項目管理案例分析論文2.doc

專業(yè)：建筑電氣與智能班級：電智072姓名：張書輝學號：2007318201物業(yè)管理案例分析論文（二）【案情】原告：物業(yè)管理A公司被告：某小區(qū)業(yè)主大會經法院經審理查明：某小區(qū)一直由物業(yè)管理A公司進行管理，并與小區(qū)業(yè)主大會簽署協議。但在物業(yè)管理A公司沒有違反相關規(guī)定的情況下，小區(qū)業(yè)主大會又與物業(yè)管理B公司簽署協議。原告物業(yè)管理A公司起訴稱：小區(qū)物業(yè)管理A公司并未失職，且合同沒有過期得情況下，小區(qū)應由A公司管理，并提出由小區(qū)業(yè)主大會付違約金。被告小區(qū)業(yè)主大會答辯稱：已與物業(yè)管理B公司簽署協議，應由B公司管理?！緦徟小繉徟姓J為：在物業(yè)管理A公司并未失職，且合同沒有過期的情況下，小區(qū)業(yè)主大會與物業(yè)管理B公司簽署協議為違約行為。故判定小區(qū)還由A公司管理，小區(qū)業(yè)主大會付違約金。【評析】本案里爭議焦點是物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)糾紛問題。根據物業(yè)管理條例中的相關規(guī)定：第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則（二）制定和修改管理規(guī)約（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)（五）籌集和使用專項維修資金（六）改建、重建建筑物及其附屬設施（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，委員會，并認真聽取居民委員會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。 可見，業(yè)主委員會代表著全體業(yè)主，其權利基礎是對物業(yè)的所有權。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當履行以下職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。除首次業(yè)主大會外，以后每年召開的年度大會均由業(yè)主委員會籌備、召集和主持。遇有特殊情況，業(yè)主委員會有權依照有關規(guī)定召集和主持業(yè)主大會臨時會議。會議期間，業(yè)主委員會應當向業(yè)主大會報告本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的實施情況。 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會應當依據國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主公約的約定，采用公開招標、邀請招標或者協議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，須經業(yè)主大會討論通過后，業(yè)主委員會方可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同。 選聘物業(yè)管理企業(yè)，是指物業(yè)投標人通過公開招標、邀請招標或者協議方式，選擇聘請具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，是指物業(yè)服務合同期滿后，對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。解聘物業(yè)管理企業(yè)，分為自然解聘和提前解聘。自然解聘，是指物業(yè)服務合同期限屆滿后不再被續(xù)期。提前解聘，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。合同法中規(guī)定了約定解除和法定解除的兩類情形：約定解除，是當事人通過行使約定的解除權或者雙方協商決定而進行的合同解除。其特點是，合同雙方當事人協商一致，都同意解除，而不是單方面行使解除權。法定解除，是合同解除的條件由法律直接規(guī)定的合同解除。合同法第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實現合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的； （5）法律規(guī)定的其他情形。（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會可以根據物業(yè)服務合同和上年度工作計劃，聽取和反映廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的工作落實情況，審核物業(yè)管理企業(yè)所作的年度財務決算報告。對業(yè)主開展多鐘形式的宣傳教育活動，監(jiān)督并積極協助、支持、配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，嚴格履行物業(yè)服務合同，以保障各項管理目標的實現。 （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施。貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵守業(yè)主公約以及物業(yè)服務合同的約定。（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。在本案中，物業(yè)A公司并沒有違反相關約定，且合同沒有到期，在這種情況下，業(yè)主大會與B公司簽訂協議時違約行為，應付A公司違約金。通過本案例我們看到，近年來物業(yè)服務在我國發(fā)展迅速,已成為百姓生活中的高頻詞匯,但對于多數人來說,物業(yè)服務的內在法律關系及如何處理該領域的糾紛仍不清楚。物業(yè)服務領域糾紛大量產生,因此產生的訴訟案件也大量產生并迅速增加。那么，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理與業(yè)主委員會之間的關系呢？一、準確的自我定位，是物業(yè)公司與業(yè)主委員會融洽相處的基礎1、明確法律地位與工作職責，依法依規(guī)行事。物業(yè)服務過程中以物業(yè)服務合同為依托,產生權利義務,因此各種合同、文書的法律性質十分重要。 1）.前期物業(yè)服務合同前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產建設單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。2）.普通物業(yè)服務合同普通物業(yè)服務合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。2、業(yè)主推舉高素質的業(yè)主委員會成員，以能力和責任心辦事目前，有些小區(qū)在選舉業(yè)主成立委員會時，時常出現兩種誤區(qū)。一是一些業(yè)主不懂物業(yè)管理法律、法規(guī)，認為業(yè)主委員會就是可以無條件凌駕在物業(yè)企業(yè)之上的機構。這些人不懂法律、法規(guī)或受傳統思想影響，不依照程序處理日常事物，這樣，往往使物業(yè)企業(yè)工作難以正常開展。二是一些業(yè)主錯誤認為業(yè)主委員會只是一個象征性的機構，對物業(yè)管理企業(yè)的行為難以起到約束作用，因而推舉業(yè)主委員會成員時隨便找?guī)讉€小區(qū)的知名人員，使業(yè)主委員會未能真正起到管理小區(qū)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的作用。 二、主動尋求相互配合、齊抓共管是關鍵這就要求雙方建立有效的溝通渠道，經常進行溝通。物業(yè)公司在管理處決重大決策征求全體業(yè)主意見。 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會作為物