2009-11-10 一種房地產(chǎn)開發(fā)新模式概念傳銷 汽車三個核.doc

一種房地產(chǎn)開發(fā)新模式：概念傳銷忙總 2009-11-10最近我接觸到的一些職業(yè)炒家，開始對上海迪士尼附近、珠海橫琴島和海南島的土地炒作興趣猛增。由于我知道它們曾經(jīng)在炒陜北油田、山西煤窯（不能叫煤礦），海南土地上損失慘重，甚至有人無顏再見江東父老而自盡一命嗚呼的，聽到這一消息，我第一反應(yīng)是記吃不記打，瘋子。但是當看到它們提供的各地政府招商文件，我第一反應(yīng)就是：概念傳銷。這個傳銷金字塔結(jié)構(gòu)如下：政府是組織者，政府下屬的城投這類親兒子是堂主，再下一級是國內(nèi)大的國有企業(yè)，例如橫琴島是一個央企，（偶爾也有萬科之類股份制大企業(yè)榮幸的獲得這一位置，例如當年北海銀灘），再下一級就是各自魚龍混雜的投機者或投資者，一般到溫州炒房團手里，都經(jīng)過了7、8級。傳銷的口號基本一致：上海是用迪士尼將帶來基礎(chǔ)設(shè)施大投資，改善交通等基礎(chǔ)環(huán)境，導致土地大幅升值；珠海是用國際投資（700億）將帶動橫琴大規(guī)模開發(fā)，成為內(nèi)地與港澳的經(jīng)濟接口；海南用的是國際旅游島將帶來無窮機會等等?？傊际且痪湓挘和恋厣禎摿o限。結(jié)果是一幫炒家心潮澎湃，激情難抑，有的一接到電話，二話不說，就下注了。至于未來怎么辦？我前幾年在上海與某人壽保險公司董事長有過一次對話（起因是它有一筆頭寸準備繞過保監(jiān)會監(jiān)管去做外匯套期業(yè)務(wù)，這是一個高風險業(yè)務(wù)，所以找人咨詢，本人是其中之一），我問：你這么做如何準備資產(chǎn)風險與負債責任的平衡？如何準備備付頭寸平衡？答：誰管這么多，賠付都是幾十年以后的事情，那是下幾任董事長的事，再說國家也不可能見死不救。所以目前地方的土地開發(fā)政策也是如此：不管地價炒到多高，國家不能見死不救，不救損失的是國家銀行，造成的是系統(tǒng)風險。海南當年把海南發(fā)展銀行的救命錢挪用去投機就是這個理論，可惜只逮了一個替死鬼，真正的決策者還在優(yōu)哉游哉。所以官員才是真正的傳銷高手。讀者：2009-12-08我現(xiàn)在想有一天不聽和房事有關(guān)的事情都難哪！上下班途中在地鐵聽人議論，在公司聽同事議論，吃飯聽邊上的人議論，打麻將，這幫家伙還邊打邊說房子的事?；貜停汉茫鎸?。越瘋狂，破滅時間來的越快?；貜停?009-11-10證明材料二 1、上海土地爆炒高燒不退 土地轉(zhuǎn)讓收入有望翻番（2009年11月11日 中國證券報 ）年初上海財政局在預算報告中將今年土地轉(zhuǎn)讓金收入設(shè)定為393億元時，或許還在為能否完成計劃而忐忑，畢竟2008年的土地出讓金收入不過372億元。中原地產(chǎn)的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海土地出讓金收入高達652億元，在所監(jiān)測的7個一線重點城市中排名第一。這個數(shù)字已經(jīng)超越了2007年的517億元，創(chuàng)下上海土地出讓金收入的新高。而四季度上海市繼續(xù)推出多幅土地，預示著年初的計劃有可能實現(xiàn)翻番。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，18月，上海地方財政收入為1744.79億元，其中，8月為184億元，以9月財政收入與8月持平計算，前三季度土地出讓金收入已經(jīng)達到同期財政收入的三分之一。11月4日，在上海市政府宣布迪士尼項目獲批的當天，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08-03地塊進行現(xiàn)場競標，結(jié)果短短15分鐘，上海象嶼置業(yè)就以11.9億元一舉奪下了該地塊。該地塊264%的溢價水平已經(jīng)創(chuàng)下今年新高。而14024元/平方米的樓板價已經(jīng)達到周邊最貴樓盤的售價。2、財政收入年內(nèi)首現(xiàn)正增長 土地出讓金收入大增（2009年06月16日 每日經(jīng)濟新聞）5月財政“亮點”，中央、地方本級收入“雙正”，分別增長5.7%和3.3%。今年以來，一直“勒緊褲腰帶過日子”的財政部門終于小松了一口氣。數(shù)據(jù)顯示，5月份我國財政收入6569.47億元，同比增4.8%。其中，中央本級收入增長5.7%；地方本級收入增長3.3%。全國財政支出4608.01億元，增長14.5%。觀察分項數(shù)據(jù)還可以發(fā)現(xiàn)，5月份財政收入中非稅收入同比增長1.3倍。同時，今年15月累計非稅收入同比增長21.2%。由此可以看出，5月份非稅收入的增加成為拉升今年前5月非稅收入整體上漲絕對主要的因素。全國各地新一輪賣地熱的興起，讓地方政府土地出讓金收入大增，從而構(gòu)成非稅收入增長的重要組成部分。而信貸面的寬松則是支撐本輪土地出讓熱的基礎(chǔ)，北京大學陳國強表示，第一季度開發(fā)商拿到大量貸款，這些資金在一定程度上則通過買地的方式，轉(zhuǎn)入地方政府收益。在這樣的判斷下，不僅賣地的節(jié)奏在增加，地方政府釋放出的地段質(zhì)量也是節(jié)節(jié)升高。例如北京，僅5月一個月應(yīng)該就比前四個月賣地收入的總和還要高。3、按照袁劍在房地產(chǎn)套牢中國？一文提供的數(shù)據(jù)，從20012003年間，地方政府的土地出讓收入為9 100億元，約占同期全國地方財政收入的35%；而1998年不過區(qū)區(qū)67億元，從20012003年發(fā)行的國債總額僅為9 300億元。不僅如此，土地出讓款此后年年高升，2004年全國土地出讓金高達5 894億元，占同期地方財政收入的47%；2005年，全國財政收入首破3萬億，在國家收緊 地根 的情況下，土地出讓金總額仍有5 505億元，是財政收入的1/6強。相當一部分地方財政的各種預算內(nèi)外土地收入比重在50%以上；2006年，全國土地出讓總收入為7 677億元。在許多地方，土地收入已經(jīng)占到地方財政收入的一半。土地出讓收入成為地方政府的 第二財政 ，成為地方財政的支撐，有效地彌補了分稅制后地方財政收入的不足。國務(wù)院發(fā)展研究中心組織長期研究中國土地問題的專家組成 中國土地政策改革課題組 ，從2003年開始經(jīng)過兩年多的田野調(diào)查，結(jié)論是土地財政成為全國范圍的地方財政主要來源。在東部一些發(fā)達縣、市，由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的稅收是地方稅收中增幅最大的兩大產(chǎn)業(yè)，增幅高達50%100%。這兩項稅收占到地方稅收的37%以上。西部地區(qū)政府也選擇了城市擴張，從建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中開辟稅源，增加政府收入。據(jù)中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任陳錫文提供的數(shù)據(jù)，在20032005年，很多一線城市的 非稅收入中，土地出讓金占1/3是 很正常的事 ，另一些民間學者的估計更高。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的30%40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入占到整個房地產(chǎn)價格的將近50%80%。（而在歐美國家，地價、稅費相加大約只占到住房價格的20%。）中國目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有9個，中央政府出臺的收費項目有20多種，地方政府出臺的多達幾百種。我國房地產(chǎn)三級市場上的稅收幾乎是世界上稅負最重的，土地增值稅從30%60%不等，實行四級累進稅制，稅率為3%的契稅，稅率為5%的營業(yè)稅，稅率為營業(yè)稅7%的城市維護建設(shè)稅，稅率為3%教育費附加稅，稅率為0.5 的印花稅。房屋銷售所得稅有兩種，在核定征收方式下的應(yīng)納稅所得額為房屋轉(zhuǎn)讓收入，核定征收率為1%；在查實征收方式下的應(yīng)納稅所得額為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，即轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值、合理費用和繳納相關(guān)稅費后的余額，稅率為20%，后按折算計在累進稅率為5%45%的個人所得稅中征稅。上百項稅費使房價居高不下，成為穩(wěn)定的稅源。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商協(xié)會在2008年就全國9城市 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用 進行調(diào)查，顯示在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。其中，上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。調(diào)查還顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，為最主要的組成部分。2007年重慶全市有一半的財政收入依靠房地產(chǎn)稅收，達到400多億元，有統(tǒng)計顯示近3年來上海僅通過土地批租就進賬了近千億元，地方政府浮出水面，成為房地產(chǎn)利益鏈中最大的受益者。4、多個城市土地財政收入提高喂飽地方財政（人民網(wǎng)四川視窗 2009-9-30 ）截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平。一直以來，土地收入作為財政收入來源中的重要一項，在各地方政府財政中占有很大份額。2009年，樓市快速回暖帶動土地市場升溫，更使得地方政府的“土地財政”模式發(fā)揮了明顯的作用，北京等城市的土地出讓金已占當?shù)刎斦杖氲娜种?。北京市副市長陳剛曾公開表示，確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年持平，本著“多儲快供”的原則，加快供地，增加政府土地收益。根據(jù)北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價款共計511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價款共計502.69億元。前三季度北京市土地收入價款已經(jīng)超過去年全年水平。由于四季度仍有多塊重要地塊等待入市，因此業(yè)界普遍預期今年北京的土地收入將達到700億元，創(chuàng)歷史新高。土地收入預計將占北京地方財政目標的三分之一強。上海全年預計可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。從年初至今，上海市公告出讓的土地收入已高達526.1141億元，其中住宅土地收入為291.9147億元，處于全國領(lǐng)先水平。而上海2008年土地出讓金收入為398.1842億元，2007年為481.294億元。目前上海市的土地收入已經(jīng)超過前兩年的全年水平。例如9月10日，上海長風地塊以70.06億元的天價拍出，其樓面價格達到22409元/平方米。而在一年前，此次拍賣中的長風7C地塊曾以起始價16.053億元、樓面價1.4萬元/平方米出現(xiàn)在土地市場，由于無人問津而最終流拍。從全國來看，2006年全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過9000億元人民幣，同比增長約6成。2008年，房地產(chǎn)市場走勢低迷，土地市場降溫，但全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。今年，由于土地市場表現(xiàn)活躍，業(yè)內(nèi)預計將較去年同期有大幅提高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，國內(nèi)貸款7384億元，增長46.3%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長12.6%；定金及預收款8712億元，增長43.2%；個人按揭貸款4507億元，增長94.1%。讀者：2009-12-18中國有房價倍增計劃。目標就是在本屆任期內(nèi)把房價在十年內(nèi)漲十倍，現(xiàn)在是七年已經(jīng)漲五倍，剩下三年只要再翻一番就實現(xiàn)了。照現(xiàn)在的情況看，計劃有望提前實現(xiàn)啊?；貜停和耆赡?，地越賣越少，胃口越來越大，后備爛尾工程越來越多，不指望地價漲點，你讓地方財政平衡怎么辦？只是可行性值得考慮，一旦銀行緊縮銀根，降價都沒人買?；貜停?009-11-10我記得電影把一切獻給黨，生命都獻了，何況存款。至少某些領(lǐng)導是這么認為的：沒有改革開放，你那里能夠上大學，你那里來的存款?，F(xiàn)在讓你獻點就唧唧歪歪。但是他自己卻象老鼠搬家一樣，一趟趟往國外運存款。讀者：銀行應(yīng)該算是中央的吧，房地產(chǎn)開發(fā)，賣地的收入，地方政府有蛋糕切吧？從您文中觀點看來，似乎地方政府沒有承擔什么風險，收益卻是大大的，我覺得是否制度上出了什么漏洞？回復： 沒有制度缺陷，本來就是地方需要活命錢，一般以前是轉(zhuǎn)移支付，現(xiàn)在規(guī)模大到中央支付不起了，只好想法從民間集資：概念傳銷（官方說法叫走市場化道路）。其間可能會有部分銀行資金輾轉(zhuǎn)進入，但是：一是比例至多五五開（因為銀行貸款要抵押），比100%靠中央還是便宜；二是銀行還有債務(wù)追索權(quán)，說不定還有利潤收益?？傊莻€將你的骨頭熬你的湯的如意算盤。中央并不吃虧，本來要100%支付，現(xiàn)在搞好了一半都用不著，你說劃算不劃算。證明材料一，這是我根據(jù)報道整理的（見/ 2009-11-11 ）上世紀90年代海南800多億元資產(chǎn)化為550多座“爛尾樓”，給銀行體系造成了大量的不良資產(chǎn)，一些問題甚至遺留至今。這次，憑借“國際旅游島”的概念，眾多開發(fā)商再次涌向海南，爭先恐后地圈地造樓。他們賭的仍然是一個“預期，”預期五年，十年或更長時間，海南會上周，國際旅游島將獲批的傳聞一出，股市就聞風而動，海南概念板塊一起漲了起來。但實際上，對國際旅游島反應(yīng)最快的還是房地產(chǎn)開發(fā)商。在國際旅游島正式獲批之前，各大知名房企早把好地塊“瓜分”得一干二凈。房地產(chǎn)商們基本“圈地”完畢，就等國際旅游島項目落地了。知名開發(fā)商在圈地海口西海岸新區(qū)屬于北京首創(chuàng)與?？谑姓献鬟M行土地一級開發(fā)，規(guī)劃有6563畝沿海土地，其中首創(chuàng)負責在那里興建一個?？诘男姓行?，其余用地則推向市場，如10月中旬又掛出一批地塊。而據(jù)了解，目前已有如萬科、富力、天鴻等20多家企業(yè)“扎堆”在西海岸新區(qū)。今年5月做過專場推介，邀請了179家開發(fā)商，有濃厚興趣的79家，每個月都要接待10家左右。底價每畝130萬至140萬元，折合樓面價一兩千元，但是開發(fā)商肯定樂意搶占位置好的地塊，價格最后也被飆到每畝300萬至400萬元。海南的另一大城市三亞也是如此，如2007年開始放地的海棠灣9月時又舉起了今年的首次土地出讓大旗，掛牌出讓的約292畝酒店用地的起始價為每畝233萬元。不過，相對于其首期推地時每畝97萬元的底價已經(jīng)漲幅驚人。據(jù)了解，正是在2007前后的幾年間，開發(fā)商在三亞掀起了第二輪的圈地潮，和黃、雅居樂、富力、保利、中糧、萬達、魯能、今典等知名企業(yè)均榜上有名?？梢哉f，三亞周邊可利用的海岸線上，已經(jīng)插滿了國內(nèi)各大開發(fā)商的旗幟。例如在陵水縣，有富力的富力灣，約2500畝，產(chǎn)品包括別墅群、海景公寓、酒店、商業(yè)街等;旁邊不遠就是雅居樂的清水灣，約15000畝，開發(fā)周期長達10年，而產(chǎn)品類型也是這些。又如在?？跒I海大道周邊，外灘中心、藍城一號、夏威夷海岸、泰達天海國際等樓盤一路排開。不過，海南當?shù)氐囊恍╅_發(fā)商已經(jīng)對土地市場的不斷升溫感到惱火，“地價越來越貴，加上海南現(xiàn)在推出的地塊往往具備一定規(guī)模，即便單價可以接受，總價也很高，同時，項目體量大的話，投資額也大，反正我們是拿不起了。”島外投資者撐起買房一片天海口市房管局有過統(tǒng)計，去年島外購買?？谏唐纷》?，無論是面積還是套數(shù)，與島內(nèi)購買的比例基本都是七三開。三亞更是有過之而無不及，官方數(shù)據(jù)顯示，去年逾85%的商品房賣給了島外投資者。去年香港上市公司上海置業(yè)以每平方米4780元的樓板價拿下的“?？谕鉃┲行摹表椖浚肋@一樓板價已經(jīng)超過了去年?？谏唐纷≌某山痪鶅r，但如今售價高達11500元/平方米的精裝修公寓卻在上海、沈陽等地的推介中銷售良好。據(jù)調(diào)查，?？诘耐鈦碣彿空咧饕譃閹状蟮赜颍簴|北人，以自住為主，因為喜歡海南的氣候，養(yǎng)老或過冬的需求很大，所以海南很多樓盤都會在北方城市設(shè)點。四川和浙江人，以投資為主，也有部分定居。山西人，也是偏投資，煤老板不但買房，還愿意介入開發(fā)。另外，近幾年上海、香港、臺灣等地的投資者也多起來。海南所有的高檔住宅都快由外來購買力壟斷了。讀者：我的一個老鄉(xiāng)說：最初提的不是國際旅游島，而是國際自由島，因為這個名字給人以不好的聯(lián)想，刺激性太強，所以改成了國際旅游島?；貜停哼@個故事就多了，創(chuàng)意多到喪心病狂程度，病急亂投醫(yī)，可以理解。讀者：普通人不投房產(chǎn)投什么？ 回復：從整體來看，京津和沿海發(fā)達地區(qū)房價在今后一段時間仍有上漲動力和空間，主要原因是通貨膨脹預期和流動性過剩，目前房地產(chǎn)是我國唯一可以與股票對沖風險的投資工具（至于其他對沖工具，例如做空，指數(shù)等等鑒于監(jiān)管層對投機風險控制能力不足，可能短期內(nèi)很難推出）。但是具體到某個項目而言，卻可能蘊含巨大風險,因為主要是地段升值受諸多因素影響，例如規(guī)劃道路的方案修改，某市政設(shè)施的建立（例如污水處理，垃圾處理），鄰居品味（例如在拆遷小區(qū)建設(shè)等）等等，此外房型、質(zhì)量、物業(yè)管理水平等等都必須考慮，所以房地產(chǎn)保值投資是個技術(shù)活，需要積累很多信息和經(jīng)驗，不是外行可以輕易盈利的項目。讀者：不知道這一段時期是三年還是五載?；貜停簯?yīng)該在本屆政府內(nèi)沒有問題，下屆政府難說。原因是騎虎難下。目前所有政策都是被動的，癥狀是優(yōu)柔寡斷，原因按河南話是“一個球不懂，帶著幾個不懂球”，例如：外匯升值最佳窗口時期錯過，被迫升值，損失巨大；宏觀經(jīng)濟形勢誤判，被迫大角度轉(zhuǎn)180度大彎，差點翻車，4萬億，10大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等等都是轉(zhuǎn)彎后遺癥。至于下屆政府是否愿意買單，不知道。只能慢慢看。讀者：天津注定沒有大的前途。北京有全國的錢在頂著，上海有江浙財團的錢頂著（也算半個中國吧）天津靠影帝的錢，能有幾年呢？天津依我看甚至不如成都武漢。原因只有一個，不是好地方。整個北方也就依次三個城市有價值。1北京2青島3大連 投資其它的城市？免談吧?；貜停簞偱c某與炒家集團小頭目網(wǎng)絡(luò)交流，結(jié)果是：影帝一退休，濱海成雞肋，不趟渾水?；貜停耗呈鞘姓笔虚L，曾經(jīng)下令包海航飛機，免費請XX炒房團來拉抬人氣，理由是我們的唯一優(yōu)勢就是只有一個口號：。（不好意思說，這是我的一位校友），不把人氣拉起來，鬼都不來。所以政府比一般傳銷隊伍更專業(yè)，更猛，一般傳銷人家好歹有個產(chǎn)品為載體，出售發(fā)財夢，而他們只出售一個發(fā)財口號：概念傳銷。而且所有傳銷隊伍都像老鼠一樣，偷偷摸摸，哪像政府傳銷：警車開道，大會堂宴請，電視臺專題宣傳，個人專訪，包機接送（包機上還有橫幅：熱烈歡迎XX投資者共創(chuàng)XX輝煌），搞得職業(yè)炒家們一個個紅光滿面，神采奕奕，精神抖擻，氣吞山河，睥睨天下：某市長，請放心，全包在我們弟兄身上，一個月初見成效，三個月大見成效，一年地價不翻兩番，我們弟兄就不在江湖上混了。某市長也紅光滿面，慷慨激昂：利益共享，預祝大家發(fā)財，干杯。像不像喜劇，可惜是真的。讀者：先生退隱江湖來西西河寫小說！以先生經(jīng)驗和功力，寫足二十年目睹之怪現(xiàn)狀恐怕無礙?；貜停何沂沁@么看的：目前我們寫點小品，隨筆大約沒有問題。但是要想對這個大時代的過程進行評價或描寫是力不從心的。這三十年中國的突變是幾千年從未有過的，在文化心理上，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上，在倫理道德上，在社會組織上都發(fā)生了翻天覆地的改變，我經(jīng)常對在國外的同學說：你們會對錯過了與國家共同成長和見證一個中世紀古老國家鳳凰涅槃，脫胎換骨成為一個現(xiàn)代國家的機會終身遺憾（實際有人已經(jīng)在遺憾了）。我們現(xiàn)在還一直在這個巨變的洪流中，無法看清因果關(guān)系，無法判斷未來前景，甚至都無法估計目前一切的價值，所以只能等下一代，甚至更下一代來完成這個任務(wù)。其實我們太幸運了，也許今天認識的人就將是歷史上的偉人，將于日月同輝，也許今天經(jīng)歷的事件就就將是歷史上的永恒，將徹底改變這個民族的命運。我們這三十年經(jīng)歷了多少偉大而深刻的事情：70年代末的經(jīng)濟改革（實際是公有制的農(nóng)奴制向私有制的自由民轉(zhuǎn)變）；80年代初的中國式啟蒙運動；80年代中期的中國式狂飆突進運動；。直到今天的回歸理性、自由、平等思潮。我已經(jīng)很知足了，借用一句話：在那個偉大的時代，我在。所以我覺得寫我這三十年看到的東西，非常困難，幾乎就是一部人類進步史。我看到的不光有陰暗的東西，更多是這個國家光明的未來。也許是自己才力不足，總之無從下筆。讀者：2009-11-11你要人家城市建設(shè)如何搞？一個地方某中部英雄省會城市，就是從某地過去一個炒房省長，短短幾年將房價炒的暴高，這個城市是我從小生長的地方，可是大學畢業(yè)幾年回去一看，天翻地覆，而且政府很聰明的將所有的內(nèi)陸湖連在一起，不但將死水變成活水，而且由于水面的增加和循環(huán)使得這個千年的火爐城市風涼了不少。環(huán)境的改善難道不是對房價很好的注解？ 環(huán)境的改善錢又從哪里來，其實很多都是正反饋還是負反饋，政府就是這個推手?；貜停何蚁胛覜]有指責政府的意思，只是覺得象傳銷這種需要吐血來大幅提升功力的天魔大法最好少用，不但后遺癥巨大，而且物極必反。以一個經(jīng)歷過海南從輝煌到破落全過程的人親身經(jīng)歷來看，目前許多城市正在重蹈覆轍。92年1月，你到?？诶戆l(fā)店去，理發(fā)師都會問你：老板要不要地。但是93年7月開始的衰退，真正實現(xiàn)了滿城盡帶爛尾樓，百業(yè)凋零，就業(yè)無門。直到今天海南還在付代價。所以物極必反。至于是否支持政府傳銷房地產(chǎn)，主要看利益來確定立場。例如周小川就堅決反對，因為日本泡沫破滅后金融體系受到重創(chuàng)的前車之鑒；而謝旭人卻歡迎，因為水漲船高，財政部也會得益；地方政府肯定是支持的，既增加GDP，又解決就業(yè)，又有政績，個人呢又有點好處；老百姓在購房前是堅決反對政府推高房價的，恨不得一塊錢一平米，但是一旦購買，就堅決支持政府推高房價，恨不得一千萬一平米。一旦房價從高位跌落（從長遠來看不可避免），就會找政府算賬，政府還得吐血買單。我在廣東省政府大門口就看到過白布上用紅油漆寫的：還我活命錢-標語，觸目驚心。一打聽才知道是北京一些人集資到惠州炒地虧損后找政府要賠償。結(jié)果為創(chuàng)造和諧社會，只好政府買單。這些人賺錢的時候怎么不到省政府來請官員們吃吃飯？虧錢就想起黨來了。讀者：2009-11-29現(xiàn)居荷蘭的李劍芒也是科大78級，但李是少年班?；貜停豪顒γ⑹侵臐h奸萬歲理論發(fā)明者，真是語不驚人死不休。雖然我認識他（當時一系和四系都在銀行干校），但是道不同不相交流。我認為很可恥。讀者：2009-12-05少年班和四系當時是一回事？我只知道最早的時候四系是00系，難道那時少年班也是放在這00系里的？回復：1978年時，科大各系代號如下：1系：數(shù)學；2系：物理；3系：化學；4系：近代物理；5系：近代力學；6系：無線電電子；7系：地球和空間科學；8系：生物；9系：精密機械。1981年增加10系：管理科學。少年班77級，78級均在78年并入普通班，其實只集中學習了6個月。李劍芒選擇的是4系：近代物理（實際就是理論物理、高能物理和核武器）。當時四牌樓這邊宿舍不夠，就占用原安徽省銀行干校地盤，把一系和四系放在一起（因為基礎(chǔ)課相當部分一樣，例如我們就要學習：理論力學，量子力學、統(tǒng)計力學和電動力學。他們要學習實變函數(shù)論，泛函分析等）Yaojiajun：2012-2-25 去年上海迪士尼的地價怎樣？傳銷順利嗎？回復：上海好像它們沒得手，沒找到下家，沒敢進去（這幫家伙都是有下家或傻家才下手的，就是哄抬價格）。讀者：龜兒子李*誠，到處招搖撞騙?；貜停喝齺喌暮Ｌ臑骋脖凰銘K了，我估計是某人心中永遠的痛。Weakleilei：概念炒作傳銷是一方面，實質(zhì)性的政策和相應(yīng)帶來的巨大投資以及派生出來的土地大幅增值也是客觀存在?；貜停哼@個典型樣板無非是海南和北京。這兩個地方真的只有概念或所謂題材。Weakleilei：海南確實炒作的不可思議?；貜停翰皇?，這次炒作的連海大一期，二期都沒有介入，全部是北京，上海和江浙一帶資金（據(jù)說最多島內(nèi)一天就增加300多億存款）。愛過：海甸島的美麗沙被新世界曬了N多年了，不知道現(xiàn)在怎么樣了?；貜停含F(xiàn)在基本建成了，不過不知道銷售情況如何。明雪積：2012-2-26這個模式和普通地產(chǎn)開發(fā)通過炒作抬價新在哪里呢？回復：你知道國際旅游島的內(nèi)容就知道多么坑人了。啊凡：三年砸千億佛山打響城市升級戰(zhàn)?；貜停悍鹕街饕球v籠換鳥元氣大傷，現(xiàn)在正在找故事恢復體力。啊凡：周圍鎮(zhèn)街一些企業(yè)外遷的外遷，拆遷的拆遷了，市區(qū)原來的廠房現(xiàn)在很多都把地平了蓋房子。這個故事能不能引來人氣還真難說，佛山還是很富裕的地方。前幾天去一個樓盤搶房子，咬出牙血下決心買了，竟然沒搶到。佛山存款額在全國都是排的上號的?；貜停悍鹕疆敃r的計劃是總部基地，生產(chǎn)線遷往中西部，尤其是湖南、江西和廣西，總部留下，稅收留下?？墒瞧渌∫膊簧担瑫屇愣愂栈亓?？結(jié)果生產(chǎn)線走了，總部也就走了，最后是竹籃打水一場空。引進幾個組裝車間，例如汽車，并不會改變這種趨勢，因為產(chǎn)業(yè)鏈的附加值最高的部分不在組裝這一塊。其實一汽大眾的組裝廠不見得比當年陶瓷地板磚的附加值高。Weakleilei：佛山小企業(yè)死了很多，但是來了很多大家伙。比如一汽大眾，馬上就要有30億歐元的設(shè)備進口安裝了。整體投資會過百億歐元?；貜停哼@個其次組裝廠我是知道的，附加值不高。明雪積：記得有免稅和賭博合法？問題是全國房價都很高??？怎么它很特別嗎？回復：因為它的所有政策和計劃都是在紙上的，而且在可見的將來都是如此。明雪積：2012-2-27不過前段時間免稅商品好像開始了啊，好多人去買那些奢侈品?；貜停褐饕腔瘖y品和手表之類沒什么用的東西。藍沙狐：汽車產(chǎn)業(yè)鏈最賺錢的不是總裝，難道是零部件或者重要零部件？回復：發(fā)動機總成，變速箱總成和懸掛系統(tǒng)。老和山：這正是汽車的核心，也是交通工具的核心，例如飛機和高鐵，只不過說法不一樣。奇瑞現(xiàn)在還不錯，就是不知道所謂的國產(chǎn)發(fā)動機、變速箱和懸掛，有多少是真正國產(chǎn)的，不過已經(jīng)很不錯了，就是國人喜歡的靜音、車載電子和裝配質(zhì)量上稍微差點，這些是日韓車的長處?；貜停何覀儸F(xiàn)在檢測樣品指標可以，量產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定性和一致性還有差距，大型任務(wù)不敢用。杜魯門：質(zhì)量穩(wěn)定性和一致性，正是奇瑞目前的短板。這也解釋了很多人說奇瑞車好，又有人說不好，問題就出在這兒?；貜停哼@就是制造業(yè)最難突破的瓶頸，這個說明了你的生產(chǎn)組織能力和工藝水平的等級。杜魯門：您說李書福前途渺茫（如果沒啥投資進來），請問奇瑞有沒有未來？奇瑞這幾年走向了汽車正向開發(fā)的路子?；貜停焊顣]正面接觸過，間接有了解，感覺目標不清楚，計劃也不清楚（老在變），控制能力也不夠（預算從來沒有完成過）。讀者：南海就有一個本田波箱。當然了，波箱的主要零部件還是進口的。大眾說是要帶來上百家配套企業(yè)進駐佛山南海。具體能來多少，配套些什么，還是未知數(shù)?；貜停耗虾Ｄ羌椅疫€是有點知道的，附加值最大一塊在日本本土，這邊就是賺點汗水錢。我們完全國產(chǎn)的變速箱企業(yè)我去參觀過，設(shè)備不錯，原料差點，工藝差點，所以質(zhì)量就差點。杜魯門：據(jù)說吉利有自己的自動波箱（從某個地方買的，名字不記得了）。奇瑞以前貌似沒有自動波箱，它的A3AT、G5AT上用的自動波箱進口自南朝鮮。聽說現(xiàn)在奇瑞的6AT自動波箱研制成功了，不過還是遮遮掩掩的出不來，估計還是產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定性和一致性搞不定。.回復：號稱搞成的不少，敢大規(guī)模量產(chǎn)的不多（也許沒有），基礎(chǔ)管理和工藝沒完全跟上，公差大，客戶完全要看運氣或人品。烏金沙：忙總說這些，還有前幾天的GE燃機，這些產(chǎn)品其利潤和高附加值就在于機械、電氣、信息的交叉集成，高知識產(chǎn)權(quán)壁壘（應(yīng)對逆向破解的迷魂陣）?；貜停含F(xiàn)在我們做出合格樣品來沒問題，量產(chǎn)問題很大。烏金沙：根子還在專業(yè)壁壘打破得不夠。不同專業(yè)間，就一張紙?；貜停哼@個可能還不是，就是一點核心東西沒掌握，比如公差問題，死活解決不了。讀者：問題解決起來不簡單，它是一個系統(tǒng)工程，要從原材料質(zhì)量開始直到成品出廠全程控制。回復：所以難度很大，系統(tǒng)性的東西需要時間來摸索。烏金沙：嘗試一下找找客觀的電力工作者，深入評估一下生產(chǎn)過程中的電壓波動情況（穩(wěn)定性）？我指的深入評估，是指橫跨強電弱電，能夠評估到很小時間尺度的波形。因為你說這個小范圍試驗是通過的。上點年紀的，對強電較熟，偏計算機層面上的較弱；年紀輕的，剛好反過來。這個評估和波形觀測方案的設(shè)計，又得對這個細分機械行業(yè)很熟悉。所以不容易?；貜停含F(xiàn)在的問題是同一批次產(chǎn)品中，有好的，有差的，而且沒規(guī)律。讀者：2012-3-2迪斯尼本來是送給奧巴馬的一份大禮，結(jié)果來華談崩了，后來開工后附近房價已經(jīng)漲到3,4萬，已經(jīng)提前消費了，最近限購之后不少開始拋售了。迪斯尼整體要14年建成，附近道路，地鐵都在建了，備用土地也有大片。以世博來看，到時肯定能火，中國人愛湊熱鬧。回復：迪斯尼項目應(yīng)該沒問題，但是房子真不好說，目前這種炒法我覺得難以為繼。讀者：我就在上海，土地要大幅升值就要形成新的板塊效應(yīng)，這個版塊第一要有概念在上海比如新江灣城，（這個有）第二要不能離市區(qū)太遠，要和市區(qū)搭個邊，（這個就沒有了）我給個具體的例子就是佘山。炒房子買到佘山浪費的時間成本可就太大了。回復：這個不太清楚上海后期規(guī)劃，如果政府增加配套投入還可以。不過就相當自以為在北京的人實際上在河北一樣了。讀者：2012-5-11您的意思是什么管理模式都不是?回復：當然有模式，只是不知道是什么，效率如何。asd1210：2012-5-21傳言一些央企內(nèi)部發(fā)文通知全國各地分公司，不惜降價也務(wù)必要在今年7月前賣完手上所有存量房，猜測京城或許會在6月出臺一些重磅型的調(diào)控政策?；貜停哼@個不清楚我還沒聽說，不是莊家在震倉出貨吧？Suqier：震倉是為了上拉，和出貨是兩個概念。今天看到消息說鐵路要投2萬億這不是定向滴灌，是定向放大水了。準備下半年通脹翻番么？回復：反向震倉，造成恐慌，目的就達到了，現(xiàn)在實際已經(jīng)有效了。居民還是太傻了。諸侯：這個消息微博上任大炮沒否認，值得商榷了?；貜停翰灰姷茫f不定就是它們策劃的。湖畔：目的是什么？讓居民買房？那這種說法，只會讓人覺得之后買房更好啊?；貜停悍康禺a(chǎn)現(xiàn)在要收割的并不是普通居民，而是小地產(chǎn)商和部分負債過重的炒家。現(xiàn)在?？谝淮笈“l(fā)展商的項目和炒家項目正在轉(zhuǎn)手，當然是地板價轉(zhuǎn)手給大家伙。危機，永遠是小的危險，大的機會。大魚吃小魚，在危急時刻正當其時。諸侯：反向震倉是啥意思？回復：對付小地產(chǎn)商和炒家的做法。tianxia：居民受騙是指借用放水的空消息騙居民入市承受下跌的損失；還是指用地產(chǎn)資金鏈斷裂房價下跌的空消息穩(wěn)住欲購房產(chǎn)的居民使之承受通脹的損失？回復：目標不是散戶或普通居民，是小地產(chǎn)商和囤貨的炒家。far8008：2012-5-22 現(xiàn)在的房價已接近低點，城市化的進展對于大地產(chǎn)商來說，還有很多機會。房價會按每年的經(jīng)濟增長率增長或者貨幣貶值率增長。房價暴漲的可能性已經(jīng)沒有了。回復：中國房地產(chǎn)至少還有10年增長空間（城市化還沒完成），當然不會再像前10年那種爆發(fā)增長。所以在很多城市土地資源被瓜分干凈現(xiàn)實下，大地產(chǎn)商的未來增長空間在吃掉手頭有土地儲備的小家伙。而資金鏈斷裂，就是小家伙們出局的機會。以后大家伙