投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見.doc

附件5：投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）第一章引言第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)及以財(cái)務(wù)報告為目的的評估指南（試行）制定本指導(dǎo)意見。第二條本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指按照以財(cái)務(wù)報告為目的的評估指南（試行）要求，對符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。第三條本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)及應(yīng)用指南相關(guān)定義下的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。第二章基本要求第五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯誤，不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。第六條評估機(jī)構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師、業(yè)務(wù)助理人員和外聘專家應(yīng)當(dāng)與委托方以及其他相關(guān)當(dāng)事方無利害關(guān)系。第七條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備投資性房地產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托方協(xié)商執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的可行性，重點(diǎn)考慮以下因素：（一）是否能在約定的時限內(nèi)充分獲取評估對象的資料和信息；（二）對評估對象的法律權(quán)屬資料的查驗(yàn)是否受到限制；（三）公允價值是否可以持續(xù)取得；（四）是否存在對形成合理評估結(jié)論具有重要影響的其他事項(xiàng)。當(dāng)投資性房地產(chǎn)位于中國以外的國家或者地區(qū)時，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)所在地的政策環(huán)境、法律制度等因素的影響。第九條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求以及評估對象在企業(yè)財(cái)務(wù)報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行妥當(dāng)分類。第十條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解各方為遵循相關(guān)會計(jì)核算、審計(jì)披露和評估準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務(wù)的影響。第十一條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。第十二條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，在符合會計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時，會計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則下的市場價值。第十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬，并要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)同一評估目的、連續(xù)評估下對投資性房地產(chǎn)存在狀態(tài)的了解，合理確定本次評估現(xiàn)場勘察的方式和程度。第三章評估對象第十四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的具體內(nèi)容，并參照以下會計(jì)準(zhǔn)則的要求，明確評估對象：（一）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或者資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或者資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或者資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第十五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確評估對象，并全面了解評估對象的區(qū)位條件、法律和經(jīng)濟(jì)環(huán)境、實(shí)物和權(quán)益狀況，掌握評估對象的主要特征。第十六條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉評估對象對應(yīng)的是單個建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個整體。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉當(dāng)作為出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是構(gòu)成租金收益的組成部分時，應(yīng)當(dāng)將該附屬設(shè)施和設(shè)備或者共用分?jǐn)偛糠旨{入投資性房地產(chǎn)范圍進(jìn)行評估。第十七條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，投資性房地產(chǎn)的公允價值不反映為提高或者改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不應(yīng)當(dāng)反映由此帶來的相關(guān)未來利益，除非獲取相關(guān)的批準(zhǔn)文件或者董事會決議。第四章評估方法第十八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇市場法、收益法及其他評估方法。第十九條注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的租售案例，并對所收集的信息進(jìn)行審慎分析，確保其來源是可靠和適當(dāng)?shù)摹Ｔ谶x用租售案例時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)關(guān)注投資性房地產(chǎn)存在狀態(tài)、交易條件及租約條件。第二十條注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、房地產(chǎn)存在狀態(tài)、面積、具體位置以及經(jīng)營業(yè)態(tài)等，尤其要關(guān)注投資性房地產(chǎn)所帶租約的差異，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵，建立價值可比基礎(chǔ)。第二十一條注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。（一）收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定；（二）應(yīng)當(dāng)對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷其在評估中的適用性和匹配性；（三）采用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映當(dāng)前市場貨幣的時間價值和評估對象的特定風(fēng)險。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致。第二十二條注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值評估的影響，包括租金構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件、提前終止租約的條件以及約定租金相對于市場租金的差異等。其中，投資性房地產(chǎn)的收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。第二十三條注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在預(yù)計(jì)未來收益時，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用客觀正常的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。第二十四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉市場法和收益法評估出的某建筑物的公允價值是包含土地價值的房地合一的市場價值。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注該建筑物的會計(jì)核算中是否包含建筑物所占土地。在會計(jì)核算不包含土地的情況下，應(yīng)當(dāng)提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估出的公允價值中扣減應(yīng)當(dāng)歸屬于土地的價值，并在評估報告中進(jìn)行必要的披露。第二十五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉并在切實(shí)可行的情況下，排除在特殊條件或者情形下對投資性房地產(chǎn)價值可比基礎(chǔ)的異常影響，如非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或者折讓等，且不應(yīng)扣除投資性房地產(chǎn)在銷售或者其它處置過程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。第二十六條注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用其他方法；如仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的可能范圍，得出價值分析意見，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析意見的區(qū)別。第五章評估披露第二十七條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告、以財(cái)務(wù)報告為目的的評估指南（試行）和本指導(dǎo)意見編制并由所在評估機(jī)構(gòu)出具評估報告，并進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐丁５诙藯l注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師等，完整了解評估過程，合理理解評估結(jié)論，恰當(dāng)使用評估報告。第二十九條注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露以下內(nèi)容：（一）評估對象的具體描述，包括但不限于總體情況和主要特點(diǎn)；（二）評估對象的權(quán)屬狀況；（三）價值類型的定義及其與會計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會計(jì)核算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系；（四）評估方法的選擇過程及具體應(yīng)用，并結(jié)合相關(guān)計(jì)算過程、評估參數(shù)等加以說明；（五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提，包括但不限于：已簽租約合法有效并會實(shí)際履行，且不會無故終止和改變；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)不會發(fā)生重大改變；（六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的測算和形成過程、相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取來源；（七）是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或者重大限制；（八）對企業(yè)提供的財(cái)務(wù)等申報資料所做的重大或者實(shí)質(zhì)性調(diào)整；（九）注冊資產(chǎn)評估師認(rèn)為需要重點(diǎn)披露的其他事項(xiàng)。第三十條在評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對該瑕疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露，并在切實(shí)可行的情況下，對投資性房地產(chǎn)公允