間20XX年進住時間20XX年綜合自然情況交通狀況：18路、20路、26路就醫(yī)條件：文圣區(qū)醫(yī)院、市中心醫(yī)院就學條件：六中、曙光小學付款方式：一次性、按揭貸款貸款比例：三、七貸該樓盤位于我們此次調研的青年湖地段附近，較具參考價值。從周邊的幾個樓盤看，在戶型、價位、園區(qū)環(huán)境等方面均幾近相同。應該說，60-70平米的小戶型，2300元左右的均價，成為該區(qū)域的購房主流需求。從銷售業(yè)績看，該區(qū)域包括湖畔花園在內的幾個樓盤均較為成功，但在調研中我們也發(fā)現所有樓盤都存在園區(qū)品質不高，戶型結構不甚合理的狀況?？梢酝茰y：開發(fā)一個高性價比的多層住宅園區(qū)，準確地把握主力戶型的配比，在該地段還是有一定的市場潛力。綜述：對此次調研我們做以下幾方面的綜述：一、 市場走向通過對遼陽市場的整體調研，結合上述調研數據的顯示，我們認為遼陽房地產市場目前處在平靜期，市場相對穩(wěn)定，房價處在自然增長階段，穩(wěn)中有微幅提升。在此時介入遼陽房地產市場，結合調研所在地的土地成本、建筑成本等綜合因素，不宜做過高的利潤回報期望。從遼陽整體市場來看，遼陽市缺乏真正的高品質園區(qū)，市民對高質量的生活有相當高的期望值，但沒有開發(fā)商能夠提供高性價比的住宅小區(qū)作為范本，因此，以外商的名義進入市場，如能在政府公關中獲得相應的優(yōu)惠政策，還是存在較強的競爭能力。從佰億麗景茗城在遼陽市場的成功中我們就能悟到其中的道理。在中小型城市中，高品質園區(qū)的重要性往往要大大優(yōu)于地段的優(yōu)勢，但對消費者的購房喜好必須要準確把握。二、 房價通過對遼陽市現有樓盤及在售、在建樓盤的調研，我們認為，遼陽市的普通多層住宅，房價整體水平處于均價2300元到2500元之間。這一點與整個城市的地價、百姓的消費能力以及還貸款能力有關。在這個價格的基礎上，考慮到明年遼陽市房地產市場的價格自然上漲因素，我們認為，要進入遼陽市場，在著重突出性價比的同時，不宜與此價格區(qū)間差異過大。從高層住宅價格看，帶有遼陽本土色彩的精裝修（以建發(fā)集團開發(fā)的都市公寓最具代表性，其價格在3100元起），市場需求目前并不看好。遼陽市普通多層住宅的價格基本上采用一樓起價，頂樓（送閣樓）為最高價，其它樓層逐層加價的策略。價差在100到200元之間。半地下室多為倉儲室，銷售價格多為600元/平米，無產權。此價格策略已為遼陽人所接受。遼陽市民對物業(yè)管理費的認可程度較高，根據我們的調查問卷數據分析，大多數居民能接受0.5-1元/平/月的標準；根據我們實際走訪樓盤分析，目前遼陽現有樓盤的物業(yè)管理費在0.6-1元/平/月之間，平均在0.8元/平/月。銀行內部數據顯示，20XX年儲蓄存款總額為306億元人民幣，比去年增長了41億元人民幣，人均年儲蓄存款總額為16813元人民幣。三、當地市民的購房喜好遼陽人購房以頂樓帶閣樓的戶型為榮，對朝向的要求仍以傳統(tǒng)的南北正房或雙陽朝南為主。主力戶型仍集中在50-90平米的小戶型。二室一廳、二室二廳，大客廳、小居室的格局深受遼陽人民的喜歡。在選擇大戶型的人群中，多以半躍為主。在付款方式方面，盡管貸款購房的觀念與沈陽等大型城市相比略顯不強，但仍為購房者的主要付款形式。貸款期限不長，月還款額度不高，都是遼陽貸款購房者的一大特色。綜上所述，總房款不宜過高，是開發(fā)商必須要考慮的首要因素。調研顯示，50歲以上的購房者更看重周邊的環(huán)境，35-45歲之間的購房者首要考慮的是子女就學問題。因遼陽重點初中、高中極其有限，所以，我們所調研此年齡段的對象，多次談及學區(qū)問題。絕大多數的購房者選擇去超市購物，認為在園區(qū)中最應該有的配套為超市、醫(yī)療和幼兒園，而對獨立車庫的需求不大。這一點在園區(qū)配套上應著重考慮。四、青年湖地段本地段面積3.12萬平米，規(guī)劃中是小高層和高層。購房者對本地段自然環(huán)境及運動休閑的認可度最高，對子女就學及醫(yī)療環(huán)境的認可度最差。由此決定了35歲-45歲的購買人群購買機率會很低。調研顯示，遼陽市民對多層住宅的認可度最高，占58%，小高層和高層分別占27%和3.87%。由此不難看出，小高層尤其是高層還并未被遼陽購房者接受。在本地段現有自然地貌及小高層和高層的規(guī)劃條件下，目前看，如果進行開發(fā)，很難達到滿意的銷售業(yè)績。五、樓盤分析綜述通過此次對遼陽樓盤的調研分析我們匯總了以下三個地段的房產銷售價格如下：1、青年湖地段三萬平參考價格：網點：33803680元/m2 車庫：10萬/個 住宅：一、二層：2280元/m2 三、四層：2380元/m2 五層：2580元/m2（贈閣樓）2、青年湖附近九萬平參考價格：網點：3800元/m2 車庫：10萬/個住宅： 一層：2150元/m2二層：2230元/m2三層：2310元/m2四層：2390元/m2（贈閣樓）3、體育場附近七萬平參考價格：網點：4000元/m2 車庫：8-10萬/個 住宅： 一層：2580元/m2 二-四層：2780元/m2 五層：3000元/m2（贈閣樓）從對遼陽市場樓盤的調研過程中我們看到，整體遼陽房地產樓盤銷售的營銷策略不科學，銷售營造不充分，廣告設計不精彩。在我們所調研的十余家樓盤中，并未看到裝修考究的售樓處，訓練有素的銷售團隊，形式新穎的營銷活動。這一點為我們進入遼陽市場進行房產營銷，提供了良好的契機。六、其它因素1. 遼陽市的機關及效益較好的企事業(yè)單位，如：公檢法、政府、稅務工商、銀行等均有自建的福利房。這對開發(fā)商進入遼陽市的房產市場是一個較為不利的因素。這部分人群應該是購買能力較強的主力購房人群。如果沒有一個高品質的園區(qū)或強有力的銷售賣點（如學區(qū)因素、會所因素等）吸引他們，他們是不會輕易放棄現有住房的。2. 遼陽市目前的房價呈現南高北低的態(tài)勢，市民對南部的前景也比較看好。而體育場作為目前已有規(guī)劃的南部地塊，極具代表性。擁有7萬多平的占地面積，擁有較好的自然地貌和人文環(huán)境，同時擁有較好的學區(qū)環(huán)境，百姓認可度極高?？拷|陽知名度最高、價格最貴的佰億麗景茗城，有較好的高價位基礎。我們的建議：一、青年湖3.12萬平米的地塊 該地塊占地面積為3萬平米，位于青年湖南面，棚戶區(qū)范圍內，該地塊四周都是平房，密度非常大，景觀差，立地條件不佳，馬路極窄，交通不方便。建議：放棄青年湖3.12萬平米的地塊。理由如下：1、 該地段過于狹長，不適合做獨立園區(qū)。2、 該地段規(guī)劃為高層，根據我們的調查數據分析，遼陽市民根本不接受高層住宅。而且高層會很大程度地遮擋北面平房的光線，容易產生糾紛。3、 對本地段較為認可的集中在50歲以上的人群，而此類人群又恰恰對高層及小高層的接受度較差。4、 拆遷比例過大，不利于節(jié)省成本。5、 據調查20XX年青年湖北面有一個新項目“望湖花園”即將開工，目前已經立項。據了解，該項目規(guī)劃為多層住宅，并且位于湖的北面，相對于我們在湖的南面有較大的優(yōu)勢，對我們將要開發(fā)的項目有很大的沖擊。6、 周邊基礎配套設施較差，先期投入過大，短期內無法保證利潤實現，不利于開發(fā)商樹立品牌。二、9萬平米的地塊該地塊占地面積為9萬平米，比較規(guī)整，交通條件尚可，周邊樓盤銷售都比較理想，均價在2100-2300元左右，百姓對此普遍都能接受。 建議：選擇9萬平米的地段，作為中檔、高性價比的樓盤先期進入遼陽市場。理由如下：1、 地塊較為規(guī)整，有利于開發(fā)。2、 開發(fā)面積適中，通過適當的規(guī)劃即可建出優(yōu)美完善的小區(qū)，為樹立開發(fā)商品牌及后續(xù)開發(fā)奠定良好基礎。3、 根據我們的調查數據分析，多數遼陽人喜歡高品質園區(qū)，以我們的經驗和實力完全有能力建設出高品質、高性價比的優(yōu)質園區(qū)，為公司進入遼陽市場樹立品牌形象奠定基礎，有利于今后在遼陽市的持續(xù)發(fā)展。特別提醒：本地塊因有耕地，在審批手續(xù)及周期上，是否會達到開發(fā)商的預期愿望，值得商榷。操作方式：本地塊的操作應該本著以下原則進行：1、保持園區(qū)風格的獨特性 主打新加坡南洋風情，以迥異于其它樓盤的園區(qū)風格主入遼陽市，給遼陽市民一種耳目一新的感覺。園區(qū)風格體現在一個園區(qū)的整體規(guī)劃與設計中，其中包含多種因素，如：園區(qū)建筑特點、戶型、綠化風格、物業(yè)管理水平等。此地段具有較好的地貌條件、空氣清潔度高、噪聲干擾程度低、交通較為便利的優(yōu)勢。根據我們的調研，目前遼陽現有樓盤在銷售過程中的主題定位不是十分明確，市場同質化嚴重，大部分還停留在推地段、推學區(qū)的階段，缺少具有獨特風格的賣點。而我們的推廣主題“南洋風情”，宣揚異國情調，在市場上獨樹一幟，形成本身的區(qū)域市場差異性，創(chuàng)建出罕有的高素質、高品味的“新加坡南洋風情”園區(qū)，樹立良好的開發(fā)商品牌形象。人們普遍印象中的南洋風情，似乎是各種鮮艷悅目顏色的調色板，對比極其強烈，陽光與沙灘，鮮花和樹木，海洋和帆船等毫無顧忌的色彩交織在一起，充滿著亞熱帶特有的風情和野趣。我們主打的“圣淘沙家園”是“和平與安寧”的象征。屬于城市生活中的特色情趣家園。入住“圣淘沙”會使您坐擁綠色健康生態(tài)家園，也就是說，生活在“圣淘沙”這樣一個頗具神奇色彩的南洋風情家園，必定會給您帶來吉祥、和平、安寧的健康生活。 獨特的智能化配置 智能化住房是理想的生活場所，“圣淘沙家園”具備高質的智能化配置：一是舒適、安全、方便的居家環(huán)境電視監(jiān)控、防盜報警、求助呼叫、三方可視對講電話等；二是快速準確的內外信息交換功能IP電話、寬帶入戶等；三是豐富多彩的高質量文化娛樂設施籃球場、室外健身器械、噴泉廣場等多項娛樂設施。2、保證建筑戶型的實用性獨特的建筑結構應該建立在實用的設計上，將最大的利益讓給消費者。我們在分析了整個遼陽市建筑的基礎上，建議追求科學的、新穎的結構設計，首層的架空、通風隔潮、落地飄窗、觀景陽臺，讓陽光和綠色無處不在。頂層建成4.8米高舉架閣樓，迎合遼陽市場。但由于是中檔價位的普通社區(qū)，還應該注意戶型的實用性，公攤面積等因素。 3、保證物業(yè)服務的專業(yè)性施工質量、居住環(huán)境是住房質量的硬件，而優(yōu)質的物業(yè)管理則是住房質量的軟件?！笆ヌ陨臣覉@”以人為本的物業(yè)管理和“貼身式家政服務”讓住戶享受到物超所值的服務。優(yōu)質的物業(yè)管理不僅要保證廣大住戶水、電、氣的正常供應，房屋、電器、水暖設備的及時修繕，住宅小區(qū)的環(huán)境整潔，花草樹木的管理，而且要為廣大住戶創(chuàng)造一個安全、舒適、歡樂祥和的生活環(huán)境，體現出對住戶的關愛。4、保證銷售推廣的前衛(wèi)性 獨特的價格策略我們建議和周邊樓盤同等價位進入遼陽市場，突出高性價比。主要體現在超高標準的綠化率、優(yōu)美園